Beslutet i webbversion 1 (19) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om uppdragsavtal, ombud, objektsbeskrivning, boendekostnadskalkyl, anbudsförteckning, journal, information om köparens undersökningsplikt, kundkännedom - dokumentation och bevarande och pris i marknadsföring. Prövning av det förhållandet att fastighetsmäklaren har varit juridiskt ombud för såväl säljaren som köparen vid förmedlingen av en bostadsrätt. När denna köpare därefter har sålt bostadsrätten har fastighetsmäklaren varit juridiskt ombud för henne i egenskap av säljare. Frågan om mäklaren har genomfört den första förmedlingen utan ett skriftligt uppdragsavtal har prövats. Beträffande den första förmedlingen har objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, journalen och den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka bostaden, samt att en skriftlig beräkning av boendekostnaderna erbjudits, också omfattats av granskningen. Även frågan om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom, samt att dokumentera dessa åtgärder, har omfattats av bedömningen i denna förmedling. Beträffande den andra förmedlingen har utformningen av journalen granskats samt priset i marknadsföringen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (19) fastighetsmäklaren NN. Anmälaren, som är en bostadsrättsförening, har ifrågasatt NN:s hantering av två förmedlingar av en lägenhet i föreningens fastighet. Bostadsrätten såldes först av ett dödsbo och en kort tid senare såldes den på nytt. Båda gångerna var NN fastighetsmäklare. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig. Han har lämnat in en kopia av registreringsbeviset för NN:s juristfirma. Den första förmedlingen Anmälaren har lämnat in kopior av följande handlingar. Överlåtelseavtalet Ansökan om medlemskap och utträde ur föreningen Bouppteckningen Ett testamente En fullmakt för NN från dödsboet NN har lämnat in kopior av följande handlingar. Ett intyg från dödsbodelägaren Ett intyg från köparen NN har förelagts, men inte kommit in med följande handlingar. Uppdragsavtalet Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten Objektsbeskrivningen Anbudsförteckningen Journalen Dokumentationen av hur mäklaren har uppnått kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (19) Den andra förmedlingen Anmälaren har lämnat in kopior av följande handlingar. Marknadsföringsmaterialet från internet Överlåtelseavtalet Ansökan om medlemskap och utträde ur föreningen En fullmakt för uppdragsgivarens make NN har lämnat in kopior av följande handlingar. Dokumentationen av hur mäklaren har uppnått kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten Anbudsförteckningen Journalen Stadgarna Årsredovisningen Ett e-postmeddelande från uppdragsgivaren En offert Mäklarbilden Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Ett dödsbo hade sålt en lägenhet i föreningens fastighet. När bostadsrättsföreningens styrelse tittade närmare på handlingarna noterade de att NN hade varit bouppteckningsman för dödsboet. Det visade sig också att arvingarna var bosatta i Finland och därför antagligen inte kände till prisbilden för bostadsrätter i området. Köparen betalade 550 000 kronor för bostadsrätten. Tillträdet var den 1 maj 2014. Kort därefter noterade de att bostadsrätten var ute till försäljning igen och det begärda priset var då 975
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (19) 000 kronor. Vad de har kunnat se av marknadsföringsmaterialet, var skillnaden att lägenheten hade målats vit och att den verkade ha uppfräschade eller nya golv. NN har sålt bostadsrätten vid båda tillfällena. Det är också NN som har gjort bouppteckningen för dödsboet. De tycker att det är lite märkligt att samma person gör värderingen och bouppteckningen samt är ansvarig fastighetsmäklare. Köparen har aldrig tagit bostadsrätten i besittning, utan bara renoverat för att sälja snabbt. De har också reagerat på prisskillnaden mellan förmedlingarna. Prismässigt är den första försäljningen det lägsta beloppet som en lägenhet har sålts för i deras förening sedan februari 2012 och den försäljningen var genom en exekutiv auktion. De ifrågasätter därför riktigheten i denna försäljningskedja och undrar om arvingarna har fått för lite betalt. I en komplettering uppger anmälaren bland annat följande. I överlåtelseavtalet beträffande det andra förmedlingsuppdraget anges att överlåtelseavgiften ska betalas av säljaren. Enligt föreningens stadgar ska överlåtelseavgiften betalas av köparen. Mäklaren anger att köparen har tagit del av årsredovisningen för år 2012. Den senaste årsredovisningen, som hade funnits tillgänglig sedan november 2013, var årsredovisningen för september 2012 till augusti 2013. Handlingarna NN har på eget initiativ lämnat in ett registerutdrag för JURISTFIRMA JUR.KAND. [NN]. I utdraget anges att företaget bedriver juridisk verksamhet. Av handlingarna i ärendet framgår i övrigt bland annat följande. Den första förmedlingen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (19) Bouppteckningen Bouppteckningen är ingiven av Juristfirma Jur. kand [NN]. Fullmakten I fullmakten, som är daterad den 30 november 2013, anges bland annat följande. 1. 2. 3. 4. 5. FULLMAKTSHAVARE Jur. kand. reg fastighetsmäklare [NN], [adressuppgift] DÖDSBO [ ] Härmed befullmäktigas ovannämnda fullmaktshavare att på mina vägnar Företräda mig och teckna mitt namn i alla angelägenheter som rör dödsboet. Indriva och kvittera boets fordringar och betala dess skulder. Försälja bostadsrätten till lgh nr [0] i [bostadsrättsföreningen] och i samband med försäljningen underteckna alla köpehandlingar samt emottaga och kvittera medel och därvid teckna mitt namn. Avsluta samtliga bankkonton samt realisera boets egendom. Föranstalta om och förrätta bouppteckning och arvskifte efter den avlidne. Upprätta skattedeklarationer efter den avlidne. Intyget från säljaren NN har kommit in med ett intyg från dödsbodelägaren, undertecknat den 20 oktober 2014. Härmed intygas att jag [YY] kontaktade [NN], Juristfirma jur kand [NN], för att få hjälp i dödsbon efter min bror [ZZ]. Jag bor i Finland och kunde inte själv ta hand om dödsboet. Jag gav då [NN] uppdrag att sköta allt det praktiska och pappersarbetet efter min bror såsom kontakter med olika myndigheter, begravningsbyrån, skatteverket, bilfirman, containeruthyraren och många andra. [NN] skulle också göra bouppteckningen med testamentsdelgivningar, betala alla räkningar, sälja allt i dödsboet det som gick att sälja och kasta
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (19) resten. [NN] skulle sedan avsluta allt arbete med dödsbon göra skifte och redovisning och göra skattedeklarationen och betala skatten. [NN] var mitt juridiska ombud och skötte min brors dödsbo för min räkning. Intyget från köparen (säljaren i det andra förmedlingsuppdraget) NN har lämnat in ett intyg daterat den 9 november 2014 från köparen, som var säljare i det andra förmedlingsuppdraget, där bland annat följande anges. I samband med min då förestående skilsmässa kontaktade jag juristen [NN], [orten] för konsultation angående vårdnad, underhåll och bodelning mellan mig och min make. [NN] agerade då som mitt juridiska ombud. Överlåtelseavtalet Överlåtelseavtalet upprättades på ett brevpapper tillhörande Jurist- & mäklarfirma [NN]. Avtalet ingicks den 24 mars 2014 och det var NN som undertecknade avtalet för dödsboets räkning enligt fullmakt. Köpeskillingen var 550 000 kronor. Tillträdesdagen var den 1 maj 2014 och en ändring av denna dag skulle avtalas skriftligt med en kopia till fastighetsmäklaren. Dessutom anges bland annat följande i överlåtelseavtalet. 2 Betalningsvillkor Köparen ska betala köpeskillingen på följande sätt: Betalar handpenning senast kr [ ] a. Kontant 2014-03-25 550 000 kr b. Resterande kontant på tillträdesdagen kr [ ] 7 Äganderättens övergång, avgifter [ ] Förmedlingsprovision till Jurist & Mäklarfirma [NN] betalas av säljaren enligt separat uppdragsavtal. 12 Avtalsbrott [ ]
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (19) Vid köparens avtalsbrott ska säljarens skada, inklusive förmedlingsprovision, regleras ur betald handpenning. [ ] Parterna är medvetna om att full förmedlingsprovision ska betalas vid parts hävning av köpet på grund av avtalsbrott. Vid köparens avtalsbrott ingår förmedlingsprovisionen i det skadestånd köparen blir skyldig att betala till säljaren. Under rubriken Handlingar är en ruta ikryssad som anger att köparen tidigare har fått, tagit del av och är införstådd med Info, Undersökningsplikt och Felansvar. Sist i överlåtelseavtalet lämnar parterna sitt medgivande till mäklarföretagets behandling av deras personuppgifter. I avtalets 8 anges bland annat att det är ett villkor för överlåtelsen att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. NN har med anledning av detta tillfrågats om han har verkat för att parterna deponerade handpenningen. Övriga begärda handlingar NN har inte lämnat in de dokument som Fastighetsmäklarinspektionen har begärt i det första förmedlingsuppdraget. Inspektionen har meddelat honom att myndigheten uppfattar det som att han i uppdraget: inte har upprättat något uppdragsavtal, inte har lämnat någon skriftlig information om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten, inte har överlämnat någon objektsbeskrivning till tilltänkta köpare, inte har erbjudit köparen en boendekostnadskalkyl, inte har upprättat en anbudsförteckning och inte har upprättat någon journal. NN har inte heller yttrat sig över eller lämnat in någon dokumentation om hur han har uppnått kundkännedom i det första uppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen har därför meddelat honom att detta får till följd att inspektionen kommer att utgå från att han inte har uppnått kundkännedom.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (19) Den andra förmedlingen Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet ingicks den 15 maj 2014. Överlåtelseavtalet Överlåtelseavtalet undertecknades den 10 juni 2014 och tillträdesdagen angavs vara den 1 juli 2014. Köpeskillingen var 1 200 000 kronor. Objektsbeskrivningen Det finns ingen anteckning om att NN har erbjudit köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Journalen I journalen finns det inga noteringar om följande åtgärder. 1. 2. 3. 4. Att mäklaren har upplyst den tilltänkta uppdragsgivaren om eventuell sidoverksamhet och ersättning för den. Att mäklaren har informerat om föreslagna, men ännu inte beslutade, ändringar av årsavgiften för bostadsrätten. Att mäklaren har upplyst tilltänkta köpare om eventuell sidoverksamhet och ersättning för den. Att mäklaren har kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden bland annat uppgett följande. Han började sin yrkesverksamhet år 1978 som jurist med firman Juristfirma Jur kand NN. I sin yrkesutövning har han arbetat företrädesvis inom civilrätt,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (19) familjerätt, skatterätt och arvsrätt. Han har exempelvis varit ombud i ärenden avseende äktenskapsskillnad, separation av samboförhållanden, vårdnad, underhåll, bodelning, arvskifte, testamentsexekutor och dödsboförvaltare. Den första förmedlingen Tillämpligheten av fastighetsmäklarlagen (2011:666) Försäljningen av bostadsrättslägenheten gjorde han som dödsboförvaltare inom ramen för sin juridiska verksamhet i juristfirman. I uppdraget, som han fick av dödsbodelägaren YY, ingick det att företräda honom och teckna hans namn i alla angelägenheter som rörde dödsboet. Han skulle även driva in och kvittera boets fordringar och betala dess skulder. Dessutom ingick att sälja bostadsrätten till lägenheten. I samband med försäljningen skulle han underteckna alla köpehandlingar samt ta emot och kvittera medel med stöd av fullmakten att teckna dödsbodelägarens namn. Utöver detta var hans uppdrag att avsluta samtliga bankkonton. Han skulle också realisera dödsboets egendom, föranstalta om och förrätta bouppteckningen och arvskiftet efter den avlidne samt att upprätta skattedeklarationerna. Sammanfattningsvis ett typiskt dödsboförvaltningsuppdrag enligt svensk lag. Hans huvudman ville att han skulle realisera boets egendom så fort som möjligt. Han uppgav då att han hade ett par som var på väg att ansöka om äktenskapsskillnad och att hustrun var i behov av en bostad omgående. Hans huvudman, som hela tiden har uppfattat honom som sitt juridiska ombud, accepterade den blivande köparens bud i enlighet med det uppskattade marknadsvärdet i bouppteckningen. Även köparen har hela tiden ansett att han har agerat i egenskap av jurist. Lägenheten lades därför inte ut till allmän försäljning. NN har vidare uppgett följande. Försäljningen gjordes inom ramen för juridisk verksamhet i min firma, Juristfirma Jur kand [NN] och icke i mäklarverksamhet. Det är en tydlig skillnad och gräns mellan mina två verksamheter och det är inte mer än rimligt att man
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (19) måste få ha två ben att stå på. Sammanfattningsvis omfattas inte försäljningen av fastighetsmäklarlagens bestämmelser. En förutsättning för att fastighetsmäklarlagen ska vara tillämplig är att uppdraget avser en förmedling av den aktuella bostadsrätten. Med förmedling avses, enligt kommentaren till fastighetsmäklarlagen, en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa ett avtal om en överlåtelse eller en upplåtelse. Hans juridiska uppdrag grundade sig inte på ett uppdragsavtal, utan ett uppdrag om dödsboförvaltning, vilket enligt svensk rätt bland annat inbegriper att realisera boets tillgångar av vilket slag de än är. Utgångspriset Området där bostadsrätten fanns har alltid haft mycket lägre priser än i de centrala delarna av orten. Dessutom var denna lägenhet i ett mycket dåligt skick. Hade lägenheten varit i normal standard, det vill säga inte nyrenoverad, hade värdet blivit cirka 200 000 250 000 kronor högre. Överlåtelseavtalet Att han har använt sig av jurist- och mäklarfirmans papper när han upprättade överlåtelseavtalet är väl rimligt. Det är ju de dokument han i vanliga fall använder. Att använda neutrala dokument köpta i bokhandeln ter sig långsökt. Att det sedan finns ovidkommande information i avtalet, som inte borde finnas där, är inte det väsentliga som avgör saken. Det som är juridiskt avgörande är hur säljaren och köparen har uppfattat honom. Både säljaren och köparen har hela tiden ansett att han har varit deras jurist och inget annat. Som svar på frågan om vem som har tillhandahållit Info, Undersökningsplikt och Felansvar har NN uppgett att han rutinmässigt ger information om undersökningsplikten och felansvaret och förklarar innehållet i alla överlåtelser. Som jurist är han noga med att upplysa sina klienter och övriga parter om rutinerna, innehållet och konsekvenserna av en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (19) överlåtelse oavsett om han agerar som jurist eller fastighetsmäklare. Självklart kontrollerar han parternas identiteter. Övriga frågor i det första föreläggandet Med hänsyn till det han har angett i vilken verksamhet som han medverkade till försäljningen, har han svarat på de punkter som är adekvata i föreläggandet. Den andra förmedlingen Utgångspriset En omfattande renovering av lägenheten hade gjorts. Dessutom anskaffades bland annat nya vitvaror och bänkskivor. Kostnaderna uppgick till närmare 300 000 kronor. Därtill hans arvode och det var uppe i närmare 900 000 kronor. Då ter sig utgångspriset rimligt. Skriftlig beräkning av boendekostnaderna När köparen gav sitt bud, frågade han honom om han hade klart med finansieringen av köpet. Köparen uppgav då att han hade ett skriftligt lånelöfte och att banken hade gjort en boendekostnadskalkyl. Han erbjöd sig att upprätta en ny boendekostnadskalkyl, vilket köparen avböjde. Han har kryssat i detta i journalen. Överlåtelseavtalet Han informerade köparen om att överlåtelseavgiften skulle betalas av köparen. Han fick också stadgarna där detta tydligt framgick. Köparen fick den senaste årsredovisningen. Att han i kontraktet uppgav år 2012, kan rimligen inte vara fel eftersom räkenskapsåret var från den 1 september 2012 till den 31 augusti 2013.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (19) Journalen 1. 2. 3. 4. I journalen har han kryssat i en punkt som anger informerat uppdragsgivaren om arbetssätt, uppdragsinnehåll och provisionsregler. I detta inbegrips även eventuell sidoverksamhet och ersättning. Att han lämnat information om detta framgår även av uppdragsavtalet. Han informerade köparen om en kommande renovering och en kommande avgiftshöjning. Detta anges även i objektsbeskrivningen. Han har noterat i journalen att han har tillhandahållit en objektsbeskrivning. Han har upplyst köparen om sidoverksamhet och ersättning, men har glömt att kryssa för det i journalen. Han kontrollerar alltid bland annat årsavgiften och pantsättningen i anslutning till kontraktsskrivningen och i samband med avslutet. Detta styrks av den bifogade mäklarbilden. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Tillämpliga bestämmelser I 1 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att lagen gäller en fysisk persons yrkesmässiga förmedling av bland annat bostadsrätter. Den som bedriver en sådan verksamhet kallas fastighetsmäklare. Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa ett avtal om överlåtelse eller upplåtelse. I förarbetet till 1 fastighetsmäklarlagen tydliggörs vad som avses med förmedling (prop. 2010/11:15 s 45 ff.). Härmed avses verksamhet som syftar till att anvisa en uppdragsgivare en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse. Verksamheten ska grunda sig på ett uppdragsavtal och gå ut på att anvisa uppdragsgivaren någon att ingå överlåtelse- eller upplåtelseavtal med, dvs. sammanföra uppdragsgivaren med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (19) en motpart. Det är inte avgörande om uppdragsgivaren till slut ingår ett avtal eller inte utan om avsikten har varit att finna en motpart. [ ] För att det ska anses vara fråga om förmedling krävs i praktiken att det vidtas en marknadsföringsåtgärd, t.ex. annonsering i tidning eller på Internet, eller en annan inledande kontakt med presumtiva motparter. Frågan om en verksamhet utgör förmedling eller inte avgörs inte av om uppdragstagaren har en fullmakt. Den som bedriver vad som i realiteten är förmedlingsverksamhet faller inte utanför lagens tillämpningsområde genom att ta fullmakt från uppdragsgivaren. En annan sak är att lagen förbjuder en fastighetsmäklare att som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare annat än för begränsade uppgifter (jfr 15 ). Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Paragrafens första två meningar motsvarar 12 första stycket i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen anges att den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s.76). Enligt 9 första stycket fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I 14 fastighetsmäklarlagen anges att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (19) Av 15 fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare inte som ombud får företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. En fastighetsmäklare ska enligt 16 fastighetsmäklarlagen skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka objektet och ska verka för att köparen gör en sådan undersökning. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning samt erbjuda köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Av 20 samma lag följer att mäklaren ska upprätta en journal och en anbudsförteckning och överlämna dessa till parterna i samband med att uppdraget avslutas. Enligt 7 fastighetsmäklarlagen är en fastighetsmäklare skyldig att följa lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Av 2 kap. 1 och 11 penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare ska uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren och dennes motpart. Mäklaren får inte etablera en affärsförbindelse eller medverka till en transaktion om kundkännedom inte uppnås. Enligt 2 kap. 2 penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Enligt 2 kap. 6 penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren alltid vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög. Hög risk ska enligt bestämmelsen anses finnas bland annat när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans. Skärpta åtgärder ska vara mer omfattande än de grundläggande åtgärderna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (19) Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. Av 17 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) följer bland annat att mäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera kundens identitet ska dokumenteras genom kopia. Dokumentationen ska oavsett om det sker elektroniskt eller i pappersform bevaras på ett säkert sätt. Den första förmedlingen Fastighetsmäklarlagens tillämplighet NN har uppgett att han anser att han har agerat som juridiskt ombud för säljaren enligt ett uppdrag om dödsboförvaltning. Han har också uppgett att även köparen hela tiden har ansett att han har agerat i egenskap av hennes jurist. Han har gett in ett intyg från köparen som anger att han har agerat som hennes juridiska ombud med anledning av hennes skilsmässa. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar följande. NN har av säljaren fått i uppdrag att avyttra bostadsrätten. Han har anvisat säljaren en motpart, som har accepterat att köpa bostadsrätten till det av NN värderade priset. NN har sedan upprättat överlåtelseavtalet på mäklarföretagets brevpapper. Han har i detta avtal tagit in klausuler som refererar till honom själv i egenskap av fastighetsmäklare. NN har hänvisat till att med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa ett avtal om överlåtelse eller upplåtelse. Fastighetsmäklarinspektionen menar att förekomsten av ett skriftligt uppdragsavtal inte ensamt är utslagsgivande för om fastighetsmäklarlagen är
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (19) tillämplig eller inte. Det framgår av lagens förarbeten att det avgörande är om avsikten har varit att finna en motpart. Den som bedriver vad som i realiteten är en förmedlingsverksamhet faller inom lagens tillämpningsområde. Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter dessutom NN:s uppgift om att det skulle finnas en tydlig gräns mellan hans båda verksamheter. Fastighetsmäklarinspektionen finner att fastighetsmäklarlagen är tillämplig och att NN har förmedlat bostadsrätten utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Han har förmedlat bostadsrätten i strid med ombudsförbudet i 15 fastighetsmäklarlagen. NN har underlåtit att överlämna en objektsbeskrivning till tilltänkta köpare, att erbjuda köparen en boendekostnadskalkyl, att upprätta en anbudsförteckning och att upprätta någon journal i uppdraget. Samtliga dessa förseelser är var för sig varningsgrundande. Informationen om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten I överlåtelseavtalet har NN kryssat i en ruta som anger att han har gett information om undersökningsplikten till köparen. Han har i sitt yttrande också uppgett att han som jurist är noga med att upplysa sina klienter och övriga parter om rutinerna, innehållet och konsekvenserna i en överlåtelse och detta oavsett om han agerar som jurist eller fastighetsmäklare. Trots att NN har förelagts att lämna in en kopia av den skriftliga information om köparens undersökningsplikt som han har överlämnat, har någon sådan inte kommit in till Fastighetsmäklarinspektionen. NN har därmed inte visat att han skriftligen har informerat köparen om undersökningsplikten. Underlåtelsen att skriftligen informera köparen om dennes undersökningsplikt är varningsgrundande. Kundkännedom NN har uppgett att han har uppnått kundkännedom i förmedlingen. Han har emellertid inte yttrat sig över hur och när han har gjort detta. Han har inte heller lämnat in någon dokumentation över huvud taget av hur han skulle ha
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 17 (19) uppnått kundkännedom om säljaren och köparen i förmedlingen. Detta har bland annat medfört att Fastighetsmäklarinspektionen inte haft möjlighet att granska om han har uppfyllt sin skyldighet att vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom på ett korrekt sätt. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN:s agerande motiverar en varning. Den andra förmedlingen Förbudet mot att uppträda som ombud Det är i utredningen klarlagt att NN, utöver att ha ingått ett förmedlingsuppdrag med säljaren, även har varit hennes juridiska ombud. Agerandet står i strid med förbudet i 15 fastighetsmäklarlagen och är varningsgrundande. Skriftlig beräkning av boendekostnaderna Bestämmelsen i 18 fastighetsmäklarlagen innebär att mäklaren är skyldig att erbjuda köparen en skriftlig boendekostnadskalkyl. Det är mäklaren som ska visa att han eller hon har erbjudit köparen en sådan kalkyl. NN har gjort en notering i journalen om att han har erbjudit köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna den 1 juni 2014. Köparen har undertecknat journalen och en formulering om att han är överens med mäklaren om innehållet. Denna fråga leder därför inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Journal Den journal som NN har upprättat saknar noteringar om fyra åtgärder som mäklaren ska ha utfört. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Det NN har uppgett om hur två andra noteringar ska tolkas och om informationen som fanns i mäklarbilden, leder inte till någon annan bedömning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 18 (19) Övrigt Frågan om överlåtelseavgiften, årsredovisningen, prissättningen och det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd Av 29 fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla en fastighetsmäklares registrering bland annat om denne handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället meddela en varning eller en erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. I förarbetena till motsvarande bestämmelse (8 ) i 1995 års fastighetsmäklarlag anges bland annat följande om påföljdsbedömningen (prop. 1994/95:14 s. 69 f.). Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 [nu 8 ] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. [ ] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen. Hänvisningen gäller en text där bland annat följande anges (stycket innan på s. 69 i samma proposition). På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 [6 även nu] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 19 (19) andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verkan för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan. Fastighetsmäklarinspektionen har i detta beslut funnit att NN har handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen, vilka i nio delfrågor har bedömts vara varningsgrundande och i en delfråga motivera en erinran. Inspektionen anser att det är särskilt allvarligt att NN inte verkar ha förstått så centrala frågeställningar som fastighetsmäklarlagens tillämpningsområde och förbudet mot att uppträda som ombud. Efter en sammantagen bedömning av samtliga omständigheter i ärendet finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har visat en sådan bristande insikt om fastighetsmäklarens roll och ansvar att han inte längre är lämplig att fortsätta verksamheten som mäklare.