Detaljplan för Sandby 22:64 samt del av Sandby 22:2 och Sandby 22:6 i Mälarhusen, Simrishamns kommun, Skåne län PLANBESKRIVNING Handlingar Övriga handlingar Plankarta daterad 2013-03-12 rev. 2014-04-25 Planbeskrivning daterad 2013-03-12 rev. 2014-04-25 Samrådsredogörelse 2013-10-11 Fastighetsförteckning Geoteknisk undersökning, Geosyd AB, 2013-10-30 PM över markradonmätning, Geosyd AB, 2013-11-07 Planens syfte och huvuddrag Huset på fastigheten Sandby 22:64 har vid upprepade tillfällen drabbats av översvämning eftersom huset ligger i en sänka med marknivå c:a +2,10. PLANDATA Lägesbestämning Areal Avsikten är att flytta byggrätten c:a 40 m nordväst där det ligger en liten höjdrygg med marknivåer +3,0 +4,0. Det befintliga huset ska rivas. Planområdet ligger vid vändplatsen på Per Ivars väg i Mälarhusen. Planområdet är helt omgivet av naturmark. I väster längs Per Ivars väg finns fritidshusbebyggelse liksom i nordost i Mälarhusen. Planområdet är c:a 1.830 m 2 stort. 1
Markägoförhållanden Fastigheterna Sandby 22:64, Sandby 22:2 och Sandby 22:6 är privatägda med samma ägare. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Detaljplan Riksintressen Förordnanden För området gäller Fördjupad översiktsplan för Kyhl Mälarhusen antagen 1990-11- 26. I översiktsplanen står bl.a: Kommunens intention är att området skall förbli ett glest bebyggt fritidsområde, där allmänheten kan ströva i stranddyner och skyddsskog även genom stugområdena. Den föreslagna planändringen försämrar inte allmänhetens tillgänglighet, snarare ökas tillgängligheten, då ett område nära strandområdet blir fritt att ströva i. Gällande detaljplan för Sandby 22:64 vann laga kraft 2006-06-26 och är avsedd för bostadsändamål. Gällande detaljplan för Sandby 22:2 och Sandby 22:6 fastställdes 1969-10-22 med användningen natur(park) i den del som ingår i detaljplanen. Planmedgivande för planprövning lämnades 2012-03-14. För planområdet gäller följande riksintresse: Riksintresse för friluftsliv, 3 kap 6 MB, och riksintresse för kustzon, 4 kap 1,4 MB. Planområdet gränsar i öster till riksintresse för naturvård, 3 kap 6 MB. Planens påverkan på riksintressena är minimal, visserligen blir tomtytan större, men samtidigt öppnas ett strandnära område upp för allmänheten då ett område nära strandområdet blir tillgängligt när tomten flyttas längre från stranden. Planområdet gränsar i öster till område med förordnande för strandskydd och landskapsbildsskydd. För området gäller förordnande enligt 113 byggnadslagen. I anslutning till att gällande byggnadsplan fastställdes beslutade Länsstyrelsen enligt 113 byggnadslagen om att ägarna till fastigheterna Sandby 22:6 och 22:2 utan ersättning skall upplåta den mark av fastigheterna, som i det fastställda förslaget är upptagen såsom väg eller annan allmän plats. Förordnandet gäller idag som ett förordnande enligt 6 kap 3 plan- och bygglagen, PBL. Bedömningen är, att nackdelen för brukarna av området är liten när befintligt tomt återställts till naturmark. 2
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Området är ett gammalt dynlandskap med inplanterad tall. Bebyggelse Markens beskaffenhet är i huvudsak sand, och grundförhållandena för bebyggelse bedöms vara goda. Geoteknisk undersökning har utförts av Geosyd AB under hösten 2013. Marken består av genomsläpplig självdränerande finsand ner till borrat djup 3,1 resp 4,6 m. Markradonundersökning utfördes i oktober 2013 och utvärderingen på laboratorium har givit markradonvärdet <3 kbq/m 3. Erhållna markradonvärden ligger inom lågriskintervallet och föranleder inga speciella åtgärder. Växtligheten på planområdet har inventerats under sommaren. På området finns tre trädslag, tall, björk och gråal. Övriga växter är ljung(calluna vulgaris), stensöta(polypodium vulgare), skogsbräken(dryopteris carthusiana), lopplummer(huperzia selago), hundkäx(anthriscus sylvestris), grönvide(salix phylicifolia), foderlosta(bromus inermis), vasstarr(carex acuta) samt grön bladmossa. Enligt Artdatabanken är ingen av dessa arter rödlistade. I den sydöstra delen av planområdet ligger befintligt fritidshus som ska rivas. 3
Bygglov för om- och påbyggnad av befintligt fritidshus beviljades 2011-09-26 för befintlig tomt med bl.a. två plan på del av byggnaden samt takterrasser. Fasadskisser för bygglov 2011-09-26 Den nya byggrätten ligger på en liten höjdrygg som sträcker sig sydväst till nordost. Höjdryggen har varierande höjd, men det förefaller lämpligt att sockelhöjden för ett nytt hus ligger på c:a +3,60 m, men med tanke på den speciella utformningen som planeras för det nya huset, känns det lämpligare att ange en totalhöjd i meter över nollplanet. Huvudbyggnaden får byggas i två plan, dock i maximalt 50% av byggnadsarean. Taken ska i princip vara platta, med en största takvinkel på 5 grader. Den visuella påverkan av den nya byggnaden sett ifrån stranden i förhållande till den befintliga byggnaden bedöms vara ganska måttlig. Den nya byggnaden placeras på en högre marknivå, men längre bort från stranden. Från stranden kommer den nya byggnaden, i den mån den syns bakom vegetationen, att ligga i linje med eller lägre än befintlig taknock. Eventuella takuppbyggnader, t.ex. skorsten eller ventilationshuv, kan sticka upp en meter över nock. Siktlinjer från stranden 4
Röd linje markerar ny taknock som överensstämmer med ny taknock. Markterrasser och terrassanordningar av trä eller sten får anordnas inom markerat område på plankartan. Nedanstående exemplifierar anordningar som hör till terrasser, t.ex. vindskydd i begränsad omfattning. Fastighetsbildning Fastighetsbildningen sker genom fastighetsreglering som innebär att 764 m 2 överförs från Sandby 22:64 till Sandby 22:2, 361 m 2 från Sandby 22:2 till Sandby 22:64, samt 677 m 2 från Sandby 22:6 till Sandby 22:64. Sandby 22:64 kommer att få en area på c:a 1.060 m 2. Den nya fastigheten blir 264 m 2 större än den befintliga, bl.a. för att tomten är så kuperad, att biluppställning planeras längs den sydöstra gränsen, där marken är betydligt planare. Storleken, 1.062 m 2 är visserligen större än befintligt, men inte avvikande från de rådande tomtstorlekarna i området. Kvartersmarkens avgränsning är avhängig av naturen. Platsen där huset placeras är kuperad, så biluppställning, soprullar m m måste placeras i den planare delen närmast den befintliga tomten. För att genomföra detaljplanen krävs att omprövning sker av Sandby ga:5 då område som nu planläggs som kvartersmark omfattas av ga:5. Sandby ga:5 utökas till att gälla för allmän platsmark enligt denna detaljplan. En gemensamhetsanläggning ger de anslutna fastigheterna rätt att använda anläggningen för det ändamål den har bildats. Det kan vara för väg, soprum, 5
Gator och trafik GRANSKNINGSHANDLING avloppanläggning, parkering eller annan anläggning som fastigheterna behöver för att kunna fungera. Det är fastigheterna som ansluts till anläggningen (inte fastighetsägarna) med ett andelstal. Detta innebär, att andelen följer med fastigheten vid eventuell överlåtelse av en ansluten fastighet. En gemensamhetsanläggning bildas vid en lantmäteriförrättning. Där beslutar lantmäterimyndigheten även om de andelstal som ska gälla för fördelning av kostnaderna för den i gemensamhetsanläggningen ingående anläggningens utförande (byggande) och drift (förvaltning). Varje deltagande fastighet är skyldig att betala utifrån sitt andelstal. Den befintliga tillfarten till tomten kommer från vändplatsen vid Per Ivars väg. Miljöbedömning enligt plan- och bygglagen Störningar Teknisk försörjning Arkeologi Administrativa frågor Planekonomi Bestämmelserna i plan- och bygglagen om miljöbedömning syftar till att integrera miljöaspekter planen, så att en hållbar utveckling främjas. Detaljplaner ska miljöbedömas och MKB upprättas, om man vid en behovsbedömning kommer fram till att genomförandet av planen kan leda till en betydande miljöpåverkan. Med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar är bedömningen att planförslaget inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap 1-18 miljöbalken och i 4 kap 3,4 plan- och bygglagen(2010:900). Behovet av miljöhänsyn vid genomförande av detaljplanen belyses därför inte i en miljöbedömning enligt 6 kap miljöbalken. I sydväst, 10 meter från planområdet, finns vändplatsen på Per Ivars väg. I övrigt finns inga kända störningskällor. Kommunalt VA finns utbyggt och ligger i u-området i kvartersmarken. Befintligt hus har kommunal VA-anslutning. Dagvatten ska omhändertas på kvartersmark. Elnätet är utbyggt inom området. Elledningar i området kommer att behöva flyttas/byggas om och förläggas utanför tomt innan byggnation. Fastighetsägaren ska svara för alla kostnader för denna flytt. Inga kända fornlämningar finns inom området. Om fornlämningar påträffas ska arbetena omedelbart avbrytas och länsstyrelsen kontaktas i enlighet med bestämmelserna i fornminneslagstiftningen. Ett villkor för bygglov är att befintlig byggnad på Sandby 22:64 har rivits. Slutbesked ska utfärdas först när marken har återställts till naturmark. 6
Genomförandetid Huvudmannaskap Tidplan GRANSKNINGSHANDLING Ägaren till fastigheten Sandby 22:64 svarar för alla kostnader för upprättande av detaljplanen samt alla eventuella kostnader för fastighetsbildning inom området. Genomförandetiden är 5 år från det datum planen vinner laga kraft. Kommunen är inte huvudman för allmän platsmark. Godkännande av samrådshandlingar våren 2013 Samråd sommar 2013 Beslut om utställning våren 2014 Utställning sommaren 2014 Antagande hösten 2014 Skillinge 2013-03-12 rev. 2014-04-25 Björn Ask Planförfattare 7