INVESTERINGSRÅD. För fastighetsutvecklaren Babels AB. Lunds Tekniska Högskola

Transkript

1 2008 Lunds Tekniska Högskola Grupp 1 Natalie Aranda Christoffer Grönberg Jonas Holmberg Johan Rapping Linda Törnell Handledare Ingemar Bengtsson Herman Crespin Anders Silverbåge INVESTERINGSRÅD För fastighetsutvecklaren Babels AB

2 Sammanfattning Detta investeringsråd riktar sig till fastighetsutvecklaren Babels AB. Med hjälp av en matris med kvantifierbara parametrar samt ytterligare beskrivande kriterier har optimala placeringsalternativ erhållits. Det dyra småhuset placeras i Viken, Höganäs kommun och det billiga småhuset i Baskemölla, Simrishamns kommun. Bostadsrättshuset placeras med fördel i Kristianstad i Kristianstads kommun. Kristianstad anses även vara det bästa placeringsalternativet för etablering av byggvaruhandel. För livsmedelsbutiken är Hässleholm, Hässleholms kommun, det bästa alternativet. 2

3 Innehållsförteckning 1 Uppdragsbeskrivning Metod Huvudmatris för mätbara faktorer Gemensamma gallringskriterier för handels- och bostadsprojekt Bostadsfastigheter Kriterier Allmänna kriterier Bostadsrätt Billigt småhus Dyrt småhus Viktad jämförelsematris för bostadsfastigheter Dyrt småhus Kävlinge kommun Höganäs kommun Val av placering för dyrt småhus Billigt småhus Kristianstad kommun Simrishamn kommun Val av placering för billigt småhus Bostadsrätt Kävlinge kommun Kristianstad kommun Val av placering för bostadsrätt Handelsfastigheter Kriterier Livsmedelsbutik Byggvaruhandel Viktad jämförelsematris för handelsfastigheter

4 4.3 Byggvaruhandel Kristianstad kommun Ängelholms kommun Landskrona kommun Val av placering för byggvaruhandel Livsmedel Kristianstad kommun Hässleholms kommun Landskrona kommun Val av placering för livsmedelbutik Felkällor

5 1 Uppdragsbeskrivning Projektet syftar till att ge råd till fastighetsutvecklaren Babels AB angående placering av följande projektkoncept: Dyrt småhus (>2,5 miljoner i byggproduktionskostnader) Billigt småhus Bostadsrättshus i 5-8 våningar med främst rymliga 3:or och ordinära 4:or med god standard. Byggvaruhandel (cirka 4000 m 2 ) Livsmedelsbutik Exploatering ska ske i någon av nedanstående kommuner (se figur 1): Burlöv Hässleholm Höganäs Höör Klippan Kristianstad Kävlinge Landskrona Simrishamn Åstorp Ängelholm Figur 1. Skåne. Kommunerna som är aktuella för exploatering är grönmarkerade. 5

6 2 Metod För att finna de bäst lämpade placeringarna för ovanstående projektkoncept har flera metoder vägts samman; en matris samt övriga, ej kvantifierbara faktorer. Dessa beskrivs närmare nedan. För att underlätta valet av kommun där det finns bäst exploateringsmöjligheter har en egenkonstruerad matris som beaktar de mätbara parametrarna valts (se bilaga 1). Man skall här observera att matrisen endast tar upp mätbara parametrar. De olika parametrarna har olika stor betydelse för kommunens marknadsförutsättningar vad gällande byggnation och därför ges de olika vikt. Vidare är det skillnad mellan bostadsmarknaden och handelsmarknaden. Exempelvis är pendlingsnettot av relativt stor betydelse då man planerar för etablering inom handelssektorn, medan det inte spelar någon direkt roll vid exploatering inom småhussektorn. I kapitel 2.1 beskrivs därför de olika parametrarnas betydelse. Utöver matrisen har även andra faktorer studerats. Dessa faktorer syftar till att fånga upp det som inte matrisen visar, som till exempel geografiskt läge och konkurrens. Gemensamt för det som i arbetet kallas kriterier kan sägas vara att de inte kan mätas, utan snarare måste resoneras kring. 2.1 Huvudmatris för mätbara faktorer Vid analys av kommunernas förutsättningar för nybyggnation av småhus är Tobins Q en viktig faktor att beakta. Om Tobins Q är över 1,0 innebär det att det är lönsamt att bygga nytt, med andra ord att marknadsvärdet för ett nybyggt småhus är högre än återanskaffningskostnaderna för byggnad och tomt. Ett annat direkt mått på ett projekts lönsamhet är markpriserna i ett område. Detta har därför också viss betydelse vid val av exploateringsområde. Markpriserna kommer dock inte vägas in i matrisen då tillräckligt med fakta inte finns tillgänglig. Befolkningsutvecklingen visar på en kommuns framtida tillväxt. Vid stor befolkningsökning växer behovet av bostäder, vidare ökar konsumtionen varför handeln på sikt också måste expandera. Skulle befolkningsutvecklingen istället vara negativ blir kontentan givetvis den motsatta. Även det totala antalet invånare får ses som en betydande faktor då denna är ett indirekt mått på köpkraften; större antal invånare medför givetvis ett större antal konsumenter. Pendlingsnettot i en kommun bör framförallt beaktas då man planerar för exploatering av handel. En kommun med positivt pendlingsnetto får en ökad försäljning inom handeln då dagsbefolkningen är hög. Negativt pendlingsnetto ger motsatt effekt. Pendlingsnettot är även en viss indikator på hur arbetsmöjligheterna i kommunen är. Skatten i kommunen är också av viss betydelse då låg skatt normalt drar till sig en penningstark befolkning. Detta kan till viss del avslöja vilken typ av exploatering som är efterfrågad i kommunen. Inom handelssektorn medför låg skatt att de anställda inte kan ställa lika höga lönekrav, dessutom lockar det till sig kvalificerad arbetskraft. Medelinkomst är en faktor som står i nära förhållande till skatten. Även här kan man dra slutsatser kring vilken typ av exploatering som efterfrågas. Medelinkomsten berättar dock också en del om köpkraften hos kommunens invånare, vilket även gör den till en viktig faktor för 6

7 etablering inom handelssektorn. Arbetslösheten har också den viss betydelse för köpkraften. Jobbmöjligheter och kriminalitet är två andra faktorer som kopplas till arbetslösheten. 2.2 Gemensamma gallringskriterier för handels- och bostadsprojekt För att inleda ett byggprojekt i en kommun krävs, på grund av planmonopolet, att kommunen är positivt inställd till den typen av bebyggelse. Kommunernas agenda tenderar att variera och det krävs en lyhördhet för kommunens önskemål. Kommunernas agenda är politiskt färgade där tillvaratagande av väljarnas viljor är av hög prioritet. Det finns inget absolut samband mellan politik och ekonomi vilket innebär att ett ytterst gynnsamt projekt ur ekonomisk synvinkel kan avslås av kommunen på grund av politiska faktorer. En annan viktig faktor är naturligtvis om det finns några passande tomter att upprätta byggprojektet i fråga. På dessa grunder, i samspel med matrisen och de mer specifika kriterierna för respektive fastighet, har rekommendationen för varje fastighetstyp baserats. 7

8 3 Bostadsfastigheter 3.1 Kriterier Allmänna kriterier För att kunna investera i en bostad krävs kapital, antingen eget eller lånat. För att få låna pengar krävs förutom säkerhet för lånet, vanligtvis fastigheten, ett fast arbete. En ort med stor andel arbetslösa personer kan därför vara osäkert att bygga bostäder i, då man riskerar att inte få dem sålda. Dock bör det även beaktas att människor från andra kommuner kan köpa hus eller lägenhet i den aktuella kommunen. Kommunens geografiska läge är en viktig faktor vid placering av bostäder. Även läget för en möjlig bebyggelse inom kommunen är viktigt att ta hänsyn till. Man bör också undersöka pendlingsmöjligheterna i kommunen samt ut till större städer Bostadsrätt Det är stor variation bland intressenterna av bostadsrätter, det enda kravet är att de ekonomiska resurserna finns. En grupp som är intresserad av bostadsrätter är äldre personer. Denna slutsats stärks då förekomsten av så kallade 55-plusboende har ökat. Andra potentiella köpare är unga människor som nyligen inlett sitt arbetsliv. I de kommuner som är aktuella för placering av bostadsrättshus är denna grupp dock aningen underrepresenterad, eftersom målgruppen i hög grad söker sig till större städer. Ett högre bostadsrättshus bör placeras relativt centralt i orten för att passa ett brett spektrum av köpare. Man bör även ta hänsyn till att byggnaden överensstämmer med stadens övergripande arkitektur Billigt småhus En stor grupp potentiella köpare av billiga småhus är barnfamiljer eller blivande barnfamiljer. Denna grupp värderar ett lugnt och ostört område högt, gärna med närhet till möjliga lekplatser Dyrt småhus Köparna av ett dyrare hus är ofta medelålders personer med hög inkomst, som precis som köparna av billigare småhus söker sig till lugna områden. När man söker efter mark att bygga dyrare småhus på är det geografiska läget mycket viktigt att ta hänsyn till. Höginkomsttagare har möjligheter att ställa krav och väljer därför ofta att bo med närhet till vatten och rekreationsområden. Även närheten till en större tätort, med handel och arbetsmöjligheter, kan vara avgörande. 8

9 3.2 Viktad jämförelsematris för bostadsfastigheter Vid analys av kommunens förutsättningar för nybyggnation av bostadsfastigheter måste man utesluta en del av parametrarna som finns i den tidigare presenterade huvudmatrisen (se bilaga 1). De kategorierna som anses mindre relevanta är totalt antal invånare och pendlingsnetto. Det totala antalet invånare slopas då det främst kan användas som ett indirekt mått på köpkraften vilket inte är relevant i denna analys. Inte heller pendlingsnettot har någon inverkan i denna analys och bortses därför från. De olika kategorierna har tilldelats olika vikt, detta då de anses ha olika stor inverkan. Ett system där kategorierna viktas från 1-3 har använts. En kategori med stor vikt genererar därför en högre poäng då en kommuns grundpoäng multipliceras med viktningsfaktorn. De olika parametrarna viktas på följande sätt: Tobins Q är den viktigaste faktorn att beakta då dess konkreta betydelse gör den till ett direkt mått på det eventuella projektets lönsamhet. Detta gör att den får viktningsfaktor 3. Då medelinkomsten ger in viss bild av vilka förutsättningar/möjligheter det finns för att invånare i kommunen skulle kunna flytta in i de tilltänkta objekten bör även detta viktas förhållandevis högt. Detta tillsammans med befolkningsökningen, som ger likvärdig information, får viktningsfaktor 2. Parametrarna arbetslöshet och skattesats får viktningsfaktor 1 då deras inverkan är aningen mer svårbedömd. Det poängsystem som använts har en skala mellan Då en hög poängsumma gör kommunen mer lämpad för exploatering är 10 alltså bäst. Då en relativ poängskala använts har spannet för de olika parametrarna delats in i tio jämnstora intervall. Den grundpoäng som sedan uppnåtts har sedan multiplicerats med viktningsfaktorn för att få fram det värde som slutligen använts. I tabellen presenteras, i varje cell, en grundpoäng samt den viktade poängen (fet stil). De viktade poängen för de olika parametrarna räknas sedan ihop och en totalsumma uppnås. 9

10 Med ovan presenterade förutsättningar erhålls följande tabell: Tobins Q Skatt Medelinkomst Arbetslöshet Befolkningsutveckling Summa Vikt Burlöv 8/24 4/4 3/6 1/1 5/10 45 Hässleholm 1/3 2/2 2/4 10/10 7/14 33 Höganäs 10/30 5/5 10/20 10/10 4/8 73 Höör 3/9 2/2 4/8 10/10 4/8 37 Klippan 1/3 4/4 2/4 10/10 4/8 29 Kristianstad 5/15 1/1 4/8 9/9 10/20 53 Kävlinge 8/24 10/10 10/20 10/10 6/12 75 Landskrona 6/18 3/3 1/2 5/5 7/14 42 Simrishamn 10/30 2/2 3/6 5/5 1/2 45 Åstorp 2/6 3/3 1/2 9/9 6/12 32 Ängelholm 7/21 8/8 4/8 10/10 3/6 53 Tabell 1. Viktad jämförelsematris för bostadsfastigheter. Av tabellen fås följande resultat: Kommun Poäng Kävlinge 75 Höganäs 73 Kristianstad 53 Ängelholm 53 Burlöv 45 Simrishamn 45 Landskrona 42 Höör 37 Hässleholm 33 Åstorp 32 Klippan 29 Tabell 2. Resultatet av jämförelsematrisen. Resultatet ger en indikation på de olika kommunernas möjligheter för exploatering av olika typer av bostäder. Då detta endast är den fakta som kan redovisas i siffror måste också ett ytterligare resonemang föras där bland annat dagens utbud av tomter tas i beaktning. 3.3 Dyrt småhus För etableringen av dyrt småhus har följande kommuner valts bort vid en första gallring: Landskrona och Hässleholm kommun väljs bort för att det ej finns några attraktiva tomter. I Klippans kommun finns det redan många småhus ute för försäljning. 10

11 Kommun Poäng Kävlinge 75 Höganäs 73 Kristianstad 53 Ängelholm 53 Burlöv 45 Simrishamn 45 Höör 37 Åstorp 32 Tabell 3. Resultat efter första gallringen för dyrt småhus. Efter en första gallring återstår kommunerna i tabell 3. Poängsystemet som används lämpar sig i det närmaste optimalt på bostadsformen dyra småhus, därför väljs de fyra kommunerna i topp ut för vidare analys. Återstående objekt blir därför: Kävlinge (75 poäng), Höganäs (73 poäng), Kristianstad (53 poäng) och Ängelholm (53 poäng). Vid en första granskning inser man att Ängelholm inte är ett lika fullgott alternativ som övriga kommuner. Detta då kommunen i dagsläget inte har några färdiga områden för bostadsbebyggelse, och därmed krävs omfattande arbete för att finna lämpliga tomter. Vidare är det dyraste och bäst lämpade området i kommunen, som ligger söder om Havsbaden, inte i dagsläget exploateringsbart då kommunens invånare vill behålla skogsområdet. Den nordvästra delen av området planeras dessutom bli ett naturreservat. Detta tillsammans med att Ängelholms poäng är den lägsta av de återstående objekten gör att Ängelholm därför sållas bort. Vidare saknar även Kristianstad en del kvaliteter som Kävlinge och Höganäs besitter. Då det generellt sätt finns fler välbetalda jobb i Öresundsregionen är kommunens geografiska läge förhållandevis dåligt. Även om exploatering i trakterna kring Åhus skulle vara ett alternativ, nås troligtvis inte ett lika stort antal potentiella köpare som på västkusten. Detta tillsammans med att Kristianstad kommun är ungefär 20 poäng efter i poängsystemet, gör att detta alternativ väljs bort. De återstående kommunerna kommer nu att genomgå en djupare analys där de beskrivs separat. Med detta som grund förs sedan ett slutligt resonemang varefter det mest lämpade objektet presenteras Kävlinge kommun Kävlinge kommun ligger i västra Skåne (se Figur 1) och tillhör Öresundsregionen. Kommunen hamnade i topp av tabellen, på 75 poäng, då de har ett högt värde på Tobins Q och medelinkomst samt låg skatt och arbetslöshet. 11

12 Öresundsregionen, inte minst närheten till Öresundsbron, gör dess geografiska läge attraktivt. Vidare är kommunikationerna omfattande, goda buss- och tågförbindelser gör det lätt att ta sig till och från kommunen. Vid exploatering av dyra småhus får området kring Barsebäck, som ligger ute vid kusten, anses vara det egentligen enda området värt att analyser grundligare. I dagsläget finns det två mindre områden (ett i Barsebäck och ett i Barsebäckshamn) som genomgår en undersökning om huruvida de är lämpade för framtida bebyggelse av bostäder Vid etablering av dyra småhus anses Barsebäckshamn vara bäst lämpat, främst på grund av dess närhet till havet (se Figur 2). Det som talar emot är att just Barsebäck är ett av de få områdena i Kävlinge kommun som inte har en väl utvecklad kommunikation, detta gör att bil blir det enda fullgoda alternativet för pendling till arbetet. Då E6:an ligger endast fem minuter bort med bil är det dock smidigt att ta sig till samtliga storstäder på Skånes västkust och även Köpenhamn går att nå på en knapp timme. Figur 2. Barsebäckshamn, bäst lämpade området i Kävlinge kommun Höganäs kommun Höganäs ligger i nordvästra Skåne, cirka tre mil norr om Helsingborg. Kommunen placerade sig strax efter Kävlinge i tabellen med 73 poäng. Detta grundar sig främst i att man har ett högt värde på Tobins Q samt att medelinkomsten är hög. Kommunikationerna från Höganäs längs länsväg 111, mot Helsingborg, är väl utvecklade. Till övriga orter i kommunen är kommunikationerna klart sämre. Någon tågförbindelse som sammanbinder kommunen med Helsingborg och övriga omkringliggande städer finns inte idag, dock avgår det bussar från Helsingborg mot Höganäs kontinuerligt. Vid exploatering av småhus är det tre områden i Höganäs kommun som lämpar sig väl; Arild, Lerberget och Viken. Då Arild ligger ganska avskilt och kommunikationsmöjligheterna dit är begränsade, väljs detta bort. Kommunikation får anses vara betydande eftersom att målgruppen man riktar sig till ofta är 12

13 höginkomsttagare med jobb i storstäderna. Då det enda tänkbara exploateringsområdet i Lerberget inte har en fastställd detaljplan väljs detta också bort. Kvar blir området i Viken, där kommunikationerna är förhållandevis god och där handelssektorn är i en expanderingsfas. Det utvalda området är utmärkt i figur 3 nedan. Figur 3. Viken, bäst lämpade området i Höganäs Kommun Val av placering för dyrt småhus Det slutliga valet står mellan Barsebäckshamn i Kävlinge kommun och Viken i Höganäs kommun. Dessa två kommuner placerade sig i topp efter den viktade kommunanalysen med endast två poängs skillnad, denna faktor har alltså ingen nämnvärd betydelse för detta val. Både Barsebäckshamn och Viken är kustnära platser, Barsebäckshamn har dessutom en marina. Viken har i gengäld en sandstrand vilket bör tilltala fler målgrupper. I Viken finns även planer, som ligger nära i tiden, för handelsetablering. Liknande service finns inte att tillgå i Barsebäckshamn vilket gör Center Syd till närmsta handelsplats. 13

14 Det område som idag finns tillgängligt i Barsebäckshamn är klart mindre än det tillgängliga området i Viken, detta är ytterligare en faktor som talar emot etablering i Barsebäckshamn. Genom ovanstående analyser och tabeller har det slutgiltiga valet fallit på Viken, Höganäs kommun. 3.4 Billigt småhus För etableringen av billigt småhus har följande kommuner valts bort: Kommun I Hässleholm byggs det redan mycket billiga småhus så det råder för närvarande ingen brist på denna bostadsform. Höganäs har brist på tomtmarker som lämpar sig för billiga småhus. De tomtmarker som finns har ett alltför högt pris för denna typ av exploatering. Åstorp kommun anser inte att villor behövs. Kävlinge väljs också bort då efterfrågan på fler billiga småhus är relativt liten. Detta beror på att de äldre flyttar in i lägenheter varför många villor blir lediga. En del köps av barnfamiljer som flyttar in från storstäderna, men ett behov av expandering av denna typ av villor finns dock inte idag. I Klippan finns det ingen efterfrågan på småhus, även det på grund av att den äldre delen av befolkningen flyttar ifrån sina villor Poäng Kristianstad 53 Ängelholm 53 Burlöv 45 Simrishamn 45 Landskrona 42 Höör 37 Tabell 4. Resultat efter första gallringen för billigt småhus. Ovanstående kommuner är kvar efter första gallringen. Det använda poängsystemet är inte fullt lika användbart på billiga småhus som det är på dyra småhus, detta eftersom hög medelinkomst och skatt är mer betydelsefulla parametrar vid exploatering av dyra småhus. De återstående parametrarna anses dock vara lika relevanta. I ett första steg kan Landskrona och Höör väljas bort, detta då de är placerade sist, av de återstående kommunerna, i tabellen. Dessutom finns det i Landskrona inte många planlagda tomter i dagsläget. Av de återstående kommunerna väljs Burlöv också bort. Detta med motiveringen att de i dagsläget tillgängliga tomterna är belägna nära järnvägen eller E22. Närheten till dessa gör att bullernivån blir hög. Dessutom är tomtpriserna bland de högsta för de jämförda kommunerna, cirka 2000 kr/kvm. 14

15 Av de återstående kommunerna är Ängelholm i topp av den viktade jämförelsematrisen. Kommunen har i dagsläget många friliggande villor och fortsatt efterfrågan finns dessutom på denna bostadsform. Problemet är dock att det inte finns särskilt många tomter lediga kring Ängelholm stad. I en del av kommunens övriga orter finns där ledig mark, men då priserna i princip är lika höga som kring Ängelholm stad blir dessa områden inte lika bra för nybyggnation av billiga småhus då efterfrågan inte är lika stor. Bristen på möjliga exploateringsområden gör att det byråkratiska arbetet blir stort vid köp av mark. Med ovanstående förutsättningar som underlag väljs Ängelholm också bort. De återstående kommunerna kommer nu att genomgå en djupare analys där de beskrivs separat. Med detta som grund förs sedan ett slutligt resonemang varefter det mest lämpade objektet presenteras Kristianstad kommun Kristianstads kommun ligger i nordöstra Skåne (se figur1). Kommunen har ca invånare och är ett nav inom handeln i dess närregion, detta mycket på grund av dess goda kommunikationer. Det välutvecklade vägnätet utgörs främst av E22, vidare finns även goda tågförbindelser med bland annat Öresundsregionen. I huvudsak finns det två områden som lämpar sig bäst för exploatering av friliggande villor, nämligen Kristianstad stad och Åhus. Åhus som ligger vid kusten är mer lämpat för exklusivare villor och väljs därför bort. Kristianstad kommuns planer på en snabb expandering av Kristianstad stad är ytterligare en motivering till varför denna del av kommunen är det bäst lämpade exploateringsområdet för billiga småhus. I Kristinstad finns det ett flertal områden som lämpar sig för småhusbebyggelse. Då närheten till rekreationsområde är en betydande faktor har områdena väster om Näsby valts (se Figur 4 nedan). Även närheten till naturen, bland annat i form av Araslövssjön, får anses vara ett plus. 15

16 Figur 4. Näsby, bäst lämpade området i Kristianstad Kommun Simrishamn kommun Simrishamns kommun återfinns på Skånes sydöstra kust (se Figur 1). Invånarantalet uppgår till dryga Simrishamn har ingen direkt närhet till någon motorväg utan det är väg 11 som sammankopplar den med öresundsregionen samt väg 9 med Skånes nordligare delar. Vad gällande tåg- och bussförbindelse avgår det bussar ungefär en gång i timmen mot Kristianstad och tåg till Malmö med ungefär samma frekvens. Planer finns på en framtida Simrishamnsbana som skall förbättra förbindelsen med Malmö, denna tros stå färdig under nästa decennium. Med sin placering på natursköna Österlen tilltalar kommunen många, inte minst sommargäster som även de kan räknas till potentiella köpare av billiga småhus. Kommunen är positivt inställd till nybyggnation av villor. Eftersom att man inte vill vara marknadsdrivande är priserna på mark idag låga. Deras positiva inställning grundar sig bland annat i att man fått en uppfattning om att äldre människor, som inte längre kan bo kvar i sina stora villor, istället skulle vilja flytta till ett billigare småhus. Detta resonemang finner dessutom bra stöd då Simrishamns kommun har en medelålder som är en bit över genomsnittet. Vidare tror man sig kunna locka tillbaka ungdomar just genom ett ökat utbud av friliggande villor. För tillfället finns det ett stort utbud av tomter där exploatering av olika former av bostäder är möjlig. Problemet är dock att områdena oftast inte är sammanhängande, varför en mer omfattande etablering av bostäder sällan kan genomföras. I Baskemölla, som är lokaliserat ett fåtal kilometer norr om Simrishamn, finns det dock ett område som är stort nog. Området finns utmärkt i Figur 5 nedan. 16

17 Figur 5. Baskemölla, bäst lämpade området i Simrishamn Kommun Val av placering för billigt småhus Det slutliga valet står mellan området väster om Näsby i Kristianstad kommun och Baskemölla i Simrishamn kommun. Skillnaden i erhållna poäng i den viktade jämförelsematrisen är inte så stor, endast 8 poäng skiljer till Kristianstads fördel. Detta gör att denna faktor inte får någon nämnvärd betydelse. Simrishamns billiga markpriser samt dess kustnära läge talar till dess fördel. Den lugna och avskilda miljön gör området tilltalande för både småbarnsfamiljer och äldre. Kristianstads fördelar är dess välutvecklade kommunikationer samt det valda områdets närhet till rekreationsområden. I Baskemölla är det dock inte långt till skogs- och naturliv, dessutom ligger planerna för Simrishamnsbanan ganska snart i tiden. Nybyggnation av billiga småhus så pass nära kusten, till de låga markpriserna som råder, är en klar fördel. Genom ovanstående analyser och tabeller har det slutgiltiga valet fallit på Baskemölla i Simrishamns kommun. 3.5 Bostadsrätt Bostadsrätt är en boendeform som oftast kräver mer kapital än hyresrätt, men inte lika mycket som om man istället skulle välja att bo i villa. Undantagsfall finns förstås i större städer, men eftersom ingen av 17

18 de aktuella kommunerna innehåller någon stad som anses vara så pass stor, så kan dessa fall ignoreras. Matrisen för bostäder är, vilket nämnts innan, mest lämpad för dyra småhus. Den har därför justerats genom att Tobins Q har avlägsnats. Vid bedömningen av lämplig placering av bostadsrättshus har även delpoängen för de kriterier som anses viktigast studerats närmare. Skatt Medelinkomst Arbetslöshet Befolkningsutveckling Summa Vikt Burlöv 4/4 3/6 1/1 5/10 21 Hässleholm 2/2 2/4 10/10 7/14 30 Höganäs 5/5 10/20 10/10 4/8 43 Höör 2/2 4/8 10/10 4/8 28 Klippan 4/4 2/4 10/10 4/8 26 Kristianstad 1/1 4/8 9/9 10/20 38 Kävlinge 10/10 10/20 10/10 6/12 52 Landskrona 3/3 ½ 5/5 7/14 24 Simrishamn 2/2 3/6 5/5 1/2 15 Åstorp 3/3 ½ 9/9 6/12 26 Ängelholm 8/8 4/8 10/10 3/6 32 Tabell 5. Viktad jämförelsematris för bostadsrätt. Höganäs och Klippan tas direkt bort som möjliga kommuner för byggnation av bostadsrättshus då det inte finns någon efterfrågan för den typen av bebyggelse. Höör, Simrishamn och Åstorp kan gallras bort då dessa kommuner har uttalad småstadsprofil och de därför inte är lämpliga samhällen att bygga 5-8- våningshus på. Samtliga av dessa kommuner har dessutom låg poängsumma. Kommun Poäng Kävlinge 52 Kristianstad 38 Ängelholm 32 Hässleholm 30 Landskrona 24 Burlöv 21 Tabell 6. Resultat efter första gallringen för bostadsrätt. Tabell 6 visar kvarstående kommuner och deras respektive poäng. Nedan har potentiella tomter i varje kommun undersökts. Kävlinge: Endast Kävlinge och Löddeköpinge är aktuella för placering av bostadsrättshuset, då de andra orterna är för små. I framtiden skulle bebyggelse på det gamla kärnkraftsområdet i Barsebäck vara möjligt, men det dröjer många år innan ett sådant projekt kan påbörjas. I Kävlinge ska fastigheten som 18

19 Scan idag ligger på att rivas för att göra plats åt en ny stadsdel, alldeles intill stationen. Detta är en möjlig plats för lite högre bebyggelse. Kristianstad: Flertalet områden finns i centrala delarna av staden. Ängelholm: Ängelholms stad är den orten som skulle kunna vara aktuell för bebyggelse av bostadsrättshus. Dock finns inga centrala tomter lediga för exploatering. De tomter som finns är belägna vid havet en bit från centrum. Förutom det icke centrala läget finns risken att hög bebyggelse skulle förstöra vyn. Hässleholm: På det gamla militärområdet T4 vid infarten till staden Hässleholm vill kommunen bygga bostäder. Hade det handlat om en större och mer attraktiv stad med högre poäng i tabellen hade möjligtvis läget varit intressant, men här har det valts bort på grund av det perifera läget. Landskrona: Kommunen har tillsammans med Burlöv lägst poäng i den viktade jämförelsematrisen. I Landskrona finns två tomter där en placering av lägenheter skulle vara lämplig; Säbyholm och hamnen. I hamnen tillåts endast byggnader med 4 våningar, därför förkastas platsen. Även Säbyholm väljs bort som lämpligt placeringsalternativ då området anses ligga för långt från centrum. Burlöv: I Burlöv finns två tätorter med lediga tomter; Arlöv och Åkarp. I den sistnämnda domineras bebyggelsen av villor och området får därmed strykas. Hela Burlöv belastas därtill av en hög buller- och avgasnivå vilket gör att kommunen väljs bort som ett lämpligt alternativ. Efter undersökningen av tänkbara tomter återstår två kommuner; Kävlinge och Kristianstad. Nedan analyseras dessa två kommuner noggrannare Kävlinge kommun Anledningen till att Kävlinge hamnat i topp i tabellen är dess låga skatt och arbetslöshet, samt dess höga medelinkomst. Dessa faktorer visar på en stark köpkraft hos kommunens invånare. Som nämnts i avsnittet dyra småhus har Kävlinge goda kommunikationer. Tomten ifråga ligger intill järnvägsstationen, vilket gör att de boende i det eventuella huset har möjlighet att utnyttja detta. Trots att beslutet att riva Scanfabriken tagits så är fabriken fortfarande i bruk. Det kommer därmed att dröja flera år innan alla anställda varslats, lokalen utrymts, rivits och marken förberetts för ny bebyggelse. 19

20 Figur 6. Området vid järnvägsstationen, bäst lämpade området i Kävlinge Kommun Kristianstad kommun Kristianstad placerade sig på andra plats i tabell 6. Den höga placeringen erhölls främst tack vare den höga befolkningsutvecklingen och den låga arbetslösheten. Som invånare i Kristianstad har man ungefär 1 timme och 10 minuters pendlingsväg till Öresundsregionen. Dock är Kristianstad den största staden på Skånes östkust och i och med det områdets handelscentrum. Detta torde skapa många arbetsmöjligheter, ett antagande som ytterligare stärks av kommunens positiva pendlingsnetto och dess låga arbetslöshet. I centrala Kristianstad finns tre möjliga placeringar av bostadsrättshus på 5-8 våningar, se figur 7. Den mest lämpade anses vara det större området vid ån, dels på grund av den trevliga miljön och dels för att man där kan bygga mer ett större antal hus och på så sätt effektivisera byggandet. Området ligger dessutom nära järnvägsstationen. 20

21 Figur 7. Bäst lämpade området i Kristianstad Kommun Val av placering för bostadsrätt Som det lämpligaste placeringsalternativet för bostadsrättshuset har Kristianstad valts. Scanfastigheten i Kävlinge blir inte färdig för bebyggelse inom det närmaste året, och dessutom anses läget på tomten i Kristianstad vara bättre. Kävlinge har högre poäng än Kristianstad, men studerar man tabellen närmare finner man att detta antagligen beror på en stor andel höginkomsttagare i kommunen. De lägenheter som planeras kommer visserligen ha ganska hög standard, men kräver inte en höginkomsttagares kapital. Kristianstads höga poäng grundas bland annat på befolkningsutvecklingen och man kan därför dra slutsatsen att Kristianstad är en stad på uppgång. 21

22 4 Handelsfastigheter 4.1 Kriterier Livsmedelsbutik Placeringen av en livsmedelsbutik beror mycket på vilken slags butik det rör sig om. Stora butiker placeras med fördel nära större vägar och gärna i anslutning till ett större köpcentra, då andra större butiker inom olika affärsområden lockar dit kunder som även då kan göra sina matinköp på området. Är det en större matbutik man vill bygga bör det undersökas om det finns stora konkurrerande livsmedelsbutiker på orten, i kommunen eller i närliggande kommuner, eftersom efterfrågan på stormarknader då kan vara mättad. Rör det sig däremot om en mindre livsmedelsbutik som ska uppföras i en stad spelar det inte lika stor roll om det finns liknande affärer i andra stadsdelar. Dessa mindre butiker lever på att människor gör sina dagliga inköp där tack vare närhet och bekvämlighet. En mindre butik placeras med fördel i en stads centrala delar eller i ett stadsdelscentrum. Beroende på vilken livsmedelskedja som ska etablera sin verksamhet måste analysen av en möjlig placering anpassas. ICA är ett starkt varumärke som inte berörs nämnvärt av konkurrenter och som snarare kan stärkas av att till exempel Netto öppnar en butik i närheten. ICA och Netto kan då komplettera varandra istället för att konkurrera ut varandra. Däremot är det kanske inte optimalt att öppna Netto bredvid Lidl, då dessa butiker har liknande nisch Byggvaruhandel Vid placering av en byggvaruhandel bör man finna ett område med bra tillgänglighet och goda transportmöjligheter så att varutransporter lätt kan ta sig till och från butiken. Ett läge nära en större väg, till exempel motorväg eller riksväg, passar bra och även närhet till järnväg är positivt. Precis som för livsmedelsbutik kan det vara en fördel att byggvaruhandeln byggs i anslutning till ett köpcentrum. En annan aspekt som är viktig att beakta är konkurrens, som nämndes under förra rubriken. För en välkänd kedja är konkurrens inte ett lika stort problem som för en mindre. Det kan till och med vara en fördel, precis som i fallet med matbutiker, att ha kompletterande byggvaruhandlar bredvid varandra (I fortsättning refereras till detta som kompletteringskriteriet ). Till skillnad från livsmedelsbutiker bör man däremot studera orten samt angränsande kommuner då efterfrågan på byggvaruhandlar inte är lika stor som efter livsmedelsbutiker. Finns det många byggföretag i kommunen kan det öka lämpligheten för placering av en bygghandel. Detta möjliggör avtal mellan bygghandeln och byggföretaget som då har chansen att öka sin försäljning. 22

23 4.2 Viktad jämförelsematris för handelsfastigheter Precis som vid analysen av kommunens förutsättningar för nybyggnation av bostadsfastigheter måste man också här utesluta en av parametrarna som finns presenterade i huvudmatrisen (se bilaga 1). Den kategorin som anses mindre relevant är Tobins Q då denna investeringsteori bygger på att det är en småhusmarknad som analyseras. I denna analys används samma viktningssystem som tidigare beskrevs för bostadsfastigheter, alltså tilldelas de olika faktorerna en viktningsfaktor från 1-3. De aktuella parametrarna har viktats på följande sätt: Det totala antalet invånare har viktats högst, viktningsfaktor 3, då denna faktor är ett starkt mått på köpkraften i kommunen. Ökat antal invånare gör också att handelsektorn har större möjlighet att expandera. Istället för en direkt konkurrens mellan olika butiker kan man istället utgöra ett gott komplement till varandra. Befolkningsutvecklingen blir ett indirekt mått på huruvida en kommuns totala konsumtion ökar eller minskar. Detta får anses vara av stor vikt vid planering av etablering inom handelsektor och tilldelas därför viktningsfaktor 2. Även medelinkomsten får viktningsfaktor 2, detta då den ger god information om köpkraften hos befolkningen. Pendlingsnettot har viss inverkan på försäljningen, positivt pendlingsnetto bör generera ökad försäljning. Skattefrågan har viss inverkan på hur stor dragningskraften är för etablering hos företagen, medan arbetslösheten till viss del speglar köpkraften. Dessa parametrar är dock inte lika självklart påverkande som övriga faktorer och får därför viktningsfaktor 1. Poängsystemet som använts är detsamma som tidigare beskrevs för bostadsfastigheter. Med ovan presenterade förutsättningar fås följande tabell: Skatt Medelinkomst Arbetslöshet Totalt antal invånare Pendlingsnetto Befolkningsutveckling Vikt Summa Burlöv 4/4 3/6 1/1 1/3 10/10 5/10 34 Hässleholm 2/2 2/4 10/10 6/18 8/8 7/14 56 Höganäs 5/5 10/20 10/10 2/6 4/4 4/8 53 Höör 2/2 4/8 10/10 1/3 6/6 4/8 37 Klippan 4/4 2/4 10/10 1/3 7/7 4/8 46 Kristianstad 1/1 4/8 9/9 10/30 10/10 10/20 78 Kävlinge 10/10 10/20 10/10 3/9 1/1 6/12 62 Landskrona 3/3 1/2 5/5 5/15 7/7 7/14 46 Simrishamn 2/2 3/6 5/5 1/3 8/8 1/2 26 Åstorp 3/3 1/2 9/9 1/3 8/8 6/12 36 Ängelholm 8/8 4/8 10/10 4/16 5/5 3/6 53 Tabell 7. Viktad jämförelsematris för handelsfastigheter 23

24 Av tabellen fås följande resultat: Kommun Poäng Kristianstad 78 Kävlinge 62 Hässleholm 56 Höganäs 53 Ängelholm 53 Klippan 46 Landskrona 46 Höör 37 Åstorp 36 Burlöv 34 Simrishamn 26 Tabell 8. Resultatet av jämförelsematrisen. Resultatet ger en indikation på de olika kommunernas möjligheter för exploatering inom handelssektorn. Då detta endast är den fakta som kan redovisas i siffror måste också ett ytterligare resonemang föras där bland annat konkurrensen tas i beaktning. 4.3 Byggvaruhandel För etableringen av byggvaruhandel har följande kommuner valts bort vid en första gallring: Kävlinge, Höör och Hässleholm kommun på grund av att marknaden är mättad. Höganäs kommun tillåter inte nyetablering av byggvaruhandel. Klippan faller bort för de har endast 3000 kvadratmeter för exploatering och uppfyller således inte kravet på 4000 kvadratmeter. Efter att den första gallringen är genomförd återstår följande kommuner (se tabell 9). Kommun Placering Kristianstad 78 Ängelholm 49 Landskrona 46 Åstorp 37 Burlöv 34 Simrishamn 26 Tabell 9. Resultat efter första gallringen för byggvaruhandel. 24

25 Nästa steg i urvalsprocessen är att bedöma om respektive kommuns tomter har en god geografisk placering i anslutning till en större väg. Även närhet till järnväg vägs in. Resultatet av bedömningen är att alla kommuner uppfyller dessa krav. En viss reservation bör läggas in för Simrishamn kommun som ej har en motorväg i sin närhet, utan endast en landsväg; väg 11. Dessutom har kommunen en liten befolkning med en låg medelinkomst och det är även den enda kommunen i jämförelsen som har en minskande befolkning. Dessa aspekter gör att Simrishamn faller bort från den fortsatta bedömningen. Simrishamns mindre gynnsamma förutsättningar åskådliggörs även i tabellplaceringen där kommunen har endast 26 poäng. För Burlövs kommun talar faktorerna hög arbetslöshet och liten befolkning mot en etablering av byggvaruhandel. På samma sätt som för Simrishamn tydliggörs detta i placeringen på 34 poäng. Åstorp Kommun har en placering på 37 poäng, där återstående kommuner har en placering på minst 10 poäng över Åstorp. Den låga tabellplaceringen kommer främst av kommunen har en av de lägsta medelinkomsterna och minsta befolkningarna. Ytterligare en anledning till att Åstorp Kommun ogillas är att där finns konkurrens från Bauhaus, som ligger i Hyllingeområdet. Med tanke på att Åstorp har en så liten befolkning finns inget underlag för två byggvaruhandlar. Det är ej heller gångbart att tillämpa kompletteringskriteriet som nämnts i kriterierna för placering av bygghandel. Enligt denna tanke kan möjligen en ytterligare byggvaruhandel komplettera Bauhaus. Detta kan ej appliceras på denna situation då det inte finns en tillräckligt stor potentiell kundkrets i området. Därmed gallras även Åstorp Kommun bort. Efter den andra gallringen återstår Kristianstad (78 poäng), Ängelholm (49 poäng) och Landskrona (46 poäng). Dessa kommuner analyseras nedan separat. Slutgiltigt vägs de olika aspekterna in till en samlad rekommendation om var en byggvaruhandel lämpligen bör placeras Kristianstad kommun Kristianstad Kommun är placerat i nordöstra Skåne, som ett alternativ till Öresundsregionen. Kristianstads stadskärna utgör det enda större handelscentrumet på östkusten. Den största bidragande orsaken till kommunens höga placering (78 poäng) är den stora befolkningen. Kommunen har det senaste året haft den största befolkningsökningen av samtliga av kommunerna som ingår i jämförelsen, dessutom har kommunen ett starkt pendlingsnetto. I Kristianstad finns två möjliga tomter för placering av en byggvaruhandel, en vid Härlöv och en i västra Hammarslund. Hammerslund ligger i direkt anslutning till E22:an och området ligger även i närhet till Kristianstads centrum, se figur 8. 25

26 Härlöv å andra sidan ligger en bit ifrån centrum, vid väg 21 mot Hässleholm, cirka en kilometer ifrån E22:an. Vad som talar till Härlövs fördel är att här finns ett etablerat handelscentrum, med byggvaruhandeln Cheapy Byggvaror. Med avseende på detta finns en god möjlighet att attrahera kunder som väljer att komplettera sina bygginköp i en konkurrerande butik som riktar sig mot ett annat inköpsbehov. Här kan man med andra ord använda sig av kompletteringskriteriet som redogjordes för under kriterier för handelsfastigheter. Denna omständighet gör att området vid Härlöv blir väldigt intressant och därför är det bäst lämpade området för etablering i Kristianstads Kommun. Figur 8. Området Härlöv i Kristianstads Kommun Ängelholms kommun Ängelholms Kommun har invånare och ligger i nordvästra Skåne. Den goda tabellplaceringen beror på att kommunen inte är direkt svag inom något område, samtidigt har man inte heller placerat sig i toppskiktet inom särskilt många områden. En svaghet är dock att befolkningsökningen har varit låg. Något som däremot gör en etablering intressantare är den låga skattesatsen på 29,43 procent. Det finns två aktuella tomtmarker för etablering av näringsverksamhet i Ängelholmsområdet; ett norr om Strövelstorp och ett i sydvästra Munka-Ljungby. Tomtmarken i Munka-Ljungby är inte aktuell då 26

27 området ligger alltför långt ifrån en större trafikled. Området norr om Strövelstorp är mer intressant. Detta område ligger utmed E6. Vad som talar emot detta område är att konkurrenter har en god placering nära Ängelholms stads utkant, också i anslutning till E6/E20 (se figur 9). Varalöv ligger alltför långt ifrån Helsingborg, för att ha denna kommuns behov av bygghandlar i åtanke. Trots detta är Varalöv, enligt resonemanget ovan, det bäst lämpade området i Ängelholms kommun på grund av närheten till E6. Figur 9. Området Varalöv i Ängelholm Kommun Landskrona kommun Landskrona ligger utmed E6:an mellan Helsingborg och Malmö. Invånarantalet uppgår till Kommunen har en längre tid haft ett dåligt rykte som oattraktiv, dock sker nu möjligen en förändring. Något som pekar mot detta är det danska logistikföretaget DSV:s planerade etablering. Bolaget väntas ge Landskrona cirka 1000 nya arbetstillfällen. Mark har förvärvats och arbetet planeras börja någon gång under hösten Anledning till den höga tabellplaceringen, strax efter Ängelholm, är den goda befolkningsutvecklingen och den stora befolkningen. Vad som har belastat Landskrona i tabellen är svaga siffror på medelinkomst, skatt och arbetslöshet. 27

28 Möjliga tomter för etablering av byggvaruhandel i Landskrona är Säbyholm och området i närhet till Landskronas station. Området vid Säbyholm är alltför långt ifrån E6/E20 och kan inte heller på något annat sätt anses vara en strategisk plats för etablering. Vid stationsområdet finns bygghandeln Jem och Fix. Detta gör dock inte området mindre intressant utan möjliggör att kompletteringskriteriet kan tillämpas. Samtidigt bör man ha i åtanke att även byggvaruhandeln Woody är placerad i närhet till stationen, vilket gör att en etablering är tveksam. Detta till trots är området vid stationen det bäst lämpade i Landskrona Kommun (se figur 10). Figur 10. Området vid Landskrona station i Landskrona Kommun Val av placering för byggvaruhandel Det finns faktorer som talar för att Landskrona i framtiden skulle kunna vara ett alternativ för en etablering. I dagsläget är det dock inte aktuellt att placera en byggvaruhandel i kommunen. I Ängelholm finns välplacerade konkurrerande byggvaruhandlar utmed motortrafikleden E6 och en etablering rekommenderas därför ej. Kristianstad har däremot goda förutsättningar med en högst positiv konjunktur och ett högt nettopendlande, närmare förutsättningar beskrivs ovan. Efter ett sammanvägt beslut rekommenderas Kristianstad Kommun och tomten vid Härlöv som bäst lämpad för etablering av byggvaruhandel. 4.4 Livsmedel För etableringen av livsmedelsbutik har följande kommuner valts bort vid en första gallring: Burlöv, Simrishamn, Höör och Kävlinge kommun då efterfrågan saknas Höganäs kommun för att det saknas mark för att uppföra livsmedelsbutik Klippan som inte vill ha ökad konkurrens som kan slå ut småbutiker i staden 28

29 Efter en första gallring återstår följande kommuner: Kommun Poäng Kristianstad 78 Hässleholm 56 Ängelholm 49 Landskrona 46 Åstorp 36 Tabell 10. Resultat efter första gallringen för livsmedelsaffär. I det andra steget har fokus lagts på utvärdering av de aktuella tomterna i respektive kommun, detta resulterar i att Ängelholms kommun och Åstorps kommun gallras bort. Ängelholms kommun har två tomter som lämpar sig för en etablering av livsmedelsaffär, dock är den ena belägen långt ifrån någon större väg varför den också valts bort. Den andra tomten är belägen vid E6:an, dock finns där i dagsläget ett flertal stora livsmedelskedjor som redan har etablerat sig. Åstorps kommun erbjuder tomtmark i södra delen av Hyllinge som varken är belägen vid en större väg eller vid ett bostadsområde. Detta tillsammans med att Åstorp har den lägsta poängsumman gör att kommunen anses olämplig. Kvar blir Kristianstads kommun (78 poäng), Hässleholms kommun (56 poäng) och Landskrona kommun (46 poäng). Nedan analyseras dessa kommuner separat, därefter förs ett kortare resonemang varefter det bäst lämpade alternativet presenteras Kristianstad kommun Kristianstad har den högsta placeringen på poängskalan (78 poäng). Anledningen till detta är, som nämnts tidigare, främst att invånarantalet, befolkningsökningen och pendlingsnettot har höga värden samt att arbetslösheten är låg. De tomter som är aktuella för nyetablering av en livsmedelsaffär är samma som tidigare presenterades för byggvaruhandeln.en är belägen i Härlöv vid väg 21, cirka en kilometer från E22:an. Den andra finns i västra Hammarslund, mot Kristianstads centrum, också den vid E22:an. Av de två tomterna är den i Härlöv att föredra då den ligger vid den västra infarten till staden och sammanstrålar med både väg 21 och väg 19. Eftersom Kristianstad är att betrakta som östra Skånes handelscentrum finns det många goda skäl till att vilja etablera sig här. Kommunen har även ett högt invånarantal som dessutom ökar stadigt, detta gör kommunen mindre konkurrenskänslig. Den befintliga konkurrensen för en framtida etablering i Kristianstad består främst av Willy s och Lidl som båda ligger cirka en kilometer från Härlöv i östlig riktning. Även ICA Maxi finns ytterligare en kilometer därifrån. Ovan nämnda butiker är placerade nära E22:an mellan Härlöv och Hammarslund. 29

30 Figur 11. Området Härlöv i Kristianstad Kommun Hässleholms kommun Hässleholms kommun ligger i norra Skåne och är till ytan den största kommunen. På poängskalan ligger kommunen på andra plats, drygt 20 poäng efter Kristianstads kommun. Det som höjer Hässleholms poängsumma är främst att invånarantal, pendlingsnetto och befolkningsutvecklingen har höga värden samt att man har en låg arbetslöshet. Det som är negativt för kommunen i den viktade jämförelsematrisen är relativt låg medelinkomst och hög skatt. Den aktuella tomten kallas för T4-området och ligger i nordvästra delen av Hässleholms stad, strax norr om där väg 117 och väg 24 möts. Tomten ligger vid norra infarten till Hässleholm. Konkurrensen i området utgörs främst av ett Netto, beläget cirka 500 meter bort i sydöstlig riktning, samt av ett ICA Kvantum som finns vid södra infarten ungefär en kilometer från den aktuella tomten. 30

31 Figur 12. Området vid norra infarten i Hässleholms kommun Landskrona kommun Landskrona kommun är belägen på Skånes västkust och är till ytan förhållandevis liten jämfört med de andra två kommunerna. Av de tre återstående kommunerna är Landskrona den lägsta placeringen med 46 poäng. I kommunen finns det fyra tomter som är lämpliga för etablering av livsmedelbutik. Den första ligger i norra delen av Landskrona söder om Säbyholm, cirka två kilometer från E6:an. Den andra ligger söder om Norrestad vid järnvägsstationen, ungefär en och en halv kilometer från E6:an. Tredje tomten är belägen vid Örja där E6:an korsar väg 17. Den fjärde återfinns i industriområdet i Landskronans hamn, ut mot Varvsudden. Vid en jämförelse mellan de olika tomterna anses det tredje alternativet som det bäst lämpade då detta både ligger vid en större väg och området saknar dessutom konkurrens från andra livsmedelsaffärer. Dock måste hänsyn tas till Center Syd som också är beläget längst med E6:an, cirka femton minuters färdväg därifrån. 31

32 Figur 13. Det aktuella området I Landskrona kommun Val av placering för livsmedelbutik Med ovanstående analyser och resonemang som grund skall det bäst lämpade området för etablering av livsmedelsbutik väljas ut. Först kan man snabbt konstatera att området vid Örja, Landskrona kommun, inte är ett lika fullgott alternativ som de övriga. Dess närhet till Center Syd och den förhållandevis låga poängsumman är motivering nog. Kvar är Hässleholms kommun och Kristianstads kommun. Båda tomterna, som är utvalda för respektive kommun, ligger geografiskt sett bra till vid infarter. I Kristianstads kommun är konkurrensen utbredd och de befintliga livsmedelsaffärernas olika inriktningar medför en hög konkurrens oavsett vilken typ av livsmedelaffärs som skall etableras. I Hässleholm finns det betydligt färre etablerade livsmedelbutiker, både i närområdet och i staden som stort, och är därför ett bättre alternativ sett till konkurrenssituationen. Den direkta konkurrensen i området runt tomten utgörs av Netto, så en affär med ett annat affärskoncept är att rekommendera. Skillnaden i erhållna poäng från den viktade jämförelsematrisen, dryga 20 poäng, får anses vara förhållandevis stor. Detta faktum anses dock inte väga lika tungt som de tidigare nämnda skillnaderna i kommunernas konkurrenssituation. Med detta sagt har det slutliga valet fallit på T4-området i Hässleholms kommun. 32

33 5 Felkällor Den främsta felkällan för detta projekt är att informationen hämtats från de olika gruppernas kommunanalyser. Därmed är informationen som ligger till grund för detta projekt inte förstahandsfakta och gruppen kan således inte garantera att alla uppgifter i arbetet är korrekta. Att informationen har bearbetats flera gånger innebär att risken för felfortplantning ökar. En annan viktig potentiell felkälla är att samtliga markpriser har för kommunerna bedömts vara lika, detta på grund av att fullständig information saknas inom detta område. Om informationen hade funnits att tillgå skulle markpriserna ha ingått i huvudmatrisen och där fått en relativt hög viktning. Avrundningar i huvudmatrisen var även nödvändiga och detta kunde påverka poängen, dock bör det påpekas att denna felkälla är relativt liten. 33