Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB
> 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter R Holding AB ca 78 % ca 22 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB 100 % A4 Campus AB I4/A1 Garnisonsfastigheter AB 100 % 100 % 100 % Fastighets AB Lysbomben Vexillum Duo AB 100 % Fastighets AB Bomullsspinneriet Östersund 47 122 kvm Hyra MSEK 62,5 Förvärvat september 2004 Linköping 68 738 kvm Hyra MSEK 98,3 Förvärvat september 2004 Stockholm 31 352 kvm Hyra MSEK 49,4 Förvärvat december 2005 Norrköping 4 394 kvm Hyra MSEK 7,7 Förvärvat september 2005 Norrköping 7 173 kvm Hyra MSEK 11,4 Förvärvat september 2005 Offentliga Fastigheter Holding I AB Allmänt Detta är höstens aktieägarbrev till aktieägarna i Offentliga Fastigheter Holding I AB ( OFH I ). Syftet med brevet är att ge en kortfattad översikt över bolaget med en uppdatering av marknadssituationen och viktiga händelser i portföljen. Struktur och översikt OFH I grundades 2004. Bolagets verksamhetsidé är att investera i fastigheter och infrastrukturprojekt med statliga och andra offentliga myndigheter som främsta hyresgäster. Minst 60 procent av varje projekt ska vara uthyrt till offentliga myndigheter på långa hyreskontrakt vid investeringstillfället. Bolaget genomförde tre investeringar under perioden 2004 2005, samtliga i Sverige, och bolaget är fullinvesterat. Figuren ovan visar struktur och nyckeltal för portföljen. Totalt består portföljen av cirka 158 000 kvm kommersiella lokaler. De årliga hyresintäkterna är cirka 240 MSEK. Kartan på nästa sida visar portföljens geografiska läge. Status drift Portföljen har varit i normal drift i cirka fyra år och man arbetar kontinuerligt med att vidareutveckla fastigheterna. Framför allt när det gäller regementsfastigheterna i Östersund och Linköping finns det fortsatt goda möjligheter till spännande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Utvecklingen sker i nära samarbete med befintliga hyresgäster. Alla investeringar i OFH I har en majoritet av offentliga hyresgäster och relativt långa hyreskontrakt. Totalt sett är den genomsnittliga återstående hyrestiden cirka 7,0 år. Diagrammet på nästa sida visar genomsnittlig återstående hyrestid för de fyra portföljerna. De långa hyreskontrakten innebär att bolaget har en låg risk. Garnisonen i Lindköping Aktieägarbrev hösten 2009, Offentliga Fastigheter Holding I AB 3
1 3 4 2 Fastigheter 1. Campus Östersund 2. Garnisonen Linköping 3. Lysbomben Stockholm 4. Gropen/Spinneriet Norrköping 4 Aktieägarbrev hösten 2009, Offentliga Fastigheter Holding I AB
MARKEDSOPPDATERING BNP-ökning och värdeutveckling Hyresintäkternas utveckling, som till stor del påverkar fastighetsvärdena, har historiskt uppvisat en stark korrelation med BNP-utvecklingen. Som vi ser av diagrammen ovan förväntas BNP-utvecklingen (bruttonationalprodukten) vara negativ på alla marknader där bolaget har investeringar under 2009. Från 2010 förväntas däremot BNP-utvecklingen öka igen, vilket förväntas ge en positiv utveckling för fastighetsvärdena. Källa: Investment Property Databank (IPD) Makroekonomisk utveckling i Sverige Den svenska ekonomin har drabbats hårt av lågkonjunkturen och BNP-prognosen för 2009 ligger på -4,7 procent. Exportindustrin, som svarar för cirka 50 procent av Sveriges BNP, har haft en dramatisk nedgång under 2009 som en följd av den svaga ekonomiska utvecklingen inom hela OECD-området. OECD utgör cirka 80 procent av den svenska exportmarknaden. BNP-utvecklingen förväntas bli bättre under 2010 och uppskattas till 0,6 procent, men det råder fortfarande stor osäkerhet kring denna prognos. Arbetslösheten i Sverige har ökat under hela året och låg på 8 procent i slutet av augusti. Arbetslösheten förväntas fortsätta att öka under 2010. Inflationen har också fortsatt den svaga utveckling vi såg i början av året och förväntas sluta på -0,5 procent för 2009. Prognosen för 2010 är däremot en ökning med 1 procent. Den privata konsumtionen i Sverige har också påverkats av finanskrisen, men den låga räntenivån har bidragit till att hålla konsumtionen uppe och för 2009 förväntas en ökning på 0,5 procent. Konsumtionen förväntas ligga kvar på denna nivå under 2010. Riksbanken fortsatte som förväntat att sänka styrräntan i Sverige under hösten och den ligger nu på 0,25 procent. Räntan förväntas ligga kvar på samma låga nivå under resten av året, innan den enligt prognosen på nytt höjs med 0,5 procent under nästa år. Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden var 9,2 miljarder SEK, vilket är en minskning med 80 procent jämfört med 2008 och den lägsta volymen på 10 år. Huvudskälet till detta är att fastighetsaktörerna inte vill sälja på den direktavkastningsnivå som investerarna förväntar sig på dagens marknad. Dessutom har bankerna begränsad likviditet, vilket innebär att det är mycket svårt att få till lånefinansiering. Trots den extremt låga räntenivån har avkastningskraven fortsatt att öka under 2009, men i lägre takt än vad vi såg under 2008. En fortsatt svag ökning av avkastningskraven för kommersiella fastigheter förväntas framöver. STATUS DRIFT Portföljen har varit i normal drift i cirka fyra år och man arbetar kontinuerligt med att vidareutveckla fastigheterna. Framför allt när det gäller regementsfastigheterna i Östersund och Linköping finns det fortsatt goda möjligheter till spännande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Utvecklingen sker i nära samarbete med befintliga hyresgäster. Alla investeringar i OFH 1 har en majoritet av offentliga hyresgäster och relativt långa hyreskontrakt. Totalt sett är den genomsnittliga återstående hyrestiden cirka 7,0 år. Diagrammet på nästa sida visar genomsnittlig återstående hyrestid för de fyra portföljerna. De långa hyreskontrakten innebär att bolaget har en låg risk. Campus Östersund I Östersund har man färdigställt cirka 700 kvm nyproducerade kontorslokaler för Norrskog som har undertecknat ett sexårigt hyresavtal. Dessutom har Medicin Direct undertecknat ett hyresavtal som omfattar cirka 1 050 kvm. Endast utvändiga arbeten och målning av fasader återstår innan de här lokalerna är klara. Cirka 30 % av byggnaden kommer fortfarande att vara vakant efter nyproduktionen för Medicin Direct och man tittar på olika intressenter som kan vara aktuella för de här lokalerna. 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre Aktieägarbrev hösten 2009, Offentliga Fastigheter Holding I AB 5
Norrskogs och Medicin Directs lokaler byggs i en kulturmärkt fastighet på Campus och ligger i linje med den ursprungliga visionen om att göra om försvarsanläggningen till moderna kontorslokaler och kommersiella lokaler. Driften på Campus Östersund går bra och portföljen genererar ett mycket bra kassaflöde. Garnisonen Linköping Vägverket har flyttat in i nybyggda lokaler och förberedelser pågår för en utbyggnad av andra våningen till lokaler för förvaltningen samt lokaler för en extern hyresgäst. Dessutom har Landstinget inrättat ett hälsopedagogiskt forum på cirka 840 kvm i en annan byggnad och förvaltningen för en dialog med flera intressenter om de återstående delarna av den här byggnaden. Sammanfattning Som en följd av lågkonjunkturen har ökade avkastningskrav och bankmarginaler gjort att fastighetsvärdena har fortsatt att falla. Bortsett från detta ser vi att driften av fastighetsportföljerna i stort sett följer planen och totalt sett genererar bolaget kassaflöden i nivå med förväntningarna för 2009. Bolaget förväntar sig att kunna ge utdelning i enlighet med mandatet för 2010. Slutgiltigt beslut fattas på bolagsstämman i maj. Nästa aktieägarbrev kommer i årsrapporten för 2009. Oslo, 25 oktober 2009 Styrelsen för Offentliga Fastigheter Holding I AB Domstolsverket har behov av mer utrymme och det finns planer på en ny byggnad på cirka 4 000 kvm som byggs ihop med Domstolsverkets befintliga lokaler. En eventuell nyproduktion av lokaler kommer att inledas först när ett långt hyreskontrakt har undertecknats. Detta förväntas bli klart under hösten. I övrigt går driften bra och portföljen genererar ett mycket bra kassaflöde. Norrköping Det pågår några mindre underhållsarbeten, bland annat renovering av en del fönster. Det har också uppstått två vattenskador i Gropen som hanteras som försäkringsärenden. I övrigt är driften stabil och portföljen genererar ett bra kassaflöde. Stockholm I fastigheten Lysbomben i Stockholm finns två stora hyresgäster, Riksarkivet och Socialstyrelsen. Det pågår förhandlingar med Socialstyrelsen om att bygga ut fastigheten och bolaget har presenterat ett konkret förslag som vi inväntar respons på. Inom fastigheten finns det lediga tomtytor som kan användas för nybyggnation. Man håller på att ta fram en ny plan för tomten i nära samarbete med kommunen för att kunna utnyttja den här potentialen. Campus Östersund 6 Aktieägarbrev hösten 2009, Offentliga Fastigheter Holding I AB
Offentliga Fastigheter Holding I AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no 290985