Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring, objektsbeskrivning och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om uppgifterna om boarean har angetts på ett korrekt sätt i marknadsföringen och objektsbeskrivningen. Omfattningen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NNs utförande av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in kopior av marknadsföringen, objektsbeskrivningen, bostadsrättsföreningens trivselregler och en mejlkonversation. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet genom sitt ombud. Han har även lämnat in en kopia av marknadsföringen på internet. Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. NN har värderat och marknadsfört bostadsrätten som en lägenhet med en POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) boarea på 80 kvadratmeter. Boarean är emellertid 65 kvadratmeter med en biarea i källaren på 15 kvadratmeter. Biarean i källaren är endast avsett att användas som förrådsutrymme. Den får inte inredas och användas som boendeyta enligt bostadsrättsföreningens trivselregler. I beskrivningen av bostadsrätten har NN angett att källarutrymmet kan användas som sovrum. Marknadsföringen riskerar att vilseleda köpare som tror att de köper en lägenhet med fyra rum på 80 kvadratmeter när det i själva verket är en trerummare på 65 kvadratmeter med ett källarförråd på 15 kvadratmeter. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har funnit följande vid granskningen av handlingarna i ärendet. Marknadsföringen I marknadsföringen av bostadsrätten, som har funnits på en webbplats med bostadsannonser, har det angetts att boarean är 80 m². I marknadsföringen av bostadsrätten på mäklarföretagets webbplats har bland annat följande uppgifter funnits. Boarea: ca 80 kvm BESKRIVNING De ca 65+15 kvm disponeras enligt följande: KÄLLARPLAN En trappa ner finns ett rum om cirka 15 kvm (biyta) som kan inredas som allrum, sovrum alternativt användas som förråd. Storlek 3 rum och kök enligt lägenhetsförteckningen. Disponeras som 4 rum och kök. Bostaden har en boarea om 65kvm samt 15kvm biarea. Boarea ca 80 m². Areauppgifter enligt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) bostadsrättsföreningen (boarea 65 kvm + 15 kvm biarea). Övriga utrymmen Lägenhetens källarplan på cirka 15 kvm räknas som förråd. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen finns följande uppgifter om boarean. Storlek 3 rum och kök enligt lägenhetsförteckningen. Disponeras som 4 rum och kök. Bostaden har en boarea om 65kvm samt 15kvm biarea. Boarea ca 80 m². Areauppgifter enligt bostadsrättsföreningen (boarea 65 kvm + 15 kvm biarea). Uppgift angående boarean är baserad på säljarens uppgifter samt kontrollerad med föreningen. Denna area kan av olika skäl vara felaktig. Den köpare som anser arean vara av betydelse för köpet bör därför vidta en uppmätning. [ ] Planlösning De ca 65+ 15 kvm disponeras enligt följande: [ ] KÄLLARPLAN En trappa ner finns ett rum om cirka 15 kvm (biyta) som kan inredas som allrum, sovrum alternativt användas som förråd. [ ] Övriga utrymmen Lägenhetens källarplan på cirka 15 kvm räknas som förråd. Bostadsrättsföreningens trivselregler Av bostadsrättsföreningens trivselregler framgår bland annat följande. Källarutrymmen Källarutrymmet till varje lägenhet, är enbart avsett som förrådsutrymme. Det är därför inte tillåtet att inreda eller att använda utrymmet som boendeyta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. Uppgifterna om boarean Han bestrider att han inte skulle ha redovisat korrekta uppgifter om
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) bostadens bo- och biarea i marknadsföringen. På webbplatsen för bostadsannonser har det vid tillfället för annonseringen inte gått att redovisa både bo- och biarea. Han har därför angett den totala arean som boarea. Han har samtidigt, i den egna marknadsföringen på mäklarföretags webbplats, varit mycket tydlig med att boarean uppgick till 65 kvadratmeter och att biarean uppgick till 15 kvadratmeter enligt bostadsrättsföreningen. Han har varit mycket tydlig när han har redovisat uppgiften om boarea. Han beklagar att det inte har varit praktiskt möjligt att redovisa både boarea och biarea på webbplatsen för bostadsannonser. Detta har varit möjligt först på hans egen webbplats. Mot bakgrund av att han har angett korrekta uppgifter i samband med marknadsföringen på hans egen webbplats har eventuella oklarheter om boarean förtydligats. Varken köparna eller spekulanterna har kritiserat honom för hans sätt att redovisa bostadsrättens storlek samt uppdelningen mellan bo- och biarea. Källarutrymmet Uppgiften om att källarutrymmet kunde inredas som allrum eller sovrum har han fått från säljarna. Uppgiften har lämnats på ett trovärdigt sätt och det har inte funnits anledning för honom att ifrågasätta uppgiften eller misstänka att den skulle vara felaktig. Han har varit i kontakt med bostadsrättsföreningens styrelse och läst igenom föreningens stadgar utan att han har funnit någon anledning att ifrågasätta informationen från säljarna. Att förbudet mot att inreda källarutrymmet fanns i bostadsrättsföreningens trivselregler är inget som han har vetat om. Han har heller inte tagit del av trivselreglerna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Uppgifterna om boarean Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om lägenhetens storlek. Enligt 5 och 6 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Bostadsrättens boarea är en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Uppgiften om boarean är dessutom av central betydelse för spekulanternas intresse av en bostad. Av utredningen framgår det att NN har infört en felaktig uppgift om boarean i marknadsföringen av en bostadsrätt på en bostadssajt, mäklarföretagets webbplats och i objektsbeskrivningen. NN har uppgett att den korrekta boarean, och hur den totala arean är fördelad, tydligt har framgått av både mäklarföretagets marknadsföring och i objektsbeskrivningen. Detta styrks av de ingivna handlingarna i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att förseelsen i detta fall kan anses som ringa och att påföljd kan underlåtas. Källarutrymmet Av 16 tredje stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en uppgift om att en del av bostadens area inte får inredas för boende, utan endast användas som förråd, är en uppgift om bostadsrättens skick som kan antas ha betydelse för en köpare.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) NN har uppgett att han inte hade någon kännedom om bostadsrättsföreningens trivselregler där det framgick att källarutrymmet endast fick användas som förrådsutrymme. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat kan det inte anses otvetydigt fastställt att han har känt till eller har haft anledning att misstänka att källarutrymmet endast fick användas som förrådsutrymme. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN inte har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Ärendet ska därför avskrivas.