Kommunanalys. Del 2 Höganäs. Grupp 13 Åsa Hansson Isabella Lundgren Jimmy Lundström. Kristina Nilsson Lina Persson VFTF

Transkript

1 Kommunanalys Del 2 Höganäs Grupp 13 Åsa Hansson Isabella Lundgren Jimmy Lundström Kristina Nilsson Lina Persson VFTF01

2 Innehållsförteckning Inledning... 2 Syfte och bakgrund... 3 Metod... 3 Analys av kommunval... 3 Val av område och bebyggelse... 4 SWOT-analys... 6 Förutsättningar... 6 Slutsats... 7 Källförteckning

3 Inledning Vi har valt att ge Babels AB rådet att investera i Lerberget, Höganäs kommun. Föreslagna hustyper är tvåvåningshus med sex lägenheter i. Rapporten innehåller analys av det avsedda området, en SWOTanalys och en investeringskalkyl. SWOT-analysen belyser det föreslagna projektets styrkor, svagheter, möjligheter samt hot. Investeringskalkylen är en grov uppskattning av kostnader och intäkter utifrån våra förutsättningar att göra en sådan. Följande rapport kommer på så vis att redovisa förutsättningarna och skälen till vårt investeringsråd. 2

4 Syfte och bakgrund Babels AB vill göra en investering och vi har sammanställt ett investeringsråd baserat på det underlag som finns tillgängligt. Rapporten ska tjäna som underlag för Babel ABs beslut huruvida de ska exploatera området i enlighet med förslaget som beskrivs i rapporten. Metod Vi började med att göra en översiktlig analys av alla kommuner innan valet föll på Höganäs. Detta är inget vi har tagit med i rapporten, fokus har lagts på vald kommun, och rapporten innehåller ingen jämförelse mellan övriga kommuner. Detta har vi gjort för att få en mer djupgående bild, vilket vi ansåg var viktigare än att främst basera förslaget på alternativ. Vi valde kommun efter Tobins Q och enkel markåtkomst. Det fanns andra alternativ där Tobins Q var högre, men svårigheterna att få åtkomst till mark för exploatering gjorde att Höganäs kvarstod som det bästa alternativet. Efter att ha avgjort vilken kommun som skulle analyseras, började vi titta på område. De egenskaper vi efterfrågade, såsom närhet till huvudorten, bra service och havsnära läge, gjorde att vi valde Lerberget. Den exakta placeringen av projektet grundades dock på att kommunen äger större markområden som var avsedd för exploatering, och är åtkomligt relativt billigt. Genomgående i projektet har vi lagt fram olika förslag som vi sedan har testat. Det vi har testat har varit beräknad vinst och försäljningsmöjligheter. Därefter har vi valt det alternativ som varit acceptabelt ur båda perspektiven. Analys av kommunval Genom att gå igenom de olika kommuner som fanns tillgängliga för exploatering gjordes en analys med resultatet att Höganäs kommun var det mest attraktiva valet för en investering. Detta baseras på områdets kvaliteter, såväl ekonomiska som miljömässiga. Ekonomiskt positiva egenskaper som kommunen har, är bland annat att kommunalskatten, 19,73 % (2009), är relativt låg i jämförelse med riksgenomsnittet (20,21 %). Medelinkomsten är kr, vilket ligger markant över snittet i Sverige. Arbetslösheten är dessutom något lägre än i genomsnittet av Sveriges kommuner. Tobins Q-värdet är 1,38 vilket är mycket högt och tyder starkt på att nybyggnationer lönar sig. Andra positiva egenskaper är bland annat att Höganäs kommun ligger vackert vid kusten, längs vilken de flesta av kommunens orter är belägna. Detta ger en mycket attraktiv boendemiljö. Det finns även god service samt gymnasieutbildning i huvudorten Höganäs. Vid en jämförelse mellan de olika kommunerna som fanns tillgängliga för exploateringen fanns det ingen annan kommun, som i vår mening, hade alla dessa egenskaper både ekonomiskt och boendemiljömässigt. 3

5 Val av område och bebyggelse Det område som tycktes lämpa sig bäst inom kommunen var Lerberget, vilken är belägen strax söder om huvudorten Höganäs (se bild 1). Som de flesta andra orter i kommunen är Lerberget placerat vid kusten vilket gör omgivningen tilltalande. Möjligheterna att pendla till och från Lerberget är bra då kollektivtrafiken till både Helsingborg och Höganäs är god. Affär, F-9-skola samt bibliotek finns på orten. Bild 1. Höganäs kommun och dess orter. (hoganas.se) Marken i fråga är kommunägd och ligger i sydöstra delen av Lerberget, se bild 2. Bostadstypen är flerbostadshus med två våningar och tre lägenheter på varje våning. Investeringen kommer att innebära åtta sådana hus, detta ger 48 lägenheter. Eftersom orten är liten och det inte finns något stort utbud på liknande boendeformer kommer efterfrågan vara svår att beräkna, men liknande lägenheter säljer bra i närliggande orter. Fler lägenheter gör det mindre exklusivt och med en massproducerad känsla. Det ökar riskerna för att lägenheter blir osålda. Färre lägenheter innebär mindre risk men också mindre lönsamhet, vi har därför gjort denna bedömning. Bild 2. Gulmarkerat är kommunens intresseområde, en del av detta är exploateringsområdet (hoganas.se). 4

6 Kommunen är angelägen om att få in yngre invånare och villatrycket är högt. Då befolkningen i kommunen är åldrande och många pensionärer bor kvar i sina villor gör detta att dessa hus inte kommer ut på marknaden. Genom att bygga lägenheter som riktar sig till en äldre befolkning, vilken är en bostadstyp som är underrepresenterad i området, tänker vi att resultatet då blir att villor frigörs där yngre kan flytta in. De nya lägenheterna är tänkta att anpassas till äldre med hänsyn till deras behov samt att skapa en trevlig miljö som håller hög standard. De tänkta köparna kan på så vis fortfarande leva i en vacker omgivning men utan de krav som en villa ställer, vilket skulle vara ett incitament för dem att lägga ut sina nuvarande hus på marknaden. För att kunna marknadsföra projektet för den tänkta målgruppen kommer det i varje byggnad finnas hiss. Lägenheten kommer att vara uppbyggd av en praktiskt men modern öppen planlösning, liknade bild 3. Badrummet kommer att vara väl tilltaget med utrymme för tvättmaskin och tumlare. Till varje lägenhet finns uteplats alternativt balkong. Bild 3. Möjlig planlösning (svenskfast.se) Även om huvudsakliga målgruppen är äldre begränsar inte detta andra köpare att investera i dessa lägenheter, då det är ett attraktivt område för alla som är intresserade av denna boendeform. 5

7 SWOT-analys SWOT-analysen är avsedd att på ett strukturerat sätt tydliggöra projektets styrkor, svagheter, möjligheter och hot. Detta presenteras nedan. Styrkor Bra exploateringsområde Bra underlag för tänkt målgrupp Annorlunda bostadstyp än den befintliga Svagheter Osäkerhet med lönsamhetskalkylen Ingen etablerad boendetyp på orten Möjligheter Attraktiv miljö Högt Tobins Q Låg kommunskatt Grundläggande service Ekonomiskt klimat (låg ränta) Åldrande befolkning Finns inte liknande bebyggelse Hot Kommunens mål: få in yngre befolkning Oklarheter kring de ekonomiska förutsättningarna Hög efterfrågan på tomtmark Det är en rad faktorer som samverkar till att området är ett bra exploateringsområde vilket kan läsas mer om under rubriken Analys av kommunval. Vår tänkta målgrupp är äldre som inte vill bo kvar i sina villor men vill bo kvar på orten alternativt söker sig till ett lugnare område med närhet till naturen. Den befintliga bebyggelsen består främst av villor eller annat boende riktat till familjer. Bristande kunskap gällande lönsamhetskalkylen: svårigheter att beräkna vad försäljningspriset och byggnadskostnaderna blir. Eftersom det inte finns någon liknande etablerad boendetyp på orten är det svårt att beräkna efterfrågan och därmed den optimala kvantitet som bör byggas. Med tanke på kommunens mål är det inte säkert att de har samma intresse som till att bygga till yngre familjer. Den höga efterfrågan på tomtmark i området ökar markpriset och gör att konkurrensen mellan olika projekt blir större. Eftersom det råder lågkonjunktur gör detta att det blir oklarheter kring de ekonomiska förutsättningarna. Det ekonomiska klimatet med låg ränta gör att nuvärdet och därmed priset på fastigheter är högre vilket betyder att fastigheterna kan säljas till ett högre pris än vid hög ränta. Förutsättningar Vi har åtta förkonstruerade huskroppar med två våningar och tre lägenheter per våning, det vill säga sex lägenheter per hus. Totalt består alltså området av 48 lägenheter. Yttermåtten på huskroppen är 300 kvm. I detta ingår, förutom boytan, gemensamma utrymmen som trappa, hiss och entré. Dessa gemensamma utrymmen kommer ta upp 9 kvm/våning, det vill säga 3 kvm/lägenhet, vilket ger en total byggyta för projektet på 540 * 8 = kvm. Varje lägenhets boyta kommer bli ca 87 kvm, där den totala boytan för projektet blir kvm. Vi har räknat ut ett snittpris för husen på kr/kvm (alvsbyhus.se). Den totala tomten per hus är 43*16 m, vilket är 688 kvm. Totalt blir marken 6

8 för tomterna 688*48 = kvm. Gemensamma utrymmen tar upp kvm. Av dessa är 720 kvm parkeringsyta och kvm är väg. Sammanlagd markåtgång blir alltså kvm. I markarbeten har vi räknat med schaktning för grund, återfyllnad, dränering, grävning för vatten och avlopp, dagvatten, elanslutningar etc (byggahus.se). Asfaltskostnaden är beräknad på kvadratmeterpriset förutsatt att man anlägger mindre än fem kvm. Med tanke på den stora yta vi anlägger borde vårt pris vara betydligt lägre än de 560 kr/kvm vi har fått använda (ncc.se). För försäljning har vi tittat på priserna på sex olika objekt i tre närbelägna områden- Viken, Mölle och Centrum. Viken ligger närmast geografiskt sett, och både Viken och Mölle är områden av samma typ som Lerberget. Eftersom Viken och Mölle är mer havsnära har vi även studerat priserna i Centrum, där det inte är lika attraktivt att bo, för att få en mer verklighetstrogen bedömning. Vi har sedan tagit ett genomsnittspris av dessa objekt för våra försäljningsberäkningar, se tabell 1. Eventuellt skulle man kunna rekommendera att sänka priset en aning, med tanke på att detta är en helt ny typ av boendeform för området, och att det riktar sig till äldre som troligen är en mer riskavers grupp. Genomsnittsarea Genomsnittspris Genomsnitt pris/area Viken 82,5 kvm 1,395 milj. Kr kr/kvm Mölle 93,5 kvm 1,545 milj. Kr kr/kvm Centrum 63,3 kvm kr kr/kvm Tabell 1. Snittpriset i olika närliggande område (hemnet.se). Rådata finns i bilaga 1, tabell 2. Utgifter: Mark: kvm * 50 kr/kvm = kr Markarbeten: kvm * kr/kvm = kr Asfalt: kvm (1 070 kvm väg kvm total parkeringsyta)*560 kr/kvm = kr Hus: 8 hus * 540 kvm/hus byggyta = kvm byggyta kvm byggyta * kr/kvm = 43,2 milj. kr Summa utgifter: kr Intäkter: Försäljning: kvm boyta * kr/kvm = kr Vinst: Intäkter utgifter = = kr Investering ger vinsten: / = ca 13 % Totalt genomsnitt blir ( )/3 = kr (för rådata se Bilaga 1) Slutsats Den bedömning vi har gjort är att flerfamiljshus, främst avsedda för äldre, kommer att vara lönsamt. Projektet består av åtta hus med sex lägenheter, alltså sammanlagt 48 lägenheter. Marknaden för bostadsrätter är svårbedömd, däri ligger en risk man får beakta. Enligt våra beräkningar och givna förutsättningar kommer projektet att bli lönsamt. Enligt lönsamhetskalkylen blir vinsten 7,5 miljoner, det vill säga en vinst på 13 %. 7

9 Källförteckning alvsbyhus.se byggahus.se hoganas.se ncc.se svenskfast.se 8

10 Bilaga 1 Objekt Area Pris Viken 1 74 kvm ,00 kr Viken 2 91 kvm ,00 kr Mölle kvm ,00 kr Mölle 2 76 kvm ,00 kr Centrum 1 50,5 kvm ,00 kr Centrum 2 76 kvm ,00 kr Tabell 2. Rådata till tabell 1. 9