1(7) RAMAVTAL FÖR ÄLTA CENTRUM 1 PARTER Mellan Nacka kmmun genm dess kmmunstyrelse, nedan kallad Kmmunen, ch Wallenstam AB, adress 401 84 Götebrg, rg.nr 556072 1523, nedan kallad Wallenstam, träffas följande ramavtal. 2 OMRÅDE Detta ramavtal mfattar prgrammrådet sm beskrivs i Detaljplaneprgram för Ältas nya centrum, nedan kallat prgramförslaget. Till avtalet hör följande bilagr: Bilaga 1 Avsiktsförklaring undertecknad år 2013 Bilaga 2 Övergripande prgramkarta Bilaga 3 Utbyggnadsetapper Bilaga 4 Karta allmänna anläggningar (gatr, trg, parker mm) Bilaga 5 Befintlig huvudvattenledning 3 BAKGRUND Den 9 maj 2005 gdkände kmmunstyrelsen ett prgram för utveckling av Älta centrum ch dess närmråde. JM var då fastighetsägare i mrådet. Wallenstam förvärvade JM:s fastigheter år 2008/2009. Därefter har en prgramöversyn gjrts ch en visin, Ännu mera Älta 2025, för utvecklingen av mrådet har tagits fram. Visinen innebär att utvecklingen i Älta ska bygga vidare på de psitiva egenskaper sm Älta redan har ch att utveckla service, stadsmiljö ch mötesplatser. Den 11 februari 2013 gdkände kmmunstyrelsen att inriktningen för det frtsatta prgramarbetet ska följa visinen Ännu mera Älta 2025, samt beslutade att Kmmunen ska ingå avsiktsförklaring ch prgramavtal med Wallenstam. I början av år 2013 tecknades en avsiktsförklaring ch ett prgramavtal mellan Kmmunen ch Wallenstam. Enligt avsiktsförklaringen, bilaga 1, förbinder sig Kmmunen att anvisa 50 % av kmmande byggrätter för bstadsändamål på kmmunal mark inm prgrammrådet till Wallenstam. Wallenstam förbinder sig att minst 50 % av lägenheterna inm byggrätter för bstadsändamål på kmmunal mark sm anvisas till Wallenstam ska upplåtas med hyresrätt. Byggrätterna ska enligt avsiktsförklaringen anvisas efter värdering till marknadspris. Den 28 september 2015 antg kmmunstyrelsen prgramförslaget för Ältas nya centrum. Inm prgrammrådet föreslås utbyggnad av ett nytt centrumkvarter, ca 1 400 nya bstäder, lkaler för handel, idrtt ch kultur samt försklr ch sklr. Se bilaga 2 för övergripande prgramkarta. Explateringen medför behv av mbyggnad ch nybyggnad av allmänna anläggningar. Kmmunen respektive Wallenstam äger stra delar av marken inm prgrammrådet. Övriga markägare är bl.a. bstadsrättsföreningar ch enskilda fastighetsägare. 4 SYFTE Syftet med detta avtal är att översiktligt reglera förutsättningar för genmförandet av kmmande detaljplaner inm prgrammrådet, bl.a. avseende principer för marköverlåtelser, tmträttsupplåtelser ch ansvars ch kstnadsfördelning av allmänna anläggningar. Vidare reglering sker i kmmande markanvisnings, tmträtts ch explateringsavtal för respektive detaljplan, se 15.
2(7) 5 GILTIGHET Detta avtal är giltigt mellan parterna endast under förutsättning av att: Kmmunfullmäktige gdkänner detta avtal senast den 31 mars 2016. Om förutsättningen inte uppfylls är detta avtalet förfallet i sin helhet. 6 ETAPPINDELNING I prgramförslaget beskrivs en preliminär etappindelning A J för utbyggnad, se bilaga 3. Etapp A ch B Avsikten är att Etapp A ch B ska byggas ut först av prgrammrådets ingående etapper. Parternas intentin är att detaljplaneläggning för etapp A ch B ska påbörjas i anslutning till det att prgramförslaget har antagits av kmmunfullmäktige ch detta ramavtal har undertecknats av båda parter. I det inledande skedet bör etapp A ch B studeras i ett sammanhang. Om behv uppstår kan etapperna senare kmma att delas upp i flera detaljplaner. Enligt prgramförslaget innehåller den södra delen av Etapp A ett nytt centrumkvarter med handel, bstäder samt Älta Trg. Den nrra delen av etapp A föreslås innehålla bstäder, handel ch förskla. Enligt prgramförslaget innehåller den södra delen av Etapp B skl idrtts ch kulturverksamhet samt handel ch bstäder. Den nrra delen av etapp B föreslås innehålla bstäder ch handel. Enligt prgramförslaget kan etapp A innehålla ca 300 lägenheter ch etapp B ca 175 lägenheter. I kmmande arbete med etapp A ch B behöver bland annat följande beaktas/studeras: Omfattning av ingående allmänna anläggningar ska studeras i kmmande detaljplaneläggning. Allmänna anläggningar sm ingår i prgrammrådet framgår av bilaga 4. Av dessa behöver sannlikt följande anläggningar byggas ut i samband med etapp A ch B; östvästlig trggata inkl. trg, östvästlig lkalgata, nrdsydlig lkalgata, del av Oxelvägen ch Almvägen samt stadsparken. Trligen behöver anpassningar göras mellan den kmmande bebyggelsen ch Ältavägen. Därutöver kmmer det trligtvis bli aktuellt att uppföra ffentlig knst. Befintlig huvudvattenledning behöver flyttas för att möjliggöra explatering. Ledningens ungefärliga befintliga sträckning framgår av bilaga 5. Ersättning av befintliga parkeringsdäck. Parkeringsutredning behöver göras. Prövning av uppförande av ny idrttshall i det läge sm prgramförslaget visar (på platsen för nuvarande centrumanläggning). Ersättning av befintliga försklr. Inm etapp A visar prgramförslaget ett läge för ny förskla i bttenvåning av bstadshus. Marken avsedd för ny förskla i egen byggnad belägen väster m Oxelvägen behöver planläggas parallellt med Etapp A ch B. Se bilaga 2 ch bilaga 3. Prövning av uppförande av ny skla i det läge sm prgramförslaget visar (på platsen för nuvarande centrumbyggnad). Sklan behöver inrymma minst 500 elever i årskurs 7 9. Prövning av uppförande av ett särskilt bende för äldre. Idag finns ett mindre äldrebende i befintlig centrumanläggning. Det nya bendet behöver inrymma minst 54 lägenheter samt gemensamma utrymmen. Prövning av uppförande av gruppbstad enligt lagen m stöd ch service till vissa funktinshindrade (LSS). Gruppbstaden behöver inrymma sex lägenheter samt persnal ch gemensamhetsutrymmen. Möjlighet till förflyttning av bibliteket ska utredas.
3(7) Etapp C J Tidplan ch utbyggnadsrdning för etapperna C J ska regleras i en senare överenskmmelse mellan Kmmunen ch Wallenstam. 7 MARKÖVERLÅTELSER OCH TOMTRÄTTSUPPLÅTELSER Enligt tidigare undertecknad avsiktsförklaring, se bilaga 1, förbinder sig Kmmunen att anvisa 50 % av kmmande byggrätter för bstadsändamål på kmmunal mark inm prgrammrådet till Wallenstam. Vidare förbinder sig Wallenstam att minst 50 % av lägenheterna inm byggrätter för bstadsändamål på kmmunal mark sm anvisas till Wallenstam ska upplåtas med hyresrätt. Byggrätterna ska enligt avsiktsförklaringen anvisas efter värdering till marknadspris. Vid upplåtelsefrmen bstadsrätt överlåts marken från Kmmunen till Wallenstam. Vid upplåtelsefrmen hyresrätt upplåts marken med tmträtt av Kmmunen till Wallenstam. I det fall befintliga byggnader behöver rivas på kmmunägd mark sm överlåts/upplåts till Wallenstam, står kmmunen för rivningskstnaden. Områden inm Wallenstams fastigheter sm i kmmande detaljplaner utgör allmän platsmark ska överlåtas av Wallenstam till Kmmunen till marknadsmässig ersättning. Wallenstam ska upplåta servituts, nyttjande ch ledningsrätter för allmänna anläggningar utan ersättning. Mark sm överlåts eller upplåts ska inte innehålla tillåtet höga halter av förreningar med hänsyn till planerad användning. Wallenstam ska anlita lika arkitektkntr för sin bebyggelse för att uppnå variatin. Då en utbyggnadsetapp mfattar ett större mråde kmmer sannlikt en uppdelning av byggrätter göras mellan Wallenstam ch andra byggherrar. Wallenstam har tagit del av Fundamenta grunden för stadsbyggande i Nacka stad ch är införstådda med att fundamentan är en stadsbyggnadsstrategi ch utgör ett verktyg för analys ch vägledning i planering ch byggande av Nacka stad. Fundamentan ska vara underlag till varje markanvisning. Närmare villkr för marköverlåtelser ch tmträttsupplåtelser regleras i kmmande markanvisnings, tmträtts ch explateringsavtal enligt 15. Etapp A ch B Kmmunen kmmer i samband med detaljplanearbetets uppstart markanvisa byggrätter på kmmunägd mark inm etapperna A ch B. Markanvisningen kmmer ske genm anbudstävling med utvärdering på enbart pris. Markanvisningsprcessen kmmer ske parallellt med detaljplanearbetet, vilket kan innebära att vinnande byggherre/byggherrar blir delaktiga i detaljplanearbetet först efter samrådet. Marken avsedd för ny förskla i egen byggnad belägen väster m Oxelvägen ska överlåtas från Wallenstam till Kmmunen för marknadsmässigt pris. Etapp C J För byggrätter på kmmunägd mark inm etapperna C J ska senare överenskmmelse tecknas mellan Kmmunen ch Wallenstam, avseende anvisning av byggrätter ch upplåtelsefrm, så att avsiktsförklaringen, se bilaga 1, uppnås.
4(7) 8 FASTIGHETSRÄTTSLIGA ÅTGÄRDER Kmmunen ansvarar för ansökan m samt bekstar nödvändiga fastighetsrättsliga åtgärder avseende allmän platsmark, mark sm säljs av kmmunen ch mark sm upplåts med tmträtt av kmmunen. Kmmunen ansöker m ledningsrätt för samtliga kmmunala ledningar sm krävs för explateringens genmförande. Wallenstam ansöker m ch bekstar övriga fastighetsbildningsåtgärder. 9 ALLMÄNNA ANLÄGGNINGAR Explateringen inm prgrammrådet medför behv av mbyggnad ch nybyggnad av allmänna anläggningar, såsm gatr, trg ch parker. Offentlig knst ska uppföras i mrådet. En befintlig huvudvattenledning behöver flyttas. Nedan följer de allmänna anläggningar sm avses ingå i prgrammrådet. Se bilaga 4. Gatr ch trg Ältavägen (Trafikverket) Oxelvägen/Almvägen Östvästlig trggata Östvästlig lkalgata Nrdsydlig lkalgata Gata vid Fläderparken Gata vid skivhusen Parker Stadsparken Fläderparken Parken bakm skivhusen Offentlig knst Offentlig knst ska uppföras i mrådet, exempelvis i stadsparken ch på Älta Trg. Huvudvattenledning En huvudvattenledning i betng sm försörjer Älta ch delar av B ch Orminge går genm prgrammrådet. Ungefärligt befintligt läge är blåmarkerat på bilaga 5. En förutsättning för genmförande av prgrammet är att ledningens läge ändras. Cwi har genmfört en utredning, Utredning angående huvudvattenledning för vatten i samband med planprgram för Älta C, 2014 08 29. I utredningen beskrivs lika förnyelsealternativ för huvudvattenledningen. Inriktningen är att alternativ 5 ska följas, vilket innebär att en del av ledningen, inm mrådet för etapp C, förnyas genm rörspräckning ch att schaktning (mläggning) genmförs längs Oxelvägen/Almvägen. När kmmunen prjekterar den nya huvudvattenledningen kmmer Cwis förslag detaljstuderas med avseende på bland annat sträckning ch utförande. Den slutliga lösningen för den nya huvudvattenledningen kan därmed kmma att skilja sig från förslaget enligt Cwis utredning. Eventuella övriga ledningar Eventuellt kan andra allmänna ledningar behöva ändras till följd av utbyggnad av allmänna platser.
5(7) Kmmunen kmmer att upphandla, prjektera, byggleda, samrdna, besiktiga ch bygga ut de allmänna anläggningarna. Kstnader för arbete med ch utförande av allmänna anläggningar ch därmed sammanhängande marklösenkstnader, samt kstnader för kmmunens interna administratinskstnader i samband med prjektet ch utbyggnaden, kmmer att fördelas mellan byggrätterna i den kmmande detaljplanen/de kmmande detaljplanerna för utbyggnadsetapp A ch B ch övriga byggrätter i prgrammrådet. Kstnaderna kmmer att fördelas i prprtin till respektive fastighetsägares antal kvm BTA. Kmmunen kmmer under explateringsavtalets framtagande utföra närmare kstnadsberäkningar för allmänna anläggningar samt närmare uppskattningar av antal kvm BTA i prgrammrådet. Det explateringsbidrag Wallenstam ska erlägga till kmmunen uttryckt i krnr per kvm BTA kmmer att fastställas i kmmande explateringsavtal enligt 15. Om huvudvattenledningen flyttas innan detaljplanen/detaljplanerna för utbyggnadsetapp A ch B vinner laga kraft, ska särskilt avtal m kstnadsfördelning för huvudvattenledningen upprättas mellan kmmunen ch Wallenstam. I avtalet ska säkerställas att kstnadstäckning sker även i det fall detaljplanen/detaljplanerna för mråde A ch B inte vinner laga kraft. Avtalet ska tecknas innan arbeten med flytt av ledningen påbörjas. 10 ANLÄGGNINGAR INOM KVARTERSMARK Wallenstam utför ch bekstar anläggningar ch åtgärder inm kvartersmark. Wallenstam bekstar eventuell flytt av ledningar till följd av bebyggelse inm Wallenstams kvartersmark. Det gäller ledningsflytt sm påverkar såväl kvartersmark sm allmän platsmark till följd av bebyggelse på Wallenstams kvartersmark. Kstnadsfördelning för flytt av huvudvattenledning beskrivs i 9. Kstnadsfördelning för andra ledningar till följd av utbyggnad av allmänna platser beskrivs i 9. Planering ch utförande på kvartersmark ska samrdnas med kringliggande prjekt samt Kmmunens arbeten på allmän platsmark. 11 ANLÄGGNINGSAVGIFTER Wallenstam ska till Kmmunen erlägga va anläggningsavgift enligt vid varje tidpunkt gällande vataxa. Wallenstam ska även erlägga avgifter för anslutning/anläggning av fjärrvärme, el ch tele etc. 12 FÖRSKOLOR OCH SKOLOR Prgramförslaget medför ett behv av ca 31 förskleavdelningar, varav 16 avdelningar är befintliga sm behöver ersättas. Prgramförslaget redvisar två lägen för nya försklr i bttenvåning i bstadshus (vid stadsparken i centrummrådet etapp A ch väster m Oxelvägen i etapp C) ch två lägen för nya försklr i egen byggnad (väster m Oxelvägen i etapp A ch öster m Ältavägen i Etapp E). Prgramförslaget redvisar ett läge för befintlig skla sm är möjlig att bygga ut (Stavsbrgssklan) ch ett läge för ny skla (nuvarande centrumbyggnad). Försklrnas ch sklrnas läge framgår av bilaga 2. Närmare reglering av försklr ch sklr med avseende på bland annat överlåtelser/upplåtelser, uppförande, upplåtelsefrm ch verksamhetsutövare kmmer att ske i kmmande explateringsavtal.
6(7) 13 ERSÄTTNING INTERNT ARBETE Kmmunen debiterar Wallenstam för administrativt arbete samt utlägg för arbetet med kmmande detaljplaner. Wallenstams kstnadsandel i etapperna A J samt bedömt budget beskrivs i kmmande plankstnadsavtal för respektive detaljplan. Se även 15. 14 AVBRYTANDE AV PLANARBETET Om någn av parterna önskar avbryta kmmande arbete med detaljplaner ch detta avtal ska detta mgående skriftligen meddelas den andra parten. Om planarbetet avbryts på initiativ av Wallenstam ska Wallenstam ersätta Kmmunen för dittills nedlagt arbete ch kstnader. Om planarbetet avbryts på initiativ av Kmmunen ska vardera part stå för sina nedlagda kstnader. Kmmunen äger rätt att medelbart avbryta planarbetet m förutsättningar saknas för att detaljplan för mrådena ska antas eller vinna laga kraft. Kmmunen äger vidare rätt att medelbart återta markanvisningarna m Wallenstam inte avser eller förmår att genmföra prjektet på sådant sätt sm avsågs eller uttalades när avtal skrevs eller i övrigt inte kan tillgdse de krav sm uppställs i detta avtal. Om Kmmunen återtar en markanvisning har Kmmunen rätt att genast anvisa mrådet till annan intressent. Om detaljplanearbetet avbryts ger inte detta Wallenstam någn rätt till ny markanvisning eller eknmisk ersättning. Kmmunen har rätt till ersättning för dittills nedlagt arbete ch kstnader. 15 ÖVRIGA AVTAL I början av år 2013 tecknades en avsiktsförklaring, se bilaga 1, ch ett prgramavtal mellan Kmmunen ch Wallenstam. Inför respektive detaljplan ska plankstnadsavtal upprättas mellan parterna innan planarbete påbörjas. I avtalet regleras bland annat vilket arbete under planprcessen sm utförs av respektive part ch vilken timkstnad Wallenstam ska erlägga för Kmmunens arbete. För mark sm Kmmunen ska anvisa till Wallenstam ska markanvisningsavtal upprättas mellan parterna. I avtalet regleras bland annat att Wallenstam har en ptin på två år att förvärva anvisad mark av Kmmunen. Tmträttsavtal ska upprättas mellan parterna i de fall lägenheterna inm anvisad mark upplåts med hyresrätt. Innan respektive detaljplan antas ska explateringsavtal upprättas mellan parterna. I avtalet regleras bland annat marköverlåtelser, ansvars ch kstnadsfördelning av allmänna anläggningar ch genmförandet av detaljplanen i övrigt. 16 TVIST Tvist angående tlkning ch tillämpning av detta avtal ska avgöras av allmän dmstl enligt svensk rätt ch på Kmmunens hemrt. 17 ÄNDRINGAR OCH TILLÄGG Ändringar av ch tillägg till detta avtal skall upprättas skriftligen ch undertecknas av båda parter.
7(7) 18 ÖVERLÅTELSE Detta avtal får inte utan Kmmunens, genm kmmunstyrelsen, skriftliga medgivande överlåtas på annan. Avtalet får dck överlåtas till kncerninterna blag utan kmmunens medgivande men då ska Wallenstam skriftligen meddela kmmunen. Om Wallenstam överlåter fastighet eller del av fastighet sm mfattas av detta avtal, ska Wallenstam skriftligen förbinda den nye ägaren att följa detta avtal, så att det blir gällande mt varje kmmande ägare. Wallenstam ska skriftligen meddela Kmmunen innan överlåtelse av fastighet eller del av fastighet sker. Detta avtal är upprättat i två likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt. Nacka 2015.... 2015 För Nacka kmmun För Wallenstam AB