Brf Lindholmsdockan, Göteborg Underhållsplan 2012-2041
Innehållsförteckning Underhållsplan, basuppgifter... 3 Introduktion... 4 Underhållsplanens uppbyggnad... 4 Vad är en underhållsplan?... 5 Uppdragets omfattning... 6 Arbetssätt... 6 Besiktningsutlåtande/detaljinventering... 7 Övergripande fastighetsbeskrivning... 7 Tidigare utförda mer omfattande åtgärder... 7 Möjliga saneringsåtgärder:... 7 Utlåtande... 8 Grundläggning, dränering... 8 Markanläggning, sophantering... 8 Källare/föreningsutrymmen med tvättstuga, förråd, undercentraler m.m... 9 Fasader, fönster och balkonger... 10 Trapphus, entréer, övriga dörrar, hissar... 11 Värmeanläggning... 11 Vatten/avloppssystem... 12 Ventilation... 12 El, elkraftssystem... 12 Tak, takdetaljer och vind... 13 Myndighetsbesiktningar etc.... 13 Slutkommentar... 14 Appendix: Årssammanställning och nyckeltal år 1-30 Kostnader år 1 per byggdel Kostnader följande år Årskostnader per byggdel år 1-30 Kalkyl och mängdberäkning (Detaljinventering) 2
Underhållsplan, basuppgifter Avseende Brf Lindholmsdockan Adress Stapelbädden 1-9, Kölsträckningen 1-8, Göteborg Kund nr 5016 Org. Nr 716409-5072 Upprättad datum 2012-02-01 Fastighetsuppgifter: Fastighetsbeteckning Lindholmen 8:1, Lindholmen 735:488 Byggnadsår 1991 Ombyggnadsår - Byggnadstyp Flerbostadshus friliggande Antal huskroppar 10 + 2 mindre Antal våningar 2-6 Antal lägenheter 86 Antal lokaler 1 Garage Helt garage under gård 61 pl. Tomtyta iu Lägenhetsyta 7566 Lokalyta 855 (garage) Yta A-temp - Byggnadstekniska uppgifter Mark/undergrund Berg Grundläggning Plintar btg, pålning btg Dränering - Stomme Betong/stål m utfackning Bjälklag Betong Yttertak Takstol/råspont/betongtegel, bandplåt Vind Kallvind lösullsisolering Fasad Fasadtegel, träpanel Fönster 2+1 alu/trä Balkonger Btg fribärande Hiss Hydraulhissar 4 st Uppvärmning Fjärrvärme Ventilation Mek frånluft F med lgh-aggregat för tilluft/vvx Värmeåtervinning Vattenledningar Koppar 1990 Avloppsledningar Järn 1990 Elsystem 1990 Kabel-TV Comhem Bredband/internet Avfallshantering Sopsug 2 anläggningar Upprättad av SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Dan Andersson Förvaltare Teknik Tel. 031-745 46 73 dan.andersson@sbc.se 3
Introduktion Underhållsplanens uppbyggnad Basfakta/introduktion Här finns grundläggande uppgifter rörande fastigheten; antal lgh, ytor, mm, byggnadstekniska uppgifter, samt en introduktion till begreppet underhållsplan och planens användning. Besiktningsutlåtande I löpande text beskrivs de för byggnaden/byggnaderna gällande delarna och de av besiktningsmannen identifierade underhållspunkterna med bedömningar om intervall och kostnad. Punkterna har inbördes ordnats i en logisk besiktningsordning. Sammanställningar: Årssammanställning och nyckeltal I tabellen redovisas kostnader per byggdel det första året (kallat underhållsprogram), därefter totalkostnader övriga år. Totalkostnad för perioden, årsgenomsnitt samt kostnad per kvadratmeter och år anges, exklusive samt inklusive för tillfället aktuell moms. Detta är enda platsen där en kostnad inkluderar moms. Kostnader innevarande år per byggdel Visar årliga totalsummor för planerade underhållsåtgärder per byggdel under år 1. Kostnader kommande år Visar årliga totalsummor för underhåll under hela resten av perioden. Årskostnader per byggdel Visar kostnader per byggdel och år för hela perioden samt årskostnader. Kalkyl och mängdberäkning (detaljinventering) Indata från besiktning/beräkning förs in i den tabell som genererar diagrammen i sammanställningen. Här är byggnadsdelar sorterade enligt branschkod för fastighetsförvaltning (Aff). Samtliga kostnader i underhållsplanen är satta i den prisnivå som gällde då planen upprättades. Alla kostnader anges exklusive moms bl.a. på grund av att momsen kan förändras vilket skulle skapa tolknings- och uppdateringssvårigheter. 4
Vad är en underhållsplan? Underhållsplanen är en uppsamling av information om byggnadsdelarnas åtgärdsbehov över en viss vald tid, och kostnader för dessa. Underhållet i planen är av en återkommande och förutsägbar art med en period av mer än ett år. Planen för det yttre och periodiska underhållet är ryggraden i fastighetens långsiktiga ekonomiska planering. SBC:s underhållsplan sträcker sig över en vald period, vanligen 10-30 år. Syftet med underhållsplanen är att föreningen skall vara förberedd på kommande arbetsuppgifter kunna jämna ut slitaget och därmed underhållskostnaderna över husets livslängd känna till det årliga avsättningsbehovet skapa trygghet och en riktig och rättvis självkostnad för de boende över husets livslängd kunna följa upp och omprioritera åtgärder underlätta revisorns bedömning om lämplig storlek på fonderade medel och avsättningar kunna höja kreditvärdigheten. Vem har nytta av underhållsplanen? Styrelsen: arbetsredskap för den långsiktiga underhållsplaneringen Förvaltaren: kom ihåg-lista och prioriteringsredskap Ekonomen: analysmaterial för finansieringsstrategi Revisorn: avstämningsmaterial vid kontroll av föreningens status Kreditgivaren: underlag vid kreditbedömning Bostadsköparen: informationsmaterial om framtida kostnadsläge och åtgärder. Att utföra underhållet Det rekommenderas att föreningen gör en årlig genomgång av fastigheten, en statusbesiktning, som varje gång stämmer av de åtgärder som dels förekommer i planen och som dels har uppkommit i övrigt. Vid detta tillfälle omprioriterar man eventuellt planens prognos och skapar en skarp arbetsordning för året eller kommande år. Upphandlingar av större åtgärder görs helst väl i förväg, gärna ett år, ibland mer. När man arbetat på detta sätt ett par eller fler år, kan planen ha påverkats så att det ekonomiska utfallet ändrats eller behöver justeras i planen. Man gör då en uppdatering av hela underhållsplanen så att den stämmer med de nya förhållandena. Förfrågningsunderlaget vid stora såväl som små upphandlingar är viktigt. Detta dels för att kunna jämföra anbud och dels för att tidigt klargöra vad som skall gälla under entreprenaden. Överraskningar kan annars bli kostsamma. Avtalsarbetet och projektledningen är också viktiga delar där man ofta bör anlita professionell hjälp. Beroende på åtgärden kan i ett tidigt skede ett förarbete och projektering vara aktuellt. 5
Uppdragets omfattning SBC:s Tekniska avdelning har fått i uppdrag att för föreningens fastigheter upprätta en underhållsplan för byggnadernas yttre delar bl.a. omfattande yttertak, vindar, fasader inkl. fönster, mark, mm. Dessutom bedöms ventilations- rör- och elanläggningar och den ekonomiska sammanställningen. Observeras bör att endast periodiska underhållsåtgärder som behövs för att bibehålla byggnadernas standard, beständighet och utseende har noterats. Löpande och akut underhåll, eller energisparåtgärder och andra standardhöjande åtgärder, har inte tagits med i sammanställningen. Gränsdragningen mellan dessa och det periodiska underhållet är dock ibland glidande. Arbetsbeskrivningar som i detalj anger material och tillvägagångssätt för åtgärder ingår inte i underhållsplanen, men kan göras av eller tillhandahållas av SBC. Arbetssätt En okulär platsbesiktning av fastigheten har gjorts. Representanter från föreningen har lämnat erforderliga upplysningar. Information har även inhämtats från arkiv samt utomstående experter och branschrepresentanter. Förebyggande underhåll Följande åtgärder är ett urval över aktiviteter som i mån av förekomst bör utföras regelbundet/årligen för att minimera behovet av byte av byggnadsdelar samt sänka kostnaderna över tiden. Kostnaderna för dessa aktiviteter ligger inom den normala driftsbudgeten. Åtgärderna betecknas alltså inte som planerat underhåll inom underhållsplanen, förutom spolning av vatten/avloppsledningar. Åtgärd Rekommenderat intervall Motionering av ventiler för värme- och tappvattensystem Tillsyn och smörjning av beslag och gångjärn till fönster och dörrar Kontroll av yttertak Rengöring av hängrännor, takfotsrännor och stuprör Rensning och tömning av dagvattenbrunnar Spolning av avlopps-, dagvattens- och dräneringsledningar Rengöring ventilationskanaler 1 år 1 år 1 år 1 år 2 år 10-15 år 10-15 år 6
Besiktningsutlåtande/detaljinventering Detaljinventeringen redovisas per byggnad och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader och intervaller är uppskattade och bygger på erfarenheter och statistik. Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnad och materialkostnad exklusive moms. Att moms utelämnas beror på att indata är kopplat till olika delar av planen och då moms kan förändras över tid försvårar detta uppdatering och läsning. Övergripande fastighetsbeskrivning Byggnaderna uppfördes 1990-91 av Riksbyggen, som bostadsrättsförening. Platsen är gammalt varvsområde och en fartygstorrdocka, idag marina, delar föreningen i två områden med adresser Kölsträckningen och Stapelbädden. 10 hus är uppförda delvis på betongpålning och gammal utfylld mark samt på berg i direkt anslutning till vattenbrynet. Tidigare utförda mer omfattande åtgärder 1998-99 Grundförstärkning av hus 5 & 6 2008 Skrotning av berg 2010 Maskinbyte tvättstugor Möjliga saneringsåtgärder: Radon Enligt uppgift mätt u.a. Asbest - PCB - Bly - Biologiska Inga indikationer 7
Utlåtande Grundläggning, dränering Byggnaderna i den östra delen, stapelbädden, är grundlagda med plintar på berg. Området mot väster, kölsträckningen, har dels plintar på berg och dels 2 hus närmast vattnet - betongpålning till olika djup, sannolikt till berg. En felaktig pålning av hus 5 och 6 har åtgärdats genom garanti. Två hus har källare under marknivå. Den östra delen har överbyggda utrymmen med gårdsbjälklag, främst garage. Kajområdet delas av kommunen och brf. Kommunen äger ytterdelen ca 5m in. Det är oklart om det i praktiken innebär ett underhållsansvar som kommer att belasta brf beträffande kajens fundament, den dag detta behöver åtgärdas. För närvarande antas ingen definierad åtgärd på detta inom plan, men man bör söka klarhet i frågan. Föreningen äger också den inre hamnen vars östra del är en uppbyggd konstruktion med ytskikt av asfalt. Fördjupad undersökning bör göras av underhållsbehov för kajfundamentet. Ett begränsat belopp för påbörjad fondering i detta syfte medtas i planen, det är mycket svårt att veta eventuell omfattning. Även den yttre bryggan omfattas. Dränering utgör inte ett problem idag, livslängd beräknas till 50+ år och åtgärden tas inte med i plan för närvarande. 2040 Begränsad åtgärd på kajfundament ca 2 000 000kr Markanläggning, sophantering Brf har relativt stor markyta, bestående huvudsakligen av asfaltytor samt betongmarksten och rabatter, vilka är uppbyggda med kantsten, betong o.dyl. För vissa rabatter svarar enligt överenskommelse bostadsrättshavare eller förening i gemensamt arbete. Beträffande rabatter och trädgårdsanläggning i övrigt är det inte meningsfullt att fastslå ett underhåll och intervall då detta är underkastat förändringar. Ett belopp sätts därför av i plan för ianspråktagande efter behov vid ett par tillfällen. I detta innefattas justering av marksten etc., dock inte asfalt. Trädgårdsåtgärder ligger även i kostnad för gårdsbjälklag. Asfalt finns i den inre hamnen samt på gångar/vägar och parkeringar, ca 4000m 2. Dessutom asfalt i garaget ca 855m 2. Omläggning och reparation läggs i plan till 20 % av bruttoytan. Reparation av asfalt ligger även i det löpande underhållet och i omläggning av tätskikt gårdsbjälklag. Gården norr om husen på kölsträckningen ligger på gårdsbjälklag över garage och förråd, ca 2000m 2. Konstruktionen är betongvalv på balkar som spänner hela garagets bredd ca 15m. Konstruktivt antas inte någon åtgärd krävas under perioden, men tätskiktet ovan bjälklaget bör sannolikt förnyas efter ca 35-40 år för att förhindra vattenläckage och försämring av betongen. Vid dockans norra ände finns en trappa upp till slottsberget som enligt uppgift fortsatt skall finnas kvar, det antas i nuläget att brf har detta ansvar. Flera åtgärdsalternativ finns och en djupundersökning bör utföras. Här antas en relativt begränsad renoveringsåtgärd med blästring av betongvägg och ståltrappa samt sprutbetong och målning + ny upphängning av ståltrappan. I detta fall antas ytterligare en åtgärd under perioden i samma storleksordning. 8
Berget på dockans västra sida är sprickigt och behöver enligt uppgift skrotas regelbundet. En större åtgärd med pågjutning eller nät är en investering utanför underhållsplanen. Övrigt berg har enligt uppgift inga liknande problem. Sophantering med sopsugsanläggningar 2 st. Systemet har rör, 2 dockningsstationer och 10 tankar, ingen övrig mekanik etc. Det har varit vissa rostproblem i rör beroende på bakterieangrepp, vilket har lösts i Stapelbäddens anläggning med byte av rör och ny ventilation. Åtgärd på båda anläggningarnas rör faller idag inom serviceavtal och tas därför inte med i planen då kostnaden ligger löpande. Avtal löper tom 2015. Leverantör beräknar ca 25+ års livslängd för installationen. Se över avtal med leverantör senast 2014. Parkeringsplatser med motorvärmeuttag finns, 15 stolpar med dubbla uttag. Dessa bör enligt uppgift åtgärdas och ett helt byte läggs in inom en 2-årsperiod, belopp kan tas i anspråk löpande om så önskas. Linjemarkering av p-platser gäller i huvudsak garaget, de öppna har endast hörnmarkering. 2012/2038 Renovering trappa vid dockan ca 250 000kr 2014/2037 Byte motorvärmaruttag ca 90 000kr 2022/2037 Linjemarkering p-platser ca 25 000kr 2017/2027/3027 Åtgärder trädgård/utemiljö/mark ca 200 000kr 2017/2037 Reparation 10% asfalt ca 160 000kr 2031 Omläggning tätskikt gårdsbjälklag ca 4 000 000kr Källare/föreningsutrymmen med tvättstuga, förråd, undercentraler m.m Källare finns 2 st under hus 2 och 3. Dessa innehåller förråd och är aktiva skyddsrum. På stapelbädden är förråd i markplan under gårdsbjälklag. Föreningen har expedition, samlingsrum, bastu, övernattningsrum m.m. på stapelbädden i markplan. Målning av vägg/tak i förrådsutrymmen görs vanligen med långa intervall, ca 30-40 år. Renovering av föreningslokaler med ca 20 års intervall. Det finns även toaletter 2 st, målas i samband med övriga rum intervall 20 år. Bastu från 1991 med 2 duschplatser, kaklade. Renoverad 2008. Hela anläggningen med panel, aggregat, duschar, ytskikt vägg etc. beräknas för ombyggnad/förnyelse efter ca 20 år, belopp tas dock i anspråk vid behov. Tvättstugor: 1 fristående hus på kölsträckningen samt 3 st mindre i husen på stapelbädden. I det enskilda huset 4 tvättmaskiner samt i de mindre tvättstugorna 2 st. Totalt 4 torktumlare, 4 torkskåp samt 1 torkrum med kondensavfuktningsfläkt. Även 2 kallmanglar samt 2 värmeväxlare på torkskåp. Maskiners bytesintervall varierar, här definieras ett genomsnittligt basår (2008) och en bedömd livslängd (15 år). Belopp tas i anspråk vid behov. 2023/2038 Nyinvestering maskinutrustning tvättstugor ca 580 000kr 2026 Målning källarutrymmen ca 40 000kr 2030 Renovering styrelserum mfl lokaler ca 45 000kr 2030 Ombyggnad/renovering bastuavdelning ca 200 000kr 2040 Renovering källare/toaletter mm ca 20 000kr 9
Fasader, fönster och balkonger I huvudsak är fasader fasadtegel, vissa mindre partier med träpanel finns i burspråk, samt vissa plåtytor som dock kan räknas till tak. Beträffande fasadtegel är långsiktiga underhållspunkter främst tegelfogar som med tiden försämras och släpper igenom mer vatten. Inga uppenbara problem med tegelfogar har ännu dykt upp. Hård vindbelastning kan ibland arbeta loss delar av fasadteglet så att kramlor släpper och fog spricker. Enligt uppgift skall vissa fasader ha problem med för litet avstånd mellan fasadtegel och mur varvid bruksrester skapar fuktbryggor in i muren. Över öppningar finns vanligen sk tegelbalkar (armering) som i vissa fall kan rosta; det är okänt om detta kommer att yttra sig här. I sådant fall görs inventering längre fram och revidering av plan. För begränsade åtgärder på tegelfasad avsätts i planen ett belopp efter 40 år. I fasad finns även mjukfogar, främst kring fönster, balkonger samt som dilatationsfogar i fasad. Dessa kommer sannolikt att behöva bytas till ca 50-100% under perioden. Planen antar en åtgärd med 50% byte vid två tillfällen. Total längd mjukfog i fasad förutom fönster är okänt, antas ca 4500 lpm totalt. I fasad finns taksprång med panel och takfotstassar samt vissa skärmtak med träkonstruktion. Målning av dessa kan göras i samband med åtgärd på mjukfogar med skylift. Även dropplister och fönsterbleck av plåt i fasad, målas vid behov samtidigt. Fönster är 2+1glas aluminium med insida trä. Ingående delar har olika livslängd avseende espagnoletter, isolerkassetter, beslag, båge etc. Vissa enkla och stabila fönster som dessa kan beräknas ha längre livslängd totalt på grund av reparerbarhet, det har dock visat sig att ca 50 år bör vara en kalkylgräns. Åtgärd med helt byte lämnas utanför planen i nuläget men ett belopp för reparation sätts av efter 40 år. Detta kan röra sig om partiella byten av energikassetter, espagnoletter m.m. Det bör noteras att detta enligt stadgar vid tillfället kan vara den enskilde medlemmens ansvar. Ca 750 fönster genomsnittlig storlek antas. Balkonger fribärande betong, ca 65 st. Under perioden kan målning av undersidan bli aktuellt. Ovansida behöver inte målas, om detta ändå görs bör man samordna så att en riktig produkt används. Balkongräcken vitlackad aluminium. Inga tydliga tecken på färgsläpp eller funktionsbrister. Under 30 år kan dock målning av räcken behövas vid ett tillfälle. Terrassbalkonger 2 st. med tätskikt av asfaltmassa/duk e.dyl. samt grustäckning. Ett tätskikt har sedan byggnationen haft läckage och lagts om. Under perioden kan även den andra förväntas åtgärdas. 2015/2035 Omfogning mjukfogar fasad 100% ca 450 000kr 2015/2035 Målning taksprång m.m. trä ca 160 000kr 2015/2035 Målning plåt i fasad ca 45 000kr 2022 Byte tätskikt 1 terrassbalkong ca 75 000kr 2035 Åtgärd fönster 50 % ca 1 500 000kr 2035 Åtgärd tegelfasader ca 2 000 000kr 2030 Målning balkongräcken/undersida ca 325 000kr 10
Trapphus, entréer, övriga dörrar, hissar Brf har totalt 10 trapphus varav 4 är högre och innefattar hiss. Ingen åtgärd har gjorts sedan 1991 och skicket är normalt till gott. Normalintervall för målningsrenovering i skyddade lägen ca 25 år. Väggar har dekormålning, golv är klinker eller terrazzobetong. Enligt uppgift förekommer på vissa ställen att klinker reser sig något över vissa tidsperioder. Det kan komma att innebära en riktad åtgärd men då behovet är oklart för närvarande utelämnas det. Entrépartier i aluminium 1991, ca 14 st. Dörrar har försetts med brytskydd och uppges fungera bra. Dörrstängare byts med intervall ca 15 år, utförs löpande. Metallpartier har vissa svårigheter med reparation varför en begränsad livslängd trots allt finns, här antas ca 40 år. Till diverse utrymmen samt mellan garage och trapphus, ståldörrar, ingen förväntad åtgärd inom planen. Eventuell målning görs som löpande reparativt underhåll. 4 hydraulhissar från 1991. Hissarna har slutande korgdörr, dock inte talsyntes etc. som kommer att krävas under nytt hissdirektiv. Vissa sådana åtgärder kommer att behöva göras vid större normuppfyllande ombyggnad av hissarna såsom motor, styrsystem, drivenhet etc. Kostnad för detta räknas in i angiven kostnad för hiss. Normal livslängd på hiss 5 vån i skyddade lägen är ca 30-40 år, därefter antas en större ombyggnad motsvarande nyinvestering. Till garage 1 motordriven garageport. Till 2 garage som brukas av hamnförening 2 st manuella garageportar. Motordriven port skall besiktigas enligt anslag på port. Normal brukstid för portar ca 25 år som helhet, motor/drift något kortare. Manuella portar 20-30 år. 2017/2018 Renovering 5 trapphus ca 250 000kr 2017 Byte garageport motordriven ca 75 000kr 2020 Byte 2 manuella garageportar ca 30 000kr 2027/2028 Reinvestering 2 hissar ca 600 000kr 2031 Byte entrépartier ca 280 000kr Värmeanläggning Uppvärmningen är fjärrvärme, anläggningens 2 undercentraler ägs till sin primärdel t.o.m. värmeväxlare - av Göteborgs energi. På sekundärsidan förekommande pumpar, termostater och expansionskärl ägs av föreningen varför en beredskap för utbyte av dessa delar bör finnas. Ingående delar har olika och varierande livslängd och är föremål för teknisk utveckling varför det är svårt att prognostisera byten. En nyinvesteringskostnad läggs i plan vid ett tillfälle att tas i anspråk vid behov. Ledningar och radiatorer har en mycket svårbedömd hållbarhet, teknisk livslängd brukar anges till 80-100 år, men beroende på om man ofta byter vatten i systemen (p.g.a. läckage, service eller dylikt), kan denna kortas avsevärt. Ventiler och termostater måste dock bytas mer regelbundet, då skräp och avlagringar från systemet försämrar dessa delars funktion. Föreningens ventiler ca 800 st är i huvudsak från 1991, normalintervall för byte ca 8-15 år med bortre gräns ca 20 år för fullgod funktion. 11
Föreningen har värmeledningar i mark på kölsträckningen, och på stapelbädden under gårdsbjälklag. Såvida det inte visar sig att dessa läcker värme och av den anledningen bör åtgärdas förväntas inget underhåll för värmekulvert. 2013/2028 Byte termostatventiler ca 410 000kr 2022 Nyinvestering undercentraler fjärrvärme ca 240 000kr Vatten/avloppssystem Stamledningar för avlopp är i källare där de är synliga av järn. Vattenledningar koppar/järn. I dagsläget antas ingen samlad större åtgärd behövas på VA-stammar under perioden. Servisledningar för avlopp och ingående servis för vatten kan påverkas av markrörelser men betraktas i så fall som akut underhåll. Avloppspumpar 2 st finns, av typ kvarnhjulspumpar. Serviceintervall normalt 2 ggr/år. Genomsnittligt bytesintervall ca 15 år. 2018/2033 Byte 2 avloppspumpar ca 50 000kr Ventilation Ventilation är mekaniskt frånluftssystem F kombinerat med forcerad tilluft med värmeåtervinning. Frånluft har fläktar på vind och varje lägenhet har tilluft/vvx i eget aggregat. Livslängd på fläktar och andra små enkla motorer varierar stort. Trots att inte alla fläktar är slut kan det tänkas att ett byte innefattar samtliga om man tvingas byta systemfabrikat på grund av att reservdelar inte finns eller om man gör vinst genom en samlad åtgärd. Belopp för ventilationsaggregat läggs här som en samlad kostnad för ett fullständigt byte under 30 år. Beloppen tas i anspråk löpande eller som samlad entreprenad. 2021 Byte ventilationsaggregat 100% ca 3 140 000kr El, elkraftssystem Utbyte av enskilda armaturer såsom belysning fasader eller trappuppgången, ligger med i summorna för övrigt underhåll dessa ytor. Normalt byter man ut föråldrade armaturer i samband med ommålning t ex. Armaturer på stolpe 10 st är bytta. Belysningspollare 30 st, ingen förväntad periodisk åtgärd i nuläget. Elsystem generellt är 1991, ingen förväntad periodisk åtgärd för dragningar inomhus. För markdragningar och ledning i stolpe etc. kan åtgärd med viss omdragning bli aktuellt beroende på utförande. Förs in vid framtida tillfälle efter indikation. 12
Tak, takdetaljer och vind Takläggning betongtegelpannor på råspont 1991, samt bandplåt lackad aluminium 1991. Skick på ytskikt (pannor, plåt) normalt till gott. Underlagets papp/läkt har inte kunnat ses. Normalintervall för omläggning av pannor sätts vanligen av papp/läkt till ca 30-40 år beroende på utsatthet, taklutning (förkortas vid låg lutning) etc. Detta bör dock så småningom undersökas genom fördjupad takinspektion om ca 5 år. Planen antar omläggning av pannor efter 35/36 år, ingen omläggning av plåt utan enbart målning. Skick på plåtens färgskikt är bättre än förväntat taget generella väderförutsättningar, aluminiumplåten är fabrikslackad med en uv-beständig lack. På aluminiumplåt är målningen under lång tid en rent estetisk åtgärd då plåten inte tar större skada omålad. Efter ommålning får man normala ommålningsintervaller varför det kan finnas en poäng med att dra ut det första intervallet under längre tid. Då skicket är gott ännu efter 20+ år antas ommålning efter 30 år, detta får vid behov revideras längre fram. Taksäkerhet/tillgänglighet är tillgodosedd. Takavvattning hängrännor och stuprör galv/lack. Dessa är bitvis i dåligt skick men byts samlat först vid takomläggning. Fram till dess löser man uppkomna brister genom regelbunden uppsikt och löpande byte av delar. Belopp för takomläggning innefattar avvattning. 2021 Målning plåt på tak ca 580 000kr 2026 Takomläggning Stapelbädden ca 1 200 000kr 2027 Takomläggning Kölsträckningen ca 1 500 000kr Myndighetsbesiktningar etc. OVK (obligatorisk ventilationskontroll): intervall för system med från- och tilluft är 3 år. 2013/2016/2019/2022/2025/2028/2031/2034/2037/2040 OVK ca 30 000kr Energideklaration: utförs med intervall 10 år. Pris förväntas gå ned i fortsättningen. 2019/2029/2039 Energideklaration ca 20 000kr Tryckkärl: fastighetsägares kontrollansvar Systematiskt brandskyddsarbete: löpande, årligen Lekplatsbesiktning: årligen för lekredskap Motordrivna portar: 2 år Observera att även andra besiktningar kan vara föranledda. 13
Slutkommentar Enligt tabell Årssammanställning och nyckeltal framgår det att föreningen under periodens 30 år har kostnader på ca 982 000 kr i snitt/år, vilket ger en kostnad på ca 130 kr/m 2 och år. Årskostnaderna ligger över median (median är ca 86, högt kostnadsläge ca 218) i statistik över kostnader för periodiskt underhåll. Erfarenhetsmässigt kan sägas att snittkostnad för liknande bostadsrättsföreningar i Göteborgstrakten snarare är ca 100-150kr/ m 2 och år. Kostnaden är alltså normal. Då föreningen inom sitt underhållsansvar har vissa delar med en osäkerhetsfaktor bör man beakta att förhållandet mellan kostnader för planerat underhåll och akut/löpande kan vara annorlunda än normalt. Ofta anger man som en tumregel detta förhållande till 70/30 där 70 är planerat underhåll. Brf kan överväga att planera för en större andel akut underhåll. Siffrorna anger den bedömda kostnaden för fastighetens underhåll utslaget över hela perioden, och visar den avsättningsnivå som krävs för att täcka det beskrivna underhållet. Hur föreningen utifrån individuella förutsättningar väljer att följa underhållsplanen eller finansiera åtgärderna, är en fråga för teknisk och ekonomisk förvaltning. Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet med enbart egna medel. Olika system och kombinationer mellan lån och avsatta medel är tänkbara. Strategin beträffande finansiering av underhåll görs i samråd med ekonomisk förvaltare och utifrån parametrar som bl.a. lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar m.m. Den årliga avsättningen måste varje år indexuppräknas för att reparationsdagens kostnadsläge skall nås. För närvarande rekommenderas byggprisindex/faktorprisindex eller ett genomsnitt av detta. Idag är dessa ca 4-5 %. Det är också väsentligt att underhållsplanen används aktivt, d.v.s. att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras över tiden. Beträffande statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga räntebidrag i de flesta fall. Detta medför att föreningen själva till skillnad från den enskilde medlemmen i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut. SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Dan Andersson 14
Appendix Brf Lindholmsdockan 30 år Årssammanställning och nyckeltal År Byggdel Kostnad UNDERHÅLLSPROGRAM ÅR 1 2012 Trappor utomhus betong 250 000 UNDERHÅLLSPLAN 2013 442 800 2014 90 000 2015 655 000 2016 30 300 2017 685 000 2018 300 000 2019 50 300 2020 30 000 2021 3 723 000 2022 369 800 2023 578 000 2025 30 300 2026 1 220 000 2027 2 870 000 2028 442 800 2029 20 000 2030 570 000 2031 4 310 300 2033 50 000 2034 30 300 2035 3 405 000 2037 504 800 2038 828 000 2039 20 000 2040 2 050 300 Totalt för perioden 23 556 000 Genomsnitt per år under perioden 785 200 Underhållskostnad per m² bo- och lokalyta och år för perioden 104 Totalt för perioden inkl moms 29 445 000 Genomsnitt per år under perioden inkl moms 981 500 Underhållskostnad per m² bo- och lokalyta och år inkl moms 130
Kostnader per byggdel år 1 300 000 250 000 200 000 Belopp 150 000 100 000 50 000 0 Trappor utomhus betong Byggdel
Kostnader följande år 5 000 000 4 500 000 4 000 000 3 500 000 3 000 000 Belopp 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 2040 2039 2038 2037 2036 2035 2034 2033 2032 2031 2030 2029 2028 2027 2026 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 År
Årskostnader per byggdel K Byggdel 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Träd, buskar, häckar och rabatter 200 000 200 000 200 000 Ytor av sten, tegel, betongplattor och asfalt 160 000 4 000 000 160 000 Fast utrustning på tomtmark 250 000 24 500 24 500 250 000 Yttertak, skärmtak od 160 000 583 000 1 164 000 1 470 000 160 000 Fasaddelar & detaljer 495 000 2 495 000 Balkonger 75 000 325 000 Fönster & fönsterdörrar 750 000 Entréer, Dörrar & portar 75 000 30 000 280 000 Tvättstuga 32 000 Korridor/Korridorer 8 000 Förråd 8 000 Bastu 200 000 Övriga rum 8 000 45 000 Trapphus 250 000 250 000 Övrig lokalutrustning 20 000 Husgrunder 2 000 000 Vatten & Avlopp (VA) 50 000 50 000 Värmesystem 412 500 240 000 412 500 Luftbehandlingssystem 3 140 000 Övrig elutrustning 90 000 90 000 Hiss 1 200 000 Tvättstugsinstallationer 578 000 578 000 Myndighetsbesiktningar / -anmälningar 30 300 30 300 50 300 30 300 30 300 30 300 20 000 30 300 30 300 30 300 20 000 30 300 Summa 250 000 442 800 90 000 655 000 30 300 685 000 300 000 50 300 30 000 3 723 000 369 800 578 000 30 300 1 220 000 2 870 000 442 800 20 000 570 000 4 310 300 50 000 30 300 3 405 000 504 800 828 000 20 000 2050300
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Ändring åtgärdsår Anmärkning Status vid bes T1 UTEMILJÖ T1.1 Vegetationsytor T1.12 Träd, buskar, häckar och rabatter T1.123 Planteringar/rabatter/mark Renovering 1 st 200 000 200 000 10 2017 T1.123 Planteringar/rabatter/mark Renovering 1 st 200 000 200 000 10 2027 T1.123 Planteringar/rabatter/mark Renovering 1 st 200 000 200 000 10 2037 T1.2 Markbeläggningar T1.21 Ytor av sten, tegel, betongplattor och asfalt T1.215 Asfalt Underhåll 400 m² 400 160 000 40 2017 10% T1.215 Asfalt Underhåll 400 m² 400 160 000 40 2037 10% T1.222 Tätskikt ovan garage Rivn. och 2000 m² 2 000 4 000 000 35 2031 T1.3 Fast utrustning på tomtmark T1.315 Trappor utomhus betong Renovering 1 st 250 000 250 000 25 2012 T1.315 Trappor utomhus betong Renovering 1 st 250 000 250 000 25 2038 T1.33 Linjemarkering P-platser Målning 70 st 350 24 500 15 2022 T1.33 Linjemarkering P-platser Målning 70 st 350 24 500 15 2037 T2 BYGGNAD UTVÄNDIGT T2.1 Yttertak, skärmtak od Takbeklädnad - Plåt Målning plåt 1166 m² 500 583 000 10 2021 Takbeklädnad - Betongpannor Omläggning 1225 m² 1 200 1 470 000 40 2027 Kölsträckningen Takbeklädnad - Betongpannor Omläggning 970 m² 1 200 1 164 000 40 2026 Stapelbädden Undertak - Takfot Målning 800 lm 200 160 000 40 2015 Undertak - Takfot Målning 800 lm 200 160 000 40 2035 T2.2 Fasader T2.21 Fasaddelar & detaljer
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Ändring åtgärdsår Anmärkning Tegel Omfogning/tvättnin 1 st 2 000 000 2 000 000 40 2035 Preliminärt belopp begränsad åtg. fogar etc. Fönsterplåt Målning 1125 m 40 45 000 20 2015 Fönsterplåt Målning 1125 m 40 45 000 20 2035 Fogar - Dillfog - Elementfasad Byte 4500 m 100 450 000 40 2015 Fogar - Dillfog - Elementfasad Byte 4500 m 100 450 000 40 2035 T2.22 Balkonger Helgjuten Målning 65 st 5 000 325 000 30 2030 Terrasser Renovering 1 st 75 000 75 000 40 2022 Omläggning tätskikt T2.23 Fönster & fönsterdörrar Fönster - Metall Renovering 150 st 5 000 750 000 60 2035 Ca 20% T2.24 Entréer, Dörrar & portar T3 Entréparti - Aluminium Byte 14 st 20 000 280 000 30 2031 Garage Port Byte 2 st 15 000 30 000 15 2020 Garage Port motordriven Byte 1 st 75 000 75 000 25 2017 BYGGNAD INVÄNDIGT T3.2 Gemensamma utrymmen Tvättstuga Tak/vägg tvättstuga Målning 4 st 8 000 32 000 20 2026 Korridor/Korridorer Tak & vägg Målning 1 st 8 000 8 000 30 2026 Förråd Tak & vägg Målning 1 st 8 000 8 000 30 2026 Bastu Panel/golv/dusch/aggregat Byte 1 st 200 000 200 000 35 2030 Övriga rum Tak & vägg Målning 1 st 8 000 8 000 30 2026 Styrelserum mm Målning 1 st 45 000 45 000 30 2030 Trapphus Status vid bes
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Ändring åtgärdsår Tak och väggar Målning 5 st 50 000 250 000 20 2017 Snittkostnad Tak och väggar Målning 5 st 50 000 250 000 20 2018 Snittkostnad Övrig lokalutrustning WC-stol och tvättställ Byte 2 st 10 000 20 000 40 2040 T3.4 Husgrunder T4 Anmärkning Underbyggnad kajer Underhåll 1 st 2 000 000 2 000 000 80 2040 Preliminärt belopp begränsad åtgärd VA, VVS, KYL-, OCH PROCESSMEDIESYSTEM T4.1 VA-, Värme, fjärrkylnät Vatten & Avlopp (VA) Avloppspumpar Byte 2 st 25 000 50 000 15 2018 Avloppspumpar Byte 2 st 25 000 50 000 15 2033 T4.6 Värmesystem Fjärrvärmecentral Byte 2 st 120 000 240 000 25 2022 Radiatorventiler Byte 750 st 550 412 500 15 2013 Radiatorventiler Byte 750 st 550 412 500 15 2028 T4.7 Luftbehandlingssystem T5 Frånluftsfläkt - Tak Byte 14 st 40 000 560 000 30 2021 FTX Byte 86 st 30 000 2 580 000 30 2021 ELSYSTEM T5.1 Elkraftsystem T7 T7.2 Hiss Övrig elutrustning Motorvärmare Byte 15 st 6 000 90 000 25 2014 Motorvärmare Byte 15 st 6 000 90 000 25 2037 TRANSPORTSYSTEM Status vid bes
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Hiss - Helhet Hiss - Helhet T7.82 Tvättstugsinstallationer Ombyggnad/ Renovering Ombyggnad/ Renovering Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår 2 st 300 000 600 000 35 2027 2 st 300 000 600 000 35 2027 Tvättmaskin Byte 10 st 31 000 310 000 12 2023 Tvättmaskin Byte 10 st 31 000 310 000 12 2038 Torktumlare Byte 4 st 25 000 100 000 12 2023 Torktumlare Byte 4 st 25 000 100 000 12 2038 Torkskåp - Större Byte 4 st 24 000 96 000 12 2023 Luftavfuktare Byte 1 st 24 000 24 000 12 2023 Kallmangel Byte 2 st 14 000 28 000 30 2023 Torkskåp - Större Byte 4 st 24 000 96 000 12 2038 Luftavfuktare Byte 1 st 24 000 24 000 12 2038 Kallmangel Byte 2 st 14 000 28 000 30 2038 Värmeväxlare Byte 2 st 10 000 20 000 30 2023 Värmeväxlare Byte 2 st 10 000 20 000 30 2038 A7.4 Myndighetsbesiktningar / - anmälningar 375 Energideklaration Upprätta rapport 1 st 20 000 20 000 10 2019 375 Energideklaration Upprätta rapport 1 st 20 000 20 000 10 2029 375 Energideklaration Upprätta rapport 1 st 20 000 20 000 10 2039 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2013 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2016 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2019 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2022 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2025 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2028 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2031 Ändring åtgärdsår Anmärkning Status vid bes
Underhållsplan Brf Lindholmsdockan Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2034 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2037 378 OVK-besiktning - FTX Besiktning 7566 m² 4 30 300 3 2040 Ändring åtgärdsår Anmärkning Status vid bes
SBC har arbetat inom bostadsrättsområdet sedan 1921. Idag sköter vi förvaltningen åt små och stora bostadsrättsföreningar över hela landet med erfarna och kompetenta medarbetare inom ekonomi, teknik och juridik. Lägg grunden till en förvaltning med önskat resultat! Välkommen att kontakta närmaste SBC-kontor eller vår centrala Kundtjänst med öppettider måndag-fredag kl 07.00-21.00 på tel 0771-722 722. Mycket information hittar du även på www.sbc.se www.sbc.se Stockholm tel vxl: 08-775 72 00 Göteborg tel vxl: 031-745 46 00 Malmö tel vxl: 040-622 67 70 Uppsala tel vxl: 018-65 64 70 Västerås tel vxl: 021-38 25 00 Sundsvall tel vxl: 060-600 80 00