Optionsavtal för del av Vårby gård 1:1 i Vårby

Transkript

1 KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen 26 augusti Paragraf Diarienummer KS-2013/ Optionsavtal för del av Vårby gård 1:1 i Vårby Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Optionsavtal mellan Huddinge kommun och Götenehus AB rörande del av fastigheten Vårby gård 1:1 i Vårby godkänns i enlighet med bilaga till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 27 juni Sammanfattning Götenehus AB har uttryckt intresse av att bygga bostäder i Östra Vårberget i kommundelen Vårby. I syfte att reglera parternas syn på utveckling och överlåtelse av del av fastigheten Vårby gård 1:1 har miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen upprättat ett förslag till optionsavtal. Optionen är även en del av en kompensation till Götenehus AB för ett av kommunen felaktigt beviljat bygglov.optionsavtalet omfattar fyra delområden av fastigheten Vårby gård 1:1 som är belägna inom del av detaljplanen för Östra Vårberget (Dp 26-E-2). En del av detaljplanen vann laga kraft Den del av planen som omfattade ny bebyggelse undantogs från antagande i avvaktan på lämpliga exploatörer. De aktuella delområdena består idag i huvudsak av skogsmark och impediment. Planförslaget innebär bebyggelse av småhus om totalt m2 bruttoarea (BTA) inom delområdena. Totalt inom planområdet föreslås småhusbebyggelse om ca m2 BTA. Kommunen har utfört en marknadsanalys av planförslaget som pekar på att området bör kunna byggas ut med ett rimligt ekonomiskt resultat för såväl exploatörer som kommunen men att det finns en viss osäkerhet gällande områdets marknadspotential. Vissa åtgärder föreslås genomföras för att öka attraktiviteten på marknaden och på så vis minska riskerna för potentiella exploatörer och för kommunen. För utbyggnad av resterande del av detaljplaneområdet förs en dialog med Fastighets AB Balder som äger centrum och bostäder i Vårby gård. Om denna dialog inte leder till att ett avtal tecknas mellan parterna avses intresset för en fortsatt utbyggnad av Östra Vårberget prövas genom ett markanvisningsförfarande. Optionsavtalet reglerar att Götenehus AB ska erlägga en köpeskilling om kr /m2 bruttoarea (BTA) för friliggande småhus och kr/m2 BTA för kedjehus. I dagens prisnivå innebär det en intäkt för kommunen om ca kronor. Köpeskillingen baseras på en opartisk utförd värdering av marknadsvärdet av byggrätterna. Götenehus ska därutöver även erlägga delområdenas andel för kostnader för gemensamma allmänna anläggningar, anslutningsavgifter, ersättningar för lagfart, lov och tillstånd. Optionsavtalet gäller under två år men kan förlängas att gälla i maximalt fem år under vissa förutsättningar.kommunstyrelsens förvaltning föreslår att optionsavtalet godkänns.

2 KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Överläggning I ärendet yttrar sig Ann-Marie Högberg (S), Daniel Dronjak Nordqvist (M), Tomas Hansson (KD) och Marica Lindblad (MP). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Beslutet delges Götenehus AB Samhällsbyggnadsnämnden

3 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2013/ (2) HANDLÄGGARE Sundström, Gunilla Gunilla.Sundstrom@huddinge.se Kommunstyrelsen Optionsavtal för del av Vårby gård 1:1 i Vårby Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Optionsavtal mellan Huddinge kommun och Götenehus AB rörande del av fastigheten Vårby gård 1:1 i Vårby godkänns i enlighet med bilaga till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 27 juni Beskrivning av ärendet Götenehus AB har uttryckt intresse av att bygga bostäder i Östra Vårberget i kommundelen Vårby. I syfte att reglera parternas syn på utveckling och överlåtelse av del av fastigheten Vårby gård 1:1 har miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen upprättat ett förslag till optionsavtal. Optionen är även en del av en kompensation till Götenehus AB för ett av kommunen felaktigt beviljat bygglov. Optionsavtalet omfattar fyra delområden av fastigheten Vårby gård 1:1 som är belägna inom del av detaljplanen för Östra Vårberget (Dp 26-E-2). En del av detaljplanen vann laga kraft Den del av planen som omfattade ny bebyggelse undantogs från antagande i avvaktan på lämpliga exploatörer. De aktuella delområdena består idag i huvudsak av skogsmark och impediment. Planförslaget innebär bebyggelse av småhus om totalt m 2 bruttoarea (BTA) inom delområdena. Totalt inom planområdet föreslås småhusbebyggelse om ca m 2 BTA. Kommunen har utfört en marknadsanalys av planförslaget som pekar på att området bör kunna byggas ut med ett rimligt ekonomiskt resultat för såväl exploatörer som kommunen men att det finns en viss osäkerhet gällande områdets marknadspotential. Vissa åtgärder föreslås genomföras för att öka attraktiviteten på marknaden och på så vis minska riskerna för potentiella exploatörer och för kommunen. För utbyggnad av resterande del av detaljplaneområdet förs en dialog med Fastighets AB Balder som äger centrum och bostäder i Vårby gård. Om denna dialog inte leder till att ett avtal tecknas mellan parterna avses intresset för en POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning Näringsliv och samhällsutveckling HUDDINGE BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se

4 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2013/ (2) fortsatt utbyggnad av Östra Vårberget prövas genom ett markanvisningsförfarande. Optionsavtalet reglerar att Götenehus AB ska erlägga en köpeskilling om kr /m 2 bruttoarea (BTA) för friliggande småhus och kr/m 2 BTA för kedjehus. I dagens prisnivå innebär det en intäkt för kommunen om ca kronor. Köpeskillingen baseras på en opartisk utförd värdering av marknadsvärdet av byggrätterna. Götenehus ska därutöver även erlägga delområdenas andel för kostnader för gemensamma allmänna anläggningar, anslutningsavgifter, ersättningar för lagfart, lov och tillstånd. Optionsavtalet gäller under två år men kan förlängas att gälla i maximalt fem år under vissa förutsättningar. Kommunstyrelsens förvaltning föreslår att optionsavtalet godkänns. Vesna Jovic Kommundirektör Gunilla Wastesson Planeringschef Gunilla Sundström Samhällsplanerare Bilagor Bilaga 1: Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens PM daterat Bilaga 2: Optionsavtal Beslutet delges Götenehus AB Samhällsbyggnadsnämnden

5 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA Dnr KS 2013/ (4) HANDLÄGGARE Helena Dalhamn (konsult) helena.dalhamn@huddinge.se Optionsavtal för del av Vårby Gård 1:1 Sammanfattning Götenehus AB har uttryckt intresse av att bygga bostäder i Östra Vårberget i kommundelen Vårby. I syfte att reglera parternas syn på utveckling och överlåtelse av del av fastigheten Vårby Gård 1:1 har ett optionsavtal upprättats. Optionen är även en del av en kompensation till Götenehus AB för ett av kommunen felaktigt beviljat bygglov. Optionsavtalet omfattar fyra delområden av fastigheten Vårby Gård 1:1 som är belägna inom del av detaljplanen för Östra Vårberget (DP 26-E-2). Detaljplanen har inte antagits i väntan på lämpliga exploatörer. Delområdena består idag av i huvudsak skogsmark och impediment. Planförslag föreslår bebyggelse av småhus om totalt ca m² BTA (ca 17 hus) inom delområdena. Kommunen har utfört en marknadsanalys av planförslaget som pekar på att området bör kunna byggas ut med ett rimligt ekonomiskt resultat för såväl exploatörer som kommunen men att det finns en viss osäkerhet gällande områdets marknadspotential. Vissa åtgärder förslås genomföras för att öka attraktiviteten på marknaden och på så vis minska riskerna för potentiella exploatörer som såväl kommunen. Optionsavtalet reglerar att Götenehus AB ska erlägga en köpeskilling om kr/ m² BTA för friliggande småhus och kr/ m² BTA för kedjehus. I dagens prisnivå innebär det en intäkt för kommunen om ca kronor. Götenehus AB ska därutöver även erlägga delområdenas andel för kostnader för gemensamma allmänna anläggningar, anslutningsavgifter, ersättningar för lagfart, lov och tillstånd. Optionsavtalet gäller under två år men kan förlängas att gälla i maximalt fem år under vissa förutsättningar. POSTADRESS Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen Huddinge BESÖKSADRESS Sjödalsvägen 29 TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB

6 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA Dnr KS 2013/ (4) Bakgrund Götenehus AB har, i enlighet med av kommunen beviljat bygglov, uppfört ett parhus på bland annat fastigheten Rosenmandeln 17 i kommundelen Vistaberg. Bygglovet överklagades varefter överinstanser upphävde bygglovet. Götenehus AB har med anledning av den felaktiga hanteringen krävt kompensation från kommunen för uppkommen skada. Kommunen har som kompensation bland annat erbjudit Götenehus AB att erhålla option på del av fastigheten Vårby Gård 1:1 som är belägen i Östra Vårberget i kommundelen Vårby. Götenehus AB har efter syn på plats uttryckt intresse av att bygga bostäder i Östra Vårberget. Området omfattas av en detaljplan som ännu inte antagits. I syfte att reglera dels parternas syn på utveckling och överlåtelse av del av fastigheten Vårby Gård 1:1och dels kompensationen för hanteringen av bygglovet har ett optionsavtal upprättats. Övrig kompensationsåtgärd som innefattar ett markbyte mellan parterna är redan överenskomen och beslutad i enlighet med delegationsordningen. Huddinge kommun har låtit utföra en marknads-och genomförandeanalys för Östra Vårberget för att bedöma vilka förutsättningar området har som framtida bostadsområde och möjlighet att genomföra rådande detaljplaneförslag. I analysen framkommer att området bör kunna byggas ut med ett rimligt ekonomiskt resultat för såväl exploatörer som kommunen men att det finns en osäkerhet gällande områdets marknadspotential. För att öka marknadens intresse för området bör kommunen överväga att vidta vissa åtgärder för att minska och sprida riskerna för potentiella exploatörer och därmed även kommunen. Kommunen föreslås överväga att minska detaljkraven i planbestämmelserna, att anvisa mark till olika exploatörer samt bedriva plan- och genomförandearbetet i samråd med dessa. Kommunen bör också styra en etappindelning och utbyggnadstakt av området. Beskrivning av ärendet Befintliga förhållanden Kommunen är ägare till fastigheten Vårby Gård 1:1 som är belägen inom detaljplanen för Östra Vårberget (DP 26-E-2). Del av detaljplanen vann laga kraft Den del av detaljplanen som omfattade ny bebyggels undantogs från antagande i väntan på lämpliga exploatörer. Götenehus AB har efter syn på plats uttryckt intresse av att bygga bostäder inom fyra delområden av fastigheten Vårby Gård 1:1 som är belägna inom den del av detaljplanen som inte antagits. Delområdena består idag av i

7 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA Dnr KS 2013/ (4) huvudsak skogsmark och impediment. Planförslag föreslår bebyggelse av småhus om totalt ca m² BTA (ca 17 hus) inom delområdena. Totalt inom planområdet föreslås småhusbebyggelse om ca m² BTA (ca 100 hus). För utbyggnad av detaljplaneområdet i övrigt förs en dialog med Fastighets AB Balder. Om denna dialog inte leder till att ett avtal tecknas mellan parterna avses intresset för en fortsatt utbyggnad av Östra Vårberget prövas genom ett markanvisningsförfarande. Optionsavtal Med anledning av att Götenehus AB har uttryckt intresse för att exploatera i Östra Vårberget har exploateringsavdelningen upprättat ett förslag till optionsavtal mellan kommunen och Götenehus AB som bland annat reglerar samverkan kring hanteringen av planförslaget, parternas kommande marköverlåtelser, exploateringsförutsättningar och exploateringskostnader. Avtalsförslaget biläggs, bilaga 1. Optionsavtalet gäller under två år. Götenehus AB kan förlänga optionsavtalet och dess villkor med ett år i taget dock i maximalt fem år från det från det att avtalet tecknades. Om avtal om förvärv inte har tecknats efter två år äger kommunen rätt att sälja delområdena till annan part. Om Götenehus AB har förlängt optionsavtalet är kommunen skyldig att först erbjuda Götenehus AB att förvärva delområdena till samma villkor som erbjudits från annan part. Om Götenehus avstår från att teckna avtal om förvärv äger kommunen därefter rätt att sälja delområdena till annan part utan ersättningsskyldighet till Götenehus AB. Om detaljplanen inte skulle ha vunnit laga kraft inom två år från det att optionsavtalet tecknades och Götenehus AB har förlängt optionsavtalet gäller att Götenehus AB har ensamrätt till förvärv av delområdena. Kommunens rätt att sälja till annan part förskjuts till dess planen vunnit laga kraft. Optionsavtalet reglerar att Götenehus AB ska erlägga kr/ m² BTA för friliggande småhus och kr/ m² BTA för kedjehus. Köpeskillingen räknas upp enligt konsumentprisindex till tidpunkt för ersättningens erläggande, dock aldrig lägre än överenskommen köpeskilling. I dagens prisnivå innebär det en intäkt för kommunen om ca kronor.

8 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA Dnr KS 2013/ (4) Götenehus AB ska därutöver även erlägga delområdenas andel för kostnader för gemensamma allmänna anläggningar, anslutningsavgifter, ersättningar för lagfart, lov och tillstånd. I samband med att optionen utlöses ska ett köpe- och exploateringsavtal upprättas för att närmare reglera genomförandet av detaljplanen och exploateringskostnader. I övrigt innehåller avtalsförslaget sedvanliga villkor. Götenehus AB och kommunen har haft en samsyn på innehållet i optionsavtalet och endast smärre justeringar av formuleringar och avtalstid har varit nödvändiga. Götenehus AB har underhand godkänt avtalsförslaget och ett underskrivet avtal avses föreligga vid kommunstyrelsens sammanträde. Mark- och exploateringsavdelningen föreslår att optionsavtalet godkänns. Charlotta Thureson Mark- och exploateringschef Helena Dalhamn Exploateringsingenjör Bilagor 1. Optionsavtal

9 OPTIONSAVTAL avseende del av Huddinge Vårby Gård 1:1, nedan kallat Fastigheten. Parter Huddinge kommun ( ), nedan kallad Kommunen Götenehus AB ( ), nedan kallat Götenehus 1 AVSIKTSFÖRKLARING Parterna har ett gemensamt intresse av att utveckla attraktiva boendemiljöer i Huddinge. Götenehus har uttryckt intresse för att bygga bostäder i Östra Vårberget. Kommunen äger fastigheten Vårby Gård 1:1 som är belägen inom bland annat detaljplanen för Östra Vågberget (Dp 26-E-2). De delar som här betecknas Fastigheten utgörs av fyra delområden av byggnadskvarteren A - D. Fastigheten är ungefärligt redovisad på karta, bilaga 1. Parterna redovisar här sin gemensamma syn på utveckling och överlåtelse av Fastigheten. 2 GILTIGHET Detta avtal är för sin giltighet beroende av att Huddinge kommunfullmäktige, genom beslut som vinner laga kraft, godkänner avtalet. I annat fall förfaller detta avtal i sin helhet. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts skall verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. 3 AVTALSTID Detta avtal gäller i två år från och med detta avtal blir giltigt enligt 2. Avtal kan förlängas på villkor angivna i 7. 4 PLANLÄGGNING För Östra Vårberget finns en detaljplan (detaljplan Östra Vårberget, Dp 26-E-2) framtagen. Del av detaljplanen vann laga kraft Vid antagandet undantogs de delar som omfattade byggnadskvarter för ny bebyggelse, där Fastigheten är belägen, från beslut. Den del som inte antogs kallas nedan planförslaget. DNR KS-2013/ (HD)

10 I planförslaget anges följande bebyggelse för Fastigheten: Område 1 Område 2 Fyra friliggande småhus i norra delen (kvarter A), ca 1 000m 2 BTA 13 kedjehus i södra delen (kvarter B, C och D), ca m 2 BTA Sammanlagt ca m 2 BTA Götenehus är medvetna om att planförslaget kan komma att revideras. Planarbetet kommer att bedrivas i samverkan mellan Kommunen och Götenehus. 5 OPTION Götenehus erhåller option på Fastigheten innebärande förtur till förvärv av Fastigheten på villkor angivna i detta avtal. Utnyttjar Götenehus optionen för Fastigheten skall särskilt avtal upprättas. Har Götenehus inte förvärvat Fastigheten när optionstiden löper ut äger Kommunen rätt att överlåta den till valfri köpare utan beaktande av villkoren som anges här. Om Götenehus inte inom två år, från det att detta avtal blivit giltigt enligt 2, tecknat ett särskilt avtal om förvärv av Fastigheten äger Kommunen rätt att sälja Fastigheten till annan part. Dock förbinder sig Kommunen att skriftligen, genom rekommenderat brev, erbjuda Götenehus att förvärva Fastigheten på samma villkor som erbjudits från annan part. Avtal om förvärv ska vara tecknat inom 2 månader från det att erbjudandet kommit Götenehus tillhanda i annat fall anses Götenehus ha förverkat sin optionsrätt och detta avtal förfaller utan ersättningsanspråk. Om planförslaget inte vunnit laga kraft inom två år, från det att detta avtal blivit giltigt enligt 2, förlängs ensamrätten enligt stycket ovan till dess planförslaget vunnit laga kraft, dock längst i fem år från det att detta avtal blivit giltigt enligt 2. 6 KÖPESKILLING Köpeskillingen skall uppgå till kr/m 2 BTA för friliggande småhus och kr/m 2 BTA för kedjehus. Köpeskillingen ska räknas upp med index enligt konsumentprisindex (totalindex) till tidpunkt för ersättningens erläggande. Basmånad februari Köpeskillingen skall lägst uppgå till kr/m 2 BTA för friliggande småhus och kr/m 2 BTA för kedjehus. I de fall en revidering av planförslaget medför större förändringar avseende Fastighetens utnyttjandegrad ska parterna ges möjlighet till omförhandling av köpeskillingen. I samband med förvärvet skall Götenehus även erlägga Fastighetens andel för kostnader av gemensamma allmänna anläggningar, anslutningsavgifter, ersättningar för lagfart, lov och tillstånd. Kostnaderna ingår inte i köpeskillingen. Kostnaderna ska regleras i särskilt avtal mellan parterna (exploateringsavtal). DNR 2013/ (HD)

11 7 FÖRLÄNGNING Götenehus äger rätt att förlänga detta avtal med ett år i taget, dock längst i tre år. Önskar Götenehus förlänga optionen ska Götenehus meddela Kommunen skriftligen senast 3 månader innan detta avtal upphör att gälla enligt 3. I de fall Götenehus inte förlänger avtalet förfaller detta i sin helhet utan ersättningsanspråk från någondera parten. 8 TVIST Tvist rörande tolkning eller tillämpning av denna överenskommelse skall avgöras av allmän domstol. Av denna överenskommelse är två likalydande exemplar upprättade och utväxlade Huddinge För Huddinge kommun För Götenehus AB Bevittnas: Bevittnas: DNR 2013/ (HD)

12 A C B D