Ekonomisk analys av fastigheter Källa foto: https://www.flickr.com/photos/
Varför ekonomisk analys av fastigheter? Bedöma fastighets marknadsvärde Bedöma fastighets individuella avkastningsvärde 22 april 2014 Sara Bäckström 3
Metod för att analysera beror på syftet Indata till värderingsmodell Skillnad i diskonteringsräntor Fokus på hyror Fokus på driftutbetaningar 22 april 2014 Sara Bäckström 4
Ord och begrepp Diskonteringsränta=kalkylränta= ränta för beräkning av nuvärde Kalkylränta=Procentsats som används vid investeringsanalys för omräkning av belopp över tiden. Baserad på den förväntade avkastningen! Avskrivning=systematisk fördelning av utgiften över livslängden 22 april 2014 Sara Bäckström 5
Ord och begrepp Due-diligence= ekonomisk besiktning Kommersiella lokaler=kontor, butiker mm Vakansnivåer=andelen outhyrda lokaler 22 april 2014 Sara Bäckström 6
Bikupa Dela in fastigheter efter typ av verksamhet samt nämn olika typer av hyresgäster 22 april 2014 Sara Bäckström 7
sd 22 april 2014 Sara Bäckström 8
Analysmoment (Kap 17 boken) Analys av inbetalningar (tonvikt på hyra) Analys av driftutbetalningar (drift+media+fastighetsskatt+tomt rätt) Analys av underhållsutbetalningar 22 april 2014 Sara Bäckström 9
Due diligence fastighet =ekonomisk besiktning av fastighet(omfattande) Noggrann granskning så köparen får en egen uppfattning inför eventuellt köp! Syfte att bedöma uthållig intjäningsförmåga 22 april 2014 Sara Bäckström 10
Analys av hyresinbetalningar Lokaler dvs ej bostad Löptid Gränsdragning (vem betalar el?) Skillnad kontraktshyra och marknadshyra Kundens betalningsförmåga Hyr attraktiv och flexibel är lokalen Efterfrågan Risk för tomma lokaler 22 april 2014 Sara Bäckström 11
Analys av driftutbetalningar -delmoment: Egen regi/entreprenad? Kommunala taxor/avgifter? Typ av fastighet? Moms eller ej? Hur redovisas driftkostnader-tex värme? Fastighetsskatten? Tomträttsavgäld? 22 april 2014 Sara Bäckström 12
Förvaltningkostnad, administration och skötsel Kostnadseffektiv entreprenad eller personalkostnader? Analyseras ofta i form av kr/kvm uthyrbar area 22 april 2014 Sara Bäckström 13
Analys av reparations- och underhållsutbetalningar Gränsdragningsproblem mellan: Fastighetsskötsel Investeringar 22 april 2014 Sara Bäckström 14
Analys av reparations- och underhållsutbetalningar- -delmoment Typ av fastighet? Byggnads ålder? Hyresgästomsättning Underhållsstrategi Livscykel och material Typ av installationer? Tekniska besktningsprotokoll? Planerat underhåll? Moms? Gränsdragning underhåll/investering 22 april 2014 Sara Bäckström 15
Bikupa Diskutera vilken tidsintervall om gäller(0-30 år eller 30-50) för följande: Ytskikt, vitvaror, elsystem, köksinredning, badrumsinredning, fönster, VA-system, dränering grund 22 april 2014 Sara Bäckström 16
Redovisning som grund för ekonomisk analys Årsredovisningen Nödvändigt att kunna regler om redovisning God redovisningssed 22 april 2014 Sara Bäckström 17
Gränsdragningsproblem igen Underhållskostnad: påverkar med hela sitt belopp!! Investering Påverkar kapitalet till en viss del, dvs avskrivningen 22 april 2014 Sara Bäckström 18
Kapitalredovisning Balansräkningen 22 april 2014 Sara Bäckström 19
Historiskt anskaffningsvärde Fastighet=anläggningstillgång ur ett redovisningsperspektiv Ska redovisas med bas i historiska anskaffningsvärden Avskrivning enligt plan så den är avskriven då nyttjandeperiod är till ända 22 april 2014 Sara Bäckström 20
Nyckeltalsanalys Likvida medel? Likviditet kortsiktig betalningsförmåga Soliditet Långsiktig överlevnadsförmåga (eget kapital/totala tillgångar) Avkastning på totalt kapital Direkt avkastning på totalt kapital (marknadsvärde) Avkastning på eget kapital Driftöverskott=Hyresintäkt-driftkostnad 22 april 2014 Sara Bäckström 21
Analys av fastighetsbolag På likande sätt men mer komplext! 22 april 2014 Sara Bäckström 22
Analysverktyg på nätet zc 22 april 2014 Sara Bäckström 23