Ekonomisk analys LKF
Marknad Lunds Kommun Uthyrningsgrad bostäder 99,93% 6 500 aktivt sökande i bokön, 17 300 passivt sökande Kötider Centrala Lund: Lunds ytterområden: Orter utanför Lunds stad: 4-15 år 1,5-6 år 6 mån-4 år
Fastighetsbestånd Äger och förvaltar ca 145 fastigheter Marknadsvärde om ca 5 800 MSEK 8 168 lägenheter, ca 590 000 m 2 238 prima lokaler ca 72 000 m 2 LKF äger ca 20% av bostadsbeståndet i Lunds kommun LKFs andel av hyresmarknaden är ca 50%
Personal 176 anställda 52 administrativ personal 124 fastighetspersonal och målare 62 kvinnor 114 män Medelålder 45 år
Preliminärt Bokslut 2005 Mkr Intäkter 582 Rörelseresultat 168 Kapitalkostnad netto 90 Res efter finansiella poster 88 Årets resultat 51 Kapitalkostnaderna uppgår till ca 15% av LKFs intäkter Nettosnitträntan 2005 3,9%
Ekonomiska mål LKF arbetar med ett antal ekonomiska mål Målen sattes under 2004 och gäller till 2008 Målen 1999-2003 utformades för att stärka bolagets balans- och resultaträkning. Nu har LKF gått in i en mer expansiv fas med tillväxt genom ökad nyproduktion. Fokus på tillväxt med bibehållen stabilitet. Att styra expansionstakten genom att följa nyckeltalen är ett viktigt verktyg för att bibehålla stabiliteten.
Ekonomiska mål 2004-2008 Finansiell ställning Soliditet Finansiell risk Räntetäckningsgrad Lönsamhet Direktavkastning TK Effektivitet Driftnetto Tillväxt med stabilitet Antal nya lgh/år Uthyrningsgrad
Finansiell ställning - SOLIDITET Eget Kapital + 72% Obeskattade reserver Totalt Kapital Buffert mot negativa resultatförändringar Avstamp för långsiktiga satsningar Låna på egna meriter Varningsklocka är sjunkande soliditet långsiktiga stabiliteten minskar och beroendet av finansiärer ökar. Kan beräknas på bokfört EK eller justerat EK (tillgångarnas verkliga värde)
Finansiell ställning - SOLIDITET Nyckeltal 2004 MÅL: Soliditeten skall vara minst 15% Utgångsläge 2003 16,6% Utfall 2004 17,1% Antal lägenheter Soliditet LKF 8 100 17,1% SABO 829 000 19,7% Helsingsborgshem 11 600 13,1% Wallenstam, 55% bostäder 10 100 16,7% Örebrobostäder 23 300 17,6% Uppsalahem 12 500 18,3% Stångåstaden 20 100 23,4% Halmstads Fastighets AB 10 400 33,6% MKB 20 700 34,4%
Finansiell risk - RÄNTETÄCKNINGSGRAD Kassaflöde Resultat före avskrivningar + Ränteintäkter+Räntebidrag Totala räntekostnader Den löpande förmågan att betala ränta på externa lån Om talet är över 1,0 bär företaget sina räntekostnader (behöver inte låna till räntebetalningar) Svängigt tal, därmed en snabb och framåtriktad indikator på bolagets utveckling Ju högre räntetäckningsgrad ju högre säkerhet mot förlust och betalningsproblem.
Finansiell risk - RÄNTETÄCKNINGSGRAD Kassaflöde MÅL: Räntetäckningsgraden skall ej understiga 1,5 Målet för 2008 är 1,75 Nyckeltal 2004 Utgångsläge 2003 2,22 Utfall 2004 2,30 Antal lägenheter Räntetäckningsgrad Kassaflöde LKF 8 100 2,3 SABO 829 000 2,1 Örebrobostäder 23 300 1,8 Helsingsborgshem 11 600 1,9 Uppsalahem 12 500 2,3 Stångåstaden 20 100 2,8 Halmstads Fastighets AB 10 400 3,0 Wallenstam, 55% bostäder 10 100 3,6 MKB 20 700 3,8
Lönsamhet - DIREKTAVKASTNING på Totalt kapital Resultat före avskrivningar Totalt kapital Lönsamhetsmått De tillgångar som finns i rörelsen skall utnyttjas så effektivt som möjligt Exklusive räntekostnader Oberoende av hur tillgångarna finansierats.
Lönsamhet - DIREKTAVKASTNING på Totalt kapital Mål: Direktavkastningen på TK skall långsiktigt överstiga 5-års statsobligationsränta + 2%, dock lägst 7% Nyckeltal 2004 Utgångsläge 2003 8,5% Utfall 2004 7,8% Antal lägenheter Direktavkastning Totalt kapital LKF 8 100 7,8% SABO 829 000 6,1% Örebrobostäder 23 300 5,2% Wallenstam, 55% bostäder 10 100 5,7% Halmstads Fastighets AB 10 400 6,0% Uppsalahem 12 500 6,2% MKB 20 700 7,1% Helsingsborgshem 11 600 7,4% Stångåstaden 20 100 7,9%
Effektivitet - DRIFTNETTO Hyresintäkter Driftskostnader Effektivitetsmått mätt i Kr per kvadratmeter Används som operativt måltal i verksamheten
Effektivitet - DRIFTNETTO MÅL: År 2008 skall driftnettot vara 400 kr/kvm Nyckeltal 2004 Utgångsläge 2003 Utfall 2004 Antal lägenheter 372 kr/kvm 353 kr/kvm Driftnetto/kvm LKF 8 100 353 SABO 829 000 250 Örebrobostäder 23 300 198 Halmstads Fastighets AB 10 400 202 MKB 20 700 277 Uppsalahem 12 500 280 Stångåstaden 20 100 286 Helsingsborgshem 11 600 289 Wallenstam, 55% bostäder 10 100 485
TILLVÄXT MED STABILITET LKF skall eftersträva att färdigställa 150-200 nya lägenheter/år (inkl äldreboende) Uthyrningsgraden för bostäder skall överstiga 99,8%
Följa nyckeltalen Avstämning att vi är på rätt väg: Årsbokslut Budget Långtidsprognos
Långtidsprognos och uppföljning av ekonomiska mål Prognos 2005-2011 - sep 2005 Allmänna ekonomiska förutsättningar Intäkts- och kostnadsutveckling LKF Nyproduktion Balans- och resultaträkning Nyckeltal Högräntescenario
Intäkts- och kostnadsutveckling LKF 2006-2011 Intäkter ökar/år: Bostäder 2006 1% 2007-2011 2% Oförändrad uthyrningsgrad befintligt bestånd 99,9% Tillfälliga vakanser nyproduktion 2007, 2008 Kostnader ökar/år: Drift & Underhåll 3,5% Personal 3,75% Reporäntan ökar gradvis under perioden, från 1,5% till 3,5%
Nyproduktion PROGNOS 2005-2011 Antal färdigställda lägenheter 400 350 300 250 48 Totalt 1 270 lgh varav 340 lgh äldreboende Antal 200 150 100 50 0 48 48 305 220 48 164 101 133 92 48 15 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Äldreboende Bostäder
Investeringar 2005-2011 Nyproduktion Förvärv Äldreboenden (2 st) TOTAL 1 730 Mkr 70 Mkr 1 800 Mkr Självfinansiering Nyupplåning 900 Mkr 900 Mkr Ytan ökar 105 000 kvm, 15%
Prognos 2005-2011 Intäkterna ökar 40% 2004-12-31 560 Mkr 2011-12-31 770 Mkr Balansomslutning ökar 40% 2004-12-31 3 000 Mkr 2011-12-31 4 200 Mkr Resultat före bokslutsdispositioner och skatt ca 70 Mkr per år under perioden
TILLVÄXT MED STABILITET LKF skall eftersträva att färdigställa 150-200 nya lägenheter/år (inkl äldreboende) Uthyrningsgraden för bostäder skall överstiga 99,8% Utfall 2005 Färdigställda lägenheter 116 Uthyrningsgrad bostäder 99,93%
Ekonomiska mått och nyckeltal 2006 Rörelseresultatet Årets resultat Soliditet Räntetäckningsgrad Direktavkastning på TK Driftnetto Antal nya lägenheter Uthyrningsgrad, bostäder Uthyrningsgrad, lokaler Bokfört värde (fastigheter) Marknadsvärde (fastigheter)
Finansfunktionens uppgifter Finansiering Riskhantering Likviditet Finansavdelningens ansvarar främst för följande områden: säkerställa kapitalförsörjningen riskhantering flödes- och likviditetshantering Finansavdelningens uppgift inom riskhantering är att: skapa den stabilitet som krävs för att ge affärsverksamheten bästa möjliga förutsättningar
Finanspolicy MÅLSÄTTNING Säkerställa företagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning Anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att långsiktigt ekonomisk stabilitet och positivt resultat uppnås och bibehålles Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar
Finansiering Bankupplåning 2,3 miljarder kr 6 banker Säkerhet 1) Kommunal borgen 2) Pantbrev Alternativa finansieringsmöjligheter Certifikat Obligationer
Hantering av finansieringsrisk 4-8 leverantörer av finansiering, varav 2-4 ses som huvudleverantörer Enskild långivare max 40% av total lånevolym (långsiktigt) Högst 40% av lånestockens avtal får förfalla till omförhandling ett enskilt år Genomsnittliga konverteringstiden i låneportföljen får inte understiga 2 år Låneportfölj med rörlig räntebindning ska vara kapitalförsörjningsmässigt täckt Kreditlöften skall vara förlängda senast 3 månader innan avtalets utgång
Likviditet Likviditetsreserv Outnyttjade kreditlöften minst 15% av låneportfölj + 50% av kommande 12 månaders nyupplåningsbehov Outnyttjade kreditlöften Enl Policy 670 Mkr 550 Mkr Likviditetsplanering Långtidsprognos Ettårsperspektiv Månadsprognos
Ränterisk Risk för försämrat resultat pga högre marknadsräntor Kort ränta förväntas i genomsnitt understiga lång ränta Med fast ränta uppnås stabilitet Inget alternativ är riskfritt
Hantering av ränterisk NORMPORTFÖLJ Kombination av fast och rörlig räntebindning Förfallostruktur för räntebindning av lån och derivat Riskmandat anger maximal avvikelse från normportföljens förfallostruktur RÄNTETAK För att begränsa den risk rörlig ränta innebär skall LKF köpa räntetak när andelen kort räntebindning >60%
Val av strategi Valet av strategi ska göras utifrån en bedömning av den samlade affärsrisken och utgå från varje bolags unika förutsättningar och förmåga att bära risk LKF genomför Strategitester vanligtvis 1 gång per år med AGLs hjälp
AGL - Corporate Risk Model Företagsmodell Indata: Balansräkning Resultaträkning Prognoser Flödeslogik: Rörelseintäkter Rörelsekostnader Finansiell struktur Prognosvariabler: Företagsspecifika Makrovariabler Simuleringsmodell Simuleringsvariabler: Marknadsräntor Valutakurser Råvarupriser Räntenivå, % 14 12 10 8 6 4 2 0 0 6 12 18 24 30 36 42 48 54 tid (månader) Sannolikhetsfördelning Sannolikhet 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2.03 2.83 3.63 4.43 5.23 6.03 Räntenivå % 6.83 7.63 8.43 9.23 Resultatanalys Beslutsunderlag: Prognos med sannolikhetsfördelning Sannolikhet Sannolikhet Sannolikhet 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2.03 2.03 2.03 2.83 2.83 2.83 3.63 3.63 3.63 4.43 4.43 4.43 5.23 6.03 Räntenivå % 5.23 6.03 Räntenivå % 5.23 Finansnetto 6.03 Räntenivå % 6.83 6.83 6.83 7.63 7.63 7.63 8.43 Resultat 8.43 8.43 9.23 9.23 Avk. EK 9.23
Rapportering och uppföljning MÅNADSVIS Basfakta och nyckeltal tex lånevolym, räntebindningstid mm Verklig portfölj jmf normportfölj Räntekostnadsprognos 5 år Kontroll att finanspolicyn följs
Marknadsbevakning MARKNADSRAPPORTER Banker Konjunkturinstitutet AGL SCB Tidskrifter