Utan mark inga bostäder

Transkript

1 Utan mark inga bostäder Så ökar vi bostadsbyggandet genom nya krav på kommunerna Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, Sollentuna Johan Berndes väg

2 2 (19) Innehåll Sammanfattning Bakgrund... 4 Bostadsbyggandet... 4 Bostadsbyggande befolkningsökning i storstadsregionerna Byggpriser och prisutvecklingen för småhus i storstadsregionerna Varför byggs det så litet?... 8 Hyressättningssystemet... 9 Flyttskatter... 9 Ekonomiska och politiska drivkrafter på kommunal nivå Rättssäkerhetens pris en längre process Public choice lokala opinioner Det kommunala utjämningssystemet Vill kommunpolitikerna påverka befolkningssammansättningen? Fakta och analys om kommunernas planeringsvilja Tomtenkät Boverkets bostadsmarknadsenkät Tobins q Slutsats Förslag Reformera bostadsförsörjningslagen Vad kostar det att bryta mot kravet? Omsättningskrav Vad kostar det att inte klara omsättningskravet?... 18

3 3 (19) Sammanfattning Villaägarnas Riksförbund har liksom andra intressenter inom bostadspolitiken noterat att det trots en hög prisnivå byggs alldeles för få bostäder. Därför föreslår Villaägarnas Riksförbund i denna rapport att det kvantitativa ansvaret för bostadsplaneringen lyfts från kommunerna till staten, genom att den kommunala bostadsförsörjningslagen ersätts med en tvingande lagstiftning för bostadsplanering. Rätt utformad leder reformen till kraftigt förbättrade förutsättningar för småhusbyggande, med ett årligt mål om närmare småhus per år. Siffran bygger på det som i genomsnitt byggts sedan 1990 samt de nya krav som vårt förslag till lagstiftning skulle innebära. Förslaget går ut på att ålägga kommunerna att alltid ha 5% detaljplanerad mark för bostadsbyggande. Dessutom ska kommunerna vara ålagda att omsätta ett visst antal tomter. Detta omsättningskrav är hårdare i storstadsregionerna I rapporten konstateras att det svenska bostadsbyggandet legat strukturellt lågt sedan mitten av 1990-talet. Detta kan bara delvis förklaras av konjunkturella faktorer och den oro som skapas av den pågående skuldkrisen i Europa. En orsak till det låga byggandet är bristen på byggbar markplanfrågor måste styras av demokratiskt valda företrädare, men kommunen är fel nivå att bestämma ambitionen, eftersom kommunpolitiker av olika skäl inte alltid har starka incitament för bostadsplanering. Förslaget är noggrant kalibrerat utifrån regionala förutsättningar och lokal efterfrågan på bostäder. Kraven är hårdare på kommuner där bostadsmarknaden präglas av hög efterfrågan på bostäder, och lägre för kommuner där efterfrågan på bostäder är låg. Den bristfälliga svenska bostadsmarknaden har medfört ett högt pris genom bostadslöshet för ungdomar och hushåll som nyligen bosatt sig i Sverige. Den har medfört att unga och barnfamiljer tvingats skuldsätta sig hårt för att överhuvudtaget kunna få en bostad. Problemen är flera vilket vi kort berör. Men nu tar vi ett ordentligt tag om en fråga bristen på byggbar mark!

4 (19) 1. Bakgrund Bostadsbyggandet I Sverige har bostadsbyggandet varit lågt sedan början av 1990-talet. Som framgår av diagram 1 har byggandet av småhus sjunkit även de senaste åren eller rättare sagt, aldrig hämtat sig efter finanskrisen som utbröt på allvar i september För närvarande byggs det ca bostäder per år. Diagram 1. Färdigställda bostäder i småhus och flerbostadshus (SCB) Flerbostadshus Småhus Är då bostäder per år mycket eller otillräckligt? Boverket har konstaterat ett uppdämt underskott av bostäder. Detta och den framtida befolkningsutvecklingen kräver betydligt högre takt i nyproduktionen än dagens. Boverket har i två olika modeller försökt beräkna hur många nya bostäder som behöver byggas för att möta både den nuvarande bristen och den kommande efterfrågan under en femårsperiod. Den ena modellens resultat är att det behövs nya bostäder i de delar av landet med brist, medan 3000 bostäder behöver rivas i de delar av landet där det finns ett bostadsöverskott. I den andra modellen blir resultatet att det skulle behöva byggas bostäder i bristregioner, och tas bort 2000 bostäder i överskottsregioner. Skillnaden mellan resultatet i modellerna beror på att man i den ena modellen använt alla förklaringsvariabler, medan man i den andra exkluderat faktorprisindex och konsumentprisindex. Skillnaden blir att huspriser påverkas starkare av en befolkningsökning i modell 1 än i modell 2. Boverket understryker att resultaten ska tolkas med försiktighet.

5 5 (19) Icke desto mindre är skillnaden mellan den nuvarande produktionstakten och den som Boverket beskriver som nödvändig för att nå balans på bostadsmarknaden mycket stor. Byggandet behöver öka radikalt oavsett modell. 1 Det låga bostadsbyggandet är själva roten till bostadsmarknadens problem. Alla grupper drabbas i någon mening. Värst är det för unga hushåll som försöker etablera sig på en väsentligen stängd bostadsmarknad. Årslånga hyresrättsköer och mycket höga bostadsrätts- och småhuspriser driver upp hushållens skuldsättning. Att bostadsbyggandet för närvarande är lågt kan delvis förklaras av stark oro i omvärlden till följd av den europeiska skuldkrisen. Men samtidigt har hushållens disponibelinkomster ökat under en följd av år, och bostadspriserna ligger alltjämt högt. Mot bakgrund av den demografiska situation som råder i Sverige och som är högst förutsägbar i en lång tidshorisont, borde det på en fungerande marknad vara lönsamt att bygga nya bostäder. Bostadsbyggandet på nationell nivå berättar dock bara en liten och möjligen mindre intressant historia om svensk bostadsmarknad. I själva verket är utvecklingen på regional och lokal nivå mer intressant och oroväckande vilket vi återkommer till längre fram. Bostadsbyggande befolkningsökning i storstadsregionerna Som tidigare konstaterats har bostadsbyggandet varit lågt i Sverige de senaste 15 åren. Alla prognoser tyder på att det även framöver kommer att understiga behovet. Underskotten blir än mer alarmerande när hänsyn också tas till regionala behov. I storstadsregionerna har bostadsbyggandet varit lågt medan det dessutom pågått en kraftig befolkningsökning. Det har lett till att priserna på ägda bostäder stigit kraftigt och köerna till hyrda bostäder blivit mycket långa. Diagram 3. Befolkningstillväxt, bostadsbyggande (3 storstadskommunderna, 38 förortskommuner enl. SKL def.) 1 Boverket, Bostadsbrist ur ett marknadsperspektiv nov 2012

6 6 (19) Folkökning (antal pers) Som framgår av Diagram 3 har det byggts ungefär bostäder per år sedan 1990 i Stockholm, Göteborg, Malmö samt de av SKL definierade 38 förortskommunerna till dessa. Samtidigt har befolkningstillväxten genom inflyttning och födelseöverskott nästan aldrig understigit invånare. Sedan 2005 har tillväxten varit minst invånare tidvis över medan antalet nya bostäder aldrig ökat med mer än Mellan 1990 och 2011 ökade befolkningen i dessa kommuner med totalt personer. Antalet nya bostäder var under samma period endast För de nytillkomna tillkom alltså 0,32 nya bostäder per invånare under perioden. Särskilt utvecklingen från början av 00-talet är dramatisk och förklarar varför bostadspriserna stigit så kraftigt under perioden i storstadsregionerna. Det är bostadsbristen som tvingat upp priserna. Stigande disponibelinkomster och gynnsamma marknadsräntor har gjort prisökningen möjlig. Byggpriser och prisutvecklingen för småhus i storstadsregionerna Bostadsbristen har fått ett kraftigt genomslag i prisutvecklingen för ägda bostäder och i långa hyresköer på hyresmarknaden i framförallt storstadsregionerna. I diagram 4 visas att de genomsnittliga överlåtelsepriserna för småhus i storstadsregionerna har stigit krafttigt, som ett resultat av bostadsbristen som framgick i diagram 3. Samtidigt har både produktionskostnaden (byggkostnaden) för nya småhus och priset för den mark som krävs för att bygga småhuset stigit.

7 (19) Prisstegringen på mark följer samma logik som den för bostäder; hög efterfrågan och lågt utbud driver priserna uppåt. Att nyproduktionskostnaden följer med denna trend visar att det är fråga om alternativprissättning. Nya hus säljs inte till produktionspris, utan till priset för ett alternativt befintligt hus. Det visar att konkurrensen på byggmarknaden är svag. Prisökningen på marken är mer påtaglig i alla tre storstadsregionerna än vad prisökningen är för befintliga småhus och för byggkostnaden. Detta sistnämnda faktum talar för att det vid sidan av diverse andra problem på bostadsmarknaden tycks finnas en brist på byggbar mark för småhus. Ett problem som denna rapport senare föreslår en lösning till. Diagram 4a-c. Genomsnittliga överlåtelsepriser småhus, markkostnad gruppbyggda småhus, byggnadskostnad gruppbyggda småhus (mark på sekundäraxeln) (SCB) 4a. Stor-Stockholm(kr) Stor-Stockholm byggn Stor-Stockholm köpeskilling Stor-Stockholm mark

8 (19) 4b. Stor-Göteborg(kr) Stor-Göteborg byggn Stor-Göteborg köpeskilling Stor-Göteborg mark c. Stor-Malmö (kr) Stor-Malmö byggn Stor-Malmö köpeskilling Varför byggs det så litet? Ett så omfattande och grundläggande problem som lågt bostadsbyggande har sällan en enda orsak eller förklaring. Det finns flera faktorer som i olika utsträckning leder till lågt bostadsbyggande.

9 9 (19) Hyressättningssystemet Prissättningen på den svenska bostadshyresmarknaden är kraftigt reglerad genom den lagstadgade förhandlingsordningen som ska syfta till att fastställa bruksvärdet för hyresbostäder. När tvist uppstår mellan parterna kan man gå till domstol (hyresnämnden) och få saken prövad. Systemet leder av allt att döma till att hushållens betaljningsvilja inte får genomslag i hyresbeståndet och över tid också till att nyproduktionen av hyresbostäder minskar. Även om nyproduktionshyror tillåter en högre prissättning är det en alltför hög risk att investera i hyresrätter, när de hushåll som flyttar in helst flyttar till en billigare hyresrätt i närheten. På grund av detta är rörligheten låg på den delen av bostadsbeståndet (hyrda bostäder) som i teorin borde ha högst rörlighet. Den som har ett hyreskontrakt i Stockholm eller någon av de andra storstäderna ger helt enkelt inte upp det kontraktet. Nytillkomna hushåll är därför hänvisade till att köpa en bostad vilket leder till ökade priser på ägda bostäder. Efterhand pressas priserna uppåt alltmer, vilket i sin tur möjliggör för byggbolag att förbättra sina marginaler. Så har skett i Sverige sedan slutet av 1990-talet, som framgår i tidigare avsnitt. Prisökningarna har varit möjliga tack vare stigande disponibelinkomster, ett lågt ränteläge och generös kreditgivning från bolåneinstituten. Hyressättningssystemet drabbar därför inte bara hyresbostadsmarknaden negativt, utan indirekt hela den svenska bostadsmarknaden. Flyttskatter Villaägarnas Riksförbund anser liksom många andra att hög boendebeskattning är ett probem för rörligheten på bostadsmarknaden. Särskilt hårt slår de svenska boendeskatterna på småhus. I storstäderna går en vanlig boendekarriär ut på att i unga år äga en bostadsrätt, för att senare bilda familj och flytta till småhus. Åtminstone är det vad många önskar. Ett visst överskott från försäljningen av bostadsrätten går till en insats för småhuset. Men på grund av att kapitalvinstsskatten för privatbostäder är hela 22% i Sverige försvinner en ansenlig del av vinsten. Den som väljer att skjuta upp vinsten får betala en så kallad uppskovsränta som effektivt motsvarar över 3 procents bankränta. Därutöver möter ett hushåll som köper ett småhus en stämpelskatt. Ett hushåll som köper en villa för 4 miljoner, och som tar ut nya lån på 3 miljoner, betalar kronor. Om huset är nytt betalar hushållet stämpelskatt endast för marken, men istället full moms på byggkostnaden. Stämpelskatterna, kapitalvinstsskatten och den tillhörande uppskovsräntan tillsammans med det av Finansinspektionen införda bolånetaket på 15% av köpeskillingen medför att klart färre hushåll än tidigare kan köpa ett småhus eller vara byggherre för ett nytt.

10 10 (19) När antalet bostäder som tillförs marknaden genom nyproduktion blir färre, stiger priserna på de befintliga bostäderna och den onda cirkeln med stigande byggpriser förstärks. Om den utvecklingen kunde brytas och fler småhus produceras, så skulle läget förbättras i alla delar av bostadsmarknaden. Hushåll som flyttar in i ett nytt småhus skapar nämligen en lång så kallad flyttkedja, som ger flera andra hushåll möjlighet att få ett annat boende som passar dem bättre. Lägre flyttskatter skulle således öka rörligheten och nyproduktionen på den svenska bostadsmarknaden. Villaägarna kommer att presentera mer ingående analyser kring detta framöver. Även äldre småhusägare är mindre rörliga pga. flyttskatterna. Många har köpt sina småhus till nominellt låga belopp för år sedan vilket innebär hög kapitalvinstsskatt i det fall man säljer sin bostad. Skattekilen som uppstår är så påtaglig att många äldre småhusägare väljer att bo kvar i en bostad som ofta är större än behovet. Ekonomiska och politiska drivkrafter på kommunal nivå På komunal nivå kan Plan- och byggprocessen, det kommunala planmonopolet, utjämningssystemet och risken för förändringar i väljarkåren påverka byggandet. RÄTTSSÄKERHETENS PRIS EN LÄNGRE PROCESS En vanligt förekommande förklaring till det låga bostadsbyggandet i Sverige är att vi har en internationellt sett lång och förhållandevis komplicerad plan- och byggprocess. Rätten att överklaga garanterar en rättssäker process, men kan också förlänga exploateringsprocessen och göra den mer oförutsägbar. Den som vill exploatera byggbar mark måste därför vara finansiellt uthållig. Detta styr mot en marknad med få, stora aktörer, som till följd av svag konkurrens kommer att kunna hålla höga marginaler. En snabbare plan- och byggprocess skulle kunna sänka trösklarna för inträde på byggmarknaden och förbättra konkurrensen, men kan naturligtvis inte drivas igenom till priset av försämrad rättssäkerhet. PUBLIC CHOICE LOKALA OPINIONER Enligt public choice-teori tenderar politiker som söker att maximera sin egen nytta att röstmaximera genom att anta de åsikter man bedömer ligger väljarna närmast. I Sverige råder så kallat kommunalt planmonopol, vilket innebär att det är kommunerna som initerar och genomför planprocesser. Det kommunalpolitiska inflytandet över planprocessen är i det närmaste totalt. Det gör att den lokala opinionens uppfattning om bostadsplanering får starkt genomslag i planprocessen och att denna blir styrande för planarbetet, snarare än det faktiskta samhällsbehovet av byggbar mark.

11 11 (19) DET KOMMUNALA UTJÄMNINGSSYSTEMET Möjligen skulle kommunledningarna ha incitament för ökad bostadsplanering av ekonomiska skäl. Ökad inflyttning kan ge ökade skatteintäker och därmed bättre kommunal ekonomi. Dessvärre är sådana incitament svaga för svenska kommunpolitiker. Inflyttning leder visserligen till ökade inkomster, men också till ökade kostnader. Inflyttning av hushåll med hög skattekraft 2 ger inte heller nämnvärt betalt, eftersom kommuner med hög skattekraft betalar pengar via staten till kommuner med låg skattekraft. Kommuner med låg skattekraft får bidrag upp till 95% av målet på 115% skattekraft. 3 Det gör att marginalnyttan av att öka sin skattekraft även för fattiga kommuner är relativt låg. Kommuner med skattekraft över 115% av medelskattekraften betalar 80% av sitt överskott till utjämningssystemet dvs. kommuner med lägre skattekraft. Utjämningssystemet gör alltså att incitamenten för planering för bostadsbyggande som leder till inflyttning i grunden är svaga. VILL KOMMUNPOLITIKERNA PÅVERKA BEFOLKNINGSSAMMANSÄTTNINGEN? Slutligen kan det inte uteslutas att kommunpolitiker, som kan antas ha ett inresse av att vinna nästa val, har ett personligt eller partipolitiskt intresse av att påverka planprocessen och därmed inflyttningen till kommunen och befolkningssammansättningen. Ett politiskt parti som har god kännedom om befolkningen i kommunen kan känna till att stödet för partiet är svagare bland boende i upplåtelseform A. Om det partiet sitter vid makten kan det därför ha ett egenintresse av att påverka planprocessen så att det inte byggs nya bostäder av upplåtelseform A. Ett konkurrerande oppositionsparti kanske har starkare stöd bland boende i upplåtelseform A, men svagare i upplåtelseform B. Därför arbetar de i motsatt riktning, och lyckas blockera bostadsplanering för upplåtelseform B. Därmed kan resultatet i värsta fall bli att det byggs få bostäder av alla sorter. Även om ovanstående resonemang är långtgående, borde det åtminstone alltid innebära en osäkerhetsfaktor för en sittande kommunpolitisk ledning att ställas inför ökad inflyttning. Den osäkerheten kan medföra att sittande majoritet motarbetar bostadsplanering, eller åtminstone inte aktivt arbetar för den. 2 Skattekraft är ett mått på skatteunderlag per invånare och kan uttryckas i kronor per invånare eller som andel av genomsnittlig skattekraft. 3 Statliga bidrag gör att detta mål kan vara över 100 %.

12 12 (19) Fakta och analys om kommunernas planeringsvilja TOMTENKÄT Enligt en nyligen genomförd enkätundersökning av Villaägarna står tusentals svenska hushåll i kommunal tomtkö, med lång väntetid för att få en byggbar tomt som man vill köpa. I de 127 kommuner som svarat på frågan hur lång tomtkön är, står totalt hushåll i kö. I dessa kommuner såldes totalt 874 tomter till hushåll i kön under Det innebär att det i många kommuner kommer att ta åratal för ett hushåll att få en tomt i ett passande område. BOVERKETS BOSTADSMARKNADSENKÄT Villaägarna har även studerat Boverkets bostadsmarknadsenkät. Den visar att bristen på hyresrätter är stor och ökande. 242 kommuner uppger brist på hyresrätter. Samtidigt uppger endast en tredjedel av kommunerna att det råder brist på bostäder, och endast var fjärde kommun uppger att det råder brist på äganderätter dvs. småhus. Det är dessutom en minskning med 18 procent från tidigare enkät. Av detta fåtal kommuner som uppger brist på småhus är hela 45% småkommuner såtillvida att de har färre än invånare. Det finns relativt få kommuner med så få invånare i storstadsområdena. Sanningen är att kommunernas vilja inte är att planera för småhus och därför uppger man helt felaktigt att det inte råder brist på småhus i kommunen. På frågan om det behövs byggas mer bostäder (alla upplåtelseformer inkluderade) än vad som nu är planerat svarar t.ex. Salem, Sollentuna, Vaxholm, Enköping, Vellinge, Bjuv, Kävlinge, Helsingborg, Eslöv och Halmstad nej för att nämna några. När Boverket ber kommunerna beskriva sin bostadsmarknad som antingen i balans, brist eller överskott, uppger bl.a. följande kommuner att det råder balans; Sollentuna, Salem, Vaxholm, Linköping, Staffanstorp, Helsingborg, Halmstad m.fl. När Boverket frågar de kommuner som anser att bostadsbyggandet är för lågt om orsakerna till detta, är det näst mest förekommande svaret efter höga produktionskostnader paradoxalt nog att det råder brist på byggbar mark i attraktiva lägen. TOBINS Q Vinnaren av ekonomipriset till Alfred Nobels minne James Tobin introducerade 1969 en modell som värderar redan investerat kapital i ett företagoch avgör om det är lönsamt att tillföra nytt kapital till företaget. Modellen kallas Tobins q och spreds snabbt till andra tillgångsslag än aktier. På bostadsmarknaden fungerar modellen relativt väl.

13 13 (19) Teorin är att om produktionspriset för en ny bostad är lägre än priset för en befintlig bostad på samma marknad, bör det leda till att det byggs fler nya bostäder. Tobins q är lika med priset på en befintlig bostad dividerat med den totala kostnaden för att producera en helt ny. Ju högre Tobins q är desto starkare incitament att bygga. Enligt teorin går brytpunkten vid 1,0. Är Tobins q större än 1,0 är det lönsamt att bygga. Annars inte. Resultatet av Boverkets enkät kan mot bakgrund av övriga fakta om pris på befintliga småhus, nyproduktion och mark inte stämma. Detta kan konstateras om man tar del av Institutet för bostads- och urbanforsknings beräkningar av s.k. Tobins q. I 94 kommuner var Tobins q över 1, vilket innebär att det är lönsamt att bygga bostäder i dessa kommuner. Även om det är en minoritet av landets 290 kommuner är det folkrika kommuner så folkrika att de enligt WSP medför att genomsnittet i Sverige för Tobins q 2010 var 1,08. Eftersom Tobins q är ett relativt tillförlitligt mått på efterfrågan på nyproducerade bostäder, används måttet i den modell som föreslås i det sista avsnittet. SLUTSATS Vår slutsats är att kommunerna är fel instans att råda över hela bostadsplaneringen eftersom så många av dem går i otakt med efterfrågan på byggbar mark i sin egen kommun. Ett nationellt sanktionerat krav på kommunerna att planera för bostäder kan vid en första anblick framstå som en inskränkning av det kommunala självstyrelsen. Det är dock en sanning som kräver modifikation. För det första har kommunerna just vad gäller bostadsplanering visat sig oförmögna att möta de behov som uppenbarligen finns på bostadsmarknaden. Det kan därför hävdas att kommunen helt enkelt är fel demokratiskt valda nivå att fatta alla beslut kring detta. Ett nationellt krav för byggbar mark kan inte anklagas för att vara missriktad och skadlig planekonomi. Mark är per definition en monopolmarknad förknippad med dynamiska effekter och som därför lämpar sig för politisk styrning och reglering. En reglering som utövas av primärkommunerna idag på ett vis som inte är till största nytta för hela samhället. Nivån för regleringen måste därför högre så att alla samhällsekonomiska effekter beaktas, vilket inte är fallet på den kommunala nivån.

14 14 (19) 3. Förslag Reformera bostadsförsörjningslagen Villaägarnas Riksförbund anser mot bakgrund av den låga omsättningen på byggbara tomter att Bostadsförsörjningslagen antingen måste slopas och ersättas med en helt ny, eller grundligt reformeras. Under sommaren genomförde Boverket på uppdrag av regeringen en översyn av Bostadsförsörjningslagen som också utmynnade ett förslag till ny lag. Dock förefaller Boverkets förslag precis som den gamla lagen handla om en normativ lagstiftning som är till intet förpliktigande för kommunerna, utöver att man kräver att ett bostadsprogram antas av kommunfullmäktige minst en gång per mandatperiod. Villaägarnas Riksförbund anser att Riksdagen bör gå betydligt längre än så och inskränka det kommunala planmonopolet såtillvida att det bör vara ett kommunalt ansvar att alltid ha byggbar mark för små- och flerbostadshus detaljplanerad. Den detaljplanerade marken bör finnas i flera olika områden i kommunen så att olika nyproduktionsbehov ska kunna tillgodoses. Detaljplanekravet bör vara så utformat att ca. hälften av den byggbara marken är till för småhus och andra hälften för flerbostadshus. Till skillnad från nuvarande bostadsförsörjningslag och de av Boverket nu föreslagna förändringarna bör den nya lagstiftningen ha mätbara krav. Avvikelser från dessa bör medföra sanktioner. Villaägarna föreslår en lagstiftning med följande inslag: Varje kommun ska vara ålagd att ha detaljplanerad mark för bostadsbyggande som kan säljas till medborgare och företag som uppgår till 5% av bostadsbeståndet 3 år tidigare. Nationell tillsynsmyndighet för att det ställda kravet uppfylls ska vara Boverket som delegerar det regionala tillsynsarbetet till Länsstyrelserna. Länsstyrelsen ska kunna rikta vitesföreläggande mot den kommun som inte uppfyller kravet om detaljplanerad mark. Intäkter från vite ska tillfalla de kommuner i samma län som uppfyller kraven. Boverket och/eller länsstyrelsen ska kunna ge dispens från kraven om detaljplanerad mark om särskilda skäl föreligger. T.ex. brist på yta (t.ex. Sundbybergs kommun). Kommunerna bör få adekvat tid på sig från det att nya regler antas till ikraftträdande för att ge rimliga möjligheter att klara kraven.

15 15 (19) För att kommuner inte ska överprissätta tomterna eller detaljplanera i oattraktiva områden bör ett omsättningskrav införas. Exempel: Vallentuna kommun 2011 (bestånd) Detaljplanekrav 2014 (5%) Vallentuna flerbostadshus småhus VAD KOSTAR DET ATT BRYTA MOT KRAVET? Villaägarnas Riksförbund föreslår att Länsstyrelsen ska kunna utdöma vite när en kommun inte uppfyller det krav som den nya lagen ställer. Bötesbeloppet bör vara baserat på antalet invånare och hur mycket kommunen avviker från kravet. F: Folkmängd K: Detaljplanekrav (anges i procent) D: Faktiskt detaljplanerad mark (anges i procent) T: Tid som kommunen inte klarat kravet (anges i år) Beräkningen föreslås vara: F*(K-D)*50kr*T=vite I slutet av 2011 hade Vallentuna kommun drygt invånare. För enkelhets skull används denna jämna siffra i beräkningen. I exemplet antas att Länsstyrelsen finner att Vallentuna kommun under ett år endast haft 4% detaljplanerad mark av de 5% som krävs. Därför blir vite enligt följande beräkning: *(5-4)*50kr*1= 1,5 mnkr Resultatet blir att Vallentuna kommun får böta 1,5 mnkr till Länsstyrelsen för att man inte detaljplanerat tillräckligt mycket för bostäder i kommunen. Eftersom kravet utgår ifrån beståndet tre år tidigare är kravet förutsägbart och hanterbart för kommunen. Inkomster från vite ska Länsstyrelsen fördela till kommuner i länet som klarar sitt detaljplanekrav. Alternativt kan vitet tillfalla kommuner som inte bara klarar kravet, utan också överträffar det.

16 16 (19) Det högsta årliga vitesbeloppet för en kommun med Vallentunas folkmängd är 7,5 miljoner kronor. Omsättningskrav Dessvärre kan det vara otillräckligt att endast kräva att kommuner detaljplanerar för bostäder. Många kommuner vill inte växa av olika skäl. Därför finns det risk att kommunerna detaljplanerar 5% bostadsmark en gång för att sen sätta priserna till en sådan nivå att tomterna inte omsätts. Eller så detaljplanerar man i områden som inte är tillräckligt attraktiva. Därför bör den nya lagstiftningen också innehålla ett konkret omsättningskrav. Detta omsättningskrav är dock mer komplicerat att konstruera om det ska fungera på ett rimligt sätt för den enskilda kommunen. För det första bör omsättningskravet inte gälla flerbostadshus eftersom det rör särskilt stora investeringsbeslut. Omsättningskravet bör ha sin utgångspunkt i Tobins q och därutöver kopplas till var i landet kommunen ligger. Sveriges kommuner och landsting (SKL) delar in Sveriges 290 kommuner i 10 grupper enligt nedanstående tabell, som används för att bestämma omsättningskravet Kommungruppsindelning Exempel Antal Medelandel av byggandet i grupp Totalt Storstäder Stockholm 3 0,89% 2,7% Förortskommuner till storstäderna Lilla Edet 38 0,89% 33,8% Större städer Södertälje 31 0,93% 28,8% Förortskommuner till större städer Timrå 22 0,27% 6,0% Pendlingskommuner Svalöv 51 0,16% 8,4% Turism- och besöksnäringskommuner Malung-Sälen 20 0,20% 3,9% Varuproducerande kommuner Perstorp 54 0,09% 5,1% Glesbygdkommuner Torsby 20 0,04% 0,7% Kommuner i tätbefolkad region Karlsborg 35 0,24% 8,4% Kommuner i glesbefolkad region Piteå 16 0,12% 1,9% % Varje kommuns genomsnittliga andel av den årliga nyproduktionen av småhus under perioden har beräknats. I kolumn 4 anges genomsnittet för denna siffra för respektive grupp av kommuner. I kolumn 5 anges summan av kommunernas andelar. Exempelvis har alla Pendlingskommuner tillsammans stått för i snitt 8,4 % av nybyggandet sedan 1991, medan snittet för varje (i denna grupp hemmahörande) kommun är 0,16 %. Storstäderna med förorter samt andra större städer har stått för större andelar av byggandet under perioden medan glesbefolkade kommuner stått för små andelar av byggandet. Det är rimligt att utifrån dessa fakta, samt att vi känner till att dessa kommuner är och bedöms i framtiden vara tillväxtkommuner, ställa betydligt högre krav på dem än på andra.

17 17 (19) För att nå det individuella omsättningskravet för varje enskild kommun appliceras senast tillgängliga Tobins q från Alltsammans måste i sin tur ställas i relation till en central bedömning om behovet av småhus på bostadsmarknaden. Villaägarnas Riksförbund anser givet nuvarande omständigheter att det är rimligt att kräva att det omsätts minst 7000 tomter enligt vår modell. Det innebär när tomterna fördelas på de olika kommunerna efter grupperna att kravet i själva verket att det omsätts 7889 tomter. Att det satta målet överträffas beror på att ett antal kommuner kommer att bygga mer än vad modellen kräver. Kommunerna antas (i utgångsläget, utan Villaägarnas förslag) i framtiden att bygga i samma takt som de genomsnittlig gjort de senaste 20 åren. Kommun Tobins Q 2010 Medelbygg för grupp totalt krav*medel krav*tobin Medelbyggande Överskottsbyggande Framtvingade Totalt Tyresö 1,45 0,89% Huddinge 1,34 0,89% Svedala 1,12 0,89% Bollebygd 0,95 0,89% Lindesberg 0,49 0,09% Riket 1, Potentialen för byggande blir alltså efter hand större eftersom vissa kommuner bygger mer än det tomtkrav vi föreslår. I genomsnitt har det byggts 2992 fler småhus än vad vårt omsättningskrav innebär fast bara i vissa kommuner som Huddinge ovan. Andra kommuner har byggt betydligt mindre än vad Villaägarna anser rimligt mot bakgrund av efterfrågan, Tobins q etc. I dessa kommuner (Tyresö, Svedala, Bollebygd) framtvingas en omsättning av tomter enligt tabell. Totalt skulle närmare 1600 tomter behöva säljas mer än vad det byggts i genomsnitt under de senaste 20 åren. Totalt skulle det skapas förutsättningar för ett byggande på småhus om tre år vilket kan jämföras med nuvarande prognos kring ca småhus Även omsättningskravet ska vara framåtsyftande och fungera samtidigt som detaljplanekravet dvs. tre år framöver. Systemet kräver också att Boverket varje år mäter Tobins q för att kunna ställa framtida krav på kommunerna. Exempel: Tyresö kommun Tyresö tillhör gruppen Förortskommuner till storstäderna, i vilken varje kommun i snitt årligen stått för 0,89 % av småhusbyggandet. Kravet på 7000 multipliceras med denna siffra, vilket blir 63 (synbara avrundningsfel kan förekomma på grund av utelämnade värdesiffror). 63 multipliceras med Tobins q för Tyresö (1,45), vilket ger ett krav på 91. I snitt har det i Tyresö byggts 78 per år de senaste 20 åren. Modellen kommer alltså tvinga fram i snitt 13 per år.

18 18 (19) VAD KOSTAR DET ATT INTE KLARA OMSÄTTNINGSKRAVET? Liksom för detaljplanekravet bör Länsstyrelsen ytterst ha möjlighet att bevilja dispens från omsättningskravet. Det kan ske t.ex. för kommuner med liten markyta kvar för bostadsbyggande (såsom Sundbyberg), eller i fall där förtätning är olämplig på grund av att det kan anses ha alltför stor påverkan på ett bostadsområdes karaktär. Den exakta utformningen av vad som kan motivera dispens bör utredas noggrannare. Det kan vara motiverat att undanta exempelvis parker och andra grönområden inom ett befintligt bostadsområde, nationalparker, Natura 2000-områden och naturreservat från kravet, liksom bullermatteområden kring motorvägar, järnvägar och flygplatser. Omfattande flerbostadshusbyggande kan också motivera lättnader. Grundkravet bör dock gälla i normalfallet och då även vara förenat med sanktioner. För att inte privata hushåll eller byggbolag ska kunna dra nytta av att kommunen befinner sig nära sitt mål bör sanktionen bli mildare ju närmare målet kommunen kommer. För att inte skapa orimliga kommunalekonomiska effekter för en enskild kommun behöver sanktionen också vara kopplad till invånarantal så att kommunerna har rimliga och likvärdiga förutsättningar att hantera sanktionen. En variant att utforma beräkningsformeln för vitesbeloppet framgår nedan. Den exakta utformningen kan komma att kräva viss kalibrering. Modellen nedan bör alltså ses som ett utkast till modell. F: Folkmängd TK: Antal tomter som krävs OT: Antal omsatta tomter F*10 kr*(tk/ot)^2,2=vitesbelopp I slutet av 2011 hade Vallentuna kommun drygt invånare. För enkelhets skull används denna jämna siffra i beräkningen. Om omsättningskravet nationellt är som ovan 7000 faller enligt förslaget 67 tomter ut som omsättningskrav på Vallentuna. Nedanstående tabell visar hur vitesbeloppet ökar ju mindre Vallentuna omsätter. Vid 200 kr per invånare sätts ett tak vilket får till följd att vitesbeloppet aldrig kan bli mer än 6 miljoner kronor för Vallentuna. Vitesbelopp Vallentuna Omsättningskrav Antal omsatta Böter

19 19 (19) kr kr kr kr kr kr Vitesbelopp betalas till Länsstyrelsen som fördelar pengarna till kommuner som klarat eller överträffat sina omsättningskrav. Det nationella kravet sätts tre år i förtid och ger därför kommunerna rimlig tid att detaljplanera och planer försäljningar av tomter. Kravet omfattar inte enbart kommunala försäljningar av tomter utan alla omsatta tomter inom kommunens gränser.