Humlegården Fastigheter AB Årsredovisning 1998 Engelbrektsplan 1
Innehåll 1998 I SAMMANDRAG 3 VD-KOMMENTAR 4 AKTIEN 6 AFFÄRSIDÈ, MÅL OCH STRATEGIER 8 STOCKHOLMS UTVECKLING 10 STOCKHOLMS HYRESMARKNAD 12 STOCKHOLMS INVESTERINGSMARKNAD 14 FASTIGHETSUTVECKLING 16 FASTIGHETSFÖRVALTNING 21 FASTIGHETSFÖRTECKNING 27 FINANSIELL ÖVERSIKT 28 KÄNSLIGHETSANALYS 28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 29 RESULTATRÄKNINGAR 31 BALANSRÄKNINGAR 32 KASSAFLÖDESANALYSER 34 REDOVISNINGSPRINCIPER 35 NOTER 36 VINSTDISPOSITION 40 REVISIONSBERÄTTELSE 41 STYRELSE, REVISOR 42 LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 43 DEFINITIONER 44 BOLAGSSTÄMMA 45 EKONOMISK INFORMATION DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 1999 28 APRIL 1999 DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 1999 AUGUSTI 1999 DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 1999 NOVEMBER 1999 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1999 FEBRUARI 2000
1998 i sammandrag Arkitekt- och teknikkonsultverksamheten delas ut till bolagets aktieägare och noteras på O-listan vid Stockholms Fondbörs i september 1998. Stark hyresmarknad och framgångsrika fastighetsutvecklingsprojekt bidrar till positiv värdeutveckling. Substansvärdet uppgår till 83 kronor (66) per aktie vid årsskiftet, en ökning med 26 procent. Investeringar på 381 miljoner kronor i Stockholmsfastigheter och avyttring av fastigheter i övriga Sverige och Bryssel för sammantaget 166 miljoner. Resultatet uppgår till 14,6 miljoner kronor före skatt. Styrelsen föreslår utdelning med 1:00 kronor per aktie. Styrelsen föreslår vidare aktieinlösen på totalt 205 miljoner kronor. För verksamhetsåret 1999 beräknas hyresintäkterna öka till drygt 150 miljoner kronor med ett väsentligt förbättrat resultat efter finansnetto. NYCKELTAL MKR 1998 1997 HYRESINTÄKTER, MKR 93,8 110,2 DRIFTNETTO, MKR 57,0 68,5 MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER, MKR 2.020 1.514 ÖVERVÄRDE FASTIGHETER, MKR 637 365 DIREKTAVKASTNINGSKRAV ENLIGT VÄRDERING, % 6,2 6,7 SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE, KR 83 66 VINST PER AKTIE, KR 0,25 1,60 UTDELNING PER AKTIE, KR (1998; FÖRESLAGEN UTDELNING) 1,00 1,50 ANTAL AKTIER, 1000-TAL 14.804 14.804 För definitioner se sid 44. Uppgifterna för 1997 är proforma. 3
VD Kommentar Humlegården Fastigheter är resultatet av en successiv utveckling av arkitektföretaget FFNS, inom vilket en fastighetsrörelse byggts upp under tre decennier. Ett viktigt steg togs i samband med fusionen mellan FFNS och teknikkonsultföretaget VBB under 1997. De båda bolagen omfattade utöver konsultrörelse även ett betydande fastighetsinnehav. Efter samgåendet fick den utökade fastighetsrörelsen en storlek som möjliggjorde en uppdelning av koncernen i två separata bolag. Stark balansräkning Humlegården har en stark balansräkning med en soliditet, inkl bedömda övervärden, uppgående till nära 60 procent vid årsskiftet. Under 1998 har vi investerat nära 400 miljoner kronor i Stockholmsfastigheter. Värdeökningen i koncernens fastighetsinnehav har varit betydande. Övervärdet i koncernens fastighetsinnehav ökade enligt den externa värderingen med drygt 270 miljoner kronor under året. Uppdelningen har genomförts under 1998 genom att moderbolaget i koncernen bytt namn till Humlegården Fastigheter AB och blivit ett renodlat fastighetsbolag. Samtidigt delades koncernens arkitekt- och teknikkonsultverksamhet ut till bolagets aktieägare och noterades på O-listan vid Stockholms Fondbörs under namnet SWECO. Syftet med uppdelningen har varit att lyfta fram och synliggöra värden som tidigare varit dolda samt att ge de båda bolagen bättre möjligheter att förädla och utveckla dessa. Vår framtid finns i Stockholm Humlegårdens affärsidé innebär en tydlig fokusering på fastighetsutveckling och förvaltning av kommersiella lokaler i Stockholm. Valet att koncentrera verksamheten till Stockholm grundar sig på att regionen har en stark ekonomisk tillväxt jämfört med landet i övrigt. Här har vår organisation också sin främsta marknadskunskap och här finns även de bästa förutsättningarna att vidareutveckla en professionell fastighetsförvaltning och uppnå ekonomiska skalfördelar. Det har också varit naturligt att vidareutveckla det högkvalitativa Stockholmsbeståndet som successivt byggts upp och idag utgör basen i Humlegården. Det är vidare vår övertygelse att en stark geografisk och verksamhetsmässig specialisering är bra såväl för våra kunder som ur ett aktiemarknadsperspektiv. Även om värdeökningen ännu så länge är orealiserad, är det en god indikation på att 1998 varit ett framgångsrikt år för Humlegården. Styrelsen föreslår därför bolagsstämman att besluta om aktieinlösen på totalt 205 miljoner kronor. Genom aktieinlösen får Humlegårdens ägare del av de värden som skapats i ett antal framgångsrika utvecklingsprojekt under senare år, samtidigt som verksamheten får en bättre anpassad kapitalstruktur. Efter korrigering för den föreslagna aktieinlösen uppgår bolagets soliditet, inkl övervärden fastigheter, till 48 procent vid årsskiftet 1998/99. Detta möjliggör nettoinvesteringar för cirka 500 miljoner kronor utan att soliditeten understiger 40 procent. Därutöver kan ytterligare utrymme för nyinvesteringar skapas genom försäljning av det icke prioriterade innehavet utanför Stockholm. Värdebevarande och värdeskapande En viktig del i Humlegårdens affärsidé är fastighetsutveckling. Med vår bakgrund i arkitektvärlden ser vi ofta möjligheter och kvaliteter i fastigheter som andra fastighetsägare inte alltid ser. På så vis skapar vi värden för våra kunder och aktieägare. Exempel på framgångsrika utvecklingsprojekt är bl a den under 4
året förvärvade fastigheten Drottninggatan 118, som tidigare utgjorde undervisningslokaler för Stockholms Universitet. Här har vi tillsammans med den blivande hyresgästen skapat ett modernt och yteffektivt kontor på drygt 8.000 kvm innanför den nyrenoverade fasaden från seklets början. I fastigheten Engelbrektsplan 1, som ligger i ena hörnan av parken Humlegården, har den tidigare hyresgästen flyttat ut efter 25 år i byggnaden. 6.000 kvm lokaler återfår nu mycket av sin ursprungliga karaktär och kvalitet, samtidigt som fastighetens tekniska prestanda förbättras för att möta de behov som den nya hyresgästen har för sin bank- och fondkommissionärsverksamhet. Genomsnittet för börsens fastighetsbolag var 3,4 procent. Stark resultattillväxt kommande år Det redovisade resultatet för 1998, som uppgick till 14,6 miljoner kronor före skatt, ter sig svagt i det korta perspektivet, men beror på det omfattande förändrings- och utvecklingsarbetet som genomförts och som lagt grunden för en kraftig intäkts- och resultatökning de kommande åren. Med nuvarande fastighetsinnehav beräknas våra hyresintäkter öka till drygt 150 miljoner kronor under 1999. Det kommer också innebära ett väsentligt förbättrat resultat efter finansnetto. Året avslutades med investeringar i den delägda fastigheten Sveavägen 163, vid Norrtull. Tillsammans med fastigheten Birger Jarlsgatan 25, som också förvärvades under 1998, har Humlegården inför de kommande åren därmed redan två attraktiva utvecklingsprojekt på sammanlagt nära 40.000 kvm. Stockholm i mars 1999 Olle Nordström, Verkställande direktör Att nå uppsatta mål Humlegårdens övergripande mål är att skapa god långsiktig lönsamhet och värdetillväxt genom utveckling av fastigheter och effektiv fastighetsförvaltning. Därigenom ska bolagets aktieägare erhålla en totalavkastning som är högre än för andra börsnoterade fastighetsbolag. I absoluta tal har börskursen varit oförändrat 65 kronor under 1998, men vid inledningen av 1998 ingick även arkitekt- och teknikkonsultverksamheten i den aktie som var noterad på Stockholms Fondbörs. Vid beräkning av totalavkastningen på Humlegården-aktien måste därför en justering göras för värdet av de utdelade SWECO-aktierna. Inklusive detta värde uppgick totalavkastningen till drygt 33 procent under 1998. Olle Nordström, Verkställande direktör 5
Aktien Humlegården Fastigheter ABs aktier är noterade på Stockholms Fondbörs A-lista, B-aktien sedan 1987 och A- aktien sedan maj 1997. Börskursen var vid årsskiftet 1998/99 65 kronor för både A- och B-aktien. Det sammanlagda marknadsvärdet för aktierna var vid samma tidpunkt 962,2 miljoner kronor. Omsättningen av aktierna var under 1998 totalt 4.024.219 aktier. Antalet omsatta aktier per dag via Stockholms Fondbörs uppgick för A-aktier till 130 och för B- aktier 15.966. Fördelning av aktieinnehav 30 december 1998 AKTIEÄGARE AKTIEINNEHAV ANTAL AKTIER ANTAL PROCENT ANTAL PROCENT 1 500 2.105 67,7 413.592 2,8 501 1.000 350 11,3 297.490 2,0 1.001 10.000 541 17,4 1.611.538 10,9 10.001 50.000 84 2,7 1.809.332 12,2 50.001 100.000 9 0,3 603.620 4,1 100.000 18 0,6 10.068.033 68,0 Aktiekapitalet Totalt 3.107 100 14.803.605 100 Aktiekapitalet i Humlegården uppgick per årsskiftet 1998/99 till 74.018.025 kronor. Aktiekapitalet är fördelat på A- och B- aktier. Samtliga aktier är fria och på nominellt 5 kronor. Förändringar i aktiekapitalet 1987-1997 ANTAL AKTIER ÖKNING AV AKTIE- ÖKNING AV EGET Rösträtt A-aktierna har en röst medan B-aktierna har en tiondels röst. Vid bolagsstämma kan röstberättigad rösta för hela antalet ägda och företrädda aktier, utan begränsning i röstetalet. Aktieägare Antalet aktieägare i Humlegården uppgick den 30 december 1998 till 3.107. Det institutionella ägandet genom aktiebolag, fonder, stiftelser och andra juridiska personer uppgick vid samma tidpunkt till drygt 74 procent av röster och 63 procent av kapital. Utdelningspolicy Humlegårdens styrelse har under året beslutat om ny utdelningspolicy, innebärande att styrelsen normalt avser att föreslå att minst hälften av resultatet efter skatt delas ut till aktieägarna. För verksamhetsåret 1998 föreslår styrelsen en kontantutdelning om 14,8 miljoner kronor (22,2), motsvarande 1:00 kronor (1:50) per aktie. ÅR ÅTGÄRD EFTER ÅTGÄRD KAPITALET, MKR KAPITAL, MKR 1987 Nyemission 4.170.000 5,0 75,0 1989 Fondemission 1:1 8.340.000 20,9 Konvertering 8.348.800 0,1 0,4 1990 Konvertering 8.394.200 0,2 1,9 1991 Konvertering 8.405.000 0,1 0,4 1992 Konvertering 8.417.200 0,1 0,5 1997 Nyemission 14.803.605 31,9 393,4 Humlegården ABs aktier ANDEL AV ANDEL AV AKTIESLAG ANTAL AKTIER ANTAL RÖSTER KAPITAL, % RÖSTER, % A fria 1.877.815 1.877.815,0 12,7 59,2 B fria 12.925.790 1.292.579,0 87,3 40,8 Totalt 14.803.605 3.170.394,0 100 100 Kursutveckling Utdelning av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten Vid den ordinarie bolagsstämman i april 1998 beslutades att dela upp koncernen i två separata bolag, ett fastighetsbolag samt ett arkitekt- och teknikkonsultbolag, genom utdelning av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten till bolagets aktieägare. Riksskatteverket har beslutat att de aktieägare som erhållit aktier i SWECO i utdelning från bolaget vid fördelning av skattemässigt anskaffningsvärde skall hänföra 68 procent till aktierna i Humlegården och 32 procent till aktierna i SWECO. Humlegårdens aktiekurs har justerats för utdelning av arkitekt- och teknikkonsultverksmheten KÄLLA: DELPHI 6
Ägarstruktur 30 december 1998 ANTAL AKTIER ANDEL AKTIER, % ÄGARE A B TOTALT RÖSTER AKTIER Fam G Nordström (privat och via bolag) 1.017.889 870.830 1.888.719 34,9 12,8 Investmentaktiebolaget Latour 180.191 3.330.000 3.510.191 16,2 23,7 Stiftelsen J Gust. Richters Minne 300.000 300.000 9,5 2,0 Robur Kapitalförvaltning 1.666.000 1.666.000 5,3 11,3 ABN Ambro, Storbritannien 651.173 651.173 2,1 4,4 Anders R Öhman 49.100 115.400 164.500 1,9 1,1 Livförsäkrings AB Skandia 439.500 439.500 1,4 3,0 Fam Björn Janlert 392.772 392.772 1,2 2,7 Bertil Falck 380.858 380.858 1,2 2,6 Industritjänstemannaförbundet SIF 313.250 313.250 1,0 2,1 Lars Starland 25.880 8.350 34.230 0,8 0,2 Harvard Management Company, USA 250.000 250.000 0,8 1,7 Banco Småbolagsfond 207.600 207.600 0,7 1,4 SPP 172.100 172.100 0,5 1,2 Övriga aktieägare 304.755 4.127.957 4.432.712 22,5 29,8 Totalt 1.877.815 12.925.790 14.803.605 100 100 Konverteringsrätt Rätt till konvertering av aktier serie A till serie B är inskriven i Humlegårdens bolagsordning. Konvertering handläggs efter skriftlig anmälan till bolaget. Totalavkastning Vid beräkning av totalavkastningen för Humlegårdens aktieägare under 1998 ingår förutom värdeförändringen och kontantutdelningen på aktien, även värdet av de utdelade aktierna i Sweco. Sweco/Humlegården; köpkurs B-aktien 30 december 1997 65:00 kr Humlegården; köpkurs B-aktien 30 december 1998 65:00 kr Sweco; köpkurs B-aktien 30 december 1998 20:00 kr Aktieutdelning 1:50 kr Summa 86:50 kr Totalavkastning 1998 21:50 kr Humlegårdens totalavkastning under 1998 motsvarar 33,1 procent, vilket kan jämföras med totalavkastningen för de renodlade fastighetsbolagen på Stockholms Fondbörs, som enligt Carnegie Real Estate Index (CREX) uppgick till 2,3 procent inklusive en beräknad direktavkastning på 1,8 procent. Inlösen av aktier Styrelsen för Humlegården Fastigheter AB beslutade den 17 februari 1999, att föreslå ordinarie bolagsstämma den 28 april 1999 att fatta erforderliga beslut för genomförandet av en frivillig kontantinlösen. Genom förslaget får Humlegårdens aktieägare direkt del av de värden som skapats i ett antal framgångsrika utvecklingsprojekt under senare år, samtidigt som verksamheten får en bättre anpassad kapitalstruktur. Styrelsens förslag bygger på att samtliga aktieägare i Humlegården kommer att erhålla en inlösenrätt per aktie i Humlegården. Sex inlösenrätter berättigar till inlösen av en aktie oavsett aktieslag i Humlegården mot ett kontantbelopp om 83 kronor. Vid fullt utnyttjande av inlösenrätterna kommer antalet aktier minska med 2.467.267 till 12.336.338 och högst 205 Mkr att överföras till aktieägarna i Humlegården genom inlösen. En informationsbroschyr med de fullständiga villkoren och anvisningarna kommer att tillsändas samtliga direktregistrerade aktieägare i Humlegården omkring den 3 maj 1999. Extra bolagsstämma planeras till månadsskiftet maj / juni, varefter utbetalning av inlösenbeloppet beräknas kunna ske under början av oktober. Inlösenförfarandet är dock villkorat av att tingsrätten lämnar erforderligt tillstånd för nedsättningen av 7
Affärsidé Humlegårdens affärsidé är att äga, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter koncentrerade till Stockholm, samt att i nära samverkan med kunder utforma lokaler som även kan anpassas till framtida behov. Affärsidén uttrycker i sin första del en övertygelse om att Stockholm har en unik ställning på den svenska fastighetsmarknaden. Denna övertygelse grundar sig på olika faktorer. Regionens differentierade näringsliv gör det mindre riskfyllt att investera här än på andra orter. Majoriteten av Sveriges största företag har sina huvudkontor i Stockholm samtidigt som det finns ett stort antal små och medelstora företag i regionen. Som huvudstad har Stockholm en stor offentlig förvaltning. Stockholm är också Sveriges finansiella centrum. Koncentrationen av verksamheter till Stockholm har ökat under de senaste decennierna, en utveckling som bedöms fortsätta. Stockholm kommer även i framtiden att vara Sveriges naturliga centrum inom näringsliv och offentlig förvaltning och därmed fortsatt ha en väl fungerande hyresoch fastighetsmarknad. Det är också i Stockholm som Humlegården har sitt främsta kontaktnät och sin bästa marknadskunskap. Affärsidén uttrycker även en vilja att utveckla fastigheter. För att bedriva framgångsrik fastighetsutveckling krävs förmåga att se en fastighets möjligheter och potential. Humlegården har kompetens att inom ramen för en existerande byggnad, med förbättrad ekonomi, utveckla fastigheten för nya verksamheter med beaktande av fastighetens inneboende kvaliteter. Och att göra det med hänsyn till framtida utveckling av verksamheter och läge. Förvaltning av fastigheter innebär att kontinuerligt ge kunden den funktion och miljö som motsvarar den hyra han betalar. Affärsidéns senare del att i nära samverkan uttrycker den vikt Humlegården lägger vid att samarbeta med kunderna vid utformning av lokaler. I denna process är det viktigt att beakta de faktorer som påverkar den framtida anpassningen av lokaler för nya kunders behov. MÅL Humlegårdens övergripande mål är att skapa god långsiktig lönsamhet och värdetillväxt genom utveckling av fastighetsprojekt och effektiv fastighetsförvaltning. Aktieägarna ska erhålla en totalavkastning som är högre än för andra börsnoterade fastighetsbolag. STRATEGIER Humlegårdens karaktär som ett renodlat fastighetsbolag i Stockholm med ett attraktivt bestånd av kommersiella fastigheter har förstärkts. Denna profil ska göras ännu tydligare genom följande strategier: Beståndet ska innehålla fastigheter med i princip endast kommersiella lokaler. Nyförvärv görs i huvudsak endast av fastigheter med utvecklingsmöjligheter. Beståndet koncentreras till Stockholms centrala delar samt inom Stockholms tullar eller dess närhet. Fastigheterna i Bryssel och i övriga Sverige avyttras. Fastighetsförvaltningen ska karaktäriseras av kvalificerat ägande, som bygger på långsiktigt partnerskap med framgångsrika kunder. Service- och kvalitetsnivå på fastigheternas skötsel ska vara hög. Fastigheterna ska ha närhet till allmänna kommunikationer och god samhälls- och kommersiell service. Lokalerna ska till låga kostnader kunna anpassas till framtida behov. 8
Birger Jarlsgatan 25, ett vackert jugendhus som skall förädlas till toppskick och hyras ut under 1999. 9
Stockholms utveckling Stockholmsregionen har en snabbare ekonomisk tillväxt än övriga landet, sedan mitten av 1980-talet har skillnaden dessutom ökat. I ett längre tidsperspektiv har ekonomin vuxit med i genomsnitt tre procent per år medan tillväxttakten varit två och en halv procent för övriga landet. Den senaste tiden har visserligen tillväxttakten avtagit men samtidigt har skillnaden mellan Stockholm och övriga landet ökat. Sedan 1985 har Stockholmsregionen haft en årlig tillväxttakt på två procent medan ekonomin i övriga landet vuxit med en procent per år. Den positiva utvecklingen för ekonomin i Stockholms län återspeglas också i att befolkningen stadigt ökat sedan början av 1970-talet, de senaste åren med något över en procent per år. Främst är det unga, välutbildade personer, drygt 90 procent är mellan 20 och 35 år, som lockas av storstadens möjligheter. Inflyttningen sker främst från andra delar av landet. 1998 hade Stockholmsregionen närmare 1,8 miljoner invånare. Prognoserna säger att befolkningen före 2010 kommer att nå två miljoner. Styrmansgatan 6 Storlekens betydelse En storstadsregions ekonomi karaktäriseras av att den oftast är tillräckligt stark för att på egen hand skapa självständiga betingelser för tillväxt och förnyelse. Mindre regioner är oftast mer beroende av utvecklingen på andra marknader än den egna. Sedan mitten av 1980-talet märks denna förmåga till självgenererande utveckling allt starkare i Stockholm. Även vid en jämförelse med övriga Europa står Stockholm starkt. Trots att Sverige som nation förlorat sin internationella position som en av världens främsta ekonomier behåller Stockholmsregionen sin ställning. Det finns bara tretton Europeiska regioner som har större bruttoregionprodukt per capita än Stockholm. Gemensamt för dessa är att de har större regionala närmarknader. Växande näringsliv Stockholms näringsliv skiljer sig från övriga landets bland annat genom den stora tjänstesektorn och det höga kunskapsinnehållet i varor och tjänster. Det startas även fler nya företag i regionen än i övriga Sverige. Tjänstesektorn har starkast tillväxt och dominerar regionens näringsliv med mer än 80 procent av de anställda. I Stockholmsregionen finns nära 80.000 företag med anställd personal eller där ägaren har sin huvudsakliga inkomst från företaget, vilket motsvarar 25 procent av alla företag i landet. Sedan 1986 har antalet företag i regionen ökat med mer än 15 procent eller 10.000. Antalet företag i övriga landet har minskat med cirka 27.000, en nedgång på 11 procent. Nya kunskaper Kunskaperna om vilka faktorer som påverkar en regions ekonomiska utveckling har förändrats och utvecklats under de senaste decennierna. Regioner ses inte längre som underordnade delar inordnade i nationella ekonomier. I stället framstår en bild av självständiga marknadsplatser där rationella företag finner komparativa fördelar i närmarknadernas storlek. Geografiskt begränsas marknadernas utbredning och potential i första hand av hushållens pendlingsmönster. Funktionella regioner begränsas med andra ord av den lokala arbetsmarknaden. Positiv spiral Den geografiska tätheten eller koncentrationen av företag och produktion visar att skalfördelar har ett mycket starkt inflytande på val av lokaliseringsort. Med tillräckligt stora skalfördelar söker sig allt fler företag till regioner som har stora marknader och marknaderna blir stora därför att företagen 10
Linnégatan 2 4 söker sig dit. Stockholm har uppnått den storlek som krävs för att detta kumulativa samband skall uppstå. Så länge dessa effekter ger en växande marknadspotential lockas allt fler företag inom allt fler branscher att etablera sig i regionen. De nätverk för personkontakter, information och flöden av materiella resurser som uppstår inom funktionella regioner sänker företagens transaktionskostnader. Speciellt viktigt är detta för utvecklingen av tjänsteföretag där kostnaden för personliga möten ofta är avgörande för företagets konkurrenskraft. Tegnerlunden 3 11
Stockholms hyresmarknad Den svenska hyresmarknaden visar en splittrad bild. Efterfrågan på lokaler skiljer sig både geografiskt och till typ av fastighet. Storstadsregionerna och andra orter med ett allsidigt, högteknologiskt näringsliv, till exempel universitetsoch högskolestäder, uppvisar en positiv trend. Övriga landet har en negativ trend med ökande eller oförändrade vakanser och minskande eller konstanta hyresnivåer. Expansiva branscher såsom finansmarknaden, datakonsulter och IT-företag kräver flexibla och teknikintensiva lokaler. Denna typ av företag är mer betalningsvilliga och attraktiva som hyresgäster vilket påverkar fastigheternas Fastigheter i samma område men med olika kvalitéer har därför helt olika marknadsförutsättningar. Hyresdifferentieringen mellan fastigheter med olika egenskaper kommer att bli ännu tydligare i framtiden. Näringslivsstruktur Stockholms näringsliv karakteriseras av att andelen sysselsatta inom branscher som finans-, media och företagstjänster, handel och kommunikation samt offentlig förvaltning är högre än i landet i övrigt. Dessa verksamheter kräver stora kontorsytor. En stor andel av de statliga verken och landets större företags huvudkontor är lokaliserade till Stockholm. De största arbetsplatserna i Stockholm finns inom den offentliga sektorn där Stockholms stad är störst med drygt 50.000 anställda, därefter följer landstinget och Postverket. Den största privata arbetsgivaren är Ericsson, som har expanderat kraftigt under 90-talet. Den offentliga sektorns andel har minskat något under de senaste åren, samtidigt som service, finans, media och IT-branschen växt markant. Hyror och vakanser Kontorshyrorna i Stockholm har ökat de senaste åren och då främst i city. I de allra bästa lägena tangerar hyrorna 80-talets topphyror och ligger mellan 2.400 och 3.400 kronor per kvm, inklusive värme men exklusive fastighetsskatt. Det finns även kontrakt som tecknats på nivåer över 3.400 kronor per kvm. De absoluta toppnivåerna ligger kring 4.000 kronor per kvm. Att hyresnivåerna i Stockholm ligger inom ett relativt brett spann beror på skillnader i standard och läge. På Kungsholmen och Södermalm ligger hyresnivåerna i bästa läge mellan 1.400 Flyttrörelser 1998 FÖRETAG TIDIGARE ADRESS NY ADRESS YTA (KVM) Salus-Ansvar Karlavägen, Östermalm Frihamnen (Fords fd anläggning), Värtahamnen 3.300 Spray Riddargatan och Sabbatsbergs sjukhusområde Statoils fd huvudkontor, Nybrogatan 55, Östermalm 3.500 S-E-Banken Business Support Flertal ställen ställen i city och Göteborg Garnisonen, Östermalm 1.400 EDS (norskt dataföretag) Kv. Lustgården, Kungsholmen Bällsta strand, Vretenområdet 15.000 Industrimatematik Kungsgatan, city Slussen, Södermalm 12.000 Arthur Andersen Norrtull, Vasastan Sveavägen vid Handelshögskolan, Vasastaden 5.000 Intentia Akalla Skanskas fd huvudkontor, Danderyd 25.000 Electrolux Lilla Essingen S:t Görans sjukhus, Kungsholmen 15.000 S-E-Banken Kort Mäster Samuelsgatan, city Kv. Trumman vid Södra Station, Södermalm 9.000 Compaq (huvudkontor) Kista Frösunda, Solna 10.000 Procter & Gamble Kista Frihamnen, Värtahamnen 3.000 Åhlens Mäster Samuelsgatan/Drottninggatan, city Ringvägen 100, Södermalm 2.000 Sony Music Bromma Kungsholmsg. 23, Kungsholmen 1.800 S-E-Banken Internetbanksverksamhet Hökarängen Marievik 1.625 12
och 2.000 kr per kvm, inklusive värme men exklusive fastighetsskatt. Vid Slussen, som är bästa läge på Södermalm, ligger hyrorna mellan 1.800 och 2.300 kronor per kvm. I välbelägna ytterområden ligger hyrorna på 1.200 till 1.850 kronor per kvm. I centrala Stockholm är lokalernas kvalitet, utformning, teknik m m en mycket betydelsefull faktor för hyresnivåerna. I Stockholm är vakansen för kontor inom tullarna cirka 6 procent. I city är vakansen under 3 procent och i ytterområdena, väster- och söderort, 9 till 10 procent. Trots de höga kontorshyrorna överstiger efterfrågan utbudet varför det kan vara svårt att finna lämpliga lokaler i city, vilket framför allt gäller större sammanhängande ytor. ny teknik och kan erbjuda flexibla lösningar. Flexibiliteten gör dem ytsnåla då fler personer får plats på mindre yta. I äldre traditionella kontor räknar man med att den genomsnittliga kontorsytan per arbetsplats är 30 kvm. I de nyproduktioner som sker idag räknar man med en motsvarande siffra kring 15 kvm. Efterfrågan på lokaler i innerstaden kommer även fortsättningsvis att vara stor. Kommunikationsmässigt välbelägna ytterområden som Alvik, Marievik/Liljeholmen, Hammarby, Globen, Kista, Frösundavik och Norrtull, kommer också att fortsätta vara intressanta lokaliseringsalternativ och Västerlånggatan 72 Utbud och efterfrågan Den ökade efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm har lett till att utbudet är mycket lågt. Huvudsakligen är det mindre ytor som är hyreslediga. Hyrorna har samtidigt ökat i city. Större företag som expanderar och behöver stora ytor har därför ofta flyttat sin verksamhet till ytterområdena vilket i sin tur lett till ökade hyresnivåer och stigande fastighetspriser även i ytterområden som Kista, Alvik och Marievik. Den ökade efterfrågan och de stigande hyrorna har gett ett ökat ekonomiskt utrymme för att renovera befintliga lokaler. Framförallt efterfrågas lokaler som ligger centralt eller i ytterområden med goda kommunikationer. Bra tele- och kommunikationslösningar liksom god standard, komfort och yteffektivitet är också viktiga faktorer vid val av kontorslokaler. I ytterområdena är det dessutom viktigt att det finns goda parkeringsmöjligheter. Områden som har haft en stark utveckling senaste året är Marievik/Liljeholmen och Globen. Flyttrörelser Ett tydligt tecken på bristen på lediga lokaler i city är att ett flertal större uthyrningar gjorts i området runt citykärnan under 1998. Tendensen är att detta val av lokalisering kommer att bli ännu vanligare framöver. Framtida utveckling och trender Det låga utbudet och den fortsatt höga efterfrågan på lokaler i innerstan innebär att företag i större utsträckning tvingas hyra lokaler i ytterområdena. Fler fastighetsbolag kommer därför att satsa i ytterområden för att tillgodose det ökade behovet. Den ökande efterfrågan innebär dessutom att hyrorna kommer att stiga. De företag som flyttar från city till ytterområdena är ofta större företag med mer än 100 anställda. För att rekrytera nya hyresgäster kommer fastighetsägarna att investera i lokaler som är utrustade för 13
Stockholms investeringsmarknad Intresset för att investera i fastigheter var stort under 1998 och aktiviteten på fastighetsmarkanden i Sverige var hög. Stora strukturaffärer och köp av bestånd dominerade händelserna. Bakom strukturaffärerna finns målsättningen att koncentrera ett bolags fastighetsbestånd till fastigheter med geografisk och/eller funktionell samhörighet och på så sätt renodla bolagets verksamhet. Förvärv för att skapa volym- och värdemässigt större fastighetsportföljer har också förekommit. Sammantaget har fastighetsmarknaden i Stockholm haft en positiv utveckling under 1998. Förvärv av kommersiella fastigheter i innerstadens bästa lägen har gjorts till låga direktavkastningkrav, på nivåer kring 5,5 procent. Fastighetsmarknadens struktur i Stockholm Inom tullarna finns cirka 5 miljoner kvm kommersiella ytor varav cirka 1,9 miljoner kvm ligger i city. Den totala ytan kommersiella lokaler i hela Stockholm är 9 miljoner kvm. Största fastighetsägare inom den s k Gyllene Triangeln är Hufvudstaden och AP Fastigheter som tillsammans har cirka 100.000 kvm kommersiell yta. Övriga city domineras av institutionella placerare och börsnoterade fastighetsbolag. Taxeringsvärdet i innerstan är cirka 60 miljarder kronor, varav cirka hälften ligger i city. Det totala taxeringsvärdet i Stockholm stad är 81 miljarder kronor. Transaktioner Prisutvecklingen för kommersiella fastigheter i Stockholm har varit stark de senaste åren. Sedan 1994 har priserna inom tullarna stigit med cirka 50 procent. Direktavkastningen av gjorda försäljningar i city ligger mellan 5,0 och 6,0 procent. I övriga lägen inom tullarna ligger direktavkastningen mellan 5,75 och 7,25 procent och strax utanför tullarna ligger direktavkastningen mellan 6,5 och 7,5 procent. Projekt Det största projektet i centrala Stockholm är kvarteret Blåmannen. Wihlborgs köpte fastigheterna, som ligger längs med Drottninggatan, av Postfastigheter under sommaren 1998. Planintentionerna är att kvarteret skall inrymma kontor och butiker samt bostäder. Diligentia köpte under året kvarteret Jericho av Telia för 1,25 miljarder kronor. Kvarteret omfattar cirka 54.000 kvm uthyrningsbar yta. Diligentia kommer att modernisera ytorna allt eftersom de blir lediga. Totalt beräknas kommande investeringar att uppgå till 160 miljoner kronor, vilka skall vara slutförda till år 2000. Vid Lindhagensplan på Kungsholmen byggs det ett stort kontorskomplex om 15.000 kvm. Vid Frösundavik pågår flera projekt med kontor och bostäder. I Marievik pågår ett stort projekt - Milleniumhuset, som skall bli ett exklusivt kontorskomplex i sex till åtta våning ar och omfatta cirka 23.000 kvm. I Kista planeras det för ett flertal projekt. Bland annat skall NCC uppföra en av landets högsta kontorsbyggna der. Byggnaden kommer att bestå av 31 våningar med en total area om 50.000 kvm. Projektet skall påbörjas 1999. På Södermalm, intill Skatteskrapan skall det byggas ett kontorshus på cirka 5.000 kvm kontor och butiker. Byggstart skall ske under 1999. De områden som har en tillväxtpotential och som därmed är intressanta för nyproduktion av kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet är bl a Kista, Värtahamnen, Marievik/Liljeholmen, Frösundavik och Norra Stationsområdet. På sikt kan områden som Bromma och Ulvsunda komma att bli intressanta då de ligger relativt nära city samt har goda kommunikationer. Framtida utveckling och trender Koncentration och renodling är nyckelord i fastighetsbranschen. Trenden bedöms fortsätta under 1999. Fastighetsbolagen koncentrerar sina innehav både geografiskt och på fastighetstyp, som hotell, köpcentra och kontor. Nyproduktionen av kontorslokaler i Stockholm har varit mycket liten de senaste åren. Istället har befintliga lokaler förädlats genom att byggas om och renoveras. Denna 14
Större fastighetsförvärv I Stockholm 1998 FÖRVÄRVS- KÖPESUMMA PRIS DATUM FASTIGHET/OMRÅDE KÖPARE SÄLJARE TKR KVM, KR 9801 Piplärkan 1/city Trygg-Hansa Livförsäkring Handelsbanken Liv Försäkring 17.000 22.200 9801 Sjökatten 14/Vasastaden Fabege Cityfastigheter Ketla AB 18.100 15.000 9801 Läraren 5/Norrmalm AMF Sjukförsäkrings Fastighetsföreningen Läraren 150.000 25.000 9802 Fortet 2/Solna AMF Sjukförsäkrings Lantbrukarnas Ekonomi AB 96.000 11.900 9805 Såpsjudaren 13/Norrmalm Trygg-Hansa Livförsäkring Fastigo 76.200 23.300 9805 Pennfäktaren 10/city JM Fastigheter Stenvalvet 360.000 24.000 9806 Sjömannen 5/city Livförsäkrings AB Skandia Förvaltnings AB Riddarholmen 30.000 32.600 9806 Trängkåren 7/Kungsholmen KB Trängkåren Tidnings AB Marieberg 1.175.000 20.000 9807 Jericho 33/city Diligentia Telaris 1.250.000 23.000 9808 Österbotten 8/city Humlegården Fastigheter Salus Ansvar, IOGT-NTO m fl 156.500 28.700 9809 Blåmannen/city Wihlborgs Postfastigheter 1.044.000 15.600 9809 Havsfrun 26/Östermalm AMF-P Havsfrun 88.000 25.000 9810 Smedsbacken 27/Värtahamnen Fastighets AB Balder KB Värtavägen 105.000 15.000 9812 Kåkenhusen 38/city AMF Sjukförsäkring Fastighetsbolaget Kåkenhusen 38 325.000 43.000 utveckling verkar vara på väg att vända då det för närvarande projekteras för nyproduktion på ett flertal ställen i Stockholmsområdet. Trendbrottet kan bland annat förklaras av en allt högre efterfrågan och ökande hyresnivåer för lokaler i city. De affärer som genomförts i Stockholm har under 1998 främst gällt enskilda objekt och några få köp av bestånd. För att åstadkomma en geografisk koncentration har flera byten av fastigheter gjorts där till exempel ett företag bytt Källa: Uppgifterna under rubriken Investeringsmarknaden är baserade på information från Catella. De tio största ägarna av kommersiella fastigheter i Stockholm stad ÄGARE KOMMERSIELLA BASVÄRDE, LOKALER, KVM TKR Vasakronan 606.424 4.260.859 Svenska Bostäder 315.413 1.220.900 Livförsäkrings AB Skandia 298.744 3.474.058 1, 2 och 3 AP-Fonderna 285.140 3.187.680 Trygg-Hansa Livförsäkring 261.613 2.329.335 AMF-P 188.762 1.862.000 Stockholms kommun 163.927 1.248.718 Hufvudstaden 171.175 2.503.874 Stadshypotek Fastigheter Norr 167.051 882.600 SPP 147.798 1.302.636 Exklusive fastigheter taxerade som specialenheter 15
Fastighetsutveckling Många stora fastighetsägare arbetar med projektutveckling som en viktig del i sin verksamhet. Beroende på bakgrunden som institutionell placerare, bygg- eller fastighetsföretag skiljer sig grundläggande synsätt åt. Projektet kan antingen betraktas som en obligation eller som ett bygguppdrag. Humlegården med sitt ursprung i arkitektkulturen inser att genom att förena kommersiell insikt med känsla för arkitektur och teknik skapas förutsättningar för att nå bästa resultat. MÅL Med projektutveckling menar Humlegården att genom positiv förändring av en fastighet väsentligt öka dess avkastning. Humlegårdens ekonomiska mål är att bedriva projektutveckling så att uppnått resultat för projekten är starkare än för branschen som helhet. Humlegårdens humanistiska mål är att de färdigutvecklade fastigheterna ska vara stolta prydnader i staden och vara av högsta totalkvalitet. Humlegården förvärvar fastigheter från olika tidsåldrar där ett sammanhållande drag är den goda arkitektur som redan finns eller kan skapas. Struktur Varje fastighet ska redan ha, eller kan få, efter förändring, en inre struktur som kan möta nuvarande och framtida hyresmarknadens krav och villkor. Med stor visshet kommer kundernas verksamhet att genomgå stora och snabba förändringar i framtiden. Avgörande för en fastighets konkurrensförmåga är att den inre strukturen ur såväl logistisk som teknisk synpunkt kan möta nya krav. Kan detta tillgodoses uppnås lägre omsättning bland kunderna med efterföljande lägre hyresförluster och lägre kostnader för hyresgästanpassning vilket ger ett starkare resultat. Fastigheter med god struktur kan även möta fler och olika kunders önskemål och krav och blir härigenom mindre känsliga för svängningar på hyresmarkanden. FÖRVÄRVSSTRATEGI Humlegårdens geografiska inriktning är på fastigheter innanför Stockholms tullar eller deras närhet. Detta område spänner ur hyresvärdessynpunkt från den högsta i vårt land till den som finns i en medelstor stad. Skillnaden och strukturen inom näringslivet visar samma spännvidd varför det är viktigt att inse att inom Humlegårdens intresseområde finns ett stort antal hyres- och fastighetsmarknader med skilda förutsättningar och villkor. Humlegårdens mål är att identifiera, skapa och äga de bästa fastigheterna på varje delmarknad inom Stockholms tullar och deras närhet. Dessa fastigheter bildar då tillsammans ett tydligt sammanhållet ansikte för Humlegården. När Humlegården förvärvar fastigheter att utveckla ska tre grundkriterier vara uppfyllda Läge Varje fastighet ska ha ett gott läge. Viktigt är att inse att de faktorer som konstituerar det goda läget väsentligt skiljer sig mellan och inom respektive marknadsområde. Humlegården identifierar goda tillväxtlägen baserat på underliggande fakta och logik adderat med känsla. Respektive fastighet ska ha ett läge vars kvalitéer förstärks och är bestående över tiden. KUNDER HYRESGÄSTER Humlegårdens fastigheter ska efter förädling vara ledande på respektive hyresmarknad. Detta ska förenas med en engagerad förvaltning vars ledstjärna är bästa kund- och fastighetsvård. Inom de flesta hyresmarknader inom Stockholms tullar finns framgångsrika företag med så stark betalningsförmåga att de kan hyra lokaler med högsta hyresnivå i city. Genom att erbjuda kvalitetsfastigheter kompletterat med högsta serviceambition, skapas förutsättningar för att attrahera de bästa och mest framgångsrika företagen på varje delmarknad. Dessa företag är medvetna och krävande kunder som söker hög kvalitet till rätt kostnad. Humlegården inser att den produkt som erbjuds såväl befintliga som presumtiva kunder konkurrerar om ett utrymme inom kundens budget. För att motivera en större betalningsvilja är det därför Humlegårdens uppgift att levandegöra den höga kvalitén och därmed värdet på sin produkt. Varje kund ska uppleva att han erhåller en helhetsprodukt som svarar mot den hyra han betalar. Humlegårdens mål är att vara leverantör till de framgångsrika företagen som noga väljer lokal och hyresvärd samtidigt som Humlegården väljer kunder med omsorg. Arkitektur De fastigheter som förvärvas ska redan ha, eller kan efter förändring få, god arkitektur. Fastigheter med stark karaktär och god arkitektur har ett högre långsiktigt hyresvärde och därmed även motsvarande högre fastighetsvärde. LYSSNA När Humlegården utvecklar en fastighet granskas den noga och dess förutsättningar utvärderas. Dolda och sönderförvaltade värden återskapas, problem förändras till möjligheter samtidigt som intäktsytor förändras och utökas. 16
Engelbrektsplan 1 under projektiden. Omsorg om stort och smått. Små viktiga detaljer som tillsammans bygger upp en vacker helhet i samklang med byggnadens ursprungskaraktär. Det som är dåligt görs bra och det som är bra görs ännu bättre. Alla förändringar genomförs i den anda i vilken fastigheten uppfördes i och med bevarande av dess själ. När Humlegården utvecklar en fastighet undersöks hyresmarknaden noga. Målet är att finna lösningar som är attraktiva såväl idag som i morgon. Humlegårdens fastigheter ska ges så goda grundkvalitéer att det långsiktiga hyresvärdet förstärks. ARBETET Humlegårdens utvecklingsarbete sker inte efter fastlagt mönster. En tydlig mall kan innebära att ställningstaganden blir så generella att resultatet blir sämre. Humlegårdens synsätt är att se varje utvecklingsfastighet som ett unikum och anpassa, organisera samt bedriva arbetet på det sätt som ändamålsenligt möter förutsättningarna och leder till bästa resultat. Detta innebär att Humlegården arbetar med ett litet strategiskt management som har helhetsansvar för respektive projekt från konceptuellt idéupplägg t o m uthyrning varefter fastigheten övergår till förvaltning. Engelbrektsplan 1 under projektiden. Skrivpulpeterna från 1910 har ersatts med motsvarande från vår tid, dock nu i form av värdepappershandlarnas arbetsplatser.
Drottninggatan 118, under projekttiden. Kulturvärden bevaras och förenas med ny teknik och luftig inre struktur.
Till respektive projekt knytes kvalificerade externa konsulter med den kunskap och kompetens som erfordras för att i varje projekt nå Humlegårdens affärsmål. Birger Jarlsgatan 12 En fastighet med svår inre struktur, vilket tidigare inneburit ett lägre hyresvärde än omgivningen, har förändrats till en toppfastighet som möter hyresmarknadens krav. Förlorade konstskatter har varsamt restaurerats. Den inre strukturen har radikalt förbättrats samtidigt som den uthyrningsbara ytan ökats. Fasaden från 1880-talet har renoverats samtidigt som en rad hyresvärdebefrämjande åtgärder genomförts. Hyresnivån i fastigheten är mycket stark. Projektet slutfördes 1998. Engelbrektsplan 1 En av Stockholms ståtligaste jugendfastigheter genomgår en betydande kommersiell, arkitektonisk och teknisk förändring. Fastighetens logistik har förändrats genom utveckling av ytors hyresvärde och utökning av uthyrningsbar yta. Långa hyreskontrakt har tecknats på en nivå som svarar mot den inom Stockholm gyllene triangeln. Projektet slutförs 1999. Drottninggatan 118 Av en stilig undervisningsbyggnad från 1910, i nedgånget skick, har skapats en modern och framtidsinriktad kontorsfastighet. Byggnadens inre struktur har möjliggjort för kunden att förändra sin image och sina arbetsformer för att möta framtidens krav. Lokalernas unika förutsättningar har givit en ytkonsumtion per arbetsplats som motsvarar effektiva nyproducerade kontor. Projektet slutförs våren 1999. Birger Jarlsgatan 25 Fastigheten förvärvades 1998 och projektet är i ett inledande skede. Avsikten är att lyfta en vacker jugendfastighet i stort Drottninggatan 118, under projekttiden. Det nedgångna och förfallna ändras till nya miljöer med rikt innehåll.
behov av renovering till toppskick. Fastighetens struktur förändras där hyresvärdet lyfts för olika ytor samtidigt som den uthyrbara ytan ökas. Förlorade miljövärden återskapas och förstärks samtidigt som ny teknik installeras. Den färdiga fastigheten ska vända sig till de företag som söker bästa lokaler i Stockholm city. Hyresnivån bedöms motsvara den inom Stockholm gyllene triangeln. Projektet beräknas vara färdigt våren 2000. Sveavägen 163 Humlegården har 1998-99 förvärvat bostadsrättsandelar motsvarande 69 procent av fastighetens uthyrningsbara yta. Avsikten är att genomföra en betydande uppgradering av en fastighet med stor potential i ett strategiskt läge. Fastigheten kommer att vända sig till framgångsrika företag som medvetet väljer bästa läge och lokaler i Norrtullsområdet. Den initiala avkastningen är god och efter utveckling bedöms den bli högre. Projektet genomförs 1999-2001. Humlegårdens hittills genomförda projekt har utfallit väl. Fastigheterna är attraktiva på hyresmarknaden, håller hög arkitektonisk och teknisk kvalitet samtidigt som det ekono- Engelbrektsplan 1, under projekttiden. En av Stockholms vackraste jugendentrér förfinas. Den 100 åriga byggnaden med sin miljö och materialkvalitet kommer att bestå i ytterligare 100 år.