ÅRSREDOVISNING ÅR 2013 BRF FYRSKEPPET Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB
Styrelsen för Brf Fyrskeppet kallar härmed till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Torsdagen den 22 maj 2014 kl. 19:00 Plats: Kärrtorps Gymnasium (Aulan), Karlsövägen 9-15, Johanneshov Förslag till dagordning 1 Stämmans öppnande 2 Godkännande av dagordningen 3 Val av ordförande vid stämman 4 Anmälan av styrelsens val av protokollförare 5 Val av justeringsman tillika rösträknare som jämte ordföranden skall justera protokollet 6 Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst 7 Fastställande av röstlängd 8 Föredragning av styrelsens årsredovisning 9 Föredragning av revisorns berättelse 10 Fastställande av resultat- och balansräkning 11 Beslut om resultatdisposition 12 Fråga om ansvarsfrihet för styrelsemedlemmarna 13 Beslut om arvode till styrelseledamöter och revisorer 14 Val av styrelseledamöter och suppleanter 15 Val av revisor och revisorssuppleanter 16 Val av valberedning 17 Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt ärenden enligt 40 (motioner) Från medlemmar Motioner (4 st.) 18 Stämmans avslutande Efter stämmans avslutande finns det möjlighet att ställa frågor till styrelsen. Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28
Innehållsförteckning Sida Kallelse med förslag till dagordning 2 Innehållsförteckning 3 Förvaltningsberättelse 4-9 Resultaträkning 10 Balansräkning 11-12 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 12 Kassaflödesanalys 13 Tilläggsupplysningar 14-15 Upplysningar enskilda poster (noter) 15-20 Underskrifter 20 Revisionsberättelse 21-22 Årsredovisningen i bilder 23-25 Ordlista 26 Egna anteckningar 27 Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28
Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01-2013-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. Upplåtelsen kan även avse mark. Medlems rätt i föreningen, på grund av sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättsinnehavare. Föreningen registrerades 2007-03-01. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2010-10-27 och nuvarande stadgar registrerades 2011-08-18 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna: Stockholm Barsebäck 1 samt Stockholm Falsterbo 1, Stockholms kommun Föreningens fastigheter är belägen med följande adresser Fyrskeppsvägen 15-47, 121 54 Johanneshov (Barsebäck 1), Fyrskeppsvägen 28-80, 121 54 Johanneshov (Stockholm Falsterbo 1). Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 5 juni 2013 Ordinarie: Suppleanter: Mikael Olsson Ordförande Leif Lööv Christer Adlerz Vice Ordförande Thomas Olofsson Ulf Bengtsson Kassör Marita Porsefalk May Sabel Sekreterare Björn Westerberg Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 5 juni 2013 Ordinarie: Suppleanter: Björn Westerberg Ordförande Leif Lööv Jani Pirttisalo Vice Ordförande Kent Olofsson Lena Fohlin Kassör Ulf Bengtsson Ledamot Sara Engström Ledamot Anna Sundin Barroso Ledamot Valberedning Dan Alås Pierre Eriksson Gunilla Johannesson Sammankallande Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen. Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Sidan 4 av 28
Revisorer Ordinarie: BDO Per Svensson Auktoriserad Revisor Internrevisor Cilla Orban Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 5 maj 2013. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 21 st protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under perioden har 17 (f.å 25) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2013 var st 277 (f.å 272). Under året har föreningen upplåtit 1 (f.å 4) lägenhet. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Föreningen tar ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift i enlighet med stadgarna. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Stockholm Barsebäck 1, Stockholm Falsterbo 1 Värdeår 1985 och tillbyggnadsår 1993. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 215 847 000 204 640 000 Varav byggnader: 131 717 000 132 907 000 Varav mark: 84 130 000 71 733 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Folksam. Sidan 5 av 28
Lägenhetsfördelning 120 100 80 60 40 20 0 24 st 1 rok 114 st 2 rok 72 st 3 rok 24 st 4 rok 6 st 5 rok Föreningens fastighet har 240 stycken lägenheter varav 207 stycken är upplåtna med bostadsrätt och 33 stycken är upplåtna med hyresrätt. Föreningen har också 29 lokaler. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Snöröjning Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Parkering Hemsida Brf Fyrskeppet Fönsterrenovering T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB PT Gruppen AB PT Gruppen AB Canal Digital Sverige AB Fortum Markets AB/Elkraft Sverige AB Fortum Värme AB Stockholm Vatten Sita Sverige AB/Trafikkontoret T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB Securitas Hemsida Direkt Fog & Fönster Sidan 6 av 28
Verksamheten Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Under året har fönsterrenoveringen som föreningen har arbetat för länge påbörjats. Utöver det har bl a planering för nya tvättstugor gjorts genom att utreda förutsättningarna för användning av skyddsrummen som finns i husen samt inventering av befintliga lokaler. Styrelsen har arbetat med att förbättra kommunikationen till medlemmarna bl a genom en ny hemsida. Beslut har tagits om att låta upprätta en underhållsplan som ska vara till stöd för framtida renoveringar och budgetarbete. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade underhållsarbeten Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (de så kallade K2/K3- regelverken). Detta innebär att avskrivningsplanen för föreningens byggnader kan komma att behöva justeras, vilket kan medföra ökade avskrivningskostnader för räkenskapsåret 2014 Under 2014 fortsätter renoveringen av fönstren. Byggnationen av nya tvättstugor beräknas att påbörjas. Anställda Föreningen har inte haft några anställda under året. Sidan 7 av 28
Ekonomi Under året har föreningen omförhandlat ett av lånen i Nordea och lyckats få betydligt bättre villkor än tidigare. Det innebär en besparing beträffande räntekostnader på ca 357 000 kr / år. Årsavgifterna höjdes 2013 i enlighet med beslutet på Extrastämman 2012, inför de planerade förbättringsarbetena och projekteringen av fönsterbytet. Budgetunderskottet har därför sänkts betydligt, enligt de tidigare planerade åtgärderna. Vi har också aktiverat lånet för fönsterrenoveringen under 2013. Med anledning av den förbättrade ekonomin kommer ingen höjning av avgifterna vara nödvändig under 2014. Beslutet om att upprätta en underhållsplan, kommer dock troligen att innebära periodiska åtgärder och mer planerade underhåll och avsättningar, vilket kan påverka avgifterna i framtiden. Fördelning intäkter och kostnader 26% Intäktsfördelning 2013 1% 2% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 9 501 Hyresintäkter 3 394 Övriga intäkter 75 Kapitalintäkter 334 Summa 13 304 Övriga intäkter 71% Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 981 Reparation/underhåll 3959 Taxebundna kostnader 3 486 Övriga driftkostnader 1 802 Fastighetsskatt 339 Övr.förv/rörelsekostn. 723 Arvoden och löner till styrelsen 473 Avskrivning 937 Kapitalkostnader 4 061 Summa 16 761 25% 6% 3% 4% 11% Kostnadsfördelning 2013 6% 24% 21% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Arvoden och löner till styrelsen Avskrivning Kapitalkostnader Sidan 8 av 28
Nyckeltal 2013 2012 2010/2011 Nettoomsättning, tkr 12 970 11 819 12 783 Resultat efter fin. poster, tkr -3 457-2 007-2 566 Balansomslutning, tkr 344 840 337 742 332 712 Soliditet, % 61% 63% 62% Kassalikviditet, % 309% 363% 260% Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust -8 680 757 årets förlust -3 456 659-12 137 416 disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts 215 847 i ny räkning överföres -12 353 263-12 137 416 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 9 av 28
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2013-01-01 2012-01-01 Not 2013-12-31 2012-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 12 895 075 11 672 679 Övriga rörelseintäkter 2 75 247 146 154 12 970 322 11 818 833 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel 3-980 791-1 039 962 Reparationer 4-313 418-485 966 Underhåll 5-3 645 798-122 935 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-3 485 559-3 625 345 Övriga driftkostnader 7-1 801 728-1 758 808 Fastighetsskatt 8-338 870-363 760 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-723 286-867 535 Arvoden och löner till styrelsen 10-473 112-473 112-11 762 563-8 737 422 Rörelseresultat före avskrivningar 1 207 759 3 081 411 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -937 080-904 852 Rörelseresultat 270 679 2 176 559 Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter 333 582 213 899 Räntekostnader -4 060 921-4 397 605 Resultat efter finansiella poster -3 456 660-2 007 147 Årets resultat -3 456 660-2 007 147 Sidan 10 av 28
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 315 688 060 316 313 812 Maskiner, inventarier och installationer 12 6 642 7 591 Pågående arbeten 5 144 902 677 137 320 839 603 316 998 540 Summa anläggningstillgångar 320 839 603 316 998 540 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 260 997 42 468 Övriga kortfristiga fordringar 2 487 19 Skattefordringar 28 166 7 554 Övriga fordringar 0 11 338 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 694 839 924 895 986 489 986 274 Kassa och bank 23 013 544 19 757 075 Summa omsättningstillgångar 24 000 033 20 743 349 SUMMA TILLGÅNGAR 344 839 636 337 741 889 Sidan 11 av 28
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 217 767 000 216 760 500 Upplåtelseavgifter 4 165 598 3 687 098 Reserv framtida fastighetsunderhåll 267 314 62 674 222 199 912 220 510 272 Ansamlad förlust Balanserat resultat -8 680 757-6 468 970 Årets resultat -3 456 659-2 007 147-12 137 416-8 476 117 Summa eget kapital 210 062 496 212 034 155 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 127 000 000 120 000 000 Summa långfristiga skulder 127 000 000 120 000 000 Kortfristiga skulder Inre fond 1 707 724 1 929 930 Leverantörsskulder 3 476 039 679 515 Skatteskulder 702 870 712 880 Förskottsbetalda årsavgifter och hyror 818 972 840 403 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 1 071 534 1 545 006 Summa kortfristiga skulder 7 777 140 5 707 734 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 344 839 636 337 741 889 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 172 013 622 172 013 622 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 12 av 28
K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S 2013-01-01 2012-01-01 Not 2013-12-31 2012-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -3 456 660-2 007 147 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 937 080 904 852 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -2 519 580-1 102 295 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -215-52 683 Förändring av kortfristiga skulder 2 291 611 424 611 Kassaflöde från den löpande verksamheten -228 184-730 367 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -4 778 141-298 275 Utbetalning inre fond -222 206-524 730 Kassaflöde från investeringsverksamheten -5 000 347-823 005 Finansieringsverksamheten Ny upptagning av lån 7 000 000 0 Insatser och upplåtelseavgifter 1 485 000 7 137 222 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 8 485 000 7 137 222 Årets kassaflöde 3 256 469 5 583 850 Likvida medel vid årets början 19 757 075 14 173 225 Likvida medel vid årets slut 23 013 544 19 757 075 Sidan 13 av 28
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader skrivs av enligt en progressiv plan och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader 100 år. Förbättringsarbeten 10-30 år Inventarier 10 år Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. I de fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ned till sitt återvinningsvärde. Omsättningstillgångar Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen den 29 december 2010 ska bostadsrättsföreningars ränteintäkter som är hänförliga till fastigheten vara skattefria. Om det förekommer verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning sker beskattning med 22 %. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Föreningens fond för yttre underhåll Till fond för yttre underhåll avsätts årligen ett belopp motsvarande minst 0,1 % av fastighetens taxeringsvärde. Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserad vinst till fond för yttre underhåll. Sidan 14 av 28
Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Styrelsen arvoderas enligt arvoden fastställda av föreningsstämman. Definition av nyckeltal Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2013 2012 Årsavgifter bostäder 9 500 985 8 462 246 Hyresintäkter bostäder 2 183 088 2 307 878 Hyresintäkter lokaler 511 620 401 924 Hyresintäkter garage, p-platser mm 691 873 491 505 Övriga hyresintäkter 7 509 9 126 12 895 075 11 672 679 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2013 2012 Fastighetsskatt 1 632 1 632 Uppvärmning 9 244 9 244 Övriga fasta intäkter 1 740 1 305 Överlåtelse- & pantavgifter 48 060 64 150 Övernatt-/turist lägenhet 11 750 0 Fakturerade kostnader 2 810 2 350 Övriga intäkter 11 67 473 75 247 146 154 Not 3 Fastighetsskötsel 2013 2012 Fastighetsskötsel enligt avtal 233 271 225 558 Städ 367 282 360 123 Sotning 23 642 28 885 Besiktningskostnader 3 012 5 389 Bevakningskostnader 26 548 23 060 Markskötsel 89 771 119 262 Snöröjning/Halkbekämpning 183 627 224 040 Förbrukningsmaterial 53 638 53 645 980 791 1 039 962 Sidan 15 av 28
Not 4 Reparationskostnader 2013 2012 Reparation byggnader 175 058 199 154 Reparation tvättstuga 27 123 11 516 Reparation installationer 81 099 241 492 Reparation värmeinstallationer 4 119 5 555 Reparation markanläggningar 26 019 28 249 313 418 485 966 Not 5 Underhållskostnader 2013 2012 Underhåll gemens. utrymme 3 476 035 1 005 Underhåll installationer 37 007 46 291 Underhåll bostäder 123 139 18 391 Underhåll av markytor 9 617 57 248 3 645 798 122 935 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2013 2012 El 218 028 210 102 Fjärrvärme 2 653 178 2 765 406 Vatten 331 943 363 923 Sophämtning 282 410 285 914 3 485 559 3 625 345 Not 7 Övriga driftkostnader 2013 2012 Fastighetsförsäkringar 97 534 90 394 Förvaltningsarvode, tekniskt 304 151 271 141 Självrisk/Skada 380 241 381 354 Tomträttsavgäld 875 700 875 700 Kabel-TV/Bredband 144 102 140 219 1 801 728 1 758 808 Not 8 Fastighetsskatt 2013 2012 Fastighetsskatt bostäder 290 400 327 360 Fastighetsskatt lokaler 48 470 36 400 338 870 363 760 Sidan 16 av 28
Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2013 2012 Lokalhyra 2 700 2 100 Möteskostnader, stämma m.m. 121 510 124 946 Förbrukningsinventarier 12 876 18 111 Telekommunikation 1 077 22 263 Datakommunikation 33 394 0 Indrivningskostnader 13 020 31 841 Förlust hyres- & avgiftsfordringar -59 723 0 Konstaterade förluster 32 258 0 Revisionsarvode 31 116 38 116 Arvode ekonomisk förvaltning 358 976 484 321 Konsultarvoden 11 707 0 Medlemsavgift organisationer 6 950 0 Advokatkostnader 0 14 487 Övriga externa tjänster 37 587 22 916 Övriga omkostnader 119 838 108 434 723 286 867 535 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2013 2012 BDO Revisionsuppdrag 31 116 38 116 31 116 38 116 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Arvoden och löner till styrelsen Löner, ersättningar och sociala kostnader 2013 2012 Arvoden till styrelsen 360 000 360 000 Arbetsgivaravgifter 113 112 113 112 473 112 473 112 Sidan 17 av 28
Not 11 Byggnader och mark 2013 2012 Byggnader Ingående anskaffningsvärde: 317 458 450 317 458 450 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 317 458 450 317 458 450 Ack. avskrivningar byggnader Ingående avskrivningar -1 732 112-898 288 Årets avskrivningar -854 670-833 824 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 586 782-1 732 112 Förbättringsarbeten Ingående anskaffningsvärde 721 968 644 147 Årets anskaffningsvärde 310 379 77 821 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 032 347 721 968 Ack. avskrivningar förbättringsarbeten Ingående avskrivningar -134 494-64 415 Årets avskrivningar -81 461-70 079 Utgående ackumulerade avskrivningar -215 955-134 494 Utgående planenligt restvärde 315 688 060 316 313 812 Taxeringsvärden byggnader 131 717 000 132 907 000 Taxeringsvärden mark 84 130 000 71 733 000 215 847 000 204 640 000 Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder 211 000 000 201 000 000 Lokaler 4 847 000 3 640 000 215 847 000 204 640 000 Not 12 Maskiner, inventarier och installationer 2013 2012 Maskiner Ingående anskaffningsvärde 9 489 9 489 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 489 9 489 Ackumulerade avskrivningar maskiner Ingående avskrivningar enligt plan -1 898-949 Årets avskrivningar enligt plan -949-949 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 847-1 898 Utgående planenligt restvärde 6 642 7 591 Sidan 18 av 28
Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013 2012 Kabel-TV/Datakommunikation 35 199 35 184 Försäkring 75 454 74 774 Arvode ekonomisk förvaltning 97 451 67 159 Arvode teknisk förvaltning 62 942 62 045 Arvode fastighetsskötsel 59 484 58 636 Städning 93 247 91 922 Vatten 18 823 0 Snöröjning/Halkbekämpning 0 39 882 Tomträttsavgäld 218 925 218 925 El 27 359 30 408 Bevakningskostnader 5 955 0 Upplupna ränteintäkter 0 212 074 Övrigt 0 33 886 694 839 924 895 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser 216 760 500 1 006 500 217 767 000 Upplåtelseavgifter 3 687 098 478 500 4 165 598 Reserv framtida fastigh.underhåll 62 674 204 640 * 267 314 220 510 272 222 199 912 Balanserat resultat -6 468 970-2 211 787-8 680 757 Resultat föregående år -2 007 147 2 007 147 0 Årets resultat 0-3 456 659-3 456 659 * Avsättning enligt stämmobeslut 204 640 204 640 Not 15 Skulder till kreditinstitut 2013 2012 Bank %-sats Omsättning SBAB 2,930% 2016-01-13 32 500 000 32 500 000 Nordea 2,670% 2016-11-20 32 500 000 32 500 000 Nordea 3,910% 2014-12-22 32 500 000 32 500 000 SBAB 2,740% Rörligt 22 500 000 22 500 000 Nordea 2,620% Rörligt 7 000 000 0 127 000 000 120 000 000 Sidan 19 av 28
Sidan 20 av 28
Sidan 21 av 28
Sidan 22 av 28
Årsredovisningen i bilder Soliditet 400 000 300 000 Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 200 000 100 000 Eget kapital S:a kapital 0 2013-12-31 2012-12-31 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 60,92% 62,78% 2013-12-31 2012-12-31 Soliditet Kassalikviditet 30000 25000 Kommentar God kassalikviditet är > 115%. 20000 15000 10000 5000 Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr 0 2013-12-31 2012-12-31 400,00% 350,00% 300,00% 250,00% 200,00% 308,60% 363,43% Kassalikviditet 150,00% 100,00% 2013-12-31 2012-12-31 Sidan 23 av 28
Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 39% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 61% Belåningsgrad 250000 200000 150000 100000 50000 Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. 0 2013-12-31 2012-12-31 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 58,84% 58,64% 2013-12-31 2012-12-31 Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj Omsättning av föreningens lån < 1 år 49% Kommentar Lånens omsättningtid från 2013-12-31. 1-3 år 51% Sidan 24 av 28
Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp 14 12 10 8 6 4 2 0 2011 2012 2013 1 rok 4 0 1 2 rok 6 12 5 3 rok 5 11 10 4 rok 1 2 1 Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Prisutveckling per kvm vid överlåtelse 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Ek.plan 2011 2012 2013 kr/kvm 16 500 24 098 23 520 31 439 Kommentar Ek. plan avser ursprungliga insatser. Sidan 25 av 28
Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 26 av 28
Egna anteckningar: Sidan 27 av 28
Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet. 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 0 0 0 Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF FYRSKEPPET Org. nr. Sidan 28 av 28