Heimstaden Årsredovisning 2010

1 Heimstaden Årsredovisning 2010

2010 för den late Hyresintäkterna uppgick till 756 mkr, varav bostäders andel svarade för 88%. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per bokslutsdagen till 99%. Driftnettot uppgick till 364 mkr. Den kalla och snörika vintern har påverkat driftnettot negativt med 28 mkr genom ökade kostnader för uppvärmning och snöröjning. Årets resultat uppgick till 719 mkr efter realiserade och orealiserade värdeförändringar. Fastigheter har under 2010 förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 227 mkr. Fastigheter har under 2010 sålts för 961 mkr. Detta översteg värdering med i genomsnitt 1%. Heimstaden har under 2010 övergått till att redovisa enligt IFRS för att på bättre sätt kunna jämföras mot de större börsnoterade fastighetsbolagen. Heimstaden har under 2010 omregistrerats till att bli ett publikt bolag. Detta för att möjliggöra framtida tillgång till kapitalmarknaden. NYCKELTAL KONCERNEN Resultat 2010 2009 Hyresintäkter, mkr 756 815 Driftnetto, mkr 364 425 Rörelseresultat, mkr 362 404 Finansnetto, mkr -329-334 Förvaltningsresultat, mkr 33 71 Årets resultat, mkr 719 317 Fastighetsrelaterade nyckeltal 2010 2009 Uthyrningsbar area, kvm 809 822 860 431 Andel bostadsyta, % 86 % 85 % Antal bostadslägenheter 11 666 12 412 Uthyrningsgrad Bostäder (antal), % 99,31 % 97,44 % Finansiella nyckeltal 2010 2009 Belåningsgrad, % 62,6% 67,9% Soliditet, % 26,7% 24,7% Eget kapital, mkr 2 906 2 780 Genomsnittlig räntebindningstid lån, år 4,4 5,0 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 3,5 4,5 Genomsnittlig ränta per 2010-12-31, % 5,0% 4,5% Räntabilitet på eget kapital före skatt, % 31,5% 14,5% Marknadsvärde fastigheter, mkr 10 459 10 424 2

INNEHÅLL Innehållsförteckning 2010 i sammandrag 2 VD har ordet 4 Förvaltningsberättelse 6 21 Om Heimstaden 6 Verksamhet 6 Organisation och medarbetare 6 Bostadssocialt ansvar 8 Fastighetsförvaltning 8 Transaktioner 9 Fastighetsutveckling 12 Heimstadens fastighetsbestånd 13 Värderingmetodik 14 Förvaltningsfastigheter Värderingsmetod 14 Fastigheternas värde 14 Finansiering 15 Hot och möjligheter 17 Mål 19 Redovisning enligt IFRS 20 Väsentliga händelser efter balansdagen 20 Förslag till vinstdisposition 20 Koncernen i sammandrag 21 Finansiella rapporter 22 45 Rapport över totalresultat Koncernen 22 Rapport över finansiell ställning Koncernen 23 24 Rapport över kassaflöden Koncernen 25 Noter Koncernen 26 36 Resultaträkning Moderbolaget 37 Balansräkning Moderbolaget 38 39 Kassaflödesanalys Moderbolaget 40 Noter Moderbolaget 41 44 Årsredovisningens undertecknande 45 Revisionsberättelse 46 Definitioner 47 Fastighetsförteckning 48 55 Omslagsbild: Fastigheten Folke 1, Malmö Bild vänster: Fastigheten Folke 1, Malmö (innergård) 3

I extrema tider är det skönt att vissa saker förblir precis som vanligt Det har varit ett extremt år. Vi har genomlidit den kallaste vintern på över 100 år, där kvicksilvret i Skåne passerat -28 grader och värmekostnader och elpriser som med detta nått all-time high. Den ekonomiska återhämtningen i Sverige har varit kraftig de senaste kvartalen med tillväxtsiffror vi sällan skådat. Arbetslösheten är på väg ner, räntan på väg upp mot mer normala nivåer. Hjulen snurrar rejält igen efter fi nanskrisen. Efterfrågan på bostadslägenheter är rekordhög, vakanser nästan obefi ntliga. Vi ser stigande fastighetspriser och ett ökat antal transaktioner. Hyresfastigheter är hett eftertraktade, en stark kontrast mot den kalla vintern. En sak är dock precis som vanligt vår bergfasta tro på vår affärsidé och resultatet som kommer därav. 4

VD HAR ORDET Energikostnaden är den enskilt största driftskostnaden, både för oss och för våra kunder. Den extrema kylan vi upplevt ger ytterligare fokus på frågan om energibesparingar. Som vi ser det finns två sätt för framgång: ett tekniskt och ett mänskligt båda lika viktiga. Under året som gått har vi fortsatt att optimera våra fastigheter genom underhållsinsatser, val av effektivare uppvärmningsalternativ och energisnåla installationer. Samtidigt för vi en dialog med våra hyresgäster om vad de genom förändrat beteende kan göra för att spara energi och värna miljön. Energiförbrukningen i Heimstaden minskar med ca 3 % per år. Det är bra, men vi kan bättre. Det måste vi. Ur ett ekonomiskt perspektiv har det däremot inte inträffat något extremt. Vi har fortsatt att renodla vårt bestånd och sålt av ett antal fastigheter som inte passade in i vår affärsidé. Vi har under året förvärvat väl underhållna och centrala bostadsfastigheter i både Malmö och Ystad. Våra hyresgäster har i några av våra fastigheter utövat sitt boendeinflytande och fått möjlighet att förvärva sin fastighet genom ombildning till bostadsrätt. Häri ligger också Heimstadens styrka vi spekulerar aldrig och vi håller oss alltid till vår affärsidé. Vi levererar ett riktigt bra resultat för år 2010, trots att den stränga vintern påverkat värmekostnader och snöröjning med 28 miljoner kronor mer än ett normalår. Det är inte bara vädret som varit extremt. Nybyggnationen i de tillväxtregioner där vi är aktiva har varit låg i förhållande till rådande efterfrågan. En ledig lägenhet i centrala Malmö får på bara några timmar flera hundra sökanden. För oss som bostadsbolag är det givetvis bra men sett ur ett samhällsperspektiv är det en icke önskvärd situation. Vi ser framför allt i storstadsregionerna att hyreslägenheter används som bytesvaror med ekonomiskt värde. Vi ser att andrahandsuthyrningar ökar kraftigt, både tillåtna och otillåtna. Oviljan och rädslan för att släppa sin lägenhet och ej finna en ny är stor. Det finns helt enkelt ingen naturlig omsättning av lägenheter. Därför är det bra att de kommunala bostadsbolagen inte längre styr hyrorna. En lägenhet på ett attraktivt läge måste få kosta mer än en på ett mindre attraktivt. Jag är övertygad om att vi inom några år kommer att se en rimligare och mer rättvis hyressättning och i slutändan mindre svarthandel och därmed en naturlig omsättning av hyreslägenheter. Heimstadens framgångsrecept kan låta enkelt. Och det är det om man arbetar med rätt människor. Det gör jag. Personalen är vår viktigaste tillgång och jag förundras varje dag över det arbete de utför. För att bli den arbetsgivare de förtjänar har vi startat upp regelbundna medarbetarundersökningar. Här får vi svart på vitt på vad som är bra eller mindre bra och kan agera därefter. Personalen besitter en enorm kunskap och finner alltid bra och kreativa lösningar på de utmaningar vi ställs inför. Det känns skönt. Att få ta del av våra fastighetsskötares vardag och deras dagliga service till våra hyresgäster är otroligt lärorikt. Nästa gång möts vi kanske i Katrineholm, där jag i full arbetsmundering och med dragen avloppsrensare försöker lösa stoppet. Vi ses. Alla möjligheter måste tas för att skapa fler lägenheter. Det måste bli enklare och därmed ekonomiskt möjligt att producera nya lägenheter i centrala lägen genom förtätningar. Vi har flera fastigheter med råvindar som skulle kunna omvandlas till mindre lägenheter om exempelvis krav på hiss och parkeringsplatser kunnat undvikas. Vi hade då kunnat tillföra ändamålsenliga och eftertraktade lägenheter till våra yngre och detta till en rimlig kostnad. Det är dags att ställa oss frågan hur bostadsbrist någonsin kan gynna en region i tillväxt? Patrik Hall, VD Heimstaden 5

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden AB (publ), org nr 556670-0455, får härmed avlämna följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2010. OM HEIMSTADEN Vår affärsidé Heimstadens affärsidé är skapa en god ekonomisk avkastning på eget insatt kapital genom att förvärva, producera, förvalta, utveckla och försälja i huvudsak bostadsfastigheter. Vi skall förse kunderna med attraktiva och ändamålsenliga bostäder, under livets olika skeden, i centrala lägen i tillväxtregioner i södra Sverige och i Mälardalen. Heimstaden skall erbjuda ett brett utbud av hyreslägenheter, som skall ge de boende valmöjlighet i form av standard, pris och flexibel servicegrad. I vår affärsprocess ingår att förvärva fastigheter där värdetillväxt kan skapas genom att stadsdelens och varje enskild fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker genom samhällsengagemang, lönsam och effektiv förvaltning samt kundrelaterade och bruksvärdeshöjande insatser. Genom välutbildad personal, som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus, skapar vi mervärde. Vi säljer fastigheterna om dessa inte uppfyller affärsidéns kriterier eller när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts. Heimstaden skall ha en långsiktigt stabil ekonomi, med årliga överskott på en nivå som gör det möjligt för bolaget att förverkliga tillväxt- och produktionsmål, långsiktigt säkerställa våra fastigheters värdeutveckling och ge de boende en god service. VERKSAMHET (VÄRDESKAPANDE STRATEGI) Heimstaden äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i områden där människor vill bo och verka. Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag, som präglas av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksamhetsdelar. Vi vet att närheten till våra kunder, hyresgästerna, är grunden för en långsiktig stabil utveckling i bolaget. Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva regioner. Vi är helt inriktade på bostadsfastigheter i centrala lägen, vilka också står för knappt 86 procent av vårt bestånd. Efter en kraftig tillväxt under åren 2006-2008, förädling och koncentration av fastighetsbeståndet under år 2009 och inledningen av år 2010, har kraften åter riktats åt att fi nna högkvalitativa och centrala bostadsfastigheter att förvärva. Förvärv har skett av två centrala sekelskiftesfastigheter, Folke 1 och Paula 12, samt två mycket väl underhållna och välskötta bostadsfastigheter, Ritaren 5 och 8. Fastigheterna är belägna i Malmö och innehåller totalt 162 lägenheter. Kompletteringsförvärv har även skett i Ystad genom kvarteret Göken 7 ( Kurt Wallanders bostadskvarter ) med 59 lägenheter. Heimstaden stödjer de boendes önskan och vilja om en boendekarriär. En god kunddialog kräver att vi lyssnar på hyresgästernas vilja och ställer oss positiva till deras inviter i frågor om bland annat ombildningar. Intresset för bostadsrättsombildningar har under de senaste åren varit mycket stort inom vårt fastighetsbestånd och vi märker en tydlig ökning av intresset även på mindre och medelstora orter. Vi uppvaktas frekvent av våra hyresgäster, med önskemål om att få förvärva fastigheterna de bor i. Under 2010 har våra hyresgäster, genom bostadsrättsombildning, förvärvat en fastighet i Malmö, tre fastigheter i Stockholm, samt en i Södertälje. I Strängnäs har tre fastigheter även sålts som egna hem. I HKS Fastighets AB, ett joint venture där Heimstadens del uppgår till 40% av aktiekapitalet, har bostadsrättsombildning skett i två fastigheter i Malmö. Heimstadens löpande målsättning är att fortsatt förvärva nya centrala bostadsfastigheter och därmed kunna ersätta de fastigheter som blir bostadsrätter. Inför varje nyförvärv väger vi noga fördelar mot eventuella nackdelar vi förvärvar aldrig för förvärvandets skull. Viktigast av allt är att fastigheterna ligger i centrala och attraktiva områden där våra kunder vill bo. Av stor vikt är även att regionen präglas av tillväxt, låga vakanstal och framtidstro. ORGANISATION OCH MEDARBETARE Heimstaden arbetar med kund och fastighet i fokus och är organiserad i tre rörelsegrenar; fastighetsförvaltning med uthyrning och hållbarhet/media, transaktionsavdelning och utvecklingsorganisation. Transaktionsavdelningen ansvarar för förvärv och försäljning av fastigheter, med syfte att förädla, utveckla och utvidga Heimstadens portfölj av bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtregioner. Den ansvarar även för hyresförhandlingar, vilka nästan uteslutande bedrives i egen regi. 6

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Avdelningen är placerad i Malmö och Stockholm. Utvecklingsorganisationen, genom Heimstadens byggbolag Heimstaden Exploatering AB, ansvarar för nyproduktion och ombyggnad/tillbyggnad av fastigheter. En administrativ organisation med specialistkompetens stöttar de affärsdrivande enheterna. Lokal förankring Heimstaden är ett företag som vill dra nytta av sin storlek men ändå kunna ta vara på de lokala olikheterna, fungera som det lilla företaget i det stora. Den 1 januari 2010 skapades en ny förvaltningsorganisation, där alla anställda inom förvaltningen samlades i ett bolag, Heimstaden Förvaltnings AB. Förvaltningsorganisationen är organiserad i tre geografiska regioner: Skåne, Småland/Blekinge samt Mälardalen. Organisationen leds av en förvaltningschef för Sverige. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor på de orter vi verkar i ger goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad och därmed till snabbt och flexibelt agerande. Det är viktigt att vi av våra kunder ses som det naturliga förstahandsvalet när det gäller förhyrning av både bostäder och lokaler. Vi åstadkommer detta genom den lokala närvaron. Heimstadens bostäder och områden skall tillgodose de boendes behov av trygghet, trivsel och service. Våra bostadsområde skall vara hela, rena och snygga med trevliga utemiljöer. Vår uppfattning är att all kärnverksamhet, där de dagliga kundkontakterna sker, i största möjliga utsträckning skall ske med egen fastighetspersonal. Våra kunder vill ha sin egen kontaktperson, till vilken man kan vända sig med frågor eller om fel uppstått i boendet. Vi är övertygade om att förvaltning i egen regi borgar för hög kvalitet och högre kundnöjdhet, samt bättre kontroll över intäkter, kostnader och investeringar. Nöjda medarbetare Heimstaden strävar efter att alla medarbetare skall känna stort engagemang och delaktighet i företagets utveckling. Som ett led i vår strävan efter förbättringar genomfördes i början av sommaren en medarbetarundersökning som följdes av återkopplingar med samtliga medarbetare utifrån de arbetsgrupper med gemensam chef som finns i landet. Detta har i sin tur lett till en rad förbättringar med till exempel protokollförda månadsmöten i alla grupper, planer för en gemensam ledarutbildning samt kvartalsmöten som personer ur ledningsgruppen håller i ute i verksamheten för att förbättra både närvaron av ledningspersoner och den företagsövergripande informationen. Alla arbetsgrupper har skapat en egen handlingsplan med förbättringsområden som följs upp under året och alla grupper har också givit ledningsgruppen medskick på vad de skulle vilja ha annorlunda på ett mer företagsövergripande plan. VD FASTIGHETSFÖRVALTNING Bostad Företag Uthyrning Drift/Teknik Hållbarhet Kundvård TRANSAKTION Förvärv Försäljning Förädling Hyresförhandling Kundvård FASTIGHETSUTVECKLING Nyproduktion Ombyggnad STABSFUNKTIONER Ekonomi, Finans, Juridik, IT, Kommunikation, Personal 7

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Resultatet av medarbetarundersökningen var glädjande, med många mycket nöjda grupper även om det finns förbättringspotential. Ambitionen är att årligen genomföra medarbetarundersökningen för att hitta nya områden att förbättra och att säkerställa att vi inte tappar på de starka områdena. Företagets ambition av att ha engagerade och delaktiga medarbetare som utvecklas med företaget har resulterat i att flera medarbetare söker och får de internt utannonserade lediga tjänsterna. I flera fall har personer som företaget hyrt in valt att gå över till Heimstaden när tjänsterna har blivit permanenta. Vi har märkt ett ökat intresse för företaget vid externa rekryteringar. Markant fler ansökningar är något som vi tolkar som en ökad medvetenhet om företaget och att vi har ett gott namn på marknaden. Som ett led i att göra företaget mer känt och att underlätta för studerande och arbetssökande, har vi valt att ta in fler praktikanter än vi tidigare gjort, detta utan att tumma på kvaliteten i praktiktiden. Denna satsning har slagit mycket väl ut och omfattat olika typer av tjänster, ifrån fastighetsskötsel till ekonomiuppgifter. Vi har fortsatt vår satsning på utbildning och möten mellan t ex uthyrare för att få till stånd erfarenhetsutbyte. Vi har även i arbetet med medarbetarundersökningen betonat att alla anställda har lika värde oavsett kön, etnicitet, ras eller tro och att vi inte accepterar någon som helst mobbning eller kränkande särbehandling. Heimstaden är och vill vara ett friskt och välmående företag och som ett led i detta erbjuder vi våra anställda friskvårdsbidrag samt riktade vaccinationer mot exempelvis TBE och hepatit för riskgrupper. Vid utgången av 2010 var vi 131 anställda, något färre än år 2009 (138 anställda). 34% av de anställda är kvinnor och 66% män. I chefsbefattningar är andelen kvinnor 25%. Kärnvärden Redan vårt namn, Heimstaden, säger en hel del om hur vi skall uppträda på marknaden. Det är hos oss människor har sitt hem det vill säga en av de viktigaste sakerna i en människas liv. Vi vill därför upplevas som ett bolag präglat av: Nytänkande Affärsmässighet Ansvar för utveckling Respekt för människa och miljö Stabilitet Detta är Heimstadens ledord och de utgör våra grundläggande värderingar, som alla medarbetare skall verka efter. Orden säger också hur vi internt skall uppträda mot varandra. När vi möter våra kunder i konkreta situationer som handlar om våra lägenheter och hus använder vi orden: Helt, rent och funktionellt. Det är inga kärnvärden i sig utan säger bara hur vår produkt skall vara. Genom att dagligen agera och handla efter våra ledord och tillhandahålla en produkt som våra kunder uppskattar och efterfrågar, skapas bolagets goda ekonomiska tillväxt. BOSTADSSOCIALT ANSVAR Heimstaden skall aktivt motverka boendesegregation, främja jämställdhet och bekämpa diskriminering. Vi har under året fortsatt vårt samarbete med kvinnojourer, sociala myndigheter samt bostadsförmedlingen i Stockholm och i Malmö. Heimstaden skall sträva efter ett väl fungerande medinflytande för de boende. I ett flertal fastigheter sköter våra hyresgäster trappstädning och trädgårdsskötsel och påverkar därmed positivt sin boendekostnad och sitt boendeinfl ytande. Självförvaltning leder till en större omsorg av boendemiljön och skadegörelse minimeras och tryggheten ökar. Heimstaden skall även vara en aktiv aktör i stads- och samhällsutvecklingen. Under året har Heimstaden tillsammans med andra aktörer och kommunala instanser på respektive ort, deltagit i citysamverkan och centrumutveckling. FASTIGHETSFÖRVALTNING Utveckling 2010 Fokus på dagliga insatser på rent, helt, snyggt och tryggt. Detta arbete kommer att intensifieras under 2011. Den upplevda tryggheten har ökat i och med extra satsning på säkerhetsdörrar, nya dörrpartier med kodsystem. Nära samarbete med Hyresgästföreningen och våra hyresgäster har gjort att vi ökat trivsel och trygghet. Verksamhetsmål Fastighetsförvaltning i toppklass. Minskad brottslighet och ökad trygghet. Högt anseende och status. När vi uppträder gör vi det med lojalitet, delaktighet, lyhördhet och glädje. Heimstadens miljöarbete har stor bredd och omfattar såväl livsstilsfrågor bland hyresgästerna som strukturerat 8

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE miljöarbete inom ramen för ett miljöledningssystem. Stora insatser gjordes under 2010 för att minska utsläppen av växthusgaser, sanera föroreningar, göra bra materialval samt förbättra inomhusmiljö och avfallshantering. I denna satsning har energieffektivisering och miljöförbättring hög prioritet. Inom denna ram, har två stycken totalombyggnader med helhetskoncept skett med goda resultat. Dessa beräknas innebära en energibesparing mellan 15 och 35 procent per projekt. Ambitionsnivån för energibesparingar kommer att höjas ytterligare under 2011. Hållbar miljö Heimstaden strävar efter att bidra till ett hållbart samhälle. Prioriterade områden: Inom ramen för miljöledningssystemet har analyser av företagets miljöpåverkan genomförts vilket klargjort att miljöarbetet ska fokuseras till följande områden: minimera klimatpåverkan sund inomhusmiljö fastigheter och material utan miljöfarliga ämnen bra och miljöeffektiv avfallshantering Minimera klimatpåverkan Minskningen av klimatpåverkande gaser, så kallade växthusgaser som exempelvis koldioxid, har fortsatt hög prioritet. Utsläppen orsakas i huvudsak av uppvärmning av byggnader och tappvatten. Då företaget sedan många år ständigt konverterat nyinköpta fastigheter från olja till fjärrvärme har vi sett mycket positiva effekter och besparingar. Fastighetsteknik Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under hela året. Tidigare års genomförda energideklarationer av Heimstadens fastigheter har legat till grund för fortsatt energibesparingsåtgärder. Med egen mediaansvarig har vi kunnat utbilda lokalt ansvar för drift av värme- och ventilationsanläggningar. Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna med hjälp av vår personal har givit gott utslag. Vi har bra kontroll på energianvändningen i alla våra fastigheter och arbetar löpande på att sänka den genom exempelvis förbättrad övervakning och styrteknik. Den minskade energianvändningen jämfört med graddagskorrigerat normal år, hänger till stor del samman med effektivisering och injustering av anläggningarna. Mediaförbrukningen 2010 Förbrukning Utfall 2010 Värme*kWh/kvm och år. 159,74 ** Fastighetsel kwh/kvm och år. 21,54 ** Vatten kbm/kvm och år. 1,55 ** * Normalårskorrigerad. ** Nyckeltal baserade på ytor BOA + LOA. Under 2010 sänktes energianvändningen, jämfört med 2009 med c:a 3%. Planerat underhåll Under 2010 har en mängd planerade underhållsinsatser gjorts på fasader, fönster, tak, balkonger, hissar, gårdar och installationer. Planerat underhåll med trygghets och säkerhetsåtgärder har också utförts. En utökad satsning har gjorts på hissar och under året har totalt 30 hissar byggts om. Ett antal fasadprojekt har genomförts där fokus på energibesparingar har medfört fönsterbyten samt tilläggsisolering. Stambyten Heimstaden genomförde också stora satsningar på badrumsrenovering samt stambyte i Skåne och Mälardalen. Stambyten fortsätter under år 2011 i fastigheter belägna i Skåne och Mälardalen. TRANSAKTIONER Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2010 uppgick till 110 miljarder kronor enligt Savills AB;s bedömning. Detta motsvarar en ökning med 108 procent jämfört med föregående år då transaktionsvolymen uppgick till 53 miljarder kronor. Det är fortfarande en bit upp till 2008 års transaktionsvolymer som låg på runt 150 miljarder kronor vilket är 15 % över genomsnittet för de föregående årens transaktionsvolymer. Förvärvsvolymen från internationella köpare fortsätter att ligga på låga nivåer och var för 2010 nere i 13 miljarder kronor (12 % av den totala förvärvsvolymen). En tydlig trend 2010 var en ökning av portföljtransaktioner. Enligt Savills AB låg genomsnittstransaktionen på cirka 200 miljoner kronor vilket är en fördubbling jämfört med 2009. En stor anledning till denna utveckling är att det blivit lättare att erhålla en acceptabel finansiering jämfört med 2009. 2010 var transaktionsvolymen för bostadsfastigheter runt 46 miljarder kronor vilket motsvarar 42 % av den totala transaktionsvolymen. Den enskilt största affären av bostadsfastigheter var Actas försäljning till Willhelm som stod för cirka 15 % av den totala omsättningen för bostadsfastigheter. 9

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Intresset för ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt fortsatte 2010 att vara stort. Antalet ombildade lägenheter 2010 enligt hittabrf.se var 18 900 lägenheter i 435 bostadsrättsföreningar (år 2009 ombildades 17 600 lägenheter från bostadsrätt till hyresrätt). Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden har varit stark 2010 med en uppgång på 7% för hela riket enligt SCB. Heimstadens samlade försäljningar under 2010 uppgick till 961 mkr vilket var 1,0 % över IFRS värdering. Av totala antalet försäljningar utgjorde 113 miljoner försäljningar till bostadsrättsföreningar. Under året förvärvades fem stycken bostadsfastigheter för drygt 227 mkr. Under 2011 kommer fokus att ligga på tillväxt med köp av nya bostadsfastigheter i centrala lägen. Prioriterat är investeringar i orter som präglas av tillväxt. Prisstatistik för bostadsrätter, 2000-2010 Förändring i procent 250 200 150 100 50 0 Konsumentprisindex Stockholm (län) Riket Malmö Göteborg Prisstatistik för bostadsrätter, helåret 2010 Förändring i procent 10 8 6 4 2 Vy över kvarteret Östra Förstaden. 0 Malmö Riket Stockholm (län) Göteborg 10

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvärv under 2010 Stad Fastighet Adress Bostäder kvm Antal lägenheter Lokaler Kvm Antal Total lokaler yta kvm Bygg/ renår Avtalat fastighetsvärde tkr Malmö Folke 1 Ö Förstadsg 27 / Drottningg 1 1 994 19 761 5 2 755 1904 36 500 Malmö Paula 12 St Pauli Kyrkogata 6 2 195 25 153 3 2 348 1924 32 000 Malmö Ritaren 5 Ingenjörsgatan 1, 3, 5 6 168 74 142 1 6 310 1968 80 000 Malmö Ritaren 8 Per Albin Hanssons väg 61D, 61E 3 123 44 214 1 3 337 1973 45 000 Ystad Göken 7 Petrig 14 B, Mariag 15 B, Regementsg 19, 21, 23 3 750 59 0 3 750 1920 / 82 33 750 Summa 17 230 221 1 270 10 18 500 227 250 Fastighetsförsäljningar under 2010 Stad Fastighet Adress Bostäder kvm Antal lägenheter Lokaler Kvm Antal Total lokaler yta kvm Bygg/ renår Avtalat försäljningsvärde tkr Borgholm Björnen 2 Storgatan 14 A - L 570 8 443 2 1 013 1992 9 015 Borgholm Borgholms-Lugnet 3 Trädgårdsgatan 22 m.fl. 1 208 17 409 4 1 617 1986 12 170 Borgholm Engelen 5 Slottsgatan 14 A - E m.fl 1 416 16 363 4 1 779 1984 14 875 Borgholm Sverige 1 Trädgårdsgatan 11 A - F 1 199 18 180 1 1 379 1989 11 900 Borgholm Klinta 20:18 Tingdalsvägen 2-64 1 464 30 109 1 1 573 1988 13 072 Borgholm Klinta 20:20 Tingdalsvägen 66-92 1 625 14 1 625 1988 10 277 Borgholm Solberga 1:104 Ålfi skaregatan 1-27 m.fl 7 651 90 7 651 1991 49 493 Danderyd Klostret 3 & Hästen 3 Klostervägen 5, Stocksund 2 105 40 212 2 317 1940/48 55 000 Kalmar Rapsen 6 Baltiska vägen 5, Djurängsvägen 25-27 3 967 72 125 2 4 092 1995/96 54 700 Kalmar Safi ren 2 D Kristinas v. 6 A-C, G. Adolfs v 18 A-B, Dahléng. 19-23 A-B Kalmar Herden 2 Jacob Smålännings gata 8 A-B, 10, 12 A-B, 14 A-B 6 549 95 6 549 1964 75 000 3 225 42 3 225 1957/90 40 600 Kalmar Rinkaby 3:26 Rinkabyholmsvägen 35 400 6 400 1992 4 500 Kalmar Rinkaby 3:46 Rinkabyholmsvägen 37 194 2 194 1935 1 600 Klippan Oden 16 Odengatan 3 464 1 464 1924/ 70-74 850 Landskrona Rantzou 2, 3, 8 Seminariegatan 3 A-B, Gjörloffsgatan 88 1 979 26 24 1 2 003 15 400 Landskrona Sten Sture 3 Sturegatan 6 504 8 54 2 558 1929 5 100 Malmö Cellon 2 Mellanhedsgatan 26 A-C 10 400 198 1 000 11 400 195 000 Malmö Heimdal 13 Värnhemsgatan 3, 5 1 339 16 60 1 1 399 1929/56 21 000 Malmö Basen 58 & Fjällrutan 1 Nobelvägen 41, Palmgatan, Kastanjegatan 1 4 312 4 312 1991/93 70 200 Malmö Orten 8 Bokg 13-15/Rolfsg 9-13/Hasselg 12/ Björkg 18-26 7 825 95 186 1 8 011 1979 108 668 Malmö Fritz 2 & 14 Sofi agatan 8, Sevedsg 1 A-B, Ystadsv 34 2814 46 427 5 3241 1920/88 42 452 Malmö Jordlotten 9 Jespersg 24 2 073 26 40 1 2 113 1940/92 23 765 Solna Kastanjen 3 Förrådsgatan 1 1 140 30 125 2 1 265 1938 26 000 Stockholm Järinge 2 (TR) Järingegränd 2 925 47 417 3 342 62 000 Strängnäs Prästkragen 21,19,20 Stenbyvägen 15-29 390 1 390 1992,88 5 035 Södertälje Mården 5 Bergsgatan 17 734 14 256 2 990 1951 11 000 Vetlanda Lunden 13 & Älgen 15 Vitalagatan 11,13 217 5 5 296 5 513 1973 21 900 Summa 68 225 962 10 190 30 78 415 960 572 11

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Stora Råby, Lund. FASTIGHETSUTVECKLING I de fl esta av de kommuner Heimstaden är verksamma i råder stor bostadsbrist. Vi ser därför löpande på möjligheterna till förtätning och nyproduktion på råvindar, tvättstugor m m för att tillgodose fl er bostäder och samtidigt uppnå en förädling och värdeutveckling för berörda fastigheter. Ett fl ertal lämpliga objekt har identifi erats och bygglov har under året sökts för nyproduktion av sammanlagt 15 bostadslägenheter fördelade på fem befi ntliga bostadsfastigheter i Malmö och Stockholms innerstad. Under år 2010 har Heimstaden genomfört och/eller påbörjat följande fastighetsutvecklingsprojekt: Blomman 15, Malmö Nyproduktion av tre bostadsrättslägenheter i fastigheten Blomman 15 i Malmö har under året slutförts och bostadsrättsköparna har fl yttat in. Bostadsrättsprojektet har nu avslutats. Projektet har omfattat totalrenovering av fastigheten och befintliga lägenheter, nyproduktion av lägenheter på råvind och av tidigare lokalytor. Stora Råby, Lund Heimstaden Exploatering förvärvade år 2006 byggbar mark i Stora Råby kyrkby utanför Lund, mark som var under detaljplanering för byggnation av egna hem. Detaljplanen för byggnation av fem stycken egna hem/villor antogs år 2009 och fastighetsreglering slutfördes. Mark- och miljösaneringsarbete har slutförts, visningshus har uppförts och sålts. Inflyttning sker i april 2011. Bygglov har beviljats för etapp två, omfattande tre hus. Heimstaden Exploatering AB har försålt två av dessa, där köparna medverkat i utformning av husen exteriört och interiört. Köpeskilling för husen uppgår till mellan 6,2-7 miljoner kronor, beroende på storlek och materialval. Infl yttning av etapp två beräknas till december 2011. Sunnan 1 o 10, Stockholm I fastigheterna Sunnan 1 o 10, byggda 1942, har en genomgripande modernisering inletts. I fastigheterna och i de 26 bostadslägenheterna sker utbyte av vatten- och avloppsstammar samt byte av el till dagens standard. Vidare sker totalombyggnad av samtliga badrum, modernisering av kök, energibesparingsåtgärd genom utbyte av samtliga fönsters ytterbågar till fönster med bättre isoleringsvärde samt bullerdämpningsförmåga. Utöver detta sker ombyggnad av gemensam tvättstuga. 12

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Heimstadens fastighetsbestånd 2010-12-31 Uppsala Katrineholm Strängnäs Solna Vaxholm Stockholm Trollhättan Vetlanda Hyltebruk Ljungby Örkelljunga Helsingborg Landskrona Klippan Ronneby Karlskrona Malmö Vellinge Ystad Fördelning yta Lägenhetsyta per region Lokalyta per region 14 % Lokaler 46 % Öresundsregionen 25 % Småland / Blekinge 31 % Öresundsregionen 51 % Småland / Blekinge 86 % Lägenheter 30 % Stockholm / Mälardalen 18 % Stockholm/ Mälardalen 13

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÄRDERINGSMETODIK Heimstadens fastighetsvärdering utgår ifrån en årlig extern fastighetsvärdering av samtliga fastigheter i beståndet. Värderingen är således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen extern värdering. Denna genomförs vid respektive årsskifte och marknadsvärdet för varje enskild fastighet åsätts. Kvartalsvis korrigering av marknadsvärdet för respektive fastighet görs internt utifrån det senast fastställda externa marknadsvärdet. Detta korrigeras för faktisk driftnettoförändring och bedömd förändring av marknadens avkastningskrav för fastigheten. Bedömning av förändring av avkastningskrav för respektive ort fastställes kvartalsvis i samverkan med externt värderingsinstitut. Heimstaden har genom aktiv handel med fastigheter och löpande bostadsrättsombildningar en mycket god marknads- och fastighetskännedom. Marknadsvärde definieras som följer: Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike köparen tas detta således med i bedömningen. Förvaltningsfastigheter Värderingsunderlag För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad hyra, specifi cerade hyrestillägg och eventuella rabatter. För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten, elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms. Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras på fastighetens historiska kostnader samt på den externa värderarens professionella kunskap om kostnader för likvärdiga objekt. Det sistnämnda är en viktig del av värderingen då aktiva beslut samt ägarens organisation påverkar redovisad kostnad. Därför kan driftskostnad i en värdering skilja sig från den redovisade, både positivt och negativt. Kostnaderna varierar för varje individuell fastighet beroende på fastighetstyp, standard och funktion. För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) långsiktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående vakansen normaliseras över värderingsperioden. Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av ortsprisdata för fastighets och bostadsrättsförsäljningar. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDERINGSMETOD Värdering görs primärt med hjälp av kassaflödesanalyser som baseras på respektive fastighets driftsnetto. Som komplement används nettokapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys. Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade hyresnivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt driftkostnader) sker en simulering för de kommande fem till tio årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. nuvärde av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt nettokapitaliseringsmodellen). Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten. Följande antaganden har använts vid de enskilda värderingarna: Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje kommersiellt kontrakt. Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. Värdering av projektfastigheter Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad och av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till anskaffningsvärde avseende fastigheter under uppbyggnad samt bedömt marknadsvärde avseende obebyggd mark. Värdering av rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastigheter som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar görs enligt komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter fanns i portföljen vid bokslutsdagen. FASTIGHETERNAS VÄRDE Heimstadens fastighetsportfölj hade ett total värde om 10 459 mkr på bokslutsdagen. Detta motsvarar en förändring om 35 mkr som fördelar sig enligt nedan: Förändring bedömt marknadsvärde, mkr Marknadsvärde 2009-12-31 10 424 Försäljningar under året -951 Förvärv under året 227 Investeringar under året (netto efter avyttrade investeringar) 24 Marknadsvärde efter transaktioner och investeringar 9 725 Orealiserad värdeförändring p g a förändring av avkastningskrav 477 Orealiserad värdeförändring p g a förändring av driftnetto 257 Marknadsvärde 2010-12-31 10 459 14

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Värdeförändringarna relateras som synes till två olika påverkansfaktorer. För det första så har marknadens avkastningskrav på bostäder och framför allt på bostäder centralt i större orter (Heimstadens kärnverksamhet), sjunkit under året. För det andra har fastigheternas driftnetto ökat genom primärt hyreshöjningar och driftsoptimering. Fortsatt ökat intresse för bostadsrättsombildningar samt intåget av större institutionella placerare i marknaden har drivet avkastningskravet nedåt. Efterfrågan är vid bokslutstidpunkten fortsatt ökande och Heimstaden ser med tillförsikt fram emot 2011. Den ränteökning, se Finansiering, som inträffat under framför allt sista delen av 2010 har suddats ut av denna ökade efterfrågan varmed värdena kunnat stiga till trots för ökade räntekostnader och alternativa avkastningsmöjligheter. Bostadsfastigheter har visat sig vara extremt framgångsrikt under både låg och högkonjunktur varmed det idag är ett attraktivt och eftertraktat tillgångsslag. Avkastningskraven på de små kommersiella delarna av Heimstadens portfölj har i likhet med avkastningskraven på bostadsfastigheter minskat. Detta är en följd av bättre konjunktur, lägre sannolikhet för konkurser samt bättre betalningsförmåga hos hyresgästerna. Risken har därmed reducerats något. har primärt upptagits i hypoteksinstitut i Sverige och Danmark. Detta då fi nansiering baserad på säkerställda obligationer även under 2010 visat sig vara mest fördelaktigt både prismässigt och processmässigt (standardiserad produkt). All fi nansiering sker för närvarande i svenska kronor. Räntor och bankmarknad Heimstadens analys 2010 avslutades med en fem-årig swapränta om ca 3,2 % vilket är en bra bit över noteringen per 31 december 2009 om 2,7 %. Räntan inledde dock året med förnyad nedgång, efter uppgången i andra halvan av 2009, och hamnade på lägsta nivån 2,0 % den 25 augusti 2010. Den initiala nedgången av långa räntor under 2010 ser vi som en direkt följd av oron i PIIGS (Portugal, Irland, Italien, Grekland och Spanien) länderna samt även som en följd av att Sverige som land presterat bättre än de flesta, utan stark infl ationstendens, varmed svenska räntor skall avspegla en bättre kreditrisk än länder som tidigare var jämförbara. De korta räntorna har gått kraftfullt uppåt, från initiala 0,5 % till 2 % (Stibor 3m), tillsammans med styrräntorna från Riksbanken. Styrräntorna har pressats uppåt i takt med att den svenska ekonomin löpande visat stark återhämtning. Tack vare Heimstadens kon servativa räntepolitik har Heimstaden inte drabbats nämnvärt av de stigande korta räntorna. Förvaltningsfastigheter - Känslighetsanalys Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr 0,75 procentenheter lägre avkastningskrav 12 495 0,50 procentenheter lägre avkastningskrav 11 733 0,25 procentenheter lägre avkastningskrav 11 059 Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen 10 459 0,25 procentenheter högre avkastningskrav 9 921 0,50 procentenheter högre avkastningskrav 9 435 0,75 procentenheter högre avkastningskrav 8 995 FINANSIERING Koncernens räntebärande skulder uppgick per den 31 december 2010 till 6 700 mkr (7 226 mkr per 2009-12-31). Dessa var fördelade mellan sju finansiella institut. Minskningen med 526 mkr från årets början fördelar sig som följer: Förändring lånevolym, mkr Räntebärande lån 2009-12-31 7 226 Återbetalning av lån -666 Nyupptagna lån 140 Räntebärande lån 2010-12-31 6 700 Återbetalning av lån sker normalt till allokerat lånebelopp alternativt till allokerat lånebelopp plus en premie. Nya lån Finansieringsmarknaden har varit rimligt stabil även om bankernas upplåningskostnader varierat något under året. Detta mot bakgrund kring spekulationer i en ny bankkris som följd av PIIGS krisen samt på grund av spekulationer kring vad de nya Basel III reglerna kommer att innebära. Nor diska banker och framförallt svenska banker, har dock varit bäst i klass i jämförelse med i stort sett alla banker världen över. Kreditförluster avtar, intjäningen stiger och att ekonomin i huvudmarknaden är extremt stark är anledningar till att svenska banker ses som en safe haven för investorer i denna typ av tillgång. Därför har, trots den volatila omvärlden, svenska bankers upplåningskostnad varit relativt stabil. Löptiderna på finansiering börja så smått öka men priserna är fortfarande, i jämförelse med tiden innan Lehman Brothers fallissemang, höga för längre löptider. Vi ser tendenser till ökad konkurrens i bankmarknaden och därmed även något ökad riskvillighet. Belåningsgraderna har inte ökat nämnvärt sedan Lehmankrashen, mycket på grund av att stor del av fastighetsfinansieringen numera styrts över till finansiering baserad på säkerställda obligationer. Dessa har sina egna regelverk, historik och standard. Fastighetsbranschen har därmed varit rimligt förskonad från hårdare krav på belånings grader. 15

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Löptiderna på finansiering börja så smått öka men priserna är fortfarande, i jämförelse med tiden innan Lehman Brothers fallissemang, höga för längre löptider. Vi ser tendenser till ökad konkurrens i bankmarknaden och därmed även något ökad riskvillighet. Belåningsgraderna har inte ökat nämnvärt sedan Lehmankrashen, mycket på grund av att stor del av fastighetsfinansieringen numera styrts över till finansiering baserad på säkerställda obligationer. Dessa har sina egna regelverk, historik och standard. Fastighetsbranschen har därmed varit rimligt förskonad från hårdare krav på belånings grader. Obligationsmarknaden börjar ta fart och Sverige verkar nu vara på väg att följa övriga Europa och USA mot att en viss del av varje bolags lånevolym skall vara inhämtad i kapitalmarknaden. Investorerna, framför allt de större institutionerna, vill fortfarande ha större benchmark obligationer, med om inte hög så i alla fall existerande likviditet. Då övriga investerargrupper i Sverige inte har någon större tradition av obligationsinvesteringar (som i e.g. Norge och Danmark) är det därmed fortsatt inte helt enkelt att skapa en obligationsmarknad med både större och mindre emittenter. Marknaden kommer att mogna men det kommer troligen ta tid. Basel III och är något som ofta diskuteras i fi nansiella medier och som troligen kommer påverka marknaden för bankfinansiering under perioden till och med 2018 (det år då reglerna för närvarande skall vara fullt implementerade). Ökad andel riskbärande kapital i bankerna och hårdare regler avseende vad som räknas som likviditet samt hur inlån och utlån skall matchas, är de huvudsakliga teman som skall regleras. En högre andel riskbärande kapital gör att bankernas avkastningskrav på eget kapital kommer att slå igenom på den marginal och priser kunderna kommer att erbjudas. Hårdare regler avseende vad som räknas som likviditet kommer innebära lägre avkastning på likviditetsportföljer, vilket tillsammans med krav om mer likviditet, för att undvika framtida likviditetskriser, kommer ha samma effekt på bankkundernas kostnader. Det som kanske får störst betydelse är att bankerna genom de nya reglerna tvingas att till viss del överge den traditionella bankstrategin låna upp kortfristigt och låna ut långsiktigt. Ökande matchningskrav på in och utlån innebär att upplåningskostnaderna kommer att ökas vilket återigen får samma effekt som de två tidigare beskrivna regleringarna. Det som inte diskuteras dock är att bankerna som en följd av Basel III och reglerna i investorers ögon borde betraktas som säkrare placeringar, allt annat lika, varmed bankernas upplåningskostnad samt investorers krav på avkastning på eget kapital placerat i banker borde påverkas i positiv riktning (dvs reduktion av upplåningskostnad och reduktion av avkastningskrav). Vad nettoeffekten av dessa olika effekter blir får vi följa de närmsta åren. Basel III och påverkan på säkerställda obligationer är inte avklarad men hårdare krav på definitionen av likviditet kan få en negativ påverkan av efterfrågan på denna typ av obligation. Derivatportföljen Heimstadens derivatportfölj började året med ett negativt marknadsvärde om 533 mkr. I linje med tidigare beskriven utveckling av e.g. den fem-åriga swapräntan ökade detta negativa värde till ca 736 mkr i augusti varefter stigande marknadsräntor pressade ned värdet kraftfullt för att sluta året på 391 mkr. Det negativa värdet har fortsatt minska efter årets slut. Heimstadens derivatportfölj har under året bestått av ränteswappar, stängningsbara ränteswappar, förlängningsbara swappar, FX terminer (valutasäkring av lån i DKK; lösen 4 januari 2010) samt forwardstartande swappar. Ingen större handel eller omstrukturering i derivatportföljen har gjorts under året. Låne- och derivatportföljens ränte och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden justerat för derivatinstrument var 4,43 år (5,0), den genomsnittliga kapitalbindingstiden 3,47 år (4,5). Snitträntan, per 31 december 2010 uppgick samtidigt till 5,00 procent p.a. vilket är något högre än föregående år (4,53). Trots att basis räntorna under det gångna året har justerats upp markant ligger medelräntan kvar på stabila nivåer. Detta är resultatet av en i grunden för koncernen trygg räntesäkringsstrategi. En momentan förändring av STIBOR med en procent vid samma tidpunkt allt annat lika påverkar Heimstadens resultat och likviditet med 1,6 mkr (7,3) under 2011. Det motsvarar en räntesäkringsgrad på nästan 98 %. 16

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Lån och derivat struktur Lån (mkr) Låneförfall Förfall, år Lånebelopp Andel Snittränta, % inkl marginal 1) 2011 1 016 15,16 % 2,76 % 2014 4 562 68,09 % 2,71 % 2015 443 6,61 % 2,61 % 2018 616 9,20 % 2,42 % 2020 63 0,94 % 2,65 % Summa 6 700 100,00 % 2,68 % 1) Vägd genomsnittlig marginal 0,63% p.a. Lån (mkr) Ränteförfall Förfall, år Lånebelopp Andel Snittränta, % exkl marginal 1) 2011 6 252 93,31 % 2,56 % 2012 448 6,69 % 4,34 % Summa 6 700 100,00 % 2,68 % 1) Vägd genomsnittlig marginal 0,63% p.a. Derivat (mkr) Ränteförfall Förfall, år Lånebelopp Andel Snittränta, % 2011-299 -5,57 % 0,71 % 2012 983 18,28 % 3,95 % 2013 125 2,32 % 3,82 % 2014 575 10,69 % 4,74 % 2015 1 035 19,24 % 4,59 % 2016 150 2,79 % 4,70 % 2017 885 16,45 % 4,73 % 2018 1 925 35,79 % 4,67 % Summa 5 379 100,00 % 4,82 % Lån justerat för derivat (mkr) Låneförfall Förfall, år Lånebelopp Andel Snittränta, % exkl marginal 2) 2011 573 8,55 % 4,31 % 2012 1 432 21,37 % 4,48 % 2013 125 1,87 % 4,41 % 2014 575 8,58 % 5,33 % 2015 1 035 15,45 % 5,18 % 2016 150 2,24 % 5,28 % 2017 885 13,21 % 5,32 % 2018 1 925 28,73 % 5,26 % Summa 6 700 100,00 % 5,00 % 2) Vägd genomsnittlig marginal 0,63% p.a. HOT & MÖJLIGHETER Kort sikt (1-3 år): I 2009 års årsredovisning under punkten Hot & Möjligheter sammanfattades våra förväntningar på 2010 som följer: 1. Reporäntehöjningar under andra halvan av året 2. Ökad optimism bland konsumenter och producenter skall omsättas i produktion och arbetstillfällen Vi kan nu bocka av båda punkterna, räntehöjning påbörjades under sommaren 2010 och produktion/ekonomi går starkt och konstatera att den positiva tron vi hade inför 2010 mer än väl har realiserats. Sveriges ekonomi är bland de snabbast växande och starkaste i världen och exportindustrin går extremt bra en stark krona till trots. Räntorna är kraftfullt på väg uppåt efter ett svängigt 2010 där året inleddes med kraftigt fallande räntor (dock ej de korta räntorna) till följd av framför allt osäkerheter kring effekterna av statsfinanskriserna i de så kallade PIIGS länderna. Detta följdes av en kraftfull stigning av både långa och korta räntor som en direkt följd av rekordnoteringar i tillväxt. Räntorna tros fortsätta uppåt under 2011. Detta påverkar inte Heimstaden nämnvärt p g a Heimstadens konservativa räntestrategi. Påverkan kommer vid nyförvärv där kalkylerna blir sämre i takt med ökade räntor (kombinerat med stabila avkastningskrav på fastigheter). 2010 kan vi även skriva in som året då en ny kortsiktig risk kommit in i denna analysdel på allvar. Vädrets makter har visat sig vara mer svår analyserat och ostabilt under 2010 än räntemarknaderna. 2010 har för fastighetsägare inneburit kraftfull ökade värme, el och snöröjningskostnader p g a det kalla och nederbördsrika klimatet. Både kvartal 1 och kvartal 4 gick till historien vad gäller köld och snömängd. Heimstaden budgeterar värme, el och snöröjning utifrån ett normalår. Ett normalår är svårdefinierbart och även till stor del fl ytande (påverkas av förändringar i klimat) men kan mätas med bland annat antalet graddagar i respektive månad. Vi kommer fortfarande att budgetera mot vårt bedömda normalår då inget bättre alternativ finns. De kortsiktiga risker Heimstaden nu anser vara mest aktuella på marknaden är: Vakansrisker Ränterisker Klimatrisker 17

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vakansrisker ser Heimstaden fortsatt inte som någon större risk. Små enskilda delar av portföljen kan påverkas negativt men i det stora hela är portföljen enligt vår bedömning mycket väl skyddad, genom portföljens sammansättning av fastigheter i tillväxtorter och centrala lägen. Risken vi i slutet av 2009 kände för de mindre orterna har inte materialiserat sig och vakansgraden har sjunkit i vårt bestånd på i stort sätt alla orter. Avseende ränterisk så är Heimstaden högt hedgade varmed man vare sig får ta del av den positiva effekten av sjunkande räntor eller den negativa av stigande räntor. Ränterisk kan komma att uppträda vid löpande förfall av vår derivatportfölj. Denna analyseras dock kvartalsvis i en tio års prognos för att se effekten på Heimstadens resultat och kassafl öde utifrån olika scenarion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastighetsbolag generellt sätt och i bostadsbolag i synnerhet, stiger över tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot ökade räntenivåer. En successiv avreglering av hyressättningen förstärker denna effekt. Vi är som nämnts i avsnittet Finansiering av uppfattningen att räntorna skall stiga de närmsta åren. Globalt har enorma mängder likviditet tillförts de reala och finansiella ekonomierna till följd att räntorna logiskt sett för eller senare måste drivas upp då inflationstrycket ökar. Vi har i slutet av 2010 och i början av 2011 börjat se exempel på stigande inflation och inflationsförväntningar med ökande räntor i e.g. USA som följd. Heimstaden ser som sagt inget direkt hot av denna räntestegring men ökade räntor kombinerat med fortsatt låga avkastningskrav på bostadsfastigheter försämrar kalkylen vid nyförvärv, vilket kommer medföra lägre belåningsgrader. Efterfrågan på bostadsfastigheter är i dagsläget så stor att vi inte ser någon omedelbar risk för ökade avkastningskrav. Detta kan låta optimistiskt men man skall ha i beaktande att avkastningskraven på bostadsfastigheter inte sjönk i perioden direkt efter Lehmankrashen då räntorna störtdök. De var ofö r- ändrade till stigande. Vår analys är därmed att nuvarande avkastningskrav tål betydande ränteökningar innan de tvingas upp. Som nämnts ovan har vi tillfört en risk på kort sikt som inte varit med i listan tidigare. Klimatet har under 2010 visat sig vara extremt oberäkneligt och kostnaden av det extremt kalla och nederbördsrisk kvartal 1 och 4 i 2010 har varit höga. Vi kan inte direkt skydda oss mot detta förutom genom att löpande investera i energieffektivisering samt att ligga i framkant med avtal kring snöröjning. Heimstaden kommer fortsätta att budgetera enligt normalår. I 2009 års årsredovisning beskrev vi de kortsiktiga möjlig- Fastigheten Folke 1, Malmö heterna till att förvärva fastigheter i centrala lägen i större städer medan räntorna fortsatt var mycket låga. Denna möjlighet finns fortfarande men konkurrensen om objekten är hårdare än någonsin och den kortsiktiga möjligheten reduceras löpande. Större transaktioner är fortfarande ovanliga men kommer i takt med att värdena på fastigheter ökar (vår syn är att fastighetsbolagen kommer att redovisa stora värdeökningar under 2010, vilket redan har visats i kvartalsrapporteringen) att bli mer och mer vanligt förekommande. Mellanlång till lång sikt (>4 år): De mer långsiktiga riskerna som Heimstaden förutser är precis som föregående år: Vakansrisker Hyresättningsrisker Ränterisker Refinansieringsrisker Klimatrisker Genom ytterligare förädling av affärsmodell och portfölj (försäljning av kommersiella fastigheter, bostadsfastigheter på ej önskvärda mikro- och makrolägen samt fastigheter som p g a fastighetsspecifika risker och egenskaper inte uppfyller Heimstadens strategi) har vakansrisker i portföljen, som redan anses mycket låga, minskats ytterligare. Heimstaden kommer löpande fortsätta arbeta med renodling och urval varmed vi inte ser denna risk återkomma ens på längre sikt. Avseende hyressättningsrisker så har ett mer marknadsmässigt hyressystem nu börjat implementeras. Från och med 1 januari 2011 skall inte längre de kommunala bostadsbolagens hyressättning vara normerande för de privata bostadsbolagen och de kommunala bolagen måste, i enlighet med europeisk konkurrenslagstiftning, vara vinstdrivande. De första förhandlingarna och utfallen man ser i marknaden har varit trevande och inga exceptionellt stora hyresökningar har kommit fram. 2011 års förhandling kommer inte att bli revolutionerande vad gäller hyresnivåer men spelplanen för marknadens parter 18

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE kommer att läggas. Framtida förhandlingar kommer bli mer intressant avseende kronor och ören än årets förhandling. Avseende ränterisker har detta behandlats tidigare och Heimstaden kommer fortsätta vara konservativa vad gäller att påta sig denna typ av exponering. Därmed förutser vi ingen större negativ påverkan på Heimstadens resultat i framtiden från denna typ av risk. Vi prognostiserar löpande vår portfölj över tio år för att se hur derivatförfall påverkar kassaflöde och resultat över tiden och även med en kraftfullt stigande ränta ser vi inget problem avseende räntetäckningsgrader eller resultat. Den potentiella påverkan kommer främst i form av att kassaflödet från nya förvärv inte kommer att vara lika positiva som idag varmed finansieringens roll i en förvärvssituation kommer öka. Heimstaden planerar att möta denna genom lägre belåningsgrader och högre omsättningshastighet i portföljen. Höjda räntor hör även ihop med refinansieringsrisker. Ju högre räntorna blir desto svårare blir det att finansiera en portfölj med relativt stabil intäktsström. Heimstaden möter detta genom fortsatt fokus på drifteffektivisering samt utveckling av fastigheter med mål att öka hyresintäkterna på mest effektiva men dock ej kortsiktiga sätt. Det nya hyressättningssystemet kommer som Heimstaden ser det att positivt påverka Heimstaden avseende denna typ av risk. Refinansieringsrisker har inte bara med underliggande räntor att göra utan lika mycket med tillgång på kapital. Under de värsta perioderna av den närliggande krisen försvann många internationella banker från den nordiska fastighetsmarknaden. Detta innebär att de nordiska bankerna kommer få ta en större andel av de transaktioner som skall refinansieras framöver. Vissa internationella banker kommer givetvis att återkomma men den stora refinansieringsvolymen kommer giss ningsvis kring år 2012-2015 (något utdragen tidsperiod i för hållande till vår tro om 2011-2013 i 2009 års årsredovisning) varmed det kommer bli svårt för de nya bankerna att få upp en storlek som påverkar denna bild. I finansiering av industrin har kapitalmarknaderna tagit en allt större andel vilket troligen även kommer att ske inom finansiering av fastighetsbolag. Heimstaden har aktivt påbörjat denna utveckling och kommer att vara redo för de refinansieringar som kommer framöver. Heimstadens stora refinansiering kommer att inträffa under år 2014 och 2015 vilket ger oss tid att utvärdera olika marknader samt se vart utvecklingen tar vägen. Under kortsiktiga risker har vi lagt till klimatrisker varmed det även på längre sikt bör finnas med. Går vi mot varmare klimat eller kallare eller bara mot ett klimat med större och mer frekventa svängningar. Detta styr vi inte över men ämnet kommer att debatteras intensivt och vi kommer verka för att minska påverkan från klimatet på vår verksamhet på ett flertal olika sätt. MÅL Finansiella mål 2011 Soliditet skall uppgå till 30% enligt IFRS redovisning. Per bokslutsdagen var soliditeten 26,6% vilket var en förbättring med 1,9% från 2009-12-31. Ränterisker skall hanteras med i huvudsak derivatinstrument och säkerställa att budgeterat kassaflöde påverkas med maximalt 25% på koncernbas av en 1% momentan förändring av underliggande interbankränta. Målet bryts ned på enskilda koncernbolag för styrning av explicita krav från långivare. Detta mål uppfylldes år 2010. Kapitalbindning på lån skall styras mot att maximalt 25% av lånen förfaller inom två år samt att låneförfall är väl spridda över tid. Inom loppet av 2011 och 2012 förfaller ca 15% av Heimstadens totala lånevolym varmed denna del av målet uppnåddes. En stor koncentration av låneförfall i 2014 kvarstår dock fortsatt varmed denna del ej kan anses uppfylld ännu. Verksamhetsmål 2011 Uthyrningsgrad för Heimstadens bostadslägenheter skall uppgå till 99%. Per bokslutsdagen uppgick denna till 99,3% vilket var 1,9% bättre än 2009-12-31. Driftskostnader, exklusive administration och fastighetsskatt, skall utgöra maximalt 38% av bolagets nettointäkter. Detta skall uppnås bland annat genom fortsatt effektiviseringsarbete inom mediaförbrukning (el, värme, vatten och renhållning). För 2010 var denna procentsats 43,9% vilket var sämre än målet och 3,8% sämre än 2009. Den stora anledningen till att detta mål inte uppnåddes under 2010 var den kalla och snörika vintern (både 2009/2010 och 2010/2011). Rensat för de extra kostnader den kalla vintern bedömts åsamkat Heimstaden var procentsatsen 40,2% vilket var i linje med 2009 års procentsats. Förvaltningsorganisationen optimeras ytterligare för att kostnadseffektivt skapa trygghet, trivsel och bra service för våra boende. Fastighetsportföljen renodlas ytterligare mot att innehålla bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtorter. Flertalet transaktioner under 2010 är genomförda mot denna bakgrund och arbetet fortsätter framöver. Tillväxt genom förvärv. 19

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE REDOVISNING ENLIGT IFRS Heimstaden upprättar sin koncernredovisning för första gången 2010 enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Poster som speciellt påverkats är Förvaltningsfastigheter samt Räntederivat som värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Vidare har IFRS en väsentlig påverkan avseende upplysning och presentation. Mer detaljerad information om övergången till IFRS presenteras i not 29. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Investorförsäljningar Sedan balansdagen har avtal träffats med köpare avseende försäljning av Gullbernahult 7 i Karlskrona. Överens kommet fastighetsvärde var 31,7 mkr och överstiger bokfört värde med 0,7 mkr eller 2,3%. Försäljning sker genom bolagsaffär. Bostadsrättsförsäljningar Sedan balansdagen har Heimstaden avyttrat fastigheten Paula 12 i Malmö genom en bolagstransaktion. Överenskommet fastighetsvärde var 47 mkr och överstiger bokfört värde med tre mkr eller 6,4%. Fastighetsförvärv Inga fastighetsförvär har genomförts eller avtalats om sedan balansdagen. Ett antal transaktioner är pågående och förväntas avslut på inom kort. Sammanfattning Heimstaden har som mål att växa under de närmaste åren. Försäljningar kommer dock att genomföras för att realisera övervärden i färdigutvecklade fastigheter samt för fortsatt renodling av fastighetsportföljen. Fastigheten Folke 1, Malmö FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst 480 940 854 Årets resultat -39 140 151 441 800 703 Styrelsen föreslår att 441 800 703 kr balanseras i ny räkning. Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar och noter. 20