Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, mäklarens agerande och objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren (säljaren), som varit ett dödsbo med en omyndig som en av tre dödsbodelägare. Mäklarens agerande vid kontakter med köparnas egen mäklare samt med Överförmyndarnämnden har också prövats i beslutet. Dessutom har felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har förelagts att yttra sig och att ge in kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, bouppteckningen och dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom. Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis uppgett följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) De fick objektsbeskrivningen för den aktuella fastigheten under våren 2011 och förvärvade den i juni 2012. Det fanns felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen rörande uppvärmningen av fastigheten, eftersom det angavs att den hade bergvärme. Efter tillträdet upptäckte anmälarna att det i stället rörde sig om en luftvärmepump. Säljaren var ett dödsbo med tre systrar som dödsbodelägare. En av dödsbodelägarna var underårig och företräddes av sin mor. NN har låtit modern till den underåriga dödsbodel ägaren vara talesperson även för de andra dödsbodelägarna. Modern har även hanterat Överförmyndarnämndens godkännande av fastighetsköpet. Vidare har dröjsmål uppstått då NN inte i tid beställt en andra fastighetsvärdering som krävdes för Överförmyndar-nämndens hantering av ärendet. Anmälarna frågar sig varför NN har kontaktat den mäklare som sålt anmälarnas bostad för att få veta slutpriset på den. Några dagar efter denna kontakt meddelade NN att säljarna ville göra ett nytt försök att sälja fastigheten, alternativt att anmälarna kunde höja köpeskillingen med 200 000 kr. Efter det att anmälarna hade kontaktat de myndiga dödsbodelägarna framkom att dessa inte kände till varken något nytt försök till försäljning eller någon höjd köpeskilling. Det slutade med att anmälarna fick köpa fastigheten för 20 000 kr mer än det ursprungligen diskuterade beloppet. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Vid kontrollen av de identitetshandlingar som utgjort underlag för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren har kortnumren för id-handlingar avseende två dödsbodelägare samt en omyndig dödsbodelägares mor antecknats. Någon uppgift om den omyndiga dödsbodelägarens eventuella identitetshandlingar finns inte.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud tillbakavisat kritiken och uppgett bland annat följande. Uppgiften om bergvärme har lämnats av en företrädare för säljaren (en av dödsbodelägarna) på ett trovärdigt sätt. Det fanns inte anledning att betvivla uppgiften eller vidta ytterligare kontrollåtgärder. Han har inte överlåtit hanteringen av Överförmyndarnämndens godkännande till den underåriga dödsbodelägarens mor. Vid ett möte den 5 mars 2011 informerade hon honom om att ett ärende om godkännande av en framtida försäljning redan hade initierats hos Överförmyndarnämnden och att det då återstod två externa värderingar. Han har vid flera tillfällen kontaktat Överförmyndarnämnden för att få ett godkännande, men fick ingen information på grund av sekretesskäl. Dröjsmålet som uppstod avseende godkännandet visade sig senare bero på att modern inte hade skrivit på köpekontraktet, varför Överförmyndarnämnden inte hade underlag för att fatta beslut. Det bestrids att enbart modern till den underåriga dödsbodelägaren, och inte övriga dödsbodelägare, skulle ha tillfrågats angående åtgärder som rört fastigheten och försäljningen. Det stämmer att parterna har träffat en överenskommelse med ett högre pris än det som tidigare diskuterats. Detta har initierats av säljarna och inte av honom. Han har inte agerat felaktigt i kontakten med anmälarnas mäklare. Han har haft ett sedvanligt förmedlingsarvode, som dessutom förhandlades ned för att möjliggöra en överlåtelse av fastigheten. Han hade således ingen ekonomisk vinning av de prisförhandlingar som inleddes av säljarna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Anmälan NN har genom sitt ombud bemött anmälarens kritik och lämnat uppgifter om hur uppdraget utförts. Det finns därför inte grund för någon disciplinär påföljd i dessa delar. Kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen bland annat kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt samt kontroll av den verkliga huvudmannens identitet. Av 2 kap. 9 framgår att kontrollen av kunden ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Fastighetsmäklaren ska således kontrollera uppdragsgivarens identitet före det att uppdragsavtal tecknas och före det att köpekontrakt ingås mellan parterna. En verksamhetsutövare får enligt 2 kap. 11 normalt sett inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om inte kundkännedom uppnås. Beträffande dödsbon utvisar bouppteckningen vilka personer som är dödsbodelägare och därmed har rätt att företräda dödsboet. Fastighetsmäklaren har en skyldighet att kontrollera samtliga dödsbodelägares identiteter. Av föräldrabalken (1949:381) [FB] framgår bland annat följande. Enligt 10 kap. 2 FB är vårdnadshavaren förmyndare. Förmyndaren ska enligt 12 kap. 1 FB förvalta omyndigas tillgångar och företräda dem i angelägen-
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) heter som rör tillgångarna. Om en omyndig har del i ett dödsbo ska förmyndaren enligt 15 kap. 1 FB vårda dennes rätt i boet. NN har kontrollerat identiteten för två dödsbodelägare samt för modern till den omyndiga dödsbodelägaren. Av bouppteckningen framgår att denna dödsbodelägare företräds av modern, det vill säga hennes vårdnadshavare som följaktligen även är hennes förmyndare. Av utredningen har inte framgått att NN skulle ha handlat i strid med sina skyldigheter vid kontrollen av de personer som har haft rätt att företräda dödsboet. Det finns därför heller inte grund för någon disciplinär påföljd i denna del. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.