Hur väl stämmer den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningar överens med verkligheten?

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 305 Hur väl stämmer den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningar överens med verkligheten? Författare: Anna Korpi Karin Jakobsson Stockholm 2005 Handledare: Hans Lind, KTH Britta Blaxhult, NCC

Förord Detta examensarbete är skrivet under våren och sommaren 2005 vid avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Examensarbetet omfattar 20 poäng och är ett avslutande moment i civilingenjörsutbildningen. Idén till arbetet kommer i första hand från NCC Boende i Stockholm. Under arbetets gång har vi fått hjälp av flera personer och vi vill särskilt tacka Kjell Augustsson, Lisa Pestana, Marie Lindström och Leif Paulsen på NCC. Ett stort tack vill vi även rikta till de bostadsrättsföreningar som tagit sig tid och låtit sig intervjuas och därigenom möjliggjort detta examensarbete. Dessutom vill vi tacka Britta Blaxhult på NCC samt professor Hans Lind på KTH som har ställt upp med handledning och gett oss goda råd under arbetets gång. Avslutningsvis vill vi tacka NCC för en trevlig och stimulerande arbetsmiljö. Stockholm 2005-10-15 Anna Korpi & Karin Jacobsson

ABSTRACT Title: Financial plans for Cooperative Housing Associations - Are they realistic? Authors: Anna Korpi, Karin Jacobsson Department: Department of Real Estate and Construction Management Building and Real Estate Economics Royal Institute of Technology Stockholm, Sweden Master Thesis number: 305 Supervisor: Hans Lind Key words: Financial plan, operating cost, maintenance cost, cooperative housing associations A cooperative housing association is a form of housing in Sweden, which could be compared with condominiums. A difference is that you do not own an apartment; you own a right to use and sell the apartment. Before an association is allowed to make this right available to the members, an approved financial plan is demanded by law. This plan is made by the initial board of the association, usually appointed by a construction company, and contains an appraisal of the future costs. The main purpose of this thesis is to determine whether or not the financial plans agree with reality and the focus has been on the operating and maintenance costs. In the analysis seven different cooperative housing associations have been reviewed. The boards of the associations have been interviewed to get a better understanding of the cost figures. The total costs in the financial plans often mismatch with actual costs. The main differences are found among electricity costs, water and heating. Electricity Water Heating year 1 year 2 year 1 year 2 year 1 year 2 Mälarvyn 55.8% 60.2% -3.4% 10.4% -16.2% -21.6% Frösundet 1-36.9% -70.8% -2.7% -6.9% -23.7% -24.0% Holmen 2-198.0% x 69.7% x -25.8% x Axet 82.9% x 11.3% x -49.0% x Viksjö torg -13.8% -70.3% -109.1% -141.1% -5.6% -31.4% Ängen -59.0% x 26.2% x -37.0% x Backen -158.8% -359.5% -36.8% -31.4% -6.7% -31.4% Median -36.9% x -2.7% x -23.7% -27.7% Tabell 1. The difference between the financial plan and the reality (%) (page 59) The result of the thesis shows that there are some main reasons why the plans do not agree with the reality. The most common reasons are the following: People move into the apartments in different stages, which results in less operating costs than expected. 3

The bookkeeping does not reflect the real costs, due to shared installations with other cooperative housing associations The association takes its own decisions and actions, fees etc Unpredictable events happen The implications of variation in climate. The assumptions in the financial plans are erroneous, e.g. about prices. 4

SAMMANFATTNING Titel: Hur väl stämmer den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningar överens med verkligheten? Författare: Anna Korpi, Karin Jacobsson Institution: Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Stockholm, Sverige Rapportreferens: 305 Handledare: Hans Lind Nyckelord: Ekonomisk plan, drift- och underhållskostnader, bostadsrättsförening Innan en bostadsrättsförening får upplåta en bostadsrätt ska en ekonomisk plan vara upprättad av föreningens styrelse. Denna plan innehåller bl.a. en uppskattning av underhållskostnader och de driftkostnader som inte ingår i månadsavgiften, men som bostadsrättsföreningen måste betala. Inom NCC Boende finns ett intresse av att stämma av hur de ekonomiska planerna fungerar i praktiken. Syftet med examensarbetet har varit att granska dessa planer för att kunna göra en jämförelse med det faktiska utfallet. I arbetet har även uppkomna skillnader analyserats. Fokus ligger på drift- och underhållskostnader Studien bygger på en analys av sju bostadsrättsföreningar, deras ekonomiska planer och årsredovisningar. För att få en djupare förståelse för de olika föreningarna har även intervjuer med bostadsrättsföreningarnas styrelser genomförts. Analysen har kompletterats med en jämförelse med tre HSB-föreningar samt en äldre NCC-förening. Examensarbetet visar att det finns många anledningar till varför det uppkommer skillnader mellan plan och utfall. De vanligaste orsakerna till differenser är att: inflyttning sker successivt, vilket leder till att bostadsrättsföreningens totala kostnader blir billigare än planerat periodiseringsfel uppkommer då flera föreningar delar på kostnadsansvaret föreningarna tar egna beslut gällande åtgärder, styrelsearvoden, entreprenörsavtal etc. det inträffar oförutsedda händelser klimatet påverkar NCC gjort fel antaganden vid upprättandet av den ekonomiska planen De totala kostnaderna i den ekonomiska planen stämmer i huvudsak dåligt. Det har framkommit att de största procentuella skillnaderna återfinns inom mediekostnaderna. 5

El Vatten Uppvärmning år 1 år 2 år 1 år 2 år 1 år 2 Mälarvyn 55.8% 60.2% -3.4% 10.4% -16.2% -21.6% Frösundet 1-36.9% -70.8% -2.7% -6.9% -23.7% -24.0% Holmen 2-198.0% x 69.7% x -25.8% x Axet 82.9% x 11.3% x -49.0% x Viksjö torg -13.8% -70.3% -109.1% -141.1% -5.6% -31.4% Ängen -59.0% x 26.2% x -37.0% x Backen -158.8% -359.5% -36.8% -31.4% -6.7% -31.4% Median -36.9% x -2.7% x -23.7% -27.7% Tabell 2. Den procentuella skillnaden mellan plan och utfall för el, vatten och uppvärmning, se mer på s. 59. Som tabell 2 visar har uppvärmningen i samtliga fall har varit för lågt beräknad. Även elkostnaderna har ofta varit för lågt beräknade. Vattenkostnaden har däremot varit både högre och lägre än beräknat. 6

Innehållsförteckning ABSTRACT...3 SAMMANFATTNING... 5 Innehållsförteckning... 7 1. INLEDNING... 9 1.1 Problembeskrivning och bakgrund... 9 1.2 Syfte... 9 1.3 Metod... 10 1.4 Disposition... 10 1.5 Förkortningar... 10 1.6 Definitioner... 11 2. OM BOSTADSRÄTTEN... 12 2.1 Vad är en bostadsrätt och en bostadsrättsförening?... 12 2.2 Allmänt om organisationer för bostadsrätter... 13 3. DEN EKONOMISKA PLANEN OCH DESS BESTÅNDSDELAR... 14 3.1 Inledning... 14 4. BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR INOM NCC... 17 4.1 Byggprocessens inledningsskede... 17 4.2 Bildandet av bostadsrättsförening... 17 4.3 Arbetet med ekonomiska planer... 18 4.4 Försäljning av NCC:s bostadsrätter... 18 4.5 Ansvarsfrågor inom bostadsrättsföreningen... 19 4.6 Försäkringar och garantier... 19 5. NYCKELTAL- ANVÄNDNING OCH PROBLEM... 22 5.1 Nuvarande gränsdragning av aktiviteter samt problem... 22 5.2 Användning av nyckeltal i examensarbetet... 23 5.3 Metoder för att lösa begreppsförklaringsproblem... 25 6.1 El... 27 6.2 Vatten... 27 6.3 Uppvärmning... 28 6.4 Övriga driftkostnader... 28 7. GRANSKADE BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR... 29 7.1 Presentation av föreningarna... 29 7.2 Mälarvyn... 30 7.3 Frösundet 1... 31 7.4 Holmen 2... 32 7.5 Axet... 33 7.6 Viksjö Torg...34 7.7 Ängen... 35 7.8 Backen... 36 7.9 Sickla Kanal...37 7.10 Gustafsgården... 37 7.12 Lillängen... 38 8. KOSTNADSANALYS SKILLNADER MELLAN EKONOMISK PLAN OCH UTFALL... 39 8.1 Mälarvyn... 40 7

8.2 Frösundet 1... 42 8.3 Holmen... 44 8.4 Axet... 46 8.5 Viksjö torg... 48 8.6 Ängen... 50 8.7 Backen... 52 9. ANDRA BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR... 54 9.1 HSB:s bostadsrättsföreningar... 54 9.2 En äldre bostadsrättsförening hos NCC-Lillängen... 56 10. SAMMANFATTANDE ANALYS... 58 10.1 Hur stora är differenserna?... 58 10.2 Vad beror differenserna på?... 59 10.5 Hur håller den ekonomiska planen i längden?... 62 11. SLUTSATSER OCH REKOMMENDATIONER... 63 KÄLLFÖRTECKNING... 65 BILAGA... 67 Byggnadsbeskrivning... 67 Sammanställning av kostnader... 74 8

1. INLEDNING 1.1 Problembeskrivning och bakgrund De vanligaste bostadsformerna i Sverige är ren äganderätt, ren hyresrätt eller en kombination av dessa, nämligen bostadsrätt. Bostadsrättsinnehavarna äger inte själva sina lägenheter utan de är andelsägare och medlemmar i den förening som äger huset. Med undantag för servitut är bostadsrätten den enda nyttjanderätten till fast egendom som inte är tidsbegränsad. Denna nyttjanderätt är dessutom mycket stark, så länge bostadsrättsinnehavaren sköter sina åtaganden. I dagsläget består nybyggnationen i Sverige till stor del av bostadsrättslägenheter. Det är framför allt de stora byggföretagen NCC, Skanska och JM som uppför dessa. Även HSB och Riksbyggen planerar och bygger för bostadsrättsföreningar. Det vanligaste förfarandet är att en entreprenör registrerar en bostadsrättsförening med sina anställda i föreningens styrelse och sedan uppför en byggnad åt föreningen. Normalt säljer entreprenören en obebyggd fastighet till bostadsrättsföreningen och tecknar samtidigt ett entreprenadavtal med föreningen om att uppföra en byggnad på marken. Priset för fastigheten och entreprenaden anpassas så att insatserna för bostadsrätterna blir lika med bostadsrätternas marknadsvärde. När byggnaden är färdig avgår entreprenörens anställda ur föreningens styrelse och ersätts av dem som förvärvat bostadsrätt i byggnaden. NCC förbinder sig även att sitta kvar i föreningen två år efter att slutbesiktningen ägt rum. Enligt Bostadsrättslagen (BRL) krävs en godkänd ekonomisk plan för att få en bostadsförening ska få upplåta en bostadsrätt. 1 Denna plan ska vara registrerad vid Bolagsverket och vad planen ska innehålla finns reglerat i bostadsrättsförordningen. 2 Inom NCC Boende finns ett intresse av att stämma av hur de ekonomiska planerna fungerar i praktiken och hur samstämmiga planerna varit gentemot verkligheten. 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att granska ekonomiska planer för att kunna göra en jämförelse med det faktiska utfallet. Undersökningen ska även belysa vad eventuella avvikelser kan bero på och hur dessa kan åtgärdas. Fokus i arbetet ligger på drift- och underhållskostnader. I arbetet har sju av NCC:s bostadsrättsföreningar granskats. Dessa är alla belägna i Stockholmsområdet, (Backen är i Södertälje) och registrerade från 1997 och framåt. För att få lite perspektiv har vi även granskat tre bostadsrättsföreningar inom HSB samt en av NCC:s äldre föreningar. 1 BRL 1 kap. 5 2 BRL 3 kap. 1 9

1.3 Metod Med hjälp av föreningarnas ekonomiska planer och årsredovisningar från UBC 3 har driftoch underhållskostnader för de senaste åren jämförts. I de fall där stora olikheter upptäckts har kostnadsposterna brutits ned och skillnader analyserats 4. Under sommaren 2005 har ett antal fastigheter besökts för att på så sätt få en rättvis bild av hur de fungerar. Även styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningarna har intervjuats. Grundläggande kunskap om lagar och förordningar har hämtats ur lagtext. Dessutom har vi använt oss av ämnesanknuten litteratur. 1.4 Disposition Examensarbetet består av 11 kapitel och en bilaga. Kapitel 1 är ett inledande kapitel som beskriver arbetets bakgrund, syfte och metod. De påföljande kapitlen, 2-4 innehåller grundläggande information om vad en bostadsrätt, en bostadsrättsförening och en ekonomisk plan är. Kapitel 5 och 6 tar upp problematiken med vilka nyckeltal som är lämpliga att använda. Kapitel 7 beskriver de i arbetet granskade bostadsrättsföreningarna och i kapitel 8, 9 och 10 analyseras dessa. Slutsatsen återfinns i kapitel 11. I bilagan finns tabeller där samtliga kostnader för de olika bostadsrättsföreningarna redovisas. Dessutom beskrivs bostadsrättsföreningens byggnader. 1.5 Förkortningar BOA Bostadsarea, lägenhetsarea BRA Bruksarea BRF Bostadsrättsförordningen (1991:630) BRL Bostadsrättslagen (1991:614) HSB Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening LOA Bruksarea för lokalutrymme PRV Patent- och Registreringsverket REPAB Rolf Eriksson Produktionsplanering AB UA Uppvärmd area UBC Uppsala Bostadsföreningars Centralförening Ek. för. 3 UBC handhar den ekonomiska förvaltningen för de granskade föreningarna. 4 Se mer under rubriken Metoder för att lösa begreppsförklaringsproblem. 10

1.6 Definitioner I dagligt tal är byggnad, hus och fastighet 5 ord som är synonyma med varandra. I arbetet används därför begreppen på detta sätt. Även ordet bostadsrättsförening har används i sammanhang där det egentligen syftar på bostadsrättsföreningens byggnad. 5 I juridiken är fast egendom jord (JB 1:1 ) 11

2. OM BOSTADSRÄTTEN 2.1 Vad är en bostadsrätt och en bostadsrättsförening? En bostadsrätt är en evig nyttjanderätt till en lägenhet. Att bo i en bostadsrätt innebär alltså inte att man äger sin lägenhet utan att man förfogar över rätten att bo i den. Bostadsrätten baserar sig på en upplåtelse. Genom upplåtelsen sker en rättshandling som ger medlemmen rätt att nyttja lägenheten. Detta kan jämföras med ingåendet av ett hyresavtal. Det som skiljer bostadsrättsupplåtelsen från hyresavtalet är att denna sker utan tidsbegränsning vilket gör att den i princip blir evig. Det är alltså inte meningen att lägenheten ska gå tillbaka till föreningen utan gå vidare till andra genom överlåtelse eller universalfång till exempel vid försäljning eller arv. Upplåtelsen sker mot ersättning då bostadsrättsinnehavaren betalar en insats till föreningen. Detta medför att själva bostadsrätten representerar ett ekonomiskt värde som bostadsrättsinnehavaren kan tillgodogöra sig på olika sätt. Som bostadsrättsinnehavare har man inflytande över husets förvaltning och föreningens ekonomi. Avgifterna i bostadsrätterna hålls ofta nere eftersom de boende själva utför inre underhåll och skötsel. Det är även vanligt att medlemmarna är mer aktsamma och skötsamma jämfört med vanliga hyresgäster. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som styrs av Bostadsrättslagen och den aktuella föreningens stadgar. Denna förening har i princip endast ett ändamål, nämligen att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen har inget vinstsyfte och alla dess medlemmar ska ha full insyn i föreningens verksamhet. Det finns vissa minimikrav för en bostadsrättsförening 6 : Den ska vara registrerad Den ska ha minst tre medlemmar Föreningen ska ha antagit stadgar samt utsett styrelse och minst en revisor. Det högsta beslutande organet är föreningsstämman Ekonomisk plan ska upprättas Såväl en föreningsstämma som en styrelse har skyldighet att behandla sina medlemmar lika. I Lag (1987: 667) om ekonomisk förening anges att varken föreningsstämma eller styrelse får vidta åtgärder som är ägnade att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan nackdel för föreningen eller annan medlem. Det är även uttryckligen förbjudet med krav på t.ex. visst medborgarskap, viss förmögenhet eller viss inkomst. Däremot kan föreningen skriva in villkor i sina stadgar så som det görs vid till exempel kategoriboende. Bostadsrättsföreningens styrelse kan även vägra medlemskap om det visar sig att den sökande inte har betalat sina skulder eller på annat sätt misskött sin ekonomi. 6 BRL 1kap. 2, 5 12

2.2 Allmänt om organisationer för bostadsrätter Det finns tre stora rikstäckande organisationer för bostadsrätter; HSB, Riksbyggen samt Bostadsorganisationen SBC. Tillsammans är de talesmän för boende i drygt 700 000 bostadsrättslägenheter. Klart störst av dessa organisationer är det kooperativa HSB med 4200 bostadsrättsföreningar. Räknar man in alla HSB:s bostadssparare, som ännu inte har köpt bostadsrätter, har förbundet drygt en halv miljon medlemmar. Riksbyggen är en kooperativ medlems- och intresseorganisation för Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Föreningen ägs bland annat av de stora byggfackliga organisationerna samt av drygt 1600 bostadsrättsföreningar. De privata bostadsrättsföreningarna är organiserade i Bostadsrättsorganisationen SBC. Denna förening representerar drygt 3700 bostadsrättsföreningar och är partipolitiskt neutral och helt fristående från byggintressen. 13

3. DEN EKONOMISKA PLANEN OCH DESS BESTÅNDSDELAR 3.1 Inledning För att en bostadsrättsförening ska kunna upplåta bostadsrätter måste det upprättas en ekonomisk plan. Denna plan ska innehålla information som är viktig för föreningens verksamhet. 3.1.1 Ekonomisk plan Den ekonomiska planen upprättas av bostadsrättsföreningens styrelse. Innan upplåtelse kan ske krävs det att den registreras av Bolagsverket (tidigare PRV). I planen behöver inte den slutliga (exakta) kostnaden för föreningen redovisas, då denna ofta kan vara oklar. Vi t.ex. nyproduktion upplåts lägenheterna regelmässigt innan den slutliga kostnaden är känd. Preliminära uppgifter ska dock tydligt markeras i planen. Om föreningen upplåter en bostadsrätt innan den har redovisat den slutliga kostnaden i den ekonomiska planen krävs tillstånd från Länsstyrelsen. Innan tillstånd ges krävs att den ekonomiska planen är registrerad och att föreningen har ställt en betryggande säkerhet motsvarande ett visst belopp hos Länsstyrelsen. Registreringen sker hos Bolagsverket. Tidpunkten för upprättande kan variera, bl.a. med avseende på vilket sätt föreningen bildas och hur den förvärvar sina byggnader. Om föreningen själv svarar för byggandet, kan planen tidigast göras när det finns information om produktionskostnader, lån och övriga krediter som beräknas för fastighetens slutliga finansiering. Enligt lagen finns det inte någon speciell tidpunkt för när den ekonomiska planen tidigast ska upprättas. Bostadsrättsföreningens styrelse svarar för upprättande och undertecknande av planen och därför kan den inte upprättas innan föreningen är bildad. Det finns dock som tidigare nämnts en sista tidpunkt för upprättandet. Planen måste vara upprättad och registrerad innan upplåtelse av bostadsrätt får ske. Den ekonomiska planen ska upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga styrelseledamöter. Före registrering ska den granskas av två intygsgivare. Dessa utses av regeringen eller av myndighet som utsetts av regeringen. Intygsgivarna ska vara opartiska och inte företräda inblandade företag eller ha hjälpt till vid upprättandet av den ekonomiska planen. Intyget syftar (i grova drag) till att undersöka om framtagande, registrering, innehåll m.m. i planen är riktigt. 3.1.2 Den ekonomiska planens innehåll Den ekonomiska planen ska innehålla upplysningar som är av betydelse för bedömning av bostadsrättsföreningens verksamhet. En plan kan innehålla en mängd olika uppgifter men måste ha ett minimiinnehåll där nedanstående fakta ska ingå 7 : 7 Bostadsrättsförordning (1991:630) 1 14

1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer 2. Beskrivning av fastigheten 3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning 4. Kostnad för föreningens fastighet 5. Kostnad för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten 6. Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet, så som kostnader för föreningens bildande, ekonomiska plan osv. 7. Uppgifter om finansiering av kostnader enligt 4-6 (finansieringsplan) 8. Föreningens löpande kostnader och intäkter 9. Driftkostnader som bostadsrättsinnehavaren ska svara för och som inte ingår i årsavgiften Planen skall dessutom innehålla en ekonomisk prognos för elva år framåt. Skälet till att prognosen ska vara just elva år är att den ska redovisa effekten av fastighetsskatten 8. Den ekonomiska prognosen baseras på en antagen ränta och inflation. För att veta hur årsavgiften påverkas vid förändringar i antagandena görs därför även en känslighetsanalys av parametrarna där utfallet visas. Minimiinnehållets olika punkter (1-9) kan i sin tur delas upp. En närmare beskrivning av dessa går att finna i BRF. Då examensarbetet fokuserar på drift- och underhållskostnader har punkt 8 granskats noggrannare och nedan följer därför en utförligare beskrivning av dess innehåll. Föreningens löpande kostnader och intäkter ska delas in i kapitalkostnader under de första tre åren, driftkostnader, avsättning för underhåll samt övriga kostnader. Intäkterna redovisas uppdelat på årsavgifter och övriga intäkter. Man ska även kunna se årsavgifternas fördelning på de olika bostadsrätterna i enlighet med de grunder som anges i stadgarna. Vanligt förekommande drift-, underhålls- och administrationskostnader för en fastighet är: Fastighetsförsäkringar Fastighetsskötsel (lön till fastighetsskötare, inklusive sociala kostnader, förbrukningsmaterial) Föreningens administration (arvode till styrelse och revisorer samt föreningskostnader) Teknisk/ekonomisk förvaltning Serviceavtal Vattenförbrukning Uppvärmning Gemensam elförbrukning Renhållning 8 Skatterabatten för nyuppförda byggnader upphör efter tio år 15

Sotning Trapp- och källarstädning Utestädning (inklusive snöröjning) Sophämtning Avgifter för gemensamhetsanläggningar Avgift till samfällighetsförening Kabel/satellit-tv Många av dessa poster kan beräknas erfarenhetsmässigt t.ex. genom jämförelser med tidigare projekt. Det är även vanligt att man justerar med hänsyn till aktuella taxor för t.ex. el, vatten och sophämtning. 16

4. BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR INOM NCC NCC Boende är en egen enhet inom koncernen NCC. Boendeavdelningen är uppdelad geografiskt i fyra regioner; Mellan och nord, Stockholm, Göteborg och Syd. Företaget har som mål att i byggandet av bostadsrätter vara med från bostadsidé till dess inflyttning skett. Ett inledande arbete med projekten inom NCC Boende handhas av projektutvecklingsgruppen. Bostadsrättsgruppen arbetar sedan i samarbete med denna grupp vidare med bostadsrättsföreningarna. 4.1 Byggprocessens inledningsskede Projektutvecklaren står för de första stegen i byggprocessen. Utvecklarens roll är att i inledningsskedet arbeta fram förslag och lösningar som rör detaljplaner och bygglov och därmed ansvara för kontakten med kommunen och andra instanser. Denna process kan ta mycket lång tid då överklaganden är vanliga. I nästa steg görs en översiktlig beräkning på hur utfallet av projektet kommer att bli. Med hjälp av detta underlag fastställs om projektet är värt att satsa på, d.v.s. om det kan komma att bli en lönsam investering. Projektchefen ger i så fall klartecken till att lägga anbud på marken och söka bygglov. Så fort beslut tagits på att genomföra projektet kan en bostadsrättsförening bildas. 4.2 Bildandet av bostadsrättsförening NCC bildar bostadsrättföreningar för de projekt där lägenheterna ska upplåtas med bostadsrätt. Detta sker alltså innan föreningens byggnad är färdigplanerad och uppförd. Vid bildandet av föreningen utses en styrelse och arbetet med bostadsrättsföreningen startar. Målet är att den nybildade bostadsrättsföreningen (som i inledningsskedet endast har en styrelse) består av minst tre personer; en representant från NCC, en representant från AB Bostadsgaranti 9 och en fristående ledamot som inte är knuten till NCC. Den bildade styrelsen upprättar en ekonomisk plan och vid det första ordinarie årsmötet väljs sedan en ny styrelse. Den nya styrelsen som utses består av de boende men ofta även av en representant från NCC som hjälper den nya styrelsen att komma igång med arbetet. Föreningen lämnas på detta sätt successivt över till den nya styrelsen för att efter garantibesiktningen (se kapitel om garantier) helt skötas av de boende. Efter överlämnandet fortsätter dock samarbetet med NCC och föreningen har möjlighet att få stöd och rådgivning. 9 AB Bostadsgaranti ägs med lika delar av staten och Sveriges Byggindustrier. Bolagets syfte är att ge konsumentskydd vid bostadsrättsköp. 17

4.3 Arbetet med ekonomiska planer Upprättandet av den ekonomiska planen bör ske så tidigt som möjligt i byggprocessen eftersom detta är ett viktigt dokument som efterfrågas vid försäljning. De handlingar som ligger till grund för den ekonomiska planen sänds för granskning till AB Bostadsgaranti vilka tillhandahåller intygsgivare. De handlingar som granskas ska även inkludera ritningar och annat bakgrundsmaterial. Vid behov justeras planen av NCC och godkänns till slut av de granskande intygsgivarna. 4.4 Försäljning av NCC:s bostadsrätter Då den ekonomiska planen är godkänd och bostadsrättsföreningen bildad kan upplåtelse av bostadsrätt ske. I praktiken kan blivande bostadsrättsinnehavare alltså redan under byggprocessens inledningsskede anmäla intresse för lägenheter som ej är färdigställda. Annonser för framtida projekt sätts ofta ut i tidningen ca 1-1,5 år före inflyttningsdatum. För att köparen ändå ska få möjlighet att se den färdiga produkten brukar några visningslägenheter uppföras innan hela projektet är klart. När spekulanterna bestämt sig skrivs ett upplåtelseavtal och de blir därmed fullvärdiga medlemmar i föreningen. Som fullvärdiga medlemmar har de möjlighet att söka styrelseposter och aktivt delta i föreningsarbetet. 4.4.1 Bokningsavtal För att NCC ska få reda på att det finns intresse för framtida projekt tecknas bokningsavtal med intressenter. Dessa avtal syftar till att klargöra om det finns en efterfrågan för de planerade lägenheterna. I samband med avtalets tecknande tar NCC ut en avgift. Bokningsavtalen är inte bindande utan ersätts senare (då den ekonomiska planen godkänts) av upplåtelseavtalet. 4.4.2 Förhandsavtal Enligt 1991 års Bostadsrättslag infördes så kallade förhandsavtal. Avtalen är av praktisk betydelse när bostadssökande under produktion av föreningens fastighet vill inreda och utforma lägenheter genom s.k. tillval. Vid sådana avtal kan överenskommelse göras om förskott på insats till Bostadsrättsföreningen. Föreningen måste ha upprättat en kostnadskalkyl innan förhandsavtalet ingås. Systemet med förhandsavtal används inte inom NCC i dagsläget. Detta beror på att kostnadskalkylen anses vara för arbetskrävande att ta fram. En annan orsak är att NCC inte har funnit något behov av förhandsavtal eftersom kunderna sällan hoppar av. 4.4.3 Upplåtelseavtal För att fastställa köpet undertecknas ett upplåtelseavtal mellan köparen och bostadsrättsföreningen. I avtalet står hur stor handpenning som erlagts och när slutbetalning och tillträde till lägenheten kommer ske. 18

4.5 Ansvarsfrågor inom bostadsrättsföreningen Eftersom NCC är med och bildar bostadsrättsföreningar har de även ett helhetsansvar för dessa fram till slutbesiktningen (de har även ekonomiskt ansvar fram till garantitidens slut). NCC ser till att bostadsrättsföreningens drift, underhåll och administration sköts. För detta tecknas avtal mellan föreningen och företag som handhar olika fastighetsrelaterade tjänster. För att hitta en bra entreprenör går NCC ut med en förfrågan till ca 2-3 konkurrerande företag. Vilket företag som sedan anlitas beror dels på priset men även på projektets storlek, tidigare projekt där företag använts mm. Då överlämningen skett mellan den gamla och nya styrelsen har föreningen möjlighet att förlänga de avtal som tecknats av NCC eller att skriva nya avtal med andra operatörer. 4.6 Försäkringar och garantier För att få en klar och tydlig ansvarsfördelning tecknas olika typer av försäkringar och garantier mellan NCC och de olika parterna i byggprocessen. Det huvudsakliga syftet med garantier är att skydda bostadsrättsföreningen och den enskilde köparen. Nedan beskrivs de viktigaste försäkringarna och garantierna som NCC tecknar i samband med nyproduktion av bostadsrättsföreningar. 4.6.1 Byggfelsförsäkring Enligt Plan- och Bygglagen 10 ska en byggfelsförsäkring tecknas vid nyproduktion och ombyggnad. Försäkringen ska omfatta skäliga kostnader för fel och brister i byggnadens konstruktion, material och utförande eller skada på grund av sådant fel. Denna försäkring ska gälla i tio år efter det att byggnadsarbetet slutbesiktigats 11. 4.6.2 Garantiförbindelse Som säkerhet för medlemmarnas insatser och eventuella upplåtelseavgifter ställer NCC, på uppdrag av bostadsrättsföreningens styrelse, en särskild garantiförbindelse 12 till PRV:s förfogande. 4.6.3 Slutbesiktning Före inflyttning görs en slutbesiktning av en opartisk besiktningsman. Denne undersöker om det förekommer tekniska fel och om byggnaden är uppförd i enlighet med vad som avtalats mellan NCC och bostadsrättsföreningen. Även köpare av bostadsrätter kan vid slutbesiktningen påtala fel. NCC står för alla kostnader som uppkommer vid slutbesiktningen. 10 PBL 9 kap. 12 11 Lag (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. 3 12 Bostadsrättsförordningen (1991:630) 14 19

4.6.4 Garantitid För att skydda bostadsrättsinnehavaren erbjuds en garantitid som innebär att kostnader som uppkommer på grund av byggnationsfel inte ska drabba bostadsrättsföreningen. Denna garantitid gäller i två år efter slutbesiktningen. Anledningen till att det finns en garantitid är för att det vid slutbesiktningen är omöjligt att upptäcka vissa typer av fel. Det kan exempelvis vara ett materialfel eller rena funktionsfel på den maskinella utrustningen. Vanligtvis avvaktar man till efter garantibesiktningen med att åtgärda mindre fel som inte påverkar det direkta boendet. Mer betydande fel åtgärdas dock direkt. 4.6.5 Garantibesiktning När garantitiden är slut sker en garantibesiktning. Denna görs vanligtvis av samma besiktningsman som vid slutbesiktningen. Besiktningsmannen kontrollerar att det inte har uppkommit nya fel under garantitiden och han tar även upp sådana fel som han anser att entreprenören ska åtgärda. Yttre påverkan samt slitage och misskötsel tas inte med i besiktningsprotokollet. 4.6.6 Ansvarsutfästelse Ansvarsutfästelsen tecknas för småhus med bostadsrätter. Garantin gäller för fel och skada till följd av fel som upptäcks och anmäls efter garantitidens utgång. Ansvarsutfästelsen gäller fram till 10-årsdagen efter slutbesiktningen. Den ger ett ekonomiskt skydd mot väsentliga skador som upptäcks i huset och beror på produktionen. Självrisken är 50 % av basbeloppet och resterande kostnader ska AB Bostadsgaranti stå för. Beroende på när garantiförbindelsen är daterad görs skadeanmälan till Nordisk Garanti eller AB Bostadsgaranti. 4.6.7 Produktionsgaranti Denna garanti gäller för småhus med bostadsrätter samt för bostadsrättsföreningar som äger flerbostadshus. Garantin fungerar som en säkerhet för att entreprenadkontraktet kommer att fullföljas även om entreprenören går i konkurs. Skadehändelse som omfattas av produktionsgarantin ska anmälas av köparen till AB Bostadsgaranti. 4.6.8 Ansvarsutfästelseförsäkring och produktionsgarantiförsäkring För småhus som byggts under år 2000 har köparen i stället för en garantiförbindelse från AB Bostadsgaranti fått två försäkringsbrev från Försäkringsaktiebolaget Bostadsgaranti. Det ena gäller en produktionsgarantiförsäkring och det andra en ansvarsutfästelseförsäkring. Bostadsrättsföreningar som äger nybyggda flerbostadshus har normalt fått ett försäkringsbrev gällande produktionsgarantiförsäkring. Produktionsgaranti- och ansvarsutfästelseförsäkring slutade erbjudas 2003-06-30. 20

4.6.9 Trygghetsgaranti För att trygga föreningens ekonomi och de boende lämnar NCC en garanti för återlämnade, inte pantsatta, bostadsrätter till föreningen. Enligt denna garanti tar NCC över en bostadsrätt som en tidigare bostadsrättshavare avsagt sig. NCC svarar då för årsavgifter till föreningen vilket leder till minskade risker för föreningen. Trygghetsgarantin gäller i sju år och endast för de föreningar där försäljningen påbörjats under 2003 eller senare. 4.6.10 Förvaltningsgaranti NCC garanterar en trygg och säker förvaltning och ser till att åt föreningen teckna ett förvaltningsavtal med en professionell förvaltare. Ett förvaltningsavtal löper normalt under bostadsrättsföreningens två första år, därefter får medlemmarna själva ta ställning till om man önskar kvarstå med den av NCC anlitade förvaltaren eller önskar säga upp avtalet. 4.6.11 Garanti för osålda lägenheter NCC har ett försäljningsansvar för de nybyggda bostadsrättslägenheterna. NCC tar även på sig ansvaret att förvärva de lägenheter som inte är upplåtna vid tidpunkten då bostadsrättsföreningen tar över det ekonomiska ansvaret för föreningens förvaltning. Denna tidsgräns kan dock vara kortare eller längre om parterna kommer överens om detta. Försäljningsgarantin krävs bland annat av Länsstyrelsen för att dessa ska ge föreningen tillstånd att upplåta lägenheter med bostadsrätt. Även bankerna kräver samma garanti för att bevilja lån. För att minska risken att NCC tvingas förvärva lägenheter är det av största vikt att man genomför noggranna marknadsundersökningar redan på ett tidigt stadium. 21

5. NYCKELTAL- ANVÄNDNING OCH PROBLEM Ekonomistyrning är ett ämne i ständig utveckling och viktigt för att företag ska arbeta på ett effektivt sätt. Inom styrning förekommer en mycket stor mängd information och det kan därför vara svårt att jämföra poster. På grund av detta ska fokus ligga på de viktigaste siffrorna; nyckeltalen. Dessa tal är ett verktyg för att mäta företagets verksamhet och bör vara konstruerade så att det råder jämförbarhet oavsett användare. Tyvärr råder många olika uppfattningar beträffande nyckeltal och nomenklaturen inom fastighetsbranschen. Följden av detta är att det uppstår gråzoner. Det finns till exempel ingen enkel och självklar gränsdragning mellan skötsel, drift och underhåll. Gränsdragningsproblem och skilda begrepp försvårar därför jämförelser mellan olika fastighetsrelaterade dokument. För att komma till rätta med problemen har fastighetsbranschen i många år försökt skapa en enhetlig nomenklatur. Detta har dock inte lyckats och begreppsförvirringen är stor än i dag. I stället för att skapa en enhetlig nomenklatur har många organisationer skapat egna aktivitetsbegrepp för att styra och följa upp fastighetsförvaltningen. Begreppen fungerar så länge man håller sig till den egna organisationen men inte vid jämförelser med andra fastighetsförvaltande organisationer. 5.1 Nuvarande gränsdragning av aktiviteter samt problem Hur ska man veta vilka poster som ingår i olika aktiviteter? Frågan är svår att besvara och problematiken finns både mellan uppdelning av vad som ingår i drift eller underhåll samt beträffande olika areor. 5.1.1 Drift och underhåll Den traditionella uppdelningen mellan drift och underhåll finns beskriven i t ex Aff 13 och i REPABS faktaböcker. Tabellen visar ett exempel på den traditionella uppdelningen mellan drift och underhåll enligt REPAB. Drift: administration, fastighetsförsäkring, värmeenergi, elenergi, vattenförbrukning, fastighetsskötsel, sophämtning, städning Underhåll: planerat underhåll, akut underhåll Tabell 3. Traditionell uppdelning mellan drift och underhåll Uppdelningen har visat sig fungera relativt bra vid budgetering och uppföljning av enskilda objekt under förutsättning att begreppen används konsekvent. Det har däremot uppkommit problem då man vill göra jämförelser mellan olika förvaltningsområden eller mellan organisationer där det råder osäkerhet om vad som ingår i begreppen och dess undergrupper. Här redovisas vanliga problem som förekommer vid användning av nyckeltal: 13 Avtal för fastighetsförvaltning 22

Det förekommer att en och samma åtgärd redovisas som drift av vissa förvaltare och som underhåll av andra. Ett exempel på när detta kan uppstå är då en fläktrem på ett fläktaggregat går sönder. Om denna byts av en fastighetsskötare är det fastighetsskötsel men om åtgärden utförs av en VVS-specialist kan det räknas som underhåll. En del åtgärder redovisas som drift det ena året och som underhåll året därpå. Vissa arbetsmoment i fastighetsskötsel ingår hos en del organisationer men saknas hos andra. Det saknas en skarp gräns mellan investeringar, reinvesteringar och underhåll. Även här förekommer det att samma åtgärd redovisas olika. I den ekonomiska redovisningen betyder det att underhållsåtgärder ibland direktavskrivs och ibland skrivs av under en längre tidsperiod. Det gör det alltså svårt att få grepp om de verkliga kostnaderna för underhåll. Den här typen av problem försvårar givetvis kostnadsuppföljningen i ett längre perspektiv samt gör att jämförbarheten mellan objekten blir svår. 5.1.2 Area För att beräkna areor och volym finns Svensk Standard 14. Areabegreppen i denna är väl definierade och används flitigt av de flesta fastighetsförvaltande organisationer. Tillämpningen av standarden sker vid area- och volymberäkningar för alla slags husbyggnader i byggprocessen t ex vid nyproduktion, hyressättning, taxering, värdering och förvaltning. Här kan man finna regler för mätning och beräkning samt regler för uppdelning av byggnaders olika utrymmen efter användning, tillhörighet och uppvärmningsbehov. Standarden är dock ingen garanti för att fel inte ska uppstå. Vanliga fel är att uppmätningen inte görs enligt angivna mätregler eller att det vid redovisningen inte anges om den uppmätta arean är uppvärmd eller kall. Ytterligare problem kan uppstå om man använder omräkningstal för att t ex räkna om bruttoarea till bruksarea eller lokalarea. De vanligaste areabegreppen idag är bruttoarea (BTA) som används vid investeringskalkylering, bruksarea (BRA) som används vid uppföljning av kostnader i förvaltningsskedet, nettoarea (NTA) som används vid kalkylering av underhållsåtgärder samt lokalarea (LOA) som används vid uthyrning av lokaler och uppföljning av intäkter. 5.2 Användning av nyckeltal i examensarbetet Eftersom de ekonomiska planerna görs av NCC och årsredovisningarna av UBC 15 är drift-, underhålls- och administrationskostnader olika redovisade. 14 Sveriges Standardiseringsråd (SSR) tillhandahåller detta register 23

5.2.1 Nyckeltal i den ekonomiska planen (NCC) De ekonomiska planer vi granskat hos NCC har sinsemellan en liknande struktur och i princip samma upplägg. Posterna skiljer sig dock något åt då föreningar är olika. De vanligaste kostnadsposterna är: Fastighetsskötsel Ekonomisk förvaltning Föreningens administration Vattenförbrukning Uppvärmning Elförbrukning (i lägenheterna, gemensam och i eventuella lokaler) Hisskostnader (abonnemang, serviceavtal, reparation) Renhållning/sopor Försäkring Löpande underhåll Kabel-TV Hyror för p-platser som hyrs av andra bostadsrättsföreningar Utöver ovanstående kostnadsposter förekommer ibland även mer fastighetsspecifika utgifter såsom; sotning/ovk 16, snöröjning, trädgårdskostnader och kostnader för föreningslokal. 5.2.2 Nyckeltal i årsredovisningar (UBC) Årsredovisningar ska upprättas enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. De olika förvaltningsposterna delas vanligtvis in i fyra kategorier; Reparationer och underhåll, driftkostnader, Administrationskostnader exkl. styrelsearvode och Personalkostnader och arvoden. Kostnadsposter som tas upp i de olika kategorierna är i sin tur beroende av vilka kostnader föreningen haft under året. Nedan följer ett exempel på hur årsredovisningen delar in de olika kostnaderna. Reparationer och underhåll Löpande underhåll Trädgårdskostnader/Yttre anläggningar Underhåll, övriga utgifter Reparationer hiss Hiss, serviceavtal Driftkostnader Fastighetsskötsel Snöröjning/Sandning Städning Entreprenad 15 UBC svarar för den ekonomiska förvaltningen i samtliga av de granskade NCC-bostadsrättsföreningarna. 16 Obligatorisk Ventilationskontroll 24

El (gemensam) Uppvärmning Vatten Fastighetsförsäkring Kabel-TV Förbrukningsinventarier Förbrukningsmaterial Administrationskostnader exkl. styrelsearvoden Kreditupplysning Telefon och porto Bevakningskostnader Revisionsarvode Arvode förvaltning Övriga förvaltningskostnader Ev. kurskostnader Personalkostnader och arvoden Arvoden, löner och ersättning till styrelsen Arbetsgivaravgifter Övriga personalkostnader 5.3 Metoder för att lösa begreppsförklaringsproblem På grund av olika indelningar hos NCC och UBC har det varit svårt att hitta en metod som på ett rättvist sätt, i detaljnivå, visar skillnaderna i drift- och underhållskostnader. Ett sätt att motverka denna indelningsproblematik är att se till att kostnadsposterna överensstämmer med varandra. Det är dock svårt att säga vilken av indelningarna som fungerar bäst och vilken man i så fall ska anpassa efter den andra. Den ekonomiska planen finns reglerad i lag och detta återspeglas i valet av kostnadsposter hos NCC. Det finns inte något skäl att ha en för detaljerad plan utan ofta använder man sig av en grov indelning. T.ex. finns sällan snöröjning, trappstädning och annan typ av fastighetsskötsel separerad utan redovisas ofta som en klumpsumma. På motsvarande sätt har UBC ett behov av en mer indelad redovisning. Detta beror på att man på ett enkelt sätt ska kunna se vad (exakt) det är som kostar samt underlätta jämförbarheten mellan de olika åren. Indelningsproblematiken kan lösas på två olika sätt; 1. En ny detaljerad indelning görs där de olika posterna bryts ner eller sätts samman på ett nytt sätt. 2. Kostnaderna delas in i tre olika undergrupper 25

Driftkostnader Här finns de stora kostnaderna såsom medieförbrukning. I denna post finns även de kontinuerliga kostnaderna som anses nödvändiga. Underhållskostnader - Denna typ kan delas i akut och planerat underhåll, båda redovisas dock som underhåll. Till största delen har underhållskostnaderna dock handlat om någorlunda planerat arbete så som hiss-, fastighets- och trädgårdsunderhåll. Administrationskostnader - I denna post finns allt som har med föreningens administration att göra så som löner, arvoden, porto och telefon. I de fall undergrupperna i den ekonomiska planen och årsredovisningen skiljer sig åt bryts den aktuella gruppen ned i detaljnivå för att kunna skönja skillnader i enskilda poster. Nackdelen med den första metoden är att vissa jämförelser blir missvisande eftersom den ekonomiska planen inte varit tillräckligt detaljerad. Detta kan leda till att äpplen jämförs med päron. På grund av detta ligger tyngdpunkten i examensarbetet på den andra metoden. 26

6. FAKTORER SOM PÅVERKAR DRIFT-, UNDERHÅLLS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER För att förstå innebörden av förändringar i driftkostnader som sker över tiden är det viktigt att känna till dess beståndsdelar. Mediekostnaderna el, vatten och värme består av två komponenter: förbrukning och pris (taxa). 6.1 El Elförbrukningen brukar anges i kwh (eller kwh/m 2 ) och beror på bl.a. fastighetstyp, installationer och boendesammansättning. Priset, eller taxan, brukar anges i öre/kwh och varierar beroende på elleverantör och typ av abonnemang. Beroende på fastighetstyp (låg, normal eller hög) brukar ett riktvärde anges. Skillnad mellan dessa typer är t.ex. installationstäthet (t.ex. hissar), typ av ventilationssystem samt hög/låg andel barnfamiljer. Fastigheter som klassificeras som låga har ett lägre riktvärde än de höga. Riktvärden som fastställts, anger hur stor årsförbrukningen beräknas vara för den aktuella typen; d.v.s. kwh/m 2 BOA Om fastigheten har lokaler/restaurang/kontor kan förbrukningen påverkas starkt. Priset kan delas upp i olika komponenter och inkluderar: Nätavgift/överföringsavgift - Var i nätet fastigheten ligger Energiavgift - Hur stor förbrukningen är El-certifikat - Typ av abonnemang Energiskatt - Det finns två skattenivåer beroende på geografiskt läge Mervärdesskatt - Moms på 25 % Årsavgift - Till elleverantören Faktureringsavgift - Till elleverantören Priset kan variera stort beroende på vilken elleverantör som används och vilket sorts avtal som binds med leverantören. Priset omfattar ofta en fast del och en rörlig del som varierar med förbrukningen. 6.2 Vatten Vattenförbrukningen brukar anges i m 3 /m 2 BOA men den kan även delas in i dygnsförbrukning/person. Dygnsförbrukning av vatten brukar beräknas till ca 140-210 l/person. Även i detta fall delas riktvärdena in i låg, normal och hög. De typfastigheter som är låga består av mindre lägenheter med små hushåll och ofta äldre boende som förbrukar mindre vatten. Det råder stora variationer i vattentaxesättning. Dessa skillnader beror bl.a. på vilken kommun fastigheten tillhör d.v.s. vilket kommunalt VA-nät den är ansluten till. 27

Liksom för elen kan förbrukningen bli större om fastigheten har andra typer av bostadsrättshavare som förbrukar mer vatten i sin verksamhet. Även vattentaxan består av olika delkostnader: Dagvattenkostnad Grundavgift/år, Avgift baserad på BRA Rörlig avgift 6.3 Uppvärmning Uppvärmningen, av de i arbetet berörda fastigheterna, sker med fjärrvärme och omfattar den energiförbrukning som behövs för uppvärmning och varmvattenberedning. Förbrukningen mäts i kwh/m 2. Typfastigheterna används även här och beror bl.a. på i vilken klimatzon fastigheten ligger. Stockholmsområdet räknas till klimatzon tre. Fastigheterna av typen låg har en nyare form av värmeisolering och bättre energinormer, värmeåtervinning samt kontrollstyr och reglerutrustning än de av typen hög som beräknas förbruka mer kwh/m 2. Taxan brukar anges i kr/kwh och består även den av olika delkostnader: Energiavgift Flödesavgift Effektavgift Fast avgift beroende på anslutningseffekt 6.4 Övriga driftkostnader Övrig drift såsom renhållning, snöröjning, teknisk förvaltning, ekonomisk förvaltning samt hiss upphandlas med entreprenörer och priset blir enligt avtal. 28

7. GRANSKADE BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR 7.1 Presentation av föreningarna I studien granskas förvaltningskostnaderna för sju, av NCC uppförda, bostadsrättsföreningar. Föreningarna har alla bildats på 2000-talet och inflyttning i husen skedde för ca två-tre år sedan. En äldre NCC-förening samt tre bostadsrättsföreningar hos HSB ingår som jämförelsematerial. NCC:s bostadsrättsföreningar i examensarbetet 1. Mälarvyn, Ekerö 2. Frösundet 1, Frösunda 3. Holmen, Hammarby Sjöstad 4. Axet, Viksjö 5. Viksjö Torg, Viksjö 6. Ängen, Viksjö 7. Backen, Södertälje HSB:s bostadsrättsföreningar, jämförelseobjekt 1. Sickla Kanal, Hammarby Sjöstad 2. Gustafsgården, Nacka 3. Kasematten, Solna NCC:s bostadsrättsförening från 1992, jämförelseobjekt 1. Lillängen, Adelsö 29

7.2 Mälarvyn Adress: Sanduddsvägen, Ekerö Boarea: 3846 m 2 Allmänna ytor: 475 m 2 Antal lägenheter: 47 lägenheter i en huskropp, fördelade på 4 trapphus Inflyttningsår: 2001 Området Mälarvyn ligger i Ekerö kommun i det nybyggda området Sandudden. Enligt planerna ska området bebyggas med ytterligare 300 bostäder. I dagsläget finns en livsmedelsbutik vid Träkvista torg, ca 700 meter öster om Mälarvyn. Busstrafik finns på Ekerövägen och vissa turer går ner i Sanduddenområdet. Bostadsrättsföreningen Bostadsrättsföreningen Mälarvyn registrerades hos Patent- och Registreringsverket den 5 juni 2000. Inflyttning skedde etappvis med start i december 2001. Bostadsrättsföreningen är ett så kallat 55+-boende. Det innebär att alla medlemmar i föreningen är 55 år eller äldre. De flesta av de medlemmar som föreningen har idag har flyttat till Mälarvyn efter att ha bott i villa under en längre tid. I föreningens hus finns totalt 47 bostadsrätter. Dessa består av ettor, tvåor, treor, fyror och femmor. Samtliga lägenheter är i dagsläget upplåtna. Längst ner i huset har bostadsrättsföreningen en gemensamhetslokal. Denna används vid gemensamma tillställningar samt som övernattningslägenhet för medlemmarnas gäster. Servitut och gemensamma anläggningar Under- och el-central är gemensamma för Mälarvyn och grannfastigheten Utsikten. Anläggningen finns i Mälarvyns hus men Utsikten har servitutsrätt på denna. Förbrukningen för respektive förening mäts med mätare. Mälarvyn är ansluten till Närlunda Vägförening. Bostadsrättsföreningen betalar en årlig avgift för detta och kostnaden för detta ingår i årsavgiften. För bl.a. garage, parabol-tv och VA-ledningsnät håller en samfällighetsförening på att skapas. 30

7.3 Frösundet 1 Adress: Signalistgatan, Anders Lundströmsväg och Gustav III:s boulevard, Solna Boarea: 6911, 4 m 2 Lokalytor: 165, 6 m 2 Allmänna ytor: 1106 m 2 Antal lägenheter: 72 stycken, fördelade på fem trapphus Inflyttningsår: 2001 Området Bostadsrättsföreningens byggnad ligger i Solna kommun i stadsdelen Frösunda. Inom gångavstånd finns ett serviceutbud bestående av ett fåtal affärer och restauranger. I nära anslutning finns även goda kommunikationer med buss och pendeltåg. Bostadsrättsföreningen Bostadsrättsföreningen Frösundet 1 registrerades hos PRV den 6 december 1996. Inflyttning i kvarteret (som består av både bostadsrättsföreningen Frösundet 1 och 2) kom att ske i etapper. Den första inflyttningen skedde i oktober 2001 i den del av huskroppen som ligger längs med Anders Lundströms väg och tillhör Frösundet 1. Frösundet 1 har 72 lägenheter, av storlekarna 2:or, 3:or, 4:or och 5:or. De boende är av olika åldrar och har varierande familjesammansättningar. Huset har en stor innergård vilken delas med Frösundet 2. Bostadsrättsföreningen har även en gemensamhetslokal som används i föreningssammanhang men denna hyrs också ut till medlemmar som gästlägenhet. Servitut och gemensamma anläggningar Frösundet 1 har servitut på 17 av totalt 50 p-platser i ett garage beläget i Frösundet 2. Detta innebär i praktiken att bostadsrättsinnehavarna i Frösundet 1 hyr sina parkeringsplatser av Frösundet 2. Även undercentral och el-central är gemensamma för de båda föreningarna. I detta fall har däremot Frösundet 2 servitutsrätt på anläggningarna som tillhör Frösundet 1. Kostnadsfördelningen mellan Frösundet 1 och 2 sker enligt principen 40/60, d.v.s. Frösundet 1 betalar 40 % av el-, värme- och vattenfakturorna. 31

7.4 Holmen 2 Adress: Korphoppsgatan 21-23, Hamarby allé 117-137 och Babordsgatan 4-8, Stockholm Boarea: 8241 m 2 Lokalytor: 521m 2 Allmänna ytor: 5872 m 2 Antal lägenheter: 114 stycken och fyra lokaler Inflyttningsår: 2003 Området Bostadsrättsföreningens byggnad ligger i Hammarby Sjöstad i Stockholms kommun. Inom gångavstånd finns service såsom affär och restauranger. I nära anslutning finns även spårvagn samt bussar med goda kommunikationer till Gullmarsplan. Bostadsrättsföreningen Holmen 2 ligger i närheten av Holmen 1 och Kobben 1, som också är uppförda av NCC. Bostadsrättsföreningen Bostadsrättsföreningen Holmen 2 registrerades hos PRV den 31 oktober 2000. Inflyttning i fastigheten skedde från och med april till och med augusti år 2003. I huset finns tvättstuga på våning 1, förråd i källare, cykelrum i entrévåning samt en styrelselokal. I Holmen 2 ingår även lokaler som är belägna på entréplan utmed Hammarby Allé. I fastigheten finns bostäder av varierande storlek, från 1 rum och kök till sex rum och kök. Merparten av lägenheterna (66 av 114) är tvåor. 28 av Holmens lägenheter var ej överlåtna år 2004. Servitut och gemensamma anläggningar I fastigheten på Holmen 2 finns ett garage om sammanlagt 77 p-platser. Tillsammans med bostadsrättsföreningarna Holmen 1 och Kobben 2 utgör dessa p-platser en gemensamhetsanläggning. Holmen 2 har 48 stycken, Holmen 1, 10 stycken och Kobben 1, 19 stycken p-platser. Holmen 2 har även del i en gemensam sopsugsanläggning. För de båda gemensamhetsanläggningarna finns samfällighetsföreningar som förvaltar och driver dessa. Holmen 2 belastas av ett servitut som innebär att Holmen 1 har rätt att nyttja gården. 32