Totalprojekt. Getholmen. Skärholmen Stockholm. Åtgärdspaket för energieffektivitet Ekonomisk analys Enno Abel

Transkript

1 Getholmen Skärholmen Stockholm Åtgärdspaket för energieffektivitet Ekonomisk analys Enno Abel Augusti

2 Innehåll Bakgrund 3 Genomförande av första etappen 3 Sammanfattning av beräkningar 5 Lönsamhetsbedömning 5 Inverkan på energibehovet 6 2

3 Bakgrund Castellums fastighet Getholmen i Skärholmen, Stockholm, är en av fem lokalbyggnader i Beställargruppen för lokaler BELOK:s samarbetsprojekt "Totalkontor". Projektet syftar till att ge en verklighetsförankrad bild av hur mycket energianvändningen i äldre lokalbyggnader kan minskas inom ramen för företagens krav på långsiktiga investeringars lönsamhet. Projektet genomförs i tre etapper: 1. Fem av företagen i BELOK gruppen har valt ut en fastighet var. I dessa har under hösten 2007 genomförts en grundlig genomgång av tänkbara åtgärder för minskad energianvändning. För detta har krävts en kvalificerad och rätt omfattande konsultinsats, som i huvudsak bekostats av BELOK. Utgångspunkten har varit att de åtgärder som väljs ut skall tillsammans, dvs sedda som ett åtgärdspaket, uppfylla företagets lönsamhetskrav. Därutöver gäller det grundläggande kravet att åtgärdspaketet inte på något sätt får försämra vare sig byggnadens funktion eller kvalitet. I praktiken är strävan att påtagligt förbättra båda dessa. 2. Av de fem studerade fastigheterna väljs minst tre för genomförande av åtgärdspaketet. Genomförandet beslutas och bekostas av respektive fastighetsföretag. BELOK ger dock ett marginellt bidrag för att täcka någon del av kostnader som kan tillkomma genom att det finns inslag av utveckling och allmän kunskapsuppbyggnad. Efter beslut om vilka fastigheter som skall åtgärdas är det viktigt att ombyggnadsprocessen påbörjas snabbt. Målsättningen bör vara att ombyggnaderna blir i stort genomförda inom ett år. 3. Under byggprocessen sker uppföljning av hur de olika åtgärderna blir genomförda i praktiken och vilka de verkliga kostnaderna blir. Därefter sker en energiuppföljning under ett år. Denna bekostas i huvudsak av BELOK. Verifierade uppgifter om vad kostnaderna blev i verkligheten, skall således kunna redovisas Verifierade uppgifter om vad energivinsterna blev, under hösten Genomförande av första etappen Getholmen är ett kontorshus, beläget i Skärholmen. Det är byggt 1975 i 3 våningar och med golvarean m 2 BTA. Byggnaden är ansluten till fjärrvärme och fjärrkyla. Energianvändning Uppmätt 2006 Fjärrvärme : 95 kwh/(m 2. år) ektrisk energi exkl brukarel 65 kwh/(m 2. år) Fjärrkyla 21 kwh/(m 2. år) 3

4 Energiinventering av huset, identifiering av åtgärder för minskad energianvändning, kostnadsberäkning av de olika åtgärderna samt även en beräkning av de olika åtgärdernas påverkan på energibehovet har genomförts av Atonkonsult AB, på uppdrag av och i samverkan med Castellum. Resultatet av arbetet är redovisat i en BELOK rapport, som kommer att vara allmänt tillgänglig på Föreliggande sammanställning Åtgärdspaketets ekonomi beskriver och redovisar de ekonomiska bedömningar som grundas på konsultrapporterna och kompletterande energiberäkningar. Det har bedömts mycket viktigt att hela projektet Totalkontor genomförs med så stark verklighetsanknytning som möjligt. Det gäller inte minst bedömningen av kostnaden för de identifierade åtgärderna och de framtida besparingar som de ger. Kostnaderna för åtgärder i Getholmen bygger i huvudsak på inhämtade anbud. Energikonsekvenserna av de olika åtgärderna har beräknats av CIT Energy Management, Chalmers, i likhet med som har skett för samtliga fastigheter i projektet. CIT har simulerat hela byggnaden stegvis med åtgärd efter åtgärd inlagd. Det innebär att man får med den samverkan som kan ske när flera olika åtgärder vidtas. Atonkonsult har utöver beräkningen av de identifierade åtgärdernas anläggningskostnad, gett CIT det underlag som krävs för energiberäkningar och simuleringar. Detta underlag har omfattat tekniska uppgifter om byggnaden och dess tekniska installationer, uppgifter om husets användning och drift, uppmätta data om energi, energistatistik mm. Speciellt när det gäller lokalbyggnader påverkas energianvändningen rätt kraftigt av hur belysning och utrustning som datorer använts, hur klimatanläggningar varit i drift och annat liknande. Sådant kan man oftast endast göra antaganden om vid en simulering. Då det gäller befintliga hus finns dock ett slags facit i form av årlig energistatistik. Man kan då i samband med uppbyggnad av simuleringsmodellen "kalibrera" modellen. Detta sker genom att faktorer som måste antas, men har stark inverkan på resultatet varieras tills simuleringens resultat stämmer med verkliga historiska värden. Härigenom får man en modell som möjligast nära efterliknar verkligheten och därmed också ger tillförlitliga resultat. CIT:s energiberäkningar har skett med en på så sätt kalibrerad BV 2 baserad modell. Simuleringarna har konsekvent skett för byggnaden i dess helhet med fler och fler åtgärder genomförda. Först simuleras byggnaden med en åtgärd eller grupp av åtgärder, därefter byggnaden med två åtgärder, därefter med tre osv. Det innebär att man får med de enskilda åtgärdernas eventuella inverkan på varandra. De enskilda åtgärdernas inverkan fås ur skillnaden i behoven av värme- och elenergi mellan två på varandra följande simuleringar. Resultaten är sammanställda i bilagan. Energiberäkningarna bör vara väl verklighetsförankrade genom att modellen blivit kalibrerad mot uppmätt energianvändning och genom att åtgärdernas inverkan på varandra och inverkan på byggnaden i dess helhet blivit beaktade. 4

5 Genom att kostnaderna för de olika åtgärderna baseras på offerter, bör även kostnadssidan vara rätt säker. Sammanfattning av beräkningar I den följande tabellen sammanställs de olika åtgärderna med beräknade kostnader och beräknade minskningar av värme- och elbehov. Invest. kkr MWh/år besp MWh/år besp MWh/år Summa besp Före åtgärder) Fönster , ,8 30,6 Takisolering , ,6 71,6 Ventilation , , , Fastighetsbelysning , ,6 Reducerad baslast, , ,8 värme Nattkyla , ,8 10 Kvalitetssäkring Efter åtgärder Följande energipriser har använts: Fjärrvärme: 560 kr/mwh : Fjärrkyla 850 kr/mwh 350 kr/mwh Energianvändning efter åtgärder: Fjärrvärme 27 kwh/(m 2. år) Fastighetsel 36 kwh/(m 2. år) 18 kwh/(m 2. år) I kostnaderna ovan har ingen hänsyn tagits till att de föreslagna åtgärderna även kommer att bidra till ett förbättrat inneklimat. Det innebär att de redovisade investeringskostnaderna borde egentligen reduceras med en del som i stället borde hänföras till förbättrat klimat. Lönsamhetsbedömning I ett diagram med årlig vinst eller kostnadsminskning på den ena axeln och investering på den andra, representerar en linjes lutning den internränta en investering ger. En åtgärd inlagd i diagrammet representeras av en linje med en viss längd och en viss lutning. I det följande redovisas de olika åtgärderna i lönsamhetsföljd, dvs åtgärderna läggs efter varandra så att varje åtgärd följs av en som ger mindre internränta. I samband med att projektet Totalkontor påbörjades och urvalet av fastigheter överenskoms i samråd mellan de medverkande företagen att åtgärdspaket som var 5

6 lönsamma med 6% kalkylränta och 2% relativ årlig energiprishöjning skulle genomföras., Detta innebär en internränta på 4%. Detta innebär att åtgärdspaketet genomförs om internräntan för hela paketet blir högre än 4%. Dock har det bedömts tillräckligt att energibehovet minskas till 100 kwh/(m 2 BTA år) eller halveras, även om internräntan då är högre än 4%. Minskad årskostnad Mkr/år 0,9 Ränta 25% 20% 15% 12% 10% 8% 0,8 0,7 0,6 6% 4% 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 20 år Investering Mkr Tar man bort kostnader för det som ändå måste åtgärdas för att modernisera anläggningen, säkerställa funktionen och bättra inneklimatet, blir de direkt energianknutna kostnaderna lägre och internräntan blir högre än vad diagrammet ovan visar. Även om man endast beaktar den energiberoende minskade årskostnaden, ger åtgärdspaketet en internränta på drygt 7% räknad på 20 års brukstid. Inverkan på energibehovet Energianvändning exklusive hyresgästel kwh/(m 2 BTA år) Före kwh/(m 2 BTA år) Före Efter Med en omräkning av kyla till el genom att multiplicera med faktorn 0,3 fås: Efter Energianvändning före åtgärder: Fjärrvärme Fastighetsel 95 kwh/(m 2. år) 65 kwh/(m 2. år) 21 kwh/(m 2. år) Energianvändning efter åtgärder Fjärrvärme Fastighetsel 27 kwh/(m 2. år) 36 kwh/(m 2. år) 18 kwh/(m 2. år) Hyresgästelen, som således inte är medtagen i staplarna här bredvid, uppskattas till: 550 MWh/år eller 65 kwh/(m 2 år) 6