Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 3 A B Svenska Bostadsfonden 3 Jätten 2 Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren Svenska Bostadsfonden 3 Länsmansängen 2008
förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 279 Kvadratmeter: 20 339 KVM Förvärvsvärde: 132 MSEK Orter:, Oskarshamn och Fördelning andel lägenheter: 52% 9% 39% Oskarshamn Oskarshamn Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning I Fond 3 har 50 investerare tillskjutit 39,0 MSEK i eget kapital. Fonden stängdes för teckning den 30 juni 2006. Fonden förvaltar tre fastigheter med 279 lägenheter och en totalyta på 20 339 kvm. Fastigheterna är belägna i Oskarshamn, och. Det totala inköpsvärdet är 132 MSEK. har en attraktiv boendemiljö och är en populär pendlingsort till Norrköping. är en regionstad med stadig inflyttning. Högskolan och etableringar inom it, telekom och handel gör att den positiva utvecklingen antas fortsätta. Oskarshamn är en industristad där Scania är en av de större arbetsgivarna. Moderniseringen av Oskarshamnsverket 3 skapar ytterligare arbetstillfällen. Under året har arbetet med renoveringarna av fastigheten Länsmansängen i Oskarshamn fortsatt och 8 MSEK av den upplagda tekniska skulden är nu aktiverad. Uthyrningssituationen har därmed förbättrats väsentligt. Resultatmässigt påverkas fonden av ett relativt högt ränteläge 2008. För att bekämpa inflationen höll Riksbanken reporäntan på en hög nivå under större delen av året. De tilltagande problemen på den globala kreditmarknaden gjorde att bankerna ökade sina räntemarginaler. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan få kompensation för ökade kostnader. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade höjs bostadshyrorna i allmännyttan med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd och arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och med stor sannolikhet kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. På grund av höga finansiella kostnaderna under 2008 och osäkerheten på kreditmarknaden föreslår styrelsen en konsolidering av Fond 3 och att ingen utdelning på investerarnas kapital görs. 30
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 14 771 13 706 Omkostnader inkl. avskrivningar -10 946-9 181 Rörelseresultat 3 825 4 525 Intäktsräntor 115 110 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -4 801-3 735 Vinst försäljning av fastigheter (exkl. räntor riskbärande kapital) 358 Resultat -861 1 258 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 131,8 132,1 Övriga tillgångar 4,2 7,2 Summa tillgångar 136,0 139,3 Riskbärande kapital 39,2 39,5 Fastighetskrediter 82,6 84,5 Övriga skulder/avsättningar 14,2 15,3 Summa finansiering 136,0 139,3 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 17% 337 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 70% 0 Preferensaktier A, utdelning 11% 0 0 Preferensaktier B, utdelning 2% 0 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 337 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5% Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta - - Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK - - Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2006 Stockholm den 20/4 2009 31 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör
32
Fastighet Gästgivaren i Åg. Magasing. Gästhamn Göta Kanal Rådhustorget Källareg. Storg. Åg. Kanalg. Nybrog. Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Ågatan 25 A och B Fastighetsbeteckning Gästgivaren 4 och 5 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum September 2006 Uthyrningsbar yta 2 729 kvm Lägenheter 25 Kommersiella lokaler 1 butik Övrigt Fastigheten byggdes 1910 och totalrenoverades och byggdes ut 1990. Fastighetsbeståndet ligger centralt i, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 33
Fastighet Jätten i Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. Vädursv. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Trollbackevägen 6-28 Fastighetsbeteckning Jätten 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta 8 222 kvm Lägenheter 107 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. 34 Fastighetsbeståndet ligger i området Berga i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala.
Fastighet Länsmansängen i Oskarshamn Björng. Fotbollsplan Hemv. Länsmansg. Norra skolan Jungnerg. Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Oskarshamn Adress Humleplan 5-41 Fastighetsbeteckning Länsmansängen 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum December 2006 Uthyrningsbar yta 9 388 kvm Lägenheter 147 Kommersiella lokaler 1 butik Övrigt Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda 1959. Ligger på tio minuters promenadavstånd till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad. 35
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 3 AB