Innehållsförteckning

Transkript

1 Kommunanalys del 2 Grupp 11 Malin Knutsson, Anna Konradsson, Maria Montelius, Gabriella Palmér, Viktoria Strömberg Lund Tekniska Högskola Handledare: Ingemar Bengtsson, Anders Silverbåge

2 Sammanfattning Det första steget i processen att välja ett område för framtida exploatering har varit att sätta upp ett antal viktiga kriterier som bör uppfyllas för att en bostadsexploatering ska bli lönsam. Med hänsyn till dessa kriterier har de 13 kommunerna från Kommunanalys del 1 analyserats och sammanfattats. Utifrån analysen valdes kommunerna Eslöv, Höganäs och Kävlinge ut, därefter utreddes dessa mer grundligt med stor vikt på potentiella intresseområden. Det visade sig att Eslöv kommun saknade områden för en lönsam exploatering. Däremot hade Höganäs kommun ett tänkbart område i Lerberget och Kävlinge kommun hade intresseområden i både Dösjebro och Löddeköpinge. Mellan de tre utvalda områdena utfördes därefter en SWOT-analys, uträkningar av produktionskostnader, försäljningspris och möjlig framtida vinst. Som resultat kunde det tydligt utläsas att Lerberget hade det avsevärt lönsammaste området att exploatera i. 2

3 Innehållsförteckning Innehållsförteckning... 3 Inledning Viktiga kriterier för exploatering Tobins q Geografiskt läge och infrastruktur Planer och kommunal mark Befolkningstillväxt Arbetsmarknad Inkomst och skatt Analys av kommuner Korta analyser av de 13 kommunerna Intressanta kommuner och deras exploateringsområden Eslöv kommuns exploateringsområden Höganäs kommuns exploateringsområden Kävlinge kommuns exploateringsområden Analys av slutgiltiga intresseområden Produktionskostnader Försäljningspris Vinst per villa i respektive område SWOT-analyser SWOT-analys av område i Löddeköpinge SWOT-analys av område i Dösjebro SWOT-analys av område i Lerberget Slutgiltigt val av område Exploatering i Lerberget Källförteckning Bilaga 1-3 3

4 Inledning I uppdrag från Babels AB ska denna rapport ge förslag på en lämplig kommun i Skåne med intresseområde för exploatering. Syftet är att välja lämplig storlek på exploateringsområde, hustyp och tomtstorlek. Vid exploatering eftersträvar Babels AB det mest kostnadseffektiva förslaget för att uppnå vinstmaximum. Det är många faktorer som påverkar val av både kommun och område. Dessa tillsammans med fakta från Kommunanalysen del 1 analyseras och diskuteras i denna rapport. Utifrån analysens resultat väljs lämplig typ och omfattning av den slutgiltiga bebyggelsen. För att komma fram till det bästa alternativet har stor vikt lagts vid urvalet av kommun och område och detta utgör en större del av rapporten. I slutdelen presenteras det vinstmaximerande området för Babels AB. Huvudkällan består av fakta från Kommunanalys del 1, men då denna är bristande har kompletterande information hämtats från diverse hemsidor, se källförteckning. I vissa fall har informationen inte varit tillräckligt uttömmande och framförallt priser har därför uppskattats. 4

5 1 Viktiga kriterier för exploatering 1.1 Tobins q Tobins q är ett mått på hur lönsamt det är att bygga nytt i en kommun. För att få fram värdet divideras marknadsvärdet på hus med produktionskostnaden. Som exploatör är det vikigt med ett värde över 1, vilket betyder att det är lönsamt att investera i nyexploatering Geografiskt läge och infrastruktur Exploatering lönar sig allra mest i områden där infrastrukturen är väl utbyggd. Många av de kommuner som är aktuella för exploatering saknar större arbetsmöjligheter och skolor med högre utbildningsnivå. En mindre kommun med väl utbyggd infrastuktur, som ökar närheten till större städer, blir mer attraktiv att bosätta sig i än i andra mindre kommuner. Ur detta perspektiv är det viktigt att pendlingsmöjligheterna är lättillgängliga och tidseffektiva, här har kommunens läge betydelse. Närhet till kust och annan naturskön miljö gör också det geografiska läget till en stor fördel vid val av bosättning. 1.3 Planer och kommunal mark För att en exploatering överhuvudtaget ska komma till stånd måste det finnas potentiella områden som lämpar sig för nybyggnation. En exploatör kan välja mellan att köpa mark som ägs av kommunen eller av en privat aktör. Fördelen med att köpa kommunalägd mark är att det i de flesta fall är lättare att sluta ett avtal eftersom att kommunen ofta eftersträvar att utveckla bebyggelsen. De har dessutom intresse av att sälja mark till exploateringsföretag som kan uppfylla kommunens planer på nybyggnation. Kommuner strävar ofta efter att ligga ett steg före i att hitta attraktiva markområden där exploatering kan äga rum. Därmed kan de försäkra sig om att deras planer och kommunens bebyggelseutveckling går att genomföra. Mark som ägs av en kommun kan vara relativt billig i jämförelse med mark som ägs av ett privat exploateringsföretag eller en privatperson. Exploateringsföretaget, som besitter yrkesmässig kompetens, är medveten om värdet av marken vid en eventuell exploatering och säljer därför ofta marken till ett högre pris. En privatperson kan sälja marken för både ett lågt eller högt pris till en exploatör, då individen möjligen inte inser värdet av den eller då han kanske värdesätter marken högt. Exploatören kan även välja mellan att köpa detaljplanelagd mark eller råmark (dvs. mark som inte är planlagd). Fördelen med planlagd mark är att förutsättningarna för markens användning är givna och att byggnationen kan komma igång i ett tidigt stadium eftersom planerna redan är fastlagda. Nackdelen är att det kan vara begränsningar i val av bebyggelseform eftersom exploatören inte har möjlighet att delta i detaljplanearbetet. Fördelen med råmark är den stora exploateringsvinst som kan inbringas i och med att värdet på marken ökar framförallt först då den planläggs. Dessutom kan exploatören få delta i detaljplanearbetet och därmed påverka val av bebyggelseform med mera. Nackdelen är osäkerheten i vad kommunen kommer att planlägga för typ av boende, om inte exploatören får delta i planarbetet. Efterfrågan på boendetyp kan dessutom förändras under den tid det tar att framställa en detaljplan. 1 Bygga hus 5

6 Det optimala för Babels AB är att förvärva mark av kommunen och få delta i detaljplanearbetet och på så sätt påskynda planprocessen och delta i utformningen av bebyggelsetyp. 1.4 Befolkningstillväxt Kommuner med positiv befolkningstillväxt har större möjligheter att exploatera med vinst eftersom det där finns en ökad efterfrågan på bostäder. Ifall det är en negativ utveckling är det förmodligen svårt att bryta denna trend med enbart nybyggnation. Det saknas antagligen andra faktorer i kommunen vilket bidrar till ett minskat invånarantal. 1.5 Arbetsmarknad En bidragande orsak till att människor bosätter sig i en kommun eller ett samhälle är arbetstillfällen. Närhet till arbete har enligt många människor en hög prioritet medan andra föredrar goda boendekvaliteter såsom trygghet och närhet till natur. Dock är det fortfarande viktigt att arbeten finns och att arbetslösheten är låg, vilket lockar ytterligare invånare till kommunen. 1.6 Inkomst och skatt För att, som exploatör, skaffa sig bra förutsättningar att gå med vinst är det fördelaktigt att ha köpstarka intressenter. Medianinkomsten i en kommun ger en indikation på hur stark köpkraften är och därmed invånarnas priskänslighet. En hög medianinkomst ger exploatören bredare möjligheter i val av projekt och en lite säkrare ekonomisk satsning. Skattesatsen i en kommun kan också visa hur köpstarka invånarna är. En låg skattesats innebär lite högre nettoinkomst för invånarna, vilket gör kommunen attraktiv att bo i. 2 Analys av kommuner Vid nedanstående analys av de 13 kommunerna, från Kommunanalys del 1, som är aktuella har hänsyn tagits till de ovanstående kriterierna. 2.1 Korta analyser av de 13 kommunerna Bjuv kommun har ett lågt Tobins q och en hög arbetslöshet jämfört med riket. Det är dessutom ont om kommunala markreserver. Bjuv lämpar sig på grund av dessa och andra bristande förutsättningar inte för nyexploatering. Burlöv kommun har ett högt Tobins q och en positiv nettopendling. Dock är arbetslösheten hög och medianinkomsten låg, exploatering förhindras dessutom i stor utsträckning av riksintressen och infrastruktur. Eslöv har ett Tobins q som är precis över 1. Infrastrukturen är väl utbyggd och kommunen äger mycket mark som den säljer till ett relativt lågt pris. Planerna i kommunen är osäkra och mycket beror på vad som händer i framtiden. Osäkerheten kan bidra till en svårighet att exploatera, samtidigt som det ser bra ut med hänsyn till de övriga kriterierna. Hässleholm har en väldigt bra infrastruktur, men med tanke på kommunens centrala läge i Skåne är det långa avstånd till de större städerna vid kusterna, vilket i sin tur leder till tidskrävande resor vid pendling. Värdet på Tobins q ligger på låga 0,68 och kommunen har en relativt låg arbetslöshet. Planerna fokuserar främst på att förtäta tätorterna och på grund av dessa är det relativt svårt att genomföra en större exploatering i Hässleholms kommun. 6

7 Höganäs kommun har ett högt Tobins q, låg arbetslöshet och det finns potentiella intresseområden där kommunen äger mark. Kommunen är naturskön och ligger dessutom vid havet. Möjligheterna för exploatering är relativt goda men försvåras då majoriteten av de planlagda områdena är ägda av privata aktörer. I Höörs kommun finns mycket oexploaterad mark, dock är Tobins q lågt. Skatterna ligger nära riksnittet, medan medianinkomsten är något lägre. Det geografiska läget och relativt låga inflyttning försämrar förutsättningar för en större exploatering i Höör. Klippan har ett lågt Tobins q, en hög arbetslöshet och kommunens geografiska läge är inte optimalt då det ligger långt ifrån större städer. Kommunen äger en hel del redan detaljplanelagd mark. Dessa negativa faktorer talar för att exploatering i kommunen inte skulle vara gynnsamt. Kristianstads Tobins q ligger precis under 1. Infrastrukturen är bra för biltrafik, men sämre för tåg i jämförelse med andra skånska kommuner. Kommunen köper upp mycket exploaterbar mark, men det är desto svårare att sälja den eftersom efterfrågan endast är koncentrerad till orterna Kristianstad och Åhus. Vid en framtida exploatering skulle utbudet av bostäder öka ytterligare och eftersom efterfrågan är relativt låg blir exploateringen en chansning. Kävlinge kommun har ett högt Tobins q, en låg skattesats och en hög medelinkomst. Det finns gott om kommunal mark och efterfrågan är störst på småhus. Kärnkraftverket Barsebäck är placerat vid kusten i kommunen och förhindrar exploatering av bostäder i det området. Den starka köpkraften och de kommunala markreserverna bidrar positivt till en exploatering. Svalövs kommun har planer på att exploatera och öka befolkningen, men kommunen har samtidigt ett lågt Tobins q. Medianinkomsten är lägre än riksnittet och skatterna avviker inte nämnvärt från riket i stort. På grund av dessa faktorer är det förmodligen inte lönsamt att bygga nytt. Vellinge har ett högt Tobins q och låg arbetslöshet och uppfyller med råge de flesta kriterier som angivits ovan. Kommunen äger dock nästan ingen mark vilket gör det osäkert att exploatera och stora delar av kommunen är täckt av riksintresse. Åstorp har relativt bra pendlingsmöjligheter med tanke på dess geografiska läge. Tobins q- värdet är lågt och arbetslösheten är hög, dessutom finns det väldigt ont om kommunala markreserver vilka alla är starka argument för att inte exploatera i kommunen. Ängelholm har ett högt Tobins q, relativt låg arbetslöshet och kommunen präglas av vacker natur med havskust, Hallandsåsen och Rönne å. Kommunen säljer sällan mark till exploatörer vilket kan förhindra exploatörens möjligheter Intressanta kommuner och deras exploateringsområden Efter ovanstående analys återstår de tre kommunerna Eslöv, Höganäs och Kävlinge, vilka är intressanta att analysera vidare. I den fortsatta analysen av dessa kommuner läggs fokus på aktuella exploateringsområden som lyfts fram i Kommunanalys del 1. Det viktigaste kriteriet för att ett område ska vara aktuellt att analysera vidare är att marken ägs av kommunen, för att med säkerhet hålla priset relativt lågt. I de kommunalägda områdena beaktas även andra kriterier, såsom attraktivitet, infrastruktur och hur optimalt området är att exploatera för Babels AB. 2 Kommunanalys del 1, Skatteverket, Statistiska centralbyrån - Sökord 2 7

8 2.2.1 Eslöv kommuns exploateringsområden Eslövs kommun har fem större områden som är av intresse för framtida bostadsbebyggelse. Nedan redovisas information om dessa och vilket som i slutändan vore det mest fördelaktiga alternativet i kommunen. Norr om Marieholms tätort finns ett större område på ca 200 hektar med bra förutsättningar för småhusbebyggelse, det blir dock endast lönsamt ifall den tänkta pågatågsstationen anläggs i orten. Ovissheten om stationen blir till verklighet eller inte, medför en risk för exploatören och området är därför inte det optimala alternativet. Väst om orten Väggarps centrum finns ett relativt stort område på ca 20 hektar tillgängligt. Området ligger i Kävlingeåns dalgång och angränsar till ett naturskönt grönområde, dessutom har det närhet till tätorten Örtofta. Marken hade varit ett bra alternativ för exploatering ifall det inte hade varit placerat så nära ett högriskområde för radon. Väster om Hurva, längs med järnvägen, finns ett potentiellt intresseområde på ca 30 hektar lokaliserat. Området är beläget i Brååns dalgång med angränsning till ett storbruksområde och en del verksamheter. Samhället har ingen tågstation för kollektivtrafik, den nämnda järnvägen transporterar endast farligt gods. Hurvas ringa storlek och geografiska läge medför att den ekonomiska vinsten inte kommer att bli lika stor som att exploatera ett större och mer attraktivt område i kommunen. I Löberöd finns ett intresseområde, på ca 50 hektar beläget norr om tätorten, i naturskön miljö. Området ligger nära en skjutbana och ett reningsverk vilket påverkar värdet och intresset av att exploatera negativt. Eslöv är den största orten i kommunen och har ett flertal intresseområden varav det i väst, på ca 200 ha, är av störst intresse. De positiva kvaliteterna är det geografiska läget nära centrum och att en ny cykelväg, som leder dit, kommer att anläggas. I centrum finns ett stort utbud av handel och service och en utbredd infrastruktur med en järnvägsstation för såväl Pågatåg som Öresundståg. En järnväg med tåg för farligt gods passerar dock i norr och markområdet är till stor del detaljplanelagt vilket innebär att projekteringen redan har påbörjats och möjligheten för en framtida exploatering har begränsats. Alla intresseområden har sina brister men vid en jämförelse har endast området norr om Marieholm och det väster om Eslöv en realistisk möjlighet för en större bostadsbebyggelse i relation till orternas storlek. Dessutom är efterfrågan på boende störst i dessa båda orter i jämförelse med de tre andra. I Eslöv väger nackdelarna tyngre än fördelarna på grund av de redan utformade detaljplanerna som begränsar Babels AB exploateringsmöjligheter. Om man förutsätter att en pågatågsstation anläggs är Marieholm det bästa alternativet för exploatering i Eslövs kommun. Denna förutsättning är dock ett stort risktagande för en exploatör. Om pågatågsstationen inte anläggs medför det att den förväntade ökningen av efterfrågan inte blir av vilket krävs för att exploatera med vinst i Marieholm. Därför avråds exploatering även i detta område. Eslövs kommun bedöms sakna attraktiva områden för exploatering där en större vinst kan uppstå. 3 3 Eslövs kommun, Kommunanalys del 1 8

9 2.2.2 Höganäs kommuns exploateringsområden Den kommunala markreserven i Höganäs är inte så omfattande, de markområden som kommunen äger finns främst på västkusten, och det är här som det i dagsläget är aktuellt att exploatera. Vid västkusten ligger centralorten Höganäs, där kommunens största utbud av service finns samlat, vilket ökar lämpligheten för exploatering. Kommunen äger två markområden som är tänkta för bostadsexploatering, där det ena området ligger nordost om Höganäs stad. En ny stadsdel, på uppskattningsvis 50 hektar, är planerad på denna mark enligt översiktsplanen. Kommunens mark utgör dessvärre endast en del av planområdet. I Höganäs är trycket på villor högt, men kommunen ser gärna att bebyggelsen får en mer blandad karaktär och vill uppföra både flerfamiljshus och småhus. En helt ny stadsdel skapar frihet i val av karaktär och kan med fördel utföras med blandad men stilmässigt sammanhållen bebyggelse. Kommunens knappa markreserv i området talar dock för att projektet kan bli kostsamt. En ytterligare nackdel med området är att en kraftledning passerar området i dess sydvästra hörn. Det andra markområdet ligger sydost om samhället Lerberget, en mindre tätort vid kusten nära Höganäs stad. Orten har en historia som fiskeläge med viss bebyggelse av äldre karaktär 4. Det finns ett mindre serviceutbud med bibliotek och affär. Här äger kommunen en stor del av det planerade bostadsområdet på ca 20 hektar, vilket tidigare nämnts är gynnsamt ur en ekonomisk synvinkel. Från Lerberget är pendlingsmöjligheterna till både Höganäs och Helsingborg goda. I närheten av området ligger en hobbyflygplats, dock är det osäkert hur mycket det påverkar området i form av buller. Området i Lerberget har många goda förutsättningar för bostadsexploatering förutom den möjliga bullernivån. Av Höganäs kommuns markreserver är området i Lerberget det mest attraktiva för exploatering, se bilaga Kävlinge kommuns exploateringsområden I Kävlinge kommun finns ett antal områden där exploatering kan bli aktuellt. Flera av dessa områden är dock redan detaljplanelagda vilket inte är optimalt för en exploatör. De kvarstående två kommunalägda råmarksområdena, där exploatering eventuellt kan löna sig, redovisas nedan. Det första intresseområdet är ca 100 hektar stort och placerat i norra Löddeköpinge. Enligt kommunens översiktsplan är bostadsbebyggelse planerat för detta område. Löddeköpinge är en handelsstad där det bland annat finns ett stort köpcentrum som genererar många arbetsställen. Orten har en välutvecklad samhälls- och kommunalservice. Infrastrukturen är relativt bra med E6:an som passerar samhället, pendling med tåg till de större städerna i Skåne avgår från Kävlinge tätort. Området har naturområden inom gång- och cykelavstånd och söder om samhället rinner Lödde å. Väster om området finns i nuläget en golfbana, dock finns planer på att avveckla denna och etablera ett område för industriändamål. Ytterligare kommunala utredningar ska genomföras men om planerna vinner laga kraft kan industrierna medföra negativ påverkan på området. Positivt med nya industrier är att nya arbetsställen skapas, vilket skulle vara gynnsamt för hela Löddeköpinge. Det andra intressanta området är placerat i sydöstra Dösjebro och är ca 7,5 hektar stort. Orten har låg- och mellanstadieskola och ett antal mindre företag. Norr om Dösjebro rinner Saxån som ger närhet till natursköna områden. Infrastrukturen är välutvecklad med en pågatågsstation och en 4 Höganäs kommun Sökord 4 5 Höganäs kommun Sökord 1, Kommunanalys del 1 9

10 större väg som passerar samhället. Vägen passerar precis norr om det aktuella området vilket kan medföra en negativ påverkan i form av buller. Samtidigt bidrar vägen till en bra infrastruktur som gör området lättillgängligt. Kommunen har som ambition att utöka samhällena främst med villor och en del flerbostadshus. Det är troligen dessa bostadsformer som kommer att efterfrågas mest i framtiden enligt kommunen. Både området i Löddeköpinge och området i Dösjebro är intressanta för en vidare analys och en eventuell exploatering, se bilaga Analys av slutgiltiga intresseområden Efter närmare studie av de tre kommunernas områden finns som nämnts ovan tre områden kvar som är intressanta vid en exploatering. Gemensamt för alla dessa är att efterfrågan gäller främst friliggande villor och att vinsten av flerbostadshus därmed beräknas bli mindre än för småhus. Många gånger är varierad bebyggelse att föredra för att blanda ålders- och socioekonomiska grupper. Detta är dock mer intressant för en kommun än för en exploatör, men blir naturligtvis även exploatörens intresse om detta är ett villkor för att avtal med kommunen ska komma till stånd. Den kraftiga efterfrågan på villor i de två kommunerna antas dock övertyga kommunen att genomföra en marknadsanpassad exploatering. Följande analys bygger därmed på att Babels AB exploaterar villor för att nå maximal vinst. För att avgöra vilket av de tre områdena som är det optimala för att uppnå vinstmaximering utförs uppskattningar av produktionskostnader och försäljningspris, följt av en SWOT-analys för varje område. 3.1 Produktionskostnader De utgifter som måste inkluderas i en kostnadskalkyl vid uppförande av en friliggande villa är främst markkostnad, VA-anslutning, el- och teleanslutning, markberedning och husbyggnadskostnad. Andra produktionskostnader är bland annat kostnaden av att framställa en detaljplan och lantmäterikostnader. Markkostnaden i de tre intresseområdena skiljer sig åt. Detta beror bland annat på efterfråga och läge. I Kävlinge kommun ökar priserna på fastigheter ju längre västerut i kommunen en tomt är belägen. Priset på en tomt ligger runt kr oavsett tomtstorleken, men beror alltså på närheten till kusten. Tomtstorlekarna varierar omkring m 2. Priset i Dösjebro antas vara något lägre än priset i Löddeköpinge, eftersom Löddeköpinge både är en större ort och ligger närmare kusten. I Dösjebro antas mark kosta ca kronor per m 2, i Löddeköpinge ligger priset på ca kronor per m 2 och i Lerberget uppskattas mark kosta ca 500 kronor per m 2. 7 När storlek på tomt ska väljas är det fördelaktigt att inte välja en allt för stor tomt. Det lönar sig att bygga tätare i de fall priset ligger på ungefär samma nivå oavsett om tomtstorlekarna skiljer sig på hundratalet kvadratmeter. Därför antas en lagom storlek på en villatomt vara cirka 800 m 2. Babels AB förväntas få en högre vinst eftersom fler villor får plats på samma markområde än om tomterna hade varit större, dessutom är ytan tillräckligt stor för både husbyggnad och trädgård. Totala kostnaden för en tomt i Dösjebro uppgår då till ca kronor, i Löddeköpinge till ca kronor och i 6 Kommunanalys del 1, Kävlinge kommun Sökord 1 7 Hemnet.se, Kommunanalys del 1 10

11 Lerberget till ca kronor. Kostnader för VA-anslutning kan skilja sig markant mellan olika kommuner. I Kävlinge kommun utgår avgift för uppsättning av förbindelsepunkt (vattenförsörjning, spillvatten, dag- och vattenavlopp) med ca kronor i fast avgift och därutöver med 10 kronor per m 2 tomtyta. 8 Höganäs kommun har ca kronor i fast avgift för förbindelsepunkt och 56 kronor per m 2 tomtmark. 9 I Kävlinge kommun blir den totala avgiften för VA-anslutning vid en 800 m 2 stor tomt ungefär kronor och i Höganäs kommun blir avgiften ca kronor. El- och teleanslutning antas kosta ungefär lika mycket i båda kommunerna eftersom ett externt bolag anlitas. Dessa avgifter måste även dras från den totala vinsten. Vid val av elbolag väljs det företag som redan har elanslutning i närområdet så att kostnaderna minimeras. Dessa kostnader är dock svåra att få en uppgift om och därmed svåra att uppskatta. Markberedningskostnaderna beror på marktyp. I Kävlinge kommun utgörs områdena av åkermark och ängsmark, vilket medför att dessa kostnader blir relativt låga. 10 Området vid Lerberget i Höganäs kommun består också av mark som medför relativt små markberedningskostnader. 11 Även här är det svårt att hitta uppgifter om de kostnader som behövs för en uppskattning av utgifterna. Kostnaden för att uppföra en villa varierar relativt lite mellan olika områden. Kostnaderna för en normalstor villa från Eksjöhus uppgår till ca två miljoner kronor. 12 Detta stämmer också överens med rikets produktionskostnad för småhus. 13 I Höganäs kommun kostar det ca kronor att framställa en detaljplan på områden upp till tre hektar och ca kronor vid områden som är större än tre hektar. I avgiften ingår inte grundkarta, fastighetsförteckning eller miljökonsekvensbeskrivning. 14 Kostnaderna antas vara liknande i Kävlinge kommun. Förutom kostnader för detaljplan tillkommer även lantmäteriförrättningskostnader vid bland annat avstyckning och bildande av eventuella gemensamhetsanläggningar. Lantmäteriets avgift är vid löpande räkning kronor per timme. Det går även att komma överens om ett fast pris. 15 Den totala produktionskostnaden antas för de tre områdena uppgå till summorna som redovisas i tabell 1 nedan. Dösjebro Löddeköpinge Lerberget Tomtpris (kr) VA-anslutning (kr) Villa (kr) Totalkostnad (kr) Tabell 1. Produktionskostnader för respektive intresseområde exklusive detaljplanekostnader. 8 Kävlinge kommun Sökord 2 9 Höganäs kommun Sökord 2 10 Kävlinge kommun Sökord 1 11 Eniro 12 Eksjöhus, Skinnersdal 13 Statistiska Centralbyrån Sökord 3 14 Höganäs kommun Pdf-fil 15 Lantmäteriet 11

12 3.2 Försäljningspris För att få en bra bild av försäljningspriset i områdena måste hänsyn tas till områdets läge i kommunen. Det räcker inte med att studera medelförsäljningspriset i kommunerna, då priserna skiljer sig rejält beroende på närhet till service och kust. 16 I Höganäs kommun är medelpriset på småhus kronor. 17 Kommunen har väldigt skilda priser beroende på om fastigheten är lokaliserad på öst- eller västkusten. Lerberget är placerat på västkusten, vilket medför förväntningar på ett högre pris än medelpriset. Kävlinge kommuns medelförsäljningspris är kronor. 18 I kommunen är fastigheterna dyrare ju närmre havet de är placerade. Båda intresseområdena kan förväntas ha högre pris eftersom de ligger närmare kusten än kommunens mest befolkningstäta ort Kävlinge. För att få en bättre bild av försäljningspris i respektive område studeras priser från försäljningar i närheten. Dessa försäljningspriser finns redovisade i bilaga 3. I Lerberget förväntas en villa säljas till ett pris över tre miljoner kronor. Fastigheter har enligt tabellen i bilaga 3 sålts för ett lägre pris, men detta gäller äldre hus från framförallt 1970-talet. Hus byggda under 2000-talet har sålts för över tre miljoner kronor. Fastigheter i området i Löddeköpinge förväntas efter ortsprisanalys säljas för ungefärliga tre miljoner kronor. De hus som har studerats är alla byggda under 2000-talet och därmed kan försäljningspriserna antas vara representativa. I Dösjebro förväntas försäljningspriserna ligga något under Löddeköpinges antagna pris. De två senast uppförda husen har visserligen sålts för över 3,5 miljoner kronor, vilket gör analysen mindre säker. Eftersom detta endast gäller två fastigheter av okänd karaktär och priserna i övrigt är lägre, vore det dock alltför drastiskt att anta ett så pass högt pris för nybyggda villor. På grund av detta görs ett lägre antagande om försäljningspris på grund av ortens geografiska läge och övriga försäljningar. 3.3 Vinst per villa i respektive område Uppskattade försäljningspriser, produktionskostnader och vinst per villa i respektive område redovisas i tabell 2 nedan. Dösjebro Löddeköpinge Lerberget Försäljningspris (kr) Produktionskostnad (kr) Vinst (kr) Tabell 2. Uppskattad vinst för varje byggd villa inom respektive intresseområde. 3.4 SWOT-analyser Vid en SWOT-analys bedöms interna styrkor och svagheter inom området som Babels AB kan påverka och externa möjligheter och hot som företaget inte kan påverka. 19 Nedan följer en SWOT-analys över respektive område. 16 Kommunanalys del 1 17 Statistisk Centralbyrån Sökord 1 18 Statistisk Centralbyrån Sökord 1 19 Entreprenörscentrum 12

13 3.4.1 SWOT-analys av område i Löddeköpinge Styrkor Svagheter Åkermark Ovisshet om verklig efterfråga Exploateringsområdets areal Detaljplanprocessen kan förlänga exploateringsprocessen Ej detaljplanelagt område Detaljplanekostnad Lättillgängligt VA- och elnät Påverkan av utbud ger möjlighet att påverka pris Val av boendeform Möjligheter Lödde å Natur- och kustnära Hög medianinkomst Låg skatt Högt Tobins q Befolkningsökning Handelscentra Större väg Lättillgängligt vägnät Tabell 3. SWOT-analys av område i Löddeköpinge. Hot Ingen tågstation Negativ nettopendling Konjunkturnedgång Ev. nytt industriområde Eventuell ny exploateringskonkurrent SWOT-analys av område i Dösjebro Styrkor Ängsmark Ej detaljplanelagt område Lättillgängligt VA- och el nät Påverkan av utbud ger möjlighet att påverka pris Val av boendeform Möjligheter Saxån Naturskönt Pågatåg Större väg Skola Hög medianinkomst Låg skatt Högt Tobins q Befolkningsökning Lättillgängligt vägnät Bra pendlingsmöjligheter Tabell 4. SWOT-analys av område i Dösjebro. Svagheter Ovisshet om verklig efterfråga Detaljplanprocessen kan förlänga exploateringsprocessen Detaljplanekostnad Hot Större väg Fåtal företag Negativ nettopendling Konjunkturnedgång Eventuell ny exploateringskonkurrent 13

14 3.4.3 SWOT-analys av område i Lerberget Styrkor Ej detaljplanelagt område Exploateringsområdets areal Lättillgängligt VA- och elnät Påverkan av utbud ger möjlighet att påverka pris Detaljplanskostnad Val av boendeform Möjligheter Hög medianinkomst Högt Tobins q Skatt precis under riksnittet Ny golfbana i närhet till området Närhet till Höganäs flygfält och hobbyflyg Vandringsled längs kusten Natur- och kustnära Tabell 5. SWOT-analys av område i Lerberget. Svagheter Outredd markkaraktär Ovisshet om verklig efterfråga Detaljplanprocessen kan förlänga exploateringsprocessen Hot Buller från flygfältet Ingen tågtrafik Få pendlingsmöjligheter Konjunkturnedgång Eventuell ny exploateringskonkurrent 4 Slutgiltigt val av område Det slutgiltiga valet baseras på analysen av vinst per villa och SWOT-analysen. Efter beräkning av försäljningsvinst är det tydligt att området i Lerberget generar den högsta vinsten per villa, se tabell 2. Försäljningspriset är i jämförelse med Löddeköpinge och Dösjebro högre och markkostnaderna har uppskattats som något lägre, vilket har betydande inverkan på produktionskostnaderna. Lerbergets pendlingsmöjligheter är sämre än för de övriga områdena, dels med tanke på avsaknaden av en tågstation, men också med tanke på det geografiska läget. Vid studier av skatt och inkomst är invånarna i Kävlinge kommun mer köpstarka än i Höganäs kommun, men eftersom försäljningspriserna på fastigheter i Lerberget är högre än i Löddeköpinge och Dösjebro antas köpkraften vara densamma. Till Lerbergets fördel är även det havsnära läget och möjlighet till dess naturupplevelser. SWOT-analysen påvisar i övrigt inga större skillnader mellan de olika områdena. Utifrån ovanstående analyser och framför allt på grund av den större vinsten faller valet naturligt på området i Lerberget. 5 Exploatering i Lerberget Babels AB bör med fördel välja att exploatera i området i Lerberget. Här finns ett enastående läge med närhet till havet och Höganäs centrums serviceutbud. Orten har en historia som fiskeläge, med äldre bebyggelse bevarad från främst 1800-talets andra hälft. 20 Enligt Höganäs kommuns hemsida finns en detaljplan under arbete för ett småhusprojekt i det sydvästra hörnet av intresseområdet. Här planeras det för 40-talet bostäder. 21 Med tanke på detta projekt föreslås Babels AB att exploatera i det nordvästra hörnet av intresseområdet. För att pressa upp priset vid försäljning av en villa i området föreslås ett mindre projekt som omfattar Höganäs kommun Sökord 4 21 Höganäs kommun Sökord 5 14

15 fastigheter på ungefärliga 800 m² vardera. Detta skulle innebära att tomtmarken i området upptar en areal av 2 hektar. Ytterligare mark tillkommer för bland annat vägar och grönytor. Ett mindre projekt har också fördelen att kunna skapa en känsla av mer personlig och unik karaktär, där husägarna kan identifiera sig med sitt bostadsområde. Eftersom Babels AB konsulteras att möta den höga efterfrågan på villor, och alltså inte blanda bebyggelsen storleksmässigt, bör minst tre olika typer av villor uppföras. Olika utföranden av färg, form och fasad ger ett mer levande område där volymerna annars är lika. Gemensamt för villorna är att de bör utföras i modern arkitektur för att uppfattas som attraktiva också för yngre intressenter. Planlösningen ska vara både funktionell och estetiskt tilltalande och materialen ska hålla hög klass inte minst gällande hållbarhet. För att skapa en speciell attraktivitet till området ska den moderna utformningen av villorna förenas med omgivningens äldre och bevarade karaktär. Den uppskattade totala vinsten för hela exploateringsprojektet beräknas bli över 17 miljoner kronor (25 fastigheter x kr), då detaljplanekostnaden på kronor är inräknad. Till detta tillkommer ytterligare tidigare nämnda kostnader, samt kostnad för övrig mark som behövs för vägar och grönytor. Det bör även påpekas att projektet vinner på att marken är kommunal och i nuläget endast är ängsmark. Exploatering av nordvästra området i Lerberget, med uppförande av ett helt nytt och unikt bostadsområde, bidrar till en ny markanvändning som torde öka markens värde kraftigt. 15

16 Källförteckning Rapport Kommunanalys del 1 från de 13 kommunerna Sökprogram Ljungqvist ortsprisanalys Internetkällor Bygga hus, Sökord: Artiklar Här lönar det sig att bygga, Hämtat: Eksjöhus, Sökord: Att bygga hus> Vad kostar det? Hämtat: Eniro, Sökord: Lerberget, Lerberget, Hämtat: Entreprenörscentrum, Hämtat: Eslöv kommun, Sökord: Gällande översiktsplan, Hämtat: Hemnet.se, Sökord: Land: Sverige > Län: Skåne > Kommun: Höganäs > Typ: Tomt, Lerberget, Hämtat: Höganäs kommun, Sökord 1: Regleringskarta Sökord 2: Va-taxa Sökord 3: Översiktsplan 2002 Sökord 4: Lerberget historia > Lerberget Sökord 5: Lerberget detaljplan > Pågående planer Hämtat: Kävlinge kommun, Sökord 1: Översiktsplan 2010 Pdf-fil: Hämtat: Sökord 2: Min VA anslutning > VA-taxa Hämtat: Lantmäteriet, Sökord: Vad kostar en lantmäteriförrättning, Hämtat: Skatteverket, Sökord: Kommunala skattesatser > Visning av kommunala skattesatser på detaljnivå >Inkomstår: 2009> Län: Skåne, Hämtat: Skinnersdal, Hämtat: Statistiska Centralbyrån, Sökord 1: Medelpriser för småhus 2008 Sökord 2: Sammanräknad förvärvsinkomst per kommun 2000 Sökord 3: Produktionskostnad brutto Hämtat:

17 Bilaga 1 Lerberget Bilden visar det utvalda intresseområdet i Lerberget, se vit pil. Källa: Höganäs kommun - Sökord 3 17

18 Bilaga 2 Löddeköpinge och Dösjebro Bilden visar de utvalda intresseområdena i Kävlinge, se svarta pilar. Källa: Kävlinge kommun Sökord 1 18

19 Bilaga 3 I nedanstående tabeller redovisas uppgifter om ett antal fastigheter med småhus i närheten av de tre olika intresseområdena. Dessa uppgifter är tagna från Ljungqvist ortsprisanalys för fastigheter med småhus. Byggår Tomtareal (m 2 ) Köpesumma (tkr) Tabell a. Fastigheters försäljningspriser i närheten till intresseområdet i Löddeköpinge under Byggår Tomtareal (m 2 ) Köpesumma (tkr) Tabell b. Fastigheters försäljningspriser i närheten till intresseområdet i Dösjebro under Byggår Tomtareal (m 2 ) Köpesumma (tkr) Tabell c. Fastigheters försäljningspriser i närheten till intresseområdet i Lerberget under