Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt. Anmälarna har gett in kopior av en sms-konversation med NN och en e-postkonversation med företrädare för en webbaserad annonsplats för bostäder. NN har yttrat sig över anmälan. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och anbudsförteckningen. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. De anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris. Bostadsrätten bestående av tre rum och kök marknadsfördes med ett utgångspris på 5 250 POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) 000 kronor. De deltog i budgivningen. Deras högsta bud var 5 375 000 kronor. Under budgivningen lämnades bud upp till 5 400 000 kronor. Säljarna var inte beredda att överlåta bostadsrätten till det priset. Bostadsrätten marknadsfördes på nytt med utgångspriset 5 250 000 kronor. När de såg att bostadsrätten låg ute på nytt kontaktade de NN och frågade om bostadsrätten inte hade sålts. NN svarade att säljarna i stället ville marknadsföra bostadsrätten som en tvårumslägenhet för att få ett högre slutpris. De anser att ett nytt utgångspris borde ha varit minst 5 400 000 kronor eftersom säljarna inte ville acceptera ett lägre pris, alternativt att bostadsrätten skulle ha visats igen med budhistoriken sparad. De har aldrig återtagit sitt bud. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna handlingarna enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Handlingarnas innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Av en sms-konversation mellan anmälarna och NN framgår att anmälarna hade uppmärksammat att bostadsrätten marknadsfördes på nytt med utgångspriset 5 250 000 kronor. De frågade NN om bostadsrätten hade sålts för 5 400 000 kronor. NN svarade följande. [...] nej vi valde att lägga ut lägenheten igen. Vi kände att den hamnade väldigt lågt i pris och därför vill säljarna ge den en chans till innan de säljer. På frågan om budgivningen var borttagen eller om det högsta budet fortfarande var 5 400 000 kronor svarade NN följande. Det börjar om från början [ ] På frågan vilket pris säljarna var beredda att överlåta bostadsrätten för svarade NN följande. De vill försöka med att marknadsföra den som en tvåa. Jag kommer visa den för ett par på måndag och då är det 5 800.000 som gäller. Det säljer nog där de hamnar denna gång
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) men det gick en liknande lägenhet på gatan A för 6 200.000 kr förra veckan. Bättre adress men annars mycket som var lika. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Hennes bedömning var att bostadsrättens marknadsvärde låg mellan 5 250 000 och 5 800 000 kronor. Anledningen till det stora intervallet var bostadsrättens planlösning. Bostadsrätten kan ses som en tvårumslägenhet alternativt en trerumslägenhet eftersom säljarna byggt till ett litet sovrum. Hon satte utgångspriset till 5 250 000 kronor. Det utgångspriset var ett pris som säljarna var beredda att överlåta bostadsrätten för enligt uppdragsavtalet. Under den pågående annonseringen av bostadsrätten såldes en liknande lägenhet i närheten för 6 200 000 kronor. Det påverkade säljarna, som när budgivningen stannade på 5 400 000 kronor ville ge bostadsrätten en ny försäljningschans. För att möta en annan kundgrupp marknadsfördes bostadsrätten då på nytt, som en tvårumslägenhet i stället för som tidigare en trerumslägenhet, med utgångspriset 5 250 000 kronor. Utgångspriset justerades genom att bostadsrätten marknadsfördes som en tvårumslägenhet till samma utgångspris som den tidigare hade marknadsförts för som en trerumslägenhet. Det stämmer att en spekulant var beredd att lägga ett bud om 5 800 000 kronor om den motsvarade deras förväntningar och om de fick köpa bostadsrätten innan en ny visning. På anmälarnas fråga om vad säljarna var beredda att överlåta bostadsrätten för, har hon svarat att de nog accepterar det en eventuell budgivning hamnar på. Jämförelsen med en liknande bostadsrätt som nyligen sålts i närheten var en av anledningarna till att säljarna inte var beredda att överlåta bostadsrätten för 5 400 000 kronor. Bostadsrätten hade inte sålts när NN yttrade sig i ärendet och därför har hon inte redogjort för försäljningspriset. Sammantaget anser hon att det inte har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Kammarrätten har också uttalat (mål nr 1532-12) att det inte är uteslutet att det i vissa sammanhang kan finnas omständigheter som rör en säljares situation, som gör att ett objekt läggs ut till ett utgångspris som väsentligt understiger marknadsvärdet utan att detta innebär att mäklarens handlande strider mot god fastighetsmäklarsed. Det får dock anses föreligga en stark presumtion för att en säljare vill sälja till högsta möjliga pris. Att en säljare dessutom när som helst kan ändra sig innebär att säljarens uppgift generellt inte bör tillmätas någon avgörande roll för frågan om det är ett lockpris. NN har känt till att säljarna inte var beredda att överlåta bostadsrätten för 5 400 000 kronor. Hon har till anmälarna bekräftat att såväl hon som säljarna ansåg att bostadsrätten i budgivningen som slutat på 5 400 000 kronor hamnat väldigt lågt i pris. Säljarna ville därför göra ett nytt försök till försäljning. NN har på anmälarnas fråga om vilket pris säljarna var beredda att överlåta bostadsrätten för resonerat kring beloppet 5 800 000 kronor samt hänvisat till att en liknande bostadsrätt i närheten nyligen sålts för 6 200 000 kronor. Mot bakgrund av dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är visat att NN bedömde marknadsvärdet för bostadsrätten väsentligen högre än utgångspriset 5 250 000 kronor, då bostadsrätten marknadsfördes den andra gången. Genom att ändå marknadsföra bostadsrätten med samma utgångspris har NN genom vilseledande marknadsföring åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande.