Kommunanalys. Fastighetsekonomi VFT045 GRUPP 9. Lunds Tekniska Högskola

Transkript

1 GRUPP 9 Fastighetsekonomi VFT045 Kommunanalys Lunds Tekniska Högskola Viktor Bjelvenfeldt Richard Edenhofer Klang Maria Karlsson Cornelia Lindberg Hans Linderberth Handledning: Ingemar Bengtsson Herman Crespin Anders Silverbåge

2 Innehåll 1. Sammanfattning Uppdrag Metod Bostäder Dyra småhus Första bedömning Andra bedömning Slutbedömning Billiga småhus Första bedömning Andra bedömning Slutbedömning Bostadsrättshus i 5-8 våningar med företrädesvis 3:or och 4:or Första bedömning Andra bedömning Slutbedömning Handel Livsmedelshandel Första bedömning Andra bedömning Slutbedömning Bygghandel Första bedömning Andra bedömning Slutbedömning Referenser

3 1. Sammanfattning Fastighetsutvecklaren Babels AB rekommenderas exploatering enligt följande: Dyra småhus placeras i Viken i Höganäs kommun. Tobins Q är högt, området ligger vid kusten och kommunikationsmöjligheterna till Helsingborg är mycket goda. Billiga småhus placeras i Vik i Simrishamn kommun p.g.a. att det ligger vid kusten i natursköna Österlen samtidigt som Tobins Q är hela 1,49. Bostadsrätter placeras i Säbyholm i Landskrona kommun. Området ligger nära kusten, det råder brist på bostadsrätter och det går att ta ut höga priser. En handelslokal för livsmedel placeras i Härlöv i Kristianstad kommun. Kommunen har långsiktiga mål för en befolkningsökning och vill utvidga handeln i takt med denna. Dessutom har kommunen en stark tradition vad gäller livsmedelshandel och är samlingsplats för nordöstra Skånes handel. En handelslokal för bygghandel om ca kvm placeras i Företagsparken Kronan i Landskrona kommun. Området ligger vid E6:ans södra infart till Landskrona stad och ger exponering för ca personer dagligen. 3

4 2. Uppdrag Fastighetsutvecklaren Babels AB vill exploatera och söker därför tomter att bebygga. Förslag på lämpliga områden till följande fem projekt ska tas fram: Dyra småhus, vilket avser mer än 2,5 miljoner kr i byggproduktionskostnader Billiga småhus, vilket avser mindre än 2,5 miljoner kr i byggproduktionskostnader Bostadsrättshus i 5-8 våningar med företrädesvis rymliga 3:or ordinära 4:or med god standard Handelslokaler för livsmedel Handelslokaler för bygghandel (ca kvm) I den här konsultrapporten ges rekommendationer på placering för respektive projekt. 4

5 3. Metod Underlag för analysen är kommunrapporter för elva kommuner (se Figur 1). För att begränsa urvalet av lämpliga kommuner görs en första gallring där uppenbara hinder utesluter exploatering av respektive fastighetstyp. För återstående kommuner vägs för- och nackdelar mot varandra för att avgöra vilken kommun som, för respektive projekt, är mest lämplig. De faktorer som främst beaktas är efterfrågan, tillgänglig mark, Tobins Q och kommunikationsmöjligheter. Andra faktorer är skattesatser, inkomster och demografi mm. Figur 1 De elva, gulmarkerade, kommuner som kommunrapporterna baseras på. 5

6 4. Bostäder För att få grepp om var det är lämpligast att bygga finns många faktorer att ta hänsyn till. Prisbilden på en ort påverkas av allt från kommunikationer till utbud och mikroläge. Det kan i princip bli hur komplext som helst. Detta begränsas dock eftersom de, för respektive kommun, dokumenterade förutsättningarna används som utgångspunkt. Det är viktigt att fastställa till vilken målgrupp man vänder sig. Ett småhus placeras lämpligen där det finns efterfrågan på sådana objekt. Det är svårt att direkt avgöra hur efterfrågan ser ut, förutsatt att man inte undersöker saken på objektnivå. Men det finns faktorer, så som in- och utpendling etc., för kommunen som ändå visar var man kan tänkas få spekulanter. Utgångspunkten är att nybyggda fastigheter har fasta priser som i någon mån speglar marknadspriset. En budgivning skulle kunna ge högre pris för samma fastighet. Detta i synnerhet där det råder bostadsbrist, d.v.s. brist på sådana fastigheter vilka anses attraktiva av en eller annan anledning. Eftersom det rör sig om fasta priser är det i första hand viktigt att få fastigheterna sålda. Här bortses alltså från det resonemang som rör en budgivning en situation som ser mycket olika ut från fall till fall. De tre projekten dyra småhus, billiga småhus och bostadsrättshus har gemensamma faktorer som är viktiga att ta hänsyn till vid placering. En faktor är Tobins Q som mäter lönsamheten vid nybyggnation och beräknas genom att dividera marknadsvärdet med produktionskostnaderna. Ett värde som överstiger 1,0 betyder att det är lönsamt att bygga nytt. Eftersom byggnation av bostadshus är en investering vars enda avkastning består i en prisökning vid försäljningsskedet är Tobins Q en viktig parameter. Värdet är dock ett genomsnitt i en hel kommun vilket innebär att det kan vara lönsamt även i en kommun som har ett Tobins Q värde under 1,0. Självklart är storleken på kommunen av betydelse eftersom det kan skilja sig mer i en större kommun. Om vi bortser från mikroläget, d.v.s. var i kommunen fastigheten ligger, borde Tobins Q ge en korrekt bild av lönsamheten vid nybyggnation. Ovanstående resonemang leder till att mikroläget är ytterligare en viktig faktor att studera. I produktionskostnaderna ingår priset på marken och själva byggnationen. Om vi bortser från faktorer som kan skilja sig åt, som t.ex. dragning av ledningar och schaktning, är priset för byggnationen lika var än byggnaden placeras. Då kvarstår priset på marken. I t.ex. Simrishamn skiljer sig priset på mark med 200 kr/kvm mellan de attraktiva strandfastigheterna och fastigheter längre in i landet (Amini m.fl. 2008). I Kävlinge har det nyligen sålts mark för 650 kr/kvm (Djus m.fl. 2008). Byggnation av ett hus som kostar 2 miljoner på en 800 kvm stor tomt ger följande priser: Billig mark i Simrishamn: kr kvm * 300 kr/kvm = kr Attraktiv mark i Simrishamn: kr kvm * 500 kr/kvm = kr Fastighet i Kävlinge: kr kvm * 650 kr/kvm = kr Speciellt intressant är att jämföra de båda resultaten för Simrishamn. Differensen blir kr och det speglar inte hur det faktiskt ser ut på marknaden där det kan skilja betydligt mer. Av detta framgår att priset på marken är en mindre del av produktionskostnaderna och 6

7 mikroläget bör inte endast studeras med avseende på markpriserna. Självklart är markpriserna av större vikt om de är betydligt högre än något, i övrigt, likvärdigt alternativ samt om fastigheten omfattar stor areal. Övriga viktiga faktorer att ta hänsyn till är vad det finns för efterfrågan och enligt Ola Karlsson (2008), chef för affärsutveckling på NCC Boende, är det viktigt att ha klart för sig vilken målgrupp man riktar sig till. 4.1 Dyra småhus Målgruppen för dyra småhus är höginkomsttagare. Därav bör faktorer som kommunens genomsnittsinkomst och skatt beaktas. Inkomsten bör ligga över rikets snitt medan skattesatsen bör vara låg. Exklusiviteten, som småhus av dyrare art medför, förknippas ofta med mervärden som exempelvis sjö eller havsutsikt. Detta resulterar i att ett områdes mikroläge är en viktig parameter Första bedömning Efter en första bedömning har de kommuner sållats bort som inte är möjliga att exploatera i, eller p.g.a. andra bristande faktorer inte uppfyller målgruppens behov. Det är även viktigt att affären blir lönsam. Som nämnts i den inledande analysen är Tobins Q en faktor av stor vikt i detta perspektiv. Hässleholm har ett lågt Tobins Q på 0,65. Visserligen är det en stor kommun och i vissa fall kan det säkert vara lönsamt med nybyggnation. Mark är dock en bristvara i kommunen (Ekstrand m.fl. 2008). Höör har ett Tobins Q på 0,87, vilket medför att det inte blir lönsamt att placera ett småhus här (Aranda m.fl. 2008). Klippan har med en kvot om 0,63 lägst Tobins Q av de elva kommunerna. Klippan är en liten kommun och Tobins Q bör spegla situationen väl (Johansson m.fl. 2008). Åstorp har ett Tobins Q på 0,77. Kommunen ligger även en bit in i landet och dess geografiska läge omöjliggör kustnära bebyggelse (Bove m.fl. 2008). Burlöv: Kommunen har ett relativt högt Tobins Q på 1,31. Dock är störande buller från stora vägleder samt järnväg ett problem och minskar attraktiviteten för målgruppen (Andersson m.fl. 2008). Kommunerna Burlöv, Hässleholm, Höör, Klippan samt Åstorp utesluts p.g.a. ovanstående faktorer, vilka ses som tillräckliga anledningar för att dessa kommuner inte är lämpliga för placering av dyra småhus Andra bedömning Statistik i matrisform presenteras i Tabell 1 för att ge en fingervisning om vilka kommuner som har de bästa förutsättningarna av direkt mätbara faktorer, för eventuell exploatering av dyra småhus. Utifrån faktorerna inkomst, skatt och Tobins Q har Höganäs och Kävlinge de 7

8 bästa förutsättningarna. Som tidigare nämnts måste man även ta hänsyn till andra faktorer som kommunens mikroläge, tillväxt samt kommunikation. Tabell 1. Matris i vilken faktorerna inkomst, skatt och Tobins Q har graderats mellan 1 och 3 där 3 är bäst. Inkomst Skatt Tobins Q Summa Höganäs Kristianstad Kävlinge Landskrona Simrishamn Ängelholm Höganäs Aktuella exploateringsområden i Höganäs kommun är orterna Höganäs, Lerberget samt Viken. I Lerberget finns mark, dock ingen fastställt detaljplan. I Viken finns det god tillgång på mark, vilket gör kommunen intressant för placering av dyra småhus. Viken har den största befolkningstillväxten i kommunen och det finns genom orten goda kommunikationsmöjligheter till kringliggande områden. Det aktuella området är beläget vid kusten, något som ses som attraktivt. Närhet till Ängelholms flygplats ökar även kommunens mervärde då den möjliggör dagpendling till Stockholm (Blom m.fl. 2008). Höganäs har utifrån Tabell 1 mycket goda förutsättningar för lyckad exploatering av småhus utav dyrare karaktär. Kristianstad Villor är eftertraktade i kommunen. Åhus som ligger beläget på östkusten är ett bra alternativ för placering av dyra småhus tack vare dess attraktivitet. Aktuellt exploateringsområde är Vanneberga, vars detaljplan tillåter att ca 220 friliggande bostadshus i 1-och 1½-plan kan uppföras inom området. Kommunen har haft en stadig befolkningstillväxt de senaste åren och utvecklingen antas fortsätta i samma riktning. Fram till år 2025 uppskattas det tillkomma ca nya bostäder. Goda kommunikationsmöjligheter råder i kommunen i form av välutvecklat vägnät, bra buss- och tågförbindelser och även tillgång till flygplats (Almqvist m.fl.2008). Kävlinge I nuläget är Kävlinge nästintill fullt exploaterad och man måste därför vänta tills den nya översiktsplanen träder i kraft år Fram till år 2017 beräknas befolkningsantalet öka med ca invånare, främst barnfamiljer och föräldrar över 40 år. Till följd av kommunens bostadskarriär kommer drygt av dessa vilja bo i lägenhet (Djus m.fl. 2008). Vissa kommer dock efterfråga småhus vilket gör Kävlinge till en intressant kommun för bebyggelse. Det faktum att kommunen har de bästa statistiska förutsättningarna samt goda 8

9 kommunikationsmöjligheter gör kommunen till ett bra alternativ. Aktuella områden för placering av dyra småhus är Barsebäck by och Barsebäck hamn. Landskrona Landskrona är en av de kommuner som har sämst statistiska förutsättningar för dyra småhus. Kommunens strandremsa är dessutom redan bebyggd eller skyddas av restriktioner som omöjliggör bebyggelse (Bielak m.fl. 2008). Detta medför att Landskrona inte är något aktuellt område för denna typ av bebyggelse. Simrishamn Simrishamn har med 1,49 det högsta Tobins Q av de elva kommunerna, vilket medför en mycket lönsam affär vid nybyggnation. Befolkningstillväxten har legat på en relativt jämn nivå, även om den sjunkit något (Amini m.fl. 2008). Medelinkomsten är låg och skattesatsen hög, något som målgruppen tros vill undvika. I kommunrapporten betonas även att det är viktigt att behålla småstadskänslan och vid eventuell exploatering anpassa bebyggelsen till redan befintlig sådan. Detta kan medföra att ett dyrare småhus inte passar in just här. Ängelholm Ängelholms kommun har en stark boendeprofil, befolkningsökningen är stadig och har varit det sedan 60-talet (Bjelvenfeldt m.fl. 2008). De statistiska förutsättningarna är medelmåttiga. Kommunens placering och kommunikationsmöjligheter är bra. Närhet till kusten och Ängelholms flygplats, som möjliggör dagpendlig till Stockholm, ger kommunen ett mervärde. Dock finns inte samma tillgång på mark som i exempelvis Viken i Höganäs kommun och Åhus i Kristianstad kommun Slutbedömning Kvar återstår tre kommuner av speciellt intresse. Dessa är Höganäs, Kristianstad och Kävlinge. Trots Kristianstads ringa förutsättningar vad gällande kommunens statistiska faktorer är det ett attraktivt område. God befolkningstillväxt och god kommunikation är viktiga faktorer som höjer kommunens mervärde avsevärt. I Kristianstad ligger Tobins Q på 1,0 vilket resulterar i att det är lika fördelaktigt att bygga nytt som att köpa en redan bebyggd fastighet. Detta medför, ur ett lönsamhetsperspektiv sett, att Kristianstad inte är att föredra för placering av dyra småhus. Höganäs och Kävlinge är de kommuner som har de bästa förutsättningarna utifrån målgruppens behov. I båda kommuner är det mycket lönsamt att bygga nytt då Tobins Q ligger på 1.47 respektive Dessutom ligger aktuella områden kustnära med goda kommunikationsmöjligheter. Det kommer dock att dröja innan det är möjligt att exploatera i Kävlinge p.g.a. att marken är nästintill fullt exploaterad för tillfället. Därav anses Viken i Höganäs kommun vara det mest lämpliga området för placering av dyra småhus. Figur 2 Rekommenderat exploateringsområde i Viken i Höganäs kommun (Blom m.fl. 2008). 9

10 4.2 Billiga småhus Första bedömning Följande kommuner utesluts vad gäller uppförande av billiga småhus: Burlöv har höga markpriser och höga bullernivåer. Tack vare dess geografiska läge finns många fördelar. De höga markpriserna om ca kr/kvm är en anledning att utesluta Burlöv som alternativ för placering av småhus (Andersson m.fl. 2008). Burlöv har inget som generellt gör kommunen mer lönsam än någon annan att bebygga. Det är svårt att utifrån rapporten dra några slutsatser om efterfrågan i kommunen. Hässleholm är en kommun där många tomter har dåliga förutsättningar samt saknar mervärde. Antalet nybyggda småhus har ökat de senaste åren. Tobins Q är 0,65 och en investering i ett nybygge blir således ingen lönsam affär. I Hässleholm finns dessutom redan goda möjligheter att få tag på ett billigt småhus (Ekstrand m.fl. 2008). Höör har god tillgång på billig tomtmark. Samtidigt finns det gott om villor och därtill ombildas många fritidshus till permanentbostäder. Med Tobins Q på 0,84 utesluts Höör som alternativ för placering av billiga småhus (Aranda m.fl. 2008). Klippan har ett genomsnittligt Tobins Q på 0,63. En stark vilja för äldre att flytta ifrån sina villor gör att många står ute till försäljning (Johansson m.fl. 2008). Trots att det finns billiga tomter lämpade för småhusbebyggelse i östra Klippan anses Tobins Q vara för lågt och det finns heller inget som väger upp detta gentemot övriga kommuner. Åstorp har ett genomsnittligt Tobins Q på 0,77. Trots att det råder stor efterfrågan på småhus samt att bostadsmarknaden haft en positiv pristrend utesluts Åstorp. Detta med anledning av Tobins Q samt att det främst råder brist på hyresrätter för att tillgodose den äldre befolkningens behov av ett enklare boende (Bove m.fl. 2008). I de fyra sistnämnda kommunerna överstiger produktionskostnaden återanskaffningskostnaden. Eftersom Tobins Q är ett medelvärde innebär det att mycket väl kan finnas fastigheter i vilka man gör rätt i att investera en slutsats som dock inte kan dras utifrån de dokumenterade förutsättningarna Andra bedömning I kommunerna nedan skulle det kunna vara intressant att uppföra billiga småhus: Höganäs Höganäs ses som en kommun lämpad för dyra småhus. Vad gäller billigare områden i kommunen saknas väsentlig information för att få grepp om förutsättningarna. Det finns tillgänglig mark och det är förmodligen en lönsam affär att bygga nytt (Blom m.fl. 2008). Kävlinge Kommunen utesluts eftersom tillgången på mark är mycket begränsad samt att det främst råder brist på lägenheter som en följd av bostadskarriären (Djus m.fl. 2008). 10

11 Kristianstad Kristianstad kommun har ett stort utbud av friliggande villor, men samtidigt hög efterfrågan. Tobins Q har en kvot om 1,0 och priserna är tack vare kommunens storlek med vad det innebär i form av arbetstillfällen, utbud, mm. relativt höga. Kristianstad är en jämförelsevis stor kommun, och Tobins Q kan ligga betydligt högre i vissa områden eller orter. Kommunen har positiv nettopendling, samt en stadigt ökande befolkning. Friliggande villor efterfrågas mest men det finns samtidigt ett stort utbud av dessa. Kristianstad stad är en storstad och har således de positiva egenskaper som detta innebär. Dessutom har Kristianstad kommun en flygplats (Almqvist m.fl. 2008). Kristianstad kommun möjliggör storskalig exploatering. Statistiken talar för en fortsatt befolkningsökning vilket talar för att fastigheterna blir sålda, men med Tobins Q på 1,0 anses ett så pass storskaligt projekt innebära för stora risker. Landskrona Landskrona är en intressant kommun vad gäller exploatering av billiga småhus. Dessa har idag ett genomsnittspris om kr och Tobins Q har kvoten 1,12. Även bostadskarriären pekar på behovet av villor snarare än hyresrätter. Landskrona, och då framför allt Häljarp, är intressant för billig småhusbebyggelse. Kommunen strävar efter att ha nya bostäder fram till år 2015, vilket tyder på en positiv framtidstro. Samtidigt har man de senare åren haft en något ökande pristrend för småhus. Man har dessutom ett överskott på hyreslägenheter och behöver alternativ till denna ensidiga bild (Bielak m.fl. 2008). Om billiga småhus placeras i Landskrona kommer priserna förmodligen att överstiga medelpriserna. Husen skall enligt detaljplanerna ha tegel eller puts, vilket höjer produktionskostnaderna. Dessutom finns närhet till bad, grönområden och golfbana vilket höjer marknadsvärdet. Nettopendlingen är negativ, men Landskrona utmärker sig numera snarast som boendekommun och hävdar sig snarast genom sina goda kommunikationer. Landskrona bedöms som en lämplig kommun för bostadsrätter. Dessa borde för en längre tid framöver tillgodose behovet av bostäder. Området i Häljarp anses ha bäst förutsättningar för småhusbebyggelse, men det är tveksamt huruvida det gäller billiga småhus. Simrishamn Även Simrishamn är intressant för småhusbebyggelse. Genomsnittspriserna hamnar kring 1,8 miljoner kr men varierar kraftigt beroende på närheten till kusten. Oavsett var husen placeras, erbjuds ett naturnära boende i hjärtat av Österlen. Det visar sig också generellt vara en ytterst lönsam affär att bygga nytt, något som bekräftas av Tobins Q som har en kvot på 1,49 (Amini m.fl. 2008). Ett stort utbud av mark för icke-kustnära områden i kombination med den höga lönsamheten för byggande gör Simrishamn till en av kommunerna klar för vidare analys. Ängelholm I Ängelholm kommun är genomsnittspriset för ett småhus ca 2,1 miljoner kr. Tomtmark för småhusbebyggelse med bra priser finns att tillgå. Tobins Q är 1,17. Ängelholm är en boendekommun med goda kommunikationer (Bjelvenfeldt m.fl. 2008). Däremot finns få detaljplaner för småhusbebyggelse och tillgången på attraktiva områden är begränsad Slutbedömning Simrishamn är en kommun med boendeprofil som har haft stigande priser de senaste åren till och med bättre än vad regressionsanalysen i kommunrapporten visar. Dessutom har man ett högt Tobins Q i kommunen. Priserna på fastigheter varierar mycket beroende på hur strandnära de är. Markpriserna för kustnära mark skiljer sig inte avsevärt från mark längre 11

12 ifrån stranden. Samtidigt ligger priserna för fastigheter längs kusten långt över Sveriges genomsnitt (Amini m.fl. 2008). Tobins Q kan därför vara missvisande. De strandnära fastigheterna kan mycket väl vara bebyggda med hus som har en byggproduktionskostnad under 2,5 miljoner. Dessa skulle förmodligen ge en betydligt högre avkastning än om de uppfördes i någon av kringliggande orterna längre ifrån kusten. Tillgång på kustnära mark är mer begränsad än övrig mark. Att det är lämpligast att uppföra dyra småhus utmed kusten behöver inte vara sant. De strandnära orterna är gamla fiskesamhällen där ett dyrare hus kanske inte alls passar in. Var det lönar sig bäst att bygga nytt kan också bero på hur pass storskaligt byggprojektet är. Säkert går en sådan kalkyl att optimera på något vis, men det kan bara antas. I Simrishamn kan det uppföras betydligt färre hus än i t.ex. Landskrona, åtminstone när det gäller marken utmed kusten. I kommunrapporten för Simrishamn nämns orten Vik som lämpad för exploatering av dyrare småhus. Samtidigt säger man avslutningsvis att de förslag som framhävts endast är rekommendationer. Tack vare att Vik expanderar kraftigt samt har ett gott utbud av ledig mark anses orten vara lämplig för exploatering av billiga småhus. 4.3 Bostadsrättshus i 5-8 våningar med företrädesvis 3:or och 4:or Vid placering av nybyggnation av bostadsrätter är det viktigt att undersöka vad det finns för efterfrågan. I många mindre orter och städer bildar man familj tidigt i livet och vill då gärna flytta till en villa. Detta gör att bostadsrätter på dessa platser blir mindre attraktiva. Däremot när barnen har flyttat är det många som vill köpa en bostadsrätt. En annan målgrupp är självklart medel- och höginkomsttagare som inte vill bo i villa Första bedömning En första bedömning baseras framför allt på kommentarerna från kommunrapporterna. Brist på efterfrågan utesluter följande kommuner: Hässleholm är en kommun där många äldre som är möjliga köpare vill ha marklägenheter. Kommunen har även ett väldigt lågt Tobins Q på 0,65 (Ekstrand m.fl. 2008). Höganäs är en kommun där det främst finns byggnader med få våningar och de som finns med fler våningar har varit svårsålda (Blom m.fl. 2008). Höör är en kommun där de vanligaste boendeformerna är villa och hyresrätt och möjligheterna till exploatering av bostadsrätter i 5-8 våningar är inte speciellt goda (Aranda m.fl. 2008). 12

13 Klippan är en kommun där investeringsviljan i bostadsrätter är låg och det finns därför ingen detaljplan för detta (Johannson m.fl. 2008). Simrishamn är en kommun där efterfrågan på bostadsrätter är väldigt låg. (Amini m.fl. 2008). Åstorp har en industrifastighet som håller på att avvecklas. Den ligger mitt i orten Åstorp och här kan det byggas attraktiva bostadsrätter. Dock ligger Tobins Q värdet på 0,77 vilket är relativt lågt (Bove m.fl. 2008). Detta gör det svårt att rekommendera nybyggnation. Ängelholm har för närvarande inga lediga markområden att köpa för omfattande bebyggelse av bostadsrätter (Bjelvenfeldt m.fl. 2008) Andra bedömning Kvar finns nu fyra kommuner där det kan vara intressant att bygga bostadsrätter. Burlöv Många av de möjliga områdena för bostadsbebyggelse i Burlöv ligger inklämda mellan E6:an, järnvägsspår och andra större vägar. Det kan därför lätt bli problem med bullernivån. När Citytunneln i Malmö byggs klart finns det planer på att göra Burlöv till en ny stor pendlingsstation. Det skulle ge många fördelar men samtidigt ökar då problemet med bullernivån (Andersson m.fl. 2008). Kristianstad Kristianstad är den av de elva kommuner med flest invånare och är till ytan störst i Skåne. Kommunen har ett större serviceutbud än de närliggande kommunerna och fungerar som en samlingsplats för nordöstra Skånes handel. Det finns en hel del markområden som är planerade för bostadsbebyggelse. Efterfrågan är dock störst på villor (Almqvist m.fl. 2008). Kävlinge I Kävlinge ökar befolkningen och många kommer vilja bo i lägenhet. Det finns bra pendlingsmöjligheter och en ny väg planeras mellan huvudorterna Kävlinge och Löddeköpinge. I centrala Kävlinge finns en attraktiv fastighet där Scan tidigare hade sin industri. Det är inte ofta det finns möjlighet att bygga en ny stadsdel så centralt (Djus m.fl. 2008). Landskrona Landskrona har en annorlunda boendestruktur än normalt. Här bor låginkomsttagare mestadels i centrum och höginkomsttagare i utkanten av staden. I staden finns det mest hyresrätter och det är brist på villor och bostadsrätter. Kommunen har mark som de är villiga att sälja till projekt som överensstämmer med deras övergripande planer. Den mest attraktiva marken vid kusten är redan bebyggd eller skyddas av restriktioner. Det finns dock ett attraktivt hamnområde nära Säbyholm i norra delen av staden där det planeras lägenheter i fyrvåningshus (Bielak m.fl. 2008). 13

14 4.3.3 Slutbedömning Som tidigare nämnts kostar själva byggnationen, d.v.s. bortsett markpriset, lika mycket i alla kommuner. Därför har även utgångspriset på bostadsrätter av typen 3:or och 4:or som nu är till salu i de fyra intressanta kommunerna undersökts. I Burlöv ligger priserna på ungefär kr. Priserna i Kristianstad skiljer sig åt mycket beroende på läge. I Kävlinge finns det inte så många bostadsrätter i flervåningshus till salu. De som finns kostar ungefär kr. Dessa priserna skiljer sig väsentligt från de betydligt högre priserna i Landskrona. Här finns många lägenheter till salu för upp mot 2-3 miljoner kr (Hemnet 2008). Den slutliga rekommendationen för placering av bostadsrätter är i Säbyholm i Landskrona kommun. De avgörande faktorerna är att det går att ta ut ett högre pris, det finns ett attraktivt område nära kusten och det är brist på bostadsrätter i kommunen. Den övre röda markeringen i figur 3 visar det valda området. Enligt kommunrapporten för Landskrona planeras det främst för fyrvåningshus. Vid närmare undersökning finns det fortfarande etapper i området som inte är detaljplanerade och det är då antagligen inte omöjligt för byggnation av en eller ett fåtal våningar högre (Landskrona kommun 2008b). Figur 3 Säbyholm i Landskrona kommun. 14

15 5. Handel För att avgöra i vilken av de elva kommunerna det vore mest lämpligt att uppföra en handelslokal för bygghandel har rapporten Betydelsen av lokalisering av handel för inköpsoch resmönster tagits till hjälp. Rapporten tar upp en studie som visar att konsumenter ser avstånd, utbud och pris som de viktigaste faktorerna vid val av handelsområde. Man belyser dock att avståndet inte är lika viktigt vid köp av sällanköpsvaror som vid köp av dagligvaror. Handel måste placeras inom ett sådant avstånd från tätorten att det finns tillräckligt kundunderlag inom det maximala avstånd som konsumenterna är villiga att resa. Det finns argument både för att en handelslokal ska ligga nära och långt ifrån centrum. Argument för en handelslokal nära centrum kan vara att man får ett bredare urval av konsumenter då yngre och äldre utan tillgång till bil relativt lätt kan ta sig dit. Miljömedvetna konsumenter skulle möjligtvis också välja en centrumnära handelslokal. Det skulle för många innebära mindre bilåkande och därmed totalt sett mindre utsläppsmängder, även om utsläppen i centrum möjligen skulle öka. Att placera en handelslokal utanför centrum har fördelen att markpriserna är lägre. Detta får till följd att lokalerna kan bli större, vilket i och för sig kan innebära högre driftkostnader men det innebär också att man kan ha ett större utbud och därmed också möjligen få lägre inköpspriser. Det innebär i sin tur att man har möjlighet att erbjuda konsumenterna bättre service eller eventuellt lägre priser. Handelslokaler utanför centrum är dessutom ofta ett bekvämt alternativ för bilburna konsumenter (Garvill m.fl. 2003). Trots den stora arealen som krävs bör markpriser nästintill vara försumbart i förhållande till omsättningen efter en tid, varför inte alltför stor vikt kan läggas vid detta. 5.1 Livsmedelshandel Då en livsmedelshandel ska anläggas i en kommun finns det flera olika faktorer att ta hänsyn till. Efterfrågan på en ny handelslokal är den viktigaste faktorn. Finns det ett behov av ny livsmedelshandel eller är situationen redan tillgodosedd i kommunen? Finns det tillgänglig mark för byggnation av en ny livsmedelsbutik och godkänner detaljplanen ett sådant projekt? Dessutom tillkommer en rad andra viktiga förhållanden i kommunen, t.ex. befolkningen och dess eventuella tillväxt, kostnaden för marken och dess storlek, bredden på olika målgrupper i samhället. Troligtvis har man olika behov beroende på vilken fas i livet man är i. Det är en fördel för invånarna i en kommun att inte behöva ta sig alltför långt för att inhandla dagligvaror Första bedömning En första bedömning har gjorts där de kommuner som uteslutits tas upp, samt varför de inte är aktuella. Burlöv är en av landets minsta kommuner och är lokaliserad mellan Lund och Malmö. Närheten till dessa städer innebär att det finns gott om alternativ för invånarna vad gäller livsmedel (Andersson m.fl. 2008). Dessutom finns redan Burlöv Center i kommunen, ett stort varuhus med olika handelsbutiker, däribland Coop-Forum (Burlöv Center 2008). Det finns ett område i Arlöv som skulle lämpa sig för livsmedelshandel, men det är tveksamt om det är lukrativt med byggnation i 15

16 kommunen, med tanke på dess storlek och placering samt redan befintliga Burlöv Center. Hässleholm stad ligger inte långt ifrån den större staden Kristianstad, som har ett betydligt mer omfattande handelsutbud, vilket har lett till ett handelsunderskott för kommunen. Underskottet berör knappast livsmedelshandeln, eftersom där redan finns flera stora livsmedelsaffärer, t.ex. ICA Maxi, ICA Kvantum och Coop Forum. Hässleholm är en småstad och det får antas att stadens invånare kan få tag i de livsmedel de behöver tack vare befintliga stormarknader. Dessutom finns det livsmedelsaffärer i kommunens andra orter och från en del av dem är det dessutom nära till Perstorp och Markaryd. Det finns planer på att göra om det gamla kasernområdet T4 och därmed möjlighet till nya handelslokaler, men det innebär troligen annan typ av handeln (Ekstrand m.fl. 2008). Höganäs kommun tillåter byggnation av livsmedelsaffärer i orterna Höganäs och Viken, men marken är redan uppköpt av bl.a. ICA (Blom m.fl. 2008). Höör är en förhållandevis liten ort som redan har ett stort utbud, bl.a. City Gross, ICA och en delikatessbutik. Det medför att det antagligen inte finns något ytterligare behov av en livsmedelsbutik. Anledningen till utbudet beror på sommargästerna och även att de som kommer från närliggande kommuner väljer att handla i Höör. Det behovet anses dock redan vara tillfredsställt. Det framgår visserligen att ytterligare utbyggnad av livsmedelsbutiker kommer att ske, men det finns inget underlag för det (Aranda m.fl. 2008). Klippan har en detaljplan över ett område på kvm, där det var tänkt att en livsmedelshandel skulle uppföras. Platsen är belägen vid riksväg 21 och ligger en halv km från stadskärnan. Kommunen har dock sagt att det är svårt att få igenom byggnation av en livsmedelsaffär i Klippan p.g.a. att man vill undvika att konkurrera ut småföretagen på orten. En framtida byggnation är möjlig, men just nu verkar det inte vara aktuellt (Johansson m.fl. 2008). Simrishamn har för närvarande inga planer som tillåter byggnation av nya livsmedelsaffärer. Behovet av livsmedelsaffärer i kommunen anses vara tillgodosett och efterfrågan på en ny sådan handelslokal är inte särskilt stor (Amini m.fl. 2008). Därmed får det antas att det inte är aktuellt med en ny livsmedelshandel i Simrishamn. Åstorp har redan ett stort köpcenter, Hyllinge köpcenter. Köpcentret har slagit ut småhandeln i Åstorp, vilket har lett till handelslokaler i kommunen är svåra att sälja och hyra ut (Bove m.fl. 2008). Därför är kommunen inte något bra alternativ för en ny livsmedelshandel Andra bedömning Nedan följer ett resonemang för att ta fram den kommun som får anses vara mest lämplig för ändamålet. De fyra återstående kommunerna som fortfarande är aktuella är Kristianstad, Kävlinge, Landskrona och Ängelholm. 16

17 Kristianstad Kristianstad kommun vill förtäta de större orterna och behålla sina omkringliggande grönområden. Kommunen har som mål att Kristianstad skall vara ett nav för närliggande orter och kunna skapa motvikt mot västra Skånes större städer. Det finns långsiktiga mål för en befolkningsökning. Kristianstad vill ha invånare år 2030 och man räknar med en mångfald vad gäller ålder, etnicitet, ekonomiska resurser och utbildningsnivå. Kommunens vision är att utvidga sin handel i takt med befolkningsökningarna och dessutom har man en stark tradition vad gäller livsmedelshandel. Med befolkningsökningarna kommer även en ökad efterfrågan. Det finns ett stort område för handel i Härlöv och fem i Hammar norr om Hammarslund, som innebär flera intressanta alternativ för eventuella livsmedelsbutiker (Almqvist m.fl. 2008). Kävlinge Kävlinge är en ganska liten kommun med hög utpendling och goda möjligheter att nå Lund, Malmö och Helsingborg relativt snabbt. Kommunen vill behålla sin profil som boendekommun, även om befolkningen ökar. Det finns en fastighet i centrala Kävlinge som är intressant och det finns möjlighet att bygga upp en ny stadsdel med redan utmärkt befintlig infrastruktur, vilket är ovanligt. Den har tidigare tillhört Scan och är redan exploaterad, så det går inte någon värdefull åkermark förlorad (Djus m.fl. 2008). Det finns dessutom ett stort område söder om Furulund där det planeras för ett nytt service- och bostadsområde där en livsmedelshandel skulle kunna vara aktuell. Något som talar emot är att Center Syd ligger i kommunen och där finns redan ett ICA Maxi (Center Syd 2008). Med tanke på kommunens storlek så borde behovet för livsmedelshandel vara tillfredsställt. Landskrona Landskrona har också en årlig befolkningsökning och företagsklimatet har förbättrats avsevärt i kommunen. Söder om Säbyholm finns ett stort område som skulle lämpa sig för en ny livsmedelshandel, här finns stora ytor med goda parkeringsmöjligheter, men det framgår att planen har blivit överklagad (Bielak m.fl. 2008). Företagsparken Kronan ligger i ett industriområde och anses därför inte lämpa sig för livsmedelslokaler. Ängelholm I Ängelholm planeras nya verksamhetsområden och kommunen vill att yngre människor flyttar tillbaka till kommunen efter eventuella studier och på så vis få en ökad andel arbetande invånare. Det är faktorer som skulle kunna öka efterfrågan på livsmedelshandel. Det finns ett område vid Norra Varalöv strax norr om Strövelstorp som ligger strax intill E6:an där det finns möjlighet att bygga en ny livsmedelshandel. Det är attraktivt eftersom det är enkelt att ta sig dit via motorvägen. Många människor passerar området dagligen. Det framgår dock att kommunen har försökt sälja marken i två år utan resultat. Efterfrågan är på lediga områden är mycket konjunkturberoende och därför vill man inte upprätta verksamheter alltför snabbt. Det finns en oro för att det skulle uppkomma icke använda verksamhetsområden (Bjelvenfeldt m.fl. 2008) Slutbedömning Av det underlag som funnits tillgängligt att arbeta med kan slutsatsen dras att Kristianstad borde vara den lämpligaste kommunen, eftersom de har en hög nettoökning av befolkningen och tydliga visioner att skapa en motvikt mot västra Skånes större städer vad gäller handelsverksamhet. Dessutom har Kristianstad goda traditioner angående just livsmedel. Befolkningen ökar även i Landskrona och Kävlinge, men inte i lika stor omfattning som 17

18 Kristianstad. Marken i Kristianstad är förmodligen dyrare än i t.ex. Landskrona med tanke på stadens storlek, men en livsmedelsbutik tar inte nödvändigtvis upp samma area som exempelvis en bygghandel och det antas att en placering i Kristianstad skulle ge en bättre avkastning för en livsmedelsbutik. Ängelholm är försiktiga med att sälja ut mark för verksamheter på grund av konjunkturförändringar och det aktuella området i kommunen verkar vara svårsålt. Nedan visas det alternativ som är intressant för nybyggnation av livsmedelshandel. Området innanför den svarta rektangeln är det aktuella området vid Härlöv. De fem områdena i Hammar väljs bort p.g.a. att den planen fortfarande är under arbete (Mossberg 2008). Figur 4 Härlöv i Kristianstad rekommenderas för handelslokal för livsmedel (Almqvist m.fl. 2008). 5.2 Bygghandel En första bedömning görs utifrån tydliga budskap i kommunrapporterna om de olika kommunerna, varpå ett par kommuner utesluts direkt. Ett uppförande av en handelslokal för bygghandel av föreslagen storlek kräver ett mycket stort markområde. Av den anledningen har det i en andra bedömning förutom en analys av kommunerna med avseende på bl.a. de faktorer som nämndes i inledningen av kapitlet också gjorts en granskning av detaljplanerna för områdena i de olika kommunerna. Detta för att utesluta hinder för byggnation som inte klargjorts i kommunrapporterna. 18

19 5.2.1 Första bedömning Av det som framgick i de elva kommunrapporterna har beslut tagits att avföra fem kommuner för uppförande av bygghandel: Höganäs utesluts p.g.a. att marknadssituationen inte tillåter nyetablering av bygghandel (Blom m.fl. 2008). Höör utesluts p.g.a. konkurrenssituationen, d.v.s. att det i en liten kommun med endast invånare finns en stor bygghandel och flera små (Aranda m.fl. 2008). Klippan utesluts p.g.a. att de aktuella fastigheterna inte får vara mer än kvm (Johanssom m.fl. 2008). Simrishamn utesluts p.g.a. att det i detaljplanen för det aktuella området finns en begränsning som säger att endast 35 % av varje fastighet får bebyggas. Det innebär, med nuvarande storlek på fastigheterna, att det inte finns plats för den tänkta storleken på bygghandel (Amini m.fl. 2008). Åstorp utesluts av samma anledning som Höör. Det är en liten kommun med ca invånare. I kommunen finns redan Hyllinge köpcenter, vilket gör det svårt för den övriga handeln i kommunen (Bove m.fl. 2008) Andra bedömning Efter den första bedömningen som endast baserats på kommunrapporterna finns således sex kommuner kvar där det är möjligt att uppföra en handelslokal för bygghandel. Dessa kommuner är Burlöv, Hässleholm, Kristianstad, Kävlinge, Landskrona och Ängelholm. Burlöv Enligt kommunrapporten finns det nordväst om Stora Bernstorp tomtmark lämpad för bygghandelsändamål (Andersson m.fl. 2008). Då det inte fanns tillgång till någon detaljplan kontaktades Carin Hillåker på Kommunledningskontoret. Det framgick att kommunen sålt all mark som tillåter handel på Stora Bernstorp. Planarbete pågår för att tillskapa något mera mark för handel inom området, men för närvarande är det inte möjligt att etablera någon handel där (Hillåker 2008). Hässleholm I kommunrapporten redovisas två områden som är lämpliga för exploatering av handelslokal; T4-området, som är ett gammalt kasernområde samt Läreda industriområde (Ekstrand m.fl. 2008). En granskning av detaljplanen för södra delen av T4-området visar att den enda handelstyp som nämns är centrumverksamhet (Hässleholms kommun 2008a). Där får anses att den föreslagna storleken på bygghandel inte passar in. Någon detaljplan för den norra delen har inte varit tillgänglig, men det framkommer ändå att den huvudsakligen gäller bostäder (Hässleholms kommun 2007). Det kan därmed inte ses som ett rimligt alternativ. Läreda industriområde i Hässleholm är under förändring. Områdets ändamål ska enligt detaljplanen ändras från industrimark till handel- och kontorsverksamhet (Ekstrand m.fl. 2008). Marken ägs av Dagon Förvaltnings AB som förvärvar, förädlar, förvaltar och säljer fastigheter (Dagon 2008a). Den aktuella fastigheten, Ekstaven 2, har en total area på ca kvm. På fastigheten finns idag hyresgästerna HLM Släp AB, Ahsell och M Henrikssons 19

20 Måleri och Rostskydd (Dagon 2008b). Hur stor del av fastigheten som är ledig är oklart. En granskning av kartan över fastigheten (figur 5) visar i vilket fall som helst att fastigheten är bebyggd i så hög grad att en bygghandel av angiven storlek inte får plats utan att andra byggnader rivs. Inga uppgifter om detta har framkommit, varför Lärleda industriområde i Hässleholm avskrivits som ett intressant alternativ. Figur 5 Ekstaven 2 i Lärleda industriområde (Hässleholms kommun 2008). Kristianstad Kristianstad är östra Skånes handelscentrum och man har som mål att vara ett nav för närliggande orter och kunna skapa en motvikt mot västra Skånes större städer. Det finns fem områden i Hammar, norr om Hammarslund i östra delen av Kristianstad stad samt ett stort område i Härlöv som är lämpliga för handel. (Almqvist m.fl. 2008). Kerstin Mossberg (2008) menar att det är fullt möjligt att uppföra en bygghandel av den angivna storleken i både Härlöv och Hammar, men att planen för Hammar är under arbete och alltså inte gäller ännu. Av denna anledning måste Härlöv vara det bästa alternativet i kommunen i dagsläget. Härlöv är beläget vid E22:an och väg 19 i västra utkanten av Kristianstad stad. Det innebär att bilister till och från Hässleholm, Lund och Ystad, samt många av småorterna i kommunen, passerar förbi området. Kävlinge Av Kommunrapporten framkommer att en ny väg ska byggas mellan kommunens två huvudorter, Kävlinge och Löddeköpinge. Vägen kommer att gå precis vid Center Syd och göra fastigheterna norr om Center Syd mer attraktiva för företagsetableringar. Dessutom planeras en ny motorvägspåfart på E6:an utanför Hofterup, vilket bör ge positiv effekt på företagsetableringar där. (Djus m.fl. 2008). Det bör dock sägas att allt som nämnts bygger på Kävlinge kommuns Översiktsplan 2010 och därmed inte är aktuellt förrän om ett par år. Landskrona I kommunrapporten är det främst två områden som tas upp när det gäller handelslokaler, Företagsparken Kronan i östra delen av Landskrona stad och ett område söder om Säbyholm i norra delen av Landskrona stad. Området söder om Säbyholm är stort och enligt kommunrapporten lämpligt för aktuell handel. Området är redan planlagt, men planen har blivit överklagad. Därför har i dagsläget valts att bortse från detta område. Företagsparken Kronan har ett attraktivt läge vid E6:an direkt öster om avfarten Landskrona Södra. Det finns enligt kommunrapporten ca kvm byggklar mark både för industri och handel (Bielak m.fl. 2008). Läget ger dagligen exponering för ca förbipasserande på motorvägen. (Landskrona kommun 2004). Området omfattas av två detaljplaner, där nr 504 är intressant ur handelssynpunkt. Maja Jonasson, planarkitekt på kommunen, menar att tillåten markanvändning är kontor och icke störande industri i den västra delen och kontor, icke störande industri och handel längs med Örjaleden. Byggnadsnämnden tillåter även handel med skrymmande varor i områdena kring Företagsvägen. Vidare får 40 % av fastighetsarean bebyggas och byggnader får uppföras om en högsta totalhöjd om 12 meter i hela området (Jonasson 2008). En granskning av områdets areal på detaljplanen (Figur 6) visar att en handelslokal av angiven storlek väl ryms inom området. 20

21 Figur 6 Del av detaljplan 504 för Företagsparken Kronan (Landskrona kommun 2008a). Ängelholm Enligt kommunrapporten finns två kommunägda områden som idag är möjliga att expolatera. Dessa områden är Norra Varalöv, norr om Strövelstorp och ett område i sydvästra Munka- Ljungby (Bjelvenfeldt m.fl. 2008). Området i Munka-Ljungby lämpar sig för lokal verksamhet varför det får anses att den tänkta storleken på den aktuella handelslokalen för bygghandel är för stor för att vara lämplig i området. Området i Norra Varalöv ligger knappt en halvmil söder om Ängelholm stad, precis vid E6:an och inte heller långt från E4:an. Det måste anses vara inom ett rimligt avstånd från Ängelholm stad och det ligger dessutom strax norr om Strövelstorp som är en annan tätort i kommunen. Bilister som pendlar mellan Ängelholm och Helsingborg åker dessutom förbi detta område. En granskning av detaljplanen för den norra delen av det aktuella området, där byggnation måste börja, säger emellertid att största tillåtna sammanlagda bruttoarea för handelsändamål är kvm (Ängelholms kommun 2007). Det kan tilläggas att det valts att se strikt på den areal som angivits för handelslokalen för bygghandel. Hade en total areal om kvm accepterats hade Norra Varalöv i Ängelholm varit ett mycket bra alternativ, men nu har istället Ängelholm uteslutits som ett alternativ för placering av bygghandel Slutbedömning De bästa alternativen är enligt analysen Härlöv i Kristianstad och Företagsparken Kronan i Landskrona. Enligt de analyser som gjorts uppfyller både området i Kristianstad och i Landskrona kraven för uppförande av en handelslokal för bygghandel. Företagandet i Landskrona kommun har sedan många år tillbaka legat långt under medel i landet. Företagsklimatet har dock förbättrats avsevärt de senaste åren genom en ökad satsning av kommunen. Det danska logistikföretaget DSV håller på att etableras i kommunen, vilket väntas ge ca nya jobb (Bielak m.fl. 2008). Precis som i Kristianstad, som är östra Skånes handelscentrum, ökar folkmängden med ett par hundra personer per år. Båda kommunerna har således goda framtidsutsikter. När det gäller finansieringen menar Karl Gustafsson (2008), VD på PoG Woody Bygghandel, att mängden kapital som behövs för att bygga en stor handelslokal i större städer är mycket stor. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset för industrimark i Landskrona kommun är 90 kr. Om priset i Företagsparken Kronan inte är alltför mycket dyrare än så, är det sannolikt att markpriserna i Kristianstad är betydligt dyrare än i Landskrona. En annan fördel som Företagsparken Kronan har gentemot området i Härlöv är städernas placering i förhållande till respektive motorväg. I Kristianstad är det högst troligt att trafiken till och från staden är någorlunda jämnt fördelad mellan östra och västra delen av staden. I Landskrona ligger den 21

22 norra infarten något avsides från staden, varför en majoritet av trafikflödet till och från Landskrona stad bör vara via den södra infarten där Företagsparken Kronan är belägen. Kristianstad lovordas i kommunrapporten när det gäller handel (Almqvist m.fl. 2008). Konkreta argument för att placera en bygghandel i Kristianstad har dock inte framkommit under analysen. Billigare markpriser och bättre exponering är således huvudargumenten för att handelslokalen bör placeras i Landskrona snarare än i Kristianstad. Som nämnts i början av kapitlet bör inte alltför stor vikt läggas vid markpriser när det gäller handelslokaler, men det finns inget konkret som visar på att det vore bättre att placera en bygghandel i Kristianstad. En handelslokal för bygghandel bör således placeras i Företagsparken Kronan i Landskrona kommun. Figur 7 Kronans placering i Landskrona kommun. Figur 8 Företagsparken Kronan är markerad med rött (Landskrona kommun 2004). 22

23 6. Referenser Almqvist Ulrika, Borkmann Lousdal Søren, Isacsson Henrik, Magnusson Gustav & Nyström Johanna, Kommunanalys Kristianstad, Amini Sahar, Mattsson Jakob, Närholm Fredrik, Rasmussen Caroline & Svensson Henrik, Simrishamns kommun, Andersson Patrik, BengtssonUlrika, Carlsson Patrik & Johansson Nina, Kartläggning av förutsättningar för byggnation i Burövs kommun, Aranda Natalie, Grönberg Christoffer, Holmberg Jonas, Rapping Johan & Törnell Linda, Höörs kommun, Bielak Maria, Granbom Frida, Ljunghusen Emeli, Norén Eric & Vujicic Miroslav, Kommunanalys del 1 Landskrona kommun, Bjelvenfeldt Viktor, Edenhofer Klang Richard, Karlsson Maria, Lindberg Cornelia & Linderberth Hans, Exploateringsmöjligheter i Ängelholms kommun, Blom Fredrika, Carlsson Fredrik, Dalbert Viktor, Egelund Lars & Gustavsson Madelene, Höganäs, Bove Adam, Contreras Adriana, Irestål Karin, Kasselstrand Erik & Svantesson David, Åstorps kommun Kommunalalys, Burlöv Center, Hämtad , Center Syd, Hämtad , Dagon Förvaltnings AB, Hämtad a, Dagon Förvaltnings AB, Ekstaven 2, Hämtad b, stighet&l=&k= Djus Elin, Kadir Sema, Kirkby Andreas, Johansson Peter & Thörnblad Jacob, Kävlinge Kommun, Ekstrand Sara, Fält Johannes, Högberg Karin, Pettersson Jonas & Wågesson Anna, Hässleholms kommun, Garvill Jörgen, Knutsson Erika, Marell Agneta & Westin Kerstin, Betydelsen av lokalisering av handel för inköps- och resmönster, Umeå Universitet, 2003, Gustafsson Karl, VD PoG Bygghandel Södra Sandby, , karl.gustafsson@pog.se 23

24 Hillåker Carin, Kommunchef Kommunledningskontoret Burlöv, , Hässleholms kommun, Detaljplan för södra delen av T4-området, a, Hässleholms kommun, Detaljplan för norra delen av T4-området, , Hässleholms kommun, Detaljplan för Ekstaven 2, Hämtad b, Johansson Fredrik, Jörgensen Henrik, Larsson Martina, Löfgren Erik & Ramde Emma, Klippans kommun, Jonasson Maja, Planarkitekt Teknik-& Stadsbyggnadsförvaltningen Landskrona kommun, , Karlsson Ola, Chef affärsutveckling NCC Boende, , Landskrona kommun, Etablera i Landskrona, , dmark+slutlig+2004+sv.pdf Landskrona kommun, Detaljplan 504 Företagsparken Kronan, Lagakraft a Landskrona kommun, Säbyholm, Hämtat b Mossberg Kerstin, Plantekniker Kristianstad kommun, , Kerstin.Mossberg@kristianstad.se Ängelholms kommun, B 822 Detaljplan för del av Norra Varalöv 31:2 m.fl. Antagen av KF Lagakraft