Totalprojekt. Getholmen. Ett genomfört Totalprojekt. Åtgärdspaket. Beräknade kostnader och energibesparingar. Ombyggnad. Verkliga kostnader

Transkript

1 Getholmen Ett genomfört Totalprojekt Åtgärdspaket Beräknade kostnader och energibesparingar Ombyggnad Verkliga kostnader Energiuppföljning Verklig energibesparing Enno Abel Mars 21 Preliminär version Kommer att kompletteras och korrigeras något Gäller dock i allt väsentligt 1

2 Innehåll Bakgrund 3 Fastigheten Getholmen 4 Sammanfattning av etapp 1 4 Lönsamhetsbedömning - Etapp 1 5 Verkligt kostnadsutfall - Etapp 2 6 Verkligt energiutfall - Etapp 3 6 Verkligt lönsamhetsutfall - Etapp 2 och Etapp 3 8 Energibesparingen 9 Några slutsatser 9 2

3 Bakgrund Fastighets AB Brostadens fastighet Getholmen i Skärholmen, Stockholm, är en av de fem lokalbyggnader som var startpunkten för Beställargruppens för lokaler, BELOK:s, Totalprojekt. Det inledande syftet var att ge en verklighetsförankrad bild av hur mycket energianvändningen i äldre lokalbyggnader kan minskas inom ramen för fastighetsföretags krav på långsiktiga investeringars lönsamhet. Projektet genomfördes i tre etapper: Etapp 1 Under hösten 27 genomfördes en grundlig genomgång av tänkbara åtgärder för minskad energianvändning. För detta krävdes en kvalificerad och rätt omfattande konsultinsats, som utöver identifieringen av åtgärder omfattade kostnadskalkyler, beräkning av de enskilda åtgärdernas effekt på energianvändningen samt bildande av åtgärdspaket, som totalt sett uppfyllde fastighetsföretagens lönsamhetskrav. Den erforderliga konsultinsatsen bekostades i huvudsak av BELOK. Se även rapporter Etapp 2 Åtgärdspaketet genomfördes i fastigheten av fastighetsföretaget. Under byggprocessen följdes de verkliga kostnaderna för de olika åtgärderna upp. BELOK bidrog med en del av extrakostnaderna för att förbereda en ingående energiuppföljning efter färdigställandet. Etapp 3 Efter färdigställande av fastigheten och inflyttning skedde en uppföljning av energianvändningen under ett år. Den första etappen, etapp 1, finns redovisad mer ingående i en separat rapport, som finns tillgänglig på Getholmen, Skärholmen Stockholm. Åtgärdspaket för energieffektivitet, Ekonomisk analys. Augusti 28. Genomförandet av hela Getholmen projektet skedde enligt följande: Etapp 1 Etapp 2 Etapp 3 Åtgärds- Ombyggnad I drift Energimätningar paket tagning Bo Matsson, Fastighets AB Brostaden har lett projektet. Per Wickman, ATON Teknikkonsult AB, har svarat för identifieringen och kostnadsberäkningen av åtgärder i Etapp 1, planeringen av energiuppföljningen i Etapp 2 och energimätningarna i Etapp 3. Anders Trüschel, CIT Energy Management AB svarat för energiberäkningarna med beräkningsprogrammet BV 2 i både Etapp1 och Etapp 3. 3

4 Getholmen är den första fastighet i Totalprojektet där samtliga tre etapper blivit genomförda. I det följande redovisas de vunna resultaten. Under år 21 pågår den avslutande etappen, etapp 3, i ytterligare en fastighet, fastigheten Pennfäktaren på Vasagatan i Stockholmen, och påbörjas i en, fastigheten Prisma vid Örebro Universitet Fastigheten Getholmen Getholmen är ett kontorshus, beläget i Skärholmen. Det är byggt 1975 i 3 våningar med golvarean 8.46 m 2 BTA. Byggnaden är ansluten till fjärrvärme och fjärrkyla. Energianvändning Uppmätt 26 Fjärrvärme : 95 kwh/(m 2. år) Elektrisk energi exkl brukarel 65 kwh/(m 2. år) Fjärrkyla 21 kwh/(m 2. år) Uppskattad hyresgästel 6 kwh/(m 2. år) Byggnaden är ventilationstekniskt indelad i tre zoner Zon m 2 Zon m 2 Zon m 2 Sammanfattning av etapp 1 Den inledande första etappen resulterade i identifierade åtgärder och beräknade kostnader och minskningar av värme- och elbehov enligt sammanställningen nedan. Vid beräkning av årliga kostnadsbesparingar användes följande energipriser: Fjärrvärme: 56 kr/mwh El: 85 kr/mwh Fjärrkyla 35 kr/mwh Invest. kkr MWh/år besp kkr/år El MWh/år El besp kkr/år Kyla MWh/år Kyla kkr/år Summa besp kkr/år Fönster (Besparing) ,4-5 -1,8 3,6 Takisolering (Besparing) , ,6 71,6 Ventilation (Besparing) ,2 71 6, , Fastighetsbelysning ,6 138,6 (Besparing) Reducerad baslast, ,8 72,8 värme (Besparing) Nattkyla (Besparing) ,2 25 8,8 1 Kvalitetssäkring

5 Beräknad specifik energianvändning efter åtgärder: Fjärrvärme 27 kwh/(m 2. år) Fastighetsel 36 kwh/(m 2. år) Kyla 18 kwh/(m 2. år) Antagen hyresgästel 6 Lönsamhetsbedömning - Etapp 1 Åtgärderna enligt kostnads och energiberäkningar i Etapp 1 är nedan inlagda i ett diagram med årlig kostnadsminskning på den ena axeln och investering på den andra. Minskad årskostnad Mkr/år,9,8,7,6 Ränta 25% 2% 15% 12% 1% 8% 6% 4%,5,4,3,2,1 Brostadens krav för genomförande av ett åtgärdspaket har varit 7% internränta och till detta ett antagande att energipriserna stiger med 2% år utöver konsumentprisindex. Det innebär i praktiken att paket som helhet måste ligga på en interränta över ca 5% för att genomföras. Enligt ovan blir den på beräkningar baserade internräntan ca 7%. Det innebar att åtgärdspaketet i dess helhet uppfyllde lönsamhetskraven och gick därmed vidare till genomförande. Energianvädnigen enligt beräkningarna i Etapp I blev: Energislag 2 år Investering Mkr Minskning kwh/(m 2. år) kwh/(m 2. år) Fjärrvärme % Fastighetsel % Kyla % Hyresgästel 6 6 % 5

6 Den mätta energianvändningen före åtgärder och den beräknade efter åtgärder sammanfattas även i stapeldiagrammen nedan, med och utan hyresgästelen. kwh/(m 2 BTA år) 3 kwh/(m 2 BTA år) Före Efter Fjärrkyla Fastighetsel Hyresgästel 1 Före Efter Fjärrkyla Fastighetsel Verkligt kostnadsutfall - Etapp 2 De under Etapp 2 erhållna verkliga kostnaderna för de vidtagna energibesparande åtgärderna blev följande: Kostnad enligt kalkylen i Etapp 1. kkr Kostnad enligt upphandlingen i Etapp 2 kkr Fönster Takisolering 4 18 Ventilation Fastighetsbelysning Reducerad baslast, värme 35 Nattkyla 75 Kvalitetssäkring 25 Oförutsett 3 Summa Som syns är den totala kostnaden ca 25% lägre än de kalkylerade. Detta kan till del bero på konjunkturnedgången, som kanske i någon mån började kännas av redan i början av 28. Dock verkar det att kostnadskalkylerna, även när de är professionellt genomförda, har en tendens att ligga något i överkant i de pågående Totalprojekten. Verkligt energiutfall - Etapp 3 Efter att de energirelaterade åtgärderna genomförts, togs byggnaden i drift vid årsskiftet 28/29. Den då påbörjade energiuppföljningen indikerade dock att det fanns brister och det var först i mars 29 som dessa hade identifierats och åtgärdats. Den följande redovisningen avser mätningar mars 29 - februari 21, där mars 6

7 fortfarande inte är riktigt relevant. Om en månad kommer det därför att ske en revidering till perioden april 29 - mars 21. I den åtgärdade byggnaden har det under mätperioden varit en driftsituation och användning som i någon mån skilt sig från det som förutsattes vid energiberäkningarna i Etapp Som nämnts är byggnaden indelad i tre zoner. En av dessa, Zon 2, som utgör 41 % av byggnaden, har inte varit uthyrd. Ventilationen har arbetat med endast ett lågt hygienflöde, vilket inneburit ett minskat elbehov för fläktdrift i den delen. behovet för eftervärmning av tilluft påverkas marginellt genom att värmeåtervinningens temperaturverkningsgrad ligger vid ca 8 %. Genom att det inte varit någon verksamhet har det inte utvecklats någon internvärme under arbetstid, vilket har inneburit att temperaturhållningen under arbetstid har skett med radiatorer och cirkulationsaggregat, som hade varit avstängda om det varit normal verksamhet. Detta innebär en ökning av radiatorernas värmebehov under arbetstid. Hyresgästernas totala elanvändning har blivit klart mindre än den antagna. 2. I Zon 3, som utgör 37 % av byggnaden, har det konstaterats en stor obalans mellan till- och frånluft. Tilluftsflödet 1,3 m 3 /s medan frånluftsflödet är 1,9 m 3 /s. Detta bör rimligen bland annat innebära att det okontrollerade luftläckaget ökar jämfört med det i Etapp 1 antagna, vilket direkt påverkar värmebehovet. Det påverkar även behovet av tillsatsvärme för tilluften, men det är mer marginellt. 3. I övervåningen finns taklanterniner, som har visat sig ge rätt stora värmeförluster i de utrymmen som berörs och dessutom påverkat den operativa temperaturen negativt. För att klara rumstemperaturen i berörda rum har det varit nödvändigt att höja hela radiatorsystemets framledningstemperatur. Detta innebär en viss ökning av värmebehovet. 4. Det visade sig att tilläggsisoleringen inte kunde genomföras för hela takytan, vilket ökat värmebehovet något jämfört med vad som förutsattes vid beräkningarna i Etapp 1. Det har gjorts en korrigerande beräkning där hänsyn tagits till avvikelserna från förutsättningarna i Etapp 1. Som syns i tabellen nedan fås då en mycket god överensstämmelse med uppmätta värden. Här finns en osäkerhet genom att främst punkterna 2 och 3 ovan är svåra att bedöma utan att man går djupare in i de uppmätta värdena. Detta kommer att ske under den kommande månaden, varefter det även kommer att finnas mätvärden för mars. Dock torde punkt 1, att en del varit outhyrd, vara den dominerande orsaken till avvikelsen mellan resultaten från beräkningarna i Etapp 1 och uppmätta värden. Korrigeringen för detta bedöms rätt verklighetsnära. Resultaten syns verifiera att metodiken för att beräkna energivinster liksom beräkningsmodellen i sig är träffsäkra och ger tillförlitliga resultat. Osäkerheten ligger i svårigheten att i detalj förutse hur verksamheten och driften verkligen blir efter att byggnaden tas i bruk efter åtgärderna. 7

8 Energislag mätt beräknat Etapp 1 Uppmätt Etapp 3 Korrigerade beräkningar kwh/(m 2. år) kwh/(m 2. år) kwh/(m 2. år) kwh/(m 2. år) Fjärrvärme ,5 49 Fastighetsel ,8 22 Kyla ,7 9 Hyresgästel ,5 4 Den årliga kostnadsbesparingen på grund av åtgärderna blir således något annorlunda än den i Etapp 1 beräknade. Den följande sammanställningen visar besparingarnas värde enligt mätningarna i Etapp 3. Energislag mätt kostnad mätt MWh/år kostnad Besparing enl mätn MWh/. år Tkr/. år Tkr/. år Tkr/. år Fjärrvärme Fastighetsel Kyla Hyresgästel Summa 581 Verkligt lönsamhetsutfall - Etapp 2 och Etapp 3 I bilden nedan visas lönsamheten för åtgärdspaketet dels enligt kostnadskalkylerna och energiberäkningarna i Etapp1, dels det verkliga utfallet enligt Etapp 2 och Etapp 3. Minskad årskostnad Mkr/år,9 Ränta 25% 2% 15% 12% 1% 8%,8 6%,7,6,5 Verklig lönsamhet efter Etapp 3 13% 7% Beräknad lönsamhet efter Etapp 1 4%,4,3,2,1 2 år Investering Mkr Som syns blir det verkliga utfallet betydligt högre än det beräknade. Den verkliga internräntan är 13 %, att jämföra med den i Etapp 1 beräknade ca 7 %. Det är inte givet att detta står sig till fullo när även Zon 2 tas i full drift. Dock kan man nog rätt säkert se att lönsamheten blir bättre än den som beräkningarna i Etapp 1 antydde. 8

9 Den årliga besparingen kommer också att öka när de nämnda lanterninerna och obalansen i Zon 3 rättas till. Energibesparingen I de följande två diagrammen visas dels energibehovet före och efter åtgärder, dels en korrigerad energiberäkning med den aktuella användningen och driften. Det övre diagrammet visar energianvändningen inklusive hyresgästelen. Den undre visar samma sak, men utan hyresgästelen. kwh/(m 2 BTA år) Uppmätt Beräknad Etapp 1 Uppmätt Etapp 3 Korrigerade beräkningar Fjärrkyla Fastighetsel Hyresgästel kwh/(m 2 BTA år) Uppmätt Beräknad Etapp 1 Uppmätt Etapp 3 Fjärrkyla Fastighetsel Korrigerade beräkningar Några slutsatser Det går att bilda ett åtgärdspaket vars beräknade lönsamhet överensstämmer med den verkliga lönsamheten. Här har lönsamheten efter genomförande av åtgärdspaketet och uppföljning under ett år efter färdigställandet, visat sig vara påtagligt högre än vad som bedömdes var möjligt i planeringsskedet två år tidigare. Energiberäkningarna med BV 2 har visat sig mycket tillförlitliga. Resultaten från uppmätningen av energianvändningen under ett års drift tyder på att avvikelser mellan beräkningar och verklighet i allt väsentligt beror på att verksamheten i den åtgärdade byggnaden skiljer sig från vad som förutsatts vid beräkningar som gjordes i samband med planeringen av åtgärderna. Nya beräkningar med den verkliga verksamheten och anläggningsdriften ger resultat som överensstämmer i stort helt med uppmätta värden. 9

10 Då det gäller energiåtgärder i befintliga lokaler är det åtgärder i de tekniska installationssystemen som har den stora potentialen för ekonomiskt bärkraftig energibesparing. Funktionen av åtgärder som installation av nya klimataggregat, ombyggnad av belysningssystem, förnyelse av styr- och övervakningssystem, byte av växlare och pumpar mm, måste följas upp efter det de tagits i drift. Risken är annars stor att det finns felaktiga inställningar, brister i injusteringar och eventuella felkopplingar, som kan påtagligt öka energianvändningen och därmed helt fördärva åtgärdernas lönsamhet. En sådan uppföljning måste planeras in redan i projektets inledande skede och sedan verkligen genomföras de första månaderna efter idrifttagandet. 1