Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Akademiska Hus AB för del av fastigheten Embryot 1 inom kommundelen Flemingsberg

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-05-05 KS-2014/614.214 1 (4) HANDLÄGGARE Helena Sundström helena.sundstrom@huddinge.se Kommunstyrelsen Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Akademiska Hus AB för del av fastigheten Embryot 1 inom kommundelen Flemingsberg Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Akademiska Hus AB rörande del av fastigheten Embryot 1 godkänns i enlighet med kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 5 maj 2014. Sammanfattning Ett förslag till ny detaljplan för den sydvästra delen av fastigheten Embryot 1 längs Alfred Nobels allé i Flemingsberg har upprättats. Syftet är att på begäran av fastighetsägaren Akademiska Hus AB ändra användningsändamålet från högskoleändamål till bostadsändamål för att möjliggöra en utbyggnad av student- och forskarbostäder. Detaljplaneförslaget innehåller totalt cirka 450 student- och forskarbostäder i hus med varierande höjder om fem till nio våningar. Akademiska Hus äger marken i det aktuella detaljplaneområdet. Detaljplaneförslaget, som godkändes av samhällsbyggnadsnämnden den 27 mars 2014, hanteras i ett separat ärende till kommunstyrelsen. För ändamålet har ett förslag till exploateringsavtal upprättats med Akademiska Hus för genomförande av bostadsprojektet. Avtalsförslaget innebär i stort att kommunen bygger ut allmänna anläggningar i anslutning till Embryot 1 och för anslutning av Alfred Nobels allé till kommande ny trafikplats trafikplats Högskolan - vid väg 226 (Huddingevägen). Akademiska Hus avser att överlåta exploateringsområdet till bostadsföretaget ByggVesta för utbyggnad och förvaltning av tilltänkta student- och forskarbostäder. Byggstart planeras ske under första kvartalet 2015 och inflyttningar väntas kunna ske med början under 2016. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 301 70 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-05-05 KS-2014/614.214 2 (4) Beskrivning av ärendet För del av fastigheten Embryot 1 har ett förslag till ny detaljplan tagits fram med syfte att på begäran av fastighetsägaren Akademiska Hus ändra användningsändamålet från högskoleändamål till bostadsändamål för att möjliggöra en utbyggnad av student- och forskarbostäder. Planområdet omfattar cirka 1,3 hektar och ligger i den sydvästra delen av fastigheten Embryot 1 i Flemingsberg, längs med Alfred Nobels allé. Detaljplaneområdet planeras innehålla totalt cirka 450 student- och forskarbostäder om ca 26000 kvm ljus BTA. Bostadshusen får varierande höjder om fem till nio våningar. Bostadsutbyggnaderna inordnas i påbörjat campusområde i anslutning till Södertörns högskola. Samhällsbyggnadsnämnden har den 27 mars 2014 godkänt detaljplanen överlämnat ett förslag till detaljplan för del av Embryot 1 till kommunstyrelsen för antagande, vilket hanteras i ett separat ärende. Akademiska Hus genomförde under år 2013 för sin del en anbudstävling i syfte att rekrytera en byggherre för student- och forskarbostäderna. Bostadsföretaget ByggVesta fick uppdraget. Genomförda förhandlingar kring upprättandet av ett exploateringsavtal med Akademiska Hus har parallellt kunnat anpassas till ByggVestas utförandeönskemål i sammanhanget. För ändamålet har ett förslag till exploateringsavtal upprättats med Akademiska Hus för genomförande av bostadsprojektet. Akademiska Hus har enligt avtalsförslaget rätt att utan ytterligare kommunala beslut överlåta aktuell del av fastigheten Embryot 1 på ByggVesta. Exploateringsavtalet reglerar bland annat att kommunen utför en gatuutbyggnad av Alfred Nobels allé som innebär en uträtning av befintlig gata längs det nya student- och forskarbostadskvarteret och en förlängning av gatan vidare i västlig riktning. I samband med uträtningen av Alfred Nobel allé fullbordar kommunen samtidigt en gångbana, som exploatören bygger ut i en första del längs norra och sydvästra delen av bostadskvarteret, samt förbereder för kommande anslutning av Alfred Nobels allé till en ny trafikplats trafikplats Högskolan - vid väg 226 (Huddingevägen). Utbyggnaden av gatan och anslutningen till ny trafikplats finansieras delvis genom övergripande gatukostnadsuttag av fastighetsägare och exploatörer inom ett avgränsat fördelningsområde. Här aktuellt fördelningsområde omfattar stora delar av sjukhusområdet, högskolekvarteret och andra områden som kommer att ha sin naturliga trafikförsörjning via den kommande nya trafikplatsen. Totalkostnaden för uppräknade allmänna anläggningar är

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-05-05 KS-2014/614.214 3 (4) beräknade till ca 200 miljoner kronor, varav ca 100 miljoner belastar det här aktuella fördelningsområdet. Enligt fördelningen ska exploatören för del av Embryot 1 betala 3,7 miljoner kronor till kommunen. Hänsyn har bland annat tagits till den lägre trafikalstringen för student- och forskarbostäder. Om student- och forskarbostäderna senare skulle komma att konverteras till vanliga bostäder, oavsett upplåtelseform, ska exploatören erlägga ytterligare ett exploateringsbidrag om 1 miljon kronor. Byggstart planeras ske under första kvartalet 2015 och inflyttningar väntas kunna ske med början under 2016. Det är kommunens avsikt att bygga ut anläggningarna under 2016 så att de kan betjäna bebyggelsen inom bostadsområdet redan i samband med beräknad första inflyttning. Avtalet reglerar också att planändring ska ske inom pågående genomförandetid för nu gällande plan (går ut 2019-10-08) utan ersättningsanspråk från någon part. Vidare regleras att exploatören genomför bostadsprojektet enligt konceptet Egenvärmehus, som har tagits fram och serieproduceras av ByggVesta. Konceptet innebär fjärrvärmevärmda, radiatorlösa lägenheter med luftvärme som tillsammans med ett välisolerat klimatskal ger en energiförbrukning på 55 kwh per kvm och år. Förslaget till exploateringsavtal innehåller i övrigt sedvanliga bestämmelser för genomförande av den nya detaljplanen för del av Embryot 1. Exploateringsavtalet beskrivs närmare i miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens PM, bilaga 1, och i bifogat exploateringsavtal, bilaga 2. Akademiska Hus AB har underhand godkänt avtalsförslaget och ett underskrivet avtal avses föreligga vid kommunstyrelsens sammanträde. Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning föreslår att exploateringsavtalet ska godkännas. Vesna Jovic Kommundirektör Gunilla Wastesson Planeringsdirektör

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-05-05 KS-2014/614.214 4 (4) Bilagor Bilaga 1: Miljö- och samhällsbyggandsförvaltningens PM Bilaga 2: Förslag till exploateringsavtal med Akademiska Hus AB. Beslutet delges Samhällsbyggnadsnämnden Akademiska Hus AB

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 maj 2014 Dnr KS-2014/614.214 1 (4) HANDLÄGGARE Anders Biberg Tfn 08-535 313 90 anders.biberg@huddinge.se Exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Akademiska Hus AB för del av fastigheten Embryot 1 längs Alfred Nobels allé inom kommundelen Flemingsberg i Huddinge kommun Sammanfattning Del av fastigheten Embryot 1 längs Alfred Nobels allé i Flemingsberg har 2013-2014 varit föremål för detaljplaneändring. En ny detaljplan har upprättats i fastighetens sydvästra del. Syftet har varit att på fastighetsägaren Akademiska Hus begäran ändra användningsändamålet från högskoleändamål till bostadsändamål för att möjliggöra en utbyggnad av student- och forskarbostäder. Detaljplaneförslaget godkändes av samhällsbyggnadsnämnden 2014-03-27 och planeras innehålla totalt ca 460 student- och forskarbostäder. Bostadshusen får varierande höjd om 5-9 våningar. Bostadsutbyggnaderna inordnas i påbörjat campusområde i anslutning till Södertörns högskola och ska bl a ta sin utgångspunkt i tidigare upprättat program för universitetsområdet i Flemingsberg (godkänt av kommunstyrelsen 2001-08-20) och Program för gestaltning av yttre miljö vid Flemingsbergs universitetsområde i Huddinge kommun, december 2002 (S Koinberg). Akademiska Hus äger marken i det aktuella detaljplaneområdet. För ändamålet har ett förslag till exploateringsavtal upprättats med Akademiska Hus för genomförande av bostadsprojektet. Avtalsförslaget innebär i stort att kommunen bygger ut erforderliga allmänna anläggningar i anslutning till Embryot 1 och för anslutning av Alfred Nobels allé till kommande nya trafikplats vid väg 226 (Huddingevägen). Exploatören utför delar av ny gångbana längs Alfred Nobels allé och sydvästra delen av det nya bostadskvarteret. Kommunen finansierar utbyggnaderna genom uttag av exploateringsbidrag från fastighetsägare och exploatörer inom ett avgränsat fördelningsområde, som i sin tur är en del av hela det fördjupade översiktsplane- POSTADRESS Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Sjödalsvägen 29 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 313 80 E-POST OCH WEBB

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 maj 2014 Dnr KS-2013/992.214 2 (4) området för Flemingsberg. Uttaget av exploateringsersättningar sker enligt framtaget fördelningssystem, där Exploatören för nu aktuell del av Embryot 1 erlägger 3,7 miljoner kronor till kommunen. Förslaget till exploateringsavtal innehåller i övrigt sedvanliga bestämmelser för genomförande av den nya detaljplanen för del av Embryot 1. Akademiska Hus avser att överlåta exploateringsområdet till bostadsföretaget ByggVesta för utbyggnad och förvaltning av tilltänkta student- och forskarbostäder. Byggstart planeras ske under första kvartalet 2015 och inflyttningar väntas kunna ske med början under 2016. Beskrivning av ärendet Bakgrund Del av fastigheten Embryot 1 har 2013-2014 varit föremål för detaljplaneändring. En ny detaljplan har upprättats för två byggrätter i fastighetens sydvästra del. Syftet har varit att på fastighetsägaren Akademiska Hus begäran ändra användningsändamålet från högskoleändamål till bostadsändamål för att möjliggöra en utbyggnad av student- och forskarbostäder. Detaljplaneförslaget godkändes av samhällsbyggnadsnämnden 2014-03-27. Detaljplaneområdet planeras innehålla totalt ca 460 student- och forskarbostäder om ca 26000 kvm ljus BTA. Bostadshusen får varierande höjd om 5-9 våningar. Bostadsutbyggnaderna inordnas i påbörjat campusområde i anslutning till Södertörns högskola och ska bl a ta sin utgångspunkt i tidigare upprättat program för universitetsområdet i Flemingsberg (godkänt av kommunstyrelsen 2001-08-20) och Program för gestaltning av yttre miljö vid Flemingsbergs universitetsområde i Huddinge kommun, december 2002 (S Koinberg). Akademiska Hus genomförde för sin del en anbudstävling 2013 i syfte att rekrytera en byggherre för student- och forskarbostäderna. Bostadsföretaget ByggVesta fick uppdraget. Genomförda förhandlingar kring upprättandet av ett exploateringsavtal med Akademiska Hus har parallellt kunnat anpassas till ByggVestas utförandeönskemål i sammanhanget. För ändamålet har ett förslag till exploateringsavtal upprättats med Akademiska Hus för genomförande av bostadsprojektet. Akademiska Hus har enligt avtalsförslaget rätt att utan ytterligare kommunala beslut överlåta aktuell del av fastigheten Embryot 1 på ByggVesta. Exploateringsavtal med Akademiska Hus Ett förslag till Exploateringsavtal har nu upprättats med Akademiska Hus AB, där genomförandet av tilltänkta student- och forskarbostbostäder inom Embryot 1 regleras. Exploateringsavtalet innehåller bl a följande villkor: Exploatören erlägger detaljplanekostnader till kommunen enligt ett särskilt plankostnadsavtal, daterat 2013-06-27.

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 maj 2014 Dnr KS-2013/992.214 3 (4) Kommunen bygger ut Alfred Nobels allé genom en uträtning av befintlig gata längs de nya bostäderna. Kommunens gatuutbyggnad förlängs vidare i västlig riktning och ansluts därefter till Alfreds allé i anslutning till fastigheten Kromosomen 1 (landstingets rättspsykiatriska anläggning). Exploatören bygger ut en första del av en allmän gångbana längs norra och sydvästra delen av bostadskvarteret på Embryot 1. Kommunen fullbordar gångbanan i samband med uträtningen av Alfred Nobels allé. I samband med uträtningen av Alfred Nobels allé förbereder kommunen för kommande anslutning av gatan till en ny trafikplats vid väg 226 (Huddingevägen). Kommunen bygger tidsmässigt, i möjligaste mån, ut Alfred Nobels allé enligt föregående punkter, så att anläggningarna kan betjäna bebyggelsen inom bostadsområdet redan i samband med första inflyttning under 2016. Exploatören ska erlägga 3,7 miljoner kronor till kommunen för del i allmänna anläggningar enligt avsnittet Exploateringsekonomi nedan, när den nya detaljplanen för Embryot 1 vinner laga kraft. Exploatören genomför bostadsprojektet enligt konceptet Egenvärmehus, som har tagits fram och serieproduceras av ByggVesta. Konceptet består av fjärrvärmevärmda, radiatorlösa lägenheter med luftvärme, som tillsammans med ett välisolerat klimatskal ger en energiförbrukning på 55 kwh per kvm och år. Exploateringsekonomi Kommunen bekostar och bygger om Alfred Nobels allé längs med det nya student- och forskarbostadskvarteret och bygger ut Alfred Nobels allé, kommande cirkulationsplatser och anslutningsramper i anslutning till en ny trafikplats vid väg 226 (Huddingevägen) samt en gång- och cykelvägsbro mellan högskoleområdet och Björnkulla. Kommunen finansierar om- och utbyggnaderna delvis genom övergripande gatukostnadsuttag av fastighetsägare och exploatörer inom ett avgränsat fördelningsområde. Här aktuellt fördelningsområde omfattar stora delar av sjukhusområdet, högskolekvarteret och andra områden som kommer att ha sin naturliga trafikförsörjning via kommande nya trafikplats vid väg 226 (Huddingevägen). Totalkostnaden för uppräknade allmänna anläggningar är beräknade till ca 200 miljoner kronor, varav ca 100 miljoner belastar det här aktuella fördelningsområdet. Vid beräkningen av Exploatörens kostnadsandel för Embryot 1 om 3,7 miljoner kronor, har hänsyn bl a tagits till den lägre trafikalstringen för studentoch forskarbostäder. Om student- och forskarbostäderna senare skulle komma att konverteras till vanliga bostäder, oavsett upplåtelseform, ska exploatören erlägga ytterligare ett exploateringsbidrag om 1 miljon kronor. Förvaltningens synpunkter Mark- och exploateringsavdelningen föreslår att upprättat förslag till exploateringsavtal med Akademiska Hus AB godkänns.

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 maj 2014 Dnr KS-2013/992.214 4 (4) Charlotta Thureson Mark- och exploateringschef Anders Biberg Projektledare Bilaga Förslag till exploateringsavtal för del av Embryot 1 med Akademiska Hus AB.

Expl avtal Embryot 1 version 2014-05-02 Exploateringsavtal för Embryot 1 mellan Akademiska Hus AB och Huddinge kommun Följande exploateringsavtal för del av fastigheten Embryot 1 i Flemingsberg i Huddinge kommun har ingåtts mellan kommunen och Akademiska Hus AB: Kommunen Huddinge kommun, nedan kallad Kommunen Org nr 212000-0068 141 85 Huddinge Exploatören Akademiska Hus AB, nedan kallad Exploatören Org nr 556459-9156 Box 1394 171 27 Solna INLEDNING 1 Bakgrund och syfte Detaljplane-/exploateringsområdet som utgör del av fastigheten Embryot 1, se bilaga 1, är beläget inom området för Södertörns högskola i Flemingsberg. Parterna ska gemensamt verka för att skapa ett attraktivt, sammanhängande högskoleområde med bl a god tillgänglighet för gång- och cykeltrafik och där barriäreffekter i samband med kommande utbyggnader av infrastrukturanläggningar så långt möjligt minimeras. Parternas gemensamma strävan tar sin utgångspunkt bl a i upprättat program för universitetsområdet i Flemingsberg (godkänt av kommunstyrelsen 2001-08-20) och Program för gestaltning av yttre miljö vid Flemingsbergs universitetsområde i Huddinge kommun, december 2002 (S Koinberg). Som underlag för gällande detaljplan för fastigheten Embryot 1 (Dp 10-D-23) och nu föreslagen detaljplaneändring ligger ett program för Universitetsområdet i Flemingsberg, daterat februari 2001. Programmet har utarbetats av kommunen i samråd med berörda markägare. Ett ramavtal, daterat 2001-09-07, nedan kallat Ramavtalet, har träffats mellan kommunen och markägarna inom Universitetsområdet - Akademiska Hus (Exploatören), Stockholms läns landsting och Stiftelsen Clara - med syfte att reglera de planerings- och genomförandefrågor som är kopplade till utbyggnaden av Universitetsområdet. År 2004 antogs en detaljplan för Universitetsområdet II (Dp 10-D-23). För genomförandet avdenna detaljplan träffades ett exploateringsavtal daterat 2004-09-22, Exp04 mellan kommunen och Akademiska Hus (Exploatören) och en överenskommelse, daterad 2004-09- 22, Övk04 mellan Ramavtalets parter. För närvarande pågår arbetet med en fördjupad översiktsplan för Flemingsberg, FÖP Flemingsberg. Som en följd av det arbetet avser kommunen att finansiera större infrastrukturanläggningar inom FÖP-området med hjälp av en särskild modell för uttag av gatukostnader. Modellen omfattar ett större geografiskt fördelningsområde, men innehåller i stort de gator och andra allmänna platsmarksanläggningar som tidigare avhandlats i Ramavtalet, Exp04 och Övk04. Eftersom kommunens anspråk på exploateringsersättningar nu baseras på ovan angiven modell, är tidigare avtalsskrivningar kring gatukostnader inte längre aktuella och ska därför inte tillämpas för nu aktuellt detaljplane-/exploateringsområde inom fastigheten Embryot 1. 1(9)

Expl avtal Embryot 1 version 2014-05-02 2(9) Detta avtal ska reglera de förhållanden som uppstår i och med att ny detaljplan tas fram för del av Embryot 1. Syftet med detaljplaneändringen är att skapa förutsättningar för att studentoch forskarbostäder, som upplåts med hyresrätt, ska kunna uppföras. Exploatören avser att inom Exploateringsområdet låta uppföra totalt ca 460 student- och forskarbostäder om totalt ca 26000 kvm BTA. Exploatören äger den aktuella kvartersmarken. Gällande detaljplan för hela fastigheten Embryot 1 vann laga kraft 2004-10-08 och genomförandetiden på 15 år går ut 2019-10-08. Parterna är överens om att planändring ska ske inom pågående genomförandetid utan ersättningsanspråk från någondera parten. 2 Exploateringsavtal, daterat 2004-09-22, Exp04 upphör Parterna är överens om att tidigare träffat exploateringsavtal, Exp04, fullt ut ska upphöra att gälla för de delar av fastigheten Embryot 1 som omfattas och regleras av bestämmelserna i detta avtal. 3 Giltighet Detta avtal är villkorat av: att Huddinge kommunfullmäktige godkänner avtalet senast 2014-09-08, att förslag till ny detaljplan för del av Embryot 1, blir antaget i huvudsaklig överensstämmelse med bilagt förslag, bilaga 1, senast 2014-09-08 genom beslut som vinner laga kraft. Skulle ovanstående villkor inte uppfyllas senast vid ovan angivna tidpunkter är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal oavsett skäl och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts ska verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. 4 Avtal mellan Exploatören och ByggVesta - avsiktsförklaring Det är Exploatörens avsikt att träffa avtal med ByggVesta Forskningen AB, org. nr 556865-7281, nedan kallat ByggVesta, om förvärv och förvaltning av planerade student- och forskarbostäder inom detaljplane-/exploateringsområdet enligt 1: Om ett sådant avtal inte träffas senast 2015-01-01, ska förhandlingar upptas mellan parterna i syfte att snarast möjligt lösa frågan om huvudmannaskapet för bostäderna. Exploatören bekräftar till kommunen när avtal träffats. 5 Projektets utformning Utbyggnaderna inom detaljplane-/exploateringsområdet planeras ske i stort enligt förslag till ny detaljplan för del av Embryot 1, bilaga 1 och situationsplan för kv Embryot upprättad av ByggVesta 2014-04-11, bilaga 2. 6 Detaljplan, planavgift och genomförandetid Kommunen ombesörjer att ett förslag till ny detaljplan för Exploateringsområdet tas fram. Exploatören ersätter kommunen för dess kostnader och har 2013-06-27 tecknat ett särskilt plankostnadsavtal med kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning om ersättning för detaljplanekostnader. Genomförandetiden för den nya detaljplanen löper ut 2019-10-08.

Expl avtal Embryot 1 version 2014-05-02 3(9) Eftersom Exploatören bekostar detaljplane-/exploateringsområdets detaljplaneläggning enligt särskilt plankostnadsavtal, daterat 2013-06-27, ska Exploatören inte erlägga någon planavgift enligt kommunens bygglovtaxa i samband med bygglovprövning. MARKÖVERLÅTELSER 7 Marköverlåtelser och ersättningar Exploatören är ägare till all mark inom Exploateringsområdet. Inga marköverföringar och markersättningar mellan Exploatören och kommunen är aktuella. 8 Fastighetsbildning mm Exploatören ansöker om och bekostar erforderliga fastighetsbildningsåtgärder för genomförande av detta avtal och detaljplanen och ett extra originalexemplar till kommunen. Exploateringsområdet, som utgör del av fastigheten Embryot 1, förutsätts avstyckas till en eller flera exploateringsfastigheter. 9 Servitut och ledningsrätter inom Exploateringsområdet Exploatören ska utan ersättning inom u-områden upplåta erforderliga utrymmen på och i mark för befintliga och tillkommande ledningar inom detaljplane-/exploateringsområdet till förmån för respektive rättighetshavare, u-områden, se bilaga 1. Exploatören medger att ovanstående rättigheter får säkerställas genom fastighetsbildningsåtgärd eller genom servitutsavtal som får skrivas in. ANLÄGGNINGAR 10 Tekniska anläggningar (aktuella gatusträckor, se bilaga 3) Mom A Allmänna anläggningar Övergripande allmänna anläggningar Den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg kommer att resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom FÖP-området. Exploatören ska bidra till utförandet av sådana allmänna anläggningar enligt angivna fördelningsprinciper. De angivna fördelningsprinciperna enligt föregående stycke innebär, att kostnaderna för de övergripande allmänna anläggningarna (trafikplatser och huvudgator mm) inom det fördjupade översiktsplaneområdet ska fördelas på exploatörerna, övriga fastighetsägare och kommunen. Fördelningen sker enligt en uppdelning av det fördjupade översiktsplaneområdet i mindre fördelningsområden, därefter i proportion till avsedd utbyggnadsyta i kvm BTA inom aktuellt detaljplaneområde samt enligt en fördelningsnyckel kopplad till användningsändamålet i detaljplanen. Kostnadsfördelningen baseras på de nyttoeffekter som uppstår när anläggningarna byggs ut. För detaljplane-/exploateringsområdet har enligt ovan angivna fördelningsprinciper räknats fram ett exploateringsbidrag, där Exploatören erlägger ett belopp om totalt 3,7 miljoner kronor till kommunen. Betalning ska ske inom en månad efter det att förslaget till ny detaljplan enligt 6 vunnit laga kraft. Faktura utskickas av Kommunen. Exploateringsbidraget enligt föregående stycke är baserat på att tilltänkta bostäder enligt 1, femte stycket, upplåts för student- och forskarboende och med hyresrätt. Skulle bostäderna vid en senare tidpunkt komma att få annan användning och/eller annan upplåtelseform, ska Exploatören erlägga ett mellanskillnadsbelopp, som motsvarar skillnaden mellan angivet belopp enligt föregående stycke och det belopp som enligt gällande fördelningssystem ska tillämpas för vanliga bostäder. Mellanskillnadsbeloppet, som per maj 2014 uppgår till 1,0

Expl avtal Embryot 1 version 2014-05-02 4(9) miljon kronor, ska erläggas av Exploatören till kommunen i samband med att bygglov meddelas för förändringen alternativt vid den tidpunkt förändringen genomförs. Om de övergripande anläggningar som förutsatts enligt detta avtal inte kommit till stånd 10 år efter det att förslag till ny detaljplan vunnit laga kraft ska på parts begäran avstämning ske, där parterna kommer överens om en ny skälig tidpunkt för anläggningarnas utförande alternativt annan förhandlingslösning. Samtliga belopp enligt ovan är angivna i kostnadsläge maj 2014 och ska räknas upp till resp betalningstidpunkt med SCB:s entreprenadindex E84 för husbyggnad och anläggning eller index som kan komma att ersätta detta index. Tidsaspekter för utbyggnad av övergripande allmänna anläggningar Kommunen ska i möjligaste mån genomföra uträtningen av Alfred Nobels Allé och färdigställandet av gångbanor enligt ovan, så att anläggningarna kan betjäna bebyggelsen inom detaljplane-/exploateringsområdet redan i samband med första inflyttning, sträcka G2 och nordvästra delen av sträcka G5, se bilaga 3. Det är kommunens avsikt att bygga ut de aktuella gatuavsnitten under 2016. Exploatören avser att påbörja sin utbyggnad inom detaljplane-/exploateringsområdet under första kvartalet 2015 med planerad första inflyttning under 2016. Båda parter ska aktivt samordna sin planering och sina arbeten inom och i anslutning till detaljplane-/exploateringsområdet. Allmänna anläggningsarbeten som utförs av exploatören Åtkomsten till byggnadernas entréer behöver säkerställas i ett tidigt skede. Exploatören projekterar och utför, som en återställning av allmän platsmark efter husutbyggnad, därför på egen bekostnad gångbana fram till kantsten enligt markering G3 i bilaga 3. Gångbanan iordningställs av Exploatören upp till och med bärlager, utan träd eller trädgropar. I samband med att kommunen rätar ut Alfred Nobels Allé, enligt ovan, projekterar, utför och färdigställer kommunen gångbanorna med ytskikt, kantstenar och träd. Exploatörens anläggningsarbeten ska ske i samråd med kommunens gatu- och trafikavdelning och enligt 11 nedan. Mom B Anläggningar inom kvartersmark Exploatören projekterar, utför och bekostar: B.1. Alla anläggningar inom kvartersmark B.2. Flyttning eller annan åtgärd av befintliga ledningar B.3. Alla erforderliga åtgärder för bullerskydd B.4. Åtgärder för markavvattning enligt 14 nedan. Projektering och utförande av anläggningarna enligt ovan ska ske i huvudsaklig överensstämmelse med förslag till ny detaljplan för detaljplane-/exploateringsområdet, bilaga 1. Mom C Omgivande vägnät Gemensam besiktning av omgivande vägnät ska göras före byggstart. Exploatören kontaktar kommunen inför besiktningen (kommunens driftavdelning för gata och park). Exploatören bekostar återställning av eventuella skador på omgivande vägnät som förorsakas av utbyggnaderna inom detaljplane-/exploateringsområdet. Frågor om etableringar och byggvägar, se 21 och 22 nedan. Exploatörens ansvar gentemot kommunen får inte överföras på entreprenör som anlitas av Exploatören. Mom D Detaljplane-/exploateringsområdets höjdanpassning till planerad trafikplatsanslutning i sydväst

Expl avtal Embryot 1 version 2014-05-02 5(9) Planerad anslutning till ny trafikplats vid väg 226/Huddingevägen med tillhörande ramper sydväst om detaljplane-/exploateringsområdet, sydöstra delen av sträcka G5 enligt bilaga 3, är under projektering. Det är kommunens avsikt att i samband med höjdsättningen av anslutningsramperna till trafikplatsen medverka till en lösning som på ett rimligt sätt anpassas till Exploatörens höjdsättning för blivande bebyggelse och kommunikationsytor inom detaljplane-/exploateringsområdet. Preliminär höjdsättning anges i bilaga 2. 11 Kontroll, besiktning och garantiansvar Vad som avtalas i denna paragraf gäller allmänna anläggningar som Exploatören ska utföra enligt 10 ovan. Kommunen har rätt att gentemot Exploatören utöva den kontroll över anläggningsarbeten, som anges i Byggandets kontraktskommittés allmänna bestämmelser (AB 04). Exploatören kallar representant för kommunen till regelbundna, återkommande byggmöten. Exploatören förbinder sig att betala kommunens (gatu- och trafikavdelningens) självkostnader för granskning av ritningar och övriga handlingar samt för teknisk kontroll, erforderliga besiktningar mm. Kostnaderna, som på begäran redovisas månadsvis, ska debiteras halvårsvis i efterskott. Slutfaktura utfärdas efter genomförd slutbesiktning. Faktura förfaller till betalning trettio (30) bdagar efter fakturadatum. När anläggningar färdigställts i etapper i sådan omfattning att de kan godkännas av kommunen, ska Exploatören anmäla dessa för slutbesiktning. När en anläggning godkänts vid slutbesiktning tillträder kommunen anläggningen med full äganderätt. Kommunen svarar därefter för underhåll, ombyggnad och fortsatt utbyggnad av anläggningen med undantag för garantiarbeten. Garantitiden är två år från den dag som anges i utlåtande över slutbesiktning. Garantibesiktning ska, om sådan påkallas, ske omedelbart före garantitidens utgång. För garantibesiktning ska gälla samma bestämmelser som för slutbesiktning. Exploatören garanterar de avtalade arbetenas kontraktsenliga beskaffenhet under garantitiden, räknat från dagen för godkänd slutbesiktning. Brister och fel som framträder under garantitiden resp brister och fel som tagits upp i utlåtande över slut- och garantibesiktning ska avhjälpas av exploatören utan dröjsmål. Slut-, garanti och ev övriga besiktningar ska utföras av besiktningsman som utses av parterna gemensamt. Exploatören kallar till besiktning och svarar för besiktningsmannens kostnader, medan parterna bär sina egna kostnader. Besiktningsman ska utses innan arbetena påbörjas. När det gäller kontroll, besiktning och garantiansvar gäller i övrigt i tillämpliga delar vad som föreskrivs i Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader, AB 04, samt Allmänna bestämmelser för totalentreprenader för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader, ABT 06. 12 Påföljd vid bristande utförande Om exploatören inte rätteligen fullgör sina åtaganden enligt detta avtal, är kommunen behörig att i exploatörens ställe utföra vad som brister, när det gäller utbyggnad av allmänna anläggningar enligt 8. Exploatören blir då skyldig att betala kostnaderna för detta och har inte rätt att hindra kommunen tillträde till berörd fastighet. AVGIFTER

Expl avtal Embryot 1 version 2014-05-02 6(9) 13 Gatukostnadsersättningar Fullgör Exploatören alla förpliktelser enligt detta avtal inkl betalning av gatukostnadsersättningar enligt 9 ovan, ska ägare till fastighet inom detaljplane-/exploateringsområdet anses ha erlagt på detaljplane-/exploateringsområdet belöpande gatukostnader i aktuella delar. Framtida ersättningar för förbättringar eller utbyggnader av nya områdesanläggningar eller områdesanknutna anläggningar för gator, allmänna platser och ledningar regleras enligt gällande lagar och regler vid aktuell tidpunkt. 14 Anslutningsavgifter för vatten och avlopp Samtliga avgifter för anslutning av VA, (vatten, avlopp och ev dagvatten), fjärrvärme, el samt tele mm inom detaljplane-/exploateringsområdet betalas av Exploatören. Det åligger Exploatören att hos respektive ledningsägare, i god tid förvissa sig om eventuella befintliga ledningars läge samt informera sig om eventuella flyttningskostnader. Exploatören skall bekosta eventuell flyttning av ledningar till följd av bebyggelse inom detaljplane- /exploateringsområdet. Det åligger Exploatören att kontakta Stockholm Vatten AB för behov av ytterligare förbindelsepunkter och ledningskapacitet med anledning av förestående utbyggnader inom detaljplane-/exploateringsområdet. MILJÖ- OCH ENERGI 15 Agenda 21 Kommunfullmäktige har fastställt en lokal Agenda 21 som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören har tagit del av denna gällande Agenda 21 och ska beakta denna vid verksamhet och aktiviteter inom detaljplane-/exploateringsområdet. 16 Avfallsplan Exploatören ska se till att avfallshanteringen inom detaljplane-/exploateringsområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till källsortering och återvinning i enlighet med gällande avfallsplan för Kommunen. 17 Dagvattenstrategi Exploatören har tagit del av kommunens gällande dagvattenstrategi och ska beakta denna vid planering och utbyggnad av detaljplane-/exploateringsområdet. Dokumentet ger vägledning i arbetet med dagvattenfrågor i samhällsbyggandet inom kommunen. 18 Miljöanpassat byggande Exploatören ska följa de krav som följer av kommunens Rikrlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunal mark, beslutade av kommunfullmäktige. Energieffektivitet Varma utrymmen ska vara energieffektiva. Om värmekälla erfordras för bostadens/lokalens uppvärmning bör fjärrvärme eller annan förnyelsebar energi väljas. Hälsoaspekter, byggmaterialens miljöbelastning och kvalitetskontroll

Expl avtal Embryot 1 version 2014-05-02 7(9) Byggherren ska säkerställa en god inomhusmiljö och att materialval och kemikalier som byggs in är bra miljöval och inte riskerar att negativt påverka människors hälsa eller miljön. Företrädesvis sker detta genom certifiering enligt något av de system som finns på marknaden. Alternativt kan eget miljöprogram tillämpas. Byggprocessen Byggprocessens miljöbelastning ska minimeras. Byggherren ska till kommunens mark- och exploateringsavdelning i god tid innan byggnadsarbetena påbörjas, redovisa åtgärder för att begränsa negativ miljöpåverkan från byggprocessen, exempelvis transporter och hantering av schakt- och fyllnadsmassor. Certifieringssytem Det är Exploatörens avsikt att utföra alla projekt inom detaljplane-/exploateringsområdet, som byggs i egen regi, enligt konceptet Egenvärmehus. Egenvärmehuset är ett koncept som tagits fram och serieproduceras av ByggVesta. Konceptet består av fjärrvärmevärmda, radiatorlösa lägenheter med luftvärme. All frånluft från uppvärmda utrymmen växlas med 90 % verkningsgrad mot tilluften. Detta, tillsammans med ett välisolerat och tätt klimatskal, genererar en projekterad energiförbrukning på 55 kwh/kvm, år. ByggVesta arbetar för hög grönytefaktor och urban biologisk mångfald. GENOMFÖRANDE 19 Samordning Exploatören ska svara för samordning mellan kommunen och de ledningsdragande bolagen så att erforderliga arbeten inom och intill exploateringsområdet kan bedrivas utan inbördes hinder och kan vara färdigställda senast vid inflyttning. Exploatören skall till kommunen och de ledningsdragande bolagen tillhandahålla erforderliga plankartor, ritningar och tidsplan för ledningsnätens utbyggnad. 20 Mätningstekniska arbeten I god tid före Exploateringsarbetenas igångsättande skall samråd ske med kommunens lantmäteriavdelning om utförandet av de mätningstekniska arbetsuppgifter som hör samman med Exploateringen. Samhällsbyggnadsnämnden har tagit beslut om krav på kompetens för utförande av mätningstekniska åtgärder. Kraven hänvisar till de rekommendationer för bedömning av Grundläggande mätningsteknisk färdighet som finns i nya HMK-Juridik. Exploatören bekostar återställandet av stomnätspunkter och gränsmarkeringar som raseras vid Exploateringen. 21 Etableringsplan Innan byggnadsarbeten påbörjas ska Exploatören upprätta en etableringsplan, som skriftligen ska godkännas av kommunens mark- och exploateringsavdelning. Etableringsplanen ska reglera eventuellt nyttjande av natur- eller gatumark för uppställning av arbetsbodar, upplag eller dylikt, återställningsarbeten efter nyttjandet, skydd för träd och natur samt stängsel runt byggarbetsplatsen. Uppställning av bodar, upplag och dylikt ska i första hand ske på Exploatörens kvartersmark. Eventuellt nyttjande av kommunens mark kräver kommunens medgivande och regleras genom särskilt avtal. Nyttjande av allmän platsmark kräver även polistillstånd.

Expl avtal Embryot 1 version 2014-05-02 8(9) 22 Trafikanordningsplan Exploatören ska i god tid innan etablering och byggnadsarbeten påbörjas upprätta en trafikanordningsplan, som skriftligen ska godkännas av kommunens gatu- och parkdriftsavdelning. Trafikanordningsplanen ska bl a redovisa placering av stängsel runt byggarbetsplatsen, in- och utfartsvägar från arbetsplatsen, byggtrafikvägar till och från arbetsplatsen samt var och hur avlastning av gods kommer att ske. Planen ska även redovisa åtgärder för framkomlighet och säkerhet för fordons-, gång- och cykeltrafik. Parterna ska före byggstart gemensamt besiktiga vägnätet runt Exploateringsområdet. Besiktningsprotokoll ska upprättas. Exploatören bekostar återställande av eventuella skador på omgivande vägnät som uppstått på grund av arbeten inom Exploateringsområdet. Parterna bör verka för samordning av skyltar för projektet och dess genomförande. 23 Störningar Exploatören ansvarar för att utbyggnad av Exploateringsområdet sker med minsta möjliga störningar för boende och övriga intilliggande verksamheter. För buller gäller de riktvärden som anges i Naturvårdsverkets allmänna råd (NFS 2004:15) om buller från byggarbetsplatser. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER 24 Säkerhet För det rätta fullgörandet av sina skyldigheter enligt detta avtal, ska Exploatören vid avtalets undertecknande av Exploatören ställa säkerhet till ett värde av totalt 5 (fem) miljoner kronor i form av moderbolagsborgen. Denna säkerhet får nedsättas i motsvarande mån som Exploatören erlagt betalning för allmänna anläggningar enligt 10 mom A. 25 Vite vid överlåtelse Detta avtal eller rättighet hänförlig till detta avtal får inte överlåtas på annan utan kommunens skriftliga godkännande. Detta gäller dock inte vid överlåtelse av detta avtal eller Exploatörens rättigheter till ByggVesta Forskningen AB, org. nr 556865-7281 eller annat bolag inom ByggVesta-koncernen. Sådan överlåtelse får ske utan föregående godkännande från kommunen. Exploatören förbinder sig vid vite av 5 miljoner kronor (i penningvärde maj 2014) att vid överlåtelse av detta avtal på annan se till, att varje efterföljande part binds vid avtalet genom att denna bestämmelse med i sak oförändrad text intas i överlåtelsehandlingen och att godtagbar säkerhet ställs till Kommunen av ny part. Exploatören förbinder sig vid vite av 5 miljoner kronor (i penningvärde maj 2014) att vid överlåtelse av äganderätten till fastighet inom detaljplane-/exploateringsområdet se till, att varje efterföljande part binds vid avtalet genom att denna bestämmelse med i sak oförändrad text intas i överlåtelsehandlingen och att godtagbar säkerhet ställs till Kommunen av ny part Om Exploatören ska utge vite enligt denna paragraf, ska vitet omräknas med konsumentprisindex (KPI) eller det index som kan komma att ersätta detta, till tidpunkten när vitet förfaller till betalning. Innan överlåtelse av avtal eller fastighet sker, ska Exploatören skriftligen underrätta kommunens mark- och exploateringsavdelning. 26 Skadeståndsansvar

Expl avtal Embryot 1 version 2014-05-02 9(9) Exploatören är gentemot kommunen ansvarig för direkta skador som uppkommer till följd av åtgärder som med avseende på detta avtal vidtas eller underlåts av Exploatören, anställda hos Exploatören samt av Exploatörens anlitade entreprenörer och leverantörer. 27 Dröjsmålsränta Erläggs inte kapitalskuld på bestämd förfallodag skall dröjsmålsränta enligt 6 räntelagen debiteras för tiden från förfallodagen för aktuell fordran tills full betalning sker. 28 Tvist Tvist som gäller tolkningen eller tillämpningen av detta avtal skall avgöras av svensk allmän domstol. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, av vilka parterna tagit var sitt. Huddinge 2014- - För Huddinge kommun För Akademiska Hus AB. Charlotta Thureson.. Anders Biberg. Bilaga 1 Förslag till ny detaljplan för del av Embryot 1 med detaljplane-/exploateringsområdet markerat Bilaga 2 Illustrationsplan till ny detaljplan (situationsplan ByggVesta 2014-04-11) Bilaga 3 Kartbilaga som illustrerar allmänna anläggningar enligt 10, Mom A KS-2014/614.214 andbib