Innehåll. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 65 samt sidan 74.

Årsredovisning 2001

Innehåll Castellum 2001...1 VDs kommentar...2 Verksamhet...4 Fastighetsbestånd...9 Storgöteborg...12 Öresundsområdet...16 Storstockholm...20 Västra Småland...24 Mälardalen...28 Projekt och byggrätter...32 Värderingsmodell...37 Substansvärde...38 Ansvarsfullt företagande...40 Styrelse, företagsledning och revisorer...46 Castellumaktien...49 Ekonomisk översikt...54 Möjligheter och risker...63 Nyckeltal och flerårsöversikt...64 Resultaträkning...66 Balansräkning...67 Förändring av eget kapital...68 Kassaflödesanalys...69 Nothänvisningar och redovisningsprinciper...70 Förslag till vinstdisposition...74 Revisionsberättelse... 75 Fastighetsbeståndet i sammandrag...76 Fastighetsförteckning...78 Sålda fastigheter under 2001...96 Definitioner...97 Adresser Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 65 samt sidan 74. Bolagsstämma Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 21 mars 2002 kl 17.00 i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg. Aktieägare som vill delta i stämman skall måndagen den 11 mars 2002 vara registrerad i aktieboken, som förs av VPC AB. Anmälan om deltagande i stämman skall göras till Castellum AB senast fredagen den 15 mars 2002 kl 16.00 antingen skriftligen eller per telefon 031-60 74 00, alternativt per fax 031-13 17 55 eller via E-post info@castellum.se.vid anmälan uppges namn, person-/ organisationsnummer, adress och telefonnummer. Aktieägare som har sina aktier förvaltarregistrerade måste för att äga rätt att delta i stämman tillfälligt låta registrera sina aktier i eget namn hos VPC AB. Sådan registrering skall vara verkställd måndagen den 11 mars 2002. Styrelsen föreslår tisdagen den 26 mars 2002 som avstämningsdag för utdelning. Beslutar stämman i enlighet med förslaget, beräknas utdelningen komma att utbetalas av VPC AB tisdagen den 2 april 2002. Ekonomisk rapportering Delårsrapport januari mars 2002...22 april 2002 Halvårsrapport januari juni 2002...14 augusti 2002 Delårsrapport januari september 2002...21 oktober 2002 Bokslutskommuniké 2002...28 januari 2003 Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Lars-Erik Jansson eller ekonomi- och finansdirektör/vice VD Håkan Hellström, telefon 031-60 74 00, samt på www.castellum.se

Castellum Årsredovisning 2001 Castellum är ett av de större renodlade, börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet, som till större delen innehåller kommersiella lokaler, är koncentrerat till fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Marknad och kundstruktur ser olika ut på olika platser varför det krävs god lokal kännedom för att rätt förstå kundernas behov. Castellum fastigheter ägs och förvaltas därför av lokalt förankrade dotterbolag under egna namn och med tillgänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service som främsta ledstjärnor. Resultat efter skatt uppgick till 426 Mkr, motsvarande en vinst om 10,39 kronor per aktie en ökning med 22 % jämfört med föregående år. Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 24 % till 10,68 kronor. Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 171 kronor. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 6,50 kronor per aktie. Data per aktie Kronor 2001 2000 1999 1998 1997 Resultat efter skatt 10,39 8,49 6,56 5,24 4,20 Förändring +22% +29% +25% +25% Förvaltningsresultat 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74 Förändring +24% +24% +26% +16% Kassaflöde förvaltning 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30 Förändring +24% +23% +22% +13% Utdelning 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75 Förändring +18% +22% +29% +27% CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001 1

VDs kommentar Fortsatt resultatförbättring Det gångna året kom att präglas av de omskakande händelser som ägde rum i vår omvärld. Naturligtvis påverkade detta också oss i Sverige på olika sätt. Konjunkturen dämpades av den internationella osäkerheten och den förväntade återhämtningen kommer troligen att försenas. Många branscher har drabbats av minskad orderingång och vi har sett ett ökat antal varsel. Mot den bakgrunden är det naturligtvis extra glädjande att vi även för 2001 kan redovisa en positiv resultatutveckling. Förvaltningsresultatet per aktie ökade med 24 % till 10,68 kronor. Det var fjärde året i rad med en förbättring större än 20 %. Det redovisade resultatet, inklusive vinster från fastighetsförsäljningar och efter skatt, steg till 426 miljoner, vilket gav en vinst per aktie om 10,39 kronor, en ökning med 22 %. Den främsta förklaringen är ett framgångrikt uthyrnings- och omförhandlingsarbete i våra dotterbolag, vilket har gett ökade hyresintäkter men också de förvärv och investeringar som vi genomfört under de senaste två åren. Resultatet per aktie har också påverkats positivt av det inlösen- och återköpsprogram som vi genomförde under 2000. Vi kan konstatera att vår strategi, som innebär att resultatet skall bestå av såväl överskott i den löpande förvaltningen som vinster från fastighetsförsäljningar, är hållbar. Omfattningen av våra förvärv och försäljningar av fastigheter kan dock variera från tid till annan beroende på de förutsättningar som just då råder på marknaden. Stabil efterfrågan Generellt sett kan man säga att efterfrågan i samtliga våra regioner har fortsatt att vara stabil och att den negativa utvecklingen för framförallt IT- och telekombranschen endast har märkts på enstaka lokala marknader. Vi har dock kunnat märka att en del kunder blivit försiktigare, vilket fört med sig att uthyrningsarbetet tagit längre tid. Alla våra regioner är tillväxtområden. Tillväxten har dock, som tidigare, varit störst i storstadsområdena. Den avmattning som ägt rum i stockholmsregionen har naturligtvis dämpat efterfrågan, men eftersom nedgången främst berört IT- och finanssektorerna har effekten på Castellums delmarknader varit begränsad. Uppbromsningen i Stockholm är säkerligen temporär, men den ger samtidigt ökat utrymme för de båda andra storstadsregionerna att under de närmaste åren spela en större roll som tillväxtmotorer i den svenska ekonomin vid sidan av stockholmsregionen. God avkastning på Castellumaktien Castellumaktiens kursutveckling har varit stabil. Inklusive utdelning var aktiens totalavkastning 9,6 %, vilket var klart bättre än totalavkastningen för såväl hela Stockholmsbörsen som den svenska fastighetssektorn. Inklusive utdelningar och inlösenrätt har aktiens totalavkastning varit i genomsnitt 22 % per år om vi utgår från introduktionspriset 51 kronor vid börsintroduktionen 1997. Stora investeringar Under 2001 har vi investerat för sammanlagt 1,7 miljarder, varav 674 miljoner avser förvärv i samtliga våra regioner. I befintliga fastigheter har vi investerat drygt en miljard, huvudsakligen ett stort antal mindre investeringar i syfte att anpassa fastigheterna till efterfrågan. I detta belopp ingår också ett antal nybyggnadsprojekt, där vi under året färdigställt bland annat ett fullt uthyrt kontorshus om 8 000 kvm i centrala Göteborg och det första huset i projektet Edison Park i Lund, där hela den första etappen om fyra hus eller 20 000 kvm är uthyrd till bland annat hightech-företag med omfattande forskning. Castellum fortsätter att förvärva kommersiella fastigheter med utvecklingspotential. Samtidigt säljer vi mogna fastigheter där värdepotentialen har upparbetats. Utvecklingen har visat att detta är en framgångsrik strategi, inte minst tack vare våra lokala bolags goda uthyrningsförmåga. Som jag antydde tidigare, kan det dock vara affärsmässigt riktigt att över tiden variera takten när det gäller hur stora förvärv eller försäljningar som skall genomföras, bland annat på grund av skiftningar i marknadsläget. God riskspridning Vi har sagt det förut, men det är värt att upprepas: Riskspridningen i Castellums verksamhet är mycket god. Inte bara mot bakgrund av att vi arbetar på flera olika tillväxtmarknader som sinsemellan är av olika karaktär. Vi har också en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Det finns inget enskilt kontrakt eller någon enskild hyresgäst som svarar för mer än en mycket liten del av det totala hyresvärdet. Riskspridningen är också mycket god när det gäller hyresgästsammansättningen. Våra hyresgäster består av många företag av olika karaktär som representerar 2 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001

Förvaltningsresultatet per aktie ökade med 24 % till 10,68 kronor. Det var fjärde året i rad med en förbättring större än 20 %. ett stort antal branscher. Den allvarligaste risken på kort sikt är därför inte att enskilda hyresgäster eller branscher får problem utan att det inträffar en allmän nedgång i ekonomin, som blir så kraftig att den leder till obestånd för många olika företag. Några som helst tecken på en sådan utveckling har vi dock inte kunnat se i vår verksamhet. Ekonomisk uthållighet Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att vi har både ekonomisk uthållighet i dåliga tider och finansiell kapacitet för kraftfulla investeringar i goda tider. Dessa krav kan vi uppfylla med en soliditetsnivå om minst 30 %. Vi har nu stabiliserat soliditeten på denna långsiktiga nivå, främst genom den inlösen av egna aktier som vi genomförde under 2000. Vi skall också ha en räntetäckningsgrad om minst 200 %, något som vi hittills uppfyllt med råge. Stort förtroende för Castellum Under 2001 har vi återigen mätt attityderna till Castellum, både som hyresvärd och som arbetsgivare. Årets fastighetsbarometer visade att vi behåller positionen som ett av de bolag som har högst förtroende från kontorshyresgästernas sida. Vi arbetar dock vidare med att förbättra vår service på grundval av de nyttiga indikationer, som vi får genom dessa mätningar. Också bland de anställda är förtroendet stort och mätvärdena ligger överlag på en mycket hög nivå. Vår decentraliserade organisation och medarbetarnas delaktighet i uppnådda resultat är säkert en viktig förklaring till den entydiga bilden. Det kommande året Trots osäkerhet om den kommande ekonomiska utvecklingen i landet bedöms fastighetsmarknaden fortsätta att vara stabil även under år 2002. Vi tror därför att det finns förutsättningar att öka uthyrningen ytterligare även om kunderna blivit mera försiktiga. Vi tror också att hyresnivåerna på den kommersiella marknaden kommer att vara stabila. Dessutom bör möjligheterna att uppnå reala hyreshöjningar i samband med omförhandlingar vara goda även fortsättningsvis. Under 2002 kommer vi dessutom att se den fulla resultateffekten av förra årets uthyrningar, omförhandlingar och färdigställanden, vilket kommer att påverka hyresintäkterna positivt. Nyproduktionen av kommersiella fastigheter i främst storstadsområdena har mattats av och byggandet blir nu allt mer inriktat på infrastrukturella projekt, offentlig sektor och bostäder. Tillförseln av nyproducerade kommersiella lokaler kommer därför att successivt minska. Det byggande som skett har heller inte i någon större utsträckning varit spekulativt, varför jag ser det som ytterst osannolikt att det på nytt skulle kunna uppstå någon påtaglig obalans i utbud och efterfrågan. Som helhet är jag oförändrat optimistisk när det gäller Castellums utsikter inför 2002. Det är när efterfrågan inte längre är lika stark, som vårt lokala arbetssätt med närhet till marknader och hyresgäster borde vara som mest framgångsrikt. Vi kan på ett tidigt stadium läsa av tendenserna och agera därefter. Det är också min övertygelse att den som bäst kan möta kundernas olika behov och förväntningar, är den som blir vinnare i längden. Därför är tillgänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service några av våra främsta ledstjärnor. Göteborg den 12 februari 2002 Lars-Erik Jansson Verkställande direktör CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001 3

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamhet Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med lokal närvaro på utvalda marknader i Sverige erbjuda lokaler och bostäder anpassade till hyresgästernas behov. Övergripande mål och strategier Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden och resultat vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums övergripande strategi för värdetillväxt bygger på: Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingsmöjligheter. Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning. Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Castellums resultat skall därför bestå både av överskott i den löpande verksamheten och av vinster från fastighetsförsäljningar genom vilka skapade mervärden synliggörs. Effektiviteten i bolaget mäts på förvaltningsresultat per aktie. Resultatmålet skall årligen fastställas av styrelsen och avse närmast följande treårsperiod. Underlaget för upprättande av resultatmål skall vara bolagets affärsplaner. Målsättningen är att årligen redovisa vinster från fastighetsförsäljningar om minst 80 100 Mkr. Castellums affärsidé innebär att hyresgästernas behov skall tillgodoses. Nöjda kunder med god betalningsvilja är förutsättningen för att kunna åstadkomma tillväxt i bolagets kassaflöden. Castellum skall därför, genom en decentraliserad förvaltningsorganisation, leverera och utveckla sådan service som är efterfrågad och som innebär mervärden för kunderna i deras verksamhet eller boende, samt affärsmässigt tillgodogöra sig detta. Planeringen av soliditeten skall vara sådan att utrymme fortlöpande säkras för att kunna genomföra investeringar. Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att långsiktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30 % och räntetäckningsgraden ej understiga 200 %. Återköp av egna aktier skall kunna användas som ett instrument att reglera bolagets kapitalstruktur. Castellum har en stabil utdelningspolitik med en hög utdelningsandel. Målet är att Castellum långsiktigt skall dela ut minst 50 % av räkenskapsårets redovisade resultat, dock med hänsyn tagen till Castellums investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Castellum skall verka för att aktien får en stabil och positiv kursutveckling och en hög likviditet. Bolagets agerande utgår dock alltid från ett långsiktigt perspektiv. Castellum skall fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj, resultat och ställning till aktieägare, kapitalmarknad och media, dock utan att exponera enskild affärsrelation. Förvaltningsresultat per aktie, kronor Utdelning per aktie, kronor Isolerat kvartal, staplar Rullande årsvärde, kurva 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 1997 1998 1999 2000 2001 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2,75 3,50 4,50 5,50 6,50 1997 1998 1999 2000 2001 (Föreslagen) 4 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001

VERKSAMHET Strategi för fastighetsbeståndet Castellums fastighetsbestånd består enbart av svenska fastigheter i utvalda geografiska områden med god utvecklingspotential där tillräcklig volym kan uppnås för rationell förvaltning med hög närvaro. Koncernens prioriterade marknadsområden uppfyller väl dessa krav. En viss fortsatt koncentration av fastighetsbeståndet inom varje region eftersträvas dock, grundad på fortlöpande bedömningar av de framtida utvecklingsmöjligheterna för enskilda verksamhetsorter. Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor/butiker och flexibla lager/industriytor, koncentrerade till utvalda orter och lägen. Fördelningen mellan olika fastighetskategorier i beståndet skall vara väl avvägd med hänsyn till löpande kassaflöden, värdetillväxt, avkastningskrav och riskexponering. Bostadsfastigheternas andel av beståndet beräknas successivt minska, eftersom deras potential ur ett kassaflödesperspektiv bedöms vara mindre än de kommersiella fastigheternas. Kontraktsportföljen skall kännetecknas av god riskspridning med ett stort antal hyresgäster inom många branscher. Investeringar, d v s såväl förädling och utveckling av befintliga fastigheter som förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, skall främst inriktas på kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att tillvarata värdepotentialen. Investeringar skall genomföras där åtgärderna möjliggör ökad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbättrade kassaflöden. Ny utvecklingspotential skall tillföras genom förvärv av utvalda fastigheter, som kan utvecklas av den egna organisationen och som uppfyller bolagets resultatkrav samt utgör logiska tillskott till det befintliga beståndet. I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt och funktionellt alternativ, skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter i den takt som efterfrågan medger. Bolaget förfogar över välbelägna byggrätter och förvärv av ytterligare byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi. Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontrollerbara vakanser startas. Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och avskrivningar ge positivt resultat och kassaflöde senast inom 1 2 år, med potential för framtida värdetillväxt. I Castellums strategi ingår också, att när rätt pris kan erhållas, sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets organisation eller när det bedömda framtida avkastningsvärdet kan erhållas vid en försäljning. På detta sätt kan värdetillväxten i fastighetsportföljen kontinuerligt synliggöras. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001 5

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Organisation Castellums strategiska val är att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation med lokala förvaltande dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn. Den nuvarande bolagsstrukturen med sex lokala dotterbolag ger en kapacitet som väl svarar mot både det rådande behovet och Castellums projektportfölj. Genom den småskaliga organisationsstrukturen uppnås bland annat följande fördelar: God kunskap om de egna fastigheterna. God inblick i de lokala hyres- och fastighetsmarknaderna. God kännedom om hyresgästernas position och framtida behov. Effektiv kundbearbetning och uthyrning. Deltagande i lokala nätverk. Tidiga indikationer om affärsmöjligheter på de lokala fastighetsmarknaderna. Möjlighet att mäta och jämföra dotterbolag. De lokala bolagen skall ha goda kunskaper om såväl de egna fastigheterna och hyresgästerna, som den lokala samhällsutvecklingen samt ha en väl definierad strategi för marknadsuppträdande och kundkontakter. Detta underlättas genom en platt organisation med nivåerna VD, fastighetschef och fastighetsansvarig samt att förvaltningen i huvudsak sköts med egen personal. De fastighetsansvariga som har ansvaret för den dagliga skötseln och driften av fastigheterna måste ha både yrkesmässig kompetens och personlig förmåga till ordning och samarbete. Den fastighetsansvarige har de flesta kontakterna med hyresgästerna och blir därmed en naturlig företrädare för hyresvärden. Följaktligen är inte bara de praktiska arbetsuppgifterna utan också kraven på uppträdande, tillgänglighet och servicekänsla tydligt definierade. I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljötänkande. Den lokala förankringen är en stor fördel i uthyrningsarbetet. Dotterbolagen är alltid uppdaterade vad gäller det lokala näringslivets aktuella och kommande behov och genom att fungera som samarbetspartners för företag som söker eller hyr lokaler hos bolaget, kan man redan från början skapa förtroende och goda relationer. Vid genomförandet av ny-, tilleller ombyggnadsprojekt finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har däremot ingen egen organisation för genomförande av entreprenader. Det tillhör dotterbolagens uppgifter att fortlöpande sondera förekomsten av möjliga fastighetsaffärer på de lokala fastighetsmarknaderna. Den lokala närvaron gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärsmöjligheter på ett tidigt stadium vilket gör det lättare att bevaka den aktuella utvecklingen. Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen. Moderbolaget kontrollerar, genom styrelsearbete i dotterbolagen, i beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar. Dessutom ansvarar moderbolaget för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, övergripande IT/ISstrategier och personalfrågor. Centrala och östra Göteborg samt Hisingen Sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås Malmö, Lund och Helsingborg Stockholms närförorter Värnamo, Jönköping och Växjö Örebro, Uppsala och Västerås 6 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001

VERKSAMHET Kunder Castellums möjligheter att förverkliga de ekonomiska målen är i första hand beroende av att de lokala dotterbolagen har nöjda kunder, som anser sig få valuta för sina pengar. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler, som på olika sätt svarar mot kundernas behov och genom att erbjuda olika former av service och tilläggstjänster som skapar mervärde för kunderna. Det senare kan vara tjänster eller produkter, vilka normalt inte ingår i hyresavtalet men som blir till nytta för kunderna i deras verksamhet. Ett par exempel är tillgång till bredband eller olika former av samordnad kontorsservice. Castellum har fastställda strategier för hur arbetet med såväl Facility Management som IT skall bedrivas i förvaltningen. Till underlag för det fortsatta förbättringsarbetet undersöks kundernas attityder fortlöpande genom olika interna och externa mätningar. Castellum har bland annat under flera år deltagit i Fastighetsbarometern Nöjd Kund Index (NKI). Barometern mäter flera olika attitydområden där kontorshyresgästerna fått redovisa sin uppfattning om lokal, läge, hyra, service, felanmälan med mera. Vidare mäts hyresgästernas lojalitet mot bolaget som hyresvärd. Mätningen visar att kundernas förtroende för Castellum är genomgående högt, vilket placerar bolaget på en delad tredjeplats bland 15 deltagande bolag i Fastighetsbarometern 2001. Personal Koncernen har under året haft i medeltal 180 anställda, varav 136 tjänstemän och 44 kollektivanställda. Andelen kvinnor i organisationen uppgick vid årsskiftet till 31 %. Castellum skall vara en attraktiv koncern att arbeta i, vilket ger bolagen förutsättningar att på alla poster ha kunniga och engagerade medarbetare. För att vidmakthålla och utveckla medarbetarnas kompetens skall bolaget driva en fortlöpande vidareutbildning av personalen. Vidare skall förutsättningar skapas för ett frekvent internt erfarenhetsutbyte då detta utgör en viktig förutsättning för medarbetarnas vidareutveckling inom organisationen. Det utvecklingsprogram, som under tre år genomförts för ett 60-tal ledande personer i koncernen, avslutades under hösten med en uppsatstävling. Några av uppsatserna kommer att ligga till grund för nya utvecklingsprojekt inom koncernen. Som helhet har utvecklingsprogrammet, förutom ökade kunskaper, gett deltagarna nya impulser till fortsatt utvecklingsarbete och förbättrade tvärkontakter genom hela koncernen. I likhet med tidigare år samlades under våren all personal i koncernen till en gemensam konferens, där koncernledningen och cheferna för dotterbolagen informerade om verksamheten och där medarbetarna fick möjligheter till ömsesidigt erfarenhetsutbyte. Bland annat redovisade medarbetare från samtliga dotterbolag en rad olika erfarenheter, praktikfall och arbetsmodeller, som gett goda resultat i den egna förvaltningen. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001 7

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vartannat år genomförs en intern undersökning av personalens attityder till bolaget och dess ledning. Det kan konstateras att medarbetarnas förtroende dels är genomgående mycket högt, dels har förbättrats ytterligare i flera avseenden framför allt beträffande affärsidé, mål och strategier. I årets mätning har främst upplevelsen av den egna arbetssituationen förbättrats, till exempel vad gäller inflytande över arbetet, utvecklingsmöjligheter och arbetskrav. I syfte att ytterligare stimulera de anställda i dotterbolagen tillämpas ett bonusprogram som ger varje fast anställd medarbetare möjlighet att få del i respektive bolags uppnådda resultatförbättringar. Bonusen utgår vid en viss procentuell förbättring av resultatet utöver budget samt om vissa på förhand uppsatta mål avseende intäkter, kostnader, miljöförbättrande åtgärder och kundupplevelse har uppfyllts. IT/IS-strategi Användningen av IT/IS (Informationsteknologi/Informationssystem) inom koncernen skall stödja verksamhetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten. Tekniken är fokuserad kring ett begränsat antal standardprodukter, vilket i längden ger lägre underhållskostnader. Castellum har stabila och effektiva system på en flexibel teknisk plattform med möjlighet till anpassningar allt eftersom verksamhetskraven och tekniken ändrar sig. Castellums IT/IS-policy syftar till samordning av informationssystemen och gemensam teknikhantering inom koncernen. Med en ökande användning av IT/IS ställs också större krav på informationssäkerheten. Under det gångna året har arbetet fokuserats på kontinuitetsplanering, informationssäkerhetspolicy samt en rad säkerhetshöjande åtgärder. Arbetsfördelning Utbildningsnivå Åldersfördelning antal anställda Kundvård/ Förvaltning 57 % Ledning/Ekonomi/ Administration 28 % Marknad/ Uthyrning 15 % Grundskola 12 % Högskola 25 % Gymnasium 63 % Antal 50 40 30 20 10 0 20 29 30 39 40 49 50 59 60+ 8 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001

FASTIGHETSBESTÅND Fastighetsbestånd Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2001 omfattade 526 fastigheter (547) med ett sammanlagt hyresvärde om 1 698 Mkr (1 595) och ett bokfört värde om 12 176 Mkr (11 044). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 338 tkvm (2 309). Fastighetsbeståndet, som består enbart av svenska fastigheter i 33 (35) av landets totalt 289 kommuner, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande ca 75 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet, finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter, huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service i de större orterna. Castellums bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i främst Göteborg och Helsingborg som tillsammans står för ca 88 % av bostadsbeståndet. Mälardalen Storstockholm Storgöteborg Västra Småland Öresundsområdet Castellums fastighetsbestånd 2001-12-31 Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt- Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott avkastfastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik Storgöteborg 62 258 2 062 7 996 259 1 003 95,3% 247 60 231 187 9,1% Öresundsområdet 35 193 1 452 7 543 196 1 018 93,2% 182 52 271 130 9,0% Storstockholm 36 230 1 481 6 443 252 1 096 93,9% 237 81 348 156 10,6% Västra Småland 29 147 714 4 845 109 741 89,8% 98 33 225 65 9,1% Mälardalen 41 179 976 5 452 144 804 91,9% 132 39 220 93 9,5% Summa kontor/butik 203 1 007 6 685 6 641 960 954 93,4% 896 265 263 631 9,4% Lager/industri Storgöteborg 79 392 1 490 3 797 207 528 92,5% 192 45 113 147 9,9% Öresundsområdet 32 205 591 2 884 108 526 88,4% 95 25 125 70 11,8% Storstockholm 29 165 625 3 794 117 710 94,4% 110 35 213 75 12,0% Västra Småland 37 199 425 2 132 81 405 85,2% 69 14 71 55 12,9% Mälardalen 24 121 356 2 947 67 556 92,3% 62 16 130 46 13,0% Summa lager/industri 201 1 082 3 487 3 222 580 536 91,1% 528 135 125 393 11,3% Bostäder Göteborg 45 68 426 6 282 59 868 99,5% 59 22 320 37 8,7% Helsingborg 23 68 472 6 917 58 852 98,3% 57 18 268 39 8,2% Lund, Värnamo, Köping 6 15 117 7 784 15 1 018 94,0% 15 5 313 10 8,3% Summa bostäder 74 151 1 015 6 718 132 876 98,3% 131 45 296 86 8,4% Summa 478 2 240 11 187 4 994 1 672 747 93,0% 1 555 445 198 1 110 9,9% Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 86 39 86 0,8% Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 531 237 1 024 9,1% Projekt 16 98 829 26 18 6 12 Obebyggd mark 32 160 Totalt 526 2 338 12 176 1 698 1 573 537 1 036 I fastighetsförteckningen på sidorna 78 95 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001 9

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Investeringar och försäljningar Fastighetsbeståndet har under året förändrats på följande sätt. Bokfört värde, Mkr Antal Bestånd 2001-01-01 11 044 547 + Förvärv 674 22 + Investeringar i befintliga fastigheter 1 067 Försäljningar 506 43 Avskrivningar 103 Bestånd 2001-12-31 12 176 526 Under 2001 investerades för totalt 1 741 Mkr (1 352), varav 674 Mkr (801) avser förvärv och 1 067 Mkr (551) avser investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 561 Mkr Öresundsområdet, 453 Mkr Storstockholm, 290 Mkr Mälardalen, 286 Mkr Storgöteborg och 151 Mkr västra Småland. Under året har 43 (43) fastigheter avyttrats. Försäljningspriset efter avdrag för försäljningskostnader uppgick till 635 Mkr (598), vilket innebar en vinst om 129 Mkr (142). Av de sålda fastigheterna avsåg 26 (25) bostadsfastigheter vilka såldes för totalt 392 Mkr (447) med en vinst om 72 Mkr (94). Under året har 17 (18) kommersiella fastigheter sålts för totalt 243 Mkr (151) med en vinst om 57 Mkr (48). I Storgöteborg har under 2001 förvärvats 6 tkvm för totalt 35 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har i uppgått till 251 Mkr. Försäljning har skett av 7 fastigheter för 213 Mkr med en vinst om 64 Mkr. I Öresundsområdet har 18 tkvm förvärvats för totalt 91 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 470 Mkr. Försäljning har skett av 14 fastigheter för 130 Mkr med en vinst om 26 Mkr. I Storstockholm har 35 tkvm förvärvats för totalt 239 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 214 Mkr. I västra Småland har förvärvats 13 tkvm för totalt 67 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 84 Mkr. Försäljning har skett av 11 fastigheter för 187 Mkr med en vinst om 34 Mkr. I Mälardalen har under året förvärvats 43 tkvm för 242 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 48 Mkr. Försäljning har skett av 11 fastigheter för 105 Mkr med en vinst om 5 Mkr. Efter räkenskapsårets utgång har 10 fastigheter samt 2 byggrätter avyttrats för 245 Mkr med en vinst om 104 Mkr. Castellums fastigheter är väl underhållna och till stor del nya eller sent ombyggda. Av efterföljande diagram, som visar hyresvärdet fördelat efter ny- eller ombyggnadsår, i de fall omfattande ombyggnader skett, framgår att merparten är ny- eller ombyggda under 1980- och 1990- talen. Fastighets- och hyresmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas av ett stort antal, i de flesta fall små aktörer med begränsade marknadsandelar. Castellums andel av den totala hyresmarknaden kan uppskattas till cirka en procent, men fastighetsbeståndet är koncentrerat till ett fåtal utvalda delmarknader där de lokala dotterbolagen har en stark ställning. Sveriges tillväxt koncentreras alltmer till ett fåtal kommuner i landet. De tre storstadsregionerna växer snabbast medan det i övriga landet endast finns ett begränsat antal orter med god utveckling. Det är främst Hyresvärde per kategori exkl projekt Hyresvärde per region, kommersiellt Hyresvärde per ort, bostäder Kontor/butik 57% Lager/industri 35% Bostäder 8% Storgöteborg 30% Mälardalen 14% Västra Småland 12% Storstockholm 24% Öresundsområdet 20% Centrala Göteborg 31 % 492 lägenheter Helsingborg 44 % 938 lägenheter Östra Göteborg 13 % 287 lägenheter Övriga orter 12 % 154 lägenheter 10 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001

FASTIGHETSBESTÅND universitets- och högskoleregioner och vissa större regionala centra. Med den nuvarande trenden fortsätter folkmängden att minska i flertalet län. Fastighetsmarknaden är starkt beroende av tillväxten i landet och i respektive region. Korrelationen mellan BNP-tillväxten i landet och hyresnivåer och fastighetspriser är följaktligen stark. Därför blir de regionala skillnaderna i tillväxt tydligare i perioder med svag utveckling av landets BNP. Regioner med täta lokala produktionsmiljöer som ger sporrande konkurrens, nyutveckling, nyföretagande och avknoppningsföretag, ofta kopplade till högteknologi, kommer att klara sig bättre än övriga regioner. Sådana miljöer finns i de regioner där Castellum är verksamt. Fastighetsmarknaden i storstadsregionerna och i regionstäderna har med vissa undantag utvecklats stabilt under 2001. Vakansgraderna har i de flesta fall minskat och hyresnivåerna för kommersiella lokaler har varit stabila. Nybyggnationen har på vissa lokala marknader ökat något men bedöms även i fortsättningen ligga på en låg nivå. Castellums geografiska delmarknader kan betecknas som stabila och har goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. De prioriterade orterna har under de senaste åren haft en gynnsam befolkningsutveckling och en god sysselsättningstillväxt. De lokala marknadsförutsättningarna uppvisar dock betydande skillnader, även inom en och samma region. Såväl efterfrågan som hyresnivåer varierar beroende på bland annat ort, läge i orten, hyresändamål och lokalernas standard. Hyresutvecklingen under 2001 har generellt sett varit stabil. Castellums uthyrning har ökat mot föregående år och förväntade hyresnivåer har erhållits. Mot slutet av året kunde dock en viss nedgång i aktivitetsnivån noteras, vilket fått till följd att uthyrningsprocessen, från visning till kontraktsskrivning, i allmänhet blivit mera tidskrävande. Under inledningen av det nya året finns det dock tecken på att aktivitetsnivån återigen ökat. Redogörelser för utvecklingen på de lokala marknaderna finns i respektive områdesöversikt. Investeringar och försäljningar per region Investeringar och försäljningar per år Fastighetsbeståndets åldersstruktur, hyresvärde Mkr 600 400 200 0 200 400 Storgöteborg Öresund Västra Småland Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv Fastighetsförsäljningar Mkr 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1000 1997 1998 1999 2000 2001 Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv Fastighetsförsäljningar Mkr 700 600 500 400 300 200 100 0 Före 1960 Storstockholm Mälardalen 1960- talet 1970- talet Kommersiellt Bostäder 1980- talet Bygg-/ombyggnadsår 1990- talet 2000- talet CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001 11

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Kungälv Alingsås Storgöteborg Göteborg E 6 Partille E 20 Borås 40 Storgöteborg är Castellums volymmässigt största verksamhetsområde. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2001 omfattade 208 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 526 Mkr och ett bokfört värde om 4 079 Mkr. Fastighetsbeståndet i Storgöteborg svarar för 31 % av Castellums totala hyresvärde. Direktavkastningen uppgick under 2001 till 8,6 %. E 6 E 20 Fördelning efter hyresvärde. Mölndal Kungsbacka Marknad I Castellums region Storgöteborg ingår Göteborg med kranskommunerna Mölndal, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Härryda samt Alingsås och Borås. Det centrala läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, gör Göteborgsområdet till en naturlig knutpunkt i Skandinavien. Inom en radie av cirka 30 mil finns hälften av Skandinaviens industrikapacitet och cirka hälften av Skandinaviens befolkning. Närheten till olika marknader, i kombination med en väl fungerande infrastruktur, lockar många inhemska och utländska investerare. Storgöteborgs officiella befolkning inklusive Alingsås och Borås uppgår till knappt en miljon. Göteborg Göteborgs näringslivsstruktur har förändrats från traditionell basindustri till en hög och växande andel kunskapsintensiva och högteknologiska företag. Göteborg har en väl utbyggd infrastruktur. Göteborgs hamn är Skandinaviens största export- och importhamn. Stora vägar som E20 och E6 löper samman i Göteborg och staden har omfattande järnvägsförbindelser samt den internationella flygplatsen Landvetter. Av tradition finns ett väl utvecklat samarbete mellan näringslivet, Universitetet och Chalmers Tekniska Högskola, ett samarbete som blivit allt viktigare i takt med näringslivets förändring under senare tid. Befolkningen i Göteborgs kommun uppgår till drygt 470 000. Andelen arbetslösa uppgick i december 2001 till 4,4 %, vilket kan jämföras med 3,5 % för hela landet. Mölndal Mölndals kommun är belägen söder om Göteborg och centralorten är sammanvuxen med Göteborg. Åbroområdet är tillsammans med Högsbo/ Sisjön i Göteborgs kommun regionens största och mest dynamiska industri- och verksamhetsområde. Mölndal har ett expansivt näringsliv med fler än 3 500 företag med spridning från små enmansföretag till specialiserade världskoncerner inom många olika näringsgrenar. Kommunen har cirka 57 000 invånare. Andelen arbetslösa uppgick i december 2001 till 2,4 %. Marknadshyror (inklusive värme) och direktavkastning vid försäljning Göteborg Mölndal Borås Kontor kr/kvm direktavkastning kr/kvm direktavkastning kr/kvm direktavkastning Centrala lägen 1 200 2 200 5,0% 7,0% 900 1 400 6,5% 8,0% 700 900 8,0% 9,0% Mindre centrala lägen 700 1 800 7,5% 10,0% 400 1 000 7,0% 11,0% 400 750 9,0% 12,0% Butik Centrala lägen 3 000 7 000 5,0% 7,5% 1 200 3 000 6,0% 8,0% 1 300 2 500 7,0% 7,5% Mindre centrala lägen 800 1 800 7,5% 10,0% 400 1 500 7,0% 11,0% 400 1 200 8,0% 12,0% Lager/industri Välbelägna 400 750 8,0% 10,5% 400 850 7,0% 9,5% 300 500 9,0% 11,0% 12 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001

STORGÖTEBORG Borås Borås dominerades tidigare av textilindustri. Efter textilkrisen under 1970-talet har stadens näringsliv förändrats i grunden. Tjänsteproduktion och handel, framför allt inom postorder, har tagit över men industrisektorn är fortfarande betydande. Borås ligger cirka sex mil från Göteborg och är Västsveriges näst största kommun. Cirka 1 500 företag bedriver export och import och många av landets agenturer, postorder- och kedjeföretag har sina huvudkontor i Borås. Borås är befolkningsmässigt landets trettonde kommun i storlek. Antalet invånare uppgår till knappt 100 000. Andelen arbetslösa uppgick i december 2001 till 3,5 %. Castellums fastighetsbestånd För kontors- och butiksfastigheter i Castellums bestånd uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 1 003 kr/kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 3 % jämfört med föregående år. För lager- och industrifastigheter var den genomsnittliga hyresnivån 528 kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med ca 6 %, medan den för bostäder var 868 kr/kvm en ökning i jämförbara enheter med ca 2 %. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för kontor och butik till 95,3 %, en ökning för jämförbara enheter med ca 1,2 procentenheter. För lager och industri uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 92,5 %, motsvarande en ökning i jämförbara enheter om ca 0,7 procentenheter, medan den för bostäder uppgick till 99,5 % en ökning i jämförbara enheter med ca 0,2 procentenheter. Direktavkastningen uppgick per den 31 december 2001 till 8,6 %, vilket är en ökning mot föregående år med 0,4 procentenheter. I Göteborgs kommun, främst i centrala och östra Göteborg, Hisingen samt Högsbo/Sisjön, äger Castellum 131 fastigheter med en sammanlagd yta om 454 tkvm och ett bokfört värde om 2 682 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 48 % kontor och butik, 35 % lager och industri samt 17 % bostäder. I centrala och östra Göteborg finns kommersiella fastigheter samt ett större bostadsbestånd. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön finns främst kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter. I Mölndals kommun, främst i Åbro och Lackarebäck, äger Castellum 27 fastigheter, med en sammanlagd yta om 129 tkvm och ett bokfört värde om 654 Mkr. Hyresvärde per kategori Hyresvärde och direktavkastning Kontor/butik 49% Lager/industri 40% Bostäder 11% Hyresvärde, Mkr (staplar) Direktavkastning, % (kurva) 700 600 500 400 300 200 100 0 8,8 8,6 8,4 8,2 8,0 7,8 7,6 7,4 1997 1998 1999 2000 2001 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001 13

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Av hyresvärdet utgör ca 28 % kontor och butik samt 72 % lager och industri. I Borås kommun äger Castellum 10 fastigheter med en sammanlagd yta om 71 tkvm och ett bokfört värde om 360 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 81 % kontor och butik samt 19 % lager och industri. Vidare finns ett mindre bestånd i Alingsås, Partille, Kungälv, Kungsbacka och Härryda. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet uppgick under året till 59 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 41 Mkr. Totalt i regionen har hyresvärdet under den senaste femårsperioden stigit med i genomsnitt 4,5 % per år och uthyrningsgraden med 0,6 procentenheter. Direktavkastningen har under samma period stigit med i genomsnitt 0,2 procentenheter per år. Investeringar och försäljningar I Storgöteborg har Castellum under 2001 förvärvat fastigheter för sammanlagt 35 Mkr. Under året har det lokala dotterbolaget Harry Sjögren AB förvärvat en obebyggd tomt belägen vid Viaredsmotet utmed riksväg 40 i Borås, i syfte att uppföra en ny lager- och kontorsfastighet. Hyreskontrakt har tecknats och byggnationen påbörjats. Vidare har en obebyggd tomt förvärvats nära E6 i Kungsbacka, på vilken uppförs en ny kontors- och lagerbyggnad om ca 1 800 kvm för en ny hyresgäst med vilken ett 10-årigt hyreskontrakt tecknats. Harry Sjögren AB har även förvärvat en kombinerad lager- och kontorsfastighet om 2 228 kvm i Sisjöns industriområde i Göteborg. En del utgörs av ett höglager med goda in- och utlastningsmöjligheter och en annan del av nybyggda Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2001-12-31 Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt- Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott avkast- Orter/områden efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik Centrala Göteborg 21 80 1 017 12 684 117 1 456 96,4% 113 21 257 92 9,0% Borås 7 45 303 6 698 39 859 94,0% 37 12 267 25 8,1% Mölndal 5 24 208 8 683 22 929 97,3% 22 4 159 18 8,6% Högsbo/Sisjön 6 25 130 5 273 19 786 95,7% 18 4 175 14 11,0% Hisingen 9 23 88 3 892 16 684 89,7% 14 6 252 8 9,3% Övriga orter 14 61 316 5 164 46 752 94,6% 43 13 214 30 9,6% Summa kontor/butik 62 258 2 062 7 996 259 1 003 95,3% 247 60 231 187 9,1% Lager/industri Hisingen 30 135 469 3 477 66 494 94,3% 63 14 99 49 10,5% Mölndal 22 105 446 4 273 57 547 98,7% 56 8 81 48 10,7% Högsbo/Sisjön 16 62 294 4 741 38 614 94,7% 36 9 143 27 9,2% Östra Göteborg 2 33 135 4 041 22 652 68,5% 15 6 181 9 6,6% Alingsås 2 22 65 2 913 11 478 88,2% 9 3 145 6 9,5% Övriga orter 7 35 81 2 292 13 371 92,8% 13 5 128 8 9,4% Summa lager/industri 79 392 1 490 3 797 207 528 92,5% 192 45 113 147 9,9% Bostäder Centrala Göteborg 32 49 294 6 016 42 857 99,5% 42 15 308 27 9,1% Östra Göteborg 13 19 132 6 970 17 896 99,3% 17 7 351 10 7,7% Summa bostäder 45 68 426 6 282 59 868 99,5% 59 22 320 37 8,7% Summa 186 718 3 978 5 540 525 731 94,7% 498 127 175 371 9,3% Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 28 40 28 0,7% Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 155 215 343 8,6% Projekt 4 3 49 1 0 0 0 Obebyggd mark 18 52 Totalt 208 721 4 079 526 498 155 343 I fastighetsförteckningen på sidorna 78 83 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storgöteborg. 14 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001

STORGÖTEBORG kontor i två plan. Till fastigheten hör även en outnyttjad byggrätt om ca 4 000 kvm. Dotterbolaget Eklandia Fastighets AB förvärvade under året en kombinerad lager- och kontorsfastighet om 3 990 kvm intill E6 på Hisingen, i ett område där bolaget sedan tidigare äger fastigheter. Fastigheten är avsedd för logistikändamål och har en tomtareal om 10 000 kvm, med möjligheter till framtida utbyggnad. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 251 Mkr. Bland projekten kan nämnas färdigställandet av det fullt uthyrda kontorshuset Guldet vid Lilla Bommen i centrala Göteborg för totalt ca 160 Mkr, varav 138 Mkr nedlagts under 2001. I Högsbo industriområde färdigställdes ombyggnaden av fastigheten Högsbo 8:8. Investeringen uppgick till 10 Mkr varav allt nedlades under 2001. (Se även avsnittet Projekt och byggrätter, sid 32). Under året har sju fastigheter i Storgöteborg sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 213 Mkr och med en vinst om 64 Mkr. Av försäljningarna utgjorde fyra bostadsfastigheter, vilka såldes för 147 Mkr med en vinst om 54 Mkr. Tre av bostadsfastigheterna såldes till lokala bostadsrättsföreningar. Vidare har en kontorsfastighet i Kungälv samt två lager- och industrifastigheter i Göteborg avyttrats för ett sammanlagt försäljningspris om 66 Mkr med en vinst om 10 Mkr. Lokala fastighetsbolag Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögren ABs fastigheter främst är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås. Eklandia hade vid årsskiftet 34 anställda medan Harry Sjögren AB hade 25 anställda. Harry Sjögren AB har lokala förvaltningskontor i Borås och Alingsås. I Sisjöns industriområde förvärvades i slutet av året Kobbegården 6:360, som är en rationell lager- och kontorsfastighet om totalt ca 2 228 kvm. Under 2001 har nästan 9 000 kvm lager och kontor hyrts ut i Kallebäck 3:4 vid E6/E20 i södra Göteborg, vilken förvärvades under 2000. Investeringar och försäljningar Under året färdigställdes det nya, fullt uthyrda kontorshuset "Guldet" vid Lilla Bommen i centrala Göteborg, där de första hyresgästerna flyttade in under sommaren. Mkr 1000 800 600 400 200 0-200 -400 1997 1998 1999 2000 2001 Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv Fastighetsförsäljningar Under året har samtliga ytor hyrts ut i den tidigare vakanta fastigheten Kärra 94:1 i Orrekulla industriområde på Hisingen. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001 15

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE E 6 E 4 Öresundsområdet Helsingborg Castellums fastigheter i Öresundsområdet svarar för 22 % av koncernens totala hyresvärde och är främst belägna i Malmö, Helsingborg och Lund.Vid utgången av 2001 uppgick innehavet till 100 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 396 Mkr och ett bokfört värde om 3 130 Mkr. Direktavkastningen uppgick under 2001 till 8,8 %. E 6 E 20 Malmö Lund E 22 Fördelning efter hyresvärde. Marknad En dynamisk och sammanhållen region runt Öresund är en avgörande framtidsfråga för Sydsverige. I och med tillkomsten av bron över Öresund öppnar sig nya möjligheter att öka samordningen och integrationen i regionen. Öresundsregionen med över tre miljoner invånare har en enorm potential. Sydsvenska företag har mycket att vinna på ökade kontakter och fler affärsförbindelser med danskt näringsliv. Öresundsregionen blir också ett attraktivt alternativ för utländska investerare och internationella företag som söker en nordeuropeisk etablering. I Malmö och framförallt i Lund samlas högteknologisk industri medan Helsingborg kan utvecklas som ett handels- och transportcentrum i nordöstra Öresund. Efterfrågan på lokaler i Öresundsområdet har ökat kraftigt under de senaste åren. Malmö Malmö är en internationell stad. Det märks inte minst på att det bland drygt 260 000 invånare talas ett hundratal språk som representerar cirka 160 olika nationaliteter. Malmö är också en stad i förvandling, från industri- till kunskapsstad. I Stormalmö uppgår folkmängden till drygt en halv miljon. Andelen arbetslösa uppgick i december 2001 till 6,4 %, vilket kan jämföras med 3,5 % för hela landet. Näringslivet karaktäriseras inte längre av ett fåtal stora företag utan av många små. Starka sektorer är logistik, detalj- och partihandel samt bygg- och fastighetsbolag. Hyresmarknaden i Malmö är i balans, vilket medfört att ett begränsat antal nya projekt för ombyggnad, förädling och viss nyproduktion påbörjats under året. Helsingborg Helsingborg är befolkningsmässigt landets nionde kommun i storlek och utgör med sitt strategiska läge en knutpunkt mellan sjö- och landförbindelser. Hamnen är Sveriges näst största och en av de modernaste när det gäller fullservice. Antalet invånare är knappt 120 000 och befolkningsutvecklingen har under en följd av år varit positiv. Andelen arbetslösa uppgick i december 2001 till 5,9 %. Lund Lund är befolkningsmässigt landets tolfte kommun i storlek och spelar en betydande roll i den expansiva Öresundsregionen, ekonomiskt, utbildningsmässigt, historiskt och Marknadshyror (inklusive värme) och direktavkastning vid försäljning Malmö Helsingborg Lund Kontor kr/kvm direktavkastning kr/kvm direktavkastning kr/kvm direktavkastning Centrala lägen 1 200 2 200 5,5% 7,0% 900 1 600 5,5% 7,0% 1 000 1 800 5,0% 6,5% Mindre centrala lägen 800 1 250 6,5% 9,0% 700 1 200 8,0% 10,0% 800 1 400 7,0% 10,0% Butik Centrala lägen 2 000 6 000 5,5% 7,0% 2 000 3 500 5,5% 7,5% 2 500 4 000 5,5% 6,5% Mindre centrala lägen 800 2 500 6,5% 9,5% 700 1 600 8,0% 10,0% 800 2 200 8,0% 10,0% Lager/industri Välbelägna 400 750 8,0% 11,0% 400 700 8,5% 11,0% 450 750 8,0% 9,0% 16 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001

ÖRESUNDSOMRÅDET kulturellt. Lund är kanske mest känt för sitt universitet, universitetssjukhuset samt ett antal stora forskningsinriktade företag. Denna profil har under åren förstärkts och Lund har flera internationella företag etablerade på orten. Näringslivet har även tillförts flera mindre företag med kopplingar till universitetet och de större etablerade företagen. Lund har under en lång föjd av år haft en positiv befolkningsutveckling och antalet invånare i kommunen uppgår till cirka 100 000. Andelen arbetslösa uppgick i december 2001 till 2,8 %. I Lund ligger Sveriges första och största forskningsby, Ideon. Där bedrivs högteknologiskt utvecklingsarbete i nära samarbete med universitetet. Lunds hyresmarknad är i balans, vilket innebär att olika aktörer under året påbörjat projekt för ombyggnad, förädling och viss nyproduktion. Castellums fastighetsbestånd För kontors- och butiksfastigheter i Castellums bestånd uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 1 018 kr/kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 8 % jämfört med föregående år. För lager- och industrifastigheter var den genomsnittliga hyresnivån 526 kr/kvm, även det en ökning med ca 8 %, medan den för bostäder var 891 kr/kvm en ökning i jämförbara enheter med ca 2 %. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för kontor och butik till 93,2 %, en minskning för jämförbara enheter med ca 2,3 procentenheter. För lager och industri uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 88,4 %, motsvarande en ökning i jämförbara enheter om ca 1,5 procentenheter, medan den för bostäder uppgick till 97,9 % en ökning i jämförbara enheter med ca 0,1 procentenhet. Direktavkastningen uppgick per den 31 december 2001 till 8,8 %, vilket är en ökning med 0,4 procentenheter mot föregående år. I Malmö ägde Castellum vid årsskiftet 36 fastigheter med en sammanlagd yta om 241 tkvm och ett bokfört värde om 1 247 Mkr. Av hyresvärdet utgjorde ca 60 % kontor och butik och 40 % lager och industri. Castellums bestånd i Malmö finns i alla de viktiga och etablerade marknadsområden Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. Det finns även ett mindre bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Malmö. Hyresvärde per kategori Hyresvärde och direktavkastning Kontor/butik 50% Lager/industri 27% Projekt 6% Bostäder 17% Hyresvärde, Mkr (staplar) 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Direktavkastning, % (kurva) 9,0 8,7 8,4 8,1 7,8 7,5 7,2 6,9 6,6 1997 1998 1999 2000 2001 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001 17

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE I Lund ägde Castellum vid årsskiftet 14 fastigheter med en sammanlagd yta om 65 tkvm och ett bokfört värde om 471 Mkr. Av hyresvärdet utgjorde ca 71 % kontor och butik, 15 % lager och industri samt 14 % bostäder. Castellums kommersiella fastighetsbestånd i Lund finns främst i Rådbyholms industriområde och nära teknikparken Ideon. Bostadsfastigheterna är belägna i centrala Lund, liksom ett mindre bestånd av kontors- och butiksfastigheter. Beståndet i Helsingborg omfattar 38 fastigheter med en sammanlagd yta om 136 tkvm till ett bokfört värde om 784 Mkr. Av hyresvärdet utgjorde ca 30 % kontor och butik, 15 % lager och industri samt 55 % bostäder. Castellums kommersiella fastigheter i Helsingborg är främst belägna i Berga industriområde samt i centrala Helsingborg, medan bostadsfastigheterna är attraktivt belägna i centrala och norra Helsingborg. Övriga orter där Castellum äger fastigheter är Landskrona, Burlöv och Ängelholm. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet uppgick under året till 54 tkvm, motsvarande ett årligt hyresvärde om 60 Mkr. Totalt i regionen har under den senaste femårsperioden hyresvärdet stigit med i genomsnitt 7,3 % per år och uthyrningsgraden med 0,7 procentenheter. Direktavkastningen har under samma period stigit med i genomsnitt 0,4 procentenheter per år. Investeringar och försäljningar I Öresundsområdet har Castellum, genom sitt lokala dotterbolag Fastighets AB Briggen, under 2001 förvärvat fastigheter för sammanlagt 91 Mkr. I Malmö förvärvades en lager- och kontorsfastighet om 15 200 kvm i Valdemarsro/Bulltofta industriområde. Fastigheten är byggd som en logistikterminal för kylda och frysta varor och har mycket god tillgänglighet till E6/E20/E22. Förvärv har även skett av en kontors- Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet 2001-12-31 Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt- Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott avkast- Orter efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik Malmö 18 103 866 8 436 107 1 037 92,8% 99 29 281 70 8,1% Lund 8 42 325 7 712 50 1 193 98,2% 49 10 255 39 11,9% Helsingborg 8 38 219 5 744 31 822 85,4% 27 9 224 18 8,3% Övriga orter 1 10 42 4 361 8 817 97,1% 7 4 427 3 8,4% Summa kontor/butik 35 193 1 452 7 543 196 1 018 93,2% 182 52 271 130 9,0% Lager/industri Malmö 18 138 381 2 757 72 522 88,4% 64 18 130 46 12,0% Helsingborg 7 30 93 3 116 15 517 87,7% 14 4 133 10 10,3% Lund 4 15 73 5 071 11 731 92,0% 9 1 94 8 11,4% Övriga orter 3 22 44 1 955 10 427 86,1% 8 2 108 6 13,3% Summa lager/industri 32 205 591 2 884 108 526 88,4% 95 25 125 70 11,8% Bostäder Helsingborg 23 68 472 6 917 58 852 98,3% 57 18 268 39 8,2% Lund 2 8 73 9 353 10 1 228 95,1% 10 3 335 7 8,9% Summa bostäder 25 76 545 7 168 68 891 97,9% 67 21 275 46 8,3% Summa 92 474 2 588 5 466 372 784 92,7% 344 98 209 246 9,5% Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 18 38 18 0,7% Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 116 247 228 8,8% Projekt 6 55 527 24 17 5 12 Obebyggd mark 2 15 Totalt 100 529 3 130 396 361 121 240 I fastighetsförteckningen på sidorna 84 86 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Öresundsområdet. 18 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2001