Kommunanalys del 2. VFTF01 National- och Företagsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson, Anders Silverbåge

Transkript

1 VFTF01 National- och Företagsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson, Anders Silverbåge Kommunanalys del 2 Grupp 10 Anders Fex Anna Andersson Jenny Ekberg Marianne Lindkvist

2 Sammanfattning Vi har efter projektets första del fått tillgång till samtliga kommunrapporter, gällande förutsättningar för exploatering i skånska kommuner. Utifrån dessa har vi gjort urval för att kunna lägga fram ett förslag till Babel AB om var det lämpar sig mest att uppföra bostäder ur ett ekonomiskt lönsamhetsperspektiv. Vid jämförelsen mellan kommunerna har fokus satts på ett antal parametrar som vi anser vara avgörande för att kunna bedöma exploateringsmöjligheterna. Dessa faktorer, såsom Tobins Q kvot, inkomst, arbetslöshet, tillgång till ledig mark mm. har vi sammanställt i en matris och utifrån denna studerat förhållandena kommunerna emellan. De kommunerna med bäst förutsättningar granskades närmre vid ytterligare en gallring. I första hand har vi beaktat Tobins Q kvoten eftersom den visar lönsamheten i att bygga nytt. Även tillgången till ledig mark i de kommunerna med en Tobins Q kvot över 1,0 är en viktig parameter. Eftersom det i sådana fall är populärt att bygga i just dessa områden kan det mesta av den byggbara marken redan vara uppköpt. Inkomst och arbetslöshet i en kommun ger en indikation på hur stark köpkraften kan vara och vilken typ av bostäder som efterfrågas sett till prisklass och exklusivitet. Efter jämförelsen mellan kommunerna valde vi att rekommendera Höganäs kommun då de enligt oss har bäst förutsättningar för exploatering. För att sedan hitta ett lämpligt område för nybyggnation undersökte vi de orter som beskrivits i kommunrapporten om Höganäs. De flesta av dessa är belägna längs västkusten där tomtpriserna är avsevärt högre än inåt land. Här finns inte heller mycket mark som inte redan är bebyggd eller skyddad av riksintressen. Andra faktorer vi har studerat, som påverkar lönsamheten i att bygga i de olika områdena är: heltidsboende invånare, tillgång till skola, pendlingsmöjligheter och offentlig service. Även mellan och inom de olika orterna skiftar tomtpriserna något, ter sig att bero på läget. Vår bedömning är att det är säkrast att bygga i Höganäs tätort bland annat eftersom kommunen har som mål att öka befolkningen i staden samt att det finns en större målgrupp att rikta sig mot. I Höganäs tätort har kommunen i sin översiktsplan områden i nordost och sydost som planeras bli bostadsområden. Dock verkar det osäkert att bygga i de nordostliga delarna eftersom det anses bli ett kostsamt projekt och ingen hittills vågat påbörja en projektering Därför valde vi stadsdelen Långaröd i sydöstra Höganäs, där det i närheten finns ett relativt nybyggt villakvarter. En undersökning av försäljningar av villor i Långaröd visar att det lönar sig att bygga nytt. Ett annat av kommunens mål är att förtäta centrumbebyggelsen med flerbostadshus men även efterfrågan på friliggande hus är stort. Vi har gjort en jämförelse mellan kostnaden för att uppföra flerbostadshus och kostnaden för att uppföra villor där vinsten skulle bli avsevärt mycket större vid byggnation av villor. I och med att bebyggelsen i Långaröd redan främst består av småhus anser vi det lämpa sig utmärkt att bygga enfamiljshus i detta område.

3 Innehållsförteckning Inledning... 5 Kommuninformation... 6 Bjuv... 6 Svalöv... 6 Burlöv... 6 Kävlinge... 6 Kristianstad... 6 Höganäs... 6 Ängelholm... 7 Klippan... 7 Höör... 7 Eslöv... 7 Hässleholm... 7 Vellinge... 7 Åstorp... 8 Analys av kommunerna... 9 Tobins Q... 9 Inkomst och arbetslöshet Kommunalskatt Pendling Analys av exploateringsområden i Höganäs kommun Orterna Lerberget Höganäs Viken Beslut Exploateringsplats i orten Höganäs Beslut Boendetyp i Långaröd Antal exploaterings objekt Småhus... 16

4 Flerbostadshus Beslut Diskussion och Slutsats Felkällor Källhänvisningar Elektroniska källor Muntlig Källa Övriga Källor Bilaga Bilaga Bilaga

5 Inledning Rapporten syftar till att redovisa för fastighetsutvecklingsföretaget Babel AB, den optimala platsen att exploatera bostäder på i Skåne län samt föreslå lokalisering av område, typ av bostad och byggandets omfattning. De utvalda kommunerna som skall granskas är: Bjuv Höganäs Eslöv Svalöv Burlöv Höör Vellinge Kävlinge Ängelholm Åstorp Klippan Kristianstad Hässleholm För att jämföra de olika kommunernas situation har en matris med information från kommunrapporterna skapats. De uppgifter som vi ansett vara betydelsefulla för val av kommun är bland annat Tobins Q, ortpriser, inkomst, skatt, arbetslöshet, tillgång till ledig mark och nettopendling. Vid val av kommun har vi utgått från matrisen och gjort en bedömning där vi, för varje kommun, studerat de olika faktorerna som påverkar exploateringsmöjligheterna. I analysen beskrivs jämförelserna mer utförligt. För att sedan hitta den bästa platsen i kommunen har likande jämförelser gjorts mellan områdena inom kommunen. Olika platser har analyserats med för och nackdelar gällande efterfrågan på bostäder, tillgång till offentlig service, pendlingsmöjligheter med mera.

6 Kommuninformation För att få en överblick av hur de olika kommunerna är placerade och hur de förhåller sig till varandra se figur 1. Bjuv Kommunen är relativt liten med invånare. Den ligger i anslutning till E6 och E4 så det finns goda pendlingsmöjligheter in till Helsingborg. I kommunen finns några stora företag som Findus Sverige AB, Isover och Höganäs-bjuf vilket genererar jobb till ca 5000 personer. Kommunen har nära tillgång till skön natur och det finns mark för exploatering. Tobins Q ligger på 0.77 (Bjuvs Kommun). Svalöv Kommunen är belägen nära de större städerna som Lund, Malmö och Helsingborg. Befolkningen i kommunen är där majoriteten bor i tätorten Svalöv. I kommunens största tätorter finns Pågatågsstationer vilket skapar gynnsammare förutsättningar för pendling. Kommunen är omsluten av Söderåsen och åkermark med ledig mark för exploatering. Tobins Q år 0,82 (Förutsättningar för bostadsexploatering i Svalvs kommun, Skåne). Burlöv Kommunen är belägen mellan Lund och Malmö och har ett invånarantal på Pendlingsmöjligheterna är bra då kommunikationen till både Malmö och Lund är väl utvecklad. De företag som är etablerade i Burlöv är bland annat Akzo Nobel och sockerfabriken. Det råder ingen bostadsbrist i kommunen men Tobins Q ligger på 1,31 vilket ändå gör den attraktiv. Marken är dock svår att exploatera då den antingen är upptagen av motorväg, tåg eller är klassad som kulturmark (Kommunanalys del 1). Kävlinge Kävlinge är beläget mellan Landskrona och Malmö med invånare. Infrastrukturen är väl utvecklad vilket leder till goda pendlingsmöjligheter. Kommunen planerar att exploatera Kävlinge då Tobins Q ligger på 1,26, framförallt vid Barsebäck kärnkraftsverks hamn där det finns bra möjligheter (Kommunanalys del 1 Kävlinge kommun). Kristianstad Kristianstad är Skånes, till ytan, största kommun med invånare. E22 går igenom kommunen och tågförbindelser i tätorten Kristianstad leder till både Malmö, Karlskrona och Helsingborg. Kristianstad generera många arbetsplatser och nettopendlingen är 635. Planer finns på att bygga ett fängelse i Vä som då kommer generera runt jobb. Den mest attraktiva marken ligger längst med kusten och kommunen har Tobins Q värde på 0,94. Eftersom kommunen är stor till ytan finns det mycket mark att exploatera, men man försöker förtäta orterna för att inte tära på jordbruksmarken. Kommunen främjar Kristianstad och Åhus, där lönsamheten är störst för exploatering (Kommunanalys Kristianstad). Höganäs Höganäs är en kustnära kommun som på en udde ligger mellan Ängelholm och Helsingborg. Här bor det drygt personer. Pendlingsmöjligheterna till Ängelholm och Helsingborg är inte optimala men

7 trots det är kommunen väldigt attraktiv. Tobins Q ligger på 1,38 och efterfrågan på mark är stor. Kommunen har i sin översiktsplan vilja att exploatera Höganästätort och orten viken (Höganäs Kommunfakta 2009). Ängelholm Kommunen har invånare på drygt personer och har såväl flygplats, järnväg och biltrafiklederna E6 och E4. Här är det lönsamt att bygga då Tobins Q för Ängelholm ligger på 1,17. Största staden Ängelholm ligger vid kusten och är väl attraktiv. Dock finns det brist på mark i de mest tilltalande områdena, och kommunen går inte heller in för att vilja exploatera om det inte anses nödvändigt (Ängelholm). Klippan Klippan är belägen vid Söderåsen i nordvästra Skåne och här bor det cirka människor. De två faktorer som gör Klippan attraktivt är den goda infrastrukturen och närheten till naturen. Genomsnittsvärdet på Tobins Q för Klippans kommun är 0,63 vilket kan variera inom kommunen (Kommunanalys Klippans kommun). Höör Höörs kommun är belägen mitt i Skåne med invånare. Det finns bra pendlingsmöjligheter till de större städerna Lund och Malmö. I kommunen ligger också många sjöar bland annat Ringsjön som är lockande för fågelskådare. Det finns gott om mark i Höör att exploatera i alla riktningar, dock är de kostsamt då marken är svår att bygga på. Höörs kommun har ett värde av Tobins Q på 0,87 (Studie av Höörs kommun). Eslöv Kommunen har boende med invånare i tätorten Eslöv. Eslöv har relativt goda pendlingsmöjligheter, bland annat går det flera Pågatåg till Lund varje dag. Det finns mycket mark att exploatera i Eslöv och kommunen är positiv till nybyggnation. Villor är det mest attraktiva och så har det varit de senaste 50 åren. Tobins Q värdet i kommunen ligger på 1,04 (Kommunanalys Eslöv). Hässleholm Hässleholm har för närvarande invånare och är känd som järnvägsknutpunkt så förbindelserna här är goda och med bra anslutning till Öresundstågen. Utbudet av obebyggd mark varierar och många av dem är belägna på landsbygden. Dock vill kommunen satsa på att bygga mer i tätorterna, framförallt marklägenheter, för att bevara den levande landsbygden som den är. Tobins Q värdet i Hässleholm var 0,65 år 2006 (Hässleholm kommun). Vellinge Vellinge kommun är liten till ytan men och har en befolkning på Landskapsbilden präglas av öppna landskap och en eftertraktad kustlinje. Från Vellinge pendlar många och majoriteten av invånarna arbetar i Malmö, Trelleborg eller Köpenhamn. Dock är trafikleden underdimensionerad så det bildas ofta långa köer. Marken i Vellinge kommun är relativt dyr då platsen är attraktiv för boende och oexploaterad mark är en knapphet, speciellt vid kusten. Tobins Q för Vellinge är 1.82 (Kommunanalys).

8 Åstorp Kommunen ligger i nordvästra Skåne med Helsingborg på 2 mils avstånd och Ängelholm på 1,7 mil. Åstorp består av åkermark och har en stor del av den grönskande Söderåsen och Skåneleden. I tätorten Åstorp finns det bra pendlingsmöjligheter med tåg till Helsingborg. Med en befolkning på bor 8000 i orten Åstorp. Kommunen efterfrågar många olika boendeformer i dagsläget bland annat villor, hyreslägenheter och bostadsrätter. Tätorten Åstorp omringas av E4, riksväg 21, kommungräsen till Bjuv och Söderåsen vilket gör den svår att expandera. Då kommunen önskar utvidgning så betraktas Nyvång som ett bra alternativ för exploatering. Tobins Q värdet ligger på 0,77 (Åstorps kommun Kommunanalysen, del 1). Figur 1. Skåne Län och dess kommuner (Länskartor).

9 Analys av kommunerna Vid valet av kommun så var det de olika parametrarna från rapporterna i del 1 av projektet som vägdes mot varandra för eventuell exploatering av bostadsbebyggelse. Olika faktorer med olika betydelse jämfördes mellan kommunerna vilket ger en fingervisning om kommunernas förutsättningar. Följande visar upp de faktorer som vi anser vara av störst betydelse, självklart är alla faktorer analyserade men viktade efter betydelse. Samtlig information som ges i följande textavsnitt hänvisar till tabell 1. Tabell 1. Gradering: röd mindre bra, gult medel, grönt bra (Samtliga kommunanalyser, se källförteckning). Tobins Q En stark faktor är Tobins Q kvoten som ger en fingervisning om huruvida det är lönsamt att bygga nytt inom ett specifikt område. Här hamnar Vellinge i topp följt av Höganäs, Burlöv och Kävlinge. Kommuner som ligger under 1,0 kan, om man väljer att se på Tobins Q som en avgörande faktor, bortses i valet av kommun för exploatering. Dock är det värdet sett över hela kommunen och kan mycket väl ligga över 1,0 i någon specifik del av kommunen även om medeltalet understiger 1,0. Detta är en vidare analys som kan göras t ex om en kommun visar upp ett dåligt Tobins Q men starka övriga parametrar. Kommuner med Tobins Q över 1,0: Vellinge (1,82) Höganäs (1,38) Burlöv (1,31) Kävlinge (1,26) Ängelholm (1,17) Eslöv (1,04)

10 Inkomst och arbetslöshet Vidare så finns det förutsättningar som skulle kunna tala om hur stark köpkraften kan vara i en kommun om man ser till inkomst och arbetslöshet. Vellinge, Höganäs, Kävlinge och Ängelholm ligger alla över medel i Sverige när det gäller inkomst. I Sverige är genomsnittsarbetslösheten ungefär 6 % och kommuner som befinner sig under det är: Kävlinge, Höganäs, Svalöv, Kristianstad, Höör och Hässleholm. Ängelholm respektive Vellinge befinner sig klart under gränsen med 4 respektive 3 % arbetslöshet. Medelinkomst över Sveriges medel ( kr/år): Vellinge( kr/år) Höganäs ( kr/år) Kävlinge ( kr/år) Ängelholm ( kr/år) Arbetslöshet under Sveriges medel (6 %): Vellinge (3 %) Ängelholm (4 %) Hässleholm (4,5 %) Höganäs (5 %) Svalöv (5 %) Kristianstad (5 %) Höör (5 %) Kävlinge (5,1 %) Kommunalskatt Att en kommun har en låg kommunal skatt skulle absolut kunna ses som en attraktiv parameter. Sveriges genomsnittliga skatt ligger på 31,52 % och de analyserade kommunernas medelvärde på 30,44 % vilket visar att samtliga kommuner ligger under Sveriges genomsnitt. Klippan, Höganäs, Kävlinge, Vellinge och Ängelholm ligger även under våra utvalda kommuners medelvärde. Pendling En faktor som inte analyserades under första delen av projektet men som skulle kunna vara attraktiv är dess läge t ex närheten till större stad samt närheten till havet. Med Malmö, Helsingborg och Lund som får anses som större städer i Skåne så kan man räkna på pendlingsavstånd till närmaste större stad. Denna statistik redovisas i tabell 1 ovan sett som närheten till motorväg och tillgång till tåg. Eftersom de kommuner som vi enligt vår analys anser som attraktiva har stor utpendling, är detta en klart motiverad parameter i kommunanalysen. Tillgången till havet redovisas även detta i tabell 1 ovan. Givetvis går att lägga in fler parametrar i denna analys och på så sätt ytterligare förtydliga och ge stöd för valet av kommun. Utifrån tabell 1 så går det att tydligt urskilja några kommuner som är mer attraktiva än andra gällande nybyggnation av bostadshus. Likaså visar sig en del kommuner vara mindre lämpliga för vårt ändamål.

11 De kommuner som finns med i toppen i de olika indelningskategorierna är även de som vi valt att titta närmare på. De kvarstående kommunerna som granskas är: Höganäs Vellinge Kävlinge Ängelholm Informationen om Vellinge visar dels att marken är otroligt mycket dyrare där än i någon annan kommun och dels finns begränsad tillgång av mark att bygga på. På dessa grunder så utesluts Vellinge. Vidare har Ängelholm en låg tillgång på mark och lägst Tobins Q samt medelinkomst av de kvarvarande intressanta kommunerna. På grund av dessa anledningar utesluts Ängelholm ur analysen. Kvar står Kävlinge och Höganäs och när vi analyserar dessa mot varandra talar statistiken för Höganäs. Det är dyrare med mark i Kävlinge, de har en lägre medelinkomst, högre arbetslöshet samt att Höganäs har ett mer attraktivt läge vid vattnet i Öresund. Höganäs har en lägre nettopendling än Kävlinge, (14 %) mot (21 %), något som kan antyda att man både bor och arbetar i större utsträckning i Höganäs. Kävlinge har å andra sidan nära till Malmö och lägre skatt, faktorer som absolut gör kommunen attraktiv men i en jämförelse så drar Höganäs det längre strået. Analysen visar således att Höganäs har bäst förutsättningar för en lönsam exploatering av bostäder. Analys av exploateringsområden i Höganäs kommun Enligt Höganäs kommunfakta 2009 finns det ett antal områden i kommunen som anses som goda etableringsområden. De granskade tätorterna är: Ingelsträde och Mjöhult Farhult Viken Lerberget Mölle Arild Jonstorp Nyhamnsläge/Strandbaden Höganäs Figur 2. Höganäs kommun med dess orter (Höganäs Kommunfakta 2009).

12 Orterna Kommunens orter har olika för och nackdelar vad det gäller befolkning, tillgänglighet, skola, service, tomtmark och havsutsikt som vidare påverkar valet av exploateringsområde, se tabell 2. Tabell 2. Jämförelse mellan orterna (Höganäs Kommunfakta 2009). Arlid, Mölle,Farhult, Ingelsträde och Mjöhult är de ställen som är mindre attraktiva för exploatering av heltidsboende då befolkningsmängden är låg och där antingen skola eller livsmedelsbutik saknas. De områden som återstår är mycket attraktiva även om kommunikationsmöjligheterna skiljer sig åt. Höganäs, Lerberget, Viken och Nyhamnsläge/Strandbaden är alla belägna på den sydvästra sidan av kommunen, med närhet till väg 111 mot Helsingborg och väg 112 mot Ängelholm. Jonstorp ligger på den norra delen där direkt förbindelse till större städer endast är väg 112 mot Ängelholm, vilket gör att den i detta sammanhang utesluts. Likaså Nyhamnsläge väljs bort då det inte anses lika tilltalande på grund av avståndet till Helsingborg och Ängelholm. Troligen kommer en exploatering för heltidsboende med mycket pendlingstid inte vara lika attraktivt där som på de återstående orterna. Se figur 2 för karta över områdena. De orter som vidare granskas är: Lerberget Höganäs Viken Invånare Skola Gymnasium Matbutik Ingelsträde 200 nej nej nej Mjölhult 200 nej nej nej Lerberget 2600 ja nej ja Mölle 800 nej nej nej Arild nej nej nej Jonstorp 1700 ja nej ja Nyhamnsläge/Strandbacken 2200 ja nej ja Höganäs 8000 ja ja ja Farhult nej nej nej Viken 4000 ja nej ja Samtliga orter ligger nära havet vilket ökar efterfrågan på att bygga i kommunen. Dock är det nästan omöjligt att idag etablera ett större område med havsutsikt då marken där redan är bebyggd eller skyddad på grund av riksintressen. Översiktsplanen över kommunen visar idag en nybyggnation inåt land, se översiktsplanen bilaga 1 figur 1. Även då det är svårt att få exploatera vid havet så lönar det sig att bygga inåt land.(ljungqvist ortprissystem). Dock skiljer sig markpriserna lite åt på de tre vederbörande orterna, se tabell 3.

13 Ort År Månad Tomtarea Husarea (kvm) Pris (kr) (kvm) Höganäs 2009 januari 501 ej bebyggd Höganäs 2009 juni Höganäs 2009 oktober Lerberget 2009 mars Lerberget 2009 oktober 596 ej bebyggd Viken 2008 oktober Viken 2009 mars 600 ej bebyggd Tabell 3. Försäljningar av tomter i Höganäs Kommun (Booli Search Technologies AB, Ljungqvist ortprissystem). En tomt på 600 kvm i nordöstra delen av Viken såldes i mars 2009 för kr, medans det den 19 januari 2009 såldes en bebyggd tomt på 501 kvm för kr utanför Höganäs. Lerberget har för tillfället en tomt till salu för kr på 596 kvm. I Höganäs såldes i juni 2009 en villa på 116 kvm, byggår 2006 med tomt area på 513 kvm för kr. På samma gata säljs nu ett hus på 291 kvm med tomtarea på 719 kvm för kr. I Viken och Lerberget såldes i oktober 2008 respektive mars 2009 hus för kr och kr, se bilaga 2 figur 1, för mer information om husen (Booli Search Technologies AB, Ljungqvist ortprissystem). Lerberget Här finns bra pendlingsmöjligheter, tillgång till både bra service och skola. Kommunen har stora planer på att utöka Lerberget med småhus då orten är väl anpassad för barnfamiljer, med skolor och bibliotek. Markpriserna är dock högre än i Höganäs tätort. Höganäs Höganäs är orten som har flest invånare i kommunen, med olika skolor, ett gymnasium, bra pendlings möjligheter och bra service. Här finns det olika boendemöjligheter, allt från bostadsrätter, hyreslägenheter och villor. Orten har en bra blandning av det mesta vilket gör att den kan tillfredställa en större målgrupp. Det finns boende för de äldre samt villor för barnfamiljer. Barnen får ett lugnt samhälle att växa upp i och ungdomarna har det nära till gymnasium samt bra pendlingsmöjligheter till de större städerna. Ett av kommunens mål är att öka befolkningen i tätorten från 8000 till till år För att genomföra förslaget så är det tänkt att utöka bebyggelsen med hyreshus och småhus. Viken Viken har skola, service och ligger nära Helsingborg. Här har kommunen antagit att exploatering är lukrativt och i översiktsplanen har kommunen tagit fram mycket mark för exploatering av hus. Nästan all mark är uppköpt av exploatörer och byggandet är igång. Beslut Alla tre orterna har en stor potential för en vinstdrivande exploatering då efterfrågan på bostäder finns i alla tre. Då trycket på marken i Lerberg och Viken är stort, trissas priset på den privata marken upp. Den mark som var tillgänglig i Viken är uppköpt. I Lerberget är marken så pass dyr att det endast lönar sig att bygga dyra hus, vilket gör att man begränsar sina köpare. Att bygga exklusiva hus som få har råd med

14 ökar risken till förlorande insatser. Därmed anser vi att exploatering i Lerberget är för riskabelt för Babel AB. Höganäs kommun har för avsikt att utöka befolkningen i Höganäs tätort med 2000 personer inom 6år. Det betyder att efterfrågan på boende från kommunen är stor och gör det lättare att få bygglov. Det finns dessutom en större målgrupp att rikta sig mot om man exploaterar i Höganäs vilket gör staden Höganäs till en större husbyggnadsmarknad. Vårt beslut för exploatering av bostadsbebyggelse är således Höganäs. Exploateringsplats i orten Höganäs I Höganäs centralort planerar kommunen att förtäta bebyggelsen i samband med ett mål gällande ökad befolkning de närmsta kommande åren. Nedan presenteras möjliga platser att uppföra bebyggelse i Höganäs centralort. Platserna har tagits fram, dels genom kommunens önskemål om förtätning av orten, och dels genom att det anses mer lönsamt att bygga närmre centrum, se figur 3. Figur 3. Olika områden i Höganäs som lämpar sig för exploatering (hitta.se). En ny stadsdel planeras i nordost som dock ingen hittills har börjat projektera på grund av att det innebär stora kostnader. (Höganäs Kommunfakta 2009) Även i Höganäs södra delar finns områden som planeras att bli bostadsområden. Främst i Långaröd som är ett villaområde med både äldre hus och nybyggda kvarter. Förbindelse in mot centrum som endast ligger 2-3 kilometer bort, finns i form av Långarödsvägen som sträcker sig genom hela området. I närheten finns även högstadium, gymnasium, vårdcentral och idrottsplats. Flygfältet som är beläget mellan Höganäs och Lerberget kan ses som

15 negativt för området. Det uppfattas emellertid inte som ett stort problem eftersom de flygturer som går där är ytterst få. Vid Steglinge, nordost om Långaröd, finns också mark som lämpar sig för bebyggelse. Steglinge gård AB ligger dock endast några meter öster om området vilket troligen inte är en fördel då de har en omfattande industriverksamhet. Beslut Vi anser att ett påbörjande av projektering i en planerad stadsdel som ingen hittills har velat satsa på är lite väl osäkert för rekommendation. De områden som återstår är då: Steglinge Långaröd Se figur 4. Steglingeområdet ligger mellan befintliga hus från 1970-talet och Decauvillegatan. Det ligger även nära Steglinge gård AB som kan minska attraktiviteten för köpare. Långaröd ligger nära flygfältet, men som inte anses påverka alltför negativt då det därifrån sker få flygturer och bostäderna öster om området är köpvärda. Därför väljer vi att föreslå exploatering i Långaröd som redan är en etablerad del av Höganäs. Det innebär också att offentlig service, trafikförbindelser och rekreation därmed finns tillgängligt vilket pekar på att det är en plats där människor vill bo. Vi föreslår att bostäderna uppförs i anknytning till befintlig småhusbebyggelse, se figur 5, så att villakvarteren fortsätter ses som en enhet. Figur 4. (hitta.se) Figur 5. (hitta.se)

16 Boendetyp i Långaröd Höganäs kommun förespråkar byggnation av flerbostadshus i Höganäs tätort. Frågan som nu måste besvaras är om det egentligen är den sortens hus som är mest lönsam att bygga. Argument som kan tala för småhus är att betalningsviljan för dessa torde vara större än för bostadslägenheter, detta baserat på att åldersgruppen som köper det förstnämnda tenderar att ha en mer stabil ekonomi än unga som söker lägenheter. Självklart beror det på vad produktionskostnaderna blir för respektive hustyp och vi kommer nedan att redovisa beräkningar på detta. Antal exploaterings objekt Ser man på tidigare års nybyggnation av småhus i Höganäs kommun har de minskat i antal de senaste tre åren. År 2008 byggdes det drygt 30 småhus och året dessförinnan 45, se bilaga 3 figur 1. För att ta minimala risker räknar vi på att få sålt cirka 15 småhus. Därför kommer nedan visas jämförelse på 15 hushåll. Småhus Kostnaden för byggnation småhus blir inklusive anläggningsavgift för VA, elnätsanslutning och tomtmarksförvärv ca kr per hus. Husförsäljningar i området visar att priserna ligger på ca kr/kvm (Ljungquist ortsprisanalys) vilket för våra tomter skulle innebära en summa på kr/tomt med hus. Vid en försäljning till detta pris skulle företaget Babel AB alltså göra en vinst på 7,9 miljoner kronor vid försäljning av 15 villor. Se Lönsamhetskalkyl nedan. Flerbostadshus För uppförande av flerbostadshus med 15 stycken lägenheter blir den totala kostnaden av tomtmark på 800 kvm och byggnation av huset på kr. Utslaget per lägenhet blir priset således drygt 1,2 miljoner kr vilket är det pris som måste tas för att Babel AB inte ska gå med förlust. Efter att ha studerat bostadsrätter i centrala Höganäs framgår det att priset ligger mellan och kronor med boyta från 60 till 100 kvm, se bilaga 3 tabell 1. Med hjälp av detta har vi tagit fram ett cirkapris på vad bostadsrätter säljs för i tätorten per kvm. På så sätt fås en fingervisning på vad Babel AB skulle kunna ta om de eventuellt skulle bygga bostäder av denna karaktär och summan landar på knappa kr. Detta skulle vidare få som följd att företaget skulle gå med drygt 5,6 miljoner kr i förlust. Det är alltså föga troligt att Babel AB genom att bygga bostadsrätter utanför centrum skulle kunna göra profit på affären. Rimligen finns det inte en säker marknad för så pass dyra lägenheter i valt exploateringsområde, se tabell 4.

17 Lönsamhetskalkyl Flerbostadshus 3 vån Småhus Antal hushåll Area tomt (kvm) Markarea hus (kvm) Total area boareahus Kostnad för uppförande av ett småhus Kostnad för uppförande av lägenhethetshus/kvm Kostnad för uppförande av hus total Kostnad för råmark/kvm (kr) Total kostnad för råmark (kr) Lantmäterikostnader (15000 kr/tomt) Kostand för anslutning till VA-nät total (kr) Kostnad för anslutning till elnät (kr) Total kostnad/boende (kr) Uppskattat försäljningspris (kr) Vinst/förlust per såld lgh/hus (kr) Vinst/förlust totalt (kr) Tabell 4. Lönsamhetskalkyl, jämförelse mellan att bygga flerbostadshus och småhus. För utförligare beräkningar se bilaga 3, tabell 2 och 3 (Höganäs Kommunfakta 2009, eon.se, hemnet.se, Kostnader vid tomtköp, Skanska, Eslövs Kommun, Taxa för Höganäs kommuns allmänna vatten- och avloppsanläggning). Beslut Medelinkomsten för kommunens invånare ligger över rikets vilket kan förklaras med kommunens höga medelålder. Med tanke på den plats vi valt att exploatera ser vi det dock obefogat för Babel AB att uppföra hus av en annan standard än vad som nu finns i området. Vi anser att ett uppförande av tomter på ca 700 kvm per tomt med mindre tvåplansvillor kommer att vara mest ekonomisk lönsamt för företaget.

18 Diskussion och Slutsats De parametrar som anges som möjligheter är omständigheter som talar för vår affärsidé och ökar möjligheterna till lönsam exploatering, se figur 6. Svagheterna i vår analys är bristen på exakt information om efterfrågan gällande hustyp och antal samt information om exakta kostnader för köp av mark och uppförande av hus. Dock står vi bakom att information som rapporten ger är underlag nog för att exploatering i området ska vara lönsamt. Hot mot projektet är den lågkonjunktur som vi idag befinner oss i och eventuella konkurrenter som kan komma in som aktörer i området. Styrkor Kan attrahera ytterligare exploatering Kan öka Tobins Q Ny exploatering kan leda till ny utveckling av staden Möjligheter Kustläge Låg skatt Låg arbetslöshet Hög inkomst Hög utbildning Nära till Helsingborg, Helsingör Skola F-9 och gymnasium Figur 6. Swot-Analys (Höganäs Kommunfakta 2009). Svagheter Brist på exakt efterfrågan gällande hustyp och antal Brist på exakta priser vid köp och försäljning av fastigheter i området Hot Konkurrenter Lågkonjunktur Förtätning av staden kan leda till större tryck på centralt boende Pendlingsmöjligheterna pga. brist på tåg Vår affärsidé är att uppföra småhus som tilltalar en stor målgrupp, både familjer och par. För att projektet skall vara så lönsamt som möjligt har vi försäkrat oss om att efterfrågan på bostäder i Höganäs är stabil. En styrka i vår affärsidé är att vår exploatering kan leda till ytterligare utbyggnad och utveckling av Höganäs. Där finns goda möjligheter i de centrala delarna för ytterligare verksamheter och kommunen talar idag för en förtätning av Höganäs tätort. En följd av detta kan vidare bli ett höjt Tobins Q som i sin tur lockar fler till området. Vi anser att en exploatering av enfamiljshus i Höganäs kommun kan komma att bli högst intressant och lönsam. Det vi rekommenderar Babel AB i rapporten är således att bygga 15 småhus i Höganäs centralort i kommunen Höganäs.

19 Felkällor De fakta och statistik som vi redovisat gällande Höganäs kommun är hämtat från kommunrapporten Höganäs Kommunfakta Vid förekommande av fel i angivna uppgifter hänvisar vi till kommunrapporten. Vid analys av kommunerna har rapporter om respektive kommun använts och eventuella felkällor hänvisas således till dessa. Källhänvisningar Anna Andersson, Anders Fex, Jenny Ekberg, Marianne Lindkvist. Bjuvs Kommun, Madeleine Jeppson Krell, Elin Johansson, Dijedona Kelmendi, Agnes Skovdal, Cecilia Skånberg. Förutsättningar för bostadsexploatering i Svalövs kommun, Skåne, Sofie Borg, Emmie Johansson, Anna Jonasson, Filippa Lundahl, Maria Majtorp, Petronella Mårtensson Kommunanalys del 1, Patrik Larsson, Jonas Lundgren, Jens Nilsson, Marcus Söderström, Pär Öberg. Kommunanalys del 1 Kävlinge kommun, Jesper Wern, Karl Falck, Joakim Ohlsson, Gustav Svebring. Kommunanalys Kristianstad, Otto Martler, Mårten Nilsson, Anders Henriksson, Saif Saleh, Erik Jönsson. Höganäs Kommunfakta 2009, Emma Bernvill, Charlotte Gustafsson, Niklas Lidström, Linus Lundin. Ängelholm, Andreas Olsson, Daniel Persson, Malin Persson, Carolina Rasmusson, Sebastian Svensson. Kommunanalys Klippans kommun, Maria Haraldsson, Camilla Kerrén, Christine Karlsson, Boris Damljanovic. Studie av Höörs kommun, Åsa Hansson, Kristina Nilsson, Lina Persson, Jimmy Lundström, Isabella Lundgren. Kommunanalys Eslöv, Petter Öhman, Eric Adolfsson, Maja Hansson, Fredrik Åberg, Philip Mårtensson. Hässleholm kommun, Daniel Johansson, Johannes Bolvede, Niklas Fajersson, Jens Edholm, Daniel Bengtsson. Kommunanalys,

20 Malin Knutsson, Anna Konradsson, Maria Montelius, Gabriella Palmer, Viktoria Strömberg. Åstorps kommun Kommunanalysen, del 1, Taxa för Höganäs kommuns allmänna vatten- och avloppsanläggning, Höganäs Kommun Kommunal Författningssamling, Elektroniska källor Booli Search Technologies AB, Hämtad , eon.se, Hämtad , hemnet.se, Hämtad , hitta.se, Hämtad , Länskartor, Hämtad , Marlene Eskilsson, Kostnader vid tomtköp, Hämtad , SCB, Hämtad , Skanska, Hämtad , Muntlig Källa Eslövs Kommun, Kurt Lindkvist exploateringschef, Övriga Källor Ljungqvist ortprissystem, Hämtad

21 Bilaga 1 Figur 1. Karta från översiktsplanen över Höganäs kommun (Höganäs kommunfakta 2009)

22 Bilaga 2 Figur1. Husförsäljningar i Höganäs kommun (Ljungkvist ortprissystem)

23 Bilaga 3 Figur 1. Statistik över nybyggnation i Höganäs kommun(scb). Pris (kr) Area (kvm) pris/kvm (kr) Lägenhet Lägenhet Lägenhet , Lägenhet Lägenhet , Lägenhet , Summa Genomsnittspris/kvm Tabell 1. Jämförelse mellan bostadsrättsförsäljningar i Höganäs (hemnet.se). VA-avgifter Fast avgift avgift/tomtyta kvm 56,25 avgift/lägenhet Prisexempel 15 småhus Total kostnad Prisexempel 1 flerbostadshus (15 lgh) Total kostnad Tabell 2. Information om VA-avgifter i Höganäs kommun (Taxa för Höganäs kommuns allmänna vattenoch avloppsanläggning).