Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 5 A B Svenska Bostadsfonden 5 Svanen - Tuppen Svenska Bostadsfonden 5 Forntiden Svenska Bostadsfonden 5 Fabrikanten Svenska Bostadsfonden 5 Örtofta Svenska Bostadsfonden 5 Östraby Svenska Bostadsfonden 5 Jättegrytan 2008
förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 226 Kvadratmeter: 15 389 KVM Förvärvsvärde: 116 MSEK Orter: Fördelning andel lägenheter: 47% Hörby 5% 48% Växjö, Hörby och Växjö Växjö Hörby Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 5 stängde den 30 april 2007. Fondens 124 investerare har tillskjutit 36,4 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar 226 lägenheter i Växjö, och Hörby. Totalytan uppgår till 15 389 kvm. I april förvärvade Fonden två fastigheter i Hörby kommun med 100 lägenheter. Växjö är en av Sveriges mest expansiva orter. Om man ser till befolkningstillväxten är staden den snabbast växande utanför Skåne och Stockholm. Universitetet, den diversifierade näringslivsstrukturen och ställningen som regionstad i södra Småland borgar för en fortsatt god tillväxt. är en vackert belägen kuststad. Viktiga arbetsgivare är bland annat Landstinget i Kalmar län och Gunnebo Industrier. Hörby har ett bra kommunikationsläge mitt i Skåne och en stadig befolkningstillväxt. Resultatmässigt påverkades fonden av ett relativt högt ränteläge 2008. För att bekämpa inflationen höll Riksbanken sin viktigaste styrränta, reporäntan, på en hög nivå under större delen av 2008. De tilltagande problemen på den globala kreditmarknaden gjorde att bankerna ökade sina räntemarginaler. På grund av det relativt höga ränteläget under året och osäkerheten på kreditmarknaden föreslår styrelsen en konsolidering av Fond 4 och att ingen utdelning på investerarnas kapital görs. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan få kompensation för ökade kostnader. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade höjs bostadshyrorna i allmännyttan med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd. Arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter, vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan under 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och, med största sannolikhet, kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna för Svenska Bostadsfondens alla fonder gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. 50
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 10 192 2 333 Omkostnader inkl. avskrivningar -5 852-1 827 Rörelseresultat 4 340 506 Intäktsräntor 199 395 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -3 941-790 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 598 111 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 116,2 71,2 Övriga tillgångar 3,9 15,2 Summa tillgångar 120,1 86,4 Riskbärande kapital 36,8 36,5 Fastighetskrediter 78,3 46,8 Övriga skulder/avsättningar 5,0 3,1 Summa finansiering 120,1 86,4 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 15% 270 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 71% 0 Preferensaktier A, utdelning 12% 0 0 Preferensaktier B, utdelning 2% 0 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 270 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5% Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta - - Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK - - Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2007 Stockholm den 20/4 2009 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 51
52
Fastighet Svanen - Tuppen i Ingeborgsstigen Kolonivägen Gamla vägen Gamla vägen Sälgvägen Grytstigen Folkparksvägen Kolonivägen Flädervägen Oxelvägen Söderköping Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Gamla vägen 5-7, Gamla vägen 3 Fastighetsbeteckning Svanen 7 - Tuppen 9 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum September 2007 Uthyrningsbar yta 1 306 kvm Lägenheter 22 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1992 Beläget i stadsdelen Västralund, sydväst om centrala, 1,3 km in till centrum. 53
Fastighet Forntiden i Växjö Villagatan Östregårdsgatan Gamla vägen Östregårdsgatan Skyttegatan Vildparksgatan Birkagatan Alegatan Alpgatan Sandviksvägen Ronnybyvägen Kvarnhagsgatan Örkelljunga Hörby 54 Växjö Tollarp Simrishamn Söderköping Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Alegatan 10 Fastighetsbeteckning Forntiden 10 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum Juli 2007 Uthyrningsbar yta 794 kvm Lägenheter 11 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1920-talet, tillbyggnad 1950-talet samt 1995. Fastighetsbeståndet ligger nära centrum i Växjö. Fastigheten Forntiden ligger lugnt beläget i stadsdelen Öster, knappa 10 minuters promenad in till central Växjö.
Fastighet Fabrikanten i S. Järnvägsgatan Odengatan Styrmansgatan Skepparegatan Kaptensgatan Siversgatan Fredsgatan Södermalmsgatan Söderköping Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Södra Järnvägsgatan 21 och Skepparegatan 3-5 Fastighetsbeteckning Fabrikanten 10, 11, 21 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum September 2007 Uthyrningsbar yta 2 305 kvm Lägenheter 34 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1939 och 1991 med löpande renoveringar. Sturegatan Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till centrala. 55
Fastighet Örtofta i Hörby Lyckhöjdsgatan Rosengatan Slångatan Piongatan Frostagatan Liljegatan Söderköping Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn 56 Stad Hörby Adress Slångatan 6-28 Fastighetsbeteckning Örtofta 1 och 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum 30 april 2008 Uthyrningsbar yta 6 416 kvm Lägenheter 88 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1983 Beståndet består av 12 st flerbostadshus i två våningar. Inom kvarteret finns 2 st byggnader med tvättstuga och bastu. Det finns lekplatser, parkeringsplatser och garage i området. Vissa av lägenheterna har inglasade balkonger.
Fastighet Östraby i Hörby Söderköping Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Hörby Adress Östraby nr 9046-9058 Fastighetsbeteckning Östraby 1:6 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum 30 april 2008 Uthyrningsbar yta 508 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd i slutet av 1960-talet med större renoveringar under 1990- talet. Beståndet består av 3 st huskroppar i ett plan. Östraby ligger ca en kilometer söder om Hörby. 57
Fastighet Jättegrytan i Ingeborgsstigen Kolonivägen Gamla vägen Gamla vägen Sälgvägen Grytstigen Folkparksvägen Kolonivägen Flädervägen Oxelvägen Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Simrishamn Söderköping Oskarshamn Kalmar Stad Adress Grytstigen 2-40, 42-64 A-B och 66 Fastighetsbeteckning Jättegrytan 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 5 AB Inköpsdatum September 2007 Uthyrningsbar yta 4 060 kvm Lägenheter 44 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1989 med löpande renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i stadsdelen Kvännaren, sydväst om centrala. Det är 1,8 km in till centrum. 58
59
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 5 AB