Planbeskrivning Detaljplan för del av fastigheten Johannelund 4 samt upphävande av delar av detaljplaner b och a, Dp

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret Antagandehandling Planavdelningen D nr Caroline Björk Novak Telefon Sida 1 ( 25 ) Planbeskrivning Detaljplan för del av fastigheten Johannelund 4 samt upphävande av delar av detaljplaner b och a, Dp Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box Stockholm Telefon stockholm.se Ungefärligt planområde markerat i rött.

2 Sida 2 (25) Sammanfattning KF Fastigheter driver en anläggning för dagligvaruhandel i den sydöstra delen av Vinsta verksamhetsområde. Då handel inte inryms inom gällande detaljplanebestämmelser har verksamheten drivits genom ett tidbegränsat bygglov som upphörde gälla våren KF fastigheter önskar planlägga området för att inrymma befintlig verksamhet samt undersöka möjligheten att planlägga fastigheten också för bostäder, hotell, kontor, lager och magasinering i befintliga och tillkomna byggnader. Staden ser stor potential för stadsutveckling i Vinsta verksamhetsområde som helhet och har i sin långsiktiga strategiska planering ambitionen att genomföra en samlad planering av området. Stadsbyggnadskontoret gör bedömningen det är möjligt att detaljplanelägga fastigheten Johannelund 4 och föregripa den samlade planeringen av området. Planläggningen förutsätter dock att planen lägger grunden för en fortsatt god utveckling av Vinsta verksamhetsområde. Planens syfte och huvuddrag Planens syfte är att möjliggöra centrum-, kontors-, hotell- och bostadsanvändning i befintliga byggnader samt att möjliggöra en ny byggrätt med centrum- och bostadsanvändning. Planen syftar även till att möjliggöra en effektiv markanvändning för befintlig ytparkeringsmark på både kort och lång sikt. Planen syftar slutligen till att lägga grunden för en fortsatt god stadsutveckling av Vinsta verksamhetsområde. Planen möjliggör en ny gata väster om befintliga byggnader för att befintlig ytparkeringsmark så småningom ska kunna exploateras. Den nya gatan angör tunnelbanan. Gällande planer, som omfattar ytparkeringsmarken, upphävs i syfte att nuvarande industrianvändning inte ska utgöra ett hinder för en framtida samlad planering av Vinsta. Därtill möjliggörs en effektivare markanvändning under tiden Förbifart Stockholm byggs och området till stor del är en byggarbetsplats. Planförslaget föreslår bostäder alternativt hotell i vakanta kontorshus samt en ny byggrätt norr om befintliga byggnader. Miljöbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL eller MB att en miljöbedömning behöver göras.

3 Sida 3 (25) Innehåll Sammanfattning... 2 Planens syfte och huvuddrag... 2 Miljöbedömning... 2 Inledning... 4 Handlingar... 4 Planens syfte och huvuddrag... 4 Bakgrund... 5 Plandata... 6 Tidigare ställningstaganden... 6 Förutsättningar... 8 Natur... 8 Hydrologiska förhållanden... 8 Befintlig bebyggelse... 8 Stadsbild och kulturhistoriskt värdefull miljö... 9 Offentlig och kommersiell service Trafik och parkering Störningar och risker Planförslag Övergripande Bebyggelse Gestaltningsprinciper Gator och trafik Teknisk försörjning Konsekvenser Behovsbedömning Dagvattenhantering och miljökvalitetsnormer för vatten Stadsbild och kulturhistoriskt värdefull miljö Industriverksamhet Kommersiell service Störningar och risker Genomförande Organisatoriska frågor Verkan på befintliga detaljplaner Fastighetsrättsliga frågor Ekonomiska frågor Tekniska frågor Genomförandetid... 25

4 Sida 4 (25) Inledning Handlingar Planhandlingar Planförslaget består av plankarta med bestämmelser. Där höjder förekommer redovisas dessa i höjdsystemet RH2000. Till planen hör denna planbeskrivning. Utredningar Utredningar som tagits fram under planarbetet är Brand PM (WSP, ) Trafikbullerutredning, rev G (ACAD, ) Miljöteknisk rapport ang. markföroreningar (WSP, ) Riskbedömning (WSP, ) Detaljerad riskbedömning (WSP, ) Dagvattenhantering kv Johannelund 4, Vinsta Stockholm (Tengbom ) PM- Bemötande av yttrande över planremiss, (WSP, ) Övrigt underlag Illustrationsbilaga (Tengbom arkitekter, ) Medverkande Planen är framtagen av Caroline Björk Novak, stadsbyggnadskontoret. Planens syfte och huvuddrag Syfte Planens syfte är att möjliggöra centrum-, kontors-, hotell- och bostadsanvändning i befintliga byggnader samt att möjliggöra en ny byggrätt med centrum- och bostadsanvändning inom vilken in- och utfarter till inlastning och parkeringsgarage ska placeras. Planen syftar även till att möjliggöra en effektiv markanvändning för befintlig ytparkeringsmark på både kort och lång sikt. Planen syftar slutligen till att lägga grunden för en fortsatt god stadsutveckling av Vinsta verksamhetsområde. Planen möjliggör en ny gata väster om befintliga byggnader för att befintlig ytparkeringsmark så småningom ska kunna exploateras. Bebyggelsen på fastigheten Johannelund 4 ska samspela med områdets industrikaraktär.

5 Sida 5 (25) Planens huvuddrag Planen bekräftar nuvarande centrumverksamhet som omfattar en stormarknad, ett fåtal sällanköpsbutiker, en lagerverksamhet och vakanta kontorsytor. Planförslaget föreslår vidare bostäder alternativt hotell i vakanta kontorshus samt en ny byggrätt norr om befintliga byggnader i syfte att bygga in utvändig inlastning och möjliggöra bostäder i attraktivt stationsnära läge. Gällande planer som omfattar ytparkeringen väster om stormarknaden upphävs i syfte att nuvarande industrianvändning inte ska utgöra ett hinder för en framtida samlad planering av Vinsta. Därtill möjliggörs en effektivare markanvändning under tiden förbifart Stockholm byggs och området i stor utsträckning kommer att vara en byggarbetsplats. Det bedöms som olämpligt att permanenta den stora ytparkeringen givet det attraktiva läget intill tunnelbanan. Marken bör så småningom planeras som en del i ett samlat grepp för Vinsta. Parkeringsbehovet för centrum- och bostadsanvändningen ska lösas med garage i bottenvåningarna på befintliga byggnader. Då planen syftar till att på lång sikt möjliggöra en god framtida utveckling av närområdet har två viktiga principer legat till grund för planeringen: En förlängning av Siktgatan till tunnelbanan ska kunna anordnas i syfte att säkerställa angöring. Möjlighet att skapa en attraktiv lokal centrumgata väster om befintliga byggnader ska finnas. Centrumgatan avses fungera som en publik mötesplats då stora människoflöden kan förväntas på den naturliga vägen till tunnelbanan. Bakgrund KF Fastigheter driver en dagligvaruhandelsanläggning i den sydöstra delen av Vinsta verksamhetsområde. Då handel inte inryms inom gällande detaljplanebestämmelser har verksamheten drivits genom ett tidbegränsat bygglov som upphörde att gälla våren KF fastigheter önskar planlägga området för att inrymma befintlig verksamhet samt undersöka möjligheten att planlägga fastigheten också för bostäder, hotell, kontor, lager och magasinering i befintliga och tillkomna byggnader. KF Fastigheter behöver vidare förändra befintlig inlastning eftersom nuvarande infart från Bergslagsvägen inte kommer att kunna accepteras vid ett genomförande av förbifart Stockholm. Staden ser stor potential för stadsutveckling i Vinsta verksamhetsområde som helhet och har i sin långsiktiga strategiska planering ambitionen att genomföra en samlad planering av området. Bland de kvalitéer som finns är närhet till tunnelbana, planerad förbifart med busshållplatser, Vällingby

6 Sida 6 (25) Centrum och rekreationsområden som exempelvis Grimsta naturreservat. Planeringen av Vinsta verksamhetsområde som helhet avvaktar genomförandet av förbifart Stockholm. Stadsbyggnadskontoret gör bedömningen det är möjligt att detaljplanelägga fastigheten Johannelund 4 och föregripa den samlade planeringen av området. Planläggningen förutsätter dock att planen lägger grunden för en fortsatt god utveckling av Vinsta verksamhetsområde. Plandata Läge, areal och markägoförhållanden Planområdet ligger i Vinsta verksamhetsområde cirka 75 meter norr om Johannelunds tunnelbanestation. Planområdet är cirka 3,2 ha. Planområdet omfattar fastigheterna Johannelund 4 och fastigheten Vinsta 5:1. Johannelund 4 upplåts idag som tomträtt till KF Fastigheter. Planförslaget föreslår att gällande detaljplaner på befintlig ytparkeringsmark upphävs vilket får till följd att fastigheten Johannelund 4 delas i två fastigheter och KFfastigheters tomträtt begränsas till den del som omfattar befintliga byggnader. Planområdet markerat med röd linje. Nuvarande fastighetsgräns för Johannelund 4 är markerad med streckad blå linje. Framtida delning av Johannelund 4 är markerad med gul linje. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan och detaljplan Föreslagen åtgärd ligger i linje med översiktsplanens intentioner. Planområdet är i detaljplan planlagt för industrianvändning. I söder överlappar planområdet detaljplanen för Förbifart

7 Sida 7 (25) Stockholms uppfart, Dp Vinstamotet , i vilken befintliga byggnader inom planområdet är planlagda för industriändamål. Bilder nedan visar befintliga planer med planområdet ungefärligt markerat med röd linje. Pl b (fastställd 1953): Planerar marken i Vinsta verksamhetsområde för industriändamål. Pl a (fastställd 1962): Planerar marken väster om planområdet för industriändamål. Dp (laga kraft 2015). Planerar en av förbifartens av- och påfarter

8 Sida 8 (25) Förutsättningar Natur Marken inom planområdet är antingen bebyggd eller asfalterad. I planområdets närhet finns flera grönområden, däribland en trädbevuxen höjd strax norr om ytparkeringsmarken som rymmer en fornlämning. Planområdet ligger cirka 1 km från Grimsta naturreservat. Hydrologiska förhållanden Planområdet ingår i sekundär skyddszon för Östra Mälarens vattenskyddsområde, för vilket särskilda skyddsföreskrifter gäller. I föreskrifterna regleras bland annat hantering av spillvatten, dagvatten och mark- och anläggningsarbeten. Planområdet är beläget i en lågpunkt och löper stor risk att översvämmas vid ett 100-årsregn. Planområdet är beläget inom avrinningsområdet för Rockstaträsk. För närvarande är området en del av avrinningsområdet för Mälaren-Fiskarfjärden. Enligt VISS har Rockstaträsk måttlig ekologisk status och uppnår ej god kemisk ytvattenstatus på grund av övergödning, miljögifter och fysiska påverkan. Miljökvalitetsnormer som ska uppnås för ytvattenförekomsten är god ekologisk potential 2027 och god kemisk status 2015, med tidsfrist till 2027 för antracen, kadmium och kadmiumföreningar samt bly och blyföreningar. Befintlig bebyggelse Befintliga byggnadskroppar inom planområdet uppfördes under slutet av 50-talet. Den låga byggnaden med sågtandat tak uppfördes som fabrikslokal och rymmer idag en stormarknad, ett fåtal sällanköpsbutiker samt en lagerverksamhet. De smala högre huskropparna som är 6 respektive 3 våningar höga innehöll ursprungligen kontor och servicefunktioner till fabriken men är idag vakanta kontorytor. Utvändig inlastning finns på byggnadens norra och östra sidor.

9 Sida 9 (25) Flygbild från Planområde ungefärligt markerad med röd linje. Sektion genom låg huskropp med stormarknad. Stadsbild och kulturhistoriskt värdefull miljö Stadsbilden i Vinsta verksamhetsområde är relativt enhetlig och karaktäriseras av fristående industribyggnader från 50-, 60- och 70-talet i rött tegel och vit och grå puts samt stålpartier. Gaturummet är storskaligt med breda gator och generösa ytparkeringsytor, vilket ger ett intryck av en bilburen, extern miljö. Fasadernas är oftast avskalade, robusta och symmetriska med fönsterband eller enhetsfönster. Byggnadernas takform är antingen platt eller har låg lutning. Vy från Sorterargatan.

10 Sida 10 (25) Befintliga byggnader inom planområdet, liksom övriga Vinsta verksamhetsområde, är ännu inte klassificerade av stadsmuseet. Ett antal av byggnaderna bedöms ändå ha kulturhistoriskt värde av varierande dignitet. Vinsta verksamhetsområde planerades under 50-talet som ett A-område och ingick i som en del av ett större ABC-område med Vällingby och Råcksta. Offentlig och kommersiell service Inom en radie av en kilometer från planområdet finns för närvarande 18 förskolor och fem grundskolor med klasser från 0 till 9. Närliggande vårdcentraler finns i vid tunnelbanestationerna Vällingby och Hässelby gård. Flera idrottsanläggningar finns inom gångavstånd från planområdet. Befintliga byggnader i planområdet rymmer en COOP stormarknad på cirka 9000 kvm samt tre sällanköpshyresgäster och en förråd- och magasineringsfirma på ytterligare 9000 kvm. Befintliga verksamheter har fungerat på platsen i cirka 10 år. Handelsetableringar i närområdet är Vällingby centrum som omfattar cirka 70 butiker och Hässelby gårds centrum som omfattar ett tiotal butiker. Trafik och parkering Projektet Förbifart Stockholm planerar en på- och avfartsramp söder om den befintliga stormarknaden, vilket innebär att den nuvarande infarten till ytparkeringen och inlastningen byggs bort. Planområdet ligger inom 100 meter från tunnelbanestationen Johannelund och planerade busshållplatser för Förbifart Stockholm vid Bergslagsvägen. Parkering för befintlig handel sker idag på en ytparkering väster om stormarknaden. Vinsta verksamhetsoområde har generellt sett god tillgång till parkering. De breda gaturummen har på många platser såväl kantstensparkering som snedställd parkering. Störningar och risker Förorenad mark I den befintliga byggnaden samt en mindre byggnad som tidigare var belägen väster om huvudbyggnaden har man i tidigare ytbehandlarverksamhet hanterat klorerade lösningsmedel. En utredning (WSP, ) visar att föroreningar förekommer under källarplanet men inte i inomhusluften. Den påvisade föroreningen bedöms utgöra en låg risk för människors hälsa, nu och i framtiden, och det bedöms inte föreligga något behov av riskreducerande åtgärder under byggnaden.

11 Sida 11 (25) Luft I miljökonsekvensbeskrivningen för Förbifart Stockholm bedöms luftkvaliten vid tunnelmynningen söder som tillräckligt god för att klara miljökvalitetsnormerna för bostäder i befintliga byggnader. Ett planerat avluftningstorn strax väster om tunnelmynningen gör det möjligt att minska halterna av miljöfarliga ämnen vid på- och avfart rampen. Bild som visar PM10 vid Vinsta i utbyggnadsalternativet vid 50 procents dubbdäcksanvändning och i ett scenario där tunneln klarar högst 800 μg PM10/m3. Bild som visar inandningsbara partiklar kvävedioxid vid Vinsta i utbyggnadsalternativet Buller En liten del av planområdet i väster påverkas av buller över 55 db(a), och den bullerstudie som utfördes i arbetet med Förbifart Stockholm visar att planområdet påverkas negativt av denna. Påverkan är emellertid inte påtaglig och bullervärden över 55dBA förekommer även framgent främst endast i kanten av planområdet.

12 Sida 12 (25) Bullerkarta ur planebeskrivningen för Dp Vinstamotet ( ). Bilden till vänster visar dagens bullersituation, bilden till höger visar bullersituationen efter anläggandet av Förbifart Stockholm. Farligt gods Byggnaderna i söder ligger cirka 20 m från en på- och avfartsramp till Förbifart Stockholm och cirka 50 m från Bergslagsvägen, vilka utgör två sekundära transportleder för farligt gods. De båda riskutredningarna som har tagits fram inom ramen för projektet visar på att det i dagsläget främst förekommer risk för pölbrand från vätsketransporter. Marken och byggnaderna som ligger inom 30 m från på- och avfartsrampen befinner sig i en zon med förhöjd risk.

13 D nr Sida 13 ( 25 ) Planförslag I nedan text förekommer i tydliggörande syfte planbeteckningar hämtade från plankartan. Dessa anges i fetstil inom klammerparentes enligt [ exempel ]. Övergripand e Planen i sin helhet kommer att innehålla möjligheter att uppföra c irka 150 lägenheter (alt ernativt hotell på motsvarande yta), knappt kvm centrumverksamhet och ungefär 300 parkeringsplatser va rdera för cykel respektive bilar. Huvuddelen av planinnehållet inryms i befintliga byggnader med undantag från två nya byggrätter norr om befintlig byggnad, samt en påbyggnad på tegelhuset åt väster. Gällande planer, som omfattar ytparkeringsmarken, upphävs i syfte att nuvarande industrianvändning inte ska utgöra ett hinder för en framtida samlad planering av Vinsta. Därtill möjliggörs en effektivare markanvändning under tiden då förbifarten byggs och området till stor del är en byggarbetsplats. Att ge planstöd för den stora ytparkeringen bedöms olämplig givet det attraktiva läget intill tunnelbanan. Marken bör i ställ et planläggas längre fram, som en del i ett samlat grepp för Vinsta. Fotomontage (Tengbom). Ny byggrätt markeras ungefärligt med röd streckad linje. Rödskuggad yta visar takpåbyggnad.

14 D nr Sida 14 ( 25 ) Planförslaget möjliggör centrum -, kontors - och parkerings användning i den befintliga låga industrihallen [ CKP1 ] samt bostads -, centrum - och kontors användning i de befintliga smala byggnaderna åt väster [ B1C1K ]. En ny byggrätt norr om befintliga byggnader tillskapas i syfte att skapa en mer attraktiv inlastning samt möjliggöra bostäder i ett stationsnära läge [ B1C1 ]. Lokaler kan placeras på plan 2 och 3 med entréer från främst väster men även söder i syfte att skapa levande bottenvåningar där gående och cyklister huvudsakligen passerar. Befintlig stormarknad få r genom planen möjlighet att ligga kvar på plan 3. Nuvarande utvändig inlastningen i väster upphör och inlastningen i norr byggs in på plan 3 och får fasad mot den nuvarande GC - vägen i norr. Parkeringsbehovet för centrum - och bostadsändamål löses genom a tt parkeringsgarage byggs på plan 1 och plan 2 i befintliga byggnader. Vad gäller boendeparkering tillämpas ett parkeringstal om 1,4 platser per lägenhet för cyklar och 0,8 platser per lägenhet för bilar. För handel -, kontors - och centrumverksamhet anordna s cirka 200 parkeringsplatser. norr B1C1K CKP1 B1C1 Illustrationsplan fas 1. Marken mot väster sänks tillfälligt för att möjliggöra attraktiva butiks - /verksamhetsentréer. Bostäder/hotell mot väst och norr. (Illustration: Tengbom)

15 D nr Sida 15 ( 25 ) B1C1K CKP1 B1C1 Illustrationsplan fas 2 : När Vinsta verksamhetsområde omvandlas och Siktgatan förlängs till tunnelbanan höjs förgårdsmarken mot väster för att ansluta till den nya gatan. Bostäder/hotell mot väst och norr. (Illustration: Tengbom) Ett av planens syften är att lägga grunden för en fortsatt god stadsutveckling av Vinsta verksamhetsområde. Mot denna bakgrund har två viktiga principer för en sådan utveckling tagits fram i planen. Principerna är: En förlängning av Siktgatan till tunnelba nan ska kunna anordnas i syfte att säkerställa angöring. Möjlighet att skapa en attraktiv lokal centrumgata väster om befintliga byggnader ska finnas. Centrumgatan avses fungera som en publik mötesplats då stora människoflöden kan förväntas på den naturliga vägen till tunnelbanan. I syfte att planera för de två principerna förs en bestämmelse [ n ] in på förgårdsmarken mot väster i planen med följande lydelse: M arken ska anpassa så att den ligger i nivå med omgivande allmän platsmark. Marken får do ck sänkas till som lägst +18 m under förutsättning att angränsande allmän platsmark inte överskrider en höjd om +20 m. Denna bestämmelse medger en tillfällig, lokal sänkning av marken med någon meter för att kunna skapa tillgängliga och attraktiva entréer till bostäder samt lokaler på plan 2 (fas 1). På längre sikt kommer dock en anpassning av marknivån till omgivande förhöjd allmän platsmark att bli nödvändig för att möta den nya centrumgatan som förväntas ligga på en höjd om cirka +22 m (fas 2). Bilden ne dan visar på en möjlig utveckling av närområdet på lång sikt.

16 D nr Sida 16 ( 25 ) Bebyggelse Den nya byggrätten mot norr delas in i två byggnadskroppar med olika höjder och tydligt särskiljda fasaduttryck i syfte bryta ner skalan och harmoniera med områdets skala. Bebyggelsenskala ska harmoni s era med omgivande byggnader, samtidigt som en något högre exploatering möjliggörs på grund det stationsnära läget. En utformningsbestämmelse [ f1 ] förs in på plankartan med syftet att särskilja de olika byggnadsvolymerna åt sa mt för att säkerställa en god fasadutformning. Ytterligare en utformnings - bestämmelser [ f2 ] förs in för att säkerställa god utformning av bottenvåningen mot norr. Balkonger och uteplatse regleras med tre egenskapsbestämmelser [ v1, v2, v3 ] som syftar til l att reglera omfattningen av balkonger mot väster samt att säkerställa gårdsytan på taket. Fasader mot uteplats på tak kan få en egen utformning av mer privat karaktär som fungerar för den gårdsliknande uteplatsen. Taklutningen regleras till högst 15 i s yfte att harmoni s era med områdets industrikaraktär.

17 Sida 17 (25) Illustrationsbild, perspektiv Siktgatan (illustration: Tengbom) Illustrationsbild, perspektiv Coop (illustration: Tengbom)

18 Sida 18 (25) Illustrationsbild, perspektiv Bergslagsgatan/busshållplats (illustration: Tengbom) Gestaltningsprinciper Vinsta bedöms inte utgöra en kulturhistoriskt särskilt värdefull miljö. Området har vuxit organiskt med objekt av skiftande kvalitet i en brokig struktur. Dessa förutsättningar innebär att en relativt stor frihet i arkitektoniskt uttryck bedöms vara möjlig. Samtidigt är området historiskt planerat som ett ABC-område och har en tydlig industriprägel, som bedöms positiv och värd att vårda och utveckla. Lanterninerna och det sågtandade taket på den lägre industribyggnaden skyddas genom en varsamhetsbestämmelse [k1]. De befintliga kontorsbyggnaderna mot väster skyddas från förvanskning genom [k2]. Då planförslaget introducerar bostäder och hotell i ett industriområde är det viktigt att byggnaderna samspelar med områdets industrikaraktär. Nedan positiva karaktärsdrag i ska vara utgångpunkter för gestaltning: Enkla och robusta fasaduttryck Symmetriska fasaduttryck med enhetsfönster eller fönsterband Materialval som associeras till industriatmosfär. Främst tegel. Även inslag av trä, plåt, puts och betong. Enhetlig färgskala i tegelrött, grått och vitt. Gestaltning av fasader inom planområdet ska följa nedan principer i enlighet med bestämmelse [f1] på plankartan: 1. Nya byggnader ska stärka Vinstas industrikaraktär. Utgångspunkt är de positiva värden som beskrivs ovan.

19 Sida 19 (25) 2. Fasader mot gatan i väster ska ge ett urbant och offentligt uttryck och innehålla ett stort antal entréer. 3. Balkonger ska integreras med det arkitektoniska uttrycket på ett övertygande sätt. 4. Den höga hörnbyggnaden är exponerad som fondmotiv mot Siktgatan, vilket ställer särskilt krav på god gestaltning. Illustrationsbild, fasad mot väster (illustration: Tengbom) Illustrationsbild, fasad mot norr (illustration: Tengbom) Illustrationsbild, fasad mot öster (illustration: Tengbom) Illustrationsbild, fasad mot söder (illustration: Tengbom) Gator och trafik Plankartan reglerar att körförbindelse inte får anordnas vid befintliga byggnaders västra fasad i syfte att undvika in- och utfarter till parkeringsgaraget. Eftersom planen på lång sikt syftar till en gata i väster kan bli en lokal centrumgata är det lämpligt att fordonstrafiken begränsas där. Diagrammet nedan visar en sammansatt flödesbild av projektet. Planförslaget innebär att cirka 3000bilar/dygn färdas till och från

20 Sida 20 (25) planområdet. Angöringstrafik för verksamheter med entré från söder och väster är möjlig inom ett avstånd av 15m. Stormarknaden som ligger på plan 3 kan nås tillgängligt via hissentré vid södra fasaden. Illustration av flöden (illustration: Tengbom) Teknisk försörjning El En starkströmsledning försörjer befintliga industribyggnader med el och kommer även försörja nya föreslagna byggnader. Avfallshantering Avfall från handelsytor hanteras via den inbyggda inlastningen. Sophanteringen för boende föreslås ske med tillgängliga sopkassuner som placeras på två platser längs med husets västra fasad. Räddningstjänst Utrymning från föreslagna bostäder kan ske antingen med hjälp av trapphus alternativt att GC-vägen förstärks så att stegbil kan ställas upp.

21 Sida 21 (25) Konsekvenser Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL(2010) 4 kap 34 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktplan. Planförslaget bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. De miljöfrågor som har betydelse för projektet har studerats under planarbetet och redovisas i planbeskrivningen. Dagvattenhantering och miljökvalitetsnormer för vatten I den genomförda dagvattenutredningen (Tengbom ) konstateras att den planerade exploateringen i sig inte ökar den hårdgjorda ytan eller dagvattenflödet, men marginaler för framtida klimatförändring ger ett högre dagvattenflöde. För att det ökade dagvattenflödet inte ska belasta miljön eller befintlig dagvattennät, föreslås gröna ytor på tak. Kan inte all fördröjning ske på grönt tak och då det inte finns utrymme för infiltrationsytor i marknivå löses hanteringen med ett underjordiskt dagvattenmagasin. En ny förbindelsepunkt kommer behövas på den norra kortsidan. Området har i dagsläget stor sannolikhet för översvämning vid 100-årsregn då planområdet utgör en lågpunkt för ett större avrinningsområde. Föreliggande planförslag förändrar inte situationen men bedömningen är att en användning av de två nedersta våningsplanen för inlastning, garage och förråd utgör ett acceptabelt skydd för byggnaden då dessa ytor inte avses att användas för stadigvarande vistelse. Dagvattenhanteringen ska utformas i enlighet med inriktningen i Dagvattenstrategi för Stockholm. Planförslaget ska inte påverka möjligheterna att uppnå miljökvalitetsnormerna för vatten. Näringsämnen eller förorenande ämnen ska inte tillföras Rockstaträsk. Byggherren får inte genom val av byggnadsmaterial förorena dagvattnet med tungmetaller eller andra miljögifter.

22 Sida 22 (25) Stadsbild och kulturhistoriskt värdefull miljö Stadsbyggnadskontoret ser positivt på att tillåta centrumverksamhet kan i de befintliga byggnaderna. Läget intill tunnelbanan och Förbifart Stockholm med planerade busshållplatser intill planområdet är positivt för en centrumetablering. Detta kan bidra med publika verksamheter och attraktiva mötesplatser i ett framtida mer tättbebyggt och funktionsblandat Vinsta. En gestaltning av den nya byggrätten i norr som samspelar med områdets industrikaraktär och skala bedöms bidra positivt till stadsbilden och varsamt utveckla områdets kulturhistoriska värde. Industriverksamhet Eftersom planen möjliggör bostäder kan det innebära en begränsning av intilliggande mark som är planerad för industriändamål. Att bedriva störande industriverksamhet som gällande plan medger kan då längre inte vara möjlig då det stör boende. För närvarande bedrivs ingen sådan industriverksamhet i området. Kontoret ser positivt på en utveckling av Vinsta mot en tätare och mer funktionsblandad bebyggelse med bland annat bostäder. Kommersiell service Handelsetableringen har bedrivit verksamhet i tio år och har således redan konkurrerat med omgivande handelsetableringar. Vid ett genomförande av Förbifart Stockholm får handelsetableringen ett mer attraktivt kommersiellt läge. Planförslaget innebär att ytparkeringen upphör och parkering möjliggörs i byggnaden, vilket medför att mängden handelsyta nästan halveras. Störningar och risker Buller Bullerutredningen (ACAD ) konstaterar att det finns goda förutsättningar att bygga bostäder på de befintliga planen på fastigheten Johannelund 4 samt på den planerade norra sidan av fastigheten. Utredningen har studerat förutsättningarna för bostäder under tre olika skeden med tre olika trafikbullernivåer; nuläge, nollalternativ (dvs om förbifartens tunnel inte skulle byggas) samt år 2035 (då förbifart Stockholm är klar). För att uppfylla avstegsfall B (enligt stockholmsmodellen för buller) krävs att minst hälften av boningsrummen i lägenheterna har tillgång till tyst sida om högst 55 db(a). Detta innebär att

23 Sida 23 (25) vissa enkelsidiga lägenheter mot Bergslagsvägen behöver extra bullerskyddande åtgärder, till exempel lågt sittande vädringsfönster bakom tätt balkongräcke. För fördjupat resonemang kring bullerfrågan hänvisas till framtagen bullerutredning. Farligt gods Den i planen utförda riskbedömningen bedömer att risk för pölbrand från av- och påfartsrampen föreligger då byggnaderna i söder ligger cirka 20 m från en på- och avfartsramp till Förbifart Stockholm och cirka 50 m från Bergslagsvägen, vilka utgör två sekundära transportleder för farligt gods. Genom införande av störningsskydd [m1 och m2] på plankartan bedöms eventuella risker som detta kan medföra hanteras. Störningsskyddet innebär bland annat att byggnaden skyddas mot brand och att friskluftsintag riktas bort från rekommenderade transportleder för farligt gods. Genomförande Organisatoriska frågor Ansvarsfördelning Stadsbyggnadskontoret upprättar detaljplan och svarar för myndighetsutövning vid granskning av lov och bygganmälan. Lantmäterimyndigheten ansvarar för erforderliga fastighetsbildningsåtgärder på fastighetsägarens initiativ och bekostas av tomträttsinnehavaren. Exploateringskontoret ansvarar för träffande av erforderliga avtal där exploateringskontoret är part. Byggherren ansvarar för genomförandet av nybyggnation och ombyggnation samt de anläggningar som behövs inom kvartersmark liksom anslutningar mot allmän platsmark och ledningsnät. Tomträttshavaren ansvarar för omläggning av de befintliga ledningar inom kvartersmark som behöver läggas om för att bebygga Johannelund 4 enligt den nya detaljplanen. Huvudmannaskap Staden är huvudman för allmän platsmark. Avtal Överenskommelse om exploatering för genomförandet av planen kommer att upprättas mellan exploateringskontoret och KFfastigheter. KF-fastigheters befintliga tomträtt begränsas till nya utbredningen av Johannelund 4. Johannelund 4 minskas till föreslagen kvartersmark i planförslaget. Exploateringskontoret och KF-fastigheter tecknar arrendeavtal för befintlig ytparkeringsmark, vilket möjliggör kundparkering under

24 Sida 24 (25) ombyggnation av bottenvåning till garage. Underhåll av fasad i norr mot GC-väg möjliggörs genom officialservitut. Framkomlighet och angöring längs med västra fasaden möjliggörs genom avtal mellan KF-fastigheter och Exploateringskontoret, fram till dess att allmän gata anläggs väster om fastigheten. Verkan på befintliga detaljplaner Planförslaget innebär att delar av befintliga detaljplaner b, a och upphör att gälla. Fastighetsrättsliga frågor Fastigheter och ägoförhållanden Planområdet omfattar fastigheten Johannelund 4 och del av fastigheten Vinsta 5:1. Johannelund 4 ägs av staden och upplåts med tomträtt till KF fastigheter. Vinsta 5:1 består av allmän platsmark och ägs av staden. Johannelund 4 berörs även av detaljplan Dp Vinstamotet Fastighetsbildning Figuren nedan illustrerar aktuella fastighetsregleringar. Röd prickad linje visar befintlig gräns för Johannelund 4. Svart prickad linje visar planområdet. Grönmarkerat område har överförts till Vinsta 5:1, allmän platsmark. Blåmarkerat område var tidigare en del av fastighet Vinsta 5:1 men har överförts till fastigheten Johannelund 4. En mindre yta, ett burspråk schematiskt markerad med lila linje ska föras från Vinsta 5:1 till Johannelund 4. Följden av aktuell plan är att marken inom planområdet delas i två fastigheter. Den orangemarkerade och den blåmarkerade bildar en fastighet och det gulmarkerade området bildar en ny

25 Sida 25 (25) egen fastighet. Det gulmarkerade området omfattar den yta där planen upphäver delar av befintliga planer Pl b och Pl a. Planen möjliggör tredimensionell fastighetsbildning. Ekonomiska frågor Vatten och avlopp Nya byggnaderna inom planområdet kommer att anslutas till det kommunala VA-ledningsnätet. Gatukostnader Kostnad för ombyggnation av vändplats norr om infart till inlastning kommer att regleras i överenskommelse om exploatering. Fastighetsbildning Planen innebär en förändring av fastigheten Johannelund 4. Exploateringskontoret avser att begränsa KF fastigheters tomträtt till den nya fastigheten som omfattar befintliga byggnader på planområdet. Ekonomiska frågor kommer att regleras i en överenskommelse mellan KF fastigheter och exploateringskontoret. Ett avtal om inskränkning av tomträtten ska ha upprättats och skrivits in som vilandeförklarat i avvaktan på fastighetsbildning innan avstyckning kan genomföras. Tekniska frågor Vatten och avlopp Nya byggnader inom planområdet kommer att anslutas till det kommunala VA-ledningsnätet. El/Tele En starkströmsledning försörjer befintliga industribyggnader med el och kommer även försörja nya föreslagna byggnader. Fjärrvärme Byggnader ansluts till fjärrvärme. Genomförandetid Genomförandetiden för detaljplanen är 5 år.