ÅRSREDOVISNING 2013 BOSTADSBOLAGET

ÅRSREDOVISNING 2013 BOSTADSBOLAGET

INNEHÅLLS- FÖRTECKNING Vd har ordet... 03 Marknad Kommunikation och samarbete ger mervärden för kunden... 04 Ekonomi En bra modell... 06 Miljö och Teknik Ju fler desto bättre... 08 Medarbetare Att trivas och utvecklas... 10 Våra områden Mjölby... 12 Skänninge... 16 Mantorp, Väderstad... 17 Årsredovisning, ekonomi... 18 Styrelse, ledningsgrupp... 42 2 Kort om Bostadsbolaget Bostadsbolaget i Mjölby är ett kommunägt bostadsföretag som förvaltar cirka 2 500 lägenheter, 250 affärs- och föreningslokaler och 950 garageplatser i Mjölby, Skänninge, Mantorp och Väderstad. Målet för verksamheten är att erbjuda trygga och bra boendealternativ till fördelaktiga priser, att främja en sund och stabil ekonomi och att bygga såväl organisation som personalpolitik på företagets värdegrund kunden i fokus, ständiga förbättringar, delaktighet, öppenhet och lojalitet.

VD HAR ORDET 2013 kan ur ett övergripande perspektiv ses som ett relativt lugnt och stabilt år för Bostadsbolaget. Dock har året även inneburit förändringar som på olika sätt kommer att påverka vår verksamhet under de närmaste åren. Glädjande nog är dessa förändringar främst av positiv karaktär, vilket stärker oss i vår strävan mot ständiga förbättringar. Generationsskiftet i personalstyrkan har under 2013 lett till åtta nya medarbetare, både i kontorsstaben och ute i våra bostadsområden. Vi kan konstatera att introduktionen har gått över förväntan och att de flesta nu är varma i kläderna. Bland annat har vi fått förstärkning på boendeansvarssidan, vilket redan har lett till flera förbättringar och ett ökat boinflytande för våra hyresgäster. Med hjälp av ny personal har vi också kunnat utveckla marknadsstödet, inte minst genom vår nya hemsida och en sök bostad-applikation för smartphones. Även inom teknik- och miljöområdet har vi ett förstärkt team som tillsammans satsar på ökad energieffektivisering genom en rad olika projekt. Jag är glad och stolt över våra lyckade nyrekryteringar och det är min övertygelse att dessa unga engagerade personer kommer att bidra till att driva företaget framåt i en positiv anda. På projektsidan har vi färdigställt ombyggnaden av den eldhärjade fastigheten på Prästgårdsliden 14C. Invigningen skedde den 17 augusti och den 1 september kunde hyresgästerna flytta in. Med facit i hand har det blivit en mycket bra ombyggnad och samtliga lägenheter hyrdes snabbt ut, varav hälften till Mjölby kommun. I Skänninge avslutades projektet på Lilla Vallgatan 5 och inflyttningen skedde den 1 juni. Strax därpå startade ombyggnationen av Lilla Vallgatan 6, ett omfattande projekt för att skapa bostäder med ökad tillgänglighet. Detta beräknas stå klart 1 september 2014. Arbetet med den interna kontrollen fortsätter, vilket påverkar alla delar av organisationen. Den kan till exempel omfatta riskbedömningar, uppföljning av mål, utarbetande av lämpliga arbetsrutiner och hjälpmedel, samt kontroll av att rutiner efterföljs. Vi har löpande genomgångar med personalen och styrelsen för att förankra rutiner och styrdokument som ska leda till att vår verksamhet är fortsatt ändamålsenlig och effektiv, att den finansiella rapporteringen är tillförlitlig samt att vi efterlever lagar och förordningar. Bostadsbolaget har även tidigare haft klara policys men efter vad som hänt i en del kommunala bolag önskar revisorerna en ännu tydligare struktur. Vi tar nu fram styrdokument som är lätta att uppdatera och använda och som alla har tillgång till. Utmaningen framåt blir att hålla dessa dokument och frågor levande och aktuella. Vad gäller den finansiella situationen gör vi i år en stor vinst, främst tack vare försäljningen av de 60 marklägenheterna i Rydja i Mantorp. Detta gör att vi kan öka underhållet i våra fastigheter rejält med cirka fem extra miljoner kronor per år de närmaste fem åren. Resultatmässigt visar dock den nya femårsbudgeten att vi kommer att göra minusresultat kommande år ett underskott som vi medvetet har planerat för. Bland de omvärldshändelser som kan komma att påverka Bostadsbolagets verksamhet ska nämnas nya riksväg 50 mellan Mjölby-Motala samt pendeltågstationen i Skänninge. Två stora infrastrukturprojekt som har gett ökade pendlingsmöjligheter för Skänningeborna och som förhoppningsvis även bidrar till ökad inflyttning till orten. Den 1 mars 2014 flyttar Östgötatrafiken in i gamla Stadshuset i Mjölby med en regionsbeställningscentral. Detta beräknas leda till 70 80 nya arbetstillfällen, vilket ger en ansenlig effekt i en sådan här liten stad. Slutligen vill jag uttrycka mina förhoppningar om Bostadsbolagets planerade projekt det åtta våningar höga huset i Kvarteret Rosenkammaren. I december 2013 tecknades en avsiktsförklaring som innebär att vi köper Kvarteret Rosenkammaren, Stocken 5 som tidigare varit tomträtt och där ICA och vårt kontor finns idag, samt även Fabriksgatan. Dock återstår flera formella beslut, exempelvis måste detaljplanen för kvarteret vinna laga kraft innan projektet kan påbörjas, och vi ska även göra en grundlig marknadsundersökning. Jag hoppas och tror att Bostadsbolaget ska bli det företag som startar byggnationerna på framtidens Svartå Strand. Det kan bli ett mycket spännande 2014! Jan-ove Hammarberg, vd 3

MARKNAD KOMMUNIKATION OCH SAMARBETE GER MERVÄRDEN FÖR KUNDEN De senaste åren har Bostadsbolagets haft ett gynnsamt läge vad gäller uthyrningen och trenden tycks bestå. Nu ligger utmaningen istället i att fördela de få lediga lägenheterna rätt, att skapa mervärden för hyresgästerna och att utveckla kommunikationen med befintliga och nya kunder. Marknadschef Charlotta Elliot 4 Uthyrningsgraden kan inte bli mycket bättre än vad den är just nu, säger Charlotta Elliot, marknadschef. Den ekonomiska uthyrningsgraden på bostäder ligger på 97 procent, och när vi byggt klart Lilla Vallgatan 6 kommer siffran att öka ytterligare. Men det här ställer samtidigt nya krav på oss att fördela våra lägenheter på bästa sätt, så att rätt hyresgäst får rätt bostad. Nya kontaktvägar För Charlotta och hennes kollegor är kommunikation ett allt viktigare verktyg, inte minst ut mot kunderna. Vi ska fortsätta att utveckla våra sätt att kommunicera, dels genom att förbättra de kanaler vi har idag, dels genom att hitta nya kontaktvägar. Den nya hemsidan är ett sådant projekt, men vi kikar exempelvis även på informationen ute i våra trapphus och hur den kan bli bättre. För att underlätta kommunikationen även internt har alla medarbetare under året utrustats med smartphones, och en arbetsgrupp har tillsatts angående ett intranät. Ökad gemenskap och trivsel Med ständiga förbättringar i fokus arbetar Bostadsbolaget vidare med att skapa mervärden för hyresgästerna. Förutom trygghetsvandringar och informationsmöten har företaget stöttat föreningar som bland annat har arrangerat sommarkul i flera områden och haft prova på-läger inom sport och musik. Våra boendeansvariga, Jan Wistfors och Peter Gustavsson, jobbar mycket med aktiviteter och boinflytande för att stärka gemenskapen och öka trivseln i våra områden. Många insatser görs också av eller i samarbete med Mjölby kommun, berättar Charlotta. I år har kommunen bland annat byggt ett utegym/ aktivitetscenter på Prästgårdsgärdet och vi har öppnat upp en lokal för seniorer i Prästgårdsliden. Projekt för framtiden Bostadsbolaget har under året färdigställt två större ombyggnadsprojekt, dels Prästgårdsliden 14 C, dels Lilla Vallgatan 5 i Skänninge. Båda fastigheterna har blivit jättefina och de nya hyresgästerna har redan flyttat in. På Prästgårdsliden hyrs hälften av lägenheterna av kommunen genom ett samarbete som kan sägas vara en utveckling av trygghetsboendekonceptet. Det är jätteroligt att jobba vidare med detta och att prova nya samarbetsvarianter, säger Charlotta. På Lilla Vallgatan 6 har slutevakueringen skett under året och ombyggnaden är i full gång. Vi kommer redan nu att påbörja uthyrningen. Ju tidigare vi får klart med vilka som ska flytta in desto större är möjligheterna för dem att kunna vara med och påverka interiören i lägenheterna. Nu pågår också förberedelserna för den eventuella nybyggnationen av kvarteret Rosenkammaren på Svartå Strand. Det är en stor process som pågår. Drömscenariot är att allting nu ska gå som på räls, att beslutet fattas under våren så att vi kan komma igång och bygga redan hösten 2014.

ENKLARE ATT SÖKA BOSTAD STÄNDIGA FÖRBÄTTRINGAR Bostadsbolagets hemsida har under året genomgått en större uppgradering. Resultatet är en mer användarvänlig sida samt en förbättrad sökfunktion, med bilder på såväl bostadsområden och fastigheter som lägenhetsinteriörer. Det har blivit betydligt lättare för våra kunder att bilda sig en uppfattning om bostäderna redan på nätet, säger Hanna Bengtsson på Bostadsbolaget. Själva uthyrningsfunktionen har integrerats tydligare i hemsidan så det känns inte längre som om man befinner sig på två helt olika sidor. Framöver ska vi arbeta med att utveckla Mina sidor så att kunderna exempelvis kan göra felanmälan direkt på hemsidan. App för bostadssökande I början av oktober lanserade Bostadsbolaget en app för smartphones. Med hjälp av den kan kunderna se det aktuella bostadsutbudet och även söka lägenhet direkt i telefonen. Appen är kopplad till google search, vilket gör att man också kan kolla närhet till exempelvis skolor, kommunikationer och mataffärer, berättar Hanna. KUNDUNDERSÖKNINGEN GENOMFÖRD I november 2013 skickade Bostadsbolaget ut årets boendeenkät till samtliga hushåll. Leverantör av undersökningen är Scandinfo som också sammanställer resultatet, vilket presenteras i januari-februari 2014. Undersökningen är ett bra instrument för Bostadsbolaget i det dagliga arbetet, och används även i samarbetet med hyresgästföreningen. POPULÄRA TILLVAL I bobutiken kan våra kunder välja en rad olika tillval för sina lägenheter. Avgiften läggs på hyran och ingår sedan i lägenhetens grundhyra. Här intill listar vi de fem populäraste tillvalen under 2013. NYPRODUKTION PÅ SVARTÅ STRAND Bostadsbolaget planerar att bygga en åtta våningar hög fastighet vid Svartå Strand. Den 11 december tecknade företaget en avsiktsförklaring som innebär att vi köper Kvarteret Rosenkammaren, Stocken 5, som tidigare varit tomträtt och där ICA och Bostadsbolagets kontor finns idag, samt Fabriksgatan. Vi är intresserade av att bygga ett Kombohus Plus, med en avropsupphandling gjord av SABO. Ännu saknas några formella beslut innan projektet kan starta, men tills vidare tittar Bostadsbolaget på ritningar för att se vilken typ av fastighet som skulle passa. Internt diskuteras även lägenhetsstorlekar och standard, men här kan en planerad marknadsundersökning ge tydligare riktlinjer. Längs Svartå strand Eva Rudbrink-Jönsson i Bostadsbolagets bobutik. Köksluckor Diskmaskin Tvättpelare Hällspis Blandare kommer så småningom ett flertal byggprojekt att ta fart, bland annat planerar HSB för bostadsrätter. Vi ser det som mycket gynnsamt för Mjölby som stad att kunna erbjuda olika boendeformer i detta nya spännande område. Ett av de tre koncept som skulle kunna bli aktuellt i kvarteret Rosenkammaren. FÖRMÅNLIG HEMFÖR- SÄKRING Bostadsbolaget har sedan en tid börjat kräva hemförsäkring för dem som tecknar hyreskontrakt. Anledningen är att vi många gånger har sett exempel på hur illa det kan gå om man inte är ordentligt försäkrad. Vårt försäkringsbolag, Länsförsäkringar Östgöta, kan erbjuda en mycket förmånlig försäkring för alla som hyr en bostad av oss. VAKANSER HOS BOSTADSBOLAGET 3 % 2 % 1 % 0 % 2009 2010 2011 2012 2013 5

EKONOMI EN BRA MODELL Med långsiktig planering, noggranna analyser och med ständiga förbättringar på den dagliga agendan skapar Bostadsbolaget förutsättningar att utveckla bolaget i takt med tiden. På Bostadsbolaget finns åtta olika ansvarsområden som sammanställs till en total budget vd, administration, marknad, teknik, boende, personal, underhåll samt måleri. Vi arbetar med två tidshorisonter, en ettårig och en femårig. Utifrån budgeterna på ansvarsnivå sker en sammanställning till den totala budgeten. Denna ettåriga budget utgör sedan det första året i den femårsplan som revideras en gång per år, säger ekonomichef Jonas Haage. Underlag för beslut Den årliga budgeten följs upp månadsvis och mer noggrant kvartalsvis. Uppföljningen görs för att identifiera avvikelser för att vi så tidigt som möjligt ska kunna gasa eller bromsa vad gäller total underhållsnivå. I och med att underhållskostnader per definition är planerade och går att skjuta på, så fungerar denna post som ett slags dragspel för att nå det budgeterade resultatet. På våren, efter det att förra årets siffror är fastlagda, gör ledningsgruppen en femårig plan som visar resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalysen. Detta mynnar ut i en prognos över de nyckeltal som vi följer upp verksamheten utifrån. Dessa är bland annat soliditet, uthyrningsgrad, belåningsgrad, driftnetto och direktavkastning. Vi ser över den befintliga planen och gör nya bedömningar. Hur stora blir kostnadsökningarna procentuellt? Vilka större investeringar ska göras? Och intäktssidan? Vad tror vi exempelvis om hyreshöjningar och vakanser? Hur ser kassaflödet ut, det vill säga vilket överskott genererar vi själva och vad behöver vi låna? Om vi ser en volymökning på skuldsidan ska också räntekostnaderna för dessa beräknas, förklarar Jonas Haage. Till slut har gruppen gått igenom alla parametrar för att sätta ihop femårig prognos. Det ger ett bra underlag för beslut för ledningsgrupp och styrelse, tycker Jonas. Här får vi en framtida indikation på de målvärden vi satt upp, exempelvis 20 25 procent soliditet. Om inte nyckeltalen når våra målvärden får vi tänka om och kanske minska mängden investeringsprojekt. Nytt ekonomisystem En del i arbetet med ständiga förbättringar är det nya ekonomisystemet som Bostadsbolaget nu inför. Vi måste utveckla och förbättra vårt system för att kunna svara upp mot nya ökade krav, säger Jonas. Fortfarande återstår en hel del justeringar för att vi ska komma vidare, och vi behöver också lära oss mer för att kunna utnyttja systemet på bästa sätt. Men jag tycker ändå att vi är på rätt spår. På frågan om vad mer som skulle kunna förbättras när det gäller ekonomifunktionen svarar Jonas att det vore intressant med system som kopplar samman uppgifterna från ekonomi- och fastighetssystemen och redovisar dessa på ett överskådligt sätt. EFFEKTIVARE MED E-FAKTURA Bostadsbolaget har under året fått ytterligare en leverantör som fakturerar elektroniskt, vilket innebär att fakturorna skickas digitalt och hämtas in i företagets system, konterade och klara. Med e-faktura blir hanteringen av fakturor betydligt effektivare, även om det ännu återstår en del inställningar för att allt ska fungera optimalt och säkert. 6

STÄNDIGA FÖRBÄTTRINGAR K3 Jonas Haage, ekonomichef på Bostadsbolaget, i samspråk med receptionist Eva Jönsson-Rudbrink. FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSBESTÅNDET Under året avyttrade Bostadsbolaget 60 marklägenheter som ingick i fastigheten Rydja 9:4 och övertagandet skedde den 1 april. Försäljningen genererade en bra reavinst som bidrar till att företaget kan öka underhållsinsatserna. Även Hallenhuset med 39 lägenheter bjöds ut till försäljning. Den efterföljande femårsplanen visade dock att det räckte att avyttra en av fastigheterna. I och med att försäljningen av Hallen inte genomfördes, fusioneras det dotterbolag som denna fastighet låg i, in i moderbolaget. Hallenhuset i centrala Mjölby blev kvar i Bostadsbolagets ägo. Försäljningen av Rydja i Mantorp genererade en bra reavinst. NYA REDOVISNINGS- PRINCIPER GER POSITIVA EFFEKTER Arbetet med de nya redovisningsprinciperna, K3, som påbörjades 2012 har fortsatt under 2013. Alla komponenter är inlagda i systemet och Bostadsbolaget kan börja se effekten av detta. Tidigare har avskrivningarna legat på 1,33 procent, vilket ger en avskrivningstid på 75 år, nu är motsvarande värde 1,8 procent (56 år), vilket betyder ökade kostnader på 4 miljoner i årlig avskrivning. Det nya redovisningssystemet ger, enligt ekonomichef Jonas Haage, en mer rättvisande bild av förslitningen i fastigheterna. Administrativt är det ett stort jobb, men uppsidan är att exempelvis de fönster- och stambyten som tidigare varit rena kostnader för oss, nu räknas som investeringar. Det här gör att vi totalt sett kan öka mängden fastighetsåtgärder. DRIFTNETTO/KVM 2009 243 kr 2010 225 kr 2011 222 kr 2012 309 kr 2013 262 kr 7

MILJÖ OCH TEKNIK JU FLER DESTO BÄTTRE För Marcus är jakten på energitjuvar i fastigheterna en del av vardagen. Men om Bostadsbolaget ska nå målen med minskad energiförbrukning måste också hyresgästerna engageras. Marcus Nejdel, energiansvarig, arbetar ständigt för att hitta nya förbättringsmöjligheter. Vi försöker tänka energi i allt vi gör, säger Marcus Nejdel, energiansvarig på Bostadsbolaget. Men naturligtvis kan vi bli ännu bättre. Det kan alla. Under 2013 har inga större energibesparande installationer gjorts i Bostadsbolagets fastigheter, men en rad andra åtgärder kommer på sikt att bidra till lägre energikostnader. Vi fortsätter att koppla upp fler undercentraler mot vårt övervakningssystem så att vi kan ha koll på inomhustemperaturerna. Prognosstyrningen har visat sig effektiv och vi har här utökat de befintliga områdena med fler mätpunkter. Mitt mål är att det ska sitta en temperaturgivare i varje lägenhet, säger Marcus. Åtgärder med effekt Varje år tilläggsisoleras minst ett par fastigheter i Bostadsbolagets bestånd, en åtgärd som ofta betalar sig inom tre år. En annan mycket effektiv insats är byte av fönster, något som företaget ska satsa stort på de kommande åren. I många fastigheter har fönstren blivit så dåliga att det inte längre är försvarbart att underhålla dem. Under den kommande femårsperioden ska vi byta fönster till en kostnad av fem miljoner per år. Pluseffekten är att de fönster vi väljer samtidigt kommer att minska energiförbrukningen. När fönstren är bytta kan vi börja jobba på att trimma ner radioatorkurvorna eftersom det blir varmare i lägenheterna. Ökad medvetenhet Marcus ser det som oerhört viktigt att få med hyresgästerna i jakten på minskad energiförbrukning. Ambitionen är att alla ska bli små energijägare och rapportera allt till oss en lampa som lyser på dagen, eller en dörr som står öppen och släpper in kylan. Det borde vara en enkel sak nu när alla har smartphones, och det finns färdigutvecklade appar för detta ändamål. En annan idé är att hitta sätt att visualisera energiförbrukningen för hyresgästerna, att visa hur mycket det går åt när man tvättar, diskar med mera. Vi måste jobba mer på att öka medvetenheten hos alla. Vi har försökt med energisparkampanjer och andra aktiviteter med varierat resultat. Men processen är påbörjad, vi vill verkligen ha med hyresgästerna på detta! Förstärkning ger nya möjligheter Att spara energi kräver många gånger stora resurser i form av investeringar, vilket kan vara tufft för ett mindre bolag. Men även om vi inte kan nå de större bolagens resultat så kan vi ändå försöka lära oss så mycket som möjligt av dem, menar Marcus. Vi får många tips på energiträffarna om vad som fungerar bra och det tar vi till oss. Bostadsbolaget har under 2013 fått förstärkning genom drifttekniker Henrik Bergström. Något som Marcus tror kommer att bidra starkt till utvecklingen på miljö- och tekniksidan. Det händer ju mer när man är två som kan bolla idéer och sporra varandra. Tillsammans kan vi hitta nya förbättringsmöjligheter varje dag. 8

HUR GÅR DET MED SKÅNEINITIATIVET? I Skåneinitiativet satsar Bostadsbolaget, tillsammans med 150 andra bostadsbolag, på att spara 20 procent energi till år 2016. Ett arbete som ofta kräver stora investeringar. Sedan 2007 har bolagen i genomsnitt sänkt sin förbrukning med 10,1 procent, men det är en siffra som Bostadsbolaget tyvärr inte når upp till. En del av förklaringen är de radonåtgärder som utförts, vilket har krävt större fläktkapacitet. Den totala översynen av ventilationen i beståndet har även påvisat att flera fläktar har stått stilla, och när dessa åter sätts igång ökar förbrukningen. Dock kommer de energibesparande installationer och åtgärder som utförts under 2013 att ge ett bättre resultat under kommande år. STÄNDIGA FÖRBÄTTRINGAR MINSKADE KOLDIOXID- UTSLÄPP LIFE COST CIRCLE 2012 14,5 CO 2 /kvm 2007 26,6 CO 2 /kvm Inför nya tekniska installationer begär Bostadsbolaget in Life Cost Circle (LCC)-kalkyler, det vill säga livscykelkostnadsanalyser. Analyserna sammanställer kostnader och intäkter för ett system eller en produkt över dess livslängd. På så sätt kan vi se hur lång tid det tar innan investeringen har betalat sig, säger Marcus Nejdel, energiansvarig. Under 2013 har Bostadsbolaget bland annat arbetat med att byta ut gamla remdrivna motorer i ventilationsfläktar till direktdrivna ECmotorer. Dessa är temperatur- och tryckstyrda och anpassar sig automatiskt efter rådande förhållanden. Vi kan snabbt se de lönsamma effekterna av en sådan installation, menar Marcus, med klart lägre energiförbrukning och även mindre slitage. BÄTTRE BELYSNING De kommande två åren har Bostadsbolaget budgeterat för att byta ut alla gamla kvicksilverbelysningar i lyktstolpar mot LED-lampor. En åtgärd som kommer att resultera i stora besparingar vad gäller energiförbrukning. ETT GOTT EXEMPEL På Järnvägsgatan 2 har Bostadsbolaget bytt allmänbelysningen i hela trapphuset samt gjort injustering av värme och ventilation. Resultat: elförbrukningen har minskat med 26 procent och fjärrvärmen med 20 procent, jämfört med samma månad under 2012! 9

MEDARBETARE Att vara en fortsatt attraktiv arbetsgivare är en viktig fråga för Bostadsbolaget, säger Annki Nilsson, personalansvarig. ATT TRIVAS OCH UTVECKLAS Hur blir man en attraktiv arbetsgivare och vad är det som skapar trivsel på en arbetsplats? Annki Nilsson, personalansvarig på Bostadsbolaget menar att det handlar om att kunna planera sitt eget arbete, att få möjligheter till utveckling och att känna trygghet. 10 Att våra medarbetare trivs beror till stor del på att de flesta av oss både på kontoret och ute i områdena får arbeta mycket självständigt. Vi har stort eget ansvar och kan lägga upp och styra våra dagar fritt, säger Annki Nilsson. För Bostadsbolaget är det viktigt att medarbetarna ges möjlighet till utveckling och fortbildning. Vi försöker så långt det är möjligt att tillmötesgå önskemål och vara generösa när det gäller utbildning. Det kan också handla om att gå vidare med nya uppdrag inom företaget, kanske vill en lokalvårdare bli fastighetsskötare eller en ekonomiassistent få it-ansvar. I ett så här pass litet företag kan vi vara flexibla, det är en stor fördel. Må bra på jobbet God trivsel i kombination med en trygg och ekonomiskt stabil arbetsgivare gör också att medarbetarna håller sig friskare. För att ytterligare stärka hälsan får alla som arbetar på Bostadsbolaget bidrag till träningskort samt möjlighet att få massage regelbundet till subventionerat pris. Vi ser tydligt att de investeringar vi gör i personalens hälsa betalar sig i form av lägre sjuktal, säger Annki. Här är även bra arbetskläder, verktyg och utrustning en viktig del, och Bostadsbolaget arbetar noggrant efter de regler som finns kring detta för att alla ska kunna göra sitt jobb både bra och säkert. Vi har också en krisgrupp som står redo vid behov, och krävs det ännu mer resurser har vi ett samarbete med Gothahälsan. Ingen ska behöva må dåligt på jobbet! Framtida medarbetare Att vara en fortsatt attraktiv arbetsgivare är en mycket viktig fråga för framtiden på Bostadsbolaget. Men det gäller också att kunna hitta rätt medarbetare. Det kan vara svårt att få tag på utbildad personal, säger Annki. Idag finns det väldigt få specifika yrkesskolor för exempelvis fastighetsskötare, men det behövs verkligen. Inte minst för att unga idag ska få upp ögonen för att jobba i vår bransch.

STÄNDIGA FÖRBÄTTRINGAR NYA MEDARBETARE 2013 Jenny Ristorp Teknik/boende, började i januari Lars Wikström Målare, började i januari Henrik Bergström Teknik och energi, började i mars Jimmy Davidsson Fastighetsskötare Östra Lundby, började i november Peter Gustavsson Boendeansvarig, började i mars Kjell Bergman Rörmokare, började i februari Eva Jönsson-Rudbrink Receptionist, började i februari Hanna Bengtsson Säljare, började i april TVÅ AV BOSTADSBOLAGETS MEDARBETARE HAR ARBETAT PÅ FÖRETAGET I HELA 36 år! HJÄRT-/ LUNGRÄDDNING Under året som gått har samtliga medarbetare på Bostadsbolaget deltagit i en hjärt-/ lungräddningskurs arrangerad av Anticimex. I samband med kursen köptes även en hjärtstartare in, som nu finns placerad i ICA-butiken, granne med Bostadsbolagets kontor. På så sätt kan hjärtstartaren vid behov komma fler till del. Våra medarbetare ute i områdena är ständigt i farten för att se till att hyresgästerna får den service de önskar. 11

VÅRA OMRÅDEN MJÖLBY INVÅNARANTAL MJÖLBY: 12 613 (2013-12-31) Mjölby är kommunens centralort med drygt 12 500 invånare. Här har Bostadsbolaget totalt cirka 1500 lägenheter, alla med närhet till samhällsservice, kommersiellt utbud och på bekvämt avstånd till pendelstationen. Våra bostadsområden i Mjölby ligger i Centrum, Östra stadsdelen, Tunet, Prästgårdsliden samt Östra och Västra Lundby. Våra bostadsområden i Mjölby: Centrum/Östra cirka 130 lägenheter Tunet cirka 300 lägenheter Prästgårdsliden cirka 350 lägenheter Västra Lundby cirka 230 lägenheter Östra Lundby cirka 340 lägenheter MJÖLBY CENTRUM OCH ÖSTRA STADSDELEN I centrum har Bostadsbolaget drygt 130 lägenheter, bland annat på Magasinsgatan, Stora Torget och i Hallenhuset. Här finns även trygghetsboendet Burensköld med 24 lägenheter. Våra lägenheter i den östra stadsdelen ligger i lugna bostadsområden nära skolor, järnvägsstation och strövområden. I området ingår ett hus i direkt anslutning till servicehuset Boken, samt radhusbebyggelse i Eldslösa. Fyra fastighetsskötare tar tillsammans hand om fastigheterna i Centrum och Östra stadsdelen. Exempel på insatser under 2013 Byte av all belysning i allmänna utrymmen till rörelsestyrd LED (Centrum 1). Borttagning av takmossa på flera fastigheter i Centrum. Järnvägsgatan 2, injustering av värme, samt ny trapphusbelysning till rörelsestyrd LED. Två nya uppställningsplatser för räddningstjänstens stegbil på Järnvägsgatan 2. Påbörjat byten av fönster på Vintergatan 2. Renovering av lokal inför ny hyresgäst, Arriva, på Stora torget 4. Nytt taggsystem samt elektronisk bokning av tvättstuga i Hallenhuset. Renovering av tvättstuga i Hallenhuset. Nya lekredskap på lekplats i Östra stadsdelen. UNDERJORDISK SOPHANTERING Underjordiska sopbehållare har under året installerats på Stora torget i centrala Mjölby, samt på Rosenlund och Vallen i Skänninge. Anledningen är bland annat krav på en bättre arbetsmiljö för sopåkarna. Ovan mark ser behållarna ut som vanliga större sopkärl men de underjordiska tankarna rymmer vardera 5 kubikmeter sopor. Vid tömning öppnas överdelen och soporna lyfts upp med kranbil. 12

STÄNDIGA FÖRBÄTTRINGAR MJÖLBY TUNET Tunet är ett populärt område nära centrum. Huvuddelen är byggd kring 1966, men beståndet kompletterades 1991 med ett nytt hus utformat enligt dagens standard. Totalt har Bostadsbolaget cirka 300 lägenheter i Tunet. På Dackegatan finns också 15 lägenheter för 55+ boende. I området arbetar tre av Bostadsbolagets fastighetsskötare. Exempel på insatser under 2013 Fönsterbyten på Högliden 3, 5 och 7. Renovering av pergolan vid samlingslokalen. Översyn av belysningen i allmänna utrymmen i hela området. Vattenskador efter slagregn åtgärdade på Kungsvägen 81. Ny uppställningsplats för räddningstjänstens stegbil på Kungsvägen 81. Vattenskador efter slagregn åtgärdade på Dackegatan 8. Utprovning av ny typ av LED-belysning på 5 stolpar utmed Kungsvägen. ÖVERSVÄMNING Ett kraftigt regn i mitten av augusti ledde till översvämning och vattenfyllda källare i några fastigheter. Två enrumslägenheter blev totalförstörda, men är nu åtgärdade och totalrenoverade. Bostadsbolaget vill passa på att berömma inblandade entreprenörer för en mycket snabb och professionell insats, samt vår egen personal som ställde upp på ledig tid. 13

VÅRA OMRÅDEN MJÖLBY VÄSTRA OCH ÖSTRA LUNDBY Lundby ligger strax söder om Mjölby centrum och består av 2 4-våningshus som är byggda på 1960- och 1970-talet. Här finns cirka 570 lägenheter i storlekarna 1 6 rum och kök, varav många med inglasade balkonger eller uteplats. På Pilgården 6 finns även två etagelägenheter. För service och skötsel ansvarar sex av Bostadsbolagets fastighetsskötare. Exempel på insatser under 2013 Injustering av värme samt ventilbyten, både på Östra och Västra Lundby Nya papptak på fem hus på Kapellgatan och Skattegårdsgatan. Tilläggsisolering med lösull på vindar på Kapellgatan. Bytt all belysning samt eluttag på Lundby förskola. Förberett för installation av underjordsbehållare för sopor. Två trygghetsvandringar genomförda. Ny belysning i vissa trappuppgångar, rörelsestyrd LED. BOSOCIALT ARBETE Bostadsbolaget har under året ökat insatserna av bosocial karaktär. Syftet är att stärka gemenskapen mellan alla som bor och verkar ute i områdena för att på så sätt främja tryggheten och trivseln. Bland annat har lokaler öppnats i Prästgårdsliden och Tunet, där äldre kan träffas och umgås och även få hjälp med vissa saker. Vi har gjort i ordning lokalen och kommunen ställer upp med personal under vissa tider. Det har blivit mycket uppskattat och vi tror att vi på det här sättet kan få ut många ur sin isolering, säger Jan Wistfors, boende ansvarig. Mjölby kommun tar emot många ensamkommande flyktingbarn och -ungdomar, varav flertalet får boende genom Bostadsbolaget. För dessa har vi arrangerat en boskola där vi med hjälp av tolkar har gett råd om hur man sköter sin lägenhet så att vi kan förebygga vissa problem och störningar. Även svenska ungdomar under 20 år som skriver kontrakt med oss får denna information, både muntligt och skriftligt, påpekar Jan Wistfors. Några av Bostadsbolagets lägenheter hyrs av socialförvaltningen för personer med beroendeproblematik. Här arbetar vi tillsammans för att de boende ska få en ny chans med egna hyreskontrakt. När vi kan bidra till att någon får hjälp till ett bättre liv känns det mycket bra! För övrigt arbetar boendeansvariga med fortsatta trygghetsvandringar och ungdomsvandringar, i nära samarbete med brottsförebyggande rådet, polisen och socialförvaltningen. 14 SEMESTERTIDER Under 2013 har ett flertal sommarjobbare haft hand om skötseln av våra bostadsområden så att ordinarie personal kunnat ta semester. Allt har fungerat mycket bra, sommarjobbarna har hållit god ordning och även utfört en del mindre underhållsåtgärder.

STÄNDIGA FÖRBÄTTRINGAR MJÖLBY PRÄSTGÅRDSLIDEN Området ligger intill Svartån, nära såväl centrum som järnvägsstationen, och byggdes mellan 1972 och 1975. Marklägenheterna har uteplatser och de övriga lägenheterna har stora balkonger. Alla högre hus har hiss. I området finns även möjlighet att odla i egen odlingslott. I Prästgårdsliden arbetar fyra fastighetsskötare med service och skötsel för de 350 lägenheterna. Exempel på insatser under 2013 Dränering runt alla höghusen färdigställd. Staket utbytt på en tredjedel av beståndet. Påbörjat renovering av hissar med byte till automatdörrar. Fasaderna färdigmålade på samtliga fastigheter. I samtliga trapphus har postboxar monterats och driftsatts. En lokal har renoverats och öppnats upp som träffpunkt för äldre. Taggsystem samt elektronisk tvättstugebokning driftsatt i hela området. FÄRDIGT OCH INFLYTTAT PÅ PRÄSTGÅRDSLIDEN 14 C ETT LYFT PÅ PRÄSTGÅRDSGÄRDET I slutet av sommaren 2013 invigdes en ny aktivitetspark i anslutning till bostadsområdet Prästgårdsliden. På det som tidigare var outnyttjad ängsmark har kommunen byggt upp ett utegym, en boulebana och volleybollplan som fritt kan användas av boende i området. För att öka tillgängligheten har även nya gångvägar skapats. Parken har hittills varit mycket välbesökt och det finns många idéer för att vidareutveckla projektet, exempelvis med en isbana eller skatepark. Efter den tragiska branden 2012 kändes det extra tillfredsställande att äntligen kunna välkomna de nya hyresgästerna till ombyggda Prästgårdsliden 14C. Fastigheten som nu är totalrenoverad och ombyggd för ökad tillgänglighet, nyinvigdes den 17 augusti och den 1 september skedde inflyttningen. Hälften av de 20 lägenheterna hyrs av Mjölby kommun. SOMMARKUL Varje sommar arrangerar Bostadsbolaget, i samarbete med Hyresgästföreningen och Pingstkyrkan, flera aktivitetsdagar i våra större bostadsområden med bland annat hoppborg, lekar och tävlingar. Syftet med Sommarkul är att öka trivseln i områdena och att främja gemenskapen mellan hyresgästerna. LÄGENHETSINBROTT Fem hyresgäster drabbades under året av lägenhetsinbrott, något som Bostadsbolaget hittills varit förskonat från. Tillsammans med polisen kallade vi omgående till ett informationsmöte där det bland annat diskuterades ökad grannsamverkan. Ett antal personer anmälde sig också som kontaktombud. För övrigt har Bostadsbolaget sett över dörrar och lås och arbetar även vidare med så kallade tagg-/behörighetssystem. Införandet av ett sådant system leder till hyreshöjning, vilket innebär att vi först måste förhandla frågan med Hyresgästföreningen. 15

VÅRA OMRÅDEN SKÄNNINGE INVÅNARANTAL SKÄNNINGE: 3 286 (2013-12-31) I Skänninge finns Bostadsbolagets lägenheter i områdena Rosenlund, Sprättebrunn, Trojenborg och Vallen. De flesta ligger centralt med närhet till service, skola, barnomsorg, vårdcentral med mera. Här tar sammanlagt fem fastighetsskötare hand om skötseln och servicen till våra hyresgäster. Våra bostadsområden i Skänninge: Lilla Vallen cirka 250 lägenheter Rosenlund cirka 140 lägenheter Sprättebrunn cirka 30 lägenheter Trojenborg cirka 130 lägenheter Exempel på insatser under 2013 Renoveringen av Lilla Vallgatan 5B klar. Större ombyggnad pågår på Lilla Vallgatan 6B. Nya entrépartier till Rosenlundsstigen och Mjölbygatan har monterats för bättre inomhusmiljö. Installation av underjordsbehållare för sopor på Rosenlund och Vallen. Bytt trapphusbelysning till rörelsestyrd LED i en fastighet i Trojenborg. Sprättebrunn, sedvanligt underhåll. Förnyad lekplats i Trojenborg. Ny belysning i pulkabacken i Trojenborg. Vattenskada i tvättstuga i Sprättebrunn åtgärdad. POPULÄRT MED ÅTERBRUKSBOD I Vallen och Rosenlund håller Bostadsbolaget med lokaler för så kallade återbruksbodar. Här kan hyresgästerna lämna in och även hämta begagnade prylar och möbler utan kostnad. Återbruksbodarna sköts av hyresgästerna själva och håller öppet ett par gånger i veckan. Ytterligare en återbruksbod finns i Lundby i Mjölby. DET HÄNDER I SKÄNNINGE Renoveringen av Lilla Vallgatan 5B färdigställdes under året och inflyttningen skedde vid halvårsskiftet. Här har 13 lägenheter helrenoverats med nya stammar, nya kök och badrum samt nya ytskikt på golv, väggar och tak. Bostadsbolagets arbete i Skänninge fortsätter med ombyggnationen av Lilla Vallgatan 6. Hittills har fastigheten rivits ur och fått nytt tak och nya mellanväggar. Till den 1 september 2014 ska lägenheterna inklusive en gästlägenhet stå klara, samtliga med full tillgänglighetsanpassning. Uthyrningen påbörjas vid årsskiftet 2013-2014. Många skänningebor har efterlyst mer information om vad som sker på Lilla Vallgatan. Med anledning av detta arrangerade Bostadsbolaget en boendeträff som lockade ett femtiotal deltagare. Här framkom en del önskemål som vi har tagit till oss, vissa av dessa är redan åtgärdade. Så här kommer Lilla Vallgatan 6 se ut när ombyggnationen är klar. PENDELSTATIONEN KLAR Den 14 juni 2012 stod Skänninges pendeltågsstation klar, med nya perronger, väntkur, p-platser, gångtunnel och bussangöring. Trafikstarten skedde i april 2013 och är nu i full gång. För Skänninges del ger pendeltåget fler möjligheter till utveckling av orten, bland annat visar erfarenheter från Mantorp att inflyttningen kan komma att öka. Något som troligtvis kommer att öka efterfrågan på Bostadsbolagets lägenheter. 16

STÄNDIGA FÖRBÄTTRINGAR MANTORP INVÅNARANTAL MANTORP: 3 771 (2013-12-31) I Mantorp erbjuder Bostadsbolaget såväl centrala lägenheter med närhet till pendel, bibliotek och vårdcentral som bilfria och barnvänliga radhusområden, nära barnomsorg och skola. På orten finns travbana, affärscentrum och motorsportbana som bidrar till arbetstillfällen och många besökare. Här arbetar tre fastighetsskötare som tillsammans har 2,5 heltidstjänster. Våra bostadsområden i Mantorp: Centrum och Häradsvallen cirka 75 lägenheter Kvarntomten cirka 30 lägenheter Ubbarp cirka 90 lägenheter Olofstorp cirka 50 lägenheter Stenstorp cirka 15 lägenheter Sågverkstomten cirka 60 lägenheter Exempel på insatser under 2013 Häradsvallen, bytt belysning i hela förskolan. Påbörjat renovering av fasader på Kuskvägen. Påbörjat renovering av entréerna på Vibyvägen. Bytt garageportar i Travgränd. Färdigställt den yttre miljön vid Centrumhuset. Relining av stamledning på Vifolkavägen. Klottersanering. UNGA I MANTORP Varje månad har Bostadsbolaget möten med LAG (Lokala arbetsgruppen), som består av representanter från polisen, socialförvaltningen, Kombrå (kommunens brottsförebyggande råd) samt kyrkan. Här diskuteras olika sociala problem i Mantorp, som droger, skadegörelse klotter etc. Syftet med samarbetet är att kunna hjälpas åt vid exempelvis nattvandringar samt att bygga upp bra kontakter med ungdomarna för att öka tryggheten och minska brott och skadegörelse. Samverkansträffar för och med ungdomar sker även i Mjölby och Skänninge. VÄDERSTAD INVÅNARANTAL VÄDERSTAD: 588 (2013-12-31) Väderstad är en ort som blivit centrum för den kringliggande jordbruksbygden. Här har Bostadsbolaget tre byggnader med sammanlagt 26 lägenheter belägna i området Vallsberg i centrum. I närområdet finns dagligvarubutiker, låg- och mellanstadieskola med mera. Våra fem fastighetsskötare i Skänninge ansvarar även för skötsel och service i Väderstad. Våra bostadsområden i Väderstad: Vallstorp cirka 26 lägenheter Exempel på insatser under 2013 Bytt undercentral. Bytt allmänbelysning i trapphus och källare, till rörelsestyrd LED. Trygghetsvandring kombinerat med boendemöte 17

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Bostadsbolaget i Mjölby AB (reg.nr 556041-4749) får härmed avge följande förvaltningsberättelse för 2013, företagets 71:e verksamhetsår. STYRELSEN Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Jörgen Oskarsson, ordförande Gunilla Brynell Johansson, vice ordförande Anita Andersson Göran Hugo Claes Andersson Styrelsesuppleanter Arne Svensson Per-Arne Olsson Karl-Gustaf Westman Arbetstagarrepresentanter Ordinarie Bojan Rakose Mats Spång Arbetstagarrepresentanter Suppleanter Stig Petersson Yvonne Rahm Verkställande direktör Jan-ove Hammarberg som även är sekreterare i styrelsen. Ärendeberedning Ordförande Jörgen Oskarsson och VD Jan-ove Hammarberg har varit utsedda att bereda styrelsesammanträdena. REVISOR OCH LEKMANNAREVISORER Av kommunfullmäktige och årsstämma utsedda revisorer och revisorssuppleanter: LEKMANNAREVISORER ORDINARIE Yngve Welander Yngve Nilsson utsedda av kommunfullmäktige. REVISOR Revisionsföretaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB har valts för tiden till slutet av den ordinarie årsstämma som hålls under 2015. FIRMATECKNARE Firman har tecknats, förutom av styrelsen, av endera ordföranden Jörgen Oskarsson eller vice ordföranden Gunilla Brynell Johansson i förening med endera VD Jan-ove Hammarberg eller ekonomichef Jonas Haage. SAMMANTRÄDEN Styrelsen har under året hållit nio protokollförda sammanträden. FÖRVALTNINGSOMFATTNING Förvaltningen omfattar 2013-12-31 ett bestånd fördelat på orterna Mjölby, Skänninge, Mantorp, Väderstad, och Sya. Bostadslägenheter 2 516 st Lokaler 241 st Garage 916 st 18

ORGANISATIONSTILLHÖRIGHET Bostadsbolaget är medlem i SABO, Fastigo, Husbyggnadsvaror HBV förening. BOLAGSORDNING OCH ÄGARDIREKTIV Nuvarande bolagsordning började gälla för bolaget efter årsstämman 2006. Ägardirektivet ändrades 2011 med anledning av ny lagstiftning: Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Arbetsordning för styrelse och VD har upprättats och godkänts av styrelsen. EKONOMI Bostadsbolaget i Mjölby AB har per balansdagen inga dotterbolag. Per föregående års balansdag fanns de helägda dotterbolagen Hallenhusets Fastighetsbolag AB, 556870-2590, som per 2013-12-18 fusionerades in i moderbolaget, samt Rydjas Fastighetsbolag AB, 556869-4049, vilket avyttrades den 2013-04-02. Vid jämförelser med föregående år används koncernens värden. Bolagets hyresintäkter är 4,4 mkr högre än föregående år vilket i huvudsak beror på att hyresbortfallet har sjunkit, med minskad vakans och färre hyresrabatter, samt på den hyreshöjning som trädde i kraft första januari 2013. Denna medförde en hyresändring med 2,8 procent. Bruttoresultatet på 35 mkr är 12 mkr lägre än 2012. Detta förklaras främst av att det föregående år, i övriga förvaltningsintäkter, ingår en försäkringsersättning på 8,8 mkr samt att kostnader för underhåll har ökat knappt 8 mkr. Bland årets underhållsåtgärder kan nämnas att renovering av 13 lägenheter har skett på Lilla Vallgatan 5. Vidare har dränering och utvändig målning fortsatt på Prästgårdsliden samt att fönstren har bytts på tre adresser på Tunet. Genomsnittsräntan för samtliga kostnadsförda lån blev 3,7 procent jämfört med föregående år 3,9 procent. Räntebindningstiden och andelen kreditförfall inom ett kalenderår följer vad som har fastställts i Finanspolicyn. Vid nuvarande fördelning mellan lån med rörlig kontra bunden ränta skulle en förändring av den rörliga räntan med en procentenhet innebära en förändrad kostnad med knappt 0,4 mkr. Soliditeten för bolaget ligger på 26,8 (23,7) procent. Den ekonomiska ställningen i övrigt redovisas i efterföljande resultat- och balansräkning med bokslutskommentarer. UTSIKTER FÖR 2014 Mjölby kommun arbetar vidare för att öka samarbetet mellan näringslivet och kommunen. Bra företagsklimat ger ett brett utbud av arbetsplatser, som bidrar till hög service och stabil sysselsättning. Inom ramen för Mjölby City i samverkan sker ett nära samarbete mellan kommunen, näringsidkare och fastighetsägare, för att berika och utveckla Mjölby Citykärna. Målet är att Mjölby ska vara en attraktiv handelsplats, inbjuda till goda möten och erbjuda en sund miljö att bo och arbeta i. Bostadsbolaget är en aktiv part i flera olika samverkansgrupper och nätverk för att bidra till att målet uppnås. Mjölby kommun har ett bra geografiskt läge med goda kommunikationer både när det gäller stambanan och pendlingsmöjligheten inom regionen. Att ha ett stort upptagningsområde för arbetsmarknaden är en viktig förutsättning för Mjölbys fortsatta tillväxt och nu när tågen stannar i Skänninge ökar möjligheten för arbetspendlingen och medför förhoppningsvis ökad inflyttning. I december 2013 tecknades en avsiktsförklaring som innebär att vi köper Kvarteret Rosenkammaren. Bostadsbolaget planerar att bygga nya hyresrätter där, under förutsättning att efterfrågan finns. En marknadsundersökning ska genomföras under 2014 för att kunna fastställa detta. Bostadsbolaget har också ett samarbete med HSB i Linköping och kanske blir det därför både hyresrätter och bostadsrätter som kommer att byggas i första etappen av Svartå Strand projektet. Dock återstår flera formella beslut, exempelvis måste detaljplanen för kvarteret vinna laga kraft innan projektet kan påbörjas. Vi på Bostadsbolaget fortsätter att erbjuda ett bekvämt och prisvärt boende i Mjölby kommun. Vi planerar att utveckla flera av våra bostadsområden och satsar ständigt resurser på en trygg boendemiljö. Efterfrågan på lägenheter verkar bli fortsatt hög och vi ser över möjligheten att bygga om några vakanta lokaler till lägenheter i centrala Mjölby. Med resultatet från 2013 års kundenkät ska vi arbetat vidare för ökat boinflytande bland våra hyresgäster. Den nyligen utvecklade hemsidan och webbaserade uthyrningprogrammet med bostadsapplikation för Smartphones gör oss mer lättillgängliga och banar väg för att bygga vidare med sociala medier. Inom teknik- och miljöområdet har vi satsat på ökad energieffektivisering genom en rad olika projekt, som bara tagit sin början. Generationsskiftet i personalstyrkan har under 2013 lett till åtta nya medarbetare, både i kontorsstaben och ute i våra bostadsområden. Företagets personal besitter tillsammans en bred kompetens och kommer driva Bostadsbolaget framåt i en positiv anda. 19

RISKANALYS Ledningsgruppens genomförda SWOT-analys visar bl.a. de mest relevanta hoten och möjligheterna från den yttre miljön och styrka och svagheter i den inre. De specificeras nedan. Hot Politiska beslut och myndighetsbeslut kan starkt påverka Bostadsbolagets verksamhet och ekonomi, exempelvis nya energikrav på befintligt bestånd. Hyresmarknadskommitténs tolkning av den nya lagstiftningen, Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Oklarheter kring tolkningsföreträdet bland de tre parterna. Att stadsutvecklingen stagnerar, med bl a en oattraktiv stadskärna eller centrum, utan komplett handel, service och mötesplatser som följd. Möjligheter Positiv befolkningsutveckling, fler människor ger en ökad efterfrågan på bostäder. Bra kommunikationer till kommunens största tätorter via tåg och pendel, samt den geografiskt strategiska placeringen utmed E4an. De goda kommunikationerna ger ett större arbetskraftsupptagningsområde. Styrka Efter generationsskifte har personalstyrkan en bättre fördelad åldersstruktur Rätt kompetens genom nyrekrytering och kompetensutveckling En liten organisation innebär korta beslutsvägar Svagheter Svårt att alltid ha back-up i en liten organisation Underhållsbehovet är stort och vårt bestånd ett par år äldre än SABO-snittet Hyresnivån är relativt sett låg, jämfört med riket och flera kranskommuner. 20

RESULTATRÄKNING BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN BELOPP, Tkr Not 2013 2012 2012 Nettoomsättning: Hyresintäkter 1 163 750 151 701 159 314 Övriga förvaltningsintäkter 2 1 742 9 120 9 120 Summa nettoomsättning 165 492 160 821 168 434 Fastighetskostnader: Drift 3-77 315-73 884-76 606 Underhåll 4-34 623-26 573-26 861 Fastighetsskatt -3 159-3 602-3 781 Driftnetto 50 395 56 762 61 186 Av- och nedskrivningar 5-15 139-13 240-13 558 Summa fastighetskostnader -130 236-117 299-120 806 Bruttoresultat 35 256 43 522 47 628 Centrala administrations- och försäljningskostnader: Avskrivningar 5-250 -264-264 Övriga kostnader -15 718-14 631-14 631 Rörelseresultat 19 288 28 627 32 733 Finansiella poster: Resultat från andelar i koncernföretag 27 366 0 0 Ränteintäkter o. dyl. 6 981 498 498 Räntebidrag 6 6 Räntekostnader o. dyl. 7-16 463-17 115-17 115 Resultat efter finansiella poster 31 172 12 016 16 122 Bokslutsdispositioner 8 10 661-7 561 0 Skatt på årets resultat 9-3 290-84 -2 624 ÅRETS RESULTAT 38 543 4 371 13 498 21

BALANSRÄKNING BOLAGET BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN TILLGÅNGAR, Tkr Not 2013 2012 2012 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 610 495 555 602 576 205 Maskiner och inventarier 11 5 228 3 922 3 922 Pågående ny- och ombyggnader 12 14 216 32 511 32 511 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag 0 100 0 Aktier och andelar 13 40 40 40 Summa anläggningstillgångar 629 979 592 175 612 678 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 323 343 343 Fordringar på dotterbolag 0 21 722 0 Övriga fordringar 14 3 383 6 520 6 535 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 883 1 177 1 182 Summa kortfristiga fordringar 5 589 29 763 8 060 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 18 317 0 0 Summa kortfristiga fordringar 18 317 0 0 Kassa och bank 15 24 745 19 728 22 039 Summa kassa och bank 24 745 19 728 22 039 Summa omsättningstillgångar 48 652 49 491 30 099 SUMMA TILLGÅNGAR 678 631 641 665 642 777 22

BALANSRÄKNING BOLAGET BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN EGET KAPITAL OCH SKULDER, Tkr Not 2013 2012 2012 Bundet eget kapital Aktiekapital (50.000 aktier) 5 000 5 000 5 000 Bundna reserver 104 000 104 000 113 581 Fritt eget kapital Balanserat resultat 33 078 28 770 20 115 Årets resultat 38 543 4 371 13 498 Summa eget kapital 16 180 621 142 142 152 194 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 17 1 622 3 600 0 Ersättningsfond 18 0 8 661 0 Summa obeskattade reserver 1 622 12 261 0 Avsättningar Avsatt för pensioner 7 221 6 635 6 635 Uppskjuten skatteskuld 19 4 464 1 174 3 876 Summa avsättningar 11 685 7 809 10 511 Långfristiga skulder Fastighetslån 20 441 609 438 778 438 778 Summa långfristiga skulder 441 609 438 778 438 778 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 22 834 21 351 21 739 Skatteskuld 0 0 0 Övriga kortfristiga skulder 1 424 1 433 1 486 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 18 836 17 891 18 069 Summa kortfristiga skulder 43 093 40 676 41 294 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 678 631 641 665 642 777 Ställda säkerheter för egna förpliktelser Fastighetsinteckningar 262 886 233 428 233 428 Ansvarsförbindelser Garantifond Fastigo 260 327 327 23

KASSAFLÖDE BOLAGET BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN BELOPP, Tkr Not 2013 2012 2012 Löpande verksamhet Rörelseresultat 19 288 28 627 32 733 Justering av poster som ej ingår i kassaflödet 22 16 047 13 757 14 076 Erhållen ränta 850 504 504 Betald ränta -16 652-17 304-17 304 Förändring av kortfristiga fordringar 3 811-1 805-2 679 Förändring av kortfristiga placeringar -18 317 Förändring av kortfristiga skulder -587-755 -402 Kassaflöde från den löpande verksamheten 4 440 23 024 26 928 Investeringsverksamhet Förvärv av dotterbolag 0 0 0 Försäljning av dotterbolag 27 162 0 0 Inköp av maskiner och inventarier -3 281-502 -502 Försäljning av maskiner och inventarier 47 15 15 Investeringar i pågående ombyggnationer -25 469-32 764-32 415 Investeringar i byggnader och mark -600-6 300-8 342 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 141-39 551-41 244 Finansieringsverksamhet Upptagna långfristiga lån 2 831 21 125 21 125 Aktieutdelning -113-161 -161 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 718 20 964 20 964 Årets kassaflöde 5 017 4 437 6 648 Likvida medel vid årets början 19 728 15 291 15 391 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 24 745 19 728 22 039 24