Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat en uppgift i objektsbeskrivningen om byggnadens storlek i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Den omständigheten att mäklaren har angett boarean med cirkauppgifter har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s utförande av ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har gett in kopior av objektsbeskrivningen, taxeringsinformation, ett protokoll från Anticimex om areamätning, ett besiktningsprotokoll och en energideklaration. NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopior av uppdragsavtalet, protokollet från Anticimex om areamätning, anbudsförteckningen och journalen. Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) De har köpt en fastighet där det i objektsbeskrivningen angavs att bostadsytan var uppmätt och att den var cirka 142 kvadratmeter. När de fick veta att taxeringsuppgifterna angav 123 kvadratmeter boarea och 19 kvadratmeter biarea kontaktade de mäklaren. Mäklaren uppgav att han hade uppskattat boarean till 139 142 kvadratmeter, men att det inte fanns något protokoll på mätningen. Det genomfördes en mätning av Anticimex, som visade 139 kvadratmeter boarea och 10 kvadratmeter biarea. I en del av huset finns det ett utrymme där det tidigare fanns en oljepanna, men där det nu finns en bergvärmepump. Pannrummet nås inifrån och kan enligt mäklaren användas som garderob och ska därför räknas som biarea. Av en ritning från stadsbyggnadskontoret framgår det att ytan är ett pannrum. Mäklaren marknadsförde objektet genom att skriva att boarean var uppmätt, då den endast var uppskattad. Det anges inte i objektsbeskrivningen att bostadsytan skiljer sig från lantmäteriets uppgifter. När de själva gjorde en mätning enligt den svenska standarden SS 210 54 fick de boytan 137 (136,7) kvadratmeter. Bostaden är därför på nästan 137 kvadratmeter och inte 142 uppmätta kvadratmeter som den marknadsfördes för. Den av Anticimex uppmätta ytan ska minskas med de två kvadratmeter som avser utrymmet för bergvärmepumpen. De har betalt för fem kvadratmeter som de inte har, vilket medför att de har betalt för mycket för huset. Handlingarna I objektsbeskrivningen finns följande uppgifter om boarean. STORLEK Boarea ca 142 m². 5 rum, varav 3 sovrum. Areauppgifter enligt mätning. I taxeringsinformationen anges följande. Bostadsyta Biutrymmesyta 123 kvm 19 kvm Av ett protokoll från Anticimex om areamätning framgår följande. Resultatet av Areamätning Total boarea 139 m² Total biarea10 m²
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Övrigt: Tidigare värmdes huset av en oljepanna. Hade denna oljepanna suttit kvar, eller om huset värmts av någon annan typ av förbränningspanna, hade utrymmet med denna installerad ansets vara ett pannrum och därmed klassats som biarea. Idag värms utrymmet av en bergvärmepump varför utrymmet nu kan brukas som ett mindre förråd/klädkammare. Jag har därför valt att räkna med detta utrymme på ca 2 m² i boarean. Den angivna biarean ovan består av det uppvärmda rummet/förrådet bakom allrummet. Detta utrymme har separat ingång (men ligger i samma klimatskal som huset i övrigt) varför detta räknas som biarea. Soprummet har inte räknats i någon area alls. Fastighetsmäklarens yttrande Enligt fastighetsutdraget hade byggnaden en boarea på 123 kvadratmeter. Det är emellertid snarare ett undantag än regel att uppgifterna i ett fastighetsutdrag är korrekt avseende boarean. Han upplevde att byggnaden var större än vad som framgick av fastighetsutdraget. Vid en egen mätning av bostaden på plats kom han fram till att boarean var cirka 142 kvadratmeter. Han bedömde vidare att det fanns ytterligare några kvadratmeter biarea, men gjorde inte någon exakt uppmätning av biarean. Med anledning härav angavs i objektsbeskrivningen, i samråd med säljaren, att boarean var cirka 142 kvadratmeter. Köparna ansåg att han hade lurat dem genom att ange cirka 142 kvadratmeter i objektsbeskrivningen i stället för 123 kvadratmeter som anges i fastighetsutdraget. Med anledning av detta beställdes en uppmätning av en certifierad person vid Anticimex. I ett protokoll från denna mätning anges att boarean är 139 kvadratmeter och biarean 10 kvadratmeter. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intresse.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Uppgiften i objektsbeskrivningen om byggnadens storlek Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Beträffande fastigheter ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader samt om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Byggnadens storlek är alltså en obligatorisk uppgift som ska finnas med i objektsbeskrivningen beträffande en fastighet. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat sig när det har funnits flera uppgifter om boarea och det inte har gått att fastställa vilken som är den korrekta. Inspektionen har ansett att mäklaren i sådana fall ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat beslutet 2015-03-04 med diarienummer 4.1-1320-14). Fastighetsmäklarinspektionen har även uttalat att om en bostads storlek anges med en cirkauppgift bör mäklaren i objektsbeskrivningen förklara anledningen till det. Om det är en uppskattad uppgift bör det anges tydligt och det bör också framgå vem som har gjort uppskattningen. NN har på egen hand beräknat fastighetens boarea och lämnat en cirkauppgift i objektsbeskrivningen. Det har emellertid inte framgått av objektsbeskrivningen att den uppskattade boarean har beräknats av honom. Han har i objektsbeskrivningen inte heller lämnat uppgiften om boarean från taxeringsinformationen, trots att den avviker från hans egen beräkning. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta står i strid med god fastighetsmäklarsed och är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Påföljden NN varnas för att han i objektsbeskrivningen inte har uppgett samtliga uppgifter om boarean som han har haft tillgång till.