Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B Svenska Bostadsfonden 7 Björnen Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Svenska Bostadsfonden 7 Strandsnäckan 2008
förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 7 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 185 Kvadratmeter: 13 152 KVM Förvärvsvärde: 83 MSEK Orter: Fördelning andel lägenheter: 86% Växjö 14% och Växjö Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 7 stängdes för teckning den 31 december 2007. 174 investerare har tillskjutit 57,9 MSEK i eget kapital. För närvarande förvaltar fonden 185 lägenheter i Växjö och. Förvärvsvärdet är 83 MSEK. I december 2008 förvärvades och tillträddes fastigheten Strandsnäckan i Växjö med 26 lägenheter. Fastigheterna Vesslan och Björnen i förvärvades i december 2008 och tillträddes i februari 2009. Dessa består av 159 centralt belägna lägenheter som är fullt uthyrda och väl underhållna. Växjö är en av Sveriges mest expansiva orter. Sett till befolkningstillväxten är staden den snabbast växande utanför Skåne och Stockholm. Staden borgar för en fortsatt stark tillväxt, bland annat på grund av Växjö universitet (cirka 15 000 studenter), det brett diversifierade näringslivet samt ställningen som regionstad i södra Småland. på vackra Österlen erbjuder framförallt en äldre generation ett attraktivt boendealternativ. I centralorten råder brist på bostäder. Fond 7 är ännu inte fullinvesterad och förhandlingar om nya förvärv pågår. Huvuddelen av investerarnas kapital har under 2008 varit placerat på inlåningskonto. Detta har resulterat i ett överskott i fonden vilket gör att styrelsen föreslår en utdelning på 2 procent. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan höja hyrorna. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade kan vi konstatera att bostadshyrorna i allmännyttam för 2009 höjs med i snitt 3 procent. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd och arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan under 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och, med stor sannolikhet, kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. Ett lugnare tempo på fastighets-marknaden skapar dessutom goda förutsättningar att, för våra investerares räkning, förvärva rätt objekt till rätt pris. 72
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 7 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 110 0 Omkostnader inkl. avskrivningar -893-242 Rörelseresultat -783-242 Intäktsräntor 2 293 83 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -199 0 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 1 311-159 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 21,4 0 Övriga tillgångar 39,1 0 Summa tillgångar 60,5 0 Riskbärande kapital 58,2 0 Fastighetskrediter 0,0 0 Övriga skulder/avsättningar 2,3 0 Summa finansiering 60,5 0 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 7% 202 Vinstandelslån, ränta 92% 1 066 Preferensaktier A, utdelning 0% 2 2 Preferensaktier B, utdelning 1% 0 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 1 270 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5% Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 1 000 SEK 2% Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK 1 000 SEK 2% Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2007 Stockholm den 20/4 2009 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 73
Fastighet Björnen i Landstingsg. Sjukhus Tumatorpsv. Simrisv. Christian IV:s väg Örkelljunga Hörby 74 Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Tollarp Stad Adress Simrisvägen 12-20 A-B Fastighetsbeteckning Björnen 2-6 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 7 AB Inköpsdatum 16 februari 2009 Uthyrningsbar yta 6 327 kvm Lägenheter 90 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1968 Fastigheten Björnen ligger väster om s centrum, ca 10 minuters promenad in till centrum. Inom ca 500 m avstånd ligger sjukhus, folktandvård samt idrottsplats med inomhusbad.
Fastighet Strandsnäckan i Växjö Sjukhus Teleborgsv. Växjösjön Lagmansv. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Lagmansvägen 11-63 Fastighetsbeteckning Strandsnäckan 5 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 7 AB Inköpsdatum 15 december 2008 Uthyrningsbar yta 2 028 kvm Lägenheter 26 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1992 Beståndet ligger vackert beläget invid Växjösjön. 75
Fastighet Vesslan i Landsti ngsg. Bergstrands väg Simrisv. Sjukhus Christian IV:s väg Tumatorpsv. Örkelljunga Hörby 76 Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Tollarp Stad Adress Bergstrands väg 5 A-D, Landstingsgatan 4 och Simrisvägen 8 Fastighetsbeteckning Vesslan 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 7 AB Inköpsdatum 16 februari 2009 Uthyrningsbar yta 4 797 kvm Lägenheter 69 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1965 Vesslan ligger i den västra delen av s tätort, runt hörnet från fastigheten Björnen, ca en 10 minuters promenad till centrum.
77
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 7 AB