Konsultrapport. - Rekommendationer för exploatering i Skåne. Grupp 6 Patrik Andersson Ulrika Bengtsson Patrik Carlsson Nina Johansson

Transkript

1 Konsultrapport - Rekommendationer för exploatering i Skåne Grupp 6 Patrik Andersson Ulrika Bengtsson Patrik Carlsson Nina Johansson

2 Innehållsförteckning 1. Sammanfattning Inledning Uppdraget Metod och genomförande Felkällor Analys Första urval Billiga småhus Dyra småhus Bostadsrättshus Handelslokaler för livsmedel Lokaler för bygghandel Kommunbeskrivningar Höganäs Kristianstad Burlöv Kävlinge Simrishamn Landskrona Åstorp Ängelholm Diskussion och rekommendationer för exploatering Billiga småhus Dyra småhus Bostadsrättshus Handelslokaler för livsmedel Lokaler för bygghandel Resultat

3 1. Sammanfattning I denna rapport undersöks möjligheterna för exploatering i Skåne. Exploateringen avser ett billigare resp. ett dyrare småhus med produktionskostnader under resp. över 2,5 miljoner kronor. Vidare skall även exploatering av ett bostadsrättshus på fem till åtta våningar genomföras. Slutligen skall även handelslokaler för bygghandel samt livsmedelshandel uppföras i någon av de undersökta kommunerna. Information som legat till grund för rapporten kommer från existerande kommunsammanställningar. Aspekter såsom demografi, pendlingsmöjligheter, konkurrens, medelinkomster m.fl. har analyserats utifrån olika perspektiv. Efter analys och diskussion har slutsatser om vilka kommuner som är mest lämpade för exploatering kunnat dras. Resultatet som uppnåtts är: - ett billigt småhus i prisklassen <2,5 mkr finns i Baskemölla, Simrishamn kommun - ett dyrt småhus i prisklassen >2,5 mkr finns i Viken, Höganäs kommun - ett bostadsrättshus i 5-8 våningar finns i Arlöv, Burlövs kommun - en livsmedelshandel finns i Hässleholms kommun - en bygghandel finns i Burlövs kommun 2

4 2. Inledning 2.1 Uppdraget Företaget Babels AB söker efter lämpliga tomter för exploatering. Exploateringen avser: - Ett billigt småhus, <2,5 mkr. - Ett dyrt småhus, >2,5 mkr. - Ett bostadsrättshus i 5-8 våningar, med företrädesvis rymliga 3:or och ordinära 4:or med god standard. - En handelslokal för livsmedel - En handelslokal för bygghandel (ca 4000 m 2 ) Exploateringen skall ske i Skåne, dock har endast ett urval av Skånes 33 kommuner varit aktuella. Uppdraget syftar alltså till att finna den mest lämpliga skånska kommun för exploatering av dessa typer av bebyggelser. 2.2 Metod och genomförande Elva av Skånes kommuner har undersökts ur olika perspektiv. Statistiska fakta har tagits fram såsom demografi, medelinkomst och kommunalskatt. Information från kommunernas företrädare har även legat till grund för bedömningarna. Utifrån detta har potentiella områden för exploatering tagits fram. Med utgångspunkt i befintliga förarbeten för de utvalda kommunerna har analyser för de olika bebyggelsetyperna gjorts. Olämpliga kommuner har sorterats bort i olika urvalsprocesser och slutligen har de mest lämpade kommunerna diskuterats mer djupgående. Därefter har slutsatser kunnat dras och ett resultat har uppnåtts. 2.3 Felkällor Eventuella felkällor kan vara misstolkningar av förarbeten samt direkta fel i dessa. 3. Analys Vid bedömning huruvida en kommun är lämplig för exploatering av en viss typ av bebyggelse krävs att kommunen granskas utifrån olika aspekter. I uppdraget för Babels AB har tre till fyra lämpliga kommuner selekterats i ett första urval. Detta urval diskuterades sedan utifrån fler kriterier och beslut kunde tas om vilken kommun som är mest lämpad för exploatering. 3.1 Första urval Billiga småhus Det mest grundläggande kriteriet för att vidare analyser ska vara motiverade är att det finns tillgänglig mark för bebyggelse. När det gäller utbudet av mark för exploatering av småhus i en billigare klass, < 2,5 mkr, finns det tillgänglig mark i princip alla aktuella kommuner. Undantagsfallet är Ängelholm. Området F10, tidigare den gamla skånska flygflottlinjen, 3

5 diskuteras, men det är oklart om man får bygga bostäder där eller om det ligger för nära flygplatsen. För att ta reda på om det överhuvudtaget är lönsamt att bygga småhus för vidare försäljning studeras kommunernas Tobins Q- värden. För att vidarekvalificera sig i urvalsprocessen krävs ett Tobins Q- värde som överstiger 1,0. Detta innebär att Hässleholm, Höör, Klippan och Åstorp inte anses attraktiva för bebyggelse. Det första urvalet baseras på en subjektiv bedömning av kommunernas pendligsmöjligheter. Aspekter såsom närhet till motorvägar, järnvägar samt tillgång till buss- och flygtrafik har legat till grund för bedömningen. Den sista aspekten som studerades inför det första urvalet är kommuninvånarnas medelinkomst. Här har inkomsttagarna delats in i tre kategorier: - Höginkomsttagare: med en årlig inkomst på: Medelinkomsttagare: med en årlig inkomst på: < x < Låginkomsttagare: med en årlig inkomst på: I rapporten om Åstorps kommun framgick inte medelinkomsten utan endast en kvinnas och mans genomsnittliga månadslön samt en medianinkomst för kvinnor och män. Åstorp kan därför inte ställas i relation till de andra kommunerna och heller inte placeras i någon av kategorierna. Efter att hänsyn tagits till dessa aspekter har följande fyra kommuner kvalificerat sig till vidare analyser, nedan skrivna med svart färg. Kävlinge har en stor andel höginkomsttagare. Man kan anta att dessa troligen väljer ett annat boendealternativ och därför sorterades denna kommun bort. Vidare sorterades även Kristiansstad bort, med motiveringen att Tobins Q värdet är lägre än de resterande kommunerna. Lediga tomter Medelinkomst Pendlingsmöjlighet Tobins Q Burlöv Ja Medel Bra 1,31 Hässleholm Ja Låg Bra 0,65 Höganäs Ja Hög Medel 1,47 Höör Ja Medel Bra 0,87 Klippan Ja Låg Bra 0,63 Kristianstad Ja Medel Medel 1,0 Kävlinge Ja Hög Bra 1,26 Landskrona Ja Låg Bra 1,12 Simrishamn Ja Medel Låg 1,49 Åstorp Ja Info saknas Medel 0,77 Ängelholm Nej Tabell 1. 4

6 3.1.2 Dyra småhus Ett dyrt småhus innebär en friliggande villa i klassen > 2,5 mkr. För att ta reda på vilken av Skånes kommuner som är mest lämpad för sådan typ av bebyggelse har vissa kriterier som ansetts relevanta tagits fram. En förutsättning för att bostäder ska kunna byggas är att det finns ledig tomtmark som är lämplig för detta ändamål. I det första urvalet analyserades tomtutbudet i de olika kommunerna. Ängelholms kommun var den enda kommun som saknar tillgänglig mark för bostadsbebyggelse. I förarbetet nämns området F10, den tidigare gamla skånska flygflottlinjen, men det är oklart om det är möjligt att bygga bostäder där eller om det ligger för nära flygplatsen. De resterande 10 kommunerna har alla byggbar mark som passar för bostäder. Nästa aspekt som togs hänsyn till i det första urvalet var de olika kommunernas medelinkomst. I Skåne är medelinkomsten kr/år och utifrån detta har gränser om hög, medel och låg inkomst bestämts. - Höginkomsttagare: med en årlig inkomst på: Medelinkomsttagare: med en årlig inkomst på: < x < Låginkomsttagare: med en årlig inkomst på: Gränserna för hög, medel och låg inkomst gav en jämn spridning då fyra av kommunerna hamnade i kategorin medel, tre stycken i låg och två stycken i hög. I rapporten om Åstorps kommun framgick inte medelinkomsten utan endast en kvinnas och mans genomsnittliga månadslön samt en medianinkomst för kvinnor och män. Åstorp kan därför inte ställas i relation till de andra kommunerna och heller inte placeras i någon av kategorierna. Ytterligare en sak som ansågs vara viktig är hur goda pendlingsmöjligheter det finns. Här har man använt sig av klasserna bra, medel och låg. För att pendlingsmöjligheten ska klassas som bra krävs det att det finns flera olika pendlingsalternativ såsom tåg, buss, flyg och bra vägar samt att det finns förbindelser till fler orter än närmsta granne. Sex stycken av kommunerna uppfyllde detta krav medan tre stycken hamnade i klassen medel och endast i Simrishamn, på Österlen, klassas pendlingsmöjligheten som låg. Hänsyn har även tagits till kommunernas närhet till havet, vilket anses attraktivt för en kommun. Hälften av kommunerna uppfyllde kriteriet. För att se om det är lönsamt att bygga nya småhus i kommunerna har deras Tobins Q- värde granskats. För att det ska vara lönsamt att bygga krävs det ett värde på minst 1,0. Därmed kan Höör, Klippan, Hässleholm och Åstorp plockas bort. De sista två kriterierna handlar om kommunernas kommunalskatt samt flyttningsnetto. Samtliga kommuner har ett positivt flyttningsnetto vilket innebär att de växer. Detta är positivt ur nybyggnationssynpunkt eftersom det alltid kommer att finnas en efterfrågan på bostäder. Kommunalskatten varierar mellan knappa 29 % och dryga 31 % och anledningen till att man tar hänsyn till denna är att man kan anta att människor som bor i ett dyrt småhus givetvis vill bo i en kommun med låg kommunalskatt. 5

7 Landskrona sorteras bort med motiveringen att medelinkomsten är låg och därför borde efterfrågan på en dyr och påkostad villa vara liten i denna kommun. Även Simrishamn gallrades bort då flyttningsnettot är väldigt litet samt att kommunen har begränsade pendlingsmöjligheter. Eftersom kommunen ligger på östkusten samt har dåliga pendlingsmöjligheter föreligger en stor nackdel jämfört med de kommuner som ligger på västkusten och som bättre kan utnyttja hela Öresundsregionen. Man kan tänka sig att de som vill bo i en dyr villa reser mycket i sitt arbete, varför det kan vara en fördel att snabbt och lätt kunna ta sig till olika flygplatser och större orter. I tabell 2 har kommunernas resultat sammanställts och det första urvalet visas. Lediga Medel- Pendlings- Kommunal- Flyttningsnetto tomter inkomst möjlighet Havsnära Tobins Q skatt Burlöv Ja Medel Bra Nej 1,31 30,48% 1,5 % Hässleholm Ja Låg Bra Ja 0,65 31% 0,6 % Höganäs Ja Hög Medel Ja 1,47 30,12% 0,9 % Höör Ja Medel Bra Nej 0,87 30,97% 0,8 % Klippan Ja Låg Bra Nej 0,63 30,4% 1,1 % Kristianstad Ja Medel Bra Ja 1,0 31,25% 0,8 % Kävlinge Ja Hög Bra Ja 1,26 28,9% 1,5 % Landskrona Ja Låg Bra Ja 1,12 30,63% 0,9 % Simrishamn Ja Medel Låg Ja 1,49 30,9% 0,2 % Åstorp Ja Info saknas Medel Nej 0,77 30,68% 2 % Ängelholm Nej Tabell Bostadsrättshus En grundläggande förutsättning för exploatering är att det finns ledig tomtmark avsedd för bostadsrätter. Detta kriterium sorterar bort Höör, Klippan och Kristianstad. Nästa förutsättning är att byggnation av fem till åtta våningar är möjlig. Om läget är väldigt attraktivt kan även fyra våningar vara aktuellt. En kommun som inte uppfyller något av dessa kriterier är Hässleholm, som därför sorteras bort. I Höganäs finns möjliga områden för att uppföra bostadsrättsbebyggelse för fem till åtta våningar. Dock vet man att liknande bebyggelse har varit väldigt svårsåld och därav är bostadsrättsbebyggelse ej lämpligt här. Landskrona har en begränsning till fyra våningar när det gäller bostadsrättsbebyggelse. Dessutom är lägenhetsmarknaden i Landskorna nästan mättad, då 50 % av alla bostäder utgörs av hyresrätter. Detta medför att utsikterna för försäljning av bostadsrätter inte ser speciellt bra ut. Simrishamn har överlag låg bebyggelse, två- till treplanshus, men man är inte helt främmande för att bygga högre hus. Kravet är dock att man måste ha denna bebyggelse vid vattnet och lägenheterna måste vara relativt billiga för att kunna bli sålda. Situationen kan därav bli osäker för en byggherre och det kan inte klassas som lämpligt att bygga bostadsrätter i Simrishamn. 6

8 Ängelholm har i nuläget vissa svårigheter att få sålt befintliga bostadsrätter. Det finns planer på att bygga mer exklusiva bostadsrätter med en insats mellan 2,5 4 miljoner med hög månadshyra. Detta kommer dock att attrahera en väldigt liten målgrupp, vilket medför att denna typ av byggnation anses för riskfylld. Att bygga bostadsrätter i Ängelholm är alltså inte lämpligt. Av de resterande kommunerna finns detaljplanerat område för bostadsrätter i Burlöv. I nuläget saknar Kävlinge och Åstorp fastställd detaljplan, men byggnation kommer med största sannolikhet att vara möjlig inom något år. Lediga tomter 5-8 våningar möjligt 4 våningar möjligt Pendlingsmöjlighet Burlöv Ja Ja Ja Bra Hässleholm Ja Nej Nej - Höganäs Ja Ja Ja Medel Höör Nej Klippan Nej Kristianstad Nej Kävlinge Ja Detaljplan saknas Detaljplan saknas Bra Landskrona Ja Nej Ja Bra Simrishamn Ja Ja Ja Låg Åstorp Ja Detaljplan saknas Detaljplan saknas Medel Ängelholm Ja Detaljplan saknas Detaljplan saknas - Tabell Handelslokaler för livsmedel Utbudet av ledig mark för livsmedelslokaler i de undersökta kommunerna är relativt gott. Tre kommuner kan inte erbjuda någon ledig mark och diskvalificeras därför direkt: Höganäs, Landskrona samt Simrishamn. En bedömning av konkurrensen på orten kombinerat med en bedömning av den lediga tomtmarkens mikroläge gjorde att tre kommuner kunde väljas ut som bättre lämpade för placering av en livsmedelsbutik. Dessa tre kommuner var Burlöv, Hässleholm, och Kristianstad. Avgörande för att ett mikroläge skulle bedömas som bra var att upptagningsområdet var så stort som möjligt. Marken skulle alltså ligga bland bostadsbebyggelse, men ändå långt ifrån andra livsmedelsbutiker. Att slippa konkurrens från större matvaruhus bedömdes också som positivt. Orter där konkurrensen var okänd kvalificerades också vidare till det andra urvalet. Livsmedel är ett område där det alltid kommer att finnas konkurrens varför en stor konkurrens inte var direkt diskvalificerande, men däremot var det väldigt viktigt att mikroläget uppfyllde kraven. Mikroläget skulle, förutom stort upptagningsområde, också lämpa sig för rätt storlek på butiken. Vissa kommuner kunde erbjuda mikrolägen som lämpade sig för väldigt stora matvaruhus alternativt små kvartersbutiker. Dessa sorterades då bort. 7

9 Lediga tomter Konkurrens Mikroläge Burlöv Ja Okänd Bra Hässleholm Ja Befintlig Bra Höganäs Nej - - Höör Ja Stor Okänt Klippan Ja Stor Bra för större butik Kristianstad Ja Okänd Bra Kävlinge Ja Stor Okänt Landskrona Nej - - Simrishamn Nej - - Åstorp Ja Stor Bra för mindre butik Ängelholm Nej Stor Bra för större butik Tabell Lokaler för bygghandel Tillgången på ledig mark för den första gallringen. I detta läge försvinner Höganäs, Höör och Klippan, där ingen ledig tomtmark lämplig för uppförandet av en bygghandel kan erbjudas. Konkurrens är givetvis även en faktor som har betydelse för var den slutliga placeringen kommer att ske. För att bedöma hur bra respektive dåligt ett läge är för en bygghandel måste man ta i beaktande vilken typ av kunder butiken vill attrahera. En bygghandels kunder tar ofta bilen vilket innebär att en placering nära en större väg är att föredra. Naturligt är att en sådan placering utesluter centrala tomter, då de har en tendens att inte ligga nära en större väg. Med större väg menas i detta fall motorvägar eller större riksvägar. En placering i ett affärsområde är en positiv faktor eftersom de andra affärerna då kan locka till sig kunder som utför alla sina större inköp i ett svep. Centrala tomter utesluts inte automatiskt men de värderas lägre än tomter belägna i affärsområden. Dessa överväganden sammanfattas under punkten makroläge i tabell 5. Lediga tomter Konkurrens Makroläge Burlöv Ja Befintlig Bra Hässleholm Ja Stor Dåligt Höganäs Nej - - Höör Nej - - Klippan Nej - - Kristianstad Ja Okänd Dåligt Kävlinge Ja Stor Bra Landskrona Ja Okänd Bra Simrishamn Ja Okänd Medel Åstorp Ja Befintlig Bra Ängelholm Ja Befintlig Bra Tabell 5. 8

10 3.2 Kommunbeskrivningar Nedan görs en kort beskrivning av de kommuner som valts ut från första gallringen Höganäs Aktuell för billiga och dyra småhus. Höganäs ligger i nordvästra Skåne och har ungefär invånare. Pendling fungerar bra med buss till Helsingborg längs länsväg 111, men till övriga orter är vägarna i sämre skick och kommunikationen begränsad. Kommunalskatten ligger på 30,12 % vilket är lägre än Skånes snitt och flyttningsnettot är positivt på 0,9 %. Aktuella tomter för byggnation av småhus ligger i kommunens mindre orter såsom Viken, Arild och Lerberget. De aktuella tomterna i dessa områden ligger i de östra delarna och därmed inte åt vattnet. Det bästa området att eventuellt bygga småhus i ligger i Viken eftersom det ligger närmst Helsingborg och har därmed en fördel när det gäller pendling Kristianstad Aktuell för dyra småhus och livsmedelslokaler. Kristianstad kommun är till ytan Skånes största och har ungefär invånare. De flesta bor i de två större orterna Kristianstad och Åhus. Kommunen är en samlingsplats för nordöstra Skånes handel och livsmedelsproduktion är en stark tradition. Kristianstad är med ett 40-tal tätorter en av Sveriges tätortstätaste kommun. Flyttningsnettot är positivt, vid jämförelse med de andra kommunerna är det inte högst men inte heller lägst. Kommunalskatten ligger på 31,25 % vilket är strax över snittet i Skåne, men under rikets medel. Pendlingsmöjligheterna är goda då det dagligen går flyg till och från Stockholm samt att det finns bra tåg- och bussförbindelser. Orten Åhus ligger vid kusten och anses exklusiv och väl anpassad för placering av villor av dyrare karaktär Burlöv Aktuell för samtliga bebyggelsetyper. Burlöv är med sina 19 km 2 Sveriges minsta kommun. Kommunen har ett invånarantal på ca och utgörs i huvudsak av de två tätorterna Arlöv och Åkarp. Kommunen har utmärkta pendlingsmöjligheter och ett mycket attraktivt läge mellan Malmö och Lund. Det finns planer på att göra Burlöv till den nya pendlingsstationen istället för att som idag ha den i Malmö Syd, Svågertorp. Kommunalskatten är något lägre än rikets snitt och ligger på 30,48 %. Detta är något som kan tänkas locka fler invånare till kommunen. Det finns goda möjligheter till både handels- och bostadsbebyggelse. I Arlöv är det främst projekterat för bostadsrätter, medan man i Åkarp vill behålla sina villaområden och man projekterar endast för småhus. I södra delarna av kommunen finns möjligheter till exploatering av handelslokaler Kävlinge Aktuell för dyra småhus och bostadsrättshus. Kävlinge ligger norr om Lund och Malmö och har ett invånarantal på ca Kommunen beskrivs som en pendlingskommun. Tågstationer finns i Kävlinge och Dösjebro och i övriga orter är det kollektivtrafik med buss av varierande kvalitet, som gäller. Kommunalskatten i Kävlinge är landets näst lägsta, 28,9 %. De attraktiva områdena i Barsebäckshamn är under utredning för byggnation av bostäder. Det finns också planer på att bygga bostäder när kärnkraftsverket avvecklats, detta ligger dock långt fram i tiden. Att bygga småhus vid vattnet i Kävlinge kommun är alltså uteslutet, istället kan man satsa på de attraktiva 9

11 tomterna på östra sidan järnvägen i centrala Kävlinge. Detta är ett väldigt bra läge och det blir en unik chans att skapa en ny central stadsdel där den befintliga infrastrukturen dessutom redan är utmärkt Simrishamn Aktuell för billiga småhus. Simrishamn ligger längs sydostkusten på natursköna Österlen och har en folkmängd på personer. Simrishamn är starkt präglat av småstadskänslan med mycket småhusbebyggelse och flera pittoreska fiskelägen. Sommartid flerdubblas Simrishamns befolkning tack vare den enorma tillströmningen av turister. Turismen är kommunens i särklass största inkomstkälla och sommartid blomstrar näringslivet. Däremot uppstår det kostnader under sommaren som kommunens året runt - boende måste bekosta genom skattemedel. Simrishamn är en av få kommuner i Skåne där befolkningen på senare år har minskat. Sedan 1950 har befolkningen minskat med ca 5000 personer. Det finns planer för att utveckla möjligheterna till pendling, men än så länge ligger dessa planer långt fram i tiden. För tillfället är pendlingsmöjligheterna ganska begränsade men man kan ändå se att det är fler personer som pendlar ut än pendlar in till Simrishamn. Detta visar att människor aktivt väljer att bo i kommunen trots att de jobbar i andra kommuner. Det finns gott om tomter som kan vara aktuella för småhusbebyggelse. Man ser från kommunens sida gärna att man satsar på billigare småhus för att främja intresset hos yngre familjer. Det finns dock tomter nära havet som mycket väl lämpar sig för bebyggelse av småhus i en dyrare klass. Efterfrågan på bostadsrätter är begränsad i Simrishamn och man väljer hellre att flytta in i en mindre villa än en bostadsrätt Landskrona Aktuell för billiga småhus och lokaler för bygghandel. Kuststaden Landskrona med sina ca invånare har ett attraktivt läge nära Öresund längs E6 mellan Helsingborg och Lund. Medelinkomsten är låg jämfört med övriga kommuner i Skåne. Kommunalskatten ligger på 30,63 %, alltså något lägre än snittet i Sverige. Det finns goda pendlingsmöjligheter framförallt genom tågtrafik och större motorvägar såsom E6. Flygplatser såsom Kastrup finns även på bekvämt avstånd. Det finns ett väldigt begränsat utbud av planlagd tomtmark i Landskrona. Kommunen är istället anpassningsbara och om de anser att ett projekt är intressant planlägger de mark så att man kan genomföra detta. Det finns möjlighet till bebyggelse av både dyrare och billigare småhus. Norra delen av Landskrona anses något mer exklusivt medan tomtpriserna i Häljarp är lägre och skulle lämpa sig för billiga småhus. Ett större område, på ca m 2, för handelsändamål ligger lättillgängligt vid E6 södra avfart. Det finns även enstaka tomter till salu i hamnområdet, där man även projekterar för anläggning av bostadsrättshus Åstorp Aktuell för bostadsrätter och lokaler för bygghandel. Åstorps kommun har ett invånarantal på , varav 8514 bor i största orten Åstorp. Kommunen ligger i nordvästra Skåne. Övriga stora orter i kommunen är Hyllinge, Kvidinge och Nyvång. Kommunen är relativt glesbebyggd då cirka 70 % av marken i kommunen består av jordbruks- och åkermark och 16 % består av skogsmark. Medelåldern på invånarna är 39,3 år. Den totala skatten i Åstorps kommun ligger på 30,68%. Pendlingsmöjligheterna i kommunen är medelgoda. Att ta sig till Helsingborg tar bara 20 minuter med hjälp av E4:an eller tåg. Man kan även ta sig lätt till Klippan och Hässleholm via riksväg

12 3.2.8 Ängelholm Aktuell för bygghandelslokaler. Ängelholms kommun är beläget i nordvästra Skåne; gränsandes bland annat till Halland i norr och Kattegatt i väster. Kommunens huvudort är Ängelholms stad som har invånare. Den totala skattesatsen i kommunen ligger på %. Ängelholms kommun utmärks av dess mycket goda kommunikationsmöjligheter. Förutom de två motorvägarna E6 och E4 går järnvägen mellan Göteborg och Malmö genom kommunen. Därtill finns en flygplats med dagliga linjer till Stockholm i kommunens nordvästra del. Som en naturlig följd av de goda kommunikationerna är det fler som pendlar ut ur Ängelholm än som pendlar in. Kommunen för dessutom en aktiv politik för att locka till sig nya invånare i åldersgruppen år. Detta eftersom kommunen har ett överskott på äldre och därför behöver fler invånare som kan betala skatt. 3.3 Diskussion och rekommendationer för exploatering Billiga småhus De fyra kommuner som vidarekvalificerade sig från första urvalet är Landskrona, Burlöv, Simrishamn och Höganäs. Alla kommuner ligger på västkusten, förutom Simrishamn som ligger på östkusten, se bild 1. Bild 1. I Höganäs kommun finns i två av orterna, Höganäs resp. Viken, områden med fastställda detaljplaner för småhusbebyggelse. Höganäs har ett högt Tobins Q värde på 1.47, vilket är mycket positivt då man vid försäljning av husen vill uppnå en så stor vinst som möjligt. Man kan tänka sig att de som väljer att bo i ett billigare småhus kan tänka sig ett något sämre läge men att det då måste finnas goda kommunikationsmöjligheter. På grund av Höganäs något avsides geografiska läge och begränsade pendlingsmöjligheter samt att kommunens invånare har den högsta medelinkomsten bland de utvalda kommunerna är Höganäs antagligen inte den bästa kommunen när man vill satsa på billig småhusbebyggelse. 11

13 Bild 2. Viken, Höganäs. I Simrishamns kommun finns det lediga tomter klara för bebyggelse i princip i alla orter. Det mest attraktiva området finns dock i Baskemölla, se bild 4. Från kommunens sida är man mycket angelägen om att bygga billigare småhus för att locka till sig yngre familjer och framförallt ge dessa en chans att bo i en egen villa. Simrishamn har relativt begränsade pendlingsmöjligheter och på så vis inte har samma närhet till Öresundsregionen som övriga kommuner. Trots detta tros ändå Simrishamn vara en kommun där många skulle kunna tänka sig att köpa ett billigare småhus, mycket tack vare de lugna och fina omgivningarna samt närheten till havet. Krav finns på att nybyggnationer skall passa in i befintlig bebyggelse då kommunen vill behålla småstadskänslan. Bild 3. Höganäs stad, Höganäs. Bild 4. Baskemölla, Simrishamn I Landskrona finns två områden som skulle passa bra för bebyggelse av billigare småhus. Dessa ligger i orten Häljarp i södra Landskrona. Båda områdena ligger nära hav, natur och golfbana. Dock ligger dessa områden på fel sida av motorvägen, vilket är anledningen till att de har ett lägre pris. Det finns krav på att husens fasad skall vara putsad eller av tegel. Landskrona har den lägsta medelinkomsten bland kommunerna som analyserats och även det lägsta Tobins Q värdet av de fyra återstående kommunerna. Detta är faktorer som helt klart inte verkar positivt då man bygger hus för vidare försäljning. Bild 5. Häljarp, Landskrona 12

14 I Burlövs kommun finns det möjlighet till småhusbebyggelse i båda orterna. I Arlöv finns tre områden och i Åkarp ytterligare två områden. Burlöv kan tänkas vara ett bra alternativ om man vill bo i en småstad men samtidigt nära en storstad. Bullerfaktorn är naturligtvis en negativ aspekt som är svår att komma ifrån. Skulle Burlövs roll som pendlingskommun ytterligare expandera skulle inte bara bullerfaktorn öka utan även luftföroreningarna. Detta är något som främst skulle märkas i Arlöv men även till viss del i Åkarp. Man har en medelmässig inkomst och kommunens Tobins Q värde ligger på 1.31, vilket är mycket bra men dock inte det bästa. Bild 6. Burlöv Efter att redan tidigt i kommunanalyserna ha sorterat bort Höganäs som en potentiell kommun för exploatering av billigare småhusbebyggelse återstår nu tre kommuner. Landskrona står sig, trots fina områden, inte i konkurrensen med Burlöv och Simrishamn. Detta på grund av låg medelinkomst, vilket medför en låg köpkraft, och ett Tobins Q värde som är sämre än de båda andra kommunernas. När det till slut står mellan Burlöv och Simrishamn väger Simrishamn över tack vare bättre miljö och bättre Tobins Q värde. Burlöv har en medelinkomst som är marginellt högre än Simrishamn, men detta är inte något som man kan anse som en anledning att hellre bygga i Burlöv framför Simrishamn. Det som eventuellt kan tala emot projektering av småhusbebyggelse i Simrishamns kommun är den begränsade kommunikationsmöjligheten. För att då slutligen komma fram till ett resultat är, med alla faktorer sammanvägda, Simrishamn den kommun som är mest lämplig för exploatering av en billigare småhusbebyggelse. 13

15 3.3.2 Dyra småhus Kommunerna som gick vidare från första gallringen är Burlöv, Höganäs, Kävlinge och Kristianstad. Burlöv, Höganäs och Kävlinge ligger alla på västsidan medan Kristianstad ligger i östra Skåne, se bild 7. Bild 7. I rapporten om Kävlinge kommun framgår det att den största befolkningsökningen förväntas ske av familjer med barn i skolåldern. Samtidigt vill många äldre människor flytta från sina villor till lägenheter och därmed kommer dessa villor att finnas tillgängliga för barnfamiljerna. Kommunen anser därför att det främst är lägenheter som bör byggas. Vid en närmre granskaning av rapporten inser man alltså att trots hög inkomst, bra pendlingsmöjligheter, bra flyttningsnetto och låg kommunalskatt är Kävlinge inte det bästa alternativet för dyra småhus. I Burlövs kommun ligger det tilltänka området i Åkarp, se bild 8 område 1. Anledningen till att man valt Åkarp framför Arlöv är att Åkarp vill fortsätta att behålla sina villaområden medan Arlöv vill projektera lägenheter. Området har en bra placering i orten eftersom det ligger en bra bit från stora vägar. Detta borde minska bullereffekterna som annars är ett problem i hela kommunen. 14 Bild 8. Åkarp, Burlöv

16 Kristianstad kommun är den största av de fyra kommunerna. Utbudet av bostäder består mest av friliggande villor och det är också denna typ av bostäder som efterfrågas. Det område som, enligt rapporten om Kristianstad kommun, verkar passa bäst för byggnation av ett dyrt småhus ligger i Åhus. Åhus är en exklusiv och kustnära ort och är dessutom väldigt populär. Att kommunen ligger på Östkusten är dock en nackdel då man inte kan ta del av Öresundsregionens ständiga utveckling, se bild 9. I Höganäs kommun anses orten Viken vara den bästa platsen för en eventuell byggnation av småhus. Anledningen till att Viken föredras framför exempelvis Arild och Lerberget är bl.a. Vikens fördelaktiga placering i kommunen. Viken ligger söderut och har därmed kortare pendlingsavstånd till Helsingborgs kommun. Tyvärr ligger tomterna i Viken inte precis vid vattnet, men strandtomter finns å andra sidan inte i någon av kommunens orter, se bild 10. Bild 9. Åhus, Kristianstad. Bild 10. Viken, Höganäs Sammanfattningsvis kan man säga att en kommun har en stor fördel av att ligga på västkusten istället för på östkusten. Med tanke på den ständigt pågående utvecklingen av Öresundsregionen är det inte bara lätt att förflytta sig inom Sverige, utan även till övriga Europa. Avståndet till större städer och handel är aldrig långt på västkusten. Detta är en nackdel för Kristianstad kommun som, trots utpräglad handel och fina omgivningar, hamnar i underläge. Burlöv som har ett bra läge på västkusten saknar å andra sidan närhet till hav, vilket vissa ser som ett ovärderligt privilegium. Dessutom kan osäkerheten om att man inte vet åt vilket håll kommunen kommer att utvecklas, med en eventuell ny pendlingsstation och Malmömässa, också vara ett problem. Sammantaget anses det att Viken i Höganäs kommun är den bästa lokaliseringen för exploatering av ett dyrt småhus. Generellt sett så är pendlingsmöjligheterna från Höganäs kommun sämre än från de övriga kommunerna vilket är en nackdel. Dock är det lätt att ta sig från Viken till Helsingborg där kommunikationerna är bra. Den delvis bristfälliga pendlingsmöjligheten kompenseras också av att kommunen har en betydligt högre medelinkomst, vilket säkerligen stärker efterfrågan på dyra hus. Dessutom är kommunalskatten lägre i Höganäs kommun än i både Burlöv- och Kristianstad kommun, 15

17 vilket borde vara attraktivt för den målgrupp man söker. Viken är, med Helsingborg på 20 minuters avstånd, golfbanor och ett vackert havsnära läge, en perfekt plats för ett exklusivt småhus Bostadsrättshus Efter första gallringen är det Burlöv, Kävlinge och Åstorp som går vidare. Burlöv ligger mellan Lund och Malmö; Kävlinge ligger norr om Lund medan Åstorp ligger öster om Helsingborg, se bild 11. Bild 11. Efterfrågan på bostadsrätter finns i samtliga tre kommuner. Dock har informationen i förarbetena varit varierade och för knapphändig för att kunna göra en rangordning av efterfrågan. Beslutsgrundande för placering av bostadsrättshuset blir därför en skattning av kommunens attraktivitet. I Burlövs kommun är det, som tidigare nämnts, Arlöv som är aktuell för bostadsrättsbebyggelse. Från Arlöv kan man på bara tio minuter, med tåg, ta sig till både Lund och Malmö. Det finns planer på att denna tågstation kommer att byggas ut och bli den nya pendlingsstationen istället för Svågertorp när citytunneln i Malmö är klar. Skulle dessa planer bli verklighet skulle Burlövs attraktivitet ökas då tillgängligheten till Lund, Malmö och Köpenhamn förbättras ytterligare. 16 Bild 12. Arlöv, Burlöv. I Kävlinge finns ingen fastslagen detaljplan, men med största sannolikhet kommer man att kunna uppföra ett bostadsrättshus där den gamla Scanfabriken ligger i dagsläget. Fördelen med att anlägga här är att ingen värdefull åkermark måste tas i anspråk. Med tåg är den ungefärliga pendlingstiden 10 minuter till Lund, 25 minuter till Malmö och 40 minuter till Helsingborg.

18 Åstorp har inte heller någon fastslagen detaljplan för bostadsrätter, men även här kommer byggnation inom en snar framtid vara möjlig. Aktuellt område är ett 20 hektar stort område mitt i Åstorp. Att pendla till Helsingborg, där bra kommunikationer finns, tar ungefär 20 minuter. Åstorp har dock sämre pendlingsmöjligheter än de övriga kommunerna och plockas därför bort. Kvar finns Kävlinge och Burlöv. Båda kommunerna är pendlingskommuner och de har ungefär samma avstånd till Lund. Burlöv har dock betydligt närmare till Malmö. Då man inte kan tillämpa tillgängliga Tobins Q- värden vid bostadsrättsbebygelse får ett sådant uppskattas. Då produktionskostnaden antas vara den samma oavsett i vilken kommun man bygger är det endast försäljningspriset som kan generera ett högre Tobins Q- värde. Man vill alltså bygga där försäljningspriset antas bli högst. Markpriset kan bortses från då detta endast innebär en marginell del av produktionskostanderna. Det bästa tillgängliga sättet att uppskatta det troliga försäljningspriset är att bedöma kommunernas pendlingsmöjligheter. Anledningen till detta är att goda pendlingsmöjligheter till attraktiva städer ökar efterfrågan på att bo i kommunen. Goda pendlingsmöjligheter driver upp priserna då man t.ex. lika gärna kan bo i Malmö som i Köpenhamn. Båda orterna kan med detta resonemang prismässigt jämföras med Lund och Burlöv kan även jämföras med Malmö. Malmö är en större stad än Lund, därav kan man misstänka att priserna på bostadsrätter är högre där. Detta resonemang, samt att den nya pendlingsstationen troligen kommer att ligga i Arlöv gör detta till den mest lämpliga platsen att anägga ett bostadsrättshus Handelslokaler för livsmedel De kommuner som undersökts noggrannare med avseende på placering av en livsmedelshandel är Burlöv, Hässleholm och Kristianstad, se bild 13. Bild 13. En livsmedelsbutik som placeras i Hässleholm, som en del av den nya exploateringen av T4- området, se bild 14 område A, vinner många fördelar. Dels är konkurrensen ytterst begränsad, se bild 14 område 4 och 5. En sådan butik skulle vara den närmaste butiken för större delen av västra Hässleholm. Hässleholms kommun har dessutom som mål att Hässleholms stad ska växa norrut vilket innebär att ett långsiktigt stabilt och dessutom växande upptagningsområde kan garanteras för butiken. I Burlöv och Kristianstad finns bra 17

19 möjligheter för att placera en livsmedelsbutik, men då konkurrensen är okänd i dessa tätorter förordas Hässleholm för uppförandet av en livsmedelsbutik. Hässleholm är fullt jämförbart i mikroläge med både Burlöv och Kristianstad. Det anses då bättre att känna till konkurrensen på förhand; speciellt eftersom den, i Hässleholm, bedöms som gynnsam för en ny butik. Bild 14. Hässleholm Lokaler för bygghandel Kommunerna som eventuellt är aktuella för bebyggelse av en bygghandel är: Ängelholm, Landskrona, Åstorp och Burlöv, se bild 15. Bild

20 I Burlöv finns ledig tomtmark i området Stora Bernstorp. Marken ligger i södra delen av kommunen, precis bredvid avfarten från Malmös Yttre Ringen (E6, E20, E22) och Riksväg 11. Stora Bernstorp är ett industriområde under uppbyggnad och hittills har det uppförts bl.a. Mediamarkt, COOP och ett antal bilhandlare där. Det är denna typ av affärsområde som kan tänkas attrahera kunder till en bygghandel. Tillgången på större vägar är mycket god och området ligger strategiskt placerat i närheten av både Lund och Malmö. Landskrona erbjuder mark i företagsområdet Kronan, se bild 17 område 4. Där har kommunen detaljplanerat för m 2 butiker, varuhus och industrier. Kronan är beläget vid avfarten från E6 i södra delen av Landskrona stad. Det är således lättillgängligt från både Helsingborg i norr och Malmö/Lund i söder. Det är oklart hur många butiker som etablerats där i dagsläget, men fullt etablerat kommer Kronan att utgöra ett attraktivt alternativ till t.ex. Center Syd i Löddeköpinge och Väla i Helsingborg. Bild 16. Burlövs kommun. Bild 17. Landskrona stad Åstorps kommun bedriver för närvarande planarbete för att utveckla affärsområdet Hyllinge. Området är redan idag ett fullt etablerat affärsområde beläget vid E4 strax sydväst om Åstorp stad. Avståndet till Helsingborg är under en mil. Det är även enkelt att ta sig till Hyllinge från Ängelholm. I Ängelholms kommun finns mark tillgänglig norr om Strövelstorp, cirka sju kilometer söder om Ängelholms stad. Marken är belägen precis vid en avfart från E6 och inom en mil från E4. E4 bedöms dock ha en marginell inverkan på kundtillströmningen. Totalt äger kommunen en 40 hektar stor tomt på det aktuella området. Vid en placering utanför Strövelstorp kommer bygghandeln att konkurrera med både Väla utanför Helsingborg och Hyllinge utanför Åstorp. För både Ängelholm och Åstorp bedöms konkurrensen som hårdare än för Landskrona och Burlöv. Framför allt kommer denna konkurrens från Väla. Det slutliga valet står då alltså mellan Landskrona och Burlöv. Utslagsgivande blir då, precis som för livsmedelsbutiken, att konkurrensen i Landskrona är okänd. Burlöv bedöms ha en gynnsam konkurrenssituation och det är då vår uppfattning att det är bättre att på förhand känna till konkurrensförutsättningarna. Ytterligare en fördel för Burlöv är att det redan har uppförts ett flertal affärer där. Dessa affärer kommer att öka kundtillströmningen till området och 19

21 därmed även till bygghandeln. För Landskrona är bebyggelsegraden en okänd faktor vilket, på samma sätt som för konkurrensen, innebär en större osäkerhet i investeringen. Utifrån detta resonemang anses Stora Bernstorp i Burlöv vara det mest lämpliga området för bebyggelse av en bygghandel. 4. Resultat Efter urvalsprocesser samt djupgående analyser har ett resultat uppnåtts. Bästa möjlighet för bebyggelse av: - ett billigt småhus i prisklassen <2,5 mkr finns i Baskemölla, Simrishamn kommun - ett dyrt småhus i prisklassen >2,5 mkr finns i Viken, Höganäs kommun - ett bostadsrättshus i 5-8 våningar finns i Arlöv, Burlövs kommun - en livsmedelshandel finns i Hässleholms kommun - en bygghandel finns i Burlövs kommun 20