Beslutet i webbversion 1 (20) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av flera förmedlingsobjekt har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han hade avslutat under perioden den 1 september 2015 29 februari 2016. Förmedlingsobjekten är belägna i Stockholms län. Beträffande varje förmedlingsuppdrag i förteckningen har NN förelagts att redovisa följande uppgifter. Förmedlingsobjektets beteckning Datumet när uppdragsavtalet ingicks Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (20) Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring Köpeskillingen NN har lämnat in en förteckning som innehöll 34 objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut 30 förmedlingsuppdrag för en närmare granskning. För vart och ett av dessa förmedlingsobjekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vad bakgrunden till priset i marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att han skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende enbart bedömt fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Fastighetsmäklarens yttranden NN har i sina yttranden uppgett följande. Inledningsvis har han angett att det under den aktuella perioden var en enorm bostadsbrist på Stockholmsmarknaden. Utbudet var mycket lågt och efterfrågan hög. Detta gjorde att objekten var svårvärderade. Förmedlingsobjektet 1 Uppdragsavtalet ingicks den 9 mars 2014 och köpekontraktet undertecknades den 23 augusti 2015. Utgångspriset var 1 495 000 kronor och försäljningspriset blev 1 650 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 495 000 kr +/- 100 000 kr. Eftersom han hade förmedlat en liknande lägenhet tidigare ansåg han sig ha en hyfsat bra koll. Denna lägenhet hade visserligen ett sämre läge. Men den var renoverad, dock slarvigt gjort, vilket blev till en nackdel. Som brukligt kollade han på liknande lägenheter i området samt beaktade skicket och läget. Han hade tre visningar och intresset var svagt. När en fjärde visning hade
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (20) utannonserats hörde en spekulant av sig och ville köpa den före visningen. Denna spekulant köpte lägenheten för 1 650 000 kr. I detta fall var det desperationen på bostadsmarknaden som ledde till slutpriset. Förmedlingsobjektet 2 Uppdragsavtalet ingicks den 25 augusti 2014 och köpekontraktet undertecknades den 21 augusti 2015. Utgångspriset var 1 650 000 kronor och försäljningspriset blev 1 940 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 650 000 kr +/- 100 000 kr. Han utgick från tidigare försäljningar av liknade bostäder i huset, men lägenheterna i detta bostadshus hade varit svårsålda beroende på läget och föreningen. Bortsett från de stambytta badrummen var varken lägenhetens skick eller läge bra. Skillnaden mellan marknadspriset och slutpriset berodde i största del på det extremt låga utbudet och den höga efterfrågan. Från 1 750 000 kr stod det mellan två budgivare som båda verkligen hade fastnat för bostaden. Förmedlingsobjektet 3 Uppdragsavtalet ingicks den 5 november 2014 och köpekontraktet undertecknades den 14 augusti 2015. Utgångspriset var 1 595 000 kronor och försäljningspriset blev 1 750 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 595 000 kr +/- 50 000 kr. Tidigare försäljningar samt skicket på bostaden avgjorde hans prissättning av denna bostad. Lägenheten var i ett dåligt skick och köparna kom att renovera allt utom badrummet. Mot bakgrund av det skick som lägenheten var i ansåg han att marknadsvärdet motsvarade utgångspriset. Köparna av bostaden hörde av sig innan den öppna visningen. De erbjöd säljaren ett bud på 155 000 kr över utgångspriset för att få köpa innan visningen och budgivningen. Det låga utbudet var även här en bidragande faktor. Förmedlingsobjektet 4 Uppdragsavtalet ingicks den 3 februari 2015 och köpekontraktet undertecknades den 28 september 2015. Utgångspriset var 1 895 000 kronor och försäljningspriset blev 2 100 000 kronor.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (20) NN bedömde marknadsvärdet till 1 895 000 kr +/- 100 000 kr. Hans bedömning av marknadsvärdet baserades på tidigare försäljningar av treor i området. Lägenhetens skick var bra och utgångspriset var högt för området vid den tidpunkten. Det slutade med att detta blev en rekordförsäljning i området. Ingen trea hade gått för det priset. Det berodde på utbudet och efterfrågan på bostadsmarknaden vid den tidpunkten. Förmedlingsobjektet 5 Uppdragsavtalet ingicks den 26 februari 2015 och köpekontraktet undertecknades den 25 september 2015. Utgångspriset var 1 550 000 kronor och försäljningspriset blev 1 850 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 550 000 kr +/- 100 000 kr. Han baserade bostadens marknadsvärde på ortsprismetoden, det vill säga tidigare försäljningar av liknande bostäder. Bostaden var inte i något vidare skick. Därför tyckte han att marknadspriset var rimligt satt. Bostaden låg också placerad i samband med trappuppgången och hissen vilket inte brukar vara populärt hos spekulanter. Lägenheten nådde aldrig den öppna visningen, eftersom en spekulant som skulle separera var i ett desperat behov av en bostad. Spekulanten var villig att betala 300 000 kr över utgångspriset för att få köpa bostaden. Det gick säljaren med på. Det bristande utbudet av bostäder var en stark bidragande faktor till priset även här. Förmedlingsobjektet 6 Uppdragsavtalet ingicks den 22 april 2015 och köpekontraktet undertecknades den 19 augusti 2015. Utgångspriset var 1 195 000 kronor och försäljningspriset blev 1 600 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 195 000 kr +/- 100 000 kr. Marknadsvärdet är bedömt efter ortsprismetoden. Dessa lägenheter har historiskt varit ganska svårsålda beroende på deras läge och avgifter. Han beaktade bostadens skick och läge och tog även hjälp av tidigare försäljningar. Denna lägenhet såldes innan de öppna visningarna ens var annonserade. Säljarna hade nyligen fått barn och skulle flytta till en nyproducerad bostad som ännu inte var färdigställd. En av spekulanterna var otroligt intresserad av bostaden och kunde tänka sig ett tillträde långt fram i tiden. Hon bad
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (20) säljarna säga ett pris bara hon fick köpa. Det blev en rekordförsäljning i föreningen. Det var ett pris som han inte trodde att de skulle få. Förmedlingsobjektet 7 Uppdragsavtalet ingicks den 19 maj 2015 och köpekontraktet undertecknades den 9 juni 2015. Utgångspriset var 1 500 000 kronor och försäljningspriset blev 1 800 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 500 000 kr +/-100 000 kr. Han gick igenom vad föregående bostäder hade sålts för i området. Det var ett ganska svårvärderat område eftersom avgifterna är jämförelsevis höga. Med tanke på föregående försäljningar, samt bostadens skick, ansåg han att hans värderade intervall var rimligt. Anledningen till att det blev ett så högt slutpris var för att köparna kontaktade honom före visningen. De var beredda att betala denna summa för att få köpa innan det blev en öppen budgivning. Priset blev ett rekord i föreningen och även startskottet för en prisökning i området. Förmedlingsobjektet 8 Uppdragsavtalet ingicks den 29 maj 2015 och köpekontraktet undertecknades den 18 juni 2015. Utgångspriset var 2 075 000 kronor och försäljningspriset blev 2 420 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 2 075 000 kr. Bedömningen av marknadsvärdet har tagits fram med hjälp av ortsprismetoden samt bostadens skick och läge. Planlösningen i denna bostad var av den mindre populära i området. Bostaden hade inte heller något separat förråd. Detta är ofta till stor nackdel när det är en trerummare som skulle kunnat attrahera dem som flyttar från hus. Med så pass lite förvaring som fanns i bostaden var detta negativt. Förmedlingsobjektet 9 Uppdragsavtalet ingicks den 3 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 1 december 2015. Utgångspriset var 1 350 000 kronor och försäljningspriset blev 1 540 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 350 000 kr +/- 100 000 kr. Vid bedömningen av denna bostad tittade han på föregående försäljningar av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (20) ettor i området och skicket på bostaden. Bostaden såldes i månadsskiftet november/december då marknaden generellt sett är lite segare och färre spekulanter är ute och letar. Återigen var det den rådande bostadsbristen som styrde vad priset hamnade på. Bostaden i sig var inget utöver det vanliga. Dock såldes den för lika mycket som renoverade ettor området. Förmedlingsobjektet 10 Uppdragsavtalet ingicks den 5 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 13 juli 2015. Utgångspriset var 1 295 000 kronor och försäljningspriset blev 1 520 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 295 000 kr +/- 50 000 kr. Bostaden var i originalskick med en hög avgift. Det hade inte varit så högt intresse för liknande bostäder och de hade varit svårsålda. Trots skicket blev detta en rekordförsäljning i föreningen. Främst det låga utbudet påverkade skillnaden mellan det bedömda marknadspriset och slutpriset. Det stod byggnadsställningar på uteplatsen under visningen. Trots detta föll köparen särskilt för bostadens uteplats. Förmedlingsobjektet 11 Uppdragsavtalet ingicks den 11 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 10 september 2015. Utgångspriset var 1 850 000 kronor och försäljningspriset blev 2 060 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 850 000 kr +/- 50 000 kr. Han utgick från ortsprismetoden främst på bostadsområdet. Lägenheten i sig var inte i ett så bra skick. Säljaren hade renoverat ytskikten, dock lite till det sämre värdemässigt eftersom det var slarvigt gjort. Badrummet och toaletten var i original. Det var ett äldre kök. Skillnaden mellan det bedömda marknadsvärdet och slutpriset berodde på den rådande bostadsbristen och desperationen från spekulanterna. Förmedlingsobjektet 12 Uppdragsavtalet ingicks den 17 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 15 september 2015. Utgångspriset var 2 395 000 kronor och försäljningspriset blev 2 600 000 kronor.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (20) NN bedömde marknadsvärdet till 2 395 000 kr +/- 100 000 kr. Värdet bedömdes med hjälp av ortsprismetoden samt skicket på bostaden. Relativt nya bostäder var svårsålda som nyproduktion på grund av priset. Det blev en rekordförsäljning i föreningen på treor, vilket ledde till att fler ville sälja. Det var två spekulanter som budade upp bostaden, vilket gjorde att den hamnade på det slutpris som den gjorde. Förmedlingsobjektet 13 Uppdragsavtalet ingicks den 22 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 9 juli 2015. Utgångspriset var 2 295 000 kronor och försäljningspriset blev 2 700 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 2 295 000 kr +/- 100 000 kr. Denna bostad och området var svårvärderat på grund av bostadsrättsföreningarnas höga avgifter. Värderingen gjordes efter ortsprismetoden och skicket på bostaden. Bostadens skick och husets läge i området var sådär. Köparna hade nyss förlorat en budgivning på ett liknande objekt och ville ha denna bostad före den öppna budgivningen. De kunde då tänka sig att betala 2 700 000 kr, vilket säljaren givetvis gick med på. Förmedlingsobjektet 14 Uppdragsavtalet ingicks den 23 juli 2015 och köpekontraktet undertecknades den 18 november 2015. Utgångspriset var 1 575 000 kronor och försäljningspriset blev 1 810 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 575 000 kr +/- 50 000 kr. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare försäljningar och bostadens skick. Två månader innan hade en likadan bostad (samma antal rum, kvadratmeter och avgift, men i bättre skick) sålts för 1 625 000 kr efter budgivning. Han gick mycket på denna försäljning eftersom den även var den dyraste av liknande tvåor i området. Anledningen till skillnaden mellan det marknadsförda priset och det slutliga priset var det då låga utbudet och den höga efterfrågan. Det var två budgivare som var med och budade upp lägenheten. Båda ville verkligen ha den eftersom lägenheten uppfyllde deras önskemål.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (20) Förmedlingsobjektet 15 Uppdragsavtalet ingicks den 27 juli 2015 och köpekontraktet undertecknades den 17 augusti 2015. Utgångspriset var 1 450 000 kronor och försäljningspriset blev 1 700 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 450 000 kr +/- 100 000 kr. Marknadsvärdet satte han med hjälp av ortsprismetoden, bostadens skick och läge. Läget var inte något vidare bra. Spekulationerna kring att det skulle byggas ett upplevelsehus precis framför denna lägenhet var ett orosmoment. Dessutom var lägenheten inte renoverad. Köparen tog kontakt med honom före visningen och frågade vad säljaren kunde sälja för utan någon budgivning och öppen visning. Säljaren nämnde ett pris, som köparen gick med på efter att ha undersökt bostaden. Den rådande bostadsbristen var något som påverkade uppgången av priset. Förmedlingsobjektet 16 Uppdragsavtalet ingicks den 6 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 26 november 2015. Utgångspriset var 1 895 000 kronor och försäljningspriset blev 2 370 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 895 000 kr +/- 100 000 kr. Bedömningen är grundad på ortsprismetoden och skicket på bostaden. Han jämförde liknande sålda treor på samma gata och på en närbelägen gata. Han bedömde att detta var ett rimligt värde. Bostaden var renoverad innan försäljningen. Varför slutpriset skilde sig från marknadspriset på denna bostad tror han främst berodde på den bostadsbrist som rådde just då. Försäljningen blev en rekordförsäljning i föreningen. Förmedlingsobjektet 17 Uppdragsavtalet ingicks den 11 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 2 oktober 2015. Utgångspriset var 2 200 000 kronor och försäljningspriset blev 2 700 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 2 200 000 kr +/- 100 000 kr. Det var en svårvärderad bostad i området. Det var en stor etagelägenhet med en hög avgift. Detta gjorde att målgruppen blev smal för området. Lägenheten var dessutom i ett mycket dåligt skick, vilket påverkade bedömningen. Han
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (20) tittade på tidigare likande försäljningar i området, vilket inte var så många. Spekulanterna som budade på bostaden hade tydligen väntat på att en liknande bostad skulle komma ut till försäljning. Köparna hade även en personlig anknytning till området och föreningen. Det personliga värdet avgjorde skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset i denna affär. Förmedlingsobjektet 18 Uppdragsavtalet ingicks den 17 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 9 september 2015. Utgångspriset var 1 995 000 kronor och försäljningspriset blev 2 260 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 995 000 kr +/- 100 000 kr. Bostadens skick och läge var avgörande vid värderingen. En del av bostaden var i originalskick och bra bevarat. Men läget var inte så attraktivt på den första våningen med en del insyn. Han tittade även på andra liknande tidigare försäljningar i området. Köparna var i ett desperat behov av en bostad och kunde tänka sig att betala bra före visningen. Det var dock två spekulanter som kunde tänka sig att göra det. Det blev en liten intern budgivning mellan dessa. Bristen på bostäder och köparnas desperation avgjorde slutpriset. Förmedlingsobjektet 19 Uppdragsavtalet ingicks den 26 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 24 september 2015. Utgångspriset var 2 495 000 kronor och försäljningspriset blev 3 100 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 2 495 000 kr +/- 100 000 kr. Vid värderingen jämförde han med liknande lägenheter som hade sålts i föreningen. Lägenheten var i ett gott skick, men läget var inte speciellt bra i föreningen. Bostaden låg nämligen ovanför den restaurang och förskola som verkar i föreningens byggnader. Detta var såklart en viktig aspekt vid värderingen. Som i många tidigare försäljningar var den rådande bristen på bostäder en avgörande faktor till att priset slutade på den nivå det gjorde. Försäljningen blev en rekordförsäljning och kvadratmeterpriset är fortfarande det högsta hos föreningen. Det var enbart två budgivare, som också såg ett personligt värde i bostaden. Detta hade han svårt att lägga in i sin värdering före
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (20) försäljningen. Förmedlingsobjektet 20 Uppdragsavtalet ingicks den 2 september 2015 och köpekontraktet undertecknades den 24 september 2015. Utgångspriset var 1 195 000 kronor och försäljningspriset blev 1 880 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 195 000 kr +/- 100 000 kr. För att uppskatta värdet på denna bostad beaktade han tidigare försäljningar av ettor samt bostadens skick och läge. Det fanns en annan lägenhet som låg ute för 50 000 kr mer. Denna lägenhet var lika stor. Men den låg högst upp i huset, vilket är det mest populära i ett bostadshus. Bostaden som han förmedlade låg på bottenvåningen med hissen precis utanför dörren. Efterfrågan var väldigt hög vid tillfället och utbudet lågt. Men att bostaden skulle gå upp så pass mycket som denna gjorde trodde han aldrig. Spekulanterna som budade gav sig inte, utan skulle verkligen ha denna bostad. Det var många som maxade sina lånelöften på denna lägenhet. Det blev en rekordförsäljning i hela tätorten. Den främsta anledningen till avvikelsen mellan marknadsföringspriset och slutpriset för denna bostad var den skillnad i utbudet och efterfrågan som rådde under denna period. Förmedlingsobjektet 21 Uppdragsavtalet ingicks den 13 september 2015 och köpekontraktet undertecknades den 8 oktober 2015. Utgångspriset var 1 495 000 kronor och försäljningspriset blev 1 955 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 495 000 kr +/- 100 000 kr. Han gick igenom tidigare försäljningar i området och på adressen för att nå ett rimligt marknadsvärde. Detta var även den första liknande bostaden i föreningen som såldes, vilket gjorde saken lite klurig. Bostaden var i ett gott skick, så det avgjorde såklart. Men det var en ganska liten tvårummare, vilket inte tidigare hade varit så populärt området. Utbudet och efterfrågan styrde vad slutpriset av denna bostad hamnade på. För att vara en lite mindre tvåa en bit från centrum var intresset bra. Dock låg det knappt ute några bostäder vid tillfället och efterfrågan var väldigt hög. Detta var den största påverkansfaktorn.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (20) Förmedlingsobjektet 22 Uppdragsavtalet ingicks den 17 september 2015 och köpekontraktet undertecknades den 23 oktober 2015. Utgångspriset var 1 650 000 kronor och försäljningspriset blev 1 850 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 650 000 kr +/-100 000 kr. Han gjorde sin bedömning av marknadspriset utifrån tidigare försäljningar av liknande lägenheter på samma adress med liknande avgifter och antal kvadratmeter. Väldigt avgörande var även bostadens skick, som inte var bra. Köparna renoverade alla ytskikt i nära samband med sin inflyttning. Skillnaden mellan marknadspriset och slutpriset berodde dels på det låga utbudet på marknaden, dels att köparna av bostaden kontaktade honom före den öppna visningen och ville göra en affär utan budgivning. Köparna var då villiga att betala 1 850 000 kr. Förmedlingsobjektet 23 Uppdragsavtalet ingicks den 29 september 2015 och köpekontraktet undertecknades den 21 oktober 2015. Utgångspriset var 1 695 000 kronor och försäljningspriset blev 1 920 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 695 000 kr +/- 100 000 kr. Bostaden var i bra skick, men enligt hans bedömning renoverad för att attrahera en specifik målgrupp (unga killar). Lägenheten hade även en ganska trafikerad väg och en busshållplats precis utanför. Även tidigare försäljningar har påverkat hans bedömning. Skillnaden mellan det marknadsförda priset och det slutliga priset berodde på det låga utbudet som rådde på marknaden. Budgivarna var studenter som behövde närhet till högskolan. En spekulant behövde ett boende snabbt efter en separation. Brist på bostäder och stor efterfrågan var det som avgjorde slutpriset. Förmedlingsobjektet 24 Uppdragsavtalet ingicks den 20 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 11 november 2015. Utgångspriset var 1 795 000 kronor och försäljningspriset blev 2 200 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 795 000 kr +/- 100 000 kr. Ortsprismetoden samt bostadens skick och läge var avgörande för
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (20) värderingen. Han jämförde med tidigare försäljningar på samma gata och på en närbelägen gata. Bostadens fina skick var avgörande. Köparna kontaktade honom innan den ordinarie visningen. De var desperata efter en bostad i detta område och med denna bostads egenskaper. Det var viktigt att bilen kunde ställas utanför entrén, eftersom en av köparna hade ett handikapp. Köparna var villiga att betala 2 200 000 kr före den ordinarie visningen för att slippa budgivningen. Detta gick säljaren med på. Den rådande bostadsbristen och köparnas krav avgjorde slutpriset på denna lägenhet. Förmedlingsobjektet 25 Uppdragsavtalet ingicks den 23 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 12 november 2015. Utgångspriset var 1 295 000 kronor och försäljningspriset blev 1 550 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 295 000 kr +/- 100 000 kr. Han använde sig av ortsprismetoden i området och främst i föreningen. Det hade varit svårsålt i föreningen eftersom den hade ombildats för inte så länge sedan. Lägenheten var inte i något vidare bra skick, men hade ett bra läge i föreningens byggnad. Att priset gick upp till 1 550 000 kr på denna bostad berodde på det låga utbudet och den höga efterfrågan på bostadsmarknaden. Förmedlingsobjektet 26 Uppdragsavtalet ingicks den 27 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 23 november 2015. Utgångspriset var 1 595 000 kronor och försäljningspriset blev 2 065 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 595 000kr +/- 100 000 kr. Marknadsvärdet på denna bostad kom han fram till genom ortsprismetoden. Han tittade då på liknande försäljningar, av främst tvåor, i området. Skicket var inget speciellt, men läget var bra nere vid sjön. Han anser att bostadsbristen avgjorde slutpriset på denna bostad. Det var tre budgivare med i budgivningen. Dock stod i stort sett hela budgivningen mellan enbart två av dessa. Det fanns inte många lägenheter ute till försäljning vid visningsdagarna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (20) Förmedlingsobjektet 27 Uppdragsavtalet ingicks den 2 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 25 november 2015. Utgångspriset var 1 495 000 kronor och försäljningspriset blev 2 200 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 495 000 kr +/- 100 000 kr. Bostaden var svårvärderad eftersom det väldig sällan säljs så kallade 55+ bostäder. Han tittade på tidigare försäljningar och bostadens skick för att komma fram till marknadspriset. Bristen på bostäder var en bidragande faktor till att priset gick upp så mycket på denna lägenhet. Dessutom hade de intresserade spekulanterna väntat på en bostad som denna och i deras fall spelade priset inte så stor roll. De skulle bara ha denna bostad, trots att skicket inte var något vidare. Det slutade med att bostadens såldes för ett rekordpris i föreningen och blev en av de dyraste tvåorna på orten vid den tidpunkten. Förmedlingsobjektet 28 Uppdragsavtalet ingicks den 4 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 11 november 2015. Utgångspriset var 1 295 000 kronor och försäljningspriset blev 1 600 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 295 000 kr +/- 100 000 kr. Han bedömde marknadsvärdet främst med hjälp av ortsprismetoden. Men även av tidigare försäljningar samt denna bostads för- och nackdelar. Lägenheten låg på den nedre bottenvåningen, vilket inte är omtyckt. Bostadens skick var inget vidare bra. Bostaden såldes före den öppna visningen och utan någon budgivning. Köparen kontaktade honom och erbjöd säljaren 1 600 000 kr för att undvika budgivning. Det som avgjorde slutpriset var den rådande bostadsmarknaden med dåligt utbud och hög efterfrågan samt att köparen lade ett bud som var för bra för att tacka nej till. Förmedlingsobjektet 29 Uppdragsavtalet ingicks den 10 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 27 november 2015. Utgångspriset var 1 350 000 kronor och försäljningspriset blev 1 650 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 350 000 kr +/- 50 000 kr. Detta
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (20) bostadsrättsradhus var i ett väldigt dåligt skick. Bland annat var det inrökt, vilket påverkade hans prissättning mycket. Han tittade även på tidigare försäljningar och jämförde med dem. Dessa radhus hade en hög avgift som historiskt gjort dem svårsålda. Han hade inte så höga förväntningar på denna bostad på grund av dess skick. Många spekulanter påpekade skicket på visningen. Anledningen till att denna bostad gick upp i pris var bostadsbristen som rådde i Stockholm och närliggande förorter. Spekulanterna var mycket skeptiska till bostaden. Men just på grund av att det inte fanns mycket annat på marknaden slutade budgivningen med ett högre slutpris än marknadsföringspriset. Förmedlingsobjektet 30 Uppdragsavtalet ingicks den 18 januari 2016 och köpekontraktet undertecknades den 29 januari 2016. Utgångspriset var 1 695 000 kronor och försäljningspriset blev 2 020 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 695 000 kr +/- 100 000 kr. När han bedömde marknadsvärdet utgick han från tidigare försäljningar av liknande bostäder i området samt denna bostads skick och läge. Lägenheten låg på bottenvåningen och hade en uteplats. Fönstren vette ut mot en bilväg och parkeringar, vilket inte alls är omtyckt. Bostaden var dock i ett bra skick. Anledningen till skillnaden mellan utgångspriset och slutpriset var det rådande utbudet på marknaden. Utbudet var mycket lågt under december och i början av januari. Det var väldigt många spekulanter ute, men få bostäder. Detta var hans första visning efter jul och nyår. Han var inte riktigt beredd på det stora intresset för en lägenhet på bottenvåningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (20) uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Av 10 marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Det gäller särskilt framställningar som rör bland annat produktens pris och grunderna för prisberäkningen (10 andra stycket 4). I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt 10 procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det framgår också av tidigare domar från de allmänna förvaltningsdomstolarna att det strider mot omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed om den slutliga köpeskillingen överstiger priset i marknadsföringen på ett sätt som visar att fastighetsmäklaren systematiskt har lämnat inkorrekta prisuppgifter i marknadsföringen av förmedlade objekt (se bland annat Förvaltningsrätten i Stockholms domar den 17 maj 2013 i mål 8745-12 och den 19 mars 2012 i mål 15134-11).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (20) Av de 34 förmedlingsuppdrag som har ingått i NNs företeckning har Fastighetsmäklarinspektionen i följande 25 fall kommit fram till att utgångspriset väsentligt har understigit det slutliga priset. Förmedlingsobjektet 2 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 290 000 kr, vilket är en avvikelse på 15 procent. Förmedlingsobjektet 5 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 300 000 kr, vilket är en avvikelse på 16 procent. Förmedlingsobjektet 6 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 405 000 kr, vilket är en avvikelse på 25 procent. Förmedlingsobjektet 7 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 300 000 kr, vilket är en avvikelse på 17 procent. Förmedlingsobjektet 8 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 345 000 kr, vilket är en avvikelse på 14 procent. Förmedlingsobjektet 9 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 190 000 kr, vilket är en avvikelse på 12 procent. Förmedlingsobjektet 10 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 225 000 kr, vilket är en avvikelse på 15 procent.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 17 (20) Förmedlingsobjektet 13 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 405 000 kr, vilket är en avvikelse på 15 procent. Förmedlingsobjektet 14 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 235 000 kr, vilket är en avvikelse på 13 procent. Förmedlingsobjektet 15 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 250 000 kr, vilket är en avvikelse på 15 procent. Förmedlingsobjektet 16 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 475 000 kr, vilket är en avvikelse på 20 procent. Förmedlingsobjektet 17 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 500 000 kr, vilket är en avvikelse på 19 procent. Förmedlingsobjektet 18 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 265 000 kr, vilket är en avvikelse på 12 procent. Förmedlingsobjektet 19 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 605 000 kr, vilket är en avvikelse på 20 procent. Förmedlingsobjektet 20
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 18 (20) Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 685 000 kr, vilket är en avvikelse på 36 procent. Förmedlingsobjektet 21 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 460 000 kr, vilket är en avvikelse på 24 procent. Förmedlingsobjektet 22 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 200 000 kr, vilket är en avvikelse på 11 procent. Förmedlingsobjektet 23 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 225 000 kr, vilket är en avvikelse på 12 procent. Förmedlingsobjektet 24 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 405 000 kr, vilket är en avvikelse på 18 procent. Förmedlingsobjektet 25 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 255 000 kr, vilket är en avvikelse på 16 procent. Förmedlingsobjektet 26 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 470 000 kr, vilket är en avvikelse på 23 procent. Förmedlingsobjektet 27 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 705 000 kr, vilket är en avvikelse på 32 procent.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 19 (20) Förmedlingsobjektet 28 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 305 000 kr, vilket är en avvikelse på 19 procent. Förmedlingsobjektet 29 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 300 000 kr, vilket är en avvikelse på 18 procent. Förmedlingsobjektet 30 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 325 000 kr, vilket är en avvikelse på 16 procent. Övriga förmedlingsobjekt Beträffande förmedlingsobjektet 1 har det marknadsförda priset understigit slutpriset med 155 000 kr, vilket är en avvikelse på 9 procent. Beträffande förmedlingsobjektet 3 har det marknadsförda priset understigit slutpriset med 155 000 kr, vilket är en avvikelse på 9 procent. Beträffande förmedlingsobjektet 4 har det marknadsförda priset understigit slutpriset med 205 000 kr, vilket är en avvikelse på 10 procent. Beträffande förmedlingsobjektet 11 har det marknadsförda priset understigit slutpriset med 210 000 kr, vilket är en avvikelse på 10 procent. Beträffande förmedlingsobjektet 12 har det marknadsförda priset understigit slutpriset med 205 000 kr, vilket är en avvikelse på 8 procent. Av de fyra övriga förmedlingsuppdragen från NNs förteckning som har ingått i granskningen har två haft samma slutpris som det marknadsförda priset. Två har haft en avvikelse som har understigit tio procent. Fastighetsmäklarinspektionen finner att samtliga dessa avvikelser inte är väsentliga. Sammantagen bedömning Fastighetsmäklarinspektionen finner alltså att det marknadsförda priset i 25 av de granskade förmedlingarna av bostadsrätter väsentligt har understigit den slutliga köpeskillingen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 20 (20) NN har redogjort för hur han har bedömt marknadsvärdet för vart och ett av objekten. Han har också redogjort för sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. Han har då i flertalet fall hänvisat till den höga efterfrågan och det låga utbudet avseende bostäder. De granskade förmedlingarna sträcker sig över drygt ett och ett halvt år. Bland annat mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att de omständigheter och förklaringar som NN har åberopat inte visar att han har saknat möjligheter att bedöma det slutliga marknadsvärdet på ett mer korrekt sätt. Inspektionens samlade bedömning av alla omständigheter i de granskade förmedlingsuppdragen är att NN systematiskt har använt sig av lockpriser genom att lämna vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade objekten. Detta är varningsgrundande.