PROGRAMSAMRÅDSHANDLING NORMALT FÖRFARANDE Detaljplaneprogram för Gasen 1 Nyhem, Halmstad - Utbyggnad av nya studentbostäder Plan 0067/2007 Byggnadskontoret 14 oktober 2009
Vad är ett detaljplaneprogram Enligt 5 kap 18 Plan- och bygglagen (PBL) skall en detaljplan grundas på ett program som anger utgångspunkter och mål för planen. När ett program utarbetas skall kommunen samråda med länsstyrelsen, myndigheter, föreningar och sammanslutningar och enskilda som har ett väsentligt intresse av programmet (PBL 5 kap 20 ). Efter programsamrådet sammanställs och kommenteras de inkomna synpunkterna i en samrådsredogörelse. Innehållet i redogörelsen ligger sedan till grund för det fortsatta planarbetet. PROGRAMSAMRÅD Samråd för detaljplaneprogrammet pågår till 23 november 2009 Har du frågor om innehållet i programmet kan du kontakta Joel Blomgren, handläggare för planärendet på telefon 035-13 96 73 eller skicka e-post till: byggnadskontoret@halmstad.se Eventuella synpunkter på de föreslagna förändringarna ska senast den 23 novmeber 2009 ha inkommit skriftligt, samt vara undertecknade till: Byggnadsnämnden Box 153 301 05 Halmstad Medverkande tjänstemän Jonas Orring Frank Johansson Mattias Salomonsson Marie Ganslandt Maria Carlsson Arne Hansson Fastighetskontoret Halmstad Energi och Miljö Tekniska kontoret Byggnadskontoret Byggnadskontoret Miljö- och hälsoskyddskontoret Byggnadskontoret Benny Hunemark Stadsarkitekt Joel Blomgren Planarkitekt 2 (25)
Inledning Bakgrund Det finns ett behov av att tillskapa nya studentbostäder nära Halmstads högskola. Fastigheten Gasen 1, belägen vid Laholmsvägen relativt nära högskolan, har en tillåten användning enligt detaljplan för bensinstation och parkering. Bensinstationsdelen är upplåten med arrende som löper fram till 2010-03-31. Fastighetsnämnden har föreslagit att detaljplanen ändras så att det blir möjligt att uppföra nya studentbostäder på fastigheten. Uppdrag Kommunstyrelsens beredningsutskott gav 2008-04-08 KBU 125 byggnadsnämnden i uppdrag att upprätta detaljplan för att pröva ny bostadsbebyggelse på fastigheten Gasen 1 för i första hand studentlägenheter. Byggnadsnämnden beslutade 2008-05-21 BN 231 att ge byggnadskontoret i uppdrag att upprätta detaljplan för att pröva ny bostadsbebyggelse på fastigheten Gasen 1 för i första hand studentlägenheter. Syfte och huvuddrag Detaljplaneprogrammet syftar till att pröva anläggandet av ett bostadshus för studentlägenheter inom fastigheten Gasen 1. 3 (25)
Behovsbedömning av miljöbedömning Lagar om miljöbedömningar av planer och program När kommunen påbörjar ett detaljplaneuppdrag finns en skyldighet att bedöma vilken påverkan de föreslagna förändringarna kommer att ha på miljön. Enligt de lagar som gäller för miljöbedömningar av planer och program (Miljöbalken 6 kap 11-18 och 22) ska kommunen genomföra en fullständig miljöbedömning av alla detaljplaner och planprogram som kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Som stöd för kommunens ställningstagande om planens/programmets genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan görs en behovsbedömning. Om behovsbedömningen visar på att de föreslagna förändringarna innebär en betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning av planen göras och resultatet redovisas i form av en miljökonsekvensbeskrivning. Ställningstagande Med hänsyn till resultatet i behovsbedömningen av miljöbedömningen för programförslaget bedömer byggnadskontoret att ett genomförande av programmets syfte inte antas innebära en betydande miljöpåverkan och att en miljöbedömning därför inte behöver göras. 4 (25)
Inledning Läge Programområdet ligger i den östra delen av centrala Halmstad ca 1,3 kilometer från Stora torg. Fastigheten Gasen 1 tillhör området Nyhem och ligger i dess mittersta del utmed Laholmsvägen. Området avgränsas av Nyhemsgatan i norr, Laholmsvägen i sydväst, Margaretagatan i nordväst och befintlig bostadsbebyggelse i sydöst. Avgränsning av programområdet Planområdets storlek Programområdet omfattar ca 0,3 hektar mark, vilket avgränsas av befintliga vägar samt befintligt bostadshus. Nuvarande markanvändning Inom programområdet finns i huvudsak en obemannad bensinstation. I dess sydöstra ände finns även en parkeringsplats som omfattar ca 36 platser. Det finns även några mindre inslag av grönska inom fastighetens kvartersmark. 5 (25)
Tidigare planer/ställningstaganden Översiktplan 2000 Översiktsplanen anger ingen precisering av markanvändningen för fastigheten Gasen 1 annat än befintlig bebyggelse. Programförslaget kan därför anses överensstämma med översiktsplanens intentioner då centrumnära mark förtätas med bostadsbebyggelse. Fördjupad översiktsplan för Staden Fördjupad översiktplan för staden är under arbete. Denna beräknas vara klar under år 2011. I förslaget till stadsbyggnadsstrategi för staden Halmstad 2030 anges bland annat strategiområdet att bygga den täta och blandade staden. Vidare anges fötätning under huvudstrategier: Utveckling av staden ska primärt ske genom komplettering och utveckling av befintliga områden. Gällande detaljplaner Gällande detaljplan för fastigheten Gasen 1 är stadsplan 771 från år 1988. Detaljplanen anger bensinförsäljning och därmed samhörig bilserviceändamål för större delena av fastigheten. I den sydöstra delen av fastigheten anges parkeringsändamål. Vidare finns två u-områden längs med Laholmsvägen samt utfartsförbud längs med Margaretagatan och Laholmsvägen. Byggnadshöjden för bensinförsäljning är reglerad till 6 meter medan parkeringsändamålet är 3 meter. Utdrag av stadsplan 771 från år 1988. Streckad röd linje markerar programområdet 6 (25)
1 1 2 S:1 1 2 2 1 2 12A 2 2 Planeringsförutsättningar Markägoförhållanden Halmstad kommun äger fastigheten Gasen 1 samt angränsande mark. I närheten av programområdet ligger 3 stycken företagsägda fastigheter och 2 privatägda: Fastighet Ägare 1. Gjutaren 1 Fastighetsbolaget Nyhemsgjutaren KB 2. Gnistan 13 Stena Fastigheter Halmstad AB 3. Gästgivaren 3 Stena Fastigheter Halmstad AB 4. Gråstenen 1 Privatägd 5. Gråstenen 2 Privatägd 8 13A 15B Smedjeg 14 18D 18C 16 18A Stå 12A 12B 14H 14G 6:1 17 18B 1 6 12 15 12C 14 16 36 12 18 20 22 24 26 28 30 32 2 Nyhems torg 1GJUTAREN 1 11 GNISTAN 13C 213 9 13B 13A 11A 12B Långgatan 11B 3 2 GÄSTGIVAREN 19C 12C 15 12D 17A 23 10 17B GEOGRAFEN 1 14 16 18 Hagelshusgatan 20 22 5 GALE 4 3 11 27 34 19B 3 2 16 10 DOMHERREN 36 HALMSTAD 19A 6:1 12 5 9 2 28 29 38 40 2:16 16 Nyhemsgatan 1 17 Hertig Knutsgatan 4 7 9 8 7 6 4 6 8 30 31 Domherregatan 10 32 33 42 46 34 44 48 GASEN 1 18 26A 25 27 19 18 9 4 6 27 17 16 14 5 23 8 7 6 10 11 12 13 21 16 8 10 5 4 3 2 9 12 16 7 FACKLAN 4 6 5 4 3 2 1 22 9 8 3 7 11 1 2 6 FYSIKERN 15 6 (5) 3 5 27 6 18 14 19 12 10 14 18 20 8 6 Margaretagatan 17 15 13 11 9 10 12 12 8 13 14 1 14 14 1 13 2 4 12 11 6 3 1 3 (1) 35 26 4 2 27 27A 1 Skogabygatan 1 1 10 29 50A 50B 50C FLINTLÅSET 2 28 31A 31B 30 4 Hertig Knutsgatan 33A 33B 32 52 54 17 5 35A 35B 37A 35C 56 58 60 4 5 1 2 37B 37C 37D 6 1 2 20 Laholmsvägen 39C 39D 22 39E 21 24 GARNET 14 25 27 3 4 26 28 23 26B 40 GRÅSTENEN 5 6 Orange skaffering marker kommunalägd mark. Streckad svart linje markerar programområdet Unionsgatan 42 30 32 7 34 2 38 1 36 7 (25)
Naturvärden, Mark och Vegetation Programområdet består till största del av hårdgjord mark samt några mindre grönytor vilka ligger över en plan markyta. Dessa grönytor består av gräs med ett fåtal större träd. Vegetationen har som helhet inte något bevarandevärde och kommer till största del att tas bort vid en explotering. Varken i Översiktsplan 2000 eller Halmstads gröna värden är marken utpekad för vegetation utan ligger helt och hållet som kvartersmark. Service Programområdet ligger i östra delen av centrala Halmstad, i stadsdelen Nyhem. Denna stadsdel är utpekad som ett stadsdelscentrum/kommundelscentrum och har därmed en god service. Stadsdelscentrumet ligger i angränsning till programområdet och innehåller bland annat 2 matbutiker, restaurang, gatukök, bank, café, gym, samt några butiker. Även stormarknad, vårdcentral och diverse restauranger finns inom 500 meter från programområdet. Vidare finns all tänkbar service i Halmstad centrum ca 1,5 kilometer åt nordväst. Hit tar man sig enkelt via den gång- och cykelbana som gränsar till programområdet eller med buss. Busshållplats finns i direkt anslutning till programområdet och sträckan har en hög turtäthet. 8 (25)
Grönområden/Närrekreation Närmaste grönområde ligger strax nordöst om programområdet och består av en liten park, ca 0,3 hektar stor. Denna park är utpekad i Halmstads gröna värden som en Bostadspark.Vidare redovisar Halmstads gröna värden att lekplatsen i parken kommer att tas bort. Bostadspark utpekad i Halmstads gröna värden Röd markering visar bostadspark utpekad i Halmstads gröna värden 9 (25)
Befintlig bebyggelse/bebyggelsekaraktär Bebyggelsen runt programområdet är av blandad karaktär och innehåller allt från parhus, affärslokaler, stadsradhus, studentlägenheter till flerbostadshus. Även ålder och arkitektur på den befintliga bebyggelsen i området är av stor variation då den skiftar från ca 1920-1990. Karakteristiskt för området är dock en flack taklutning samt att fasadmaterialen består av puts eller tegel. 2 3 1 5 4 7 6 Kartan markerar var bebyggelsen på karaktärbilderna är placerade 1. Väster om programområdet: Stadsradhus i 2,5 våningar från ca 1920 10 (25)
2. Nordväst om programområdet: Affärsbyggnad i 1-2 våningar från ca 1980 3. Norr om programområdet: Flerbostadshus i 2,5 våningar från ca 1970 4. Öster om programområdet: Äldreboende i 4 våningar från ca 1980 5. Sydöst om programområdet: Parhus i 1,5 våning från ca 1920 6. Sydöst om programområdet: Flerbostadshus/studentlägenheter i 3 våningar från ca 1990 7. Söder om programområdet: Lamellhus typ smallhus i 3 våningar från ca 1940 11 (25)
Gång- och cykelvägar I direkt anslutning till programområdet finns ett av stadens huvudnät för gång- och cykeltrafik. Denna gång- och cykelbana går på båda sidor längs med Laholmsvägen ända in till centrum åt väst och hela vägen ut till Eurostop (Externt köpcentrum) åt öst. Gång- och cykelbanan passerar även högskolan vilken ligger endast 500 meter åt sydöst. Gång- och cykelbana längs med Laholmsvägen Gång- och cykelbana längs med Laholmsvägen Gång- och cykelbana längs med Margaretagatan Kollektivtrafik Programområdet ligger längs med Laholmsvägen vilken trafikeras både av ett stort antal stads- och regionalbussar, vilka tillsammans går flera gånger i timmen. Närmsta busshållplats ligger inom 80 meter från programområdet både för bussar in mot centrum och mot högskolan. Vidare har programområdet ca 1 kilometer till både centralstationen (tågstationen) och Österskans (terminal för stadsbusstrafiken). Nyhems torg trafikeras av fyra stycken stadsbussar samt sex stycken regionalbussar. Stadsbussarna går sammanlagt ca 9 gånger i timmen på vardagar medan regionalbussar går ca 2-3 gånger. 12 (25)
Busshållplatsen Nyhems torg längs med Laholmsvägen Kommunikationer, vägar Programområdet gränsar till den hårt trafikerade Laholmsvägen åt sydväst vilken är en av stadens större vägar och den sydligaste infarten från E 6:an. Laholmsvägen är ett mycket viktigt kommunikationsstråk för staden och dess ytterområden, på denna väg tar man sig raka vägen in till centrum åt väst eller ut till motorvägen och Eurostop (externt köpcentrum) åt öst. Programområdet nås via Margaretagatan och Nyhemsgatan vilka är mindre stadsgator. In- och utfart till fastigheten sker via Nyhemsgatan, vilket även är lämpligt fortsättningsvis. Margaretagatan Laholmsvägen Nyhemsgatan Laholmsvägen 13 (25)
Byggnadsinventering Ett flertal byggnader i nära anslutning till programområdet finns utpekade i byggnadsinventeringen som bevarandevärda byggnader av klass B eller C samt som Byggnadsklass 1 i Bevara Halmstad. En exploatering av programområdet kan framförallt påverka de miljöskapande värdena av stadsradhusen utmed Laholmsvägen (Domherren 27-35) snett emot programområdet, vilka även omfattas av ett kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan. Dessa hus är ett egnahemsområde med högklassig enhetlig arkitektur uppförda under 1920-talet vilka illustrerar den kollektiva flykten från stenstaden. I fasadgestaltning och volym har bebyggelsen ett formspråk som anknyter till den förindustriella stadsbebyggelsen under 1800-talet samtidigt som den genom t.ex. upplösningen av det traditionella slutna stadskvarteret förebådar funktionalismen. Domherren 27-35 Flintlåset 1 Klass B Klass C Arkitektur/Samhällshistorisk Arkitekturhistorisk Miljöskapande, Arkitektonisk, Identitetsvärde Miljöskapande Trähus 2,5 våning Tegelhus 3 våningar 1920 1940 Putsfasad Putsfasad Mansardtak i tegel Sadeltak i tegel Gott skick Gott skick Autencitet, äkthet Autencitet, äkthet Uppförande av en ny byggnad på fastigheten Gasen 1 bör ske med hänsyn till de miljöskapande värdena av Domherren 27-35 vilka är utpekade i byggnadsinventeringen som klass B och i Bevara Halmstad som Byggnadsklass 1 samt ingår i ett kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan. Kartan visar byggnaderna i byggnadsinventeringen 14 (25)
Kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan Stadsradhusen inom Domherren 27-35 ingår i ett större område med miljöklass M- ( 38 område), vilket betyder att området är av särskilt kulturhistoriskt värde och av stor betydelse för stadsbilden. Ett 38 område innebär bland annat följande: En byggnad som är av större värde från historisk, kulturhistorisk eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas vare sig genom arbeten på själva byggnaden eller genom bebyggelse i grannskapet. Domherren 27-35. Egnahemsområde med högklassig enhetlig arkitektur Flintlåset 1. Lammelhus av typen smalhus från 1940 15 (25)
Trafik Programområdet gränsar till Laholmsvägen i sydväst. Denna väg fungerar som en central huvudled för stora delar av den östra delen av staden samt som länk mellan E 6:an och centrum. Laholmsvägen är en av de mest trafikerade vägarna i staden och det passerar dagligen ca 21 000 fordon förbi programområdet. Den stora mängd trafik som går på Laholmsvägen kan ge upphov till bullerstörningar varför en bullerberäkning har genomförts för programområdet (se vidare under avsnittet om buller). Trafiksiffror för Laholmsvägen utanför programområdet ca 21 000 ca 2 % ca 2000-2500 personbilar per dygn tunga fordon per dygn cyklister per dygn Bilderna beskriver trafiksituation utmed programområdet i förhållande till övriga staden 16 (25)
Parkering I dagsläget finns en parkeringsplats med 36 platser om två rader i fastighetens sydöstra del. Denna parkering kommer att försvinna vid en exploatering av fastigheten, då den nya byggnaden kommer att täcka större delen av tomten. Parkeringsytan nyttjas i dagsläget av närboende i området. För att lösa parkeringsbehovet för den nya byggnaden kommer ett underjordiskt eller till hälften underjordiskt parkeringsgarage att anordnas. Befintlig parkeringsplats längs med programområdets sydöstra sida Geoteknik Geoteknisk undersökning saknas för området. Det finns dock en geoteknisk undersökning genomförd för grannfastigheten Gjutaren 1 från 2002. Den visar på att marken består av fyllning, i vissa fall torvlager, finsand och lera. Detta kan ge en viss vägledning för hur markförhållandena borde se ut för fastigheten Gasen 1. En geoteknisk undersökning bör genomföras under detaljplaneprocessen eller i bygglovskedet. Vatten och avlopp I anslutning till programområdet finns ett väl utbyggt vatten- och avloppsnät vilket omfattar vatten-, spillvatten- och dagvattenledningar. Inga av dessa ledningarna är dragna inom programområdet utan går i Nyhemsgatan, Margaretagatan och Laholmsvägen samt gång- och cykelbanorna i anslutning till fastigheten. Anslutningpunkt för fastigheten finns i mitten av dess nordöstra gräns. Den nya byggnaden kan kopplas på denna befintliga anslutningspunkt. För det nya flerbostadshuset krävs någon form av fördröjning av dagvattnet inom fastigheten på grund av de ökade hårdgjorda ytorna. 17 (25)
Teknisk försörjning Ny bebyggelse inom fastigheten Gasen 1 kan kopplas på HEM:s fjärrvärmenät då ledning finns i Nyhemsgatan norr om fastigheten. Anslutning till detta nät bör ske i fastighetens östra hörn då kulverten har hög kapacitet vid denna punkt. Även bredband (stadsnätet/hitnet) kan kopplas på det redan befintliga nätet i Nyhemsgatan med en kompletterande anlutning, då nätet ligger ca 150 meter sydöst om fastigheten vid servicehuset och de befintliga studentbostäderna. El kopplas från långgatan via Nyhemsgatan vilket finns med i HEM:s långsiktiga planering. Servitut och nyttjanderätt Fastigheten Gasen 1 belastas av ett avtalsservitut där 18 stycken parkeringsplatser inom fastighetens västra del upplåts till studentlägenheter inom kvarteren Gardisten och Gråstenen samt fastigheten Gardisten 3 (Nyhems vårdcentral). Det finns även ett nyttjanderättsavtal mellan Halmstad kommun och Halmstad fastighets AB (HFAB) vilket ger HFAB rätt att nyttja 18 stycken parkeringsplatser inom befintlig parkering på Gasen 1. Nyttjanderätten gäller till och med 2013 och därefter med förlängning om 5 år i taget så länge parkeringsbehovet kvarstår. Servitutet och nyttjanderätten gäller för samma 18 parkeringsplatser. Avtalen kommer därför att ses över och förändras, alternativt tas bort, för att anpassas till den nya exploateringen inom fastigheten. Röd linje visar de 18 parkeringsplatserna som omfattas av servitutet och nyttjanderätten 18 (25)
Förorenad mark Inom fastigheten Gasen 1 finns det utpekad förorenad mark med beteckning F1380-0072, vilket omfattar ytbehandling, bensin och olja. Verksamhet har funnits på platsen sedan 1930-talet och varvats mellan ytbehandling och bensinhantering. Detta omfattar även fastigheterna Gnistan 9, Gnistan och Gästgivaren. Det är i dagsläget Svenska Shell AB som driver en bensinstation inom fastigheten. Denna ska dock tas bort under 2010 för att ge plats för nya studentbostäder. Marken inom fastigheten ska då undersökas och saneras om detta är nödvändigt. Företaget URS Nordic AB ansvarar för eventuell saneringen vilken ska ske under 2010. Det är i dagsläget oklart vilka föroreningar som finns i marken och i vilken omfattning. Hälsa och säkerhet Partiklar (PM 10) Värdena gällande de nedre och övre utvärderingströsklarna för partiklar (PM 10) överstigs troligen inom programområdet i nuläget med tanke på dess närhet till den tungt trafikerade Laholmsvägen. De förändringar som föreslås i programförslaget bedöms inte nämnvärt påverka dessa värden negativt. Mätningar vid Viktoriagatan (jämförbart trafikflöde) tyder på att man inte överstiger miljökvalitetsnormen. Man kan på grund av denna mätning förutsätta att man heller inte överskrider miljökvalitetsnormen för fastigheten Gasen 1 då trafikflödet är jämförbart med Viktoriagatan. De förändringar som föreslås i programförslaget bedöms snarare påverka området positivt då en bensinstation genererar mer trafik än ett bostadshus för studenter. Det krävs dock ytterligare mätningar för att säkerställa detta. (Viktoriagatan ligger i Laholmsvägens förlängning in mot centrum ca 800 meter från programområdet.) Radon Programområdet ligger enligt den översiktligt gjorda undersökningen: Markradonutredning för Halmstad kommun, Sveriges Geologiska AB 1989-04-26 inom ett lågriskområde med avseende på förekomsten av markradon. Några skyddsåtgärder för markradon behövs därför inte genomföras. 19 (25)
Buller Enligt den översiktligt gjorda bullerkartläggningen för Halmstad 2008 ges indikationer på höga bullernivåer inom fastigheten Gasen 1. Stora delar av fastigheten ligger på nivåer mellan 56-64 db(a) (ekvivalent ljudnivå 2 meter över marken vid fasad). Gällande riktvärde för bostadsbebyggelse vid nybyggnation är 55 db(a) för ekvivalent ljudnivå och 70 db(a) för maximal ljudnivå. På grund av de höga bullernivåerna i den översiktliga bullerkartläggningen samt programområdets närhet till Laholmsvägen har en bullerberäkning genomförts för fastigheten Gasen 1 i programmet Trivector. Laholmsvägen Enligt beräkningen måste bostadslägenheter ligga på ett avstånd av 20 meter från Laholmsvägen för att inte överskrida maximalnivån 70 db(a) och 27 meter för att klara riktvärdet för den ekvivalenta ljudnivån 55 db(a). Margaretagatan Enligt beräkningen måste bostadslägenheter ligga på ett avstånd av 23 meter från Margaretagatan för att inte överskrida riktvärdena för den ekvivalenta ljudnivån 55 db(a) och den maximala ljudnivån 70 db(a) Nyhemsgatan Enligt beräkningen behövs det inte någon skyddsavstånd till Nyhemsgatan då den ekvivalenta ljudnivån uppgår till 47 db(a) tre meter från vägkant. Riktvärdet för maximalnivån, inomhus under nattetid kommer heller inte att överskridas eftersom antalet passager av tunga fordon är väldigt få. Uteplats kan anordnas mot Nyhemsgatan, den måste dock vara lokaliserad längre från vägkant än fyra meter. Ekvivalent ljudnivå Skrafferingen på kartan visar var den ekvivalenta ljudnivån 55 db(a) överskrids inom fastigheten Gasen 1. Streckad röd linje visar fastighetens avgränsning 20 (25)
Maximal ljudnivå Skrafferingen på kartan visar var den maximala ljudnivån 70 db(a) överskrids inom fastigheten Gasen 1. Streckad röd linje visar fastighetens avgränsning Nedan redovisas en sammanställning av bullersituationen vid en exploatering av studentbostäder 4 meter från Nyhemsgatan, 23 meter från Margaretagatan och 11 meter från Laholmsvägen. Sammanställningen förutsätter även att utformningen av bebyggelsen skapar en tyst alternativt en ljuddämpad sida för placering av uteplats. (Se skissförslag under föreslagna förändringar) Laholmsvägen Margaretagatan Nyhemsgatan Ekvivalennivån klaras inte klaras klaras Maximalnivån klaras klaras klaras I och med att fastigheten Gasen 1 inte klarar att uppfylla de riktlinjer som finns för buller (ekvivalent ljudnivå 55 db(a)) har avsteg gjorts enligt Boverkets skrift: Buller i planeringen - Planera för bostäder i områden utsatta för buller från väg- och spårtrafik. Denna bedömning bifogas som en bilaga till detaljplaneprogrammet. Byggnadskontoret bedömer utifrån denna skift att man kan skapa en acceptabel ljudmiljö med följande tekniska åtgärder samt kvarterets utformning: - Byggnader ska utformas så att en tyst eller ljuddämpad sida uppnås för uteplats. - Byggnader ska utformas så att ljudnivån inomhus inte överstiger 30 db(a) dygnsekvivalentnivå och 45 db(a) maximalnivå nattetid. - Sovplats samt fönster för vädring ska anordnas mot tyst eller ljuddämpad innergård i de fall den ekvivalenta ljudnivån 55 db(a) överskrids vid fasad. 21 (25)
Föreslagna förändringar Bakgrund Det finns ett behov av att tillskapa studentbostäder nära Halmstad högskola. Fastigheten Gasen 1 har sedan mitten av 80-talet en tillåten användning enligt detaljplan för bensinstation och parkering. Bensinstationen är obemannad och upplåten med arrende till AB Svenska Shell. Arrendet löper fram till 2009-12-31. Kommunens bedömning är att det inom närområdet finns tillräckligt med bensinstationer som tillgodoser halmstadsbornas behov även om denna plats tas i anspråk för annan användning. Arrendeavtalet för bensinstationen har förlängts till och med 31 mars 2010. Därefter ska kvarstående miljösanering utföras av arrendator under andra kvartalet 2010. Marken ska vara färdigsanerad till och med 30 juni 2010. Grundprinciper för bostadsbebyggelse inom fastigheten Gasen 1 Byggnaden inom programområdet kommer att få ett mycket exponerat läge då den ligger ut med Laholmsvägen. Detta medför att många människor kommer att passera byggnaden och få intryck av den. Stor vikt bör därför läggas på gestaltningen av byggnaden. Vidare bör byggnaden få ett modernt formspråk och spegla dagens arkitektur för att tydligt utgöra en kontrast mot stadsradhusen på Domherren 27-35. Då stora delar av området består av flerbostadshus med 3 våningar och flacka sadeltak bör den nya byggnaden anpassas efter detta. Byggnaden bör därför vara 3-4 våningar hög och ha ett platt alternativt flackt tak. Utformning av kvarteret ska hållas flexibel för att kunna anpassas till förutsättningarna för buller (Se skissförslag till kvartersutformning på nästa uppslag). Bostadsbebyggelse ska placeras: - minst 7 meter från fastighetens nordvästra gräns (gräns mot Margaretagatan). - minst 1 meter från fastighetens nordöstra gräns (gräns mot Nyhemsgatan). - minst 4 meter från fastighetens sydvästra gräns (gräns mot Laholmsvägen). - minst 4 meter från fastighetens sydöstra gräns (gräns mot befintlig gång- och cykelbana). För att skapa en acceptabel ljudnivå ska bostäderna i kvarteret uppfylla följande punkter: - Byggnader ska utformas så att en tyst eller ljuddämpad sida uppnås för uteplats. - Byggnader ska utformas så att ljudnivån inomhus inte överstiger 30 db(a) dygnsekvivalentnivå och 45 db(a) maximalnivå nattetid. - Sovplats samt fönster för vädring ska anordnas mot tyst eller ljuddämpad innergård i de fall den evivalenta ljudnivån 55 db(a) överskrids vid fasad. 22 (25)
Energieffektivt och miljöanpassat byggande Det nya flerbostadshuset bör byggas på ett energieffektivt och miljöanpassat sätt. Materialval bör göras utifrån hållbarhetsprinciper, vilket t.ex. innebär att i första hand välja material av förnyelsebara råvaror, material som är möjliga att återanvända eller återvinna och att undvika skadliga ämnen. Målet med ett energieffektivt och miljöanpassat byggande är att förbrukningen av köpt energi i bostäderna ska minimeras. Detta kan exempelvis uppnås med byggteknik som används i passivhus och lågenergihus, eller genom produktion av egen energi från förnyelsebara energikällor. Parkering Parkeringsytan i fastighetens sydöstra del, vilken omfattar 36 parkeringsplatser, kommer att tas bort för att ge plats för nya studentlägenheter. Pakering för den nya bebyggelsen avses att lösas med ett underjordiskt eller till hälften underjordiskt garage. In- och utfart till denna parkering föreslås ske via Nyhemsgatan vilket även är fallet i dagsläget. Behov av nya parkeringsplatser för bostäder ska följa Halmstad kommuns parkeringsnormer. Det servitut och den nyttjanderätt som gäller för parkeringsytan kommer att ses över och förändras alternativt tas bort. Detta kommer att medföra att ett antal parkeringsplatser i det underjordiska garaget kan komma att reserveras till närboende i området (eventuellt ingå i en gemensamhetsanläggning) för att säkerställa det parkeringsbehov som förändras i och med att fastigheten exploateras. Utredningar och undersökningar Förorenad mark Undersökning och eventuell sanering av marken kommer att ske under planprocessen. Geoteknisk undersökning Undersökning bör genomföras för planområdet antingen under planprocessen eller vid bygglovskedet. Buller En bullerberäkning har genomförts för programområdet. Konsekvenser av föreslagna förändringar - Nya bostäder hamnar delvis i ett utsatt läge för buller - Parkeringsyta minskas - En centralt belägen bensinstation försvinner och därigenom potentiella risker - Ökat utbud av studentbostäder nära högskolan - Resurseffektivt utnyttjande av mark och infrastruktur genom förtätning i staden 23 (25)
Byggnadsarea 1530 kvm, ca 51 % av fastighetens yta exploaterad. Exploateringstal 1,5-2,0 (Storstadsmässiga kvarter) Byggnadsarea 1405 kvm, ca 47 % av fastighetens yta exploaterad. Exploateringstal 1,4-1,9 (Storstadsmässiga kvarter) 24 (25)
Byggnadsarea 1535 kvm, ca 51 % av fastighetens yta exploaterad. Exploateringstal 1,5-2,0 (Storstadsmässiga kvarter) Byggnadsarea 1133 kvm, ca 38 % av fastighetens yta exploaterad. Exploateringstal 1,1-1,5 (Småstadsmässiga kvarter) 25 (25)
BILAGA 1 1 (3) BYGGNADSKONTORET Bedömning av möjlighet till avsteg från de allmänna råden om buller för studentbostäder på fastigheten Gasen 1. Bedömningen grundas på Boverkets skrift: Buller i planeringen Planera för bostäder i områden utsatta för buller från väg- och spårtrafik. Bullerutsatta lägen Varje fall av bullerstörda bostäder måste bedömas för sig och som en helhet. Olika delar av ett projekt kan ha olika kvaliteter som får vägas samman i den slutliga bedömningen av projektet. Om projektet kan vara godtagbart, även om önskvärd ljudmiljö inte kan uppnås i samtliga bostadslägenheter, måste avgöras från fall till fall. Ett skäl till att göra avsteg från riktvärdena är att det kan påvisas att tillkomsten av nya bostäder kan innebära påtagliga fördelar för den långsiktiga samhällsutvecklingen, trots att huvudregeln i de allmänna råden inte uppfylls i alla delar. Huvudregeln vid planering av nya bostäder Vid planering av nya bostäder gäller som huvudregel att följande krav bör kunna uppfyllas genom bebyggelsens placering och utformning samt med hjälp av skyddsåtgärder som bullervallar, trafikomläggningar, tyst asfalt etc. Planen bör säkerställa att den slutliga bebyggelsen genom yttre och inre åtgärder kan utformas så att kraven i Boverkets byggregler uppfylls. Planen bör även säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att yttre åtgärder kan utformas så att 55 db(a) ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) kan erhållas med hänsyn till trafikbuller. Planen bör även säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att yttre åtgärder kan utformas så att 70 db(a) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad uppfylls. Förutsättningar för att kunna göra avsteg från huvudregeln I vissa fall kan det vara motiverat att göra avsteg från huvudregeln i de allmänna råden. Avvägningar mellan kraven på ljudmiljön och andra intressen bör kunna övervägas: i centrala delar av städer och större tätorter med bebyggelse av stadskaraktär, till exempel ordnad kvartersstruktur Avsteg kan också motiveras vid komplettering: av befintlig tät bebyggelse längs kollektivtrafikstråk i större städer
BILAGA 1 2 (3) BYGGNADSKONTORET med ny tätare bebyggelse, till exempel ordnad kvartersstruktur, längs kollektivtrafikstråk i större städer Exploatering av fastigheten Gasen 1 kommer att ske i ordnad kvartersstruktur. Fastigheten Gasen 1 ligger i centrala Halmstad med en direkt närhet till ett större kollektivtrafikstråk, samt även närhet till tågtrafik. Slutsatsen blir därmed att projektet uppfyller de krav som specificerats för att kunna göra avsteg från huvudregeln. Kompensationsåtgärder För att andelen människor som utsätts för bullerstörningar inte ska öka, bör möjligheten till kompensationsåtgärder alltid studeras när riktvärdena inte kan uppnås och det saknas alternativa lokaliseringar. Det kan t.ex. handla om att skapa en särskilt god inomhusmiljö, skapa en tystare sida av hög akustisk och visuell kvalitet eller skapa goda planlösningar där fler än hälften av bostadsrummen är orienterade mot en skyddad sida. Andra kompensationsåtgärder kan vara att skärma befintliga bostäder mot buller, byta till tystare vägbeläggning, sänka hastigheten eller leda om trafikströmmarna. Till exempel prövas nya fönsterkonstruktioner, i syfte att tillgodose människors önskemål om att kunna vädra och sova med öppet fönster med bibehållen god ljudmiljö inomhus. Sådana fönster fungerar när de är öppna som en ljudfälla, och absorbenter i konstruktionen gör att bullret begränsas inne i bostaden. Att låta tillgången till en tyst sida i större utsträckning styra planeringen möjliggör ett mer flexibelt synsätt på utformning och tillkomst av nya bostäder. I praktiken kan nya bostäder ofta accepteras om de erbjuds en tyst sida, även om ljudnivåerna på den bullriga sidan överstiger riktvärdena. Trafikdata Laholmsvägen Antal överskridanden Storlek på överskridandena När överskridande förekommer Var överskridande sker Margaretagatan Antal överskridanden Storlek på överskridanden När överskridanden sker Var överskridande sker Ca 21 000 fordonsrörelser per dygn Den ekvivalenta ljudnivån 55 db(a) vid fasad överskrids upp till 27 meter från Laholmsvägen. Ekvivalent ljudnivå är ett medelvärde av buller under hela dygnet. Överskridande sker vid fasad längs med Laholmsvägen. Sker inga överskridanden Riktnivåerna uppfylls. Riktnivåerna uppfylls om byggnad placeras 23 meter från Margaretagatan. Sker inga överskridanden
BILAGA 1 3 (3) BYGGNADSKONTORET Nyhemsgatan Antal överskridande Storlek på överskridanden När överskridanden sker Var överskridande sker Sker inga överskridanden Riktnivåerna uppfylls. Sker inga överskridanden Uteplats kan anordnas 4 meter från Nyhemsgatan. Bedömning I Boverkets skrift står det att nya bostäder endast i vissa fall bör medges avsteg från huvudregeln under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida (högst 45 db(a) vid fasad) eller i vart fall en ljuddämpad sida (45-50 db(a) vid fasad). Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot tyst eller ljuddämpad sida. Detta gäller för bostäder som är utsatta för 60-65 db(a). Enligt byggnadskontoret bedömning uppfylls samtliga kriterier som anges i texten från Boverket för att kunna göra avsteg från huvudregeln. Vidare anser byggnadskontoret att det är möjligt att anordna bostadslägenheter med sovplats mot en avskärmad innergård varvid man får en tyst alternativt ljuddämpad sida. Följande riktlinjer bör gälla för ny bebyggelse: Byggnader ska utformas så att en tyst eller ljuddämpad sida uppnås för uteplats. Byggnader ska utformas så att ljudnivån inomhus inte överstiger 30 db(a) dygnsekvivalentnivå och 45 db(a) maximalnivå nattetid. Sovplats samt fönster för vädring ska anordnas mot tyst eller ljuddämpad innergård i de fall den ekvivalenta ljudnivån 55 db(a) överskrids vid fasad. Genom dessa riktlinjer skapas en acceptabel ljudmiljö för både sovplats och uteplats i de fall den ekvivalenta ljudnivån överskrids. 2009-10-14 Byggnadskontoret Joel Blomgren Planarkitekt
BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING till detaljplaneprogram för Gasen 1 Nyhem, Halmstad Plan 0067/2007 Byggnadskontoret 14 oktober 2009
LAGAR OM MILJÖBEDÖMNINGAR AV PLANER OCH PROGRAM Enligt de lagar som gäller för miljöbedömningar av planer och program (Miljöbalken 6 kap 11-18 och 22 ) skall kommunen genomföra en miljöbedömning för alla detaljplaner och planprogram som kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Behovsbedömningen är den analys som leder fram till ställningstagandet om en miljöbedömning behöver göras eller inte. PROGRAMMETS SYFTE OCH HUVUDDRAG Detaljplaneprogrammet syftar till att pröva exploatering av ett bostadshus för studentlägenheter inom fastigheten Gasen 1. STÄLLNINGSTAGANDE Kommunen bedömer att ett genomförande av planen inte kan antas innebära en betydande miljöpåverkan och att en miljöbedömning därför inte behöver genomföras. Till grund för ställningstagandet ligger en bedömning gjord enligt kriterierna i förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (1998:905), bilaga 4. Nedan följer en genomgång av kriterierna. 2 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING Nuvarande markanvändning Inom programområdet finns en befintlig obemannand besinstation vilken täcker störe delen av fastigheten. I fastighetens sydöstra del finns även en större parkeringsyta vilket omfattar ca 36 parkeringsplater. Översiktsplan 2000 och andra pågående projekt Översiktsplanen anger ingen precisering av markanvändningen för kvarteret Gasen 1 annat än befintlig bebyggelse. Programförslaget kan därför anses överensstämma med översiktsplanens intentioner då centrumnära mark förtätas med bostadsbebyggelse. Upprättande av en fördjupad översiktsplan för staden är under arbete, denna har har dock inte kommit fram till något samrådsskede. Platsens betydelse Nedan följer en beskrivning av områdets känslighet och vilken påverkan ett genomförande av detaljplanen förväntas ha på området. I de fall båda vänsterspalterna blir ikryssade innebär planen sannolikt en betydande miljöpåverkan (området är känsligt och påverkan är stor), medan kryss i båda högerspalterna innebär att miljöpåverkan är liten (området är inte känsligt och påverkan är liten). 3 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
FAKTOR KÄNSLIGHET PÅVERKAN KOMMENTAR Områdets känslighet Påverkan på programområdet vid ett genomförande av detaljplanen Platsens betydelse Internationella konventioner, Natura 2000, Unesco, Värdsarv m.m. Miljöbalken 3 kap 1 : Grundläggande bestämmelser för hushållning med markoch vattenområden. Miljöbalken 3 och 4 kap: Riksintressen Känsligt Okänsligt Stor Medel Liten x x Inga internationella konventioner finns utpekade inom programområdet. x x Föreslagen användning strider inte mot Miljöbalkens 3 kap om hushållning med markområden. Området lämpar sig för bostadsbebyggelse för studenter då det ligger nära både befintliga studentbostäder, högskola, stadsdelscentrum samt kollektivtrafik i form av buss och järnvägsstation. Det som kan tala emot en exploatering av bostadsbebyggelse inom fastigheten är höga bullervärden till följd av tomtens närhet till den starkt trafikerade Laholmsvägen. x x Inga riksintressen finns inom eller i anslutning till programområdet. 4 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
FAKTOR KÄNSLIGHET PÅVERKAN KOMMENTAR Områdets känslighet Påverkan på programområdet vid ett genomförande av detaljplanen Miljöbalken 7 kap: Naturreservat, biotopskydd, strandskydd etc. Känsligt Okänsligt Stor Medel Liten x x Programområdet omfattas inte av några skyddade områden utpekade i 7 kap MB. x x Vattenskyddsområde x x Naturreservat x x Biotopskydd x x Strandskydd Byggnads- och fornminnen x x Det finns inga kända byggnads- eller fornminnen inom området. Kulturhistorisk miljö x x Uppförande av en ny byggnad på Gasen 1 bör ske med hänsyn till de miljöskapande värdena av Domherren 27-35 vilka är utpekade i Byggnadsinventeringen som klass B och i Bevara Halmstad som byggnadsklass 1 samt ingår i ett kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan. (Se vidare i programhandlingen för utförligare beskrivning) Naturområde i ÖP 2000, naturvärden, rödlistade arter x x Det finns inga utpekade naturvärden inom området. 5 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
FAKTOR KÄNSLIGHET PÅVERKAN KOMMENTAR Områdets känslighet Påverkan på programområdet vid ett genomförande av detaljplanen Påverkan på människors hälsa och säkerhet. Risk för buller, luftföroreningar mm. Känsligt Okänsligt Stor Medel Liten x x Bullerstörningar m.m. En bullerberäkning visar att den ekvivalenta ljudnivån 55 db(a) vid fasad överskrids upp till 27 meter från Laholmsvägen. Tekniska åtgärder kommer därför att krävas för att få ner bullernivån till en acceptabel nivå. Bland annat kan fasaden utformas så att den är bullerdämpande, tillgång till en tyst sida, bullerskärmar osv. x x Luftkvalitet Värdena gällande de nedre och övre utvärderingströsklarna för partiklar (PM 10) överstigs troligen inom programområdet i nuläget. De förändringar som föreslås i programförslaget bedöms inte medföra att dessa värden påverkas nämnvärt. x x Trafik Programområdet gränsar till Laholmsvägen i söder. Detta är en viktig infartsled till centrum samt en central huvudgata för stora delar av östra Halmstad med en mycket stor andel trafik. Programförslaget bedöms inte medföra en ökning av denna andel trafik utan snarare en minskning. Programförslaget innebär att man tar bort en bensinstation som ger upphov till mycket trafik och ersätter denna med studentbostäder som alstrar mindre trafik. Studenter förväntas i stor utsträckning använda sig av kollektiva transportsätt. x x Radon Programområdet ligger inom ett lågriskområde med avseende på förekomsten av markradon. 6 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
FAKTOR KÄNSLIGHET PÅVERKAN KOMMENTAR Områdets känslighet Påverkan på programområdet vid ett genomförande av detaljplanen Risk för olyckor Skred, ras, översvämmning Känsligt Okänsligt Stor Medel Liten x x Då programområdet ligger utmed en större väg finns alltid riken för olyckor med oskyddade trafikanter som korsar vägen. Denna risk är dock inte större för just detta programområde än någon annan korsning i staden. Förorenad mark x x Inom fastigheten Gasen 1 finns det utpekad förorenad mark med beteckningen F1380-0072, vilket omfattar ytbehandling, bensin och olja. Verksamhet har funnits på platsen sedan 1930-talet och varvats mellan ytbehandling och bensinhantering. När bensinstationen tas bort ska marken inom fastigheten undersökas och saneras om detta är nödvändigt. Det är i dagsläget oklart vilka föroreningar som finns i marken och i vilken utsträckning. Landskapsbild x x En ny byggnad inom programområdet kommer att få ett mycket visuellt läge och synas tydligt från Laholmsvägen. Detta betyder att många människor kommer att passera byggnaden och få intryck av den. Stor vikt bör därför läggas på gestaltningen av bebyggelsen samt att byggnaderna placeras på ett stadsmässigt sätt i kvarteret. 7 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
Effekter på miljökvalitetsnormer och miljömål Nedan följer en beskrivning av vilka miljökvalitetsnormer och miljömål som kan påverkas av ett genomförande av detaljplanen. Effekter på miljökvalitetsnormer och miljömål Miljökvalitetsnormer Värdena gällande de nedre och övre utvärderingströsklarna för partiklar (PM 10) överstigs troligen inom programområdet i nuläget. De förändringar som föreslås i programförslaget bedöms inte förvärra situationen. Nationella miljömål Programförslaget påverkar uppfyllandet av följande miljömål: - Begränsad klimatpåverkan Programområdet har mycket nära till kollektivtrafik i form av buss med en hög turtäthet. Busshållplats finns inom 80 meter från programområdet. - God bebyggd miljö I anslutning till programområdet finns möjlighet till att ansluta fjärrvärme. Det nya bostadshuset utsätts till viss del för bullernivåer högre än 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad. Byggnaden ska därför utformas på ett sådant tekniskt sätt att en acceptabel bullernivå uppnås. Exempel på sådana åtgärder kan vara: bullerdämpande fasadmaterial, treglasfönster, genomgående lägenheter med en tyst sida, bullerskärmar osv. - Giftfri miljö Inom programområdet har det förekommit verksamhet med ytbehandling och bensinhantering. Marken inom fastigheten kommer därför att undersökas och saneras vid behov. 8 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
Effekter av tilltänkt markanvändning Nedan följer en beskrivning av effekter som kan ge upphov till betydande miljöpåverkan, och effekter med oklar miljöpåverkan som riskerar att vara betydande. Effekternas sannolikhet, varaktighet och komplexitet beskrivs också här. Effekter av tilltänkt markanvändning Effekternas omfattning 1. Buller Det nya bostadshuset inom fastigheten Gasen 1 utsätts för bullernivåer över 55 db(a) vid fasad längs med Laholmsvägen. Detta kan påverka boende negativt med tanke på hälsa och välbefinnande. 2. Förorenad mark Inom programområdet har det förekommit ytbehandling och bensinhantering varvat sedan 1930-talet. Det är i dagsläget oklart vilka föroreningar som finns i marken och i vilken utsträckning. 3. Stadsbild Stadsbilden för kvarteret kommer att förändras vid en exploatering. Detta kommer att väsentligt ändra intrycket av kvarteret för förbipasserande på Laholmsvägen. 4. Kulturhistorisk miljö I närheten av programområdet finns värdefulla byggnader som är utpekade i byggnadsinventeringen som klass B och i Bevara Halmstad som byggnadsklass 1, samt ingår i ett kulturmiljövårdsprogram/bevarandeplan. 5. Luftkvalité Värdena gällande de nedre och övre utvärderingströsklarna för partiklar (PM 10) överstigs troligen inom och i anslutning till programområdet pga. omfattande trafik på Laholmsvägen. 6. Trafik Trafiken till och från programområdet bedöms minska då markanvändningen förändras från bensinstation till studentbostäder. 9 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
Effekter av tilltänkt markanvändning Effekternas sannolikhet 1. Buller En bullerberäkning visar att den ekvivalenta ljudnivån 55 db(a) överskrids upp till 27 meter från Laholmsvägen. 2. Förorenad mark Då det under en längre tidsperiod har förekommit ytbehandling och bensinhatering inom fastigheten är det troligt att det finns föroreningar i marken. Marken inom programområdet kommer att undersökas för att se om det finns några föroreningar samt i vilken omfattning. 3. Stadsbild Om man exploaterar fastigheten Gasen 1 med ett tre till fyravåningshus kommer stadsbilden i området att förändras. 4. Kulturhistorisk miljö Att uppföra ett tre till fyravåningshus på fastigheten Gasen 1 bedöms inte påverka de miljöskapande värdena för Domherren 27-35 nämnvärt. 5. Luftkvalité Det är ett ganska troligt antagande att trafikmängden på Laholmsvägen kommer att öka i framtiden vilket kan medföra att värdena för PM 10 kommer att bli sämre. Utbyggnad av Södra infarten skulle dock kunna innebära en minskning av trafiken på Laholmsvägen och framförallt den tunga trafiken, vilket även skulle ge en bättre luftkvalité. 6. Trafik Det är relativt troligt att en bostadsbyggnad för studenter skulle ge upphov till mindre trafik än en bensinstation. 10 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
Effekter av tilltänkt markanvändning Effekternas betydelse och komplexitet 1. Buller Teknisk utformning, placering av byggnad samt utformning av lägenheter kan medföra att den nya byggnaden klarar att skapa en acceptabel ljudmiljö. Den nya byggnaden skulle även fungera som avskärmning till befintlig bebyggelse. 2. Förorenad mark Man vet i dagsläget inte om marken är förorenad eller i vilken omfattning man eventuellt behöver sanera området. 3. Stadsbild En exploatering av programområdet skulle få stor påverkan på stadsbilden lokalt i området. Man bör därför lägga stor vikt vid gestaltningen och utformningen av den nya byggnaden för att skapa ett kvarter som väl passar in i staden. 4. Kulturhistorisk miljö Byggnaden bör i huvudsak inte överstiga tre till fyra våningar, då den mesta bebyggelsen i området ligger runt denna höjd. Vidare bör byggnaden få ett modernt formspråk och spegla dagens arkitektur för att tydligt utgöra en kontrast mot stadsradhusen på Domherren 27-35. 5. Luftkvalité Det är mycket svårt att förutspå framtida trafikmängder eller hur många studenter som kommer att använda bil. Den nya bostadsbebyggelsen inom programområdet bedöms inte påverka de befintliga värdena för PM 10 nämnvärt negativt. 6. Trafik Om många studenter i framtiden har bil skulle trafiken till området kunna öka jämfört med dagens förhållande. Runt området finns dock god kollektivtrafik och det är gångavstånd till resecentrum, högskolan, Stora torg (centrum) samt stadsdelscentrum. 11 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING
Effekter av tilltänkt markanvändning Effekternas varaktighet, vanlighet och reversibilitet 1. Buller Bullernivåerna är relativt jämna under dagtid då det går mycket trafik på Laholmsvägen. Störst koncentration av trafik sker vid arbetsdagens början och slut. Under kvällstid och nattetid minskar trafiken och därmed även störningarna av buller. 2. Förorenad mark En sanering av marken inom programområdet får en varaktigt positiv effekt då fastigheten ersätts med bostadsbebyggelse vilken inte ger upphov till föroreningar. 3. Stadsbild En förändring av bebyggelse i kvarteret förväntas ha en lång varaktighet. 4. Kulturhistorisk miljö Att skapa en byggnad inom Gasen 1 med tidsenlig arkitektur bidrar till att tydliggöra de olika bebyggelseepokerna i framtiden. 5. Luftkvalité Om trafikflödet minskar bli luftkvalitén bättre. 6. Trafik Eventuella nya framtida större trafikleder kan medföra att trafiken på Laholmsvägen minskar. Trafikflödena är som störst under dagtid. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN: BYGGNADSKONTORET Ann-Charlotte Abrahamsson Maria Carlsson Stadskontoret Byggnadskontoret Benny Hunemark Stadsarkitekt Joel Blomgren Planarkitekt 12 (12) behovsbedömning av DETALJPLANeprogram FÖR Gasen 1 SAMRÅDSHANDLING