STADSBYGGNADSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN SID 1 (10) 2012-01-20 Handläggare: Johan Filipsson Tfn 08-50827252 Till Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planläggning av Blomkronan 2 i stadsdelen Hässelby Villastad (ca 30 lägenheter samt handel) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Susanne Lindh Bo Bergman Arne Fredlund Sammanfattning Stadsbyggnadskontoret har, från tomträttsinnehavaren Blomkronan AB genom exploateringskontoret fått ansökan om planändring för fastigheten Blomkronan 2 i Hässelby Villastad. Exploateringsnämnden har anvisat marken för bostadsrättslägenheter. Tomträttsinnehavaren har tagit fram ett förslag som innebär byggnation av tre flerbostadshus samt en mindre byggnad för handelsändamål. Stadsbyggnadskontoret bedömer att det finns förutsättningar för goda boendemiljöer på platsen. Projektet innebär förtätning av i huvudsak redan ianspråktagen mark vilket stämmer bra med översiktplanens intentioner. Kontoret bedömer att fastigheten saknar höga rekreations- och ekologiska värden. Tillägg av lägenheter i stadsdelen, som kompletterar beståndet av småhus, bedöms vara positivt. Fastigheten har sedan 70-talet varit planlagd för centrumändamål. Idag har köpmönstret förändrats och dagligvaruhandeln har problem med lönsamheten. Kontoret anser ändå att det är betydelsefullt att planmässiga förutsättningar för handel får finnas kvar, om än i mindre omfattning. Från kontorets sida är föreslagen handel ett villkor för övrig förändring av fastigheten. Det illustrerade förslaget med tre bostadshus samt handel kan komma att ändras. I planarbetet behöver flera frågor vidarestuderas och säkerställas; buller, gestaltning, gräns mellan privat och offentlig yta, ev. skuggbildning på förskolegård, tillgänglighet till parkstråk, parkering för handelns behov, avfallshantering samt flytt av återvinningsstation. Med hänvisning till och beaktande av ovanstående bedömer kontoret att förslaget kan prövas i en planprocess. Kontoret föreslår att planarbetet påbörjas. Box 8314, 104 20 Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon 08-508 26 000. Fax 08-508 27 170. stadsbyggnadskontoret@stockholm.se www.stockholm.se
SID 2 (10) Utlåtande Syfte Planarbetet syftar till att möjliggöra ny bostadsbebyggelse samt en mindre handelsetablering inom fastigheten Blomkronan 2 i stadsdelen Hässelby Villastad på mark som idag är planlagd för centrumändamål. Planområdet Planområdet omfattar fastigheten Blomkronan 2 som till ytan är ca 3500 kvm och ägs av staden. Fastigheten är lokaliserad i Backluraa som ligger i nordöstra delen av stadsdelen Hässelby villastad. Blomkronann AB är tomträttsinnehavare. Bakgrund Stadsbyggnadskontoret har, från Blomkronan AB genom Exploateringskontoret fått ansökan om planändring för fastigheten Blomkronan 2 i Hässelby Villastad. Exploateringsnämnden har anvisat marken inom fastigheten Blomkronan 2 samt del av Hässelby Villastad 28:1 för bostadsrättslägenheter, ca 28 lägenheter. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan I stadens översiktsplan ÖP 99 är området utpekat som gles stadsbebyggelse där byggande främst ska ske för lokala behov och i goda kollektivtrafiklägen. Översiktsplanen uppmärksammar möjligheten till att exploatera redan ianspråktagen mark samt att i högre grad integrera bostäder och verksamheter. Förutsättningarna för att behålla eller förbättra närservice uppmärksammas. Stråket direkt öster om planområdet pekas ut som ett viktigt förbindelsestråk för rekreation. I Promenadstaden - Översiktsplan för Stockholm, antagen av kommunfullmäktige 15 mars 2010, utpekas planområdet som gles stadsbebyggelse. Enligt översiktsplanens stadsutvecklingsstrategi 4, främja en levande stadsmiljö i hela staden, ska kompletteringar med ny bebyggelse ske med utgångspunkt från lokala förutsättningar och behov. Generellt gäller att marken ska utnyttjas så effektivt som möjligt. Enligt översiktsplanens fokusområde bostadsförsörjning i en växande stad ska stadens planering utgå från de långsiktiga behoven av bostäder. Detaljplan Inom planområdet gäller ändrad stadsplan för kv. Blomkronan m.m (Pl 7076) fastställd 1970. För planområdet anges centrumändamål och en byggnadshöjd om 4,5 meter. Dagens förhållanden stämmer i huvudsak med gällande plan.
SID 3 (10) Förutsättningar Bebyggelse Bebyggelsen i Backlura, som byggdes ut under tidigt 1970-tal, består i huvudsak av gruppbyggda eller friliggande småhus i en till två våningar. De gruppbyggda småhusen är enhetligtt utformade. Området är uppbyggt med ett hierarkiskt gatunät och separerade trafiksystem. Träpanel är det mest förekommande fasadmaterialet i närområdet. Inom planområdet finns en byggnad i ett plan, klädd med lockpanel och försedd med flackt sadeltak. Byggnaden innehåller idag en mindre dagligvaruhandel samt en restaurang/grill. Fastigheten är inte kulturhistoriskt klassificerad av Stockholms stadsmuseum. Befintlig byggnad, vy från öster Vy från norr Villor, 1-2vån Förskola, 1vån Radhus, 2vån Flygfoto från öster Förskola, 1vån Ungefärligt planområde Förskola, 1vån Buss hlp Villor, 1-2vån
SID 4 (10) Närservice Befintliga lokaler inom Blomkronan 2 fungerar som närservice. Lokalerna hyrs av en näringsidkare som driver dagligvaruhandeln Matöppet (f.d. Vi Knallen). Denne hyr i sin tur ut en del av lokalerna till en kolgrill/pizzeria. Idag är lokalerna utslitna och dagligvaruhandeln har dålig lönsamhet. Livsmedelsaffärer, apotek, vårdcentral, bibliotek och restaurang m.m. finns i Åkermyntan centrum, en dryg kilometer från planområdet. Återvinningsstation Inom fastighets norra del finns en återvinningsstation för förpackningsmaterial som behöver omlokaliseras för att möjliggöra projektet. FTI AB ansvarar för stationen som består av uppställda containrar. Stationen kommer att flyttas när ersättningsplats och bygglov för denna erhålls. En flytt är aktuellt först längre fram när förutsättningarna för projektet är mer klara. Grönyta, parkvägar och växtlighet Planområdet omgärdas av viktiga parkvägar som är separerade från biltrafiken. I anslutning till parkvägarna finns öppna offentliga parkytor som är karaktäristiskt för området. De ekologiska värdena inom planområdet består främst av buskar och träd, bl.a. lönn och oxel, som växer utmed parkvägarna. Kommunikation I direkt anslutning till planområdet finns bussförbindelse till och från Vällingby Centrum (buss 518 och 541). Restiden är ca 20 minuter. Det finns även bussförbindelse till Järfälla och Barkarby station. Den totala restiden med kollektiva färdmedel från planområdet till Stockholms central är ca 45 minuter. Från planområdet finns gång- och cykelvägar som sträcker sig till Åkermyntan och därefter vidare in till centrala Stockholm. Trafik, buller och vibrationer Planområdet angörs ifrån Blomsterkungsvägen som enligt mätningar från år 2000 har en trafikmängd om 2000 3000 fordon/dygn. Bullernivåerna inom planområdet ligger idag mellan 45-55 db(a) ekvivalent ljudnivå för alla bullerkällor dagtid två meter över mark. I samband med att den planerade förlängningen av Växthusvägen har ägt rum beräknas trafiken på Blomsterkungsvägen att öka. För att säkerställa en god inom- och utomhusmiljö bedömer kontoret att en bullerutredning, som tar höjd för framtida utbyggnad av Växthusvägen, behöver genomföras i planskedet. Vidare består marken inom planområdet delvis av lera. Byggnaderna behöver således konstrueras på sådant sätt att markvibrationer inte sprids. Gällande riktvärden för vibrationer ska klaras. Vattenskyddsområde och dagvatten Planområdet ligger inom sekundär skyddszon till Östra Mälaren. Det innebär att det sker en direkt avrinning och infiltration av dagvatten från hårdgjorda ytor som leds till/mot Östra Mälaren. Skyddszonerna ska beaktas vid planläggning. Hantering av dagvatten ska ske i enlighet med gällande skyddsföreskrifter på ett sätt som inte medför föroreningar av Mälarens vatten.
SID 5 (10) Projekt i omgivningen Nedan redovisas pågående projekt i stadsdelen (inom 1 km) som markanvisats och/eller fått positivt förhandsbesked av stadsbyggnadskontoret: Del av Hässelby Villastad 28:1 (2009-14079-54) (ca 60 lgh) Del av Hässelby Villastad 28:1, Blodboksgränd, (ca 9 radhus, bostadsrätt) Åkermyntan 9, Åkermyntans Centrum, (utökad handelsyta) Analyskarta Kartan visar en samlad bild av förutsättningarna
SID 6 (10) Förslaget Övergripande Tomträttsinnehavaren har tagit fram ett förslag som innebär rivning av befintliga lokaler och nybyggnation av bostadsrättslägenheter fördelat på tre mindre flerbostadshus samt en mindre byggnad för handelsändamål. Byggnaderna är inplacerade i en öppen gårdsform utmed befintliga parkvägar och varierar i höjd från en till tre våningar. Kvarteret vänder sig åt sydväst. Bostadshusen avses uppföras som loftgångshus med genomgående lägenheter. Totalt inryms ca 30 lägenheter med tre rum och kök. Närmast Blomsterkungsvägen förläggs parkering på mark med ett parkeringstal om 1,0 platser/lägenhet. Avsikten och ambitionen är att kavarteret med sin något högre exploatering och innehåll av handel även i fortsättningen ska uppfattas och kunna fungera som en mötesplats. III II Illustrationsplan, Total Arkitektur I Flerbostadshusen De fristående bostadshusen är placerade utmed parkvägarna och formar ett öppet och södervänt gårdsrum. Byggnaderna inom kvarteret avses samverka och bilda en helhet genom materialval och återkommande fasadmotiv. Möjliga material är trä, plåt och skivmaterial som bygger vidare på den lätthet som återfinns hos omgivande bebyggelse. Gårdsfasaderna ges en öppen karaktär där de planerade utvändiga trapphusen, loftgångarna och lägenhetsentréerna blir en del av fasaduttrycket. Loftgångarna III
SID 7 (10) som försörjer upp till fyra lägenheter per plan kan bestå av stål/betong med genomsiktliga fronter av t.ex. glas alternativt mer traditionella räcken. Varje lägenhet har en egen entrénisch som ger möjlighet till en privat sfär och ger variation i gårdsfasaden. Mot omgivningen föreslås en mer återhållsam gestaltning där burspråk kan skapa en vertikal uppdelning och småskalighet hos faderna. Taken föreslås bestå av takpapp som har egenskap att neutralisera skadliga kväveoxider. Processen aktiveras när solens uv-strålning träffar taket. Volymstudie från ovan, Total Arkitektur och SW fastighetsutveckling Vy mot norr, handelsbyggnad i ett plan till vänster i bild. Total Arkitektur och SW fastighetsutveckling Byggnad för handel/ service I ett framskjutet läge nära Blomsterkungsvägen planeras en separat enplansbyggnad för handelsändamål om ca 85 kvm. Byggnaden avses innehålla en mindre affär/kiosk för stödköp och/eller matservering. I anslutning till byggnaden iordningsställs en hårdgjord torgyta som markerar och stödjer verksamheten.
SID 8 (10) Tomtgränser I projektet skall dagens fastighetsgränser ses över. En mindre del öppen parkmark tas ianspråk i öster och norr (i enlighet med markanvisningen) för att ge bättre utrymme för befintliga parkvägar och underjordiska ledningar i väster. Vidare ska tomträttsinnehavaren överlåta mark till staden för att trygga allmänhetens tillgänglighet till befintliga gångvägar. Parkering, angöring och avfallshantering Förslaget innebär att yta för boendeparkerig tillkommer inom fastigheten närmast Blomsterkungsvägen, likt omgivningen. Förslaget innebär 30 nya parkeringar på mark (dvs. p-tal 1,0). Parkering för handelns behov och möjligheten till kantstensparkering utmed Blomsterkungsvägen skall vidarestuderas och säkerställas i kommande planarbete. Gemensamt utrymme för avfall planeras nära hämtning invid Blomsterkungsvägen. Tillgänglighet Exploateringen ska genomföras inom ramen för utemiljöprogrammet Stockholm stads riktlinjer för att skapa en tillgänglig och användbar utemiljö. Inom planområdet finns endast små nivåskillnader. Loftgångshusen i tre våningar är tillgängliga genom centralt placerade hissar. Utemiljön kring byggnaderna planeras så att den blir tillgänglig för personer med funktionshinder. Det är möjligt att angöra invid bostadshusens entréer. Elevation, Total Arkitektur och SW fastighetsutveckling Elevation, Total Arkitektur och SW fastighetsutveckling Bef. förskola
SID 9 (10) Konsekvenser Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL(2010) 4 kap 34 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktplan. Planförslaget bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. De miljöfrågor som har betydelse för projektet ska studeras under planarbetet och redovisas i planbeskrivningen. Barnkonsekvenser Inom gångavstånd finns flera förskolor, fritidshem samt grundskola. På grannfastigheten Gökblomstret ligger Brandliljans förskola med fyra avdelningar och barn i åldrarna 1-6 år. Norr om planområdet ligger Backluraskolan som är en kommunal grundskola med elever upp till årskurs fem. Planområdet har nära till naturområden för lärande, lek och rekreation. Projektet innebär att en gemensam gård som kan nyttjas för lek tillkommer. Planområdet består i huvudsak av redan ianspråktagen och hårdgjord mark. Områdets begränsade storlek och närhet till naturområden gör att de negativa konsekvenserna för lek och rekreation bedöms som små. Det är viktigt att planens genomförande inte hindrar tillgängligheten till parkvägarna i området (av den anledningen ska fastighetsgränser ses över). Konsekvenserna avseende skuggbildning på närliggande förskolegård till följd av den planerade bebyggelsen skall vidarestuderas. Med hänvisning till detta bedöms en utförligare barnkonsekvensanalys inte vara motiverad. Ekonomi Planavtal har upprättats med byggherren för att täcka kostnaden för planarbetet. Byggherren ska bekosta projekterings- och utredningskostnader som krävs för arbetet med detaljplanen. Planprocess och tidplan Stadsbyggnadskontoret föreslår att planen hanteras med normalt planförfarande utan program. Den beräknade tidplanen är följande: Samråd 1:a kvartalet 2012 Granskning 2:a/3:e kvartalet 2012 Antagande 4:e kvartalet 2012
SID 10 (10) Stadsbyggnadskontorets bedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att det finns förutsättningar för goda boendemiljöer på platsen. Projektet innebär förtätning av i huvudsak redan ianspråktagen mark vilket stämmer bra med översiktplanens intentioner. Kontoret bedömer att fastigheten saknar höga rekreations- och ekologiska värden. Tillägg av lägenheter i stadsdelen, som kompletterar beståndet av småhus, bedöms vara positivt. Fastigheten har sedan 70-talet varit planlagd för centrumändamål. Idag har köpmönstret förändrats och dagligvaruhandeln har problem med lönsamheten. Kontoret anser ändå att det är betydelsefullt att planmässiga förutsättningar för handel får finnas kvar, om än i mindre omfattning. Från kontorets sida är föreslagen handel ett villkor för övrig förändring av fastigheten. Bostadshusens placering bildar ett öppet triangulärt gårdsrum. Bebyggelse och gård ska planeras så att gräns mellan offentlig och privat yta tydliggörs. Kontoret vill uppmärksamma att en bullerutredning, som behöver utföras i planskedet, kan komma att inverka på byggnadernas placering. Föreslagen bebyggelse innebär en mindre skalförskjutning i förhållande till kringliggande bebyggelse. Bostadshus som utformas som loftgångshus måste gestaltas omsorgsfullt så att de tillföra positiva värden för såväl boende som för omgivningen. Fasader av skivmaterial bedöms kunna relatera till den lätthet som finns hos omgivande träbebyggelse. Eventuella fogar och elementskarvar måste hanteras på ett medvetet sätt. Småskalighet i fasadutryck bör eftersträvas. I planarbetet ska flera frågor vidarestuderas och säkerställas: - buller - gestaltning - gräns mellan privat och offentlig yta - ev. skuggbildning på förskolegård - tillgänglighet till parkstråk - parkering för handelns behov - avfallshantering - flytt av återvinningsstation Med hänvisning till och beaktande av ovanstående bedömer kontoret att förslaget kan prövas i en planprocess. Kontoret föreslår att planarbetet påbörjas. SLUT