BEBO Medlemsmöte. Ekonomisk bärkraft i långtgående energieffektiviseringar. Anders Sandoff och Conny Overland

Transkript

1 BEBO Medlemsmöte Ekonomisk bärkraft i långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff och Conny Overland Handelshögskolan vid Göteborgs universitet Göteborg, 19 februari 2015

2 Projektet handlar om Att skapa kunskap om de affärsmässiga konsekvenser som långtgående energieffektiviseringar i flerfamiljsfastigheter innebär. Utgår från Halvera Mera, 31 förstudierapporter Allmännyttan, Privata, BRF Dokumentanalys och intervjuer

3 Affärsmässiga förutsättningarna -en utmaning 1. Betydande andel ägare och styrelser utan erfarenhet av långtgående energieffektiviseringar 2. Traditionellt förvaltningsfokus snarare än fokus på värdeskapande i affärsmodellen 3. Energieffektiviseringar är en fråga utan tydlig organisatorisk hemvist eller strategisk tyngd 4. Stora investeringar med mager lönsamhet 5. Långa kalkylhorisonter med låga kalkylräntor 6. Ofta kunder med begränsad betalningsförmåga 7. Nya samverkansformer 8. Komplexa produkter och energisystemberoenden under utveckling 9. Otydliga sociala effekter med ökade krav legitimitet och inkluderande processer

4 Förutsättningarna för energieffektiviseringar skiljer sig kraftigt åt Ägarform Marknadsutveckling Ekonomisk situation Fastighetens utformning och kvalitet Målsättningens ambition Lokala utvärderingskriterier Olika lokala synsätt

5 Affärsmässighet Ett begrepp som fick ökad aktualitet med Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Allbolagen), Affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav Vad innebär det? Vinstmaximering?, Långsiktig överlevnad? Vad innebär det i praktiken? Ställs på sin spets vid investeringsbeslut.

6 Marknadsmässiga avkastningskrav Begränsar möjligheterna till kommunal borgen för en kostnad understigande marknadspriset Begränsar möjligheterna att avstå från marknadsmässig avkastning Skall spegla en långsiktig aktörs avkastningskrav Avkastningskrav skall ställas på företagsnivå och inte på enskilda investeringar Svårt att finna jämförbara företag Fastighetsbestånd, företagsstorlek, marknadsandel, geografisk marknad, operativa risker, kapitalstruktur

7 Ofta omotiverat höga avkastningskrav Företagets boende kan betraktas som ett nätverk

8 Implicit avkastningskrav (%) Implicit avkastningskrav för olika återbetalningstider och kalkylräntenivåer 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Återbetalningstid (år) Kalkylränta 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 %

9 Typkalkylen

10 När tillför en investering värde? När summan av alla kassaflöden som förväntas följa av investeringsbeslutet, diskonterade med en riskjusterad ränta, överstiger investeringsbeloppet. ksek År

11 Grundelement i en investeringskalkyl Marginella kassaflöden i förhållanden till BAU Grundinvestering Löpande kassaflöden Restvärde Observera särskilt skattekonsekvenser och förändringar i rörelsekapital Se upp med användning av schablonvärden Beaktas ej i kalkylen: Avskrivningar Ränta Samkostnader Ej återvinningsbara kostnader Använd ej återbetalningstid, direktavkastning och driftsnetto för beslut om investeringar Undvik fasta ingångsvärden, kan ändras över tid.

12 Grundkalkyl för investeringsbedömning År Inbetalningar Utbetalningar Skatterabatt avskrivn Kapitalbindning Restvärde Kassaflöde Skatt Kassaflöde efter skatt Investering Inbetalningar Utbetalningar Bedömningskriterier: Skatterabatt avskrivn Kapitalbindning Restvärde Nettonuvärde: NPV (mätt i kr) Kassaflöde Kvotmått: NPV/begränsad resurs (grundinvestering, energibesparing, manntimmar..) Skatt Kassaflöde efter skatt Annuitetsvärde NPV*annuitetsfaktorn (Analys av investeringens påverkan på bolagets redovisning, kapitalstruktur och likviditet)

13 Kalkylräntans betydelse för nettonuvärdet Nettonuvärde ,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00% 10,00% 11,00% 12,00% 13,00% 14,00% 15,00% 16,00% 17,00% 18,00% Kalkylränta

14 Exempel känslighetsanalys % -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Inbetalningar Utbetalningar Investeringsutgift Restvärde (kalkylränta om 10 % antas) 14

15 Exempel känslighetsanalys (forts.) Inbetalningar Utbetalningar 25,0% 20,0% 15,0% 20,0% 15,0% 10,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% -20,0% -25,0% Etanol Biogas Pellets El Elcertifikat -15,0% -20,0% Biobränsle DoU El Elskatt Topplastvärme Procentuella effekter på inbetalningar och utbetalningar som följd av prisförändringar 15

16 Energieffektivisering och ekonomisk analys

17 KALKYLER OCH BESLUT Lönsamhetskrav (och krav på affärsmässighet) driver utformandet och användandet av projektspecifika kalkyler. Kalkyler av BEBO-typ kan få stor spridning och bidra till branschstandard och påverka beslut om energieffektiviseringar. I värsta fall kan dessa kalkyler anses utgöra ett komplett underlag för ekonomisk bedömning. Projektkalkylen ett nödvändigt men inte tillräckligt rekvisit.

18 POTENTIELLA PROBLEM 1. Kalkylerna i sig (tidigare beskrivet) Korrekt utformade Dynamik 2. Utelämnade aspekter Vad är den marginella investeringen? Alternativa handlingsmöjligheter Fastighet/område Fastighet/företag (koncern) 3. Andra hinder Finansiering Distribuerat beslutsfattande Egen kompetens Affärsmodell

19 MARGINALINVESTERING Ett oreflekterat användande av en befintlig kalkylmall riskerar att leda tanken fel. Vad är det relevanta referensfallet? Energieffektivisering/renovering. Exempel: Örebro (Öbo) - Fönsterbyte från 16 miljoner till 4 miljoner om man tar renoveringsbehov i beaktande.

20 ALTERNATIVA HANDLINGSMÖJLIGHETER Vilka handlingsmöjligheter ryms och vilka ryms inte i kalkylförutsättningarna? Det kan vara mer fördelaktigt för fastighetsägare att använda sig av solfångare och/eller värmepumpar framför att minimera energianvändning. Konsekvenser för primärenergianvändning och utsläpp av växthusgaser visavi företagsekonomi? Användning/nettoenergi (BBR) Realoptioner

21 FASTIGHET/OMRÅDE En investering i en fastighet har konsekvenser utanför fastigheten. Faktorer utanför fastigheten kan också möjliggöra investeringen i fastigheten. Extra svårt få lönsamhet i renoveringar i ytterområden eller i orter med svagare tillväxt Lokal spillvärme Skalerbarhet Samverkansbehov Samma ägare för flera fastigheter? Gemensamhetsanläggningar?

22 FASTIGHET/FÖRETAG/(ÄGARE) Renovering och energieffektivisering medför ekonomiska konsekvenser inte bara genom minskade driftskostnader och hyrestillägg. Organisatoriska läreffekter (T.ex. Backa Röd) Effektiva implicita kontrakt Attraktiv som arbetsgivare Kunder (framtida affärer, vakansgrad) Leverantörer Närboende och samhället Risk (Finansiell och operativ) Pacing När gör vi vad? Ännu bredare: Påverkan på koncern/ägare Allmännyttan och sociala kostnader Befintliga tillgångar

23 Energieffektivisering - Förutsättningar: Gavlegårdarna, Gavlefastigheter, Gävle Energi Tekniskt räknar vi på ett typår motsvarande år 2020, dvs då fjärrvärmen i Gävle är fossilfri (alla oljeanläggningar konverterade till bioolja och Korsnäs elpannor är i viss mån i drift för Gävle Energi) Tre beräkningsfall: 1. Referensfall: Utfall utan åtgärder 2. Energibesparing i fastigheter: Kombination av fastighetsåtgärder som innebär att den använda energin (värme och el) minskar med 20% under alla perioder av året 3. Installation av värmepumpar: Installation av värmepumpar med en omfattning som motsvarar att kommunkoncernens inköpta energi (värme+el) minskar med 20%. Även i detta fall antas som en förenkling att den inköpta energin minskar med 20% under alla perioder av året

24 Resultat och slutsatser - Ekonomi Både alternativen för energieffektivisering innebär tydliga merkostnader ur koncernperspektiv. Energibesparing i fastigheter innebär en merkostnad på 46 MSEK/typår ur koncernperspektiv. - Detta motsvarar en CO2-reduktionskostnad på ca SEK/ton CO2. (räknat på långsiktig marginalel) Installation av värmepumpar innebär en merkostnad på 34 MSEK/typår ur koncernperspektiv. Samtidigt stiger de klimatpåverkande utsläppen. Utfall jämfört med referensfallet: Primärenergi (GWh/år) Klimatpåverkande utsläpp (ton CO2-ekv/år) Merkostnad Koncern (MSEK/typår) Värdering av el Långsiktig marginal Nordisk residual Långsiktig marginal Nordisk residual Energibesparing Värmepumpar

25 FINANSIERING Konventionellt byggande Energieffektivt byggande Värdeökning Värdet av tillkommande framtida kassaflöden Värdeökning Investering Värdet av framtida kassaflöden Tilläggsinvestering Investering (konv.) Värdet av framtida kassaflöden (konv.)

26 FINANSIERING Med större investeringsbehov följer ökade finansieringsbehov. Fastighetssektorn högt belånad (fasta tillgångar). Tillgång till lånefinansiering extra viktigt för en fastighetsutvecklare som vill bygga klimatsmart! Värdeökning Tilläggsinvestering Tillkommande lånefinansiering Investering (konv.) Lånefinansiering Energieffektivt byggande Värdet av tillkommande framtida kassaflöden Värdet av framtida kassaflöden (konv.)

27 FINANSIERING Kan vara svårt för långivare att värdera effekterna av energieffektivt byggande. Energieffektivt byggande Värdet av tillkommande framtida kassaflöden Nytt, brist på data. Funkar det? Tillkommande lånefinansiering Lånefinansiering Värdet av framtida kassaflöden (konv.)

28 VARFÖR SÄGER BANKEN NEJ? Företaget använder projektspecifika kalkyler. Banken använder sig av schabloner för skattning av energikostnader. Olika värderingar. Ekonomiskt problem

29 CERTIFIERINGAR Bra låntagare har incitament att försöka överbrygga informationsasymmetrier. Finansiell litteratur föreslår olika slags certifieringar. Informerade finansiärer Emissionsgaranter Kreditratinginstitut Riskkapital Låntagaren bär en kostnad för att erhålla en för kapitalmarknaden trovärdig certifiering.

30 FINNS MOTSVARIGHETER VID INVESTERING I FASTIGHETER? Fastighetsvärderare? Miljöcertifiering av byggnader?

31 RESULTAT/SLUTSATSER Informationsasymmetrier hindrar lånefinansiering Främst för mindre ftg Schablonvärden Datainsamling Vare sig fastighetsvärderare eller miljöcertifieringar överbrygger detta i dagsläget. Risk för ineffektiv kapitalallokering med förlorad konkurrenskraft och miljönytta som följd.

32 GRÖNA OBLIGATIONER Obligationer för 10 miljarder dollar emitterade sedan November 2013 Kandidatuppsats: Anna Adlarson & My Hammarström (2015) Studerar drivkrafter för gröna obligationer Göteborgs stad, Örebro kommun, Stockholms Läns Landsting, Vasakronan, Skanska, SCA Samma prissättning som vanliga obligationer Dock snabbt fulltecknade Andra drivkrafter har varit viktigare Diversifiering, Framtidssäkring, Organisatorisk integrering

33 ÖVRIGA PROBLEM Distribuerat beslutsfattande Brf Alla behöver komma överens Annan ekonomisk logik Egen kompetens Affärsmodeller

34 Ekonomisk bärkraft i långtgående energieffektiviseringar

35 FRÅGESTÄLLNINGAR Övergripande: Hur bedömer fastighetsägare ekonomin i energieffektiviseringar? Har man valt att gå vidare med projektet? I vilken mån har BEBO-kalkylen bidragit till beslutet? Skiljer sig avkastningskrav och beslutskriterier åt mellan bolag? Utvärderas varje möjlig åtgärd för sig eller packeteras de och analyseras i mer aggregerad form? Hur tar man i beaktande aspekter bortom fastighetsgränsen? Hur förhåller man sig till komfortåtgärder? Hur dockar projektet in lånsiktig planering m.a.p.: Förvaltning av fastighetsbestånd Riskhantering Intressentdialog Hur arbetar man med finansiering? Vilka andra faktorer (hinder) har varit avgörande? Vilka andra möjligheter ser respondenterna?

36 Frågeställningar Utformning av beslutsunderlag (innehåll och process) Bedömning av lönsamhet (lång och kort sikt) Koppling till risk Fastighetsekonomiskt vs. företagsekonomiskt perspektiv Organisatorisk utformning Samverkan (byggbolag, energibolag, andra fastighetsbolag, boendeorganisationer, universitet etc) Bolagets kapitalstruktur och finansiering Möjligheterna för hyresökningar och arbetet med boendedialogen Långsiktig planering avseende fastighetsbestånd Ägarstyrning och intern styrning (ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande)

37 ANSATS Innehållsanalys: Rapporter Halvera Mera Offentlig dokumentation såsom årsrapporter och hemsidor. Telefonintervjuer (semi-strukturerade)

38 AKTIVITET (NÄR) Intervjuer (Mars) Kompletterande textanalys (April) Analys (Maj) Författande (Maj-Juni) Rapport