Årsredovisning 1999 Wallenstam
INNEHÅLLSFÖRTECKNING HISTORIK OCH FRAMÅTBLICK Detta är Wallenstam...4 Verksamhetsöversikt...5 VD har ordet...8 Flerårsöversikt...10 Affärskoncept...12 VERKSAMHETSBESKRIVNING Fastighetsbestånd...14 Fastighetsrörelse...16 Fastighetsförvaltning...18 Wallenstam Göteborg...20 Wallenstam Stockholm...23 Wallenstam Helsingborg...26 Wallenstam Lokaler...27 ANALYSUNDERLAG Resultatanalys...30 Möjlighet och risk...32 Fastigheternas värde...34 Finansiell strategi...35 Aktiefakta...36 BOKSLUT 1999 Förvaltningsberättelse...38 Resultaträkning...40 Balansräkning...41 Kassaflödesanalys...42 Redovisningsprinciper och noter...43 Revisionsberättelse...47 MEDARBETARE Styrelse och revisorer...48 Koncernledning...49 Arbetsformer och kompetens...50 FASTIGHETSFÖRTECKNING, KARTOR Göteborg...52 Stockholm...55 Helsingborg...57 KALENDARIUM Inbjudan till bolagsstämma...60 Ekonomisk rapportering...60 Information från Wallenstam...60 Definitioner...flik Vårt ansikte utåt. Våra växeltelefonister och receptionister är för många den första kontakten med Wallenstam. 3
DETTA ÄR WALLENSTAM Wallenstam grundades 1944 och har sitt säte i Göteborg. Med över 300 fastigheter i Göteborg, Stockholm och Helsingborg är Wallenstam ett av Sveriges större renodlade fastighetsbolag. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Bostadsfastigheterna utgör ca 60 % av ytan. Kommersiella fastigheter ägs huvudsakligen i Göteborg. Kunder är ca 10 000 hushåll och ca 1 500 företag. Den uthyrningsbara ytan uppgår till drygt en miljon kvadratmeter. De årliga hyresintäkterna uppgår till ca 770 Mkr. I verksamheten ingår att förvärva, bygga, förvalta, förädla och sälja fastigheter. Bolagets effektiva och kundnära förvaltning syftar till att skapa långsiktiga relationer med hyresgäster och samarbetspartners. Koncernens B-aktier börsnoteras sedan 1984. Resultatmålet för år 2000 är 100 Mkr i förvaltningsresultat före avskrivningar. 1999 I KORTHET Resultatet efter skatt förbättrades kraftigt till 184 Mkr (27). Förvaltningsresultatet före avskrivningar på fastigheter ökade till 90 Mkr (55). Den totala ytan ökade till 1 078 000 m 2 (1 048 000). Uthyrningsgraden är fortsatt hög, 95 % (98). Bostadsbeståndet är uthyrt till 100 %. Vakanserna härrör från de under senare åren förvärvade tomma kommersiella fastigheterna. Fastighetsförvärven uppgick till 622 Mkr (151) och omfattar 165 000 m 2. De två största förvärven var ett bostadsområde i Råcksta om totalt ca 70 000 m 2 samt en kommersiell fastighet i Mölnlycke omfattande ca 50 000 m 2. Samtliga fastigheter i Malmö, ca 85 000 m 2, såldes med en reavinst på ca 70 Mkr. Fastighetsförsäljningarna uppgick till totalt 871 Mkr (69) och gav ett resultat om 125 Mkr (2). Den avyttrade ytan uppgår till drygt 141 000 m 2. Ett aktieinlösenprogram startades som innebär att var tjugonde aktie inlöses till kursen 95 kr. Utdelning föreslås om 1,25 kr (0,75). HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG NYCKELTAL I början av år 2000 såldes en byggrätt i Göteborg och en bostadsfastighet i Stockholm till en bostadsrättsförening. 1999 1998 1997 Resultat Hyresintäkter, Mkr 728 715 700 Förvaltningsresultat före avskrivningar, Mkr 90 55 42 Resultat av fastighetsförsäljningar, Mkr 125 2 40 Resultat efter skatt, Mkr 184 27 53 Uthyrningsgrad yta, % 95 98 98 Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 7 441 7 268 6 945 Övervärde fastigheter, Mkr 1 479 1 444 1 366 Justerad soliditet, % 30,8 29,0 28,5 Genomsnittlig låneränta, % 5,82 6,66 7,52 Data per aktie Förvaltningsresultat före avskrivningar, kr 4,77 2,92 2,21 Resultat efter skatt, kr 9,74 1,44 2,78 Synligt eget kapital, kr 47,78 38,86 37,92 Substansvärde, kr 126 115 110 4
VERKSAMHETSÖVERSIKT Storlek Utveckling GÖTEBORG Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr total* bostäder* lokaler* lägenheter lokaler 180 216 178 38 2 580 180 20% andel av total yta Tusental m 2 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1990 1991 KVADRATMETERINNEHAV 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Bostadsfastigheter STOCKHOLM Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr total* bostäder* lokaler* lägenheter lokaler 307 406 344 62 5 180 440 38% andel av total yta Tusental m 2 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1990 1991 KVADRATMETERINNEHAV 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 HELSINGBORG Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr total* bostäder* lokaler* lägenheter lokaler 94 142 120 22 1 830 220 13% andel av total yta Tusental m 2 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1990 1991 KVADRATMETERINNEHAV 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Kommersiella fastigheter GÖTEBORG Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr total* bostäder* lokaler* lägenheter lokaler 191 314 4 310 40 630 29% andel av total yta Tusental m 2 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1990 1991 KVADRATMETERINNEHAV 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Totalt Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr total* bostäder* lokaler* lägenheter lokaler 772 1 078 645 433 9 630 1 470 * Tusental
Koncentration Fastigheter Marknadsposition BOSTADSBESTÅNDETS FÖRDELNING Öv. Storgöteborg (37%) Innerstad (63%) Fastighetsbeståndet består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt sextiooch sjuttiotalshus. Samtliga lägenheter är uthyrda med en omflyttningshastighet på ca 18 %. Genomsnittshyran för 1999 var 840 kr/m 2. Marknadsandel 2,5 %. Götaplatsen (Lorensberg 7:15) BOSTADSBESTÅNDETS FÖRDELNING Nacka (28%) Öv. Storstockholm (22%) Lidingö/Solna (14%) Innerstad (19%) Vällingby/ Råcksta (17%) Fastighetsbeståndet utgörs främst av äldre innerstadsfastigheter samt 50-, 60- och 70-tals hus i eftertraktade närområden. Samtliga lägenheter i beståndet är uthyrda. Snitthyran för året var 760 kr/m 2 med en omflyttningshastighet på ca 14 %. Marknadsandel 2 %. Hornsgatan 91 (Pålen 16) BOSTADSBESTÅNDETS FÖRDELNING Innerstad (100%) Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick. Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 30- och 40-talet vilka är fullt uthyrda. Snitthyran för 1999 låg på 670 kr/m 2. Marknadsandel 7 %. Norra Storgatan 14 (Springposten 6) KOMMERSIELLA BESTÅNDETS FÖRDELNING Mölnlycke (17%) Sisjön, Högsbo, Åbro (12%) Krokslätt (12%) Väster (6%) City (14%) Öster (23%) Hisingen (16%) Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd förvaltas av Wallenstam Lokaler AB och utgörs till största delen av kontorsytor. Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehaven i öster och söder. Uthyrningsgraden 99-12-31 var 87 %, med en genomsnittlig årshyra för kontor på 760 kr/m 2. Marknadsandel 3,5 %. Mölndalsv. 77 (Krokslätt 154:6)
BESKÄR HÄR! Engagemang och ansvar. Varje medarbetare och varje arbetsinsats är lika betydelsefull för det slutgiltiga resultatet.
VD HAR ORDET sista år blev en händelserik och spännande final, inte minst för Wallenstam som varit mycket aktiva under 1999. Nittonhundratalets Flera större affärer genomfördes, samtidigt som verksamheten omstrukturerades såväl organisatoriskt som geografiskt. Vid en längre tillbakablick kan konstateras att Wallenstam ser helt annorlunda ut idag jämfört med för tio år sedan. Bolagets intäkter, yta och fastighetsvärden har mer än fördubblats. Wallenstam har en mycket stark ekonomisk ställning och vi gör goda resultat. Samtidigt har bolagets börsvärde halverats under samma period. Detta rubbar emellertid inte vår strategi att agera långsiktigt. Vår största affär under året blev försäljningen av vårt dotterbolag i Malmö med drygt 85 000 m 2 uthyrningsbar yta. Norska Heimstaden betalade 8 % över vår interna värdering. Försäljningen kan ses som en följd av det höga prisläget på fastigheter i Malmö, som inte möjliggjort en tillräckligt snabb expansion för oss att uppnå en effektiv förvaltning. Malmö har onekligen en stor framtidspotential, men eftersom den låter vänta på sig valde vi att sälja till ett bra pris och lägga större fokus på Stockholm där bostadsbehovet är oändligt. I Stockholm expanderade vi också under året med 73 000 m 2 genom ett antal förvärv. Det största, 1 100 lägenheter med låg snitthyra i Råcksta innebär stora utvecklingsmöjligheter i ett hittills oförädlat område med många kvaliteter. I en rad affärer, och nu senast vid försäljningen av Malmö, har vi påvisat att bolagets substansvärde värderas lågt av börsen. Vi har därför genomfört ett inlösenprogram under hösten som inneburit att våra aktieägare erbjudits lösa in var tjugonde aktie till substansvärde. Detta sätt att låta vinsterna komma aktieägarna tillgodo genom återköp av aktier kan i framtiden bli aktuellt igen. FÖRÄNDRINGENS VINDAR BLÅSER Allt fler hyresrätter ombildades till bostadsrätter under året. Sedan 1990 har bostadsrätternas andel av lägenhetsbeståndet i Stockholms innerstad ökat med 8 % på bekostnad av hyresrätterna. Likaså fortsatte den svarta handeln med hyreskontrakt med accelererande priser. Den flata hållningen från politiker och myndigheter gentemot denna handel gör att den kan fortgå tämligen öppet och ogenerat. Men förändringar är på väg. En mer kommersiell syn på hyressättningen börjar nu accepteras, vilket bl.a. bostadsminister Lars-Erik Lövdéns 8
uttalanden i olika tidningar tydligt visar. Jag är övertygad om att hyror som bättre speglar betalningsviljan och efterfrågan skapar en sundare marknad för både hyresgäster, fastighetsägare och byggherrar. Många innerstadshus av äldre årgång har kvaliteter som måste bevaras av kulturella och byggnadshistoriska skäl. Dessa fastigheter har ofta mindre effektiva planlösningar och ytor som är kostsamma att underhålla särskilt om de omfattas av bevarandekrav. Detta har fastighetsägarna ingen möjlighet att ta ut på hyran. Men säkert är att det finns många som är beredda att betala extra för förmånen att få bo i dessa miljöer, vilket är ytterligare ett skäl till att hyrorna måste sättas i relation till både omkostnader och betalningsvilja. Till följd av hyresregleringens konsekvenser sålde även vi ett antal fastigheter till bostadsrättsföreningar samt en byggrätt till JM Byggnads AB som kommer att uppföra bostadsrätter på tomten. När våra egna investeringar inte matchar de höga priser som betalas kan vi som affärsdrivande företag helt enkelt inte tacka nej till dessa affärer. Med anledning av detta fanns det många orsaker till att vi under det gångna året intog en ledande roll i mediadebatten och drev frågan kring marknadshyror. Under en period lämnade vi även Fastighetsägareföreningen i Göteborg, då vi ansåg dem alltför passiva i frågan. Fastighetsägareföreningen driver nu frågan vidare på ett bra sätt. Men jag frågar mig fortfarande varför det är så tyst bland övriga fastighetsägare. MILJÖN EN NATURLIG DEL I VÅR VERKSAMHET Den ökande kunskapen om miljöfrågornas betydelse i samhället har skapat nya attityder och förändrade preferenser. I allt högre grad är det marknadskrafterna som idag driver utvecklingen inom miljöområdet. Miljöfrågorna har inom allt fler områden blivit en väsentlig konkurrensfaktor. Hösten 1999 påbörjade vi därför ett planerat miljöarbete. Miljöarbetet ska bedrivas så att det bidrar till en god värdetillväxt i Wallenstams fastighetsbestånd. DUKTIGA PÅ FÖRVALTNING OCH UTHYRNING Vår uthyrning av kommersiella lokaler har expanderat kraftigt under 90-talet och speciellt under 1999. Wallenstam förvaltar i Göteborg idag mer lokalyta än bostadsyta och totalt en halv miljon kvadratmeter. Kompetensen inom bolaget kring lokaluthyrning och förvaltning är idag lika hög som på bostäder, men att arbeta med lokaler innebär delvis olika arbetssätt och fokus på varje kundsegment. För att kunna tillvarata de olika kompetenserna på bästa sätt och bibehålla en platt organisation har Göteborgsverksamheten delats upp i två bolag, ett för lokaler och ett för bostäder. Då prisläget är högt både på kommersiella fastigheter och bostadshus har vi i nuläget ingen uttalad strategi att växa. Enstaka förvärv kan däremot bli aktuella i attraktiva närområden eller i direkt anslutning till fastigheter som sedan tidigare ägs av Wallenstam. För att kunna möta marknadens behov har personalen strävsamt och målinriktat arbetat sig igenom alla de förändringar som genomförts under året. Exempelvis har en kompetenshöjning gjorts på förvaltarsidan och lokalfunktionerna förstärkts med flera tjänster. I Stockholm har Anette Sand, som närmast kommer från egen konsultverksamhet, tillträtt som VD för Wallenstam Stockholm AB. Jag vill tacka samtliga medarbetare för ett lyckosamt år och passar samtidigt på att hälsa nya medarbetare välkomna till Wallenstam. BARA MÅLRAKAN KVAR För snart fem år sedan sattes ett resultatmål för år 2000 om 100 Mkr. Vi befinner oss nu på upploppet och helt planenligt närmar vi oss målet. I Göteborg är vi sedan länge välkända. Likaså i Helsingborg där vi, vid sidan om allmännyttan, är den största aktören. Den lyckade etableringen av vårt nya kontor på Södermalmstorg, i Stockholm, har bidragit till att snabbt sätta Wallenstam på Stockholmskartan för bostadssökande. I samtliga dessa städer ska vi vara ett naturligt val för människor som söker bostäder. I Göteborg ska vi dessutom vara förstahandsvalet för företag som söker attraktiva kontorslokaler. MOT HÖGRE HÖJDER Under hela 90-talet har Wallenstams fastighetsbestånd och organisation genomgått en förädling som gör att vi idag har en mycket bra och kostnadseffektiv förvaltning. Vårt nya Partner-koncept i fastighetsförvaltningen som nu successivt införs, kommer att höja kvaliteten ytterligare. Vi börjar också tydligt skönja effekterna av vår geografiska koncentration till tre attraktiva storstadsmarknader som innebär en inte obetydlig potential för Wallenstam i takt med att marknadshyror införs. Vilka mål som kommer att sättas för nästa femårsperiod är i dagsläget ännu inte klart. Men säkert är att vi siktar på en marknadsledande position på våra respektive marknader. Jag ser därför med stor tillförsikt på Wallenstams framtid. Vi har både näringen och förmågan att utvecklas i rätt riktning för en fortsatt värdetillväxt. Hans Wallenstam 9
FLERÅRSÖVERSIKT Mkr 1999 1998 1997 1996 1995 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Fastighetsförvaltning Hyresintäkter 728 715 700 645 550 Driftkostnader -293-273 -271-236 -188 Driftöverskott 435 443 429 409 362 Avskrivningar fastigheter -29-28 -27 - - Bruttoresultat 406 415 402 409 362 Förvaltnings- och administrationskostnader -61-57 -48-42 -37 Rörelseresultat 345 358 354 367 325 Räntebidrag 9 14 29 47 54 Räntenetto -293-345 -368-404 -418 Förvaltningsresultat 61 27 15 9-39 Fastighetsrörelse Försäljningsintäkter 871 69 321 131 454 Resultat i fastighetsrörelsen 125 2 40 13 50 Resultat före skatt 186 29 55 22 11 Resultat efter skatt 184 27 53 19 11 Justerat förvaltningsresultat före avskrivningar 90 55 42 9-21 BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Fastigheter 5 962 5 824 5 579 5 420 5 071 Övriga anläggningstillgångar 89 44 38 53 50 Omsättningstillgångar 215 200 340 251 177 Summa tillgångar 6 266 6 068 5 957 5 724 5 298 Synligt eget kapital 904 736 718 670 654 Avsättningar 21 19 17 15 13 Långfristiga skulder räntebärande 5 121 5 129 4 930 4 764 4 392 Kortfristiga skulder ej räntebärande 220 184 222 257 168 räntebärande 0 0 70 18 71 Summa skulder och eget kapital 6 266 6 068 5 957 5 724 5 298 KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 94 14 39 42-5 Kassaflöde efter förändring av rörelsekapital 104-52 48 30 66 Nettoinvesteringar -100-255 -214-339 -924 Finansiering 8 214 182 299 870 Förändring likvida medel 12-93 16-10 12 Disponibel likviditet 167 85 107 139 70 KVADRATMETERINNEHAV m 2 1100 1000 INTÄKTER Hyra i Mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 1991 1993 1995 1997 1999 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 900 800 700 600 500 400 300 200 1999 Bostäder Kommersiella lokaler 10
Mkr 1999 1998 1997 1996 1995 NYCKELTAL Fastigheternas marknadsvärde 7 441 7 268 6 945 6 346 5 855 Övervärde i fastigheter 1 479 1 444 1 366 926 784 Substansvärde 2 383 2 180 2 084 1 596 1 438 Substansvärde efter latent skatt 1 969 1 776 1 702 1 337 1 218 Investeringar Förvärv av fastigheter 622 151 367 341 1 150 Byggnadsinvesteringar 220 184 96 115 144 Försäljning av fastigheter 871 69 321 131 454 Fastighetsbestånd Antal tusen kvadratmeter 1 078 1 048 1 010 972 920 Bokfört värde per kvm, kronor 5 531 5 557 5 524 5 576 5 512 Marknadsvärde per kvm, kronor 6 903 6 935 6 876 6 529 6 364 Överskottsgrad, % 59,8 62,0 61,3 63,4 65,8 Räntebidrag i % av hyresintäkter och räntebidrag 1 2 4 7 9 Fastigheternas direktavkastning, % 7,6 7,7 7,7 7,8 7,7 Fastigheternas direktavkastning exkl. projektfastigheter, % 7,8 7,9 7,9 8,0 8,0 Belåningsgrad, % 69 71 72 75 76 Soliditet, % 14,4 12,1 12,1 11,7 12,3 Justerad soliditet, % 30,8 29,0 28,5 24,0 23,6 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % 5,72 6,81 7,52 8,74 9,88 Genomsnittlig ränta per 31 december, % 5,82 6,66 7,52 8,31 10,03 Räntabilitet på synligt eget kapital, % 22,5 3,7 7,6 2,9 2,6 Räntabilitet på totalt kapital, % 7,9 6,4 7,5 8,0 8,9 Uthyrningsgrad hyresvärde, % 95 98 99 99 98 Uthyrningsgrad yta, % 95 98 98 99 98 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Mkr 7500 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 1995 1996 1997 1998 Bokfört värde 1999 Övervärde JUSTERAT FÖRVALTNINGSRESULTAT FÖRE AVSKRIVNINGAR Mkr 100 80 60 40 20 0-20 -40 1995 1996 1997 1998 1999 11
AFFÄRSKONCEPT Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, bygga, förvalta, förädla och sälja fastigheter. Allt i syfte att tillgodose en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder, lokaler och fastigheter i svenska storstadsregioner. Uthållig lönsamhet ska uppnås genom hög förmåga inom alla verksamhetsdelar, samtidigt som helheten starkt styrs mot övergripande koncernmål. Wallenstam är företrädesvis ett bostadsföretag, geografiskt koncentrerat till Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam är av tradition en stor och kompetent aktör på Göteborgsmarknaden med ett väl utbyggt kontaktnät, varför bolaget även äger kommersiella fastigheter i Göteborg. Wallenstam bygger, köper och säljer fastigheter i syfte att vidmakthålla fastighetsbeståndets höga kvalitet och förädla dess struktur ytterligare. MÅL ÅR 2000 Koncernmål Minst 10 % räntabilitet på synligt eget kapital Mer än 10 % synlig soliditet Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling FÖRVÄRV GÖRS TILL RÄTT PRIS Försäljning Värdetillväxt skapas genom fullt uthyrda bostäder/lokaler och ombyggnad i syfte att öka värdet i fastigheterna och höja hyresintäkterna. Under den tid en fastighet behålls skapas fortsatt lönsamhet genom en kostnadseffektiv förvaltning. Färdigförädlade fastigheter kan avyttras. Verksamhetsmål Förvaltningsresultat före avskrivningar större än 100 Mkr Justerad soliditet på 40 % 0 % vakansgrad på bostäder årligen Mindre än 5 % vakansgrad på lokaler årligen Det första koncern- respektive verksamhetsmålet överensstämmer med varandra. Den synliga soliditetsnivån är anpassad till bolagets låga rörelserisk, med en stor andel bostäder och en geografisk koncentration av fastighetsbeståndet till likvida marknader. Målet för den justerade soliditeten är ett mer rättvisande mått på den finansiella risknivån då bolaget verkar på orter med en likvid marknad och därmed har möjlighet att realisera övervärden. 12
Wallenstam Två begrepp har skapats för att på ett enkelt sätt beskriva Wallenstams affärsidé. På detta sätt kan kommunikationen riktas till olika målgrupper med Wallenstams logo som gemensam nämnare. Bra Boende står för bra lägen, bra kontraktsform, bra bostäder, bra service. Levande Lokaler står för funktionella och flexibla kontorslokaler med hög servicenivå, hög standard samt anpassning till hyresgästens behov av kringtjänster. SÅ UPPNÅR VI MÅLEN Målen förverkligas genom höjda bostadsoch lokalhyror, en fortsatt kostnadseffektiv förvaltning samt vidareförädling av fastighetsbeståndet genom ny- och ombyggnationer, köp och försäljningar. För att säkerställa en marknadsledande position krävs marknadskännedom och närhet till kunder och affärspartners. Wallenstam har därför separata förvaltningsbolag på varje delmarknad. Bostadshyrorna ska höjas genom årliga hyresförhandlingar i varje region samt genom kontinuerliga bruksvärderingar under verksamhetsåret. Omförhandlingar av befintliga garageoch parkeringsavtal samt lokalkontrakt till marknadsmässiga nivåer bidrar till att öka bolagets hyror. Det gäller även nyförvärv av outhyrda eller delvis outhyrda kommersiella fastigheter. Koncerngemensamma upphandlingar, personaleffektiv organisation och hög kompetens bidrar till att driftkostnaderna bibehålls på en fortsatt låg nivå. Wallenstam har en effektiv kapitalförsörjning och är aktiva i sin finansförvaltning. I balansräkningen arbetas dynamiskt med övervärden, köp/försäljningar och belåningsgrad/ skulder. Investeringar i fastigheter och fastighetsförvärv genomförs i syfte att öka värdet på fastighetsbeståndet. När efterfrågan tillfredsställs ökar betalningsviljan för lokaler och bostäder och därmed värdet på fastighetsbeståndet. Under 2000 kommer affärskonceptet att ses över samtidigt som strategier och mål för de kommande fem åren beaktas. Fokus på människor. Vår vision Bra Boende och Levande Lokaler ger alla medarbetare riktning och inspiration i det dagliga arbetet. 13
FASTIGHETSBESTÅND KONCENTRATION Wallenstams verksamhet bedrivs i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Dessa städer har ett väl utvecklat näringsliv och uppvisar tillväxt, positiva inflyttningsnetton samt hög efterfrågan på bolagets bostäder och lokaler. Det är likvida fastighetsmarknader med såväl inhemska som utländska aktörer. Sedan 1993 uppvisar Wallenstams fastigheter en årlig värdetillväxt med höjda hyror i samtliga dessa städer. Koncentration och renodling eftersträvas i syfte att uppnå bättre fokus samt en marknadsledande ställning på varje ort och marknad. Det bidrar även till bolagets låga riskprofil. Koncernen har fyra fastighetsförvaltande bolag. I Göteborg har förvaltningen delats på två bolag, ett för bostäder och ett för kommersiella fastigheter. Tusental m 2 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR FASTIGHETSSTRUKTUR Wallenstam ägde vid årsskiftet totalt 1 078 141 m 2 (1 047 648). Fastighetsbeståndet fördelar sig på Wallenstams tre marknader där Göteborg utgör 49 %, Stockholm 38 % och Helsingborg 13 %. Göteborg är enda stad med kommersiella fastigheter, i övrigt ägs endast bostadsfastigheter med kommersiella inslag. Mer än 60 % av ytan finns i fastigheter byggda senare än 1970. Ca 60 % av lägenhetsbeståndet utgörs av en- eller tvårumslägenheter. HYRESGÄSTSTRUKTUR Wallenstam har totalt ca 15 000 hyresrättskontrakt varav 9 600 bostäder, 1 500 lokaler och 4 100 parkerings-/garageplatser. Uthyrningsgraden uppgår till 95 % av både hyresvärdet och ytan. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. 49 lokalhyreskontrakt överstiger 1 miljon kronor och utgör 16 % av det totala hyresvärdet. Största hyresgäster i Göteborg är; Mölnlycke Health Care, Landsarkivet, Försäkringskassan, Göteborgs Museer, Intentia, Cap Gemini, Göteborgs Universitet samt Oracle, och i Stockholm; Viktor Rydbergs Gymnasium. Under kommande tre år omförhandlas ca 60 % av lokalkontraktens hyresvärde. HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER Bostäder (68%) Bostäder (68%) 2000 (8%) 2001 (7%) 2002 (6%) 2003 (3%) 2004 (8%) HYRESKONTRAKTENS STORLEK 4,0 5,0 mkr (2%) 3,0 4,0 mkr (3%) Över 5,0 mkr (4%) Under 0,5 mkr (12%) 2,0 3,0 mkr (2%) 1,0 2,0 mkr (5%) 0,5 1,0 mkr (4%) 50 000 0 1930-tal och tidigare 1930-tal 1940-tal 1950-tal Bostäder 1960-tal 1970-tal 1980-tal 1990-tal Kommersiellt FASTIGHETSBESTÅNDETS STRUKTUR 99-12-31 Fördelning Uthyrningsbar Andel Hyresvärde Andel Snitthyra lokaltyp yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 645 450 60 495 64 770 Kontor 191 253 18 146 19 770 Butik 38 255 3 32 4 850 Industri/Lager 106 416 10 25 3 240 Övrigt 96 767 9 73 9 760 FÖRDELNING AV LÄGENHETSBESTÅNDET Totalt 1 078 141 772 720 Antal lägenheter 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 20% 1 rok 39% 2 rok 28% 3 rok 10% 4 rok 3% 5 rok eller större Fördelning Uthyrningsbar Andel Hyresvärde Andel Snitthyra bolagsvis yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Göteborg 216 174 20 180 23 830 Stockholm 405 790 38 307 40 760 Helsingborg 141 897 13 94 12 660 Lokaler 314 280 29 191 25 610 Totalt 1 078 141 772 720 * Bedömd hyra för 2000. Tillkommer räntebidrag, för 2000 bedömt till 3 Mkr. Högt i tak. Vi förespråkar det av många anledningar och framför allt när viktiga frågeställningar behöver ventileras. 14
FASTIGHETSRÖRELSEN Fastighetsmarknaden präglades av en ökad aktivitet under 1999. Stora uppköp och fusioner har förberetts under slutet av året, exempelvis den mellan Drott och Balder. Likaså ökade bildandet av bostadsrättsföreningar under året, framför allt i Stockholm där många bostadsrättsföreningar köper hyresfastigheter till låga avkastningskrav. Flera exempel kunde också ses på kommunalt ägda bostadsbolag som sålde ut fastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar. Den uppåtgående trenden på kommersiella fastighetspriser och lokalhyror fortsatte under året. Nyproduktionen av bostäder och lokaler var däremot fortsatt låg, de få byggnationer som kom till stånd var främst bostadsrätter. Den höga aktivitet och strukturomvandling som pågår på marknaden håller på att förändra dess utseende. Bland annat påverkar IT-bolagens snabba utveckling synen på lokalkontrakt. Det är viktigt att vara flexibel och leva med hyresgästen för att kunna förutse och förbereda för förändringar. I Stockholm har det blivit särskilt svårt att finna bostadsfastigheter till de direktavkastningskrav som Wallenstam ställer, d.v.s. att förvärvad fastighet direkt ska påverka bolagets förvaltningsresultat positivt. Trots detta blev 1999 det verksamhetsår då affärsvolymen varit den största i Wallenstams historia. FÖRVÄRV, INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR Under 1999 förvärvade Wallenstam fastigheter för totalt 622 Mkr (151) och investerade 220 Mkr (184) i ny- och ombyggnationer. Fastighetsförsäljningarna uppgick till 871 Mkr (69). Ett flertal förvärv av kommersiella fastigheter gjordes i Göteborg om totalt ca 78 000 m 2, varav den största fastigheten, i
Mölnlycke, är på 50 000 m 2. I Stockholm köpte Wallenstam Råcksta, ett större utvecklingsbart bostadsbestånd i Vällingby med låg snitthyra, vilket ger en bra framtida hyrespotential. Dessutom förvärvades en bostadsfastighet på Södermalm samt en kommersiell fastighet om ca 17 000 m 2 intill Orminge Centrum i Nacka, där Wallenstam sedan tidigare äger 1 300 lägenheter. Fastigheten byggs nu om för olika verksamheter, däribland en förskola och ett entreprenörsgymnasium. Projekt som avslutats i Göteborg är bl.a. ombyggnad av en bostadsfastighet på Kungsportsavenyn 4 och av en kommersiell fastighet på Vasagatan/Götabergsgatan. Ombyggnad pågår av en kommersiell fastighet på Mölndalsvägen 81 för bl.a. Mercuri International AB. I Stockholm färdigställdes en bostadsfastighet utmed Fregattvägen. Härutöver har ett flertal mindre ombyggnationer genomförts på samtliga orter. Årets största enskilda affär blev försäljningen av Wallenstams samtliga fastigheter om 85 000 m 2 i Malmö, till norska Heimstaden A/S. Beståndet var efter en förädlingsfas i gott skick och fullt uthyrt men inte tillräckligt stort för en effektiv förvaltning. Med få objekt till salu och stigande priser var nyförvärv inte aktuellt. Wallenstam valde därför att avyttra hela Malmöverksamheten med god avans. Härutöver sålde Wallenstam sitt bostadsområde Pilegården i Göteborg. Försäljningen ingick i det affärspaket med Stena Fastigheter då Wallenstam förvärvade Råcksta i Stockholm. Härutöver såldes tre mindre bostadsfastigheter i Göteborg och en i utkanten av Stockholm. Försäljningarna gav ett sammantaget överskott i fastighetsrörelsen om 125 Mkr. FÖRVÄRVS- OCH INVESTERINGSPOLICY Wallenstams förvärv ska genomföras på valda marknader och där i prioriterade områden. Vid förvärv av bostadsfastighet väljs fastighet med förädlingspotential. Kommersiella fastigheter inriktas på ändamålsenliga kontor med förädlingspotential i långsiktigt attraktiva områden. Inför varje investering upprättas en investeringskalkyl. Varje fastighetsköp och investering i fastighet ska resultera i att förvaltningsresultatet utvecklas positivt och långsiktigt bidra till en avkastning på minst 10 % på eget kapital. SÅ ÖKAR WALLENSTAM VÄRDET PÅ SINA FASTIGHETER Wallenstam arbetar utifrån en egen förädlingsmodell för att förbättra driftresultatet och öka värdet på fastigheterna. Nedan ges exempel på hur detta arbete bedrivs i ett bostadshus respektive en kommersiell fastighet. FÖRÄDLINGSPROCESS BOSTADSFASTIGHET Vid köpet analyseras läge, efterfrågan och potential till driftnettoförbättring. En äldre ej ombyggd bostadsfastighet i efterfrågat läge har i regel en stor hyreshöjningspotential efter endast en försiktig modernisering. En arbetsgrupp med hyresgäster och fastighetsägare bildas. Hyran förhandlas, modernisering påbörjas. Processen tar normalt cirka ett år. Ett nyligen genomfört projekt är Kungsportsavenyn 4 i Göteborg där hyreshöjningen blev ca 65 %. I större områden inleds processen med ett s.k. principhus som sedan följs av resterande hus. Äldre fastigheter kan ibland vinna på att byggas till för bättre utnyttjande. Blockuthyrning av lägenheter är ett annat alternativ, tillvägagångssättet är då som ovan. Skillnaden ligger i det samarbetsavtal som upprättas mellan Wallenstam och hyresgäst som blockförhyr fastigheten. Efter ombyggnad tar hyresgästen oftast över driftansvaret för fastigheten. FÖRÄDLINGSPROCESS KOMMERSIELL FASTIGHET Wallenstam undersöker kontinuerligt tillgången på outhyrda kommersiella fastigheter i Göteborg. Incitament kan även komma från företag med förändringsbehov. Efter att en fastighet lokaliserats görs en marknadsanalys av lägets attraktionskraft, nuvarande situation och framtida potential m.m. Vidare kartläggs parametrar som logistik, fastighetens skick och moderniseringsbehov. Befintliga hyresnivåer och vakansgrader undersöks i området. En strategi fastläggs för grad av renovering, vilken profil fastigheten ska ha och vilken typ av företag som ska kontaktas för etablering i lokalerna. För tempo i processen och omgående intäkter i fastigheten eftersträvas att en s.k. dragare hyr en större andel av huset. Under förädlingsprocessen har viss personal specialuppdrag för aktuellt projekt fram tills lönsamhet uppnås. Ett exempel där modellen följs är nyförvärvade Ormingehus, f.d. Boo Sjukhus i Nacka kommun. Närhet och samarbete. Våra leverantörer och samarbetspartners tillför med sin spjutspetskompetens ovärderlig kunskap i pågående projekt. 17
FASTIGHETSFÖRVALTNING Wallenstam finns på marknader med stor efterfrågan på bostäder och hög uthyrningsgrad. Med detta som utgångspunkt arbetar bolaget med att hitta rätt hyresgäst till rätt bostad för att uppnå långa boendekontrakt och en säkrad intäktsmassa. högre hyror i innerstadslägen. En högre takt i förändringsarbetet mot marknadshyror är därmed att vänta. Med full effekt av marknadshyror har Wallenstam en uppskattad hyreshöjningspotential mellan 20 30 % i sitt bostadsbestånd. BRA BOENDE Den allmänna debatten om marknadshyror har öppnat för att i högre grad kunna se till ekonomiska och sociala kriterier i urvalsprocessen. Wallenstam har förberett för en friare hyressättning, bl.a. genom ett brett upplagt utbildningsprogram kring affärsmannaskap för en närmare och tätare kontakt med bostadshyresgästerna. Wallenstams hyresgästklubb utvecklas kontinuerligt till förmån för bostadshyresgästerna. Idén med klubben är att erbjuda hyresgästerna tjänster och förmåner såsom billigare hemförsäkring, gratis inträde på muséer, rabatt på bilhyra, kapitalvaror, friskvård m.m. för ett ökat mervärde i boendet. HYRESSÄTTNING BOSTÄDER Inför varje verksamhetsår förhandlas Wallenstams bostadshyror med respektive orts hyresgästförening. Förhandlingarna föregås av en noggrann genomgång av bolagets samtliga bostadsfastigheter och mål upprättas för varje fastighet. Nu gällande hyressättningssystem innebär att hyrorna i de kommunalt ägda bostadsföretagen också är normgivande för de privata bostadsföretagen. Allmännyttans företag förhandlar med Hyresgästföreningen på respektive ort om kommande års hyror, varefter de privata bostadsföretagen förhandlar på motsvarande sätt. I vissa fall träffas flerårsöverenskommelser. Genom allmännyttans prisledande funktion har politikerna ett styrinstrument för hyressättningen. Visst utrymme finns dock för de privata bostadsföretagen att åstadkomma högre hyror än allmännyttan, då hyran i en privatägd lägenhet utan att det betraktas som oskäligt, får överstiga hyran i en av allmännyttan jämförbar lägenhet med ca 5 %. Till detta kommer lägesaspekten som genom domstolsbeslut och ett antal politiska uttalanden nu kommer att få ökad betydelse för hyresutvecklingen. Utöver sedvanliga förhandlingar genomför bolaget varje år bruksvärderingar i speciellt utvalda fastigheter. De årliga hyresförhandlingarna mellan hyresmarknadens parter innebär varierande förhandlingsresultat för olika bolag. Wallenstam har överträffat allmännyttans förhandlingsresultat de senaste fem åren. Vid särskilda insatser i bostadsfastigheter såsom förbättringar och ökade säkerhetsinsatser upptas särskilda hyresförhandlingar under löpande verksamhetsår. Detta gäller även vid nyproduktion av lägenheter. Bostadsföretag har emellertid ingen skyldighet att hyresförhandla med Hyresgästföreningen om nyproduktion, utan får träffa särskild överenskommelse med enskilda hyresgäster. Vid s.k. blockuthyrningar, då mer än tre lägenheter hyrs ut till samma hyresgäst, finns en större handlingsfrihet med avtalsregler som påminner om de för lokalhyror. Under 1999 har debatten om lägets betydelse på hyressättningen ökat, och en utredning har tillsatts för en framtida förändring. Wallenstam verkar för en mer marknadsanpassad hyressättning genom att aktivt deltaga i mediadebatten och i diskussioner med hyresgästföreningar och branschkollegor. I regeringens pågående bostadssociala utredning har bostadsminister Lövdén starkt ifrågasatt bruksvärdessystemet och också visat sig positiv till LEVANDE LOKALER Lokaluthyrningen omfattas av tre huvudaktiviteter; kundvård, uthyrning och omförhandling av befintliga hyresavtal. Under en treårig omförhandlingsfas har Wallenstam konverterat ca 40 % av lokalhyresavtalen. Av de kontrakt som förfallit har de flesta omförhandlats, vilket givit ytterligare möjlighet till hyreshöjningar. Resultatet av detta arbete är 6 Mkr i ökad hyresintäkt. Levande Lokaler konceptet utgår från kunden och dess organisation. Wallenstam strävar efter att tillfredsställa hyresgästens förändringsbehov oavsett kontraktslängd. I konceptet ingår olika företagsaktiviteter och mervärden som kontaktnät och tillfällen till kunskapsutbyten samt bostadsservice i samband med nyrekryteringar. Wallenstam har i princip ingen avflyttning från de kommersiella fastigheterna. Genom sin framträdande roll på den kommersiella marknaden i Göteborg har Wallenstam stort inflöde av intressenter till bolagets lokaler. Utöver detta arbetar Wallenstam med uppsökande verksamhet, telemarketing och sitt väl fungerande nätverk. Wallenstams framskjutna position innebär stora möjligheter till expansion på den kommersiella marknaden i Göteborg och en god hyreshöjningspotential. Efter inventering av samtliga garageoch p-platsavtal har en omförhandlingsprocess inletts av ett stort antal av dessa avtal. HYRESSÄTTNING LOKALER På lokalhyresmarknaden är hyressättningen fri och styrs främst av efterfrågan, d.v.s. vad marknaden är beredd att betala för lokalen. I en omförhandlingssituation har emellertid lokalhyresgästen ett indirekt besittningsskydd som innebär att föreslagen hyra måste vara marknadsmässig. 18
PARTNER Wallenstams förvaltning är decentraliserad till respektive dotterbolag där uppföljning av driftkostnader görs på fastighetsnivå. Fastighetsskötseln köps av lokala fastighetsentreprenörer som ansluter sig till Wallenstams Partner avtal. Detta skapar fördelaktiga priser och flexibilitet samtidigt som det ger hög kvalitet och enhetlighet på fastighetsskötseln trots många leverantörer. Dotterbolagens driftkostnader jämförs, och mellan bolagen finns ett etablerat erfarenhetsutbyte. Upphandlingar av reparationer och underhållsaktiviteter görs i stora volymer med lägre priser som resultat. Koncerngemensamma upphandlingar utnyttjas i högre grad än tidigare, till följd av de många avregleringar som skett på marknaden. Exempelvis har diskussioner inletts med leverantörer av el, data och tele. Wallenstam tror på långsiktiga samarbeten och arbetar för att alla parter leverantörer, hyresgäster och Wallenstam blir vinnare. FÖRSTUDIE OCH MILJÖPOLICY Miljöaktiviteter har ingått som en naturlig del i den löpande verksamheten under många år. Detta gäller t.ex. åtgärder för besparing av fastighetsel, uppvärmningsenergi, vatten samt utökad källsortering. Under vintern 1999 gjordes en förstudie för att få ett beslutsunderlag och kunna skapa en struktur för hur det fortsatta miljöarbetet bör bedrivas. Förstudien beskriver verksamheten och dess miljöpåverkan på ett övergripande sätt utifrån: Fastighetsrörelsen, Hyresgästernas verksamheter & agerande, Energi, Vatten & avlopp, Avfallshantering, Byggnation, Fastighetsskötsel, Transporter, Miljöskadliga ämnen, Inköp och Kontor. Med förstudien som bas har arbetet med att utveckla en miljöpolicy som en ledstjärna för det framtida miljöarbetet påbörjats. MILJÖMÅL OCH HANDLINGSPLAN Koncernledningen kommer under våren 2000 att delta i ett miljöseminarium för att utveckla miljöarbetet och fastställa miljöpolicyn. Genom utbildning och information kommer miljöarbetet att spridas organisatoriskt så att samtliga medarbetare blir miljöansvariga inom sitt område. MILJÖARBETET HAR INLETTS Omkring en tredjedel av Sveriges totala energiförbrukning används till uppvärmning och varmvattenförsörjning av bostäder och lokaler. Byggande, nyttjande samt rivning av fastigheter svarar för en betydande del av dagens miljöproblem i form av brutna kretslopp och stor resursförbrukning. Wallenstams verksamhet innebär alltså stort resursutnyttjande och stora flöden av material. Bland de viktigaste miljöaspekterna för Wallenstam är energiförbrukning för uppvärmning och kylning, förbrukning av vatten och el, avfall samt utsläpp till avlopp, dessutom transporter samt användning och förekomst av miljöskadliga ämnen. Våra hyresgästers verksamheter och agerande har självklart också en avgörande betydelse. Wallenstam Partner KVALITET För varje fastighet upprättas en uthyrningsplan och en förvaltningsplan som ger uthyrare och förvaltare rätt information om vilka hyresgäster som eftersöks, fakta om teknik, hyrespotential och uppföljningsbehov. Ombyggnader och byggprojekt upphandlas enligt en strikt plan för val av rätt material, byggnadssätt m.m. Fastighetsskötselns kvalitet säkerställs genom de Partner avtal som tecknas med leverantörerna. Som ett led i kvalitetsarbetet används även enkäter för ökad information och kundanpassning. MILLENNIESKIFTET Vid årsskiftet kunde konstateras att de insatser som gjorts för att säkerställa samtliga i verksamheten ingående system resulterade i en helt problemfri övergång till år 2000. Omsorg om detaljerna. Att förvalta handlar om att vårda, serva och skapa trygghet. Vi är stolta över förtroendet att få förvalta mer än 300 fastigheter för mer än 10 000 hushåll och närmare 1 500 företagskunder.
WALLENSTAM GÖTEBORG AB Wallenstam i Göteborg har länge varit koncernens största dotterbolag. I början av 90-talet låg tyngdpunkten på bostäder. Bolaget har sedan dess fördubblats, inte minst genom stora förvärv av kommersiella fastigheter. För att bibehålla en liten, effektiv organisation med närhet till kunderna, valde Wallenstam att dela verksamheten i två förvaltningsbolag; Wallenstam Göteborg AB för bostäder och Wallenstam Lokaler AB för kommersiella lokaler. Delningen trädde formellt i kraft 1999-12-31, men verksamheterna har operativt fungerat som två divisioner sedan halvårsskiftet 1999. Hans Wallenstam, tf VD Wallenstam Göteborg AB förvaltar idag bostadsfastigheter med en uthyrningsbar yta om ca 215 000 m 2, vilket motsvarar 20 % av koncernens totala yta och 23 % av hyresintäkterna. Wallenstam har ca 2,5 % av hyresmarknaden i Göteborg och ca 5 % av den privata delen. FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstams fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i Göteborg, Mölndal och på Hisingen. Beståndet utgörs av nybyggda och äldre ombyggda stenfastigheter vilka är fullt uthyrda. Under året har en ytterligare koncentration skett till de centrala stadsdelarna genom avyttringen av Pilegården i Askim, ett förädlat bostadsområde med 312 lägenheter om totalt 26 000 m 2. Försäljningssumman uppgick till 160 Mkr. Försäljningen ingick i en större affär med Stena Fastigheter AB, där även ett större bostadsområde förvärvades i Stockholm. Inga bostadsförvärv gjordes under året. Två bostadsfastigheter avyttrades på Lasarettsgatan respektive Södra Vägen, om vardera ca 2 400 m 2. Försäljningarna gjordes i samband med förvärvet av en kommersiell fastighet i Gårda, centralt i Göteborg. Vidare såldes en fastighet på Tredje Långgatan, Masthugget. Den 40-tals fastighet som tidigare förvärvats på Göteborgs paradgata, FRAMTIDSFUNKIS Under året har Kungsportsavenyn 4 ett tidstypiskt funkishus, byggts om och försetts med nya rörstammar, elledningar och avlopp. Fastigheten som är belagd med bevarandekrav har med antikvarisk hjälp återfått mycket av sin ursprungliga färgsättning. Fasaden har målats om och balkongernas ärggröna kopparräcken är renoverade med stor omsorg. Likaså har fönstren restaurerats och försetts med en ljuddämpande ruta för att inte tappa karaktär och proportioner, vilket även visade sig billigare än att sätta in nya fönster. I dialog med hyresgästerna har planlösningen förbättrats med bl.a. nya större kök och badrum med klinker, kakel och golvvärme. Vinden har omvandlats till lägenheter i etage och i källaren, dit hissarna förts ner, har en ny tvättstuga byggts. Totalt har det blivit 27 funktionella lägenheter och 4 lokaler med senaste standard, utökad säkerhet och bevarad charm. Lagom till julen 1999 kunde hyresgästerna flytta tillbaka till sina lägenheter. 20
BOSTADSBESTÅNDETS FÖRDELNING FASTIGHETSBESTÅNDETS STRUKTUR 99-12-31 Öv. Storgöteborg (37%) Innerstad (63%) Fördelning Uthyrningsbar Andel Hyresvärde Andel Snitthyra lokaltyp yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 177 600 82 149 83 840 Kontor 11 554 5 10 6 880 Butik 10 858 5 11 6 1 030 Industri/Lager 3 624 2 1 1 280 Övrigt 12 538 6 9 5 710 Totalt 216 174 180 830 * Bedömd hyra för 2000. Tillkommer räntebidrag, för 2000 bedömt till 1 Mkr. Kungsportsavenyn 4, har under det gångna året genomgått en genomgripande men ändå försiktig ombyggnad, med hög kvalitet på utförda arbeten. Slutresultatet blir 27 moderna lägenheter, där mycket av det gamla bevarats. En liknande ombyggnad planeras för 47 lägenheter vid Götaplatsen. Färdiga beräknas dessa båda projekt ge ökade hyresintäkter om ca 2,5 Mkr per år. Vid Jungfruplatsen i Mölndal, planeras ombyggnad av ett 30-tal lägenheter. Ytterligare fem lägenheter ska nyskapas genom att butiksytor med mindre bra affärsläge byggs om till marklägenheter med egna uteplatser. En koncentration av lokalerna kring det lilla torget kommer att bättre motsvara områdets behov. De totala hyresintäkterna från bostadsbeståndet i Göteborg uppgick för året till 198 Mkr med en snitthyra på 840 kr/m 2. BOSTADSMARKNADEN Göteborgs bostadsmarknad präglas av stor efterfrågan. En viss balans råder i kommunen som helhet men det finns en klar bostadsbrist i innerstaden. Även i expansiva grannkommunen Mölndal, råder bostadsbrist. Inflyttningsöverskottet i Göteborg ligger runt 3 000 personer årligen och bedömningen är att utvecklingen kommer att fortsätta under den närmaste tioårsperioden. Byggpriserna ökar och det råder brist på hantverkare. Wallenstam är ett gammalt och välrenommerat företag inom fastighetsbranschen, vilket ger bolaget en konkurrensfördel som en intressant part för entreprenörer, i samband med upphandlingar. Omflyttningshastigheten för regionen ligger på ca 22 % och för Wallenstam på ca 18 %. Positivt för Wallenstam är att många av bolagets omflyttningar sker inom det egna beståndet. De kommunala bostadsbolagen Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder svarar för drygt hälften av hyresrätterna i Göteborg. Bland de privata fastighetsägarna märks Stena Fastigheter, Drott, Byggnadsfirman Ernst Rosén, Ivar Kjellberg Fastighets AB samt många fastighetsägare med ett mindre antal fastigheter i sitt bestånd. Några större generella hyreshöjningar blev det inte under 1999. Betalningsviljan är fortfarande högre än nuvarande hyror, vilket avspeglas i att allt är uthyrt och i en stor efterfrågan samt att priserna på bostadsrätter fortsätter att stiga. Välbelägna hyresrätter kommer därför att vara ett attraktivt val för allt fler människor. Wallenstam tror på en försiktig hyreshöjning för innevarande år med större differentiering kommande år beroende på läge. FRAMTIDSUTSIKTER Trenden inom bostadsmarknaden går mot högre standard, mer effektiva ytor, högre säkerhet och ökad IT-anpassning. Det finns ett sug efter högre materialkvalitet bland fler och fler kunder. Detta kan erbjudas vid en mer individuell prissättning. Målet är att behålla positionen som ledande privat fastighetsägare i Göteborg och genom lägesanpassade hyror få fram dolda övervärden i våra fastigheter. 22
WALLENSTAM STOCKHOLM AB Wallenstam har nu varit etablerat i Stockholm i 15 år. I början av 90-talet expanderade bolaget kraftigt i samband med att flera större fastighetsbestånd förvärvades i bl.a. Solna, Nacka och på Södermalm. Stockholm är idag Wallenstamkoncernens största bostadsregion med 5 200 lägenheter. Anette Sand, VD FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstam äger och förvaltar totalt ca 5 200 lägenheter inom tullarna, i Nacka, i Solna, på Lidingö och nu även i Vällingby/ Råcksta. Fastighetsbeståndet utgörs innanför tullarna av äldre ombyggda eller ännu inte ombyggda hus och utanför tullarna främst av fastigheter byggda under 50- och 60-talet. Inga vakanser finns. Under året har ett större välbyggt bostadsområde från 50-talet förvärvats i Råcksta av Stena Fastigheter. Förvärvet omfattar 1100 smålägenheter om totalt 70 000 m 2, som köptes för 5 200 kr/m 2. Ormingehus, f.d. Boo Sjukhus i Nacka, är en kommersiell fastighet om totalt 17 000 m 2 som förvärvades under året av Stockholms läns landsting för 42,5 Mkr. Fastigheten byggs nu om för andra verksamheter, största hyresgäster blir Entreprenörsgymnasiet i Nacka och Vittra Förskolor & Skolor. Skolstart hösten 2000. Wallenstam äger sedan tidigare 1 300 lägenheter i samma område, varför det redan finns en fungerande förvaltningsorganisation. Investeringen genererar vinst redan i år och ligger i linje med Wallenstams strategi att köpa tomma fastigheter, för att förädla och snabbt hyra ut dem. Vid Fregattvägen i Gröndal har en ombyggnad av fastigheterna genomförts. En koncentration har gjorts av beståndet genom avyttringen av Wallenstams enda bostadsfastighet i Lättinge, Tensta om 17 000 m 2. Omflyttningshastigheten i innerstadsbeståndet uppgick till 8 % medan det totala snittet för året låg på ca 14 %. Hyresintäkterna uppgick för året till 260 Mkr (250), med en snitthyra på 760 kr/m 2. BOSTADSBESTÅNDETS FÖRDELNING Nacka (28%) Öv. Storstockholm (22%) Lidingö/Solna (14%) Innerstad (19%) Vällingby/ Råcksta (17%) FASTIGHETSBESTÅNDETS STRUKTUR 99-12-31 Fördelning Uthyrningsbar Andel Hyresvärde Andel Snitthyra lokaltyp yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 344 369 85 262 85 760 Kontor 16 461 4 12 4 730 Butik 8 396 2 7 2 810 Industri/Lager 5 239 1 2 1 370 Övrigt 31 325 8 24 8 770 Totalt 405 790 307 760 * Bedömd hyra för 2000. Tillkommer räntebidrag, för 2000 bedömt till 2 Mkr. 23
BOSTADSMARKNADEN Stockholms befolkning ökar årligen med ca 20 000 personer netto, samtidigt som det i princip inte byggts någonting nytt sedan 80- talet. I takt med att fastighetspriserna stiger lider bostadsmarknaden alltmer av en osund handel med hyreskontrakt. Stockholmarnas förmåga att lösa den akuta bostadssituationen tar sig mer och mer fantasifulla uttryck. En möjlighet att komma till rätta med problemet är att låta lägesfaktorn få spela den roll den rättmätigt ska enligt bruksvärdesprinciperna. Då kan en sund hyresmarknad åter komma till stånd där hyresnivåerna styrs av var människor vill bo och vad de vill avsätta för sitt boende. Wallenstam har länge propagerat för marknadsanpassade hyror. Motståndet bland politikerna i Stockholms Stadshus släpper i takt med att de inser orimligheten i politiska hyrestak som endast medfört att nyproduktion av hyresrätter omöjliggjorts och att omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter accelererat. Positivt är att fastighetsägarnas synpunkter fått större utrymme i media, vilket nyanserat debatten under året. Wallenstams konkurrent är i första hand allmännyttan Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem. På den privata ägarsidan kan nämnas Wihlborg, Mandamus, AP-Fastigheter, Einar Mattson och Olov Lindegren. I de pågående hyresförhandlingarna för innevarande år yrkar allmännyttan på ca 4 % hyreshöjning. Wallenstam kalkylerar med en något mindre generell höjning, men med större höjningar i innerstaden. FRAMTIDSUTSIKTER Nyckelorden när det gäller arbete och boende heter flexibilitet, tillgänglighet och service. Detta innebär en möjlighet för Wallenstam som besitter dokumenterad kompetens att skapa starka relationer med sina hyresgäster genom en kundnära förvaltning. Utvecklingspotential finns i oförädlade närområden som, i likhet med Råcksta, byggdes under 30-, 40- eller 50- talet. Detta är bostadsområden med många kvaliteter; lägen utmed tunnelbanans sträckning och närhet till både grönområden och service. Fastigheterna är dessutom välbyggda med effektiva planlösningar vilket gör dem kostnadseffektiva att förädla. Husby, där Wallenstam äger fastigheter, är ett annat område med potential. Här arbetar stadsdelsnämnden för att skapa bättre struktur i området med tanke på att Tekniska Högskolans verksamhet på Järvafältet växer, vilket innebär att närmare 6 000 studenters bostadsbehov måste tillgodoses. Wallenstams goda rykte, som en seriös aktör på marknaden med fullt uthyrt bestånd, borgar för en intressant framtid. Hyrorna i Wallenstams bostadsbestånd i Stockholm kommer att lägesdifferentieras, vilket innebär att dolda övervärden i beståndet åskådliggörs. EFTERTRAKTAT BOENDE Under året avslutades ombyggnaden av fastigheterna Skonerten 1 och Briggen 1 på Fregattvägen i Gröndal. Husen byggdes 1945 i tre våningar utan hiss. Dessa tidstypiska efterkrigshus innehåller många kvaliteter som efterfrågas idag. Exempelvis är lägenheterna ljusa med yteffektiva och funktionsmässigt väl genomtänkta planlösningar. Ombyggnaden omfattar stambyten, nya ytskikt, nytt yttertak, tätning av rökkanaler till öppna spisar samt installation av säkerhetsdörrar. Lägenheterna är förberedda för diskmaskin och tvättmaskin och tvättstugan har utrustats med en extra tvättmaskin för obokade tider. För att bevara husens karaktär är fasader och balkongräcken målade i kulörer framtagna i samråd med Skönhetsrådet. Den tidigare årshyran på ca 680 kr/m 2 för en normaltrea, beräknas efter ombyggnad till 1 020 kr/m 2. 24