Förväntade byggrättsvärden för lokaler i Väsby Sjöstad

Förväntade byggrättsvärden för lokaler i Väsby Sjöstad

1.1 Marknadsförutsättningar för kommersiella lokaler i Väsby Sjöstad Nedan sammanställs hur olika typer av lokalslag i området Väsby Sjöstads klassificeras inom Upplands Väsbys fastighetsmarknad med grundläggande fastighetsekonomiska marknadsdata för respektive läge: Typ Läge (A,B,C) Hyresnivå ) Vakans (%) Direktavkastning (%) Kontor C 700-1 100 10-20 7,00-8,25 Handel (Större butiker) B 1 000-1 500 5-10 6,75-7,75 Handel (Mindre butiker) B/C 600-1 000 5-15 7,00-8,25 Grundskola B 1200-1 800 5-10 6,25-7,25 Service/Förskola B 1200-1 800 5-10 7,25-8,25 Hyresvärdet på de kommersiella lokalerna bedöms utifrån typ av etablering, där större handelsetableringar bedöms generera högst hyresvärde, medan lokaler för kontor och mindre handelsetableringar genererar lägre hyresnivåer. De ekonomiska förutsättningarna för kontor och mindre handelsetableringar är därmed sämre, medan större handelsetableringar bedöms ha bättre förutsättningar. Observera att vakansrisken därtill är väsentligt förhöjd för kontor, medan risken för handelsetableringar bedöms vara lägre. Ambitionsnivån för mängden lokaler i Väsby Sjöstad är hög, i dagsläget planeras för cirka 45 000 kvm BTA. Normalt byggs inte större ytor med kommersiella lokaler i områden liknande detta, men i det fall det ändå byggs kommersiella lokaler (exempelvis mindre caféer, kiosker och mindre kontor), bedöms dessa kunna ge ett mervärde till hela området, vilket då ökar områdets attraktivitet och på sikt påverkar värden för exempelvis bostäder i området.

1.2 Ortsprisanalys för kommersiella lokaler (fristående enheter för handelsändamål) En ortsprisundersökning har genomförts där köp av planlagd mark med byggrätter för mindre fristående kommersiella enheter har studerats i kommuner, som liksom värderingsobjektet, är belägna i Storstockholmregionen. I ortspriset har köpen schablonmässigt räknats upp med två procentenheter. Köp Nr. 1 Kommun &Område Areal Köpedatum Planförhållanden Vallentuna Centralt 5 825 juli 2003 Byggrätt enligt plan (BTA) Köpesumma BTA) Uppräknat värde BTA) Summa markareal) cirka 2000 kvm BTA. Ändamål handel. 1 977 3 541 4 204 1 427 2 Norrtälje Centralt 25 671 september ca 11 000 kvm BTA. Ändamål handel. 11 100 1 141 1 321 571 3 Tyresö Bollmora 10 519 november 2000 kvm BTA. Ändamål handel. 2 000 2 000 2 313 440 4 Norrtälje Centralt 4 110 november 1800 kvm BTA. Ändamål handel. 1 800 3 444 3 982 1 744 5 6 Sigtuna Märsta 14 116 juli 2005 Sigtuna Märsta 9 001 augusti 2005 5 500 kvm BTA. Ändamål handel. 5 500 2 136 2 435 949 2 200 kvm BTA. Ändamål handel. 2 200 4 091 4 657 1 138 7 Nacka Värmdövägen 7 654 maj 2006 Bedömd byggrätt om 2 000 kvm BTA. Ändamål handel. Mycket bra exponeringsläge. 2 000 3 750 4 207 1 099 8 Uppsala Gottsunda 6 534 mars 2008 ca 1800 kvm BTA. Ändamål handel. 1 840 5 063 5 477 1 542 Urvalet baseras uteslutande av friliggande handellokaler för livsmedel (exempelvis Lidl, Coop). Det genomsnittliga uppräknade priset i undersökningen är cirka 3 600 kr/kvm BTA (högsta pris cirka 5 500 kr/kvm BTA, lägsta pris cirka 1 300 kr/kvm BTA). Observera att en stor del av ovanstående köp gäller detaljplanelagd mark, medan planarbetet för värderingsobjektet (för närvarande att betrakta som råmark) är i inledningsskedet. Detta genererar en planrisk som leder till ett något lägre värde.

Av ovan redovisade får köp nr 5 och 6 i Sigtuna anses vara mest jämförbart med det aktuella värderingsobjektet. Köpen gjordes till uppräknade nivåer om cirka 2 400 respektive 4 600 kronor per kvadratmeter BTA. Även köp nr 1 i Vallentuna (cirka 4 200 kronor per kvadratmeter BTA) kan anses relativt jämförbart. Observera att stor osäkerhet råder gällande värdenivån, pga. stora variationer i urvalet. Utifrån ortsprisets resultat bedöms marknadsvärdet av byggrätterna för handelsändamål såsom byggklara slutgiltigt till cirka 2 000 till 4 000 kronor per kvadratmeter BTA. Dock gäller ovanstående köp detaljplanelagd mark, medan värderingsobjektet fortfarande befinner sig i planeringsskede, varför prisnivåerna sammantaget bedöms till väsentligt lägre nivåer kring cirka 1 000 till 2 000 kronor per kvadratmeter BTA. 2 Generell bedömning av värde för byggrätter för kommersiella lokaler 2.1 Kommersiella lokaler för kontor och handel Kontor Handel (fristående) Handel (mindre) Hyra BRA) 1 100 1 500 1 000 Vakans/hyresrisk (%) 15,0% 5,0% 7,5% D&U BRA) 275 225 225 Fastighetsskatt BRA) 25 25 25 Direktavkastningskrav (%) 7,50% 6,75% 7,00% Marknadsvärde efter BRA) 8 467 17 407 9 643 Omräkningstal BRA/BTA 1,10 1,10 1,10 + Projektvärde efter BTA) 7 697 15 825 8 766 Anläggningar inom kvartersmark BTA) 100 100 100 Kostnader parkering BTA) 200 200 200 Entreprenad- och byggherrekostnader BTA) 19 000 11 000 19 000 Marknadsföring/försäljning/uthyrning BTA) 50 50 50 - Summa kostnader BTA) 19 350 11 350 19 350 - Projektvinst / risk BTA) -11 653 2 327-10 584 = Byggrättsvärde BTA) 0 2 148 0 Byggrätt (kvm BTA) 1 1 1 Tid fram till exploatering påbörjas (år) 9,5 9,5 9,5 Real kalkylränta (%) 5% 5% 5% Nuvärde BTA) 0 1 351 0 Bedömt byggrättsvärde (kr) 0 1 351 0 Bedömt byggrättsvärde BTA) 0 1 351 0

Förväntade byggrättsvärden för kontor och mindre handel (inom flerbostadshus) inom Väsby sjöstad har åsatts nollvärden per kvadratmeter BTA, däremot uppgår byggrättsvärdet för fristående handelsetableringar (exempelvis livsmedelsbutiker) till cirka 1 350 kronor per kvadratmeter BTA och till cirka 2 150 kronor per kvadratmeter BTA om byggrätterna är byggklara omgående. Detta beror främst på att byggkostnaden för fristående handelsetableringar kan hållas nere till nivåer som är betydligt lägre än för kontorslokaler och handel som är inkorporerat i bostadsbebyggelsen. Värdenivån indikerar därmed att det ej är kommersiellt lönsamt att exploatera området med mindre lokaler för kontor och handel under nuvarande fastighetsekonomiska förutsättningar och att dessa byggrätter sannolikt inte genererar en intäkt. En vidare innebörd av detta, som kan vara viktigt vid avvägningen mellan andelen lokaler och bostäder i Väsby Sjöstad, är att byggrätter för lokaler istället för bostäder, kan innebära en förlorad kommersiell intäkt. Som tidigare nämnt kan dock mindre lokaler, ur ett längre tidsperspektiv, skapa mervärden för hela området. 2.2 Lokaler för utbildning och service Grundskola Service/förskola Hyra BRA) 1 750 1 750 Vakans/hyresrisk (%) 5,0% 5,0% D&U BRA) 300 325 Fastighetsskatt BRA) 0 0 Direktavkastningskrav (%) 6,25% 7,25% Marknadsvärde efter BRA) 21 800 18 448 Omräkningstal BRA/BTA 1,10 1,10 + Projektvärde efter BTA) 19 818 16 771 Anläggningar inom kvartersmark BTA) 200 200 Exploateringskostnader BTA) 200 200 Entreprenad- och byggherrekostnader BTA) 20 000 19 000 - Summa produktionskostnader BTA) 20 488 19 488 = Netto BTA) -669-2 716 - Projektvinst / risk BTA) -669-2 716 = Byggrättsvärde BTA) 0 0 Förväntade byggrättsvärden för grundskola och service/förskola inom Väsby sjöstad har, vid en bedömd hyra om 1 750 kr/kvm, åsatts nollvärden per kvadratmeter BTA. Värdenivån indikerar därmed att det ej är kommersiellt lönsamt att exploatera området med lokaler för grundskola och service/förskola under nuvarande fastighetsekonomiska förutsättningar och att dessa byggrätter sannolikt inte genererar en intäkt. Stockholm, 2012-09-14 Kristian Ekbom Civilingenjör Samhällsbyggnad Petter Sandberg Civilingenjör / civilekonom Av ASPECT auktoriserad fastighetsvärderare