Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, marknadsföring och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att i objektsbeskrivningen marknadsföra en felaktig uppgift om ett källarförråd. Det förmedlade objektet har varit en bostadsrätt. Avsaknaden av anteckningar i journalen om vissa av de utförda åtgärderna har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 december 2014 att inleda ett egeninitierat tillsynsärende mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett beslut som hade fattats av Allmänna reklamationsnämnden (ARN) den 11 oktober 2013. I beslutet hade nämnden avslagit anmälarens skadeståndskrav gentemot NN. Anmälaren begärde därefter en omprövning av beslutet, som ARN avslog i ett beslut den 30 juni 2014. NN har förelagts att yttra sig i ärendet samt komma in med objektsbeskrivningen, den skriftliga informationen om undersökningsplikten som har tillhandahållits köparen, överlåtelseavtalet, journalen och eventuella övriga handlingar som kan ha haft betydelse i sammanhanget. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) NN har yttrat sig samt lämnat in de begärda handlingarna och uppdragsavtalet. Hon har även gett in e-postkorrespondens mellan å ena sidan sig själv och säljaren respektive köparen samt å andra sidan mellan sig själv och bostadsrättsföreningens styrelse. Allmänna reklamationsnämndens beslut Frågan i ARN:s beslut var om fastighetsmäklaren hade åsidosatt sina skyldigheter genom underlåtenheten att kontrollera en uppgift om att det till lägenheten skulle ha hört ett förråd. Bakgrunden var att denna uppgift hade lämnats av fastighetsmäklaren i objektsbeskrivningen och att det i samband med köpet hade kommit fram att informationen var felaktig. Anmälaren (köparen) begärde att ARN skulle pröva hans rätt till skadestånd på grund av att bostadsrättenslägenheten var behäftad med fel med anledning av att något förråd inte hörde till bostadsrätten. Anmälaren gjorde även gällande att fastighetsmäklaren borde ha upplyst honom om ansvaret för att undersöka saken noggrant innan köpet, eftersom förhållandet kunde antas ha betydelse för en köpare. Mäklaren anförde i ARN att hon inte hade agerat oaktsamt eller i strid mot god fastighetsmäklarsed i samband med förmedlingen. Inför förmedlingen hade hon gjort en besiktning av lägenheten. Säljaren hade upplyst henne om att det fanns ett förråd som tillhörde lägenheten. Säljaren godkände innehållet i objektsbeskrivningen. I samband med att köparen (anmälaren) uppmärksammade att det inte fanns något förråd visade det sig att säljaren hade trott att hon hade haft tillgång till ett förråd. Hon hade dock aldrig under sin tid som innehavare av lägenheten nyttjat något förråd. I beslutet har ARN uttalat i huvudsak följande. Som utgångspunkt gäller att en fastighetsmäklare är ansvarig för att objektsbeskrivningen är korrekt och fullständig. Av ärendet framgår att uppgiften i objektsbeskrivningen om att det till lägenheten hörde ett källarförråd var felaktig. Vad som framkommit talar dock för att NN på goda grunder kunde utgå ifrån att det verkligen fanns ett förråd. Hon kan därmed
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) inte anses ha genom oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat bland annat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Objektsbeskrivningen Vid rubriken Allmänt om lägenheten anges bland annat Ett källarförråd tillhör lägenheten. Journalen I journalen finns det inte några anteckningar om att, och i så fall när, NN har utfört följande åtgärder. Att hon har verkat för att köparen före köpet undersöker eller låter undersöka objektet. Att hon kontrollerat vem som haft rätt att förfoga över bostadsrätten. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande uppgett bland annat följande. Första gången hon träffade säljaren visades hon även runt i huset. När de gick förbi källarförråden sa säljaren: ett av dessa är mina men jag vet inte vilket, jag har inte använt det eftersom jag inte bor i lägenheten. Objektsbeskrivningen Hon fick i huvudsak all information som finns i objektsbeskrivningen från säljaren. En förfrågan skickades till bostadsrättsföreningen med en begäran om utdrag ur lägenhetsregistret. Styrelserepresentanten mejlade tillbaka uppgifter om ägare, yta, andelstal med mera. Någon mäklarbild fick hon inte. Information om att lägenheten saknade förråd lämnades inte av föreningen. Inte heller kom det fram någon uppgift i samband med kontakterna med föreningen som fick henne att betvivla säljarens uppgifter om att det fanns
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) ett förråd till lägenheten. För att säkerställa informationen som lämnades till henne har både säljaren och styrelsen fått en länk till objektsbeskrivningen. Hon bad dem att återkomma om någon uppgift var felaktig. Säljaren godkände objektsbeskrivningen och föreningen valde att inte kommentera hennes förfrågan. Journalen Hon kontrollerade förfoganderätten. Köparen erbjöds att noga undersöka lägenheten före köpet, vilket han också intygar i köpeavtalet. Hon förbisåg att anteckna dessa åtgärder i journalen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Marknadsföringen och upplysningsskyldigheten I 16 jämfört med 2 fastighetsmäklarlagen föreskrivs bland annat följande. Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om bostadsrätten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om bostadsrätten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om bostadsrättens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Beträffande mäklarens upplysningsskyldighet uttalas i förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 38 f.) bland annat följande. Första meningen innehåller vidare en allmän
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla spekulanter som är konsumenter en skriftlig beskrivning av objektet, en så kallad objektsbeskrivning. Beskrivningen ska innehålla vissa i lagen angivna obligatoriska uppgifter. I förarbetena (samma prop. s. 40) uttalas bland annat följande. Mäklaren kan i de flesta fall få de behövliga uppgifterna från säljaren. Om omständigheterna inte ger anledning till annat, bör han ha rätt att lita på att de är korrekta. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det i ärendet aktuella källarförrådet i bostadsrättsföreningen inte är en uppgift som är obligatorisk i objektsbeskrivningen. En objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare är att anse som ett marknadsföringsmaterial. I god fastighetsmäklarsed ingår att fastighetsmäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagstiftningen. Mäklaren har alltså ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att även uppgifter som inte är obligatoriska i en objektsbeskrivning återges på ett korrekt sätt. De marknadsförda uppgifterna ska alltså stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. Det är utrett att den i objektsbeskrivningen angivna uppgiften, om att det skulle ha hört ett förråd till lägenheten, var felaktig. Av utredningen framgår det att säljaren, i samband med att de vid intaget hade gått förbi källarförråden, hade informerat NN om att ett av förråden hörde till lägenheten. Varken säljaren eller bostadsrättsföreningens styrelse reagerade på den felaktiga uppgiften när de tog del av objektsbeskrivningen för påseende. Det har inte heller kommit fram någon omständighet som ger stöd
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) för att NN borde ha ifrågasatt den aktuella uppgiften eller att hon i övrigt har brustit i sin upplysningsskyldighet. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN inte kan anses ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed i denna del, som därför inte leder till någon åtgärd från inspektionens sida. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget, en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 61) till bestämmelsen uttalas bland annat följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Den i ärendet aktuella journalen saknar anteckningar om vissa åtgärder som en fastighetsmäklare är skyldig att vidta enligt fastighetsmäklarlagen, nämligen att verka för att köparen före köpet undersöker eller låter undersöka objektet och att kontrollera vem som hade rätt att förfoga över bostadsrätten. NN har uppgett att hon har vidtagit dessa åtgärder, men att hon har förbisett att anteckna detta i journalen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen motiverar förseelsen en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Avvikande mening Två ledamöter är skiljaktiga beträffande påföljden med följande motivering. NN utformade objektsbeskrivningen baserat på den uppgift som hon fått av säljaren. Den information som lämnades till NN från säljaren bestod av att säljaren uttalade att ett av källarförråden hörde till henne, men att hon inte visste vilket förråd det var då hon inte hade bott i lägenheten. Vår utgångspunkt är att den som står i begrepp att köpa en bostadsrättslägenhet har anledning att få klara besked om övriga utrymmen som uppges ingå i köpet. Till detta kommer det faktum att avsaknaden av förråd till en bostadsrätt rent allmänt för de flesta förvärvare får anses vara av stor relevans (se RH 2012:84). Säljaren lämnade inte någon klar uppgift om vilket förråd som hörde till den aktuella bostadsrätten. Detta borde ha gett en aktsam mäklare anledning att försäkra sig om hur det faktiskt förhöll sig avseende frågan om källarförråd. Detta hade kunnat göras genom att ställa en direkt fråga till bostadsrättsföreningen om vilket källarförråd som hörde till den aktuella bostadsrätten. Det framgår av utredningen att NN inte på ett klart och tydligt vis tillställt bostadsrättsföreningen en sådan fråga. Därmed får det anses visat att NN, trots att hon enkelt kunnat göra det möjligt att lämna potentiella köpare klara besked avseende denna omständighet av betydelse som lämnats i objektsbeskrivningen, underlät att göra detta. Till detta bör läggas att NN inte heller, utifrån vad som framkommit av handlingarna, lämnat köparen muntlig information angående oklarheterna rörande källarförrådet. NN:s agerande måste anses stå i strid med god fastighetsmäklarsed. För detta ska hon varnas.