Fastighetsägarens ökade ansvarknkret i det praktiska arbetet SKOG 2013 Seminarium den 22 mars 2013 Rnny Bergens 1
Rnny Bergens Vem är jag? Ägare av Prjektinfrmatin AB VD för Fastighetsägare i Järva Tidigare verksamhet - Teknisk chef Fastighetsägarna Stckhlm - Förvaltningschef Stckhlmsbyggen 2
Fastighetsägarens ansvar är mfattande. En fastighetsägare har många lika rller. Ägare av fastigheten Hyresvärd för bstäder ch lkaler Byggherre vid ny ch mbyggnad Förvaltare av egendmen Arbetsgivare för egen persnal Därför berörs han av ett strt antal lagkrav, förrdningar ch föreskrifter ch sm påverkar förvaltningen fastigheten. Dessutm är fastighetsägandet inte huvudverksamhet för många. 3
Fastighetsägarens ansvar Dagens prgram Rättskällrs rdningen Grundläggande lagstiftning Plan ch bygglagen Miljöbalken Arbetsmiljölagen Drift i befintlig bebyggelse Hälsa Säkerhet ch förebyggande åtgärder Ansvar gentemt hyresgäster / bstadsrättsinnehavare Ombyggnad, nybyggnad Byggherreansvar Rivning Prduktin Praktisk hantering av ansvarsfrågrna Egenkntrll Delegering av ansvar 4
Rättkällrs rdning EU-direktiv måste införlivas i svensk rätt, genm mvandla bestämmelserna till natinell lagstiftning. Hur införlivningen ska ske kan medlemsstaterna till viss del bestämma själva. 5
Rättskällrs inbördes rdning Nya lagar ch lagändringar Beslutas av riksdagen. Förrdningar Beslutas av regeringen Innehåller detaljerade regler m hur lagarna ska tillämpas Föreskrifter Meddelas av myndigheterna Allmänna råd Är inte tvingande, Skall förtydliga innebörden i en författning eller föreskrift 6
Grundläggande fri- ch rättigheter Alla svenska medbrgare har samma grundläggande fri- ch rättigheter, avsett ålder, kön eller härstamning. Skyddet för frich rättigheterna finns framför allt i regeringsfrmen, sm är en grundlag. De är bland andra: Yttrandefrihet Infrmatinsfrihet Mötesfrihet Demnstratinsfrihet Föreningsfrihet Religinsfrihet 7
Plan ch bygglagen Bestämmelser m planläggning av mark ch vatten ch m byggande Bestämmelserna syftar till att, med hänsyn till den enskilda människans frihet, främja en samhällsutveckling med jämlika ch gda sciala levnadsförhållanden ch en gd ch långsiktigt hållbar livsmiljö för människrna i dagens samhälle ch för kmmande generatiner. Det är en kmmunal angelägenhet att planlägga användningen av mark ch vatten. Varje kmmun ska ha en aktuell översiktsplan, sm anger inriktningen för den långsiktiga utvecklingen av fysiska miljön. Den är inte bindande men skall mfatta hela kmmunen. Inm kmmunen regleras bebyggelse ch byggnadsverk med detaljplaner eller mrådesbestämmelser. I en detaljplan ska kmmunen 1. bestämma ch ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark ch vattenmråden, 2. bestämma användningen ch utfrmningen av allmänna platser sm kmmunen är huvudman för, ch 3. bestämma användningen av kvartersmark ch vattenmråden. 8
Plan ch Bygglagen Byggnadsverks utfrmning En byggnad ska 1. vara lämplig för sitt ändamål, 2. ha en gd frm-, färg- ch materialverkan, ch 3. vara tillgänglig ch användbar för persner med nedsatt rörelse- eller rienteringsförmåga. Alla regler skall gälla, 1. vid nybyggnad uppfylls för hela byggnaden, 2. vid mbyggnad uppfylls för hela byggnaden eller, m detta inte är rimligt, den betydande ch avgränsbara del av byggnaden sm påtagligt förnyas genm mbyggnaden, ch 3. vid annan ändring av en byggnad än mbyggnad uppfylls i fråga m ändringen. Ntera att kravet kring hinder mt tillgänglighet till eller användbarhet av lkaler dit allmänheten har tillträde alltid ska avhjälpas, m hindret med hänsyn till de praktiska ch eknmiska förutsättningarna är enkelt att avhjälpa. 9
Plan ch Bygglagen Byggnadsverks tekniska egenskaper Ett byggnadsverks tekniska egenskapskrav mfattar 1. bärförmåga, stadga ch beständighet, 2. säkerhet i händelse av brand, 3. skydd med hänsyn till hygien, hälsa ch miljön, 4. säkerhet vid användning, 5. skydd mt buller, 6. energihushållning ch värmeislering, 7. lämplighet för det avsedda ändamålet, 8. tillgänglighet ch användbarhet för persner med nedsatt rörelse- eller rienteringsförmåga, ch 9. hushållning med vatten ch avfall. 10
Miljöbalken Miljöbalken ska tillämpas så att människrs hälsa ch miljön skyddas mt skadr ch lägenheter, avsett m dessa rsakas av förreningar eller annan påverkan. Alla sm bedriver eller avser att bedriva en verksamhet av vad slag det må vara ch sm kan få inverkan på miljön eller människrs hälsa, är skyldiga att iaktta de förpliktelser sm följer av miljöbalken. Alla sm bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd sm medfört skada eller lägenhet för miljön, ansvarar för detta till dess skadan eller lägenheten har upphört eller avhjälpts i den mfattning sm kan anses skäligt. Alternativt kan skyldighet uppkmma att ersätta skadan eller lägenheten. 11
Miljöbalken Den sm bedriver verksamhet ska: utföra skyddsåtgärder, iaktta begränsningar ch vidta de försiktighetsmått sm i övrigt behövs för att förebygga, hindra eller mtverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller lägenhet för människrs hälsa eller miljön. ska alla hushålla med råvarr ch energi samt utnyttja möjligheterna till återanvändning ch återvinning skaffa sig den kunskap sm behövs med hänsyn till verksamhetens art ch mfattning för att skydda människrs hälsa ch miljön mt skada eller lägenhet. 12
Arbetsmiljölagen 1977:1160 Här finns regler m skyldigheter för arbetsgivare ch andra skyddsansvariga m att förebygga hälsa ch lycksfall i arbetet. Dessutm regleras m samverkan mellan arbetsgivare ch arbetstagare, till exempel regler m skyddsmbudens verksamhet. Arbetsmiljön mfattar alla faktrer ch förhållanden i arbetet: tekniska fysiska arbetsrganisatriska sciala arbetets innehåll 13
Ansvar Arbetsgivaren är skyldig att se till att klimatet i arbetslkalerna följer lagstiftningen. Till det kntrll ch åtgärd av den fysiska miljön hör till det löpande skyddsarbetet sm en del av det systematiskt arbetsmiljöarbete, AFS 2001:1. Installatinerna skall underhållas så att de behåller sin funktin, enligt AFS 2009:02 (114 ). Åtgärder sm inte kan genmföras medelbart skall tidsplaneras, till exempel i den årliga handlingsplanen 14
Ansvar i hyrd lkal För hyrda lkaler gäller samma ansvar för arbetsmiljön, men här bestäms ansvaret av hyresavtalet med hyresvärden. Fastighetsägaren har ett ansvar, i ch med att Arbetsmiljöverket kan förbjuda att fastigheten hyrs ut m den saknar möjligheter att ge gd arbetsmiljö, enligt AML 7:8. Om fastigheter inte uppfyller ställda krav enligt lag ch avtal kan man ev. begära ersättning eller skadestånd enligt hyreslagstiftningen. Det ligger i arbetsgivarens ansvar att vid inhyrning av lkaler kntrllera att de kan uppfylla arbetsmiljökraven. Byggherre ch prjektörer har ett särskilt ansvar att vid prjekteringen se till att byggnaden kan uppfylla reglerna. 15
Fastighet med arbetslkaler Vid brister i en fastighet med arbetslkaler kan man enligt AML använda tvångsmedel mt hyresvärden. Det är inte fråga m ett generellt ansvar utan ansvaret faller ut först efter ett ingripande från Arbetsmiljöverket. Bristerna kan exempelvis vara i frm av trånga utrymmen, hälssamma luftförhållanden eller bristfälliga transprtmöjligheter. Om Arbetsmiljöverket anser att det behövs åtgärder för att förebygga hälsa eller lycksfall kan myndigheten utfärda ett förbud mt upplåtaren att hyra ut lkalen till den aktuella verksamheten (7 kap. 8 AML).
Skillnaden mellan arbetsmiljöansvar ch straffansvar Skyddsansvaret Skyldighet att vidta förebyggande åtgärder för att arbetsmiljön skall bli tillfredsställande enligt arbetsmiljölagen Arbetsgivaren har ansvaret ch är skyldig att vidta alla rimliga åtgärder sm behövs för att skydda sina arbetstagare mt hälsa ch lycksfall. Straffansvaret Innebär att i efterhand fastställa vem sm skall hållas ansvarig för en lycka/tillbud. Ansvarskrav måste riktas mt en fysisk persn ch kan inte riktas mt en juridisk persn Vid prövningen beaktas m de skyldigheter en fysisk persn fått mtsvaras av tillräckliga befgenheter, eknmiska resurser samt tillräcklig kmpetens. För straff krävs att persnen handlat uppsåtligt eller aktsamt
Hälsa ch säkerhet ch förebyggande åtgärder Ett strt ansvar läggs på fastighetsägare för att skydda egen ch andras egendm, persners hälsa ch säkerhet samt att skydda naturen. Omfattning Brand ch lyckr Ohälssamma förhållanden Störningar ch förreningar Tmt ch byggnad Skadlig miljöpåverkan 18
Hälsa ch säkerhet ch förebyggande åtgärder Brand Lagen m skydd mt lycksfall(sfs 2003:778) Skyldigheter för ägare ch nyttjanderättshavare till byggnader eller andra anläggningar 2 Ägare eller nyttjanderättshavare till byggnader eller andra anläggningar skall i skälig mfattning hålla utrustning för släckning av brand ch för livräddning vid brand eller annan lycka ch i övrigt vidta de åtgärder sm behövs för att förebygga brand ch för att hindra eller begränsa skadr till följd av brand.
Hälsa ch säkerhet ch förebyggande åtgärder Vilka brandkrav gäller för fastighetsägaren? Förhindra brand Ordning ch reda Brandskyddsredgörelse Stning Brandskyddskntrll Brandfarliga ch explsiva varr Hindra spridning Brandvarnare, Brandcellsindelning, Brandvägg Trygg utrymning Brandbalknger, Fria trappvägar Underlättande av släckning Rökluckr, lkal kännedm Brandsläckningsutrustning, Infrmatin till bende m vad sm alla skall göra ch varför
Hälsa ch säkerhet ch förebyggande åtgärder Olyckr Anrdning för uppstigning på tak Mtrdrivna anrdningar Mtrdrivna prtar Spsäcksväxlare Pannanläggningar tryckkärl värmepannr Brunnar ch bassänger Kemiska prdukter Lekplatser 21
Is/snö från taket Lagen m skydd mt lycksfall(sfs 2003:778),Ordningslagen Risk för lycka Nedfallande snö ch is Is ch snö på tak Framkmlighet på trttar Snöröjning på kvartersmark Isblckets bana Istappens bana Fastigheten Körbana Gångbana
Hälsa ch säkerhet ch förebyggande åtgärder Ohälssamma förhållanden Fastigheten får inte innebära någn lägenhet för människrs hälsa eller miljö. I detta avsnitt beskrivs bland annat inmhusmiljö ch farliga ämnen. Olägenheter för människrs hälsa Ohyra ch skadedjur Hygienutrymmen Antal bende Husdjur OVK Växtskyddsmedel Avfallshämtning PCB Inventering 23
Hiss BOFS 2006:26 H10 Omedelbara säkerhetskrav Årlig säkerhetsbesiktning Tät krgdörr vid schaktdörr (i arbetslkaler senast 2012) Centralt är vad är mbyggnad: Styrsystem Apparatskåp Hissmaskin Förändring/byte av hisskrgen Ti-punktsprgrammet vid mbyggnad: Manöverpanel anpassad till handikappade Belysning inkl. nödbelysning Akustisk våningsvisare Dubbelriktad nödtelefn med 24 timmar service Petsäkra lås ch dörr kntakter. 24
Ohälsa Miljöbalken, Scialstyrelsen SOSFS 2005:15 inmhustemperatur m.fl. allmänna råd. En bstad skall Ge betryggande skydd mt värme, kyla, drag, fukt, buller, radn, luftförreningar ch andra liknande störningar Ha tillfredställande luftväxling Medge tillräckligt med dagsljus Hållas tillfredställande uppvärmd Ge möjlighet till gd persnlig hygien Ha tillång till erfrderlig mängd vatten med gdtagbar kvalitet. 25
Inmhusmiljö Miljöbalken (1998:808) 9 kap 1 ch 3 Bstäder ch lkaler ska användas på sådant sätt att lägenheter för människrs hälsa inte uppkmmer. Egenkntrll Inventering av inmhusmiljön t.ex. MIBB Temperaturmätning Lufttemperatur under 20 C Lufttemperatur över 24 C Glvtemperatur under 18 C 26
Obligatrisk ventilatinskntrll OVK- intervallerna är för: Daghem, sklr, vårdlkaler ch dylikt, Flerbstadshus, kntrsbyggnader ch dylikt med från- ch tilluftsventilatin, Flerbstadshus, kntrsbyggnader ch dylikt med frånluftsventilatin, Flerbstadshus, kntrsbyggnader ch dylikt med självdragsventilatin, 3 år 3 år 6 år 6 år 27
Ohyra Miljöbalken 9 kap 9, Jrdabalken 12 kap. 17, Bstadsrättslagen 7 kap 12 Håll byggnader, lkaler ch anläggningar fria från hyra ch vidta åtgärder mt skadedjur sm kan vålla sanitär lägenhet. Egenkntrll Regelbunden tillsyn 28
Radn Miljöbalken, Scialstyrelsen (SOSFS), Arbetsmiljöverket (AFS) Radn är en gas sm sönderfaller i radndöttrar. Dessa ger ifrån sig strålning sm är farlig för hälsan. Radn i bstäder kan kmma från tre lika källr: Marken under ch runt m huset Byggnadsmaterialet Vatten sm används i hushållet WHO anger referensvärde för radn:100 Bq/m³ ch aldrig över 300 Bq/m³ Riktvärde i Sverige under 200 Bq/m³ Egenkntrll Mätning under vintern med dsr i lägenheterna 29
PCB Farliga ämnen Förrdning m PCB m.m., AFS 2006:01, Inventering av PCB Omedelbart mhändertagande Asbest Analys / kartlägning Anmälan/tillstånd för rivning Rivning med behörig persnal Fren Byt äldre vitvarr Lämna skrtet till återvinningen Radn 30
Hälsa ch säkerhet ch förebyggande åtgärder Störningar ch förreningar En fastighetsägare svarar för att fastigheten inte utgör en risk för människrs hälsa eller miljön. Genm att aktivt utöva egen kntrll enligt miljöbalken förebygger fastighetsägaren att risk för människrs hälsa eller att en miljöskada uppkmmer. 31
Hälsa ch säkerhet ch förebyggande åtgärder Störningar ch förreningar Buller Förebygga förreningar Avfall Sprängning grävning Förreningar Efterbehandling Akuta förrening 32
Hälsa ch säkerhet ch förebyggande åtgärder Tmt ch byggnad Fastighetsägaren har ansvar för att fastigheten vårdas ch att byggnadens karaktärsdrag bevaras. Vård av tmt ch byggnad Varsam ändring Uppsättning skyltar mm 33
Hälsa ch säkerhet ch förebyggande åtgärder Skadlig miljöpåverkan Fastighetsägaren har ansvar för att avfallshanteringen inm fastigheten är väl rdnad, uppfyller de myndighetskrav sm finns samt svarar för att fastigheten inte utgör en risk för miljön. Avfallsbehållare Återvinning Farligt avfall Elavfall Cisterner Köldmedia ch halner Fren Energideklaratiner 34
Avfall PBL, Bverkets Byggregler (BOFS), MB, Avfallsförrdningen, Prducentansvarsförrdningar Fastighetsägaren har ansvar för att avfallshanteringen inm fastigheten är väl rdnad, uppfyller de myndighets-krav sm finns samt svarar för att fastigheten inte utgör en risk för miljön. Minimera skadlig miljöpåverkan genm: Avfallsbehållare för srtering Återvinning Farligt avfall Elavfall Cisterner Köldmedia ch halner Fren Energideklaratiner 35
Ansvar mt hyresgäster ch bstadsrättsinnehavare Hyreslagen (JB 12 kap) I hyreslagen regleras vilka rättigheter ch skyldigheter hyresvärden ch hyresgästen har. Bland annat finns regler m lägenhetens skick ch vad sm gäller vid störningar. Brukbart skick Ohyra Lägsta gdtagbara standard Störning Uppgift m hyresvärd 36
Ansvar mt hyresgäster ch bstadsrättsinnehavare Hyresgästinflytande vid förändringsarbete (18 d ) Fastighetsägaren måste ha gdkännande för att får utföra standardhöjande åtgärder med inte betydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde Kräver gdkännande av berörda hyresgäster åtgärder sm medför en inte väsentlig ändring av en bstadslägenhet Kräver gdkännande av berörda hyresgäster Åtgärder på gemensamma delar Kräver enkel majritet 37
Ansvar mt hyresgäster ch bstadsrättsinnehavare Bstadsrättslagen Bstadsrättslagen regleras bland annat vilka rättigheter ch skyldigheter sm bstadsrättsföreningen resp. bstadsrättsinnehavaren har vad gäller exempelvis lägenhetens skick ch vid störningar. Brukbart skick Gtt skick Skyldighet att reparera Ohyra Störning 38
Ansvar mt hyresgäster ch bstadsrättsinnehavare Skyldighet ch ansvar enligt andra lagar Ansvar för viss brttslig verksamhet Persnuppgiftslagen Diskriminering 39
Byggherreansvar Byggherre är den sm för egen räkning utför eller låter utföra byggnadsrivnings- eller markarbeten. Byggherren har ett juridiskt ansvar gentemt det allmänna, mt grannar, mt dem sm förvärvar byggnaden eller har rättigheter i den samt mt avtalsparter i byggprcessen. Byggherren behöver inte äga fastigheten sm bebyggs Innan byggstart Under byggtid Drift Rivning 40
Byggherreansvar arbetsmiljö Byggherren har det grundläggande ansvaret för att under planering ch utförande beakta arbetsmiljön. Byggherren ansvarar ckså för att dkumenten förhandsanmälan, arbetsmiljöplan ch dkumentatin upprättas, utse en byggarbetsmiljösamrdnare för planering ch prjektering, utförandet av byggnads- ch anläggningsarbetet samrdnas ur arbetsmiljösynpunkt, utse byggarbetsmiljösamrdnare för utförandet av byggnads- ch anläggningsarbetet.
Byggarbetssamrdnare Byggherren ska utse lämplig byggarbetsmiljösamrdnare (BAS), dels för planering ch prjektering (BAS-P) ch dels för utförandet av arbetet (BAS-U). BAS kan vara en fysisk eller en juridisk persn. Byggherren kan ckså utse sig själv men måste alltid göra ett aktivt val. Att utse en BAS befriar inte byggherren från ansvar för de uppgifter BAS ska utföra. Uppgifter ch krav på kmpetenskrav för BAS började gälla den 1 januari 2010. 42
Tillgänglighet är ett krav Krav på enkelt avhjälpta hinder, Plan ch bygglagen (PBL) 8 kap 2 andra stycket ch 12 andra stycket. Bverket har gett ut tillämpningsföreskrifter, BFS 2011:13 HIN 2. 44
Byggherreansvar Innan byggstart Bygganmälan Bygg/Marklv Frnlämningsinventering Byggsamråd Kntrllplan Kntrllansvarig Rivnings/Schaktlv Byggfelsförsäkring 45
Överlåta arbetsmiljöansvar på entreprenör Vid entreprenader kan ansvaret överlåtas m uppdraget är självständigt förutsättningarna var kända före kntraktsskrivning entreprenören är fri att planera utifrån förutsättningarna. Har uppdragsgivaren begränsat förutsättningarna så att uppdraget inte kan utföras i enlighet med arbetsmiljölagstiftningen kan inte arbetsmiljöansvaret överlåtas.
Byggherreansvar Åtgärder sm kräver bygglv / bygganmälan Åtgärd Bygglv Bygganmälan Bygga till Alla tillbyggnader, även altan ja ja m den är 0,5 m över mark Reparera / underhålla ej skyddsklassade hus nej nej skyddsklassade hus ja ja Ändra befintlig byggnad Ändring av byggnadens yttre ja nej Ändring av byggnadens inre nej ja Ändring av användandet ja nej Ändring av planlösning, nej ja Ändring av bärande knstruktin nej ja 47
Beslut från bende Infrmatin Överenskmmelse Avtal Uppföljning 48
Byggprcessen följer bestämda principer! Plan ch bygglagen, BOFS 49
Byggherreansvar Under byggtid Tekniska krav vid mbyggnad Skyddsrum Samrdning arbetsmiljö Arbetsmiljösamrdnare 50
Kvalitetssäkring Kntrll Besiktning Följer prjektet lika faser Kntrllerar att utförandet av dlda delar uppfyller samhällets ch upphandlingens krav. Utföres då funktin eller prcess är slutförd Granskning av att funktinen uppfyller ställda krav. Krav på kntrllant Sakkunnig Fristående Väljs ch betalas av beställaren Krav på besiktningsman Sakkunnig med lång erfarenhet Väljs av beställare ch entreprenör gemensamt Betalas av parterna
Byggherreansvar Rivning Rivningslv Rivningsanmälan Kvalitetsansvarig rivning Gdkännande av rivning Kntrll av byggherre 52
Delegering av ansvar Behv finns av att delegera arbetsuppgifter ch således ckså det ansvar sm följer. Den sm får ett ansvar delegerat till sig ska ha tillräckliga kunskaper, befgenheter ch resurser för att utföra uppgiften.. Ansvaret ska vara klart definierat. Persnen ska klart veta sin befgenhet samt ckså vilka resurser sm finns att tillgå. Persnen ska ckså veta vilken lagstiftning sm styr verksamheten, vilka myndigheter sm är tillsynsmyndigheter samt m ansvaret för uppgiften går att delegera vidare. 53
Systematiskt arbete Kartläggning Kntrll / uppföljning Riskbedömning Åtgärder Handlingsplan 54
Egenkntrll Uppföljning av verksamheten Exempel från Brandansvaret 55
Tack 56