Exploateringsanalys till Babels AB

Transkript

1 Exploateringsanalys till Babels AB Källa: Grupp 2 Anders Henriksson Erik Jönsson Otto Martler Mårten Nilsson Saif Saleh

2 Sammanfattning Syftet med rapporten är att analysera förutsättningarna för exploatering i tretton kommuner och ta fram ett markområde som lönar sig mest för Babels AB att bygga på. Från början analyserades de tretton kommunerna var för sig och uppgifter togs fram på bland annat Tobins Q, medelinkomst och demografi. Med hjälp av dessa uppgifter sållades ett antal kommuner bort i inledningsskedet och lämnade kvar tre intressanta kommuner att fördjupa sig i. Dessa tre kommuner blev Kristianstad, Kävlinge och Höganäs. Efter den första stora gallringen så läggs fokus på möjliga exploateringsområden inom de tre intressanta kommunerna. I alla tre kommuner så fanns det två områden i vardera kommun som ansågs intressanta att titta närmare på. Med hjälp av lönsamhetskalkyler så jämfördes de olika exploateringsområdena och via dessa så kan ett område i Barsebäckshamnen i Kävlinge och ett i Lerberget i Höganäs anses vara de mest lönsamma projekten. På grund av vissa faktorer gällande eventuella saneringsarbeten och osäkerhet till om området kommer upplåtas för bostadsbebyggelse så ansågs området i Barsebäckshamnen för osäkert och resultatet blev att Lerberget är mest lönsamt att exploatera. Lönsamheten för projektet i Lerberget beräknas ge en mycket god avkastning. Den uträknade siffran ger en vinst på ungefär kr, beräknat på uppförandet av 50 st. villor á 150 m 2, med en tomtstorlek på 600 m 2. Den kan dock komma att justeras då exakta siffror används istället för antagande som gjorts på grund av bristen av tillräcklig information. Dessutom tillkommer kostnader för planläggning, VA-anläggning och liknande. 2

3 Innehållsförteckning 1. Inledning Syfte Metod och genomförande Kommunsammanfattning Bjuv Burlöv Eslöv Hässleholm Höganäs Höör Klippan Kristianstad Kävlinge Svalöv Vellinge Åstorp Ängelholm Grovgallring Områdesanalys Kristianstad Kommun Kristianstad stad Åhus Kävlinge kommun Barsebäckshamn Furulund Höganäs kommun Nordöstra Höganäs Lerberget Områdesjämförelse Slutsats Lerberget SWOT-analys Förslag på exploateringsområde Källförteckning

4 1. Inledning Babels AB ska exploatera mark för bostadsbebyggelse och söker efter lämpliga tomter för detta ändamål. Babels intresse är detsamma oavsett vilken typ av bebyggelse man bestämmer sig för. Det mest intressanta för Babels är att exploateringen ska vara så lönsam som möjligt. Denna rapport är en påbyggnad på ett tidigare påbörjat projekt där flertalet kommuner i Skåne har analyserats ur lönsamhetssynpunkt samt för vilka förutsättningar som finns för exploatering i respektive kommun. Efter den första analysen ska alla kommuner jämföras och ett förslag ska upprättas till Babels AB för framtida exploateringar. 2. Syfte Syftet med rapporten är att analysera förutsättningar för exploatering i 13 kommuner. Den kommun som anses vara mest lämplig för nybyggnation ska väljas ut och ett förslag ska upprättas på vilken typ av bostadsbebyggelse som har bäst förutsättningar för att bli lönsamma exploateringar. 3. Metod och genomförande Till att börja med så ska de rapporter som utgör grund för arbetet analyseras. Den kommun av de 13 som är aktuell i rapporten och som anses ha bäst förutsättningar ska väljas ut. Valet ska göras där förutsättningarna anses vara bäst för ny exploatering. Flertalet förutsättningar ska studeras; det rör sig om bostadskarriär, demografi, ekonomi, skatter, Tobins Q och vad det finns för utbud i kommunen med möjligheter till exploateringsbar tomtmark. När en kommun har valts ska det beslutas vilken typ av bostäder som det ska investeras i samt var och hur stor byggnationen ska vara. Valet ska göras med argument och resonemang baserade på lönsamhetskalkyler och information från rapporter om kommunerna. 4. Kommunsammanfattning För att lägga en grund inför den slutliga analysen inleds denna rapport med en kort sammanfattning av de kommunrapporter som är framtagna för detta ändamål. 4

5 4.1. Bjuv Bjuv är en kommun som är belägen två mil från Helsingborg. I kommunen bor det ungefär invånare. De tre största orterna är Bjuv, Billesholm och Ekeby. Medelåldern i Bjuvs kommun är något högre än i resten av Sverige och detta beror på att kommunen har en liten andel invånare som är mellan år. Det finns ingen eftergymnasial utbildning i Bjuv vilket är den troligaste anledningen till att så få personer mellan år bor i kommunen. Utöver bristen på eftergymnasial utbildning finns det gott om service i kommunen. Förskolor, grundskolor, primärvård och bibliotek finns i de tre större orterna. Medelinkomsten är låg i Bjuv och ligger på kr under än det svenska årsgenomsnittet. Ett skäl till den låga inkomsten är att många jobbar inom vården. En anledning till avsaknaden på teknologiskt avancerade jobb kan vara den låga utbildningsnivån i kommunen. Endast 14 % av befolkningen i Bjuv har eftergymnasial utbildning medan snittet i Sverige ligger på 35 %. Med tanke på Bjuvs läge, i närheten av Helsingborg, är det inte förvånande att nettopendlingen är negativ. Skatten i Bjuv ligger över Skånes genomsnitt men under rikets. Bostadssituationen i kommunen är att ca 75 % av befolkningen bor i villa. Kommunen är mest attraktiv för småbarnsfamiljer som vill ha närhet till Helsingborg men undvika storstadsstressen. Eftersom utpendling är ett stort önskemål bör exploatering ske i närheten till den befintliga infrastrukturen. Tobins Q värdet för kommunen är lågt, 0.77, vilket säger att på de flesta ställen i kommunen lönar sig inte exploatering. Det finns redan ett antal igångsatta exploateringsprojekt i kommunen som verkar kunna fylla det huvudsakliga tryck på bostäder som finns i kommunen (Bjuv konsultrapport) Burlöv Burlövs kommun ligger placerat mitt mellan Lund och Malmö med ett invånarantal på ca Goda kommunikationer till större städer gör Burlöv till en attraktiv kommun ur boendesynpunkt samtidigt som det finns många arbetsmöjligheter i kommunen. Burlöv är en väldigt liten kommun och belastas av elledningar, motorväg och järnväg och med dessa medföljer höga bullernivåer. Därför är exploateringsmöjligheterna små. Ett högt Tobins Q på 1.31 gör det ändå värt att exploatera om man hittar mark och ett tänkbart område finns i centrala Burlöv där kommunen äger mark. Dålig information om 5

6 kommunen gör det dock svårt att få en helhetsbild av Burlöv och vad som kan tänka sig vara lämpliga exploateringar. (Burlöv konsultrapport) Eslöv Eslövs kommun är belägen norr om Lunds kommun. Med tanke på Eslövs närhet till främst Malmö och Lund, kombinerat med goda pendlingsmöjligheter gör att nettopendlingen för kommunen är negativ. Det finns en stadig befolkningsökning i Eslövs kommun som följer ökningen i Skåne. Skatten ligger under både rikets och Skånes snitt. Medelinkomsten i kommunen ligger på kr/år vilket är under rikets snitt men högre än Skånes snitt. I Eslövs kommun består bebyggelsen främst av villor och det är på villor trycket ligger. Tobins Q värdet ligger på 1.04 vilket är i paritet med rikets snitt på Eslövs kommun har köpt upp mycket mark i de områden de önskar exploatering och säljer den till ett relativt billigt pris för att underlätta för exploatörer. Ett sådant område ligger i västra delen av Eslöv (Eslöv konsultrapport) Hässleholm Hässleholms kommun är belägen i norra Skåne. Centralort i kommunen är Hässleholm och där bor en stor del av kommunens invånare. Andra orter är Vinslöv, Tyringe och Bjärnum. Pendlingsmöjligheterna från och till kommunen är mycket goda då stambanan har en viktig knutpunkt i Hässleholm. Resultatet av detta är att nettopendlingen är positiv. Befolkningens ålder i Hässleholm är som rikets genomsnitt men det finns en klar brist på boende i åldern år. De främsta arbetsgivarna i kommunen är vården, handeln och tillverkningsindustri. Skattesatsen ligger något under både rikets och Skånes läns snitt. Medelinkomsten i Hässleholm ligger runt kr/år vilket är klart under rikets genomsnitt. I Hässleholms kommun är efterfrågan på bostäder avtagande. De senaste åren har nybyggnationstakten i kommunen minskat. Detta i kombination med ett Tobins Q värde på 0.65 gör att lönsamheten på en nybebyggelse bör vara väldigt låg (Hässleholm konsultrapport). 6

7 4.5. Höganäs Höganäs kommun ligger i nordvästra Skåne med Helsingborg stad som enda grannkommun. Det bor ungefär personer i kommunen där Höganäs är centralort med 8000 invånare. Kommunen ligger i ett attraktivt område med närhet till havet och natursköna områden. Pendlingsmöjligheter från Höganäs till Helsingborgs och Ängelholms kommun är goda, men en del orter är avskilda från de större pendlingsmöjligheterna i kommunen. Medelåldern i Höganäs är högre än riksgenomsnittet, 43.6 år jämfört med 41 år i riket. Den höga medelåldern beror bland annat på avsaknad av jobbmöjligheter, lämpliga bostäder för ungdomar och eftergymnasial utbildning. Kommunalskatten i Höganäs kommun är låg, 30.12% mot 31.52% i genomsnitt för Sverige. Dessutom är medelinkomsten hög i kommunen, den är kr högre än riksgenomsnittets kr. Tobins Q i Höganäs kommun ligger på 1.38 vilket tyder på att det är mycket lönsamt att bygga i kommunen. Siffran kan också antas vara ännu högre i attraktiva områden nära havet. Bostadskarriären domineras av småhus och det är kännetecknande för kommunen att folk bor i villor. Trycket på bostäder är högt och det gäller både flerbostadshus och villor. Det finns några kommunägda områden som kan vara intressant för exploatering. I nordöstra Höganäs finns ett större område planlagt i översiktsplanen där exploatering kan vara möjlig samt i östra Lerberget där bebyggelse kan vara lönsam (Höganäs konsultrapport) Höör Höörs kommun har ungefär invånare och är belägen i centrala Skåne. Den största orten i kommunen är Höör. Det mest framträdande i kommunen är naturen som används för att marknadsföra kommunen som en plats för de som vill ha naturnära boende. En annan fördel med kommunen är tågförbindelserna. Det går snabbt och enkelt att ta tåg till t ex Malmö och Lund. Arbetsmöjligheterna i kommunen är relativt små men möjligheten att pendla gör att arbetsmöjligheterna finns i en tidsmässig närhet. Med tanke på detta är det föga förvånande att nettopendlingen för Höörs kommun är negativ. För de som jobbar inom kommunen är vården den största arbetsgivaren, där jobbar 24 % av de arbetande inom kommunen. Utbildningsmöjligheterna i kommunen är goda upp till högstadienivå men kommunen saknar högre utbildningssäten än så. Redan efter högstadiet måste invånarna söka sig till de närliggande städerna för att få utbildning. Detta kan vara orsaken till att det finns väldigt få invånare i åldrarna år i kommunen. Medelinkomsten i kommunen ligger runt 7

8 kr/år vilket är ungefär som snittet i Skåne. Skattesatsen ligger över länets snitt men under rikets. I Höörs kommun har det byggts det mestadels småhus men även en viss del flerfamiljshus. Efterfrågan idag ligger främst på villor och marklägenheter. Majoriteten av bebyggelsen är bostadsrätter vilket har lett till långa köer för de som önskar hyra sin bostad. Tobins Q värdet för kommunen ligger på 0.87 vilket visar att över lag i kommunen är bebyggelse inte lönsam men troligtvis finns det en del ställen där bebyggelsen är lönsam, och då främst hyresrätter (Höör konsultrapport) Klippan Klippans kommun ligger i nordvästra Skåne och brukar anses tillhöra Helsingborgsregionen. Det bor drygt invånare i kommunen. Kommunikationsmöjligheterna i Klippan är mycket bra. Möjligheten att ta tåget till Helsingborg eller Hässleholm är goda, likväl som att det går en motorväg genom kommunen. Med tanke på de goda pendlingsmöjligheterna är den negativa nettopendlingen ingen överraskning. Medelåldern i kommunen ligger över rikets genomsnitt vilket till viss del kan härledas till en brist på boende mellan år. Utflyttningen i denna ålder beror till stor del på avsaknaden av eftergymnasial utbildning. Genomsnittslönen i kommunen är låg, den ligger drygt kr/år under rikets genomsnitt på kr/år. Detta kan komma från att de två största arbetsgivarna inom kommunen finns i den offentliga sektorn, vården och skolan. Bortsett från dessa två arbetsgivare finns majoriteten av arbetena inom transportsektorn. Kommunens skattesats är relativt låg, den ligger under både rikets och länets genomsnitt. I Klippans kommun byggs det mycket småhus. Det finns en brist på marklägenheter men denna brist håller på att avhjälpas med en planerad utbyggnad av antalet marklägenheter i kommunen. Kommunens Tobins Q värde ligger på 0.63 vilket är väldigt lågt men eftersom det är ett snitt finns det troligen ändå områden där det kan vara attraktivt att bygga. Det gäller främst i Klippans tätort och Östra Ljungby där det finns ett tryck på bostäder. Inom dessa orter finns inget överutbud på bostäder utan det som exploateras säljs direkt. Kommunen äger mycket mark i Klippan där det kan vara aktuellt att genomföra exploatering (Klippan konsultrapport). 8

9 4.8. Kristianstad Kristianstads kommun ligger i nordöstra Skåne och är en stor kommun med invånare av dess bor i tätorten Kristianstad. Medianinkomsten i kommunen ligger under rikets genomsnitt. Befolkningsmässigt finns inget glapp mellan år som det finns i många andra kommuner. Detta beror på att Kristianstad har en högskola med studenter, som inte verkar ha några bostadsproblem. Pendlingen till kommunen är positiv. Pendlingsmöjligheterna till och från Kristianstad är goda då tågförbindelser finns, likväl som att E22 skär igenom kommunen. Skatten ligger under både rikets och länets genomsnitt. I Kristianstads kommun är Tobins Q värde 0.94 vilket ligger något under lönsamhetsgränsen. Eftersom Kristianstad är en stor kommun att dra ett snitt på så visar den nuvarande bostadssituationen att Kristianstad och Åhus är attraktivare än så att exploatera i. I Kristianstad råder det bostadsbrist för tillfället och det är lägenhetsbebyggelse som efterfrågas. Det finns ett par områden här som kommunen äger som väntar på att exploatör ska komma. I Åhus är villabebyggelsen dominerande. Det finns önskemål på ökad villabebyggelse här men det är främst på lägenhetsfronten trycket är stort. Utmed kusten önskar kommunen snarare förtätning av befintlig bebyggelse än omfattande exploatering. ( Kristianstad konsultrapport) Kävlinge Det bor ungefär personer i Kävlinge kommun och är beläget mellan Lund och Landskrona. Det gynnsamma läget vid storstäder som Lund och Malmö gör att det är en attraktiv kommun att bo i med tanke på att pendlingsmöjligheterna är mycket goda såväl söderut som norrut. Därför är det ingen överraskning att nettopendlingen är negativ med mer än personer. Medelinkomsten är högre än riksgenomsnittet, kr/år jämfört med kr/år för riket. Det bor få människor i kommunen som är mellan år gamla och det beror, som för övriga kommuner, på avsaknad av eftergymnasial utbildning och bostäder för ungdomar. Den kommunala skattesatsen är väldigt låg, 28.90% mot rikets genomsnitt på 31.52%. Det finns bra planering för utökad bostadsbebyggelse (flerbostadshus och villor) och ett Tobins Q som ligger högt, Dessutom är skattesatsen låg, vilket kan bidra till att öka inflyttningen i kommunen. Även medelinkomsten är relativt hög och man kan därför anta att 9

10 köpkraften är ganska stor hos invånarna. Vad gäller möjligheter till exploatering finns det område i Barsebäckshamnen som kan vara lönsamt att driva en exploatering i. Tomtpriset ligger på oavsett storlek (Kävlinge konsultrapport) Svalöv Svalöv är en liten landsbygdskommun som ligger i västra Skåne med en folkmängd på drygt Nettopendlingen är negativ, stycken, vilket beror på att folk går i skola och arbetar utanför kommunen. Medelåldern ligger under riksgenomsnittet, 40.4 år jämfört med 41 år i Sverige. Kommunen räknar dock med att andelen pensionärer kommer att stiga inom de närmsta åren. Medelinkomsten är mycket lägre än genomsnittet i Sverige, ca kr mot kr i riket. Kommunalskatten är 30.88% och det ligger också under riksgenomsnittet. Förutsättningarna att exploatera i Svalöv är inte goda. Tobins Q är lågt, 0.82 samtidigt som inkomstnivån och fastighetspriser är låga så tyder det på att lönsamheten är låg i kommunen. Det finns däremot gott om säljklara tomter i varierande storlek. Priset för tomterna är kr plus en rörlig avgift på kr/kvm. Till det tillkommer en kostnad för anslutning till VA på kr (Svalöv konsultrapport) Vellinge Vellinge kommun ligger i sydvästra Skåne. Skanör, Falsterbo, Höllviken och Vellinge är de största tätorterna i kommunen. I kommunen bor det invånare och medelåldern är hög. Detta beror till stor del på att bostadspriserna i kommunen är väldigt höga. Priserna i kombination med avsaknaden på högre utbildningsmöjligheter gör att det bor oerhört få personer i åldern år. Vellinge har Sveriges lägsta skattesats kombinerat med en medelinkomst som ligger kr/år över rikets genomsnitt på kr/år. Nettopendlingen i kommunen är negativ vilket troligtvis kommer av närheten till Malmö och en kommunal brist på jobb som är attraktiva för höginkomsttagare. I Vellinge kommun består bebyggelsen främst av villor. Med tanke på den höga inkomsten och det natursköna läget finns ett intresse för att köpa attraktiva villor. Avsaknaden på flerfamiljsboende blir större ju längre ut mot kusten man kommer. Tobins Q är väldigt högt i 10

11 kommunen. Det ligger på 1.87 och efterfrågan på boende är stort. Det som hindrar en vidare exploatering av Vellinge kommun är att majoriteten av exploateringsbar mark är skyddad av riksintressen och skyddsområden. Att få tag på tillgänglig mark är mycket svårt i kommunen. (Vellinge konsultrapport) Åstorp Åstorps kommun är belägen öster om Helsingborg. I kommunen bor det invånare. Närheten till Helsingborgs stad ger goda pendlingsmöjligheter dit, både med bil och med tåg, vilket gör att nettopendlingen från Åstorps kommun är negativ. Medelåldern i kommunen ligger på 39.3 år men har varit stigande en längre tid och den förväntas öka. Detta beror troligtvis både på en inflyttning av äldre befolkning och en utflyttning av personer runt 20 år då den åldersgruppen ofta söker sig till högre utbildning eller större städer. Medianlönen i kommunen ligger klart under Skånes medianlön. Skatten i Åstorp ligger i paritet med Skånes snitt och något under rikets snitt. Den främsta arbetssektorn inom kommunen är handel. Arbetslösheten i kommunen varierar kraftigt över perioder. I Åstorps kommun består bebyggelsen främst av villor. Det finns dock ett tryck på hyres- och bostadsrätter då dessa är kraftigt underrepresenterade i kommunens bebyggelse. Tobins Q värdet ligger på det låga värdet Kommunen äger väldigt lite mark och de områden som ägs av kommunen har inte optimala förutsättningar för någon större vidarebebyggelse. (Åstorp konsultrapport) Ängelholm I nordvästra Skåne ligger Ängelholms kommun med ca invånare. Det finns goda kommunikationsmöjligheter till närliggande kommuner med järnvägar och motorväg och har därför en negativ nettopendling på 2500 personer. Medelinkomsten i kommunen är ganska lik den som gäller för hela riket. I kommunen är den kr/år, där hela Sverige har en medelinkomst på kr/år. Den kommunala skattesatsen är 29.34% jämfört med rikets på 31.52%. Det bor en större andel äldre invånare i kommunen än genomsnittet, detta beror framförallt på att det inte finns någon högre utbildning i Ängelholms kommun. Ortspriserna har haft en positiv utveckling i kommunen. Tobins Q är högt, det ligger på 1.17 och det visar att det är lönsamt att bygga i kommunen. Efterfrågan i kommunen är hög för 11

12 både småhus och flerbostadshus. Eftersom trycket är högt och befolkningen köpstark så kan en exploatering vara möjlig och vinstgivande. Men dålig bakgrundsinformation om var man kan exploatera och vad det kostar gör det svårt att driva en exploatering i kommunen. Ytterligare omständigheter som försvårar exploatering är att kommunen mycket sällan säljer mark till exploatörer samt att stora områden i kommunen ägs av privatpersoner som inte hyser någon önskan att sälja (Ängelholm konsultrapport). 5. Grovgallring Nedan visas en tabell som sammanfattar tre viktiga kategorier vilken är den huvudsakliga grunden för den första gallringen. Kategorierna är: Tobins Q-värde, medelinkomst och skattesats (se Tabell 1). Siffror som ligger över Sveriges snitt markeras som grönt medan siffror som ligger under snittet markerats med rött. Skattesatsen finns med för att visa på en tendens av att områden med hög medelinkomst och högt Tobins Q-värde verkar ha en ganska låg skattesats. Tabell 1. Tobins Q, skattesats och medelinkomst för respektive kommun Kommun Tobins Q Skattesats Medelinkomst Bjuv 0,77 31,28% Burlöv 1,31 Uppg. saknas Uppg. saknas Eslöv 1,04 30,45% Hässleholm 0,65 31,00% Höganäs 1,38 30,12% Höör 0,87 30,97% Klippan 0,63 30,40% Kristianstad 0,94 31,25% Uppg. saknas Kävlinge 1,26 28,90% Svalöv 0,82 30,88% Vellinge 1,82 28,89% Åstorp 0,77 30,68% Uppg. saknas Ängelholm 1,17 29,43% Riket 1,05 31,52%

13 Snitt för kommunerna 1,03 30,35% Länet Uppg.saknas 30,68% Syftet med projektet är att plocka ut ett alternativ där lönsamheten av en exploatering är så stor som möjligt. För att begränsa urvalet plockas alla områden med Tobins Q under 0.9 bort i en första gallring om inga speciellt attraktiva områden hittats där. Även om det finns variationer inom kommunen så visar snittet en bra bild av hur attraktiv kommunen i sin helhet är för nybyggnation. Det finns svårigheter i att göra en bra bedömning av enskilda områden inom en kommun vilket gör att avsteg från Tobins Q-värdet leder till mer riskfyllda projekt. Det som eftersträvas ur exploatörsynpunkt är kommuner med högt Tobins Q-värde vilket visar på att kommunen i helhet är attraktiv och där man med säkerhet kan säga att det finns enskilda områden som är starkt eftertraktade. I kombination med ett högt Tobins Q söks kommuner där invånarna har stora möjligheter att lägga mycket pengar på sitt boende, dvs. kommuner med hög medelinkomst och låg skattesats. Första gallringen lämnar Burlöv, Eslöv, Höganäs, Kristianstad, Kävlinge, Vellinge och Ängelholm kommun kvar i bilden. I detta skede ratas Burlöv då informationen i kommunrapporten är bristfällig. Dessutom gör kommunens höga bullernivåer att kringkostnaderna för en exploatering stiger kraftigt. Bland annat på grund av bristfällig information ratas även Eslöv. Utifrån rapporten därifrån dras slutsatsen att det enda området i Eslöv med möjlig lönsamhet ligger i anslutning till orten Eslövs västra sida. Någon ytterligare information kring detta område finns inte. Då Eslövs kommun saknar närhet till värdehöjande naturomgivningar som t ex kusten bedöms lönsamheten och trycket på bostadsmarknaden inte vara lika hög som andra områden med höga värden i (se Tabell 1). Här ratas också Ängelholm och Vellinge men av olika anledningar. Ängelholms kommun gallras ut delvis på grund av något bristfällig information men framförallt för det faktum att kommunen ogärna säljer mark till exploatörer. Att stora områden av kommunens yta ägs av privata intressen som är ovilliga att sälja bidrar till beslutet att utesluta Ängelholm ur vidare analyser. I Vellinge är det största hindret naturen. Att hitta områden som är attraktiva för 13

14 exploatering i kommunen är ganska lätt. Däremot är inget av dessa tillgängliga för exploatering då nästan all obyggd mark i kommunen skyddas av riksintressen eller övriga skyddsområden. Kristianstads kommun har ett Tobins Q-värde som ligger på Detta är under nivån av vad som normalt bör ses lönsamt. Uppgifter om medelinkomsten saknas men medianinkomsten ligger under rikets snitt så en analog tolkning säger att medelinkomsten borde ligger under rikets snitt. Här görs en bedömning att Kristianstad stad ändå är en attraktiv bostadsplats då det råder en inflyttning till städer i dagens samhälle. Dessutom fastställer rapporten att bostadsbristen i Kristianstad är stor. En liknande bedömning görs av Åhus, som även har omedelbar närhet till kusten vilket gör att exploateringen bedöms betydligt mycket attraktivare än det genomsnittliga Tobins Q-värdet. Både i Kristianstad och i Åhus finns ett flertal områden som möjliggjorts för exploatering och dessa kommer granskas mer noggrant senare i denna rapport (se Karta 1 och 2). Höganäs kommun har ett av de högre Tobins Q-värdena bland de granskade kommunerna. Medelinkomsten i kommunen är hög och kombinerat med en låg skattesats borde förutsättningarna för att de boende har mycket pengar att lägga på boende vara god. Kommunen ligger på en halvö vilket gör att närheten till kusten är stor i hela kommunen. Närheten till vatten är en bidragande faktor som ökar attraktiviteten och trycket på bostäder i kommunen. I Höganäs kommun finns det två områden som är kommunägda med större exploateringsmöjligheter. Det ena ligger i nordöstra Höganäs och det andra i sydöstra Lerberget. Dessa kommer att granskas senare i rapporten (se Karta 6 och 7). Precis som i Höganäs kommun har Kävlinge kommun ett högt Tobins Q-värde kombinerat med en hög medelinkomst och låg skattesats. Kävlinge kommun ligger utmed kusten vilket skapar ett attraktivare boendeklimat. Avvecklingen av Barsebäcks kärnkraftverk skapar lite oroligheter på bostadsmarknaden. Positivt är att kärnkraftverket försvinner men osäkerhet finns om det kommer ersättas av någon annan form av kraftverk. I närheten av kraftverket finns ett område som kan vara attraktivt för exploatering. Tillsammans med ett område vid Kävlinge tätort så kommer det att analyseras senare i rapporten (se Karta 3 och 4). Detta leder till tre kommuner som kan anses vara lämpliga för exploatering: Höganäs, Kristianstad och Kävlinge. En av dessa kommuner ska väljas ut efter en genomgång av de områden som kan vara intressanta för exploatering. 14

15 6. Områdesanalys Den sista gallringen ska göras med de tre kommuner som anses ha bäst möjlighet för en lönsam exploatering. En enkel lönsamhetskalkyl med antingen bebyggelse av villor eller lägenheter som visar om det kan vara lönsamt att exploatera i respektive kommun. Förutom området Täppet i Åhus är inget av de områden som valts ut i kommunerna detaljplanelagt så ingen hänsyn behöver tas till värdestegring/minskning för dessa områden. Valet av vilken typ av bebyggelse som planeras för de olika områdena är baserat på vad de olika kommunerna anser sig ha störst behov av. Valet i lönsamhetskalkylen av bebyggelsetyp har gjorts utifrån det som efterfrågas av både kommun och tänkbara köpare. Produktionskostnaden för trävilla är satt till kr/m 2 och för lägenhet till kr/ m 2 (SCB). Beräkningar har gjorts med en boarea på m 2 för villor med en tomt på 600 m 2. Tomtpriserna är hämtade från kommunrapporterna som varit underlag för arbetet. De försäljningspriser som används i nedanstående lönsamhetskalkyler är en uppskattning som baserar sig på information från I lönsamhetskalkylen ingår inte kostnader för VA-anläggningar. Inte heller kostnader för planläggning eller gemensamma anläggningar räknas med i kalkylen. Dessa kostnader finns överallt så de förändrar inte lönsamhetsförhållandet mellan kommunerna men det bör beaktas att lönsamheten är något lägre än siffrorna visar Kristianstad Kommun Till en början kan möjligheterna för exploatering i Kristianstad se små ut med ett Tobins Q på 0,94 och relativt låg medianinkomst ( kr). Men det finns samtidigt en hel del positiva faktorer i kommunen i synnerhet när det gäller Kristianstad stad och Åhus. I dessa orter bör Tobins Q-värdet vara avsevärt högre än i övriga delar av kommunen. 15

16 Kristianstad stad Karta 1. Satellitbild över Kristianstad stad Efterfrågan på lägenheter är stor och kommunen räknar med att det behöver byggas 200 nya lägenheter varje år. Kommunen är dessutom aktiv och köper upp exploaterbar mark när sådan finns tillgänglig. Ett sådant kommunägt område blev tillgängligt när IKEA lade ner planerna på att öppna varuhus i Kristianstad. Det ligger i östra delarna av Kristianstad (i området Hammar) och där bör lönsamheten vara god då efterfrågan på nya lägenheter finns samtidigt som marken bör kunna köpas billigt av kommunen. Områdets läge är markerat i karta 1. Uträkningen har gjorts som ett exempel med 100 lägenheter på tre våningar i Kristianstad på en tomt på 2700 m 2. Priset för tomtytan är * 3 (en markyta kostar med en grundstorlek på 900 m 2) och lägenheten kostar kr/m 2 att bygga. Ett försäljningspris på kr har antagits vilket får anses vara rimligt för en lägenhet i Kristianstad jämfört med liknande boende. 16

17 Lönsamhet: Markyta: 2700 m 2, Lägenhet: 70 m 2 Produktionskostnad: x x 70 x 100 = = Försäljningspris Marknadspriset för en lägenhet på 70 m 2 i Hammar bör ligga på kr Förtjänst (100 st. lägenheter) ( ) x 100 = kr Åhus I Åhus bor en hel del äldre personer fortfarande kvar i villor som i vissa fall är onödigt stora för dem. Kommunen efterfrågar därför marklägenheter som kan vara attraktiva för den äldre befolkningen. En del av området Täppet är även detaljplanelagt för denna typ av bostäder (220 st. lägenheter). Det ska dock sägas att området ännu inte blivit exploaterat på grund av att intresset för lägenheterna har minskat kraftigt. Från att intresse funnits för samtliga lägenheter är endast 13 sökande kvar. Detta betyder dock samtidigt att området fortfarande är ledigt för exploatering och om bara intresset för lägenheterna ökar igen kan en god Karta 2. Åhus 17

18 affär vara möjlig. Området i sig är trots allt rent lägesmässigt, med sin närhet till havet, väldigt attraktivt. Lönsamhet Tomt: 400 m 2, lägenhet: 100 m 2 Produktionskostnad: kr/tomt kr/lgh = Försäljningspris Marknadspriset i Åhus för en marklägenhet på 100 m 2 med en tomt på 400 m 2 bör ligga på kr. Förtjänst (10 st. lägenheter) ( ) x 10 = 0 kr 6.2. Kävlinge kommun Efterfrågan på mindre villor är det som dominerar i Kävlinge kommun. Det säljs ca 200 tomter per år. Det kostar ca kronor för en mindre villa och ca kronor för en tomt där priserna ökar om man köper tomtmark närmre havet. Barsebäckshamnen samt Barsebäcksby är områden som kan vara lönsamma att exploatera (se Karta 3 och 4). Läget vid havet, samt de höga Tobins Q-värdena är faktorer som talar för en gynnsam exploatering. Karta 3. Karta över västra Kävlinge kommun Karta 4. Karta över Barsebäckområdet 18

19 Barsebäckshamn Eftersom kärnkraftverket ligger i området så kan det leda till problem. Kärnkraftverket är redan nerlagt men stora områden kan komma att kräva sanering, vilket kan kosta mycket pengar. Det gör att kommunen måste ha en högre lönsamhet på det området för att vara säker på att gå med vinst. Därför kommer tomtpriserna troligtvis att bli dyrare i detta området. Lönsamhet Tomt: 600 m 2, villa i Barsebäckområdet: 100 m 2 Produktionskostnad: ~ kr/tomt kr/villa = Försäljningspris Marknadspriset för en villa på 100 m 2 med en tomt på 600 m 2 bör ligga på kr Förtjänst (10 st. villor) ( ) x 10 = kr Kostnaden för att köpa tomtmark som är mellan m 2 ligger på ca kr i de centrala delarna av kommunen men de är högre vid ett köp av tomtmark vid kustläge. Det innebär att saneringskostnaderna inte får uppta en för stor del av vinsten för att det ska vara lönt att exploatera. I den vinst på 17 miljoner som görs ovan inräknas inte VA-kostnader, kostnader för planläggning och andra gemensamma anläggningar. Detta kommer att minska vinsten Furulund För att slippa eventuella saneringskostnader kan man välja att exploatera i t.ex. södra Furulund. Där finns både mycket mark och ligger bra i förhållande till Kävlinge. Dessutom kommer tomtpriserna vara billigare eftersom det är längre ifrån havet. Området som är aktuellt för exploatering finns i och omkring det orange området i södra Furulund (se Karta 5). 19

20 Lönsamhet Tomt: 600 m 2, villa i Furulund: 100 m 2 Produktionskostnad: kr/tomt kr/villa = Försäljningspris Marknadspriset för en villa på 100 m 2 med en tomt på 600 m 2 bör ligga på kr Förtjänst (10 st. villor) ( ) x 10 = kr Karta 5: Karta över Furulund Precis som för Barsebäcksområdet ingår inte andra avgifter som VA kostnader, transaktionskostnader osv Höganäs kommun I Höganäs kommun är efterfrågan på villor stor. Det finns långa villaköer trots den svaga ekonomi som rått den senaste tiden. En mindre villa kostar ungefär 3-4 miljoner på marknaden. Tomtpriset i kommunen ligger på ungefär 50 kr/m 2 och i det priset inkluderas inte VA-kostnader Nordöstra Höganäs I nordöstra Höganäs tätort är som sagt ett stort område planerat för bostadsbebyggelse (se karta 6). Det är alltså en helt ny stadsdel som man har i åtanke med bebyggelse i form av dels fristående villor samt flerbostadshus med hyres- och bostadsrättslägenheter. Därmed finns möjligheter för en exploatering. Ett hinder utgörs av att den planerade vägen som är tänkt att gå runt området ännu inte blivit finansierad och kommunen har i nuläget bara råd med en liten del av den totala sträckningen. En mindre exploatering bör ändå vara vinstgivande om man håller sig till kommunägd mark. Nedan följer en lönsamhetskalkyl för en sådan exploatering. 20

21 Lönsamhetskalkyl Kalkylen görs med förutsättningen att största tillgängliga område som är kommunägt är m 2. Om varje villa ska få en tomt på 600 m 2 får det plats 20 villor på området. Husen ifråga är mindre villor på 100 m 2 i boyta. En sådan fastighet antas i nuläget ha ett marknadsvärde på kr. Karta 6: Översiktsplan över Höganäs tätort Mark: 50 x = kr Produktionskostnad: x 100 x 20 = kr Summa kostnad: = kr Summa inkomster: x 20 = kr Förtjänst: = kr För en smidigare jämförelse med de andra kommunerna kan det visas att för 10 villor råder en förtjänst på 14,7 miljoner. 21

22 Lerberget Omedelbart söder om Höganäs tätort ligger samhället Lerberget. Även här finns det utrymme för exploatering. I Lerbergets östra del finns ett stort område avsett för bostadsbebyggelse där kommunen också äger stora markområden (se Karta 7). Lerberget är i sig attraktivt som bostadsort, i synnerhet för barnfamiljer som är ute efter lugn och säkerhet samt närhet till natur och hav. Med tanke på detta är fristående villor förmodligen att föredra när man väljer vilken sorts bostäder som skall byggas. Nedan följer som tidigare lönsamhetskalkyl för exploatering i det aktuella området. Karta 7. Översiktsplan över Lerberget Lönsamhetskalkyl Markarealen som finns tillgänglig är c:a m 2. Därmed finns det plats för, om det är intressant, en byggnation av ett hundratal villor. Detta kan verka lockande om alla husen säljs men frågan är om efterfrågan är så pass stor. Det är i och för sig konstaterat att efterfrågan på villor är stor men för att minska risken att objekten inte säljs bör kanske exploatering begränsas till en säkrare storlek. I denna kalkyl har därför antalet villor som ska byggas satts till 50 stycken. Villorna har här givits en boyta på 150 m 2 med tomter på 600 m 2. Priset för mark och produktionspriset för byggnaderna är samma som i kalkylen för Höganäs tätort. Marknadspriset för en villa av ovanstående typ i Lerberget antas ligga på kr. För en smidig jämförelse med andra kommuner med 10 villor blir vinsten här kr. 22

23 Mark: 50 x = Produktionskostnad: x 150 x 50 = Summa kostnad: = kr Summa inkomster: x 50 = kr Förtjänst: = kr 7. Områdesjämförelse En jämförelse av de olika områdenas lönsamhet gör att Kristianstads kommun omedelbart kan uteslutas. Trots tillgång till mark och högt tryck på bostäder är lönsamheten tveksam. Området i Kristianstad stad går enligt vår kalkyl på en förlust på 10 miljoner kronor som utgångsläge. En framtida inkomst på lägenhetsområdet i form av hyror finns och kan leda till en framtida vinst men osäkerheten kring detta är stor. Området i Åhus är detaljplanelagt till lägenheter vilket gör att exploateringsförmågan är inskränkt. Ett område som redan är detaljplanelagt minskar något i värde för exploatören då exploateringen är styrd i en viss riktning. Med hänsyn till detta skapas en kalkyl över området som säger att lönsamheten innan VA-kostnader och dylikt tillkommer ligger på noll. Precis som i Kristianstad stad tillkommer en framtida inkomst i form av hyra men som redan konstaterats är det svårt att bedöma hur stor en sådan inkomst är. Det går förmodligen att 23

24 skapa en vinst på området men då den kan förmodas vara liten i förhållande till risken bör även detta område undvikas. I södra Furulund finns område med exploateringsmöjligheter. Ägarfördelningen mellan privatpersoner och kommun är oklar här vilket ger en osäkerhet på hur lättillgänglig marken är att införskaffa. Eftersom osäkerheten på exploateringsområdets storlek finns blir lönsamhetskalkylen begränsad beträffande hur många villor som kan byggas. 10 villor används som jämförelsetal och för detta antal villor ger området en grundvinst på 8,5 miljoner. Då t ex VA-kostnader inte ingår bör den totala vinstmöjligheten ses som något lägre. Förtjänsten gör att området kan ses som en klar investering i många fall men då det finns tre områden med större lönsamhet väljs denna exploatering bort. De tre områden med högst lönsamhet finns vid Barsebäckshamn, Lerberget och nordöstra Höganäs.. Området i Höganäs har en lönsamhet på 14,7 miljoner för 10 villor. Vår bedömning är att det finns plats i området för 20 villor vilket leder till en vinst på 29,4 miljoner. Då området ligger något utanför Höganäs kan det finnas behov av utbyggnad av ny infrastruktur. I Lerberget är det kommunägda området väldigt stort. En utbyggnad av upp till 50 villor är areamässigt inget problem. Vinsten för 50 villor ligger enligt lönsamhetskalkylen på 86 miljoner vilket för 10 villor ger en lönsamhet på 17,2 miljoner. Bedömningen från Höganäs kommun säger att det finns efterfrågan för betydligt mer än 50 nya villor på kommunens västkust. I direkt anslutning till det möjliga exploateringsområdet ligger en grundskola med skolgång från förskola till nionde klass. Barsebäckshamn har enligt kalkylen en lönsamhet på 17 miljoner. Förtjänsten för Barsebäckshamn bör dock anses vara något lägre då bland annat VA-kostnader inte ingår i den kalkylen. Precis som för Furulund är ägarbilden oklar i området. Kävlinge kommun äger ganska lite mark överlag vilket kan vara ett hot mot tillgängligheten på mark. Detta faktum gör att det är svårt att bedöma hur många villor man kan bygga i området. Närheten till det numera nedlagda kärnkraftverket i Barsebäck kan vara en risk att ta med i beräkningen. Osäkerheten här ligger dels i potentiella saneringskostnader men även i det faktum att området är mycket lämpligt för kraftverk. Detta gör att det i framtiden inte är otroligt att någon ny form av kraftverk byggs på platsen vilket kan inverka negativt på en nybebyggelse. 24

25 7.1. Slutsats Slutgallringen leder till konstaterandet att tre områden har klart högre lönsamhet, Barsebäckshamnen, Lerberget och nordöstra Höganäs. Av dessa tre områden är Barsebäckshamnen det område, som tillsammans med Lerberget, har högst lönsamhet. Här är också det område där det finns flest osäkerheter, potentiella risker och hot mot en framtida bebyggelse. Lönsamheten är hög men då tillgängligheten av mark är oklar och kraftverksområdets framtid är oklar bör detta område anses ha ganska hög risk. Beträffande områdena i Höganäs och Lerberget är grundförutsättningarna ganska lika. Möjligheten att ansluta till befintlig infrastruktur och VA-anläggningar bör vara något enklare i Lerberget då det området ligger i närmare anslutning till befintlig bebyggelse än området i nordöstra Höganäs. Närheten till grundskola och den högre lönsamheten fäller avgörande till Lerbergets fördel. Jämför man mellan de tre intressanta kommunerna så ligger Höganäs tomtmarkspris långt under både Kävlinge och Kristianstad. Ett pris på 50kr/m 2 i Höganäs kommun låter orimligt lågt och därför kan uppgifterna från kommunanalysen för Höganäs ifrågasättas. Dock påverkar markpriserna inte förtjänsten så pass mycket att man ska kunna förkasta resultatet för Höganäs. En minskning på några miljoner på förtjänsten i Höganäs i storleksordningen 5-10 miljoner är därför inte osannolikt att anta. 8. Lerberget 8.1. SWOT-analys En SWOT-analys (Strength, Weakness, Opportunities och Threats) går ut på att väga styrkor och möjligheter mot hot och svagheter. Detta används av ett företag för att göra en analys av en framtida produkt. Det finns både interna och externa parametrar. Styrkor och svagheter är parametrar som företaget själv kan påverka medan möjligheter och hot är externa effekter och inte går att styra. Analysen görs genom att fylla i varje parameter med olika faktorer och därefter kan SWOT-analysen användas för att skapa en handlingsplan som ska leda till en bra produkt ( Nedan följer en SWOT-analys av det utvalda området i Lerberget: 25

26 Positiva egenskaper Negativa egenskaper Styrkor Svagheter Bra läge Avsaknad av högre utbildning Interna Framtidsplaner i kommunen Avsaknad av lasarett parametrar Pendlingsmöjligheter Högt Tobins Q Attraktivt område Möjligheter Hot Externa Hög efterfråga Landets konjunkturnedgång består parametrar Betalningsvilja Framtida konkurrens Anständigt markpris från kommunen Som man kan se är det fler positiva egenskaper än negativa i SWOT-analysen. De svagheter som finns påverkar med största sannolikhet inte Babels utsikter att sälja villor. Den målgrupp som efterfrågar villor är förmodligen familjer som inte är i behov av en högre utbildning då de antingen redan besitter en utbildning eller har arbete. Avsaknaden av lasarett är inget stort problem eftersom det finns större lasarett i både Ängelholm och Helsingborg. Det största hotet i nuläget vid en exploatering skulle vara att lågkonjunkturen består i Sverige. Ett tänkbart scenario är att köpare drar sig ur på grund av osäkerhet i ekonomin. Men med tanke på det stora tryck på småhus som finns i kommunen känns detta inte sannolikt. Sammanfattningsvis kan man dra slutsatsen att, med tanke på alla styrkor och möjligheter i området, det kan bli ett mycket lönsamt projekt att exploatera i Lerberget Förslag på exploateringsområde Ett exempel gjordes tidigare med en lönsamhetskalkyl för 50 friliggande villor där vinsten beräknades som god samtidigt som risken för att villorna inte ska bli sålda är väldigt liten. Uppförandet av femtio villor i Lerberget känns därför som ett gott alternativ för Babels AB. På flygbilden nedan syns ett område som förslagsvis skulle passa bra för denna typ av exploatering (se Karta 8). Det är (precis som det räknades på i lönsamhetskalkylen) c:a m 2 stort och ligger i direkt anslutning till nuvarande bebyggelse. 26

27 Karta 8. Flygbild över exploateringsområde 27

28 Källförteckning Tryckta källor Konsultrapport Bjuv kommun, Grupp 10, Anna Andersson, Jenny Ekberg, Anders Fex, Marianne Lindkvist Konsultrapport Burlöv kommun, Grupp 6, Sofie Borg, Emmie Johnson, Anna Jonasson, Filippa Lundgren, Maria Majtorp, Petronella Mårtensson, Konsultrapport Eslöv kommun, Åsa Hansson, Isabella Lundgren, Jimmy Lundström, Lina Persson, Kristina Nilsson Konsultrapport Hässleholm kommun, Grupp 7, Erik Adolfsson, Maja Hansson, Philip Mårtensson, Fredrik Åberg, Petter Öhman Konsultrapport Höganäs kommun, Grupp 2, Anders Henriksson, Erik Jönsson, Otto Martler, Mårten Nilsson, Saif Saleh Konsultrapport Höör kommun, Grupp 1, Boris Damljanovic, Maria Haraldsson, Christine Karlsson, Camilla Kerrén, Konsultrapport Klippan kommun, Grupp 4, Andreas Olsson, Daniel Persson, Malin Persson, Caroline Rasmusson, Sebastian Svensson Konsultrapport Kristianstad kommun, Grupp 3, Karl Falck, Joakim Ohlsson, Gustav Svebring, Jesper Wern Konsultrapport Kävlinge kommun, Grupp 5, Patrik Larsson, Jonas Lundgren, Jens Nilsson, Marcus Söderström, Pär Öberg Konsultrapport Svalöv kommun, Grupp 12, Madeleine Jeppsson Krell, Elin Johansson, Dijedona Kelmendi, Agnes Skovdal, Cecilia Skåndal Konsultrapport Vellinge kommun, Grupp 8, Daniel Bengtsson, Johannes Bolvede, Jens Edholm, Niklas Fajersson, Daniel Johansson Konsultrapport Åstorp kommun, Grupp 11, Anna Konradsson, Malin Knutsson, Maria Montelius, Gabriella Palmer, Victoria Strömberg 28

29 Konsultrapport Ängelholm kommun, Grupp 9, Emma Bernvill, Charlotte Gustafsson, Linus Lundin, Niklas Lidström Elektroniska källor Hämtad från internet Hämtad från internet Hämtad från internet