ÅRSMÖTE 2015
KALLELSE TILL ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: kl.19.00 måndagen den18 maj 2015 Plats: Förslag till Dagordning 1. Stämman öppnas 2. Godkännande av dagordningen 3. Val av ordförande och sekreterare vid stämman 4. Val av två justeringsmän 5. Fastställande av röstlängd 6. Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst 7. Styrelsens redogörelse för verksamhetsberättelse för 2014 8. Revisionsberättelsen 9. Fastställande av balans och resultaträkning 10. Beslut om resultatdisposition 11. Fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 12. Styrelsens genomgång av budgetförslag för 2015 13. Fastställande av budget för 2015 14. Arvode för styrelsemedlemmar och ersättare 15. Val av styrelsemedlemmar och ersättare 16. Val av revisor och ersättare 17. Val av valberedning 18. Motioner: tre stycken se sid 19. Övriga frågor: Stokab vs Comhem (2015-11-01) 20. Stämmans avslutande Fullmakt för röstning gällande ovanstående agenda kan lämnas. Blankett medföljer. Välkomna till Föreningsstämma! Barbro, Erik, Eva, Erik D, Victor, Per & Torbjörn
VERKSAMHETSBERÄTTELSE Styrelsen har under året bestått av följande personer: Erik Jung Erik Dahlrot Barbro Johnsson Torbjörn Mulk Per Olofsson Eva Nordenfelt Victor Dahlmann Magnus Hunhammar Lena Hartog Malin Öhlander Ordförande Sekreterare Kassör Ordinarie Ordinarie Suppleant Suppleant Revisor Revisor Suppleant Styrelsen har under det gångna året haft åtta protokollförda styrelsemöten. Styrelsen har under året skött fastighetens förvaltning. Bokföring och bokslut har förvaltats av Barbro Johnsson. Under året har löpande underhåll skett i vanlig ordning. Ny sensorsstyrd belysning har installerats i gårdshusets trapp. Radonmätningar har skett i hälften av våra lägenheter vilket visade värden som var långt under larmgränsen. Utredning av matos i gathusets lägenheter ligger på is. Dels har lukt plötsligt upphört men det återstår att rensa ventilationskanalerna. Innan dess måste vi förbättra taksäkerheten ytterligare dvs. det är nya bestämmelser när arbete utförs på tak. Vi har en hel del bom (putsen lossnat från murade underlaget) vilket är en säkerhetsrisk. Vi har nu beslutat oss för att ta ett helhetsgrepp med fasad, tak och en värmestam i gårdshuset som vi tidigare aldrig fick offert på. Även ny el/belysning i trappuppgång gårdshuset behövs. Vi anlitar Sbc dels för arbetet med att få in offerter men även för själva arbetets fortlöpande kontroll. Vi har även beslutat att tillsammans med Mariatorget 8 byta ut staketet som vetter mot Södermalmsskolan. Det blir liknande det som kyrkan har. Under senare delen av sommaren kom det stora mängder regn i samband med åska. Vatten samlades i våra balkonglådor och medförde stora besvär med avrinningen där allehanda skräp satte stopp för utloppet. Därför vädjar vi om försiktighet med skräp som kommer in under trallen i balkonglådan. Vårt behov att göra oss av med sopor har ökat därför har vi nu tre tömningar/vecka. Den lilla tvättmaskinen i tvättstugan har gjort sitt. Lägenhet nr 14 & 19 har bytt bostadsrättsinnehavare. Lgh nr 16 har dragit ny el. Vår årliga städdag skedde den 8/11. Söndagen den 14/12 hade vi vår traditionella glögg i entrén. Slutligen vill vi tacka alla som under det gångna året varit hjälpsamma helt på eget initiativ. Framför allt Lars-Gunnar och CB, utan er hjälp hade inte mycket fungerat. Ett varmt tack till er alla. Föreningens ekonomi är fortsatt god trotts att årets resultat är negativt. Styrelsen hälsar er alla varmt välkomna till årsstämman.
RESULTATRÄKNING Brf Tors Fiske Intäkter 2013 2014 Avgifter 718 202,00 718 200,00 Övriga Intäkter 7 247,24 6 407,34 S:a Intäkter 725 449,24 724 607,34 Kostnader Städning 42 614,00 42 494,00 Räntor 67 105,00 55 576,00 Försäkring 38 570,00 39 137,00 Skatt 25 728,00 23 409,00 Uppvärmning 302 509,00 269 842,00 EL 21 250,00 17 098,00 Vatten 19 297,00 19 436,00 Reparation, underhåll 46 378,50 151 191,50 Hiss 15 867,00 8 237,00 Multimedia 37 514,00 38 332,00 Sophämtning 19 322,00 31 978,00 Porttelefon 2 092,00 2 232,00 Förvaltning 12 652,70 11 570,50 Övrigt 4 759,00 2 590,00 S:a kostnader 655 658,20 713 123,00 Avskrivning byggnad 52 958,00 52 958,00 Årets Resultat 16 833,04-41 473,66 RESULTATRÄKNING Brf Tors Fiske Lånesituationen hos Tors Fiske per 31/12 2014 Intäkter Effektiv 2012 Typ 2013 av Bindningstid Räntesats Årlig amor- amorte- Villkorsänd- Lån Avgifter Skuld 200,00 % 718 Årlig ränta tering 718 202,00 ring ring Övriga Intäkter 9 514,95 7 247,24 Länsförsäkringar S:a Intäkter 52 500 5 år 4,07727 714,95 2 137 5 000 4ggr/år 7252015-06-30 449,24 SE-Banken BoLån 16383465 Kostnader 178 200 2 år 1,54 2 744 5 400 4ggr/år 2016-12-28 SE-Banken BoLån Rak 16029033 Städning 305 800 341 mån 786,00 1,83 5 596 1042 000 614,00 4ggr/år 2015-07-28 SE-Banken Räntor BoLån 79 518,00 67 105,00 Rak 19809056 Försäkring 176 925 36 1 år 108,00 2,02 3 574 738 900 570,00 4ggr/år 2015-10-28 SE-Banken Skatt BoLån 24 388,00 25 728,00 Rak 23540614 Uppvärmning 582 500 297 3 år 145,00 2,95 17 184 302 5 000 509,00 4ggr/år 2015-12-28 SE-Banken EL BoLån 22 118,00 21 250,00 Rak 27879837 Vatten 120 000 318 mån 782,00 1,50 1 800 519 000 297,00 4ggr/år 2015-12-28 SE-Banken Reparation, BoLån underhåll 99 419,70 46 378,50 Rak 29844909 Hiss 240 000 35 år 844,00 2,43 5 832 2015 000 867,00 4ggr/år 2017-07-28 SE-Banken Kabel-TV BoLån 36 424,00 37 514,00 Rak 31018544 Sophämtning 195 000 18 4 år 146,00 2,73 5 324 1019 000 322,00 4ggr/år 2018-07-28 Porttelefon 2 158,00 2 092,00 Medelränta Summa Förvaltning 1 850 925 14 373,00 2,39 44 190 6812 300 652,70 2,39 Övrigt 12 127,00 4 759,00 S:a kostnader 708 336,70 655 658,20 Avskrivning byggnad B R F T O R S F I S K E, M A R52 I A 958,00 T O R G E T 6 52 958,00 Årets Resultat -33 579,75 16 833,04
Brf Tors Fiske Noter och Kommentarer till Resultat- och Balansräkning för 2014 Jämförelse Med Budget 2014 Intäkter Budget Skillnad Avgifter 718 200:- 718 200:- 0:- Övriga Intäkter 5 000:- 6 407:- 1 407:- S:a Intäkter 723 200:- 724 607:- 1 407:- Kostnader Amorteringar 70 000:- 68 300:- -1 700:- Städning 43 000:- 42 494:- - 506:- Räntor 65 000:- 55 576:- -9 424:- Försäkring 39 000:- 39 137:- 137:- Skatt 27 000:- 23 409:- -3 591:- Uppvärmning 300 000:- 269 842:- -30 158:- El 23 000:- 17 098:- -5 902:- Vatten 20 000:- 19 436:- - 564:- Reparation, underhåll 31 000:- 151 192:- 120 192:- Hiss 13 000:- 8 237:- -4 763:- Multimedia 38 000:- 38 332:- 332:- Sophämtning 25 000:- 31 978:- 6 978:- Porttelefon 2 200:- 2 232:- 32:- Förvaltning 18 000:- 11 571:- -6 430:- Övrigt 4 000:- 2 590:- -1 410:- S:a kostnader 718 200:- 781 423:- 63 223:- RESULTATRÄKNING: Reparation, underhåll består huvudsakligen av: Rep./Stambyte Lgh 12 49 980:- Ny tvättmaskin 32 300:- Fasadrep. anbudsframtagning 31 250:- Rep. fjärrvärmecentral 9 870:- Putsknackning 8 590:- Rep. trappfönster 4 730:- Takvärme serviceavtal 3 730:- Balkongrensning 3 020:- Justering värmecentral 2 150:- Radon tillsyningsavgift 2 040:- Klottersanering 1 880:- Förvaltning: Sammankomster 5 200:- SBC årsavgift 4 120:- Bankförvaltning 1 700:- Litteratur 400:- Skillnad 5 000:- -56 816:- -61 816:- Check: -61 816:- 63 223,00 Övrigt: Består av aviseringsavgifter + diverse växter. BALANSRÄKNING: Leverantörsfordran är förskottsavgift för multimedia betalt innan årsskiftet. Leverantörsskulder är utgifter som orsakats under 2014 men som ej betalts förrän efter årsskiftet. Förskottsbetalda avgifter är månadsavgifter för Jan-15 som betalats innan årsskiftet.
BALANSRÄKNING Brf Tors Fiske TILLGÅNGAR 2013 2014 Omsättningstillgångar Bank 439 716,09 386 419,23 Leverantörsfordran 9 583,00 9 699,00 Summa: 449 299,09 396 118,23 Anläggningstillgångar Mark 278 000,00 278 000,00 Byggnad 1 644 402,00 1 591 444,00 Summa: 1 922 402,00 1 869 444,00 S:a TILLGÅNGAR: 2 371 701,09 2 265 562,23 SKULDER, EGET KAPITAL Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 46 627,00 54 701,80 Förskottsbetalda avgifter 54 660,00 50 220,00 Summa: 101 287,00 104 921,80 Långfristiga skulder Länsförsäkringar 57 500,00 52 500,00 SE-Banken BoLån 1 861 725,00 1 798 425,00 Summa: 1 919 225,00 1 850 925,00 Eget Kapital Inbetalda Insatser 246 940,00 246 940,00 Balanserat Resultat 87 416,05 104 249,09 Årets Resultat 16 833,04-41 473,66 Summa: 351 189,09 309 715,43 S:a SKULDER och EGET KAPITAL: 2 371 701,09 2 265 562,23
Budget förslag 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 Förvaltning 18 000 11 571 12 653 14 373 14 990 13 180 24 004 16 796 14 123 Porttelefon 2 200 2 232 2 092 2 158 2 096 2 078 1 197 1 889 1 909 Vatten 20 000 19 436 19 297 18 782 16 930 14 331 15 226 26 756 26 956 Uppvärmning 300 000 296 842 302 509 297 145 263 476 277 200 236 493 220 036 215 724 El 20 000 17 098 21 250 22 118 23 160 30 711 21 728 22 248 19 218 Städning 43 000 42 494 42 614 41 786 41 786 41 786 41 786 40 386 35 666 Sophämtning 32 000 31 978 19 322 18 146 13 577 13 951 14 077 12 929 10 483 Rep. Underhåll 40 700 151 192 46 379 99 420 28 287 61 400 366 806 32 358 115 455 Försäkring 39 000 39 137 38 570 36 108 34 912 31 372 31 165 29 829 28 411 Övrigt 4 000 2 590 4 759 12 127 11 350 229 900 1 568 850 Multimedia 38 000 38 332 37 514 36 424 35 747 33 957 33 752 33 751 59 530 Hiss 13 000 8 237 15 867 5 844 5 770 5 692 8 086 21 880 11 480 Räntor 55 000 55 576 67 105 79 518 84 439 79 300 81 201 89 887 72 140 Amortering 68 300 68 300 68 300 68 300 73 525 67 900 59 950 37 000 27 000 Skatt 25 000 23 409 25 728 24 388 23 162 26 462-33 398 82 887 58 926 718 200 781 423 723 958 776 637 673 207 699 549 903 773 669 799 697 878
Motioner med styrelsens svar Motion 1, källare o trappa vid uteplats (Annelie &Roy Abrahamsson) Vi är intresserade av att köpa in en del av källaren under vår lägenhet. Vi vill också bygga en liten trappa på sidan av vår altan till gården. Styrelsen föreslår Med tanke på källaren vill vi inte låsa oss för en lösning där utrymme i källaren ges äganderätten. Dels för kommande behov av ytterligare förvaringsutrymme vid ev. försäljning av vind eller uthyrning av lokal/kontor som tidigare har presenterats. Styrelsen har inget att anmärka ang. utgång från uteplats så länge det inte blockerar för rengöring eller snöröjning. Vi önskar för godkännande, en ritning på lösning av trappa. Motion 2, gårdshuset harmonisera med gathuset (Lena & Göran Hartog) I styrelsens beskrivning av vad som behöver åtgärdas saknar vi renoveringen av trapphuset i gårdshuset. Förra våren kontaktade jag målerifirman "Larsson Örnmark Målerifirma AB" för att se vad man skulle kunna på bästa sätt renovera trapphuset i tidsenligt skick. Fick förslag på hur detta skulle gå till och detta fanns med i den arbetsgrupp där Malin, Magnus, Göran och jag själv deltog i. På årsmötet förra året tog Anna upp att hon skulle kontakta Stadsmuseet för att se om dom hade dokumenterat hur vårt trapphus en gång har sett ut. Fråga som kommer upp, vad hände med det? Jag och Göran erbjuder oss igen att ta tag i denna fråga, det skulle avlasta SBC och på så sätt få en lägra kostnad för deras arbete. Vi tycker att det är angeläget att få trapphuset vackert så det harmoniserar med gatuhuset, vilket det inte gör idag. Styrelsen föreslår Självklart ställer vi oss positivt till att vi målar om trapphuset i gårdshuset. Vi har haft frågan uppe vid förfrågningsunderlaget av den stora stundande renovering som kommer. Sen är det frågan om vilken nivå på målning som skall utföras. Vi har uppgifter från litteratur, Per Malmén Marmoristen & Målarmästaren som sammanställt att det finns färgprover av vad trapphuset hade för färger. Gårdhuset bör återställas i det kulturskick som motsvarar gårdshusets ursprungliga färgskiftning eller den som finns under nuvarande skikt. Här krävs efterforskning men även att arbetet utförs efter att ny el är dragen. Vi ser mer än gärna att Lena och Göran Hartog påtar sig uppgiften och presenterar lösning för styrelsen. Motion 3, förändra andelstalet (Anna Nordenström) Bakgrund Vi har i föreningen ett gemensamt problem som vi för allas skull behöver hitta en lösning på. När Tors Fiske ombildades till bostadsrättsförening ägnades inte andelstalen någon extra tanke. Det har resulterat i att skillnader i månadskostnad per kvadratmeter skiljer sig väldigt mycket i föreningen. Den är upp till 50% i vissa fall mer. SBC uppger att enligt deras erfarenhet blir det alltid problem inom en förening om skillnaderna i avgift, beräknat per kvadratmeter, är större än 25%. Den person jag talade med hade aldrig tidigare hört talas om en så stor skillnad som vi har i vår förening.
Effekten av den ojämna fördelningen gör att alla kostnader belastar vissa lägenheter i huset betydligt mer medan andra närmast har kostnadslättnader. Detta leder till att det blir svårt att genomföra förändringar och förbättringar i huset. Vi har haft detta uppe vid upprepade årsmöten och det beslutades för ett par år sedan att andelstalen skulle justeras i samband med den utförsäljning av vinden som man planerade att göra för att finansiera reparation av taken och fasaderna. Nu har, vad jag förstår, situationen förändrats. Eftersom ränteläget är så lågt planerar man att genomföra reparationerna genom att ta lån. Detta är ett gemensamt problem, och gör att föreningen inte kan arbeta framåt. De olika lägenheternas attraktivitet och läge avspeglas i inköpspriset. Avgifternas storlek har inte med dessa faktorer att göra utan bör helt enkelt täcka fastighetens kostnader. Motion Den ojämna fördelningen av föreningens kostnader måste minskas drastiskt. Det finns flera sätt att göra detta på. 1. Beräkna månadsavgifterna efter lägenheternas kvadratmeter. Detta kräver stadgeändring. 2. En kompromisslösning där skillnaderna i månadsavgift per kvadrat minskas drastiskt. Till exempel 25% skillnader enligt SBCs erfarenheter. Detta kräver stadgeändring. 3. Alla nya kostnader fördela enligt kvadratmeterprincipen vilket leder till att skillnaderna i månadsavgifterna successivt utjämnas. Även detta kräver stadgeändring. Styrelsen föreslår Styrelsen föreslår alternativ 3. Vi vill idag komma fram till en ny uppskattning av antal kvadratmeter våra lägenheter har. Man mäter idag utifrån andra normer än man gjorde vid senaste uppmätning. Den ekonomiska plan med de fördelningstal som vi har idag finns det svårigheter med. Målsättningen är att styrelsen undersöker möjligheten att övergå till att kostnader fördelas efter lägenhetens storlek mätt i kvadratmeter. Om möjligt att redan för den kommande kostnadsökningen till följd av tak och fasadrenovering införa denna fördelningsprincip.
Dina anteckningar
FULLMAKT för att rösta för min räkning vid föreningsstämma den 18 maj 2015 Datum: Namnteckning: Lägenhet nr: Utdrag ur föreningens stadgar: 36 Vid föreningsstämman har varje medlem en röst. Om flera medlemmar innehar bostadsrätt gemensamt har de dock tillsammans endast en röst. Medlem får utöva sin rösträtt genom ombud. Ombudet skall förete en skriftlig, dagtecknad fullmakt, ej äldre än ett år. Endast annan medlem, make eller närstående, som varaktigt sammanbor med medlemmen får vara ombud. Ingen får såsom ombud företräda mer än en medlem. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina åtaganden mot föreningen enligt dessa stadgar eller enligt lag.