datum 2013-05-15 diarienummer 2012-01049 Dp 5300 PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten KUNGEN 1 i Innerstaden i Malmö PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs enligt PBL 2010:900 och har bedömts vara av den karaktären att den kan hanteras med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7 och kan antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe. HANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, samrådsredogörelse, fastighetsförteckning (finns tillgänglig på Stadsbyggnadskontoret) och denna planbeskrivning. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planen är att göra det möjligt att inreda omkring 8 hyresbostäder på den befintliga vinden. I byggnaden finns idag bostäder och kontor. Samtidigt anpassas detaljplanen så att den stämmer överens med befintlig byggnad. En befintlig gårdsflygel har funnits sedan byggnaden uppfördes 1914 och är placerad på mark som ej får bebyggas. Detaljplanen kompletteras med byggrätt för den befintliga gårdsflygeln. Gällande detaljplan anger bostäder. Sedan 1916 finns kontor i byggnaden varför detaljplanen kompletteras med planbestämmelsen kontor. PLANDATA Planområdet utgörs av fastigheten Kungen 1 som har adress Fersens väg 3, Banérsgatan 2 och Erik Dahlbergsgatan 11. Fastigheten ägs av Fastighets AB Kungen och har en area om 2024 kvm. 1 (7)
BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Graden av miljöpåverkan som genomförandet av en detaljplan kan komma att medföra ska alltid bedömas. Vid behov ska nödvändiga utredningar samt konsekvens- och åtgärdsanalyser göras. Planen bedöms inte medföra eller beröras av någon miljöpåverkan. Byggnaden är uppförd 1913-14 som hotell och sedan ombyggt till bostäder och kontor. Syftet med detaljplanen är att utöka antalet bostäder genom att inreda vinden. Det finns bostäder och kontor i omkringliggande fastigheter. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN Planområdet berör område av riksintresse för kulturmiljövård, K114. Fersens väg och dess omgivningar ingår i kulturhistoriskt särskilt värdefulla områden, bebyggelsemiljöer. ÖVERSIKTSPLAN Översiktsplanen anger bostäder och service. Bostäder på vinden stämmer således överens med översiktsplanen. PLANPROGRAM Stadsbyggnadskontoret bedömer att planprogram ej behöver upprättas. Byggnaden används idag för bostäder och kontor. Det finns även bostäder och kontor i omkringliggande fastigheter. Syftet med detaljplanen är att utöka antalet bostäder genom att inreda vinden. GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER För planområdet gäller detaljplan 773, fastställd av Länsstyrelsen 1967-01-31 och anger bostadsändamål. Under fastighetens sydvästra hörn finns detaljplan ÄDp 4636 som reglerar den underjordiska citytunneln. Den anger att mark skall vara tillgänglig för järnvägstunnel. Det nu aktuella planförslaget kommer inte att påverka planområdet för citytunneln. Fastigheten har ingen tomtindelning eller fastighetsplan, som idag gäller som fastighetsindelningsbestämmelser. ÖVRIGA Miljöprogram för Malmö stad 2009-2020 fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. Energistrategi för Malmö är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige. Miljöbyggprogram Syd är kommunens program för hållbart byggande och ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen säljer eller upplåter. På övrig 2 (7)
mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler. Behov av bil- och cykelparkering för olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och Burlövs kommun innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. PROCESSEN FÖR DENNA DETALJPLAN Fastighets AB Kungen ansökte 2012-10-19 om planändring för att kunna inreda vindsvåningen till bostäder. Den 21 februari 2013 beslutade Stadsbyggnadsnämnden att detaljplanearbetet kan påbörjas med enkelt planförfarande. FÖRUTSÄTTNINGAR HISTORIK Fastigheten Kungen 1 är uppförd 1913-14 som Grand Hotell Fersen till Baltiska utställningen. Hotellet var ett lyxhotell med omkring 210 rum med dåtidens bekvämligheter. Baltiska utställningen pågick sommaren 1914 och när den var slut ändrades byggnaden till bostäder och några kontor. Byggnaden ritades av August Ewe och Carl Melin. Mellan 1887 och 1889 anlades Villagatan som en paradgata som 1904 ändrade namn till Fersens väg. BAKGRUND Byggnadens tak behöver repareras och läggas om. I samband med detta kommer vinden att inredas med bostäder och takkupor anordnas. Fastighetsägaren har 2012-10-19 lämnat in en ansökan om planändring för att kunna inreda vinden. Idag medger inte detaljplanen vindsinredning. Stadsbyggnadskontoret har tillsammans med fastighetsägaren, fastighetsägarens konsult arkitekt Ulf Ernfors och Malmö Museer dessförinnan diskuterat projektet och bl.a. takkupornas utformning. TRAFIK Byggnaden ligger vid Fersens väg 3, Banérsgatan 2 och Erik Dahlbergsgatan 11 och angöres från dessa gator. LEDNINGAR Byggnaden har idag befintliga anslutningar avseende vatten, avlopp, uppvärmning och el. PLANFÖRSLAGET ÖVERENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN Förslaget följer översiktsplanen. 3 (7)
STRUKTUR Syftet med planen är att göra det möjligt att inreda omkring 8 bostäder på den befintliga vinden. Alla nya bostäder på vinden kan nås av hiss. I byggnaden finns idag bostäder och kontor. Samtidigt anpassas detaljplanen så att den stämmer överens med befintlig byggnad. En befintlig gårdsflygel har funnits sedan byggnaden uppfördes 1914 och är placerad på mark som ej får bebyggas. Detaljplanen kompletteras med byggrätt för den befintliga gårdsflygeln. Gällande detaljplan anger bostäder. Sedan 1916 finns kontor i byggnaden varför detaljplanen kompletteras med planbestämmelsen kontor. Idag finns 2500 kvm kontor vilket införes som planbestämmelse. Den befintliga byggnadens utseende och volym kommer inte att ändras vid vindsinredningen förutom att nya takkupor tillkommer. Eftersom byggnaden har ett kulturhistoriskt värde och har ett väl exponerat läge vid Fersens väg har detaljplanen planbestämmelser avseende bl.a. byggnadens karaktärsdrag och värden samt utformning av takkupor. Till planbeskrivningen bifogas fasadritningar som är aktuella när detaljplanen upprättas. Av fasadritningarna framgår bl.a. ett förslag hur takkupor mot gatorna och gården kan utformas. Fasadritningarna är upprättade av arkitekt Ulf Ernfors, Bygg-A Ernfors & Jacobson arkitekter i Malmö. VEGETATION PARKER PLANTERINGAR REKREATION Fastigheten Kungen 1 har en liten gård helt omkringbyggd med bostäder. På denna gård kan endast enstaka växter och planteringar anordnas. En mindre lekplats kan möjligen anordnas. Istället har de boende i fastigheten mycket nära till Kungs- och Slottsparken för rekreation och där barnen kan leka. TRAFIK GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Längs byggnadens fasad mot Fersens väg finns cykelväg. KOLLEKTIVTRAFIK Vid Regementsgatan, ca 200 m från planområdet, finns stadsbusslinjerna 4 och 5. Närmaste tågstation finns vid Triangeln. PARKERING Malmö stads parkeringsnorm för bil och cykel ska följas. Eftersom byggnaden är från 1914 saknas parkeringsplatser på fastigheten. Parkering bör ej anordnas på gården. Parkeringsbehovet för de 8 nya lägenheterna kan lösas via t.ex. avtal med närliggande nyare fastighet som har ett överskott på parkeringsplatser. På gården finns möjlighet att uppföra en mindre byggnad avsedd för cyklar. 4 (7)
ANGÖRINGSTRAFIK Fastigheten angöres idag mot Fersens väg, Banérsgatan och Erik Dahlbergsgatan vilket behålles. Ur tillgänglighetssynpunkt behöver inga anordningar iordningställas på gångbanan, gatumark. TEKNISK FÖRSÖRJNING Byggnaden har idag befintliga anslutningar avseende vatten, avlopp, uppvärmning och el vilket behålles. AVFALLSHANTERING Avfallshanteringen skall lösas i enlighet med Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och Burlövs kommun vilket skall redovisas i samband med genomförandet av projektet. EKONOMISKA OCH SOCIALA KONSEKVENSER BOSTADSPOLITISKA MÅL Bostadspolitiska mål för Malmö, antogs av kommunfullmäktige 2009-04-27. Målen är indelade i mål för en socialt hållbar bostadsförsörjning, mål för en ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning samt mål för ett ekologiskt långsiktigt hållbart byggande. Dessa övergripande mål är indelade i 13 delmål. Genom att anordna bostäder på vinden kan Malmö förtätas utan att stadsbilden förändras. Samtidigt kan befintliga investeringar i gator, parker, skolor, allmänna kommunikationer, ledningsnät utnyttjas. En mer koncentrerad stad med korta avstånd skapar bättre underlag för befintlig kommersiell och kulturell service och förhoppningsvis kan fler av Malmös invånare nå dessa med cykel eller via promenader. I det aktuella projektet kommer de nya bostäderna att upplåtas med hyresrätt. I en detaljplan kan dock inte upplåtelseformer regleras. BARNPERSPEKTIV Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har inte goda förutsättningar att bli en bra miljö för små barn genom att byggnaden endast har en liten omkringbyggd gård med höga byggnader omkring. Dock finns mycket bra miljö för barn i de närliggande Kungs- och Slottsparken. KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE Planområdet ligger mitt i central Malmö och har inom gångavstånd ett synnerligen rikt utbud av både kommunal och kommersiell service avseende bl.a. konsthall, bibliotek, museum, kyrkor, bad, handel, skolor, kommunikationer mm. MILJÖKONSEKVENSER RISKHÄNSYN I planområdet och dess omgivning finns inga farliga eller riskfyllda verksamheter. I omgivningen finns bl.a. bostäder, kontor, butiker och skola. Inga åtgärder med hänsyn till risker är nödvändiga i området. 5 (7)
STADSBILD Planförslaget medför att stadsbilden ej förändras. KULTURMILJÖ Byggnaden och Fersens väg har ett kulturhistoriskt värde. Byggnaden skall bevaras och varsamhetsbestämmelser har införts. ARKEOLOGI Fastigheten är redan bebyggd och ytterligare byggrätter lägges ej ut. Därmed berörs ej arkeologi. HÄLSA OCH SÄKERHET MILJÖKVALITETSNORMER Planområdet ligger enligt Malmö stadsatlas 2006 inom zonen måttliga halter och innebär ingen risk för att Miljökvalitetsnormen för kvävedioxid överskrids. VÄGBULLER Enligt Malmö stadsatlas 2012 avseende vägbuller är ljudnivån vid fasaderna mot Fersens väg och Erik Dahlbergsgatan inom zonen 60-65 db. Mot Banèrsgatan sjunker nivån till 55-60 db. Eftersom fastigheten har en helt omkringbyggd gård skapas här en tyst zon. Dessutom är de nya bostäderna placerade på 7:e våningen. De befintliga lägenheterna i byggnaden är till största delen stora och vetter både mot gatorna och mot den tysta gården. Tillämpningsföreskrifter om trafikbuller, Malmö stads ljudkrav vid planering och byggande av bostäder, har godkänts av Stadsbyggnadsnämnden 2012-08- 23 och skall användas vid genomförandet av projektet. På plankartan finns en tabell som visar störningsskydd. För tillämpning av tabellen behöver vid bygglovgivningen en trafikbullerutredning tas fram. RADON Planområdet ligger inom normalriskområde. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Projektet innebär endast att vinden inredes vilket fastighetsägaren ansvarar för. Övriga planbestämmelser är avsedda att endast bekräfta befintliga förhållanden. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid. Utrymning från vindsvåningen skall särskilt beaktas vid genomförandet av projektet. Vanligtvis utgör räddningstjänstens höjdfordon en av utrymningsvägarna från bostäder. På grund av trädplantering längs med Fersens väg saknas möjlighet till uppställning av höjdfordon. Åtkomlighet för höjdfordon 6 (7)
saknas även till innergården. Det innebär att utrymning från lägenheter som enbart vetter mot innergården eller Fersens väg måste lösas på annat sätt än med hjälp av räddningstjänsten. Det kan lösas genom att trapphusen uppfyller lägst klass Tr2 (dock inte alltid möjligt i befintliga byggnader), alternativt att ytterligare en oberoende utrymningsväg anordnas, t.ex. tillgång till två trapphus eller en utvändig trappa. För att det ska vara möjligt med stegutrymning från lägenheter som vetter mot övriga gator krävs fönster som vetter mot gatorna och att fönstren uppfyller krav för utrymning med avseende på storlek och att de är sidohängda. Vid fönster i takfall krävs särskilda byggnadstekniska åtgärder, t.ex. stigbryggor, så att de utrymmande personerna själva kan nå fasadkanten och stegen på säkert sätt. Miljöbyggprogram SYD kan vara en vägledning vid projektering och byggnation. Tillämpningsföreskrifter om trafikbuller, Malmö stads ljudkrav vid planering och byggande av bostäder, har godkänts av Stadsbyggnadsnämnden 2012-08- 23 och skall användas vid genomförandet av projektet. På plankartan finns en tabell som visar störningsskydd och skall följas. För tillämpning av tabellen behöver vid bygglovgivningen en trafikbullerutredning tas fram. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för Stadsbyggnadsnämndens verksamhet, antagen av kommunfullmäktige 2011-04-20. Avgifterna regleras i avtal mellan beställaren av detaljplanen och Stadsbyggnadskontoret. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR OCH KONSEKVENSER Fastigheten Kungen 1 berörs inte av några fastighetsrättsliga frågor. Fastigheten Kungen 1 eller dess fastighetsgränser skall inte ändras. Fastigheten har ingen tomtindelning eller fastighetsplan, som idag gäller som fastighetsindelningsbestämmelser. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETEN KUNGEN 1 Detaljplanen medför inte någon förändring i fastighetsbildningen. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för detaljplanen är fem år från det datum planen vunnit laga kraft. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram detaljplanen har fastighetsägarens konsult Ulf Ernfors, Bygg-A Ernfors & Jacobson arkitekter i Malmö deltagit. Dessutom har Ulf Ernfors haft kontakter med Malmö Museer. Josephine Nellerup Göran Hallin 7 (7)