Bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8 Årsredovisning 2002
2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Inledning och allmänt Styrelsen för bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8 avger härmed berättelse för föreningens förvaltning verksamhetsåret 2002-01-01 till 2002-12-31. Ekonomisk förening Bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8 är en ekonomisk förening. Varje bostadsrättshavare förvaltar och har ansvaret för skötsel av den lägenhet medlemmen disponerar över. All fastighetsskötsel, förvaltning, reparationer av fastigheterna, graden av service till medlemmarna och dylikt betalas med årsavgifterna. Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Utsedd av: Vald t o m: Eric Johansson Ordförande Föreningen 2004 Jan Nygren Vice ordförande Föreningen 2003 Anders Eriksson Sekreterare Föreningen 2004 Per Hallenborg Ledamot Föreningen 2003 Ann-Kristine Forss Ledamot Riksbyggen Styrelsesuppleanter Utsedd av: Vald t o m: Sören Blom Suppleant Föreningen 2004 Gun Lindberg Suppleant Föreningen 2004 Åsa Persson Suppleant Föreningen 2003 Roland Norlin Suppleant Riksbyggen I tur att avgå är: Jan Nygren och Åsa Persson Ordinarie revisorer Revisorssuppleanter Utsedd av: Carina Lööf Sophie Caddéo Föreningen Per Engzell, KPMG Suppleant, KPMG Föreningen Valberedningen Elisabeth Nensén Margareta Brandhorst Daho Åke Törnqvist Sammankallande Gun Lindberg har varit föreningens studieombud. Firmateckning Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av Eric Johansson och Jan Nygren.
3 Förvaltning och organisationsanslutning HSB Stockholm har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning, såväl ekonomisk som teknisk samt också ombesörjt fastighetsskötseln. Riksbyggen Trädgård har ombesörjt trädgårdsunderhåll och yttre renhållning samt snöröjning. UniClean har under 2002 varit kontrakterad för städning av föreningens byggnader. Föreningen är medlem i Riksbyggens Representantskap samt i Stockholms Fastighetsägarförening sedan den 12 december 2001. Fastigheter och lokaluppgifter Föreningen innehar med tomträtt fastigheterna Eknaren 4, Dunkern 5, Styran 1, Eklången 6, Lockvattnet 6 och 7, Långhalsen 6, Tvären 1, Storsjön 1, Virlången 4, Muskan 2, Edslan 1, Yngaren 3, Sottern 2, Öljaren 2 och Båven 2. På fastigheterna har uppförts 39 byggnader, innehållande 548 lägenheter med en sammanlagd area på 26 125 m 2 och med följande fördelning: 1 rum och kokvrå 46 1 rum, kök och matrum 215 2 rum och kök 60 2 rum, kök och matrum 214 3 rum, kök och matrum 12 5 rum och kök 1 548 lgh Samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. I fastigheterna finns också 41 lokaler med en sammanlagd area på 2001 m 2, 10 garage och 108 parkeringsplatser. Byggnadsår 1945. Löner och arvoden Årets utbetalda arvoden exklusive sociala avgifter har till styrelse och suppleanter utgjort 116 050 SEK (100 330 SEK för 2001). Underhåll Reparationer Kostnaden för reparationer har under verksamhetsåret uppgått till 237 389 SEK (505 301 SEK för 2001) som fördelar sig enligt följande (i SEK): VVS och sanitet 49 708 Tvättutrustning 35 039 El 28 609 Byggnad 26 270 Skadegörelse 22 436 Värme 20 225 Markytor 18 898 Fasad 15 000 Sop- / miljöanläggning 9 135 Övrigt (dörrar, ventilation, fönster, mm) 12 069
4 Totalt 237 389 Planerat underhåll Föreningens entrépartier i ek genomgick under 2002 en omfattande renovering. Entrépartierna var i underhållsplanen prognostiserad till år 2005 men styrelsen valde att tidigarelägga renoveringen eftersom det fanns risk för oreparerbara skador. Under året har underhåll utförts för 276879 (486 666 SEK för 2001) som sedan belastat föreningens underhållsfond. Föreningens underhållsplan visar på ett genomsnittligt underhållsbehov på 332 500 SEK under de kommande två åren. Underhållsplanen reviderades och uppdaterades under 2002. Underlaget för planering av framtida underhåll bedöms i den stadgeenliga besiktningen och från den kontinuerliga fastighetsskötseln. Underhållsplanen är en prognos och ur den kan utläsas när en viss åtgärd senast utfördes samt intervallet till nästa åtgärd och uppskattad kostnad för åtgärden. År Åtgärdsområde Kostnad 2004 VA 201 000 Tvättstugor 100 000 Styrsystem 63 000 Fasader 62 000 Övrigt 7 000 Totalt 433 000 2005 Entrépartier Genomfördes år 2002 Tvättstugor 90 000 Fasader 86 000 Styrsystem 44 000 Övrigt 12 000 Totalt 232 000 Stadgeenlig besiktning Besiktning av föreningens egendom enligt stadgarna företogs den 15 maj 2002. I besiktningen deltog ordförande Eric Johansson och revisor Carina Lööf från föreningen samt Ari Punkki från HSB. Besiktningen omfattade fastigheternas yttre, allmänna utrymmen, serviceutrymmen och mark.
5 Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har under året haft en ordinarie föreningsstämma den 6 maj 2002 i Årsta Folkets Hus. Styrelsen har hållit tio protokollförda sammanträden under verksamhetsåret samt flertalet informella arbetsmöten. Styrelsen genomförde ett omfattande arbete med upphandling av tjänster under 2001 vilka trädde i kraft för 2002. Vidare har kostnaderna i föreningen reducerats genom flertalet initiativ drivna av styrelsen och med inriktning på förbättrad servicenivå mot medlemmarna. Föreningen har en hemsida med bland annat information om pågående aktiviteter i föreningen, regler om andrahandsuthyrning och föreningens stadgar. Hemsidan återfinns på: www.stockholmshus8.org Ekonomi Föreningens ekonomi har i enlighet med upprättad budget varit i balans. Avvikelserna från budget under enskilda poster förekommer framförallt vad gäller driftskostnader där nya avtal och reparationerna givit ett större positivt tillskott än förväntat. Värmejustering i fastigheterna slutfördes under 2002 vilket med gradtalskorrigering gav en reducerad energiförbrukning om ca 9% jämfört med 2001. Energipriserna har dock ökat kraftigt under 2002 vilket trots reducerad energiförbrukning ger en oförändrad energikostnad. Vidare gör föreningen ett mycket starkt resultat för 2002, speciellt med tanke på att vi har oförändrade årsavgifter och en allmän kostnadsökning genom inflation. Överlåtelser Under verksamhetsåret har 74 överlåtelser (57 överlåtelser under 2001) av bostadsrättsföreningens 548 bostadsrätter skett. Tomträttsavtal Tomträttsavtalen löper t.o.m. år 2004 för samtliga av föreningens fastigheter utom för kvarter Lockvattnet 6 som löper t.o.m. 2007. Förslag på resultatdisposition Styrelsen föreslår att årets överskott 1 907 139 avräknas balanserat underskott - 334 536 Resterande överskott överföres till dispositionsfonden 1 572 604
6 2002-01-01 2001-01-01 Resultaträkning 2002-12-31 2001-12-31 Nettoomsättning Not 1 21 590 279 21 186 292 Fastighetskostnader Drift Not 2-7 649 164-8 400 237 Planerat underhåll Not 3 0 0 Fastighetsskatt -1 138 060-1 003 060 Tomträttsavgäld -63 562-59 119 Avskrivningar -2 497 787-2 703 745 Summa fastighetskostnader -11 348 573-12 166 161 Bruttoresultat 10 241 706 9 020 131 Jämförelsestörande poster Not 4 157 874 0 Rörelseresultat 10 399 580 9 020 131 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 5 301 435 310 592 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 6-8 793 876-8 844 892 Summa finansiella poster -8 492 441-8 534 300 Resultat efter finansiella kostnader 1 907 139 485 831
7 Balansräkning 2002-12-31 2001-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Not 7 166 556 184 169 053 971 Summa materiella anläggningstillgångar 166 556 184 169 053 971 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 8 11 500 11 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 11 500 11 500 Summa anläggningstillgångar 166 567 684 169 065 471 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 45 553 42 823 Övriga fordringar Not 9 88 754 390 155 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 10 316 612 186 236 Avräkningskonto HSB Stockholm 5 182 071 0 Summa kortfristiga fordringar 5 632 990 619 214 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Not 11 7 000 000 7 300 000 Kassa och bank Handkassa 3 000 3 000 Bank 0 981 085 Summa kassa och bank 3 000 984 085 Summa omsättningstillgångar 12 635 990 8 903 299 Summa tillgångar 179 203 674 177 968 770
8 Eget kapital och skulder 2002-12-31 2001-12-31 Eget kapital Not 12 Bundet eget kapital Insatser 538 683 538 683 Reservfond 282 311 282 311 Summa Bundet eget kapital 820 994 820 994 Fritt eget kapital Balanserat resultat -334 536-820 366 Dispositionsfond 46 800 46 800 Årets resultat 1 907 139 485 831 Summa fritt eget kapital 1 619 403-287 735 Summa eget kapital 2 440 397 533 259 Avsättningar Fond för yttre underhåll 11 735 385 12 012 264 Underhållsfond lokal 234 394 238 454 Summa avsättningar 11 969 779 12 250 718 Skulder Fond för inre underhåll 441 944 450 315 Skulder till kreditinstitut Not 13 159 990 202 162 149 473 Leverantörsskulder 1 660 174 966 987 Övriga skulder Not 14 68 466 19 933 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 15 2 632 712 1 598 085 Summa skulder 164 793 498 165 184 793 Summa eget kapital och skulder 179 203 674 177 968 770 Poster inom linjen Ställda panter för skulder till kreditinstitut 216 469 000 216 469 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
9 Noter 2002-12-31 2001-12-31 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Avskrivning på byggnader Avskrivning motsvarar amorteringar på fastighetslånen. För övriga anläggningar sker avskrivning mellan 10-20 år. Inkomstskatt När det ackumulerade underskottet är förbrukat kommer föreningen att betala statlig inkomstskatt. Inkomsten är schablonmässigt beräknad från fastighetens taxeringsvärde och finansiella poster. Föreningens underskott är i år 44 845 953 och har då ökat med 2 200 761 i jämförelse med föregående års underskott. Förmögenhetsvärde Föreningens gemensamma förmögenhetsvärde fördelas efter bostadsrättens fördelningstal. Detta värde tas upp i respektive medlems deklaration. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvode förtroendevalda år 2002 116 050 82 730 För mycket ber. obetald arvode år 2001-7 250 0 Övriga ersättningar till förtroendevalda 2002 3 580 17 600 Föreningsvald revisor 7 250 7 234 Lön till övrig personal 14 230 124 764 Sociala kostnader 36 830 62 288 Övriga personalkostnader 1 200 2 050 Summa arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 171 890 296 666 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 19 388 954 19 170 862 Hyror 1 905 846 1 711 798 Bränsleavgifter 102 594 137 693 Kabel TV 158 005 181 134 Övriga intäkter 61 980 31 033 Brutto 21 617 379 21 232 520 Avgifts- och hyresbortfall -20 843-20 762 Avsatt till inre fond kvartal 1-6 257-25 466 Nettoomsättning 21 590 279 21 186 292
10 Noter 2002-12-31 2001-12-31 Not 2 Drift Personalkostnader 171 890 296 666 Fastighetsskötsel byggnader 489 784 276 073 Fastighetsskötsel mark 350 698 491 609 Snöröjning 115 380 64 935 Städ 340 478 645 522 Reparationer 237 389 505 301 El 440 496 450 116 Uppvärmning 3 357 638 3 363 319 Vatten 688 841 705 945 Sophämtning 320 873 349 644 Fastighetsförsäkring 157 047 135 348 Kabel-TV 277 988 265 954 Övriga avgifter 26 513 0 Förvaltningsarvoden 408 679 673 135 Övriga köpta tjänster 110 006 57 210 Arvode auktoriserad revisor 44 726 32 280 Förbrukningsmaterial 25 355 63 284 Skadegörelse 24 495 6 337 Medlemsavgifter 23 087 0 Övrig drift 37 801 17 559 Summa drift och löpande underhåll 7 649 164 8 400 237 Not 3 Not 4 Not 5 Planerat underhåll Underhåll 276 879 486 666 Avlyft från fond för yttre underhåll -276 879-486 666 Summa planerat underhåll 0 0 Jämförelsestörande poster Riksbyggen, kreditering faktura för 2001 157 874 0 Ränteintäkter och liknande resultatposter Allkonto HSB Stockholm 46 998 0 Specialinlåning (6 mån HSB Stockholm) 240 159 0 Avräkning Sparbanken 0 15 007 Specialinlåning Riksbyggen 13 591 295 585 Hyres- och kundfordringar 687 0 Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 301 435 310 592
11 Noter 2002-12-31 2001-12-31 Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till kreditinstitut 8 793 567 8 835 781 Räntekostnader övriga 309 9 111 Summa räntekostnader och liknande resultatposter 8 793 876 8 844 892 Not 7 Not 8 Not 9 Not 10 Byggnader Anskaffningsvärde Årets avskrivning Avskrivnin g Ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Byggnad 188 584 531 2 159 271 1,14% -26 767 540 161 816 991 Barnstuga 6 601 031 338 516 5,13% -1 861 838 4 739 193 195 185 562 2 497 787-28 629 378 166 556 184 Taxeringsvärde 2002-12-31 2001-12-31 Byggnader 141 100 000 123 500 000 Mark 68 556 000 59 966 000 209 656 000 183 466 000 Finansiella anläggningstillgångar Andelar Riksbyggen Representantskap 11 500 11 500 (23 stycken á 500 kr) Övriga fordringar Skattefordringar 21 296 390 155 Pant och överlåtelseavgifter 67 458 0 Summa övriga fordringar 88 754 390 155 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring 39 850 37 490 Arvode gemensam förvaltningsavtal 106 136 0 Vatten 13 400 15 363 Kabel TV 82 009 68 183 Tomträttsavgäld 15 046 18 415 El 0 1 293 Telefon 0 290 Ränta specialinlåning Riksbyggen 0 45 202 Ränta 6-mån specialinlåning HSB 60 171 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 316 612 186 236
12 Noter 2002-12-31 2001-12-31 Not 11 Kortfristiga placeringar Specialinlåning 6-mån HSB Stockholm 7 000 000 0 Specialinlåning Riksbyggen 0 7 300 000 Summa kortfristiga placeringar 7 000 000 7 300 000 Not 12 Eget kapital Ingående balans Insatser Reservfond Balanserat resultat Dispositionsfond Årets resultat 2002-01-01 538 683 282 311-820 367 46 800 485 831 Disposition enl. stämmobeslut 485 831-485 831 Årets resultat 1 907 139 Utgående balans 2002-12-31 538 683 282 311-334 536 46 800 1 907 139 Not 13 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp SBAB 5,81% 2008-12-17 23 885 800 SBAB 5,75% 2006-03-27 27 091 600 SBAB 5,72% 2005-08-22 24 436 700 SBAB 5,51% 2003-10-15 30 397 000 SBAB 5,04% 2003-10-15 14 542 500 SBAB rörlig bunden 3 mån 24 902 000 SBAB 5,32% 2004-04-14 14 734 602 Summa skulder till kreditinstitut 159 990 202 Med nuvarande amorteringstakt blir amorteringen ca 1 900 000 SEK per år de kommande åren. Not 14 Övriga skulder Moms 67 379 19 933 Källskatt 1 087 0 Summa övriga skulder 68 466 19 933
13 Noter 2002-12-31 2001-12-31 Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda avgifter och hyror 1 717 220 86 745 Ränta fastighetslån 728 440 743 436 Revision 35 000 38 825 Arbetsgivaravgifter 1 008 0 Arvode markskötsel 151 044 0 El 0 12 535 Fjärrvärme 0 411 114 Underhållsadministration 0 29 728 Vicevärdsarvode 0 185 758 Renhållning 0 4 300 Fastighetsservice 0 3 189 Tvättstuga 0 78 163 Diverse reparationer 0 4 292 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2 632 712 1 598 085
14 Årsta den 11 mars 2003... Eric Johansson Jan Nygren Anders Eriksson Ordförande Vice ordförande Sekreterare. Per Hallenborg. Ann-Kristine Forss Vår revisionsberättelse har 2003- avgivits beträffande denna årsredovisning. Av föreningen vald revisor. Auktoriserad revisor