VILLKOR FÖR EN NY SOCIAL BOSTADSPOLITIK Stadsbyggnadsdagen 170830 Lennart Weiss Kommersiell direktör
ETT REKORDHÖGT BYGGANDE? År Antal färdigställda bostäder 2017 Enligt prognos 45 000-48 000 2016 42 500 2015 34 500 2014 29 100? 1994-2012 Ca. 20 0000-22 000 /år 2
HUR FINANSIERAS VÅRA BOSTÄDER? HUR SKA EKONOMISKT SVAGA GRUPPER FÅ SINA BEHOV TILLGODOSEDDA? - Legala ramvillkor - Kompetensfördelning (stat, kommuner, hushåll/marknad) och institutionella verktyg - Utbuds- kontra efterfrågeininriktade åtgärder - Bostadsstandarden för ekonomiskt svaga - Förhållandet mellan bostadspolitik och allmän välfärdspolitik (grundtrygghet eller generell politik grundad på inkomstbortfallsprincipen) - Går det att återupprätta grunddragen i den gamla politiken, fordras helt nya grepp eller är hybridlösningar möjliga? Vad vill (s) med bostadsfrågan? 3 06.09.2017
DISPOSITION Bostadspolitiken genom tre epoker Förkrigstiden Den sociala bostadspolitiken Systemskifte och avreglering Systemskiftets konsekvenser Systemval och politiska alternativ 4
EGNAHEMSRÖRELSEN (1892) Startade som landsbygdsrörelse Småbruk med egnahem Etablerades i städerna som alternativ till de förslummade hyreskvarteren Inspiration till kolonirörelsen, trädgårdsstaden och storgårdskvarteren Dagens villaförorter 1904 Statens egnahemslånefond 5
KOOPERATIONEN (1920 - ) HSB 1923, Riksbyggen 1940 Bostadssociala innovationer (daghem, tvättstuga, badrum) God arkitektur för vanligt folk Ständiga finansieringsproblem blygsamt byggande 6
PRIVAT HYRESRÄTT DOMINERADE I FLERFAMILJSHUS 1931: Lag om kommunal stadsplanering 1942: Hyresregleringen 1947 Kommunala planmonopolet 1946 47: Bostadssociala utredningen: 1. Nya lånevillkor - allmännyttan 100 % - privata 85 % 2. Riktlinjer för bostadsstandarden 1974, Allmännyttans hyresnormerande roll Ändrade legala och finansiella villkor motverkade investeringar i privat HR 7
DEN NYA BOSTADSPOLITIKEN (1945 1993) Staten tar övergripande ansvar för bostadspolitiken 1. Offentlig bostadskreditgivning 2. Kommunala bostadsföretag (allmännyttan) 3. Statlig reglering av bostadsstandarden (Svensk byggnorm, BBR) 8
INSTITUTIONELLA VERKTYG Delegationen för bostadsfinansiering (50-talet) Kvoter för bostadsfinansiering Räntereglering Placeringsplikt för kapitalmarknaden, bankernas utlåning reglerades Kvotering av lånemedel via Bostadsstyrelsen och Länsbostadsnämnderna (50 60-tal) Kommunerna styrde byggandet SBAB (1985) 9
FINANSIELLA VERKTYG 100% lånefinansiering till allmännyttan (40-talet) Tertiärlån (1947) Bottenlån till garanterad ränta (70 80-talen) Statliga topplån (begränsad risk) Generös avdragsrätt för skuldräntor Produktionskostnadsbelåning (1979) Räntebidragstrappa (1987) Kommunal borgen Hyresrätten blev en billig boendeform. Inflation och generösa avdragsvillkor byggde upp stora övervärden i den ägda boendeformer 10
MILJONPROGRAMMET (1965 75) Höjd bostadsstandard (1965) 100 000 lgh/ år Industrialisering, standardisering Förorten etableras Hyresrätten prioriteras men förlorar i status (förortsområden) Småhusen ökar kraftigt sista åren 11
SYSTEMSKIFTE I TVÅ STEG 1. Skatteomläggning 1990 Avdrag för skuldräntor reducerades (hushållen) Allmännyttans gynnande ställning avvecklas - Bolagsskatt i s f schablonskatt - Moms på förvaltningstjänster 2. Subventionssystemet avvecklas Ansvaret för finansieringen av boendet flyttas till hushållen 12
FINANSIELL INNEBÖRD AV SYSTEMSKIFTET DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN Inget (eller lågt) krav på egen kapitalinsats Lågt pris på lånat kapital garanterad räntenivå Bostadsbyggandet drevs av staten (utbudsinriktad politik) DEN NYA BOSTADSPOLITIKEN Krav på eget kapital (EK alltid dyrare än lånat kapital) Marknadspris på lånat kapital Bostadsbyggandet driva av hushållens efterfrågan (efterfrågeinriktad politik) Ansvaret för bostadsfinansieringen lades på hushållen. Riskerna flyttades från staten till banker, hushåll och kommersiella aktörer.
1945 1947 1949 1951 1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 SYSTEMSKIFTET (1) - MINSKAT BOSTADSBYGGANDE Antal bostäder Bostadsbyggande i Sverige 1945-2011 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 Antal per år 69 000 54 000 20 000 Statligt bostadsfinansieringssystem Privat bostadsfinansiering Kraftigt fall för bostadsbyggandet i Sverige Bostadsbyggandet koncentrerades till storstadsregionerna ---------------------------------------------------- Bostadsbyggandet baseras på hushållens efterfrågan Medelklassen De som redan har bostäder 0 Källa: SCB och Evidens
Andel (%) SYSTEMSKIFTET (2) - EN BOSTADSMARKNAD MED DUBBLA LÅS FÖR UNGA VUXNA Andel 20-27-åringar i olika boendeformer (2001-2013), Stockholms län 35 30 25 20 15 10 5 0 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Hos föräldrar Bostadsrätt Hyresrätt Andra hand Eget hus Studentbostad Övrigt bl a kompis, rum
FÖRÄNDRING I BOENDETÄTHET FÖRÄNDRING I BOENDETÄTHET 1997 2009 (KVM BOYTA/INV.)
NYPRODUCERAD HYRESRÄTT NUMER EN DYR BOENDEFORM 17
SYSTEMSKIFTET (3) - HR NUMERA NÄSTAN 50 % DYRARE ÄN BR HR Riskfri, statliga topplån (Förr) HR 30 % eget kapital, riskjusterad avkastning (Idag) BR 30 % eget kapital avkastning=låneränta 30 kvm 4 000 4 938 3 345 80 kvm 10 667 13 167 8 920 Det gamla subventionssystemet Marknadsmodellen utan statliga utbudsubventioner Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 000 kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (efter 30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta
HYRT BOENDE ÄR DYRARE ÄN ÄGT BOENDE 100 90 80 70 60 50 40 Boendeutgift per hushåll, alla hushåll, medianvärde, tkr 2015 100 90 80 70 60 50 40 Boendeutgift per hushåll, ensamstående med barn, median, tkr 2015 30 30 20 20 10 10 0 1 rum och kök 2 rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök hyresrätt bostadsrätt äganderätt Källa: SCB 0 2 rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök hyresrätt bostadsrätt äganderätt
SYSTEMSKIFTET (4) VEM SKA FINANSIERA VÅRA BOSTÄDER? HR Eget kapital 30% BR Brf-lån 15-25% 700 lgh Finansiering Ca 2000 mdr SEK Insatser: 1 500 Brf-lån (bank) 500 Lån 70% Insats 75-85% Privatlån 1 050 mdr SEK (bank) EK (insats) 450 MDR SEK ------------------------------------- Ökade krav på eget kapital samt lånerestriktioner sätter gräns för byggandet
ALLMÄNNYTTAN LIKSTÄLLS MED ANDRA KOMMERSIELLA AKTÖRER SYSTEMSKIFTET (5) VILKEN ROLL ALLMÄNNYTTAN HA? 21 Allbolagen införs 2011 Konkurrensneutralitet mellan kommunala och kommersiella aktörer Förbud att subventionera genom lägre avkastningskrav Varje projekt marknadsmässigt avkastningskrav Allmännyttiga rollen avgränsas till grupper med särskilda behov (studenter, äldre, sociala förturer)
UNGDOMARS AGGREGERADE SPARANDE 40 Miljarder kronor 30 20 10 0 Norge Sverige 22
MAMMA- OCH PAPPABANKEN 23 06.09.2017
SLUTSATSER EU och nya statsstödsregler har förändrat de kommunala bolagens roll Nya budgetregler (budgettaket) begränsar statens roll Utan omfattande lånesubventioner - hyresrätten en dyr boendeform - idag i praktiken två (helt olika) hyresmarknader Unga och ekonomiskt svaga trängs bort från bostadsmarknaden Oklarhet om hur morgondagens bostäder ska finansieras och hur risker ska fördelas Den sociala bostadspolitiken måste uppfinnas på nytt men hur och med vilka verktyg?
12 jämförbara länder Ägda bostäder Vid inträde Under boendetiden Vid utträde Hyrda bostäder - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Social rörlighet försvåras Mamma- och pappabanken Generationsklyftan Social bostadspolitik 2.0 25
SAMMANFATTNING. STÖD TILL DEN ÄGDA OCH DEN HYRA MARKNADEN STATLIGT STÖD ÄGARMARKNAD HYRESMARKNAD Vid inträde: Bosparande Bolåneförsäkring Bidrag till kontantinsats Skattesubventioner Fördelaktiga lånevillkor Sparande belönas med låg ränta Hyrköp/ Köpoption Under boendetiden: Fördelaktiga lånevillkor Sparande belönas med låg ränta Hyrköp/ Köpoption Bostadsbidrag Vid utträde: Garantier/ boprisförsäkring STÖD TILL HUSHÅLLEN Bostadsbidrag/ Socialbidrag Hyressättningssystemet reglerat på olika sätt STÖD TILL BYGGARE OCH FASTIGHETSBOLAG Direkta bidrag och investeringsstöd Förmånlig beskattning Förmånliga lån: Offentliga lån med reducerad ränta Privata lån med statliga kreditgarantier Stöd till drift och renovering
ALTERNATIV 1 ÄGDA BOENDEFORMER SOM BAS NORGE: Subventionerat bosparande stöd till hushållen att bygga upp eget kapital Startlån statliga topplån för att stötta unga, barnfamiljer, flyktingar och resurssvaga hushåll STORBRITANNIEN: Equity share loans (förmånliga lån till ägt boende) Shared ownership programme (lån för att förvärva kommunal hyresbostad) 27
STÖD I ALLA SKEENDEN SKAPAR RÖRLIGHET UTTRÄDE INTRÄDE 28
FÖRDELAKTIGA LÅN Norge, startlån till förstagångsköpare men också bottenlån till nyproduktion och landsbygd Storbritannien, topplån vid nyproduktion Frankrike, räntefria topplån främst i samband med nyproduktion Nederländerna, lån till förstagångsköpare genom oberoende stiftelse, offentligt finansierat 29
BIDRAG TILL KONTANTINSATS Australien, First Home Owner Grant (till alla) Norge, Boligtilskudd (behovsprövat) - Ges ofta i kombination med Startlån - Till de med de allra svagaste positionen på bostadsmarknaden (bort från dyrt hyresboende) 30
TA DIG IN MED HJÄLP AV BOLÅNEFÖRSÄKRING I Kanada kan du belåna dig upp till 95 % till samma ränta, under förutsättningen att du tecknat en försäkring hos staten för belopp som överskjuter 80 %. 31
TA DIG UR MED HJÄLP AV BOPRISFÖRSÄKRING I Nederländerna finns med stöd av staten försäkringar att teckna för att slippa betala restskuld om du tvingas sälja till ett pris lägre än skuldens storlek. Staten delar risken med banker & hushåll 32
ALTERNATIV 1 HYRESRÄTTEN SOM BAS Uppdelning av hyresrätt i exklusivt boende och socialt boende Social housing subventionerade bostäder fördelade efter behovsprövning (risk för stigmatisering och låg social rörlighet) eller Mycket kraftig höjning och breddning av bostadsbidragen risk för långvarigt bidragsberoende Eller..? (andra alternativ?)
OLIKA VARIANTER AV SOCIAL HYRESMARKNAD. Universell modell Generell modell Marginalgruppsmodell Öppen för hela befolkningen (sökanden registrerar sig i en öppen bostadskö) Möjliggöra goda bostäder för alla Källa: UNECE och Ghekière, 2007 Särskilt utsatta hushåll Särskilda grupper Hushåll under definierade Fördelaktiga inkomstgränser lånevillkor STÖD UNDER BOENDETIDEN Sparande belönas med lägre ränta Hyrköp/ Köpoption Mål Hjälpa Bostadsbidrag den del av befolkningen som har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden Särskilt utsatta hushåll Särskilda grupper (ex. flyktingar, asylsökanden, funktionshindrade, psykiskt sjuka, missbrukare, etc.) Hjälpa den del av befolkningen som är utestängd från bostadsmarknaden 34
STÖD TILL HYRT BOENDE HYRESSÄTTNING PRODUKTIONSSTÖD EFTERFRÅGESTÖD Marknadshyror som generell metod Konsumentskydd Reglerade hyror i social housing inkomstgränser Stiftelser med sociala ambitioner och låga hyror Fördelaktiga lånevillkor Subventioner till nyproduktion och renovering Låga hyror i viss del av beståndet för att få bygga Lägre moms Bostadsbidrag - växande 35
DET SVENSKA SYSTEMET. HÖG ÄGARANDEL MEN POLITIKEN INRIKTAD PÅ HYRESRÄTTEN Hyrda bostäder: Allmännyttan för alla inte social housing Bruksvärdessystem hyresnivåer bestäms i kollektiva förhandlingar Presumtionshyror syftar till att släppa fram högre hyror i nyproduktionen för att byggandet ska kunna öka Bostadsbeståndet fördelat på upplåtelseform i Sverige 2015, inklusive specialbostäder 0% Bostadsbidrag minskande omfattning hyresrätt Investeringsstöd upp till ca 6 600 kr/kvm för små hyresbostäder till lägre hyror 39% 38% bostadsrätt äganderätt Investeringsstöd till specialbostäder Ägda bostäder: 23% uppgift saknas Inga Inga riktade stöd förutom avdragsrätt för räntor och bostadsbidrag Kreditrestriktioner i form av amorteringskrav och bolånetak
SLUTSATS. Boende åt alla kräver offentliga ingripanden De flesta länder - utom Sverige - har offentliga insatser för att främja eget ägande Alla länder utom Sverige har lösningar för att göra hyresrätten tillgänglig Bostäder måste finansieras Bostadspolitik är stigberoende. Men nya element måste infogas i svensk bostadspolitik 37
HUSHÅLLEN Bolånetaket (2010), 15 % eget kapital Obligatoriska amorteringar (2016) På belåning över 50 %, 1 % På belåning över 70 %, 2 % Skuldkvotstak (brutto) 5, 5-6 ggr årsinkomst Tuffare KALP-kalkyler Hushållskalkyl samt ränta på 7-8 % Slutsats: Mer eget kapital 38
FASTIGHETSBOLAGEN Skärpta krav på EK: idag 30-50 % Förslag om ändrade avdragsregler Högre skatt vid hög belåning Slår mot bolag som bygger Basel 4 = hårdare kreditrestriktioner Slutsats: Mer eget kapital 39
BOSTADSBYGGARNA 50 % sålt före byggkreditiv Fullgörandegarantier Eget kapital eller koncerngaranti för osålda lägenheter samt för, Entreprenadrisken = Begränsningar för produktionstakten (etappindelning, långsammare byggtakt) Slår hårdast mot mindre byggare (begränsar konkurrensen) Succesivt allt tuffare villkor Slutsats: Mer eget kapital 40
BANKERNA Ökad soliditet, kärnprimärkapital Skärpta krav på riskvikter Buffert i förhållande till utlåning Från 5 % till 15 % Nu: förslag på 75 % (Basel 4) Slutsats: Mer eget kapital 41
SAMMANFATTNING BOSTADSBYGGARNA = MER EGET KAPITAL FASTIGHETSBOLAGEN = MER EGET KAPITAL HUSHÅLLEN = MER EGET KAPITAL BANKERNA = MER EGET KAPITAL VARIFRÅN SKA ALLT EGET KAPITAL KOMMA? 42
POLITISKA RISKER Paketeringsutredningen Förändrade ränteavdrag för kommersiella aktörer Basel 4 Ökade amorteringskrav och skuldkvotsbroms Infrastrukturskatt Ändrade avskrivningsregler för BRF Ökade markpriser (stockholmsförhandlingen) Skuldkvotstak Sänkta eller reducerade ränteavdrag - - - Rak amortering på BRF-lån (bankerna) Hårdare KALP-kalkyler, interna skuldkvotstak (bankerna) Vem gör en samlad konsekvensanalys..? 43