Startpromemoria för planläggning av Stettin 7 i stadsdelen Ladugårdsgärdet, Östermalm (150 lägenheter)

Transkript

1 STADSBYGGNADSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN SID 1 (9) Handläggare: Malin Klåvus Tfn: Till Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planläggning av Stettin 7 i stadsdelen Ladugårdsgärdet, Östermalm (150 lägenheter) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Susanne Lindh Torsten Malmberg Malin Olsson Sammanfattning Ansökan om planändring för Stettin 7 har inkommit. STIM Fastighets AB är nuvarande fastighetsägare men Oscar Properties har köpt fastigheten med tillträde när detaljplanen vinner laga kraft. På fastigheten finns idag ett kontorshus och gällande detaljplan ger byggrätt för ytterligare en lika stor byggnad (kontorsändamål). Oscar Properties önskar uppföra en ny bostadsbyggnad med lokaler för verksamheter och kontor i bottenvåning mot gata. Byggherren har hög arkitektonisk ambition och har anlitat den välkända danska arkitektbyrån BIG, Bjarke Ingels Group, för uppdraget. Ett flertal olika koncept har presenterats. Kontoret har tillsammans med byggherren och arkitekten kommit fram till att två koncept är värda att studera vidare. Stadsbyggnadskontoret anser att koncepten på ett intressant sätt tillåter Gärdet att fortsätta upp på byggnaderna och att den unika karaktären på ett positivt sätt annonserar entrén till Norra Djurgårdsstaden. I det fortsatta arbetet kommer en landskapsanalys behöva tas fram för att se hur projektet påverkar Kungliga nationalstadsparken. Även bullerpåverkan och risksituation ska studeras. Stadsbyggnadskontoret bedömer sammantaget att en utveckling av fastigheten går i linje med stadens översiktliga planering och att de presenterade byggnadskoncepten kan vidareutvecklas och tillföra något på platsen. Box 8314, Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon Fax stadsbyggnadskontoret@sbk.stockholm.se

2 SID 2 (9) Utlåtande Bakgrund Ansökan om planändring för Stettin 7 har inkommit. Nuvarande fastighetsägare är STIM Fastighets AB som kommer att flytta sin befintliga verksamhet från fastigheten. Oscar Properties har köpt fastigheten med tillträde när detaljplanen vinner laga kraft. Oscar Properties önskar uppföra ett nytt bostadshus på fastigheten med lokaler för verksamheter och butiker i bottenvåning mot gata. Vision och syfte Visionen är att skapa en byggnad som kan ta in Gärdet och skapa ett respektfullt möte med det historiska landskapet (Kungliga Nationalstadsparken) samtidigt som byggnaden annonserar entrén till Norra Djurgårdsstaden Planens syfte är att möjliggöra uppförande av bostadshus med lokaler för verksamheter och butiker i bottenvåning. Syftet är även att styra byggnadens utformning så att den inte påtagligt skadar Kungliga nationalstadsparkens kulturvärden. Frihamnen Karlaplan Gärdet Stettin 7 Borgen Lindarängen Kungliga nationalstadsparken Kaknästornet Orienteringskarta med planområdet markerat med röd gräns. Kungliga nationalstadsparken är ljusare och dess gräns markerat i orange. Plandata Planområdet omfattar fastigheten Stettin 7, drygt 6800 m 2, som ägs av STIM Fastighets AB. Fastigheten ligger på Ladugårdsgärdet på Östermalm, ca 4 km öst om Stockholms centralstation. Planområdet gränsar till Sandhamnsgatan i väst och Lindarängsvägen i syd, bortanför dessa två gator breder Gärdet ut sig. I norr och öst gränsar planområdet till andra fastigheter som används för verksamheter.

3 SID 3 (9) Ortofoto med planområdet markerad med röd gräns. Kungliga nationalstadsparkens gräns i orange. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan 1999 I ÖP99 ligger Stettin 7 inom tät stadsbebyggelse vars planeringsinriktning anger att möjligheten att återanvända redan exploaterad mark ska tas till vara liksom att i högre grad integrera bostäder och verksamheter. Det framgår även att möjligheten till förbättrad närservice ska uppmärksammas. Det nu aktuella detaljplanearbetet bedöms vara förenligt med riktlinjerna i ÖP99. Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm Antagen av kommunfullmäktige 15 mars I Promenadstaden tillhör Stettin 7 innerstadsbebyggelse och gränsar precis till stadsutvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden (där delområdet Frihamnen ligger närmast planområdet). Över Stettin 7 i nordsydlig riktning finns en schematiskt inritad sträckning av Österleden (tunnel). Spårväg city mellan Lindhagen och Djurgården/Ropsten finns inritad på Lindarängsvägen precis söder om planområdet. Det nu aktuella planarbetet bedöms gå i linje med översiktsplanens strategi att fortsätta att stärka centrala Stockholm. Översiktsplan för Nationalstadsparken, Stockholmsdelen Antagen av kommunfullmäktige 20 april Planområdet gränsar till Kungliga nationalstadsparken som är riksintresse. Lagskyddet syftar till att skydda det historiska landskapet med sina natur- och kulturvärden och ska även skydda mot åtgärder utanför området som påtagligt kan skada detsamma. Enligt vägledningen för markanvändning och utveckling i Nationalstadsparkens gräns och omgivning framgår att de ska utvecklas med hänsyn till såväl stadens behov som parkens

4 SID 4 (9) särskilda värden. I direkt anslutning till planområdet finns det öppna Gärdet som har särskilt stor betydelse som frilufts- och rekreationsområde och som även är del av kärnområdena för Nationalstadsparkens växt- och djurliv. Riksintresse för Stockholms innerstad med Djurgården Detaljplaneområdet ingår i riksintresset för Stockholms innerstad med Djurgården men ingår inte i något av de områden som är särskilt utpekade och beskrivna. Gällande detaljplan Gällande detaljplan ( ) vann laga kraft och har 5 års genomförandetid. Planen medger förutom befintlig byggnad ytterligare en byggnad med långsidan mot Sandhamnsgatan, som inte uppförts. Planen medger kontor med parkering under markplanet samt att bottenvåning inom vissa delar får användas för social, kulturell och kommersiell service. Kulturhistorisk klassificering Stettin 7 är inte kulturhistoriskt klassificerad. Pågående planarbeten i omgivningen I västra delen av kvarteret Stettin samt kvarteret Tegeludden har en successiv omvandlingsprocess skett där flera kontorshus omvandlats till bostadshus, gula på kartan intill. För Tegeludden 14 och 16 (blåmarkerade) pågår för närvarande detaljplanearbete med samma ändamål. Intill Tegeluddsvägen (östra delen av kvarter Stettin och Tegeludden) är denna utveckling inte aktuell med tanke på att Tegeluddsvägen är sekundär transportled för farligt gods. Karta som visar Stettin 7 med röd linje. För gulmarkerade fastigheter har nya detaljplaner gjort för att möjliggöra en konvertering av kontorshus till bostadshus. För de blåmarkerade fastigheterna pågår detaljplanearbete för samma ändamål. Ännu längre norrut pågår ett flertal projekt i Norra Djurgårdsstaden, bland annat detaljplanearbete för del av Norra Djurgårdsstaden, Gasklocka 3 och 4 där Oscar Properties fått markanvisning.

5 TJÄNSTEUTLÅTANDE SID 5 (9) Förutsättningar Bebyggelse På Stettin 7 finns idag dels en kontorsbyggnad med en restaurang i källarplan kring en ljusgård och dels en byggnad över en garagenedfart. Kontorsbyggnaden uppfördes och byggdes om under 1980-talet. Fotografi över Stettin 7 med befintlig byggnad. Tillsammans med övrig bebyggelse längs Sandhamnsgatan bildas en fond mot Kungliga nationalstadsparken. Borgen från 1800-talet samt Kaknästornet från 1967 är den bebyggelse som är mest framträdande från Gärdet. Fotografi mot sydost, taget över Gärdet. Bebyggelsefonden längs Sandhamnsgatan till vänster i bild och Borgen och Kaknästornet till höger.

6 SID 6 (9) Naturmiljö och rekreation Planområdet gränsar till Gärdet som är en del av Kungliga nationalstadsparken. Ladugårdsgärde användes för odling och bete under medeltiden och har fått sitt namn från en kunglig ladugård som låg i närheten. Området har sedan använts som militärt övningsfält från slutet av 1600-talet till slutet på 1940-talet. Idag används Gärdet för många olika former av rekreation, allt ifrån promenader, spontanidrott och skidåkning till större ytkrävande evenemang. Ljudstörningar I fastighetsgräns mot Lindarängsvägen uppgår ekvivalenta trafikbullernivåer enligt miljöförvaltningens översiktliga karta till ca 65 db(a). Mot Sandhamnsgatan är motsvarande nivå ca 60 db(a). Dessa nivåer överstiger riktlinjerna för ekvivalenta bullernivåer i fasad som är 55 db(a). Fastigheten kan vara störd av externt industribuller från Frihamnens färjetrafik med lastning och lossning samt från intilliggande byggnaders fläktar och ventilationsdon. I närområdet håller SLs bussdepå på att färdigställas vars verksamhet behöver beaktas. När spårvagnar kommer att passera utanför planområdet kan stomljud komma att störa. Risksituation Värtabanan ligger som närmst 90 m från Stettin 7 och är transportled för farligt gods på järnväg. Tegeluddsvägen samt Lindarängsvägen (österut från korsningen med Tegeluddsvägen) är sekundär transportled för farligt gods. Avståndet mellan Tegeluddsvägen och Stettin 7 är som minst 68 meter, däremellan ligger fastigheten Stettin 6 där det finns en solid byggnad som är ca 60 m djup och till stor del skärmar av aktuell fastighet från Tegeluddsvägen. Förslaget Oscar Properties har höga ambitioner när det gäller den arkitektoniska kvaliteten och har anlitad den internationellt kända danska arkitektbyrån BIG, Bjarke Ingels Group, för att rita ett hus på platsen. Projektet innehåller ca 150 lägenheter med lokaler för verksamheter och butiker i bottenvåning mot Lindarängsvägen och Sandhamnsgatan. Flera konceptuella förslag har inledningsvis presenterats och kontoret har tillsammans med byggherren och arkitekten kommit fram till att två koncept är värda att utreda vidare. Gemensamt är anpassningen efter det omgivande landskapet, byggnaden trappas ned mot hörnet Sandhamnsgatan/ Lindarängsvägen för att kunna ta in landskapet som sedan fortsätter upp på byggnaden.

7 SID 7 (9) Koncept Lifted Brick Facade. Illustration Oscar Properties/BIG. I konceptet Lifted brick stiger byggnaden gradvis mot det nordöstra hörnet där byggnaden har stöd mot bakomliggande bebyggelse. Där byggnaden möter befintliga hus längs Sandhamnsgatan håller den föreslagna byggnaden samma höjd. Koncept Twin Peaks Brick Facade. Illustration Oscar Properties/BIG.

8 SID 8 (9) Konceptet Twin peaks har som namnet avslöjar två högre partier. Den ena höjden tar stöd i bakomliggande bebyggelse och den andra höjden är mot Lindarängsvägen för att accentuera entrén till Frihamnen. Båda konceptens fördelar och boendekvaliteter jämfört med ett jämnhögt kvarter är bland annat bättre solförhållanden, mindre skuggeffekter på den egna gården samt kringliggande fastigheter samt bättre utblickar. Brick-konceptet ger varje bostad möjlighet till egen balkong och de gröna uteplatserna på taket kan ta hand om dagvatten. På grund av närheten till Frihamnen kommer projektet att ses som en del av stadsutvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden. Kontoret har därför föreslagit att de höga miljöambitioner som finns i Norra Djurgårdsstaden även följs i detta projekt vilket Oscar Properties varit positiva till. Bilparkering kommer att ske i garage under mark. Cykelparkering sker på gård, inomhus i entré- och garageplan. Konsekvenser för miljön Fastigheten är idag till största del hårdgjord, att exploateringsgraden på fastigheten blir högre bedöms inte påverka djur- eller naturlivet. En ny byggnad kommer att förändra stads- och landskapsbilden. Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande påverkan som åsyftas i PBL eller MB att en miljöbedömning behöver göras, under förutsättning att Kungliga nationalstadsparken inte påverkas påtagligt. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktsplan. Planförslaget bedöms inte strida mot andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planområdet ligger intill Kungliga nationalstadsparken men berör i övrigt inga områden av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade bebyggelsen bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö-, kulturarv eller människors hälsa. Stockholms stadsmuseum har lämnat yttrande gällande ett tidigare förslag, kontoret väntar på en uppdatering. De framgångsfaktorer som stadsmuseet nämner torde dock vara desamma Anpassning av den nya bebyggelsens höjd gentemot den närliggande höjden med Borgen respektive Kaknästornet är viktiga framgångsfaktorer. Bebyggelse kring Sandhamnsgatan bör fortsatt utgöra en fond för det öppna Ladugårdsgärdet. Ny bebyggelse kan ha ett eget arkitektoniskt uttryck men bör inte dominera stadsbilden. Miljöförvaltningen bedömer inte att planen kan antas innebära betydande miljöpåverkan men att buller utgör en viktig miljöfråga att belysa i planarbetet. Storstockholms brandförsvar har ingen erinran mot förslaget under förutsättning att eventuell påverkan av transport av farligt gods på Tegeluddsvägen och Frihamnen beaktas.

9 SID 9 (9) De miljö-, kulturmiljö- och riskfrågor som har betydelse för projektet kommer att studeras i planarbetet och redovisas i planbeskrivningen. Ekonomi Planavtal är upprättat med Oscar Properties. Planprocess och tidplan Detaljplanen hanteras med normalt förfarande, dock utan program. Start-PM kvartal 2, 2011 Samråd kvartal 3, 2011 Utställning kvartal 1, 2012 Antagande kvartal 2, 2012 Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Kontoret anser att koncepten på ett intressant och nytänkande sätt tillåter Gärdet förlängas upp på byggnaden samtidigt som byggnadens unika karaktär på ett positivt sätt annonserar entrén till Norra Djurgårdsstaden. I det fortsatta arbetet kommer kontoret tillsammans med byggherre och arkitekt att studera konceptens starka och svaga egenskaper, inkluderat deras landskapspåverkan. Båda koncepten har på fastigheten en hög exploateringsgrad vilket förutsätter ett utförande av hög kvalitet för ett lyckat projekt. I det fortsatta arbetet kommer en landskapsanalys behöva tas fram för att se hur projektet påverkar Kungliga nationalstadsparkens kulturvärden. Under planarbetet ska även bullerpåverkan och risksituationen studeras och eventuella åtgärder arbetas fram. Kontoret kommer att diskutera p-tal för både bil och cykel med byggherren. Sammantaget bedömer stadsbyggnadskontoret att en utveckling av fastigheten och tillskapande av bostäder går i linje med stadens översiktliga planering. Kontoret bedömer även att byggnadskoncepten kan vidareutvecklas och tillföra något på platsen och att detta bör prövas i ett fortsatt arbete. SLUT