Årsredovisning för Brf Oden 2 Räkenskapsåret 2009
Brf Oden 2 1(13) Styrelsen för Brf Oden 2, Sigtuna kommun, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2009. Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet. Föreningens fastighet Föreningens fastighet består av dels flerfamiljshus och dels av parhus/radhus med totalt 141 lägenheter. Lägenhetsfördelning: 2 st 1 rum och kokvrå 1 st 1½ rum och kök 20 st 1½ rum och kokvrå 20 st 2 rum och kök 24 st 3 rum och kök 47 st 4 rum och kök 27 st 5 rum och kök Den totala boytan är 12 291 kvm. Fastighetens taxeringsvärde var vid räkenskapsårets utgång 86 328 000 kr varav markvärdet motsvarar 31 648 000 kr och byggnadsvärdet 54 680 000 kr. Föreningen är delägare i gemensamhetsanläggningar för fastigheterna Sätuna 3:123, 3:136 och 3:254. Dessa omfattar samfällda VA-ledningar, garage samt centralantennanläggningar för kabel- TV. För anläggningarna upplåts utrymme inom Sätuna 3:136. Föreningen är förvaltare för dessa samfälligheter och debiterar verkliga kostnaderna, årligen. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos IF trygghetsförsäkring. Fastighetsförvaltning UBC Ekonomisk Förvaltning i Sverige AB har svarat för den ekonomiska förvaltningen. Lokalvården har utförts av Miab Städ AB Städföretag. Föreningsfrågor Föreningen hade vid årsskiftet 205 medlemmar fördelade på 140 bostadsrätter samt 1 hyreslägenhet. Samtliga bostadsrätter i föreningen var vid årets utgång upplåtna.under året har 15 (11) överlåtelser skett till ett snittpris om 9 062 (9 374) kr/kvm. Siffror inom parentes avser föregående års siffror.
Brf Oden 2 2(13) Under året har föreningen inte haft några anställda. Teknisk förvaltning sker av styrelsen på uppdrag och av anlitade entreprenörer. Väsentliga händelser under räkenskapsåret 2009 påverkades föreningen ännu av den IF/trygghetsbesiktning av samtliga våtrum m.m. som ingår i vårt nya fastighetsförsäkringsavtal IF. Åtgärderna för våtrummen och bottenplattan slutfördes helt i maj 2009. Samtidigt gjordes en total upprustningsplan som sträcker sig över en 5-års period för dels medlemmarnas lägenheter som fastighetens fjärrvärme och Kabel-TV. Utbytesplanen för kranar och VVS-utrustning fortgår efter behov och i lugn takt. Nya tätringar och tätning av golvmattorna i samtliga våtrum påbörjades under våren 2009. Åtgärdspaketet avseende fläktar o övriga åtgärder genomfördes under 2009. De åtgärder som medlemmarna har betalt egenavgifter för är tätringarna, VVS-kostnaderna och samtliga dörr- och fönsteråtgärder till självkostnadspris. 2009 har skett med en viss planering av underskottet, samtliga kostnader har betalats och styrelsen ser positivt på framtiden och ekonomin i total balans 2010. Betalningsmoralen har förbättrats och vid årsskiftet minskat till 0 kr. Föreningens hemsida www.oden2.se har uppdaterats och fungerar nu som en mycket bra informationskanal för både medlemmar och externa Medlemsbladet har utkommit med 4 nummer och här har hela underhållet redovisats noggrant för medlemmarna. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Samtliga åtgärdspaket fortsätter och/eller avslutas under 2010. F.d. Brf Märsta 9, har likviderats och köpts ut av medlemmarna. Dessa vägrar dock att betala sin del av Kabel-TV anläggningen vilket kan föranleda rättslig prövning. Swedbank Hypotek AB lån 2559478991 16 000 000 kr, ffd 2010 02 28, har omsatts till 3- månaders och 1,79%. Detta lån omsätts 2010 05 28 till 1-års och 1,66%. Swedbank Hypotek AB lån 2656799737 30 000 000 kr, ffd 2010 03 26, har omsatts till 1,66%. De minskande räntekostnaderna skall i första hand återställa föreningens kreditkonto Swedbank och återställa balansen på UBC-kontot. Överskottet skall därefter återgå som årsavgiftssänkning, dock tidigast 2011 01 01.
Brf Oden 2 3(13) Nyckeltal 2009 2008 2007 2006 2005 Genomsnittlig skuldränta % 4,79 4,75 4,29 4,96 5,03 Lån per kvm bostadsyta kr 8 172 8 230 8 289 8 348 8 406 vid årets utgång Fastighetens belåningsgrad % 79,36 79,8 78,6 78,3 78,5 Lån i förhållande till taxvärde % 116 148 149 168 179 Genomsnittlig årsavgift kr/kvm 776 720 702 717 732 Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittligt fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till föreningens balansomslutning. Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma, 2009-06-01 och påföljande konstituerande sammanträde haft följande sammansättning: Leif Mayer Björn Svensson Margareta Rasmussen Susanna Palmér Roland Rosendahl Sture Nilsson Thomas Beutler Tarmo Kurvinen Andreas Ericksson Hanna Nyberg Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Suppleant Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen i sin helhet, av Leif Mayer i förening med envar av styrelsens ledamöter. Styrelsen har under året hållit 12 st protokollförda sammanträden, samt 3 st protokollförda medlemsmöten varav det ena årsmötet samt 2 st arbetsgrupper. Totalt 17 protokollförda möten. Revisor Alf Hübinette Catarina Harwing Valberedning Lina Beutler Natalia Gorlova Lars Palmér extern revisor föreningsrevisor sammankallande Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar har registrerats hos Bolagsverket 2006-10-12, efter beslut på medlemsmöte 22 april 2006 och årsmöte 29 maj 2006.
Brf Oden 2 4(13) Föreningens ekonomiska ställning Föreningen har fyra fastighetslån om sammanlagt 100 440 000 kr. Räntesatser och dagar för villkorsändring framgår av tilläggsupplysningarna. Från och med 2008 har fastighetsskatten ersatts av kommunal fastighetsavgift. För småhusen är denna under 2009 det lägsta av 0,75 % av hela taxeringsvärdet och 6 362 kr per värderingsenhet (=tomt). För Oden 2 är det första alternativet lägst. För hyreshusen är avgiften det lägsta av 0,4 % av taxeringsvärdet och 1 272 kr per lägenhet. För Oden 2 är det andra alternativet lägst. Sammantaget skall föreningen betala 515 640 kr i kommunal avgift för 2009. Avgiften som används vid beräkningen per lägenhet och värderingsenhet ändras med ett index varje år. För 2010 är nivåerna 6 387 kr resp 1 277 kr. Förslag till vinstdisposition Till förfogande för föreningens föreningsstämma står: balanserad vinst 5 163 637 årets förlust - 785 124 4 378 513 disponeras så att till yttre fonden reserveras 317 000 av yttre fonden ianspråktas - 696 212 i ny räkning överföres 4 757 725 4 378 513 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
Brf Oden 2 5(13) Resultaträkning 2009-01-01 2008-01-01 Not -2009-12-31-2008-12-31 RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter 9 532 260 8 847 624 Hyresintäkter 303 275 307 554 Övriga rörelseintäkter 265 080 367 558 Summa nettoomsättning 10 100 615 9 522 736 RÖRELSENS KOSTNADER Reparationer och underhåll 1-313 737-449 736 Renovering våtrum 2-211 598-461 392 Periodiskt underhåll -696 212-545 660 Driftskostnader 3-2 783 698-2 460 880 Administrationskostnader 4-321 766-231 406 Personalkostnader 5-599 182-400 931 Fastighetsskatt -515 640-411 674 Summa kostnader för fastighetsförvaltning -5 441 833-4 961 679 Avskrivning byggnad -720 000-720 000 Avskrivningar övrigt -89 020-89 020 Summa avskrivningar -809 020-809 020 RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER 3 849 762 3 752 037 Resultat från aktier och andelar 187 399 1 010 Ränteintäkter 7 834 9 269 Räntekostnader -4 824 929-4 825 903 Räntekostnader och liknande resultatposter -5 190 4 477 Summa kapitalnetto -4 634 886-4 811 147 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -785 124-1 059 110 ÅRETS RESULTAT -785 124-1 059 110
Brf Oden 2 6(13) Balansräkning Not 2009-12-31 2008-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad 6 98 208 294 98 928 294 Fastighetsförbättringar 7 321 843 396 325 Mark 26 172 291 26 172 291 Inventarier och maskiner 8 12 000 18 000 Kabel-TV 9 34 157 42 695 Summa materiella anläggningstillgångar 124 748 585 125 557 605 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 10 347 453 1 159 042 Summa finansiella anläggningstillgångar 347 453 1 159 042 Summa anläggningstillgångar 125 096 038 126 716 647 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 266 460 428 279 Hyres- och avgiftsfordringar 1 661 4 411 Övriga fordringar 11 36 347 36 250 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 94 440 271 153 Avräkningskonto förvaltare 1 056 237 750 706 Summa kortfristiga fordringar 1 455 145 1 490 799 Kassa och bank Kassa och bank 0 67 171 Summa kassa och bank 0 67 171 Summa omsättningstillgångar 1 455 145 1 557 970 SUMMA TILLGÅNGAR 126 551 183 128 274 617
Brf Oden 2 7(13) Balansräkning Not 2009-12-31 2008-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Insatskapital 16 004 000 16 004 000 Upplåtelseavgift 234 142 234 142 Föreningens fond för yttre underhåll 2 854 805 2 958 605 Summa bundet eget kapital 19 092 947 19 196 747 Fritt eget kapital Balanserat resultat 5 163 637 6 118 947 Årets resultat -785 124-1 059 110 Summa fritt eget kapital 4 378 513 5 059 837 Summa eget kapital 23 471 460 24 256 584 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 99 720 000 100 440 000 Byggnadskreditiv 237 362 0 Summa långfristiga skulder 99 957 362 100 440 000 Kortfristiga skulder Kortfristig del av fastighetslån 14 720 000 720 000 Leverantörsskulder 343 838 998 092 Skatteskulder 139 241 5 526 Inre reparationsfonden 464 372 575 310 Övriga skulder 19 023 33 943 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 1 435 887 1 245 162 Summa kortfristiga skulder 3 122 361 3 578 033 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 126 551 183 128 274 617 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 116 638 000 116 380 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
Brf Oden 2 8(13) Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Inkomster och utgifter är periodiserade enligt god redovisningssed. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Fond för yttre underhåll är redovisad som bundet eget kapital enligt BFNAR 2003:4. I balansräkningen redovisas avräkningskonto hos förvaltare som en kortfristig fordran. Uppskjutna skattefordringar i underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att beloppet kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Underskottsavdrag enligt senast inlämnad deklaration till Skatteverket är 51 029 929 kr. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Markvärdet är inte föremål för avskrivning, utan en eventuell värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper Avskrivningar enligt plan är beräknade på tillgångarnas ursprungliga anskaffningsvärde och baseras på tillgångarnas bedömda nyttjandetid. Noter Avskrivningar Nedanstående avskrivningssatser har använts: Materiella anläggningstillgångar Byggnad, skrivs av med ett belopp som motsvarar årets amortering på fastighetslån 0,32 % Fastighetsförbättringar 10 % Maskiner 20 % Inventarier 10-33 % Kabel-TV 10 %
Brf Oden 2 9(13) 1 Reparationer och underhåll 2009 2008 Underhåll fastighet 14 881 240 696 Reparationer hiss 9 080 10 253 Hiss, besiktning 4 756 5 729 Hiss, serviceavtal 53 902 63 080 Underhåll tvättstuga 10 787 9 029 Underhåll ventilation 53 639 82 551 Underhåll, övriga utgifter 134 655 23 184 Trädgårdskostnader 32 037 15 213 313 737 449 735 2 Renovering våtrum 2009 2008 Kostnader för renoveringen 517 038 811 392 Upplupna ersättningar från medlemmar -305 440-350 000 211 598 461 392 3 Driftskostnader 2009 2008 El 226 621 240 825 Uppvärmning 1 301 903 1 116 542 Vatten 314 631 260 972 Sophämtning 216 107 174 990 Containerhyra 74 842 50 753 Snöröjning/sandning 25 500 15 738 Fastighetsförsäkring 150 078 135 480 Kabel-TV 286 655 252 480 Förbruknings invent. 34 470 0 Förbrukningsmaterial 6 368 0 Städning Entrepenad 107 184 102 512 Självrisk 0 80 569 Städdag/Aktivitetsdag 32 058 23 513 Fordonsförsäkring 1 282 506 Hyra garage 6 000 6 000 2 783 699 2 460 880
Brf Oden 2 10(13) 4 Administrationskostnader, exkl arvoden 2009 2008 Lokalhyra 400 400 Gåvor 2 650 4 524 Kreditupplysning 2 588 1 375 Telefon & porto 12 082 13 794 Bevakningskostnader 19 551 16 700 Revisionsarvode 8 000 9 000 Arvode förvaltning 113 609 110 530 Övriga förvaltningskostnader 5 911 2 201 Medlemsavgift 1 800 1 800 Kronofogdekostnader 0 359 IT-kostnader 15 970 12 561 Övriga kostnader 139 205 58 162 321 766 231 406 5 Personalkostnader inkl arvoden 2009 2008 Styrelsearvoden 31 175 39 700 Övriga arvoden 134 441 56 700 Löner fastighetsskötare 147 875 70 580 Löner vicevärd 12 250 44 363 Övriga löner 123 025 76 913 Telefon- o bilersättning 17 602 17 163 Sociala kostnader arvoden 132 814 95 512 599 182 400 931 6 Byggnad 2009-12-31 2008-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 105 707 339 105 707 339 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 105 707 339 105 707 339 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -6 779 045-6 059 045 Årets avskrivningar -720 000-720 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 499 045-6 779 045 Utgående redovisat värde 98 208 294 98 928 294 Taxeringsvärden byggnader 54 680 000 48 702 000 Taxeringsvärden mark 31 648 000 19 564 000 86 328 000 68 266 000
Brf Oden 2 11(13) 7 Fastighetsförbättringar 2009-12-31 2008-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 744 815 744 815 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 744 815 744 815 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -348 491-274 009 Årets avskrivningar -74 482-74 482 Utgående ackumulerade avskrivningar -422 973-348 491 Utgående redovisat värde 321 842 396 324 8 Inventarier o maskiner 2009-12-31 2008-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 500 009 500 009 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 500 009 500 009 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -482 009-476 009 Årets avskrivningar -6 000-6 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -488 009-482 009 Utgående redovisat värde 12 000 18 000 9 Kabel-TV 2009-12-31 2008-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 85 385 85 385 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 85 385 85 385 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -42 690-34 152 Årets avskrivningar -8 538-8 538 Utgående ackumulerade avskrivningar -51 228-42 690 Utgående redovisat värde 34 157 42 695
Brf Oden 2 12(13) 10 Värdepapper Bokfört värde Marknadsvärde Svenska likviditetsfonden Mega 82 453 95 680 Under kontot Långfristiga värdepappersinnehav i balansräkningen finns också Egna lägenheter till ett bokfört värde på 265 000 kr. 11 Övriga fordringar 2009-12-31 2008-12-31 Behållning på skattekontot 36 347 36 250 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2009-12-31 2008-12-31 UBC 33 478 28 578 Comhem 40 266 40 266 Securitas 0 3 203 Fastighetsförsäkring 0 150 078 Övriga förutbetalda kostnader 4 813 32 299 Antenn & Telemontage 15 883 16 729 94 440 271 153 13 Förändring av eget kapital Insatser och Yttre fond Balanserat Årets uppl.avgift resultat resultat Belopp vid årets ingång 16 238 142 2 958 605 6 118 947-1 059 110 Disposition av föregående års resultat -103 800-955 310 1 059 110 Årets resultat -785 124 Belopp vid årets utgång 16 238 142 2 854 805 5 163 637-785 124 14 Långfristiga skulder 2009-12-31 2008-12-31 Swedbank Hypotek AB 2559478991 rörlig rta f.n 1,855% 16 000 000 16 000 000 Swedbank Hypotek AB 2656799737 ffd 121026 5,00 % 30 000 000 30 000 000 Swedbank Hypotek AB 2656799711 ffd 100326 5,35 % 30 000 000 30 000 000 Swedbank Hypotek AB 3856719558 ffd 150720 3,67 % 24 440 000 25 160 000 Avgår kortfristig del -720 000-720 000 99 720 000 100 440 000