Antagande av förslag till detaljplan för del av fastigheten Dalmasen 4 m fl i stadsdelen Blackeberg (gruppboende/studentbostäder)

Transkript

1 STADSBYGGNADSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN SID 1 (11) Handläggare: Tara Nezhadi Tfn Till Stadsbyggnadsnämnden Antagande av förslag till detaljplan för del av fastigheten Dalmasen 4 m fl i stadsdelen Blackeberg (gruppboende/studentbostäder) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden antar förslaget till detaljplan. Niklas Svensson tf. Stadsbyggnadsdirektör Martin Schröder tf. Avdelningschef Sammanfattning Stadsbyggnadskontoret har tagit fram en detaljplan som syftar till att tillåta bostäder, gruppbostad (för personer utan rörelsehinder) eller studentbostäder i övervåningen av befintlig byggnad som har använts som festlokal på del av fastigheten Dalmasen 4 i Blackeberg. Användningen handel kvarstår. För andra våningen medges även användningen bostäder. Ca 20 kvm allmän platsmark föreslås överföras till kvartersmark för att möjliggöra expansion av befintlig butikslokal mot torget. Planförslaget (med enkelt förfarande) sändes ut på samråd under 23 maj 20 juni Efter samrådet inkom Primula med begäran om ytterligare planändringar för att möjliggöra expansion av butikslokalen mot torget, då sändes planförslaget ut på samråd 2 under 28 januari 25 februari Under samråden har 32 yttranden inkommit. Länsstyrelsen och Miljöförvaltningen lämnade synpunkter om industribuller från fläktar och transporter till butiken och ansåg att Naturvårdsverkets riktlinjer för externt industribuller bör klaras för att möjliggöra föreslaget bostadsändamål. Trafikförvaltningen förordade att störningsskyddsbestämmelse om max 0,3 mm/s i bostadsrum avseende vibrationer från tunnelbanan bör klaras i de tillkommande bostäderna. Bilagor: Plankarta, planbeskrivning med bilagor (6 utredningar) och samrådsredogörelse Box 8314, Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon Fax stadsbyggnadskontoret@stockholm.se

2 SID 2 (11) Stadsmuseet framförde att utbyggnad av butikslokalen på torgytan, skulle innebära en avsevärd förvanskning av byggnaden. Den arkitektoniska finessen med det utskjutande skärmtaket över torgytan skulle gå förlorad och utbyggnaden skulle inkräkta på torgrummet. Den föreslagna q bestämmelsen i planförslaget är ej heller godtagbar då den inte skyddar byggnaden från förvanskning. Museet avstyrkte planförslaget med hänvisning till byggnadens och miljöns stora kulturhistoriska värde. Brf. Skärkarlen 6 och Tomas Lindh (finns inte på fastighetsförteckningen och har inte lämnat någon adress) är negativa till planförslaget och klagar över buller från kylfläktar, transporter/leveranser till butiken och placering av p-platser på fastighetens kvartersmark. Efter samråden genomfördes 4 utredningar gällande vibrationer från tunnelbanan och industribuller från kylfläktar och transporter till butiken och planen bearbetades utifrån inkomna synpunkter. Rapport R , gällande vibrationer från tunnelbanan visar att Trafikförvaltningens krav på maximalt 0,3 mm/s klaras med mycket god marginal. Av kontrollmätning av kylfläktar Rapport R framgår att när kylfläktarna är i drift så kan riktvärden för externt industribuller klaras utomhus på närmsta fönster på fasad mot Holbergsgatan men inte på fasad mot Wergelandsgatan vid kylfläktarna. Genom att placera allmänna utrymmen t.ex. lägenhetsförråd mot fasad mot Wergelandsgatan så kan riktvärden klaras och det blir möjligt att bygga bostadslägenheter på övriga ytor. Med anledning av att allmän platsmark tas i anspråk har fortsatt planarbete bedrivits enligt normalt förfarande, dvs. planförslaget har ställts ut för granskning under tiden 12/6 24/7. Under granskningstiden inkom 7 skrivelser. Länsstyrelsen och Trafikförvaltningen har inga kvarstående synpunkter på planförslaget. Trafikkontoret framför att föreslagna trädplanteringar på tomtmarken mot Wergelandsgatan inte får vara så voluminösa att de är siktskymmande eller utgör ett hinder för de gående. Vidare önskar trafikkontoret att befintlig torgyta söder om fastigheten som är naturmark enligt gällande plan tas in i planen och ändras till torg. Inkomna synpunkter föranleder inga ändringar av förslaget. Kontoret kan inte ändra naturmarken till torg, då den ligger utanför planområdet och planen är klar och tas upp i SBN för antagande. Stockholms stadsmuseums synpunkt kan inte tillgodoses, faktum är att huset redan är om- och tillbyggt av tidigare ägare. Kontoret har gjort en avvägning mellan de kulturhistoriska värdena och samhällsintresset av att ha en fungerande livsmedelsbutik och kommit fram till att förslaget är godtagbart. Angående synpunkter från boende som har överklagat över buller från butiken är kontorets bedömning att en fungerande livsmedelsbutik är av stor vikt för centrumets överlevnad. Butiken är en befintlig verksamhet som måste få transporter/leveranser och har ingen baksida. Kontoret anser att den befintliga livsmedels-

3 SID 3 (11) butikens leveranser inte påverkar befintlig boendemiljö i sådan mån, att det inte bör kunna accepteras i ett centrum. Butikens expansion är en begränsad åtgärd som betyder mycket för butiken men kommer att påverka leveranserna minimalt. Kontoret föreslår att förslaget till detaljplan antas. Orienteringskarta med planområdet markerat Utlåtande Syfte Planarbetet syftar till att tillåta bostäder, gruppbostad (för personer utan rörelsehinder) eller studentbostäder i övervåningen av befintlig byggnad som idag används som festlokal på del av fastigheten Dalmasen 4. Användningen handel kvarstår. För andra våningen medges även användningen bostäder. Ca 20 kvm allmän platsmark föreslås överföras till kvartersmark för att möjliggöra expansion av befintlig butikslokal mot torget. Plandata Planområdet är ca 915 kvm och omfattar del av fastigheten Dalmasen 4 med adress Blackebergsplan 2-8 i Blackeberg samt del av Grimsta 1:5. Fastigheten Dalmasen 4 ägs av Stockholms kommun och är upplåten med tomträtt till

4 SID 4 (11) AB Vitgatan som är ett dotterbolag till Primula Byggnads AB. Grimsta 1:5 ägs av Stockholms kommun. Bakgrund Primula Byggnads AB, inkom 16 november 2011 med en begäran om detaljplaneändring för del av fastigheten Dalmasen 4 med adress Blackebergsplan 2-8 i Blackeberg. På del av fastigheten finns en befintlig tvåvåningsbyggnad vid Blackebergsplan, byggd kring I bottenvåningen finns en livsmedelsbutik. På andra våningen finns en festlokal. Det är svårt att hitta hyresgäster till festlokalen och Primula Byggnads AB vill nu komplettera användningen handel med bostäder, gruppbostad (för personer utan rörelsehinder) eller studentbostäder för övervåningen. Efter samråd 1 inkom Primula Byggnads AB med begäran om ytterligare planändringar för att möjliggöra expansion av befintlig butikslokal mot torget samt överföring av ca 20 kvm allmänplatsmark till kvartersmark för att möjliggöra utbygnaden. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan I Promenadstaden - Översiktsplan för Stockholm ingår området som tät stadsbebyggelse. Det övergripande målet är att skapa förutsättningar för ökad service och bättre kommunikationer i kollektivtrafiknära lägen genom kompletteringsbebyggelse. Detaljplan Gällande stadsplan för del av Dalmasen som ligger inom aktuell plan, Pl från 1996 anger H, handel. För den del av fastigheten Dalmasen 4 som ligger utanför planområdet gäller Pl 3985 från 1952 som anger RB, handelsändamål och därmed jämförligt eller samhörigt ändamål. I våning, belägen över bottenvåning må jämväl bostäder inredas. Planen tillåter parkering på prickmarken tillhörande fastigheten. Gällande stadsplan för del av Grimsta 1:5, Pl 3973A från 1952 anger T b. Å med T b betecknat område må överbyggnad, avsedd för allmän gatutrafik anordnas över trafikområdet. Överbyggnads körbana eller torgplan skall förläggas på den höjd, som angives i stadsplanen och få anordningar ej vidtagas, som förhindra eller försvåra underliggande trafikområdes användande till avsett ändamål. Kulturhistoriskt värdefull miljö Fastigheten Dalmasen 4 med sin bebyggelse är särskilt kulturhistoriskt värdefull (grönklassad av stadsmuseum) och ingår i en kulturhistoriskt värdefull miljö. Befintligt förhållande Befintlig byggnad inom planområdet är en tvåvåningsbyggnad vid Blackebergsplan, ritad av arkitekt Curt Strehlnert och byggd kring I bottenvåningen finns livsmedelsbutik och på andra våningen en festlokal. Huset är utbyggt i etapper för att utöka livsmedelsaffärens lokalyta. Tillbyggnaderna är lägre och fönsterlösa. Hela fastigheten med sin bebyggelse är grönklassad av stadsmuseum. Byggnaden utgör en del av centrumanläggningen och är ett viktigt inslag i torgbilden.

5 TJÄNSTEUTLÅTANDE SID 5 (11) Arkitekturen är tidstypisk och bevarar delvis sin ursprungliga karaktär. Det finns en lyftanordning i form av vertikalhiss i byggnaden. Under delar av planområdet finns en bergtunnel för tunnelbanan. Snedbild med planområdet markerat Vy från Blackebergsplan, befintlig byggnad med sin blågrå fasad i puts

6 SID 6 (11) Vy från Wergelandsgatan, varuintag Entré till övervåningen från Holbergsgatan Befintlig lyftanordning Planförslag Planen bekräftar befintlig byggnad i två våningar. Användningen handel kvarstår. För andra våningen medges även användningen bostäder, gruppbostad (för personer utan rörelsehinder) eller studentbostäder. Sex lägenheter i storlek kvm,

7 SID 7 (11) en samlingslokal samt ett personalrum föreslås uppföras i befintlig festlokal. Planen tillåter tillbyggnad av bottenvåningen mot torget för att på så sätt möjliggöra expansion av butikslokalen. Butiken byggs ut mot torget med ca 46 kvm till skärmtakets linje. Av kulturhistoriska skäl bevaras det ursprungliga åttkantiga fönstret och flyttas ut till den nya fasaden. Planförslaget innebär överföring av ca 20 kvm allmän platsmark till kvartersmark för att möjliggöra butikens expansion. Av kulturhistoriska skäl säkerställs den ursprungliga byggnaden i planområdet med rivningsförbud (q) och varsamhetsbestämmelse k. För q gäller att byggnaden inte får rivas. För k gäller att byggnaden ska underhållas med för byggnaden lämpliga metoder och material. Vid ombyggnad ska hänsyn tas till husets kulturhistoriska värde. Butikens fasad mot torget efter expansion av butikslokalen Tillgänglighet Byggnaden är i två våningar. Planen ger möjlighet att bygga om ovanvåningen till bostäder. Enligt tillgänglighetskraven i PBF 3 kap. 4 behöver en bostad inte vara tillgänglig genom en hiss eller annan lyftanordning om byggnaden har färre än tre våningar. Om bostaden inte kan nås från marken, ska byggnaden dock vara projekterad på ett sådant sätt att en hiss eller annan lyftanordning kan installeras utan svårighet. Byggnaden är inte försedd med hiss utan övervåningen nås från entrén med en enloppstrappa som har bredden 1,45 meter. Den lyftanordning som är möjlig att installera är en uppfällbar trapplift i entrétrappan. En vanlig hiss får inte plats inne

8 SID 8 (11) i byggnaden eftersom den inte kan inkräkta på den underliggande butiken. Den kan inte heller placeras utanför huset, dels p g a husets placering i förhållande till gatan, dels av hänsyn till husets kulturhistoriska värde. Ett tillgänglighetsutlåtande har gjorts av en certifierad sakkunnig. (Hans Örnhall Arkitekt SAR/MSA, ). Utlåtandet visar att för en gruppbostad utan rörelsehinder eller studentbostäder kan bostäder på plan två utan hiss fungera. Bilparkering, angöring Planen medger bostäder (gruppbostad, studentbostäder). Planområdet ligger i ett bra kollektivtrafikläge, ca 40 meter från tunnelbanan. Parkeringsbehovet har beräknats enligt följande: För gruppbostad behövs 1 p-plats för personalparkering. För studentbostäder är p-talet 0,1, d v s. 1 p-plats. För vanliga bostäder 4 p-platser/6 lgh, p-tal 0,7. Inom kvartersmarken vid Wergelandsgatan som är planlagd för parkering (se gällandeplan) ska 6 p-platser anordnas var av 2 platser ska användas av de befintliga bostäderna (enligt gällande plan, 1p-plats per påbörjad 500 kvm, totalt ca 800 kvm) och 4 p-platser till aktuell detaljplan vid eventuell ombyggnad till vanliga bostäder. Gestaltning av parkering utmed Wergelandsgatan på kvartersmark som enligt gällande plan är avsedd för parkeringsuppställning av bilar. Cykelparkering Nya cykelplatser ska anordnas i källarvåningen till andra delen av fastigheten Dalmasen 4 som ligger utanför planområdet. Trädplantering Fyra nya träd planteras på kvartersmarken, vid Wergelandsgatan, där p-platser anordnas.

9 SID 9 (11) Kollektivtrafik Planområdet ligger i ett bra kollektivtrafikläge mycket nära tunnelbanan. I direkt anslutning till planområdet finns bussförbindelse. Avfallshantering Avfallshantering sker för papper och hushållsavfall i sopskåp eller i s.k. Molok på Wergelandsgatan. Befintligt grovsoprum i den del av fastigheten som ej berörs av planen avses utnyttjas. Konsekvenser Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL(2010) 4 kap 34 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktplan. Planförslaget bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. De miljöfrågor som har betydelse för projektet har studerats under planarbetet och redovisats i planbeskrivningen. Planprocessen Startpromemoria En startpromemoria behandlades av stadsbyggnadsnämnden den 28 mars Plansamråd Planförslaget (med enkelt förfarande) sändes ut på samråd under 23 maj 20 juni Efter samrådet inkom Primula med begäran om ytterligare planändringar för att möjliggöra expansion av butikslokalen mot torget, då sändes planförslaget ut på samråd 2 under 28 januari 25 februari Under samråden har 32 yttranden inkommit. Länsstyrelsen och Miljöförvaltningen lämnade synpunkter om industribuller från fläktar och transporter till butiken och ansåg att Naturvårdsverkets riktlinjer för externt industribuller bör klaras för att möjliggöra föreslaget bostadsändamål. Trafikförvaltningen förordade att störningsskyddsbestämmelse om max 0,3 mm/s i bostadsrum avseende vibrationer från tunnelbanan bör klaras i de tillkommande bostäderna.

10 SID 10 (11) Skönhetsrådet tillstyrkte planförslaget men önskar längre fram få bygglovhandlingarna avseende butikens utvidgning på remiss för att kunna följa upp att arbetet drivs vidare med nödvändig kvalitet. Stadsmuseet framförde att utbyggnad av butikslokalen på torgytan, skulle innebära en avsevärd förvanskning av byggnaden. Den arkitektoniska finessen med det utskjutande skärmtaket över torgytan skulle gå förlorad och utbyggnaden skulle inkräkta på torgrummet. Den föreslagna q bestämmelsen i planförslaget är ej heller godtagbar då den inte skyddar byggnaden från förvanskning. Museet avstyrkte planförslaget med hänvisning till byggnadens och miljöns stora kulturhistoriska värde. Brf. Skärkarlen 6 och Tomas Lindh (finns inte på fastighetsförteckningen och har inte lämnat någon adress) är negativa till planförslaget och klagar över buller från kylfläktar, transporter/leveranser till butiken och placering av p-platser på fastighetens kvartersmark. Stadsbyggnadskontorets ställningstagande efter samråden Efter samråden genomfördes 4 utredningar gällande vibrationer från tunnelbanan och industribuller från kylfläktar och transporter till butiken och planen bearbetades utifrån inkomna synpunkter. Rapport R , gällande vibrationer från tunnelbanan visar att Trafikförvaltningens krav på maximalt 0,3 mm/s klaras med mycket god marginal. Av kontrollmätning av kylfläktar Rapport R framgår att när kylfläktarna är i drift så kan riktvärden för externt industribuller klaras utomhus på närmsta fönster på fasad mot Holbergsgatan men inte på fasad mot Wergelandsgatan vid kylfläktarna. Genom att placera allmänna utrymmen t.ex. lägenhetsförråd mot fasad mot Wergelandsgatan så kan riktvärden klaras och det blir möjligt att bygga bostadslägenheter på övriga ytor. Med anledning av att allmän platsmark tas i anspråk har fortsatt planarbete bedrivits enligt normalt förfarande, dvs. planförslaget har ställts ut för granskning. Granskning Planförslaget var utställt för granskning under tiden 12/6 24/7. Under granskningstiden inkom 7 skrivelser. Länsstyrelsen och Trafikförvaltningen har inga kvarstående synpunkter. Trafikkontoret framför att parkeringen på tomtmarken på Wergelandsgatan innebär att bilar måste backa över gångbanan vilket inte är bra ur trafiksäkerhetssynpunkt. Dock är de snedställda parkeringar som föreslås en förbättring jämfört med nuläget. I dagsläget råder en oordnad situation med parkerade fordon på fastighetsmarken innanför gångbanan. Föreslagna trädplanteringar får inte vara så voluminösa att de är siktskymmande eller utgör ett hinder för de gående. Vidare önskar trafikkontoret att befintlig torgyta söder om fastigheten som är naturmark enligt gällande plan tas in i planen och ändras till torg.

11 SID 11 (11) Skanova har en befintlig teleanläggning som går i tomtgräns in till Blackebergsplan. Den ska inte beröras av utbyggnaden. I övrigt inget att erinra. AB Fortum Värme skriver att vid behov av flytt måste hänsyn tas till befintlig fjärrvärmeledning inom området. Stadsbyggnadskontorets ställningstagande efter granskning Inkomna synpunkter föranleder inga ändringar av förslaget. Kontoret kan inte ändra naturmarken till torg, då den ligger utanför planområdet och planen är klar och tas upp i SBN för antagande. Synpunkter inkomna under samråd och granskning som ej tillgodosetts i det slutliga förslaget Stadsmuseets synpunkt som anser att föreslagna q bestämmelsen i planförslaget ej är godtagbar då den inte skyddar byggnaden från förvanskning samt att utbyggnad av butikslokalen på torgytan, skulle innebära en avsevärd förvanskning av byggnaden. Synpunkt från sakägare/boende angående industribuller från butiken och parkering på kvartersmark. Stadsbyggnadskontorets bedömning Stockholms stadsmuseums synpunkt kan inte tillgodoses, faktum är att huset redan är om- och tillbyggt av tidigare ägare. Kontoret har gjort en avvägning mellan de kulturhistoriska värdena och samhällsintresset av att ha en fungerande livsmedelsbutik och kommit fram till att förslaget är godtagbart. Angående synpunkter från boende som har överklagat över buller från butiken är kontorets bedömning att en fungerande livsmedelsbutik är av stor vikt för centrumets överlevnad. Butiken är en befintlig verksamhet som måste få transporter/leveranser och har ingen baksida. Kontoret anser att den befintlig livsmedelsbutikens leveranser inte påverkar befintlig boendemiljö i sådan mån, att det inte bör kunna accepteras i ett centrum. Butikens expansion är en begränsad åtgärd som betyder mycket för butiken men kommer att påverka leveranserna minimalt. Enligt gällande plan är kvartersmarken avsedd för parkering (för mer information se sidan 3 i planbeskrivningen). Sammantaget anser stadsbyggnadskontoret att ett genomförande av planförslaget kan accepteras utifrån påverkan på omgivningen. Kontoret föreslår att förslaget till detaljplan antas.