Verksamhet Aktiebolaget FHW Fastigheter Sverige erbjuder privatpersoner och företag att bli andelsägare i en eller flera hyresfastigheter. En helhetslösning där vi investerar i bostadshyresfastigheter med en trygg årlig avkastning samt en god värdestegringspotential. Du erhåller din del av direktavkastning så länge du har kvar din investering. Som andelsägare får du givetvis också ta del av den värdeökning som fastigheten har. Genom att investera direkt i en hyresfastighet tar du del av fastighetens värdeökning och som andelsägare erhåller du andelsbevis med säkerhetsintervall i inomläge mellan 65-100 %, dvs samma villkor som för bolagets grundare. Du erhåller 4 % i beräknad årlig direktavkastning på din andel av fastigheten samt tillgodogör dig 100 % av objektets värdeökning. Vår målsättning är att du som investerare skall erhålla en total avkastning på din investering på 9 % / år. FHW fastighetsandelar är en placeringsform för dig som inte vill investera hela ditt kapital på börsen men samtidigt söker en attraktiv och framförallt en trygg avkastning. Vi investerar enbart i svenska hyresfastigheter, en fastighetsform som de senaste 30 åren haft en utveckling jämförbar med börsen men med en betydligt lägre risknivå.
Investera i fastigheter Fastigheter har i generationer utgjort basen i långsiktiga investerares portföljer. Professionella investerare anser att svenska bostadshyresfastigheter är en av de tryggaste fastighetsslagen att investera i, dessutom med en bra värdestegringspotential. Anledningen är den reglerade hyressättningen vilket gör att bostäder generellt sett är mindre konjunkturkänsliga. Historiken talar sitt tydliga språk, bostadshyresfastigheter har haft 22 år med positiv avkastning de senaste 30 åren och en genomsnittlig årlig avkastning om 13,3 %. Det kan jämföras med utvecklingen för svenska aktier som hade 17 år med positiv utveckling under samma period och en genomsnittlig avkastning om 11,3 %. Ett av skälen varför man skall investera i hyresbostadsfastigheter är att investeringen inte följer börsens snabbrörliga utveckling. Vi erbjuder en stor och attraktiv marknad för dig som investerare med en volatilitet som är lägre än för övriga fastighetsslag och mycket lägre än börsnoterade aktier. Fastighetsmarknaden i Sverige anses som en av de mest likvida och aktiva i Europa. Det reglerade hyressättningssystemet har bidragit till en stabil och långsamt stigande hyresutveckling för bostäder och svenska hyresbostadsfastigheter har över tiden visat god avkastning i förhållande till risk. Vi arbetar med att bygga upp en portfölj av hyresbostadsfastigheter för att skapa en långsiktig och stabil grund för god avkastning för bolaget och för våra andelsägare. Vårt fokus är hyresfastigheter på livskraftiga orter i tillväxtregioner i Sverige. Det är ett stabilt och förutsägbart segment där vi kommer fortsätta att verka. Precis som med aktier så handlar fastighetsinvesteringar om att köpa till rätt pris. Den som köper en fastighet med sund direktavkastning i ett bra område får en god tillväxt med begränsad risk. 2
Bolagets grundare Jarl Frithiof, Styrelseordförande i Aktiebolaget FHW Fastigheter Sverige. Jag anser att en av de bästa investeringarna som man kan ha är en hyresfastighet. Fastigheter är intressanta för att det ger förutsägbara inkomster och förutsägbara utgifter. Nackdelar är framförallt som jag ser är att de kräver hög kapitalinsats Fastighetsmarknaden i Sverige är en av de mest likvida och aktiva i Europa. Det i Sverige hårt reglerade hyressättningssystemet bidrar till en stabil och långsamt stigande hyresutveckling såväl för bostäder som svenska hyresbostadsfastigheter. Detta har över tiden visat sig vara god avkastning i förhållande till dess låga risk. Sänka driftskostnader höjer fastighetsvärdet och också direktavkastningen. Kanske kan bostadshyresfastigheter bli basen även i din portfölj? Jarl Frithiof, grundare och styrelseorförande i Trading Times Kapitalinvest, tidigare chef för Strategisk utveckling och Globala Partners på SAS Cargo och SAS International i USA, Asien och Europa. Stefan Häge, styrelseledamot och grundare i Aktiebolaget FHW Fastigheter Sverige. -Fastigheter har i generationer utgjort basen i långsiktiga investerares portföljer. Professionella investerare anser att svenska hyresfastigheter är en av de tryggaste fastighetsslagen att investera i, dessutom med en bra värdestegringspotential säger bolagets grundare Stefan Häge. -Vi investerar enbart i svenska bostads hyresfastigheter, en fastighetsform som de senaste 30 åren haft en utveckling fullt jämförbar med aktier men med en betydligt lägre risknivå. Stefan är också Advokat och styrelseordförande i Kriströms Advokatbyrå, Han är också styrelseorförande i bolag som ConnectingSweden AB, PEC Sweden. Vidare är han styrelseordförande i LKO Fastighets AB, Styrelseledamot i MedHelp Group Oy samt MedHelp Group AB samt i Svenska Skogsfonden. Per Westerberg, Styrelseledamot och grundare i Aktiebolaget FHW Fastigheter Sverige. Per är förutvarande talman, näringsminister och riksdagsman. Per är från början Civilekonom, Diplomerad från Handelshögskolan i Stockholm, vidare kan nämnas att Per också är styrelseordförande och tillika grundare i det familjeägda fastighetsbolaget Vaktslottet AB. Slutligen Styrelseledamot i Infranord AB och ledamot i rådgivande nämnden för Inspektionen för Strategiska Produkter, ledamot i Statens Inspektion för Underrättelseinhämtning, ledamot i Ekonomisk & Näringslivshistoriska forskningsstiftelsen EHFF som är knuten till Handelshögskolan i Stockholm, m fl. 3
Erbjudandet Styrelsen i Aktiebolaget FHW Fastigheter Sverige Org nr 559036-2041 har den 23:e augusti 2016 beslutat att erbjuda andelar i följande fastighet. Fastighet 2. Erbjudandet omfattar maximalt 111 andelar som erbjuds till kursen 65.111 kronor per andel (1/450). Sammantaget kommer andelar till ett värde av maximalt 10.255.000 kronor erbjudas till en begränsad målgrupp investerare. Som investerare erhåller du årligen 2.604 kr (4 %) som direktavkastning per andel utöver del av fastighetens värdeökning. Investeringshorisont är 0-7 år på respektive fastighet. Affärsförslag för andelsägare 1/450 del av fastigheten (pris per andel) 65.111 kr Lagfartsavgift om 4,25 % 2.767 kr Årlig utbetalning i form av direktavkastning Prognos värdeökning / år 2.604 kr 3.255 kr Totalt årligt avkastningsmål 9 % Utbetalning av årlig direktavkastning sker senast den sista februari avseende föregående år. Andelsägare och erhåller andelsbevis med säkerhetsintervall i inomläge 65-100 %. 4
Förvärvsobjekt 2 Förvärvet består av 4 fastigheter med 31 lägenheter i 4 huskroppar samt 42 uthyrningsbara parkeringplatser och garage i anslutning huset. Fastigheten är för närvarande fullt uthyrd. Ny bergvärme installerat 2012. Byggår: 1945 TV: Centralantenn. Fria kanaler (S Grund: Källare, betongsula med utbred Stomme: Murverk. Bjälklag: Betong/trä. Fasad: Stående träpanel. Tak: Plåt/eternit. Utv.plåtarbeten: Plåt. Hängrännor: Plåt. Fönstertyp: Isolerglasfönster. Ventilation: Mek. frånluft i bad, toalett, kök. Vatten/avlopp: Kommunalt vatten och avlopp. Uppvärmning: Vattenburen. Bergvärme 2012 Objekt 2 är fördelad på 4 fastigheter och är uppfört 1945. Besiktningsman ansluten till Svenska Byggingenjörers Riksförbund har utfört överlåtelsebesiktning 2016-08-18. Fastigheten är inte per dags datum i behov av några omfattande investeringar. Handpenning om 10 % kommer att erläggas och tillträde kommer att ske enligt övernskommelse. Bostadsyta: 1868 m 2 Tomt 7139 m 2 Övrigt: Inköpspris Hyresintäkt/år Drift/underhåll/år 420 kr/ m 2 Driftsnetto/år Räntekostnad Bank/år 1,5 % Räntekostnad andelsägare/år (4 %) Prognos värdeökning/år 42 p-platser 29.300.000 kr 2.216.000 kr 784 560 kr 1.431.440 kr 285.675 kr 762.800 kr 1.465.000 kr Informationen grundar sig på källor som FHW bedömer är tillförlitliga. Informationen har i huvudsak inhämtas från objektets säljare samt olika fastighetsdatabaser och tillgänglig offentlig statistik. 5
Svenska bostadshyresfastigheter är en attraktiv placeringsmodell vilket gör att fler och fler professionella investerare väljer sådana jämfört med andra placeringar som t ex aktier, fonder och räntebärande instrument. Kortfattat vill vi beskriva fördelarna med investeringen på följande sätt: Begränsad risk Direktinvestering Trygg och bekväm En sund investering med årlig utdelning/ränta Valbar placeringshorisont En placering med små rörelser Långsiktig värdeökning, stabil avkastning och en förhållandevis låg risk. Som med alla investeringar finns det risker men fastighetsinvesteringar har också en mängd fördelar vilket gör det extra intressant. En av de stora fördelarna är att fastigheter ger en stabil och förutsägbar avkastning i form av hyror, vilket innebär ett positivt kassaflöde. Som investeringsform är fastigheter relativt lätt att sätta sig in i, räkna på och inte minst förstå. 6
Frågor & svar Hur fungerar hyressättningen på den svenska bostadshyresmarknaden? Sedan den 1 januari 2011 har Sverige en ny hyressättning. Kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt och på konkurrensneutrala villkor, dvs. de ska ge avkastning och kommunerna får inte längre subventionera dem. De kommunala bostadsbolagens hyror ska inte, som hittills, vara normerande och bestämma de privata fastighetsägarnas hyror vilket innebär att vi kan påverka våra egna hyror genom förhandling med Hyresgästföreningen. Om man vi sälja sin andel före exit, hur gör man då? Vi tillhandahåller andrahandsmarknad där förtida inlösen av investeringen kan ske. Ersättning för direktavkastning om 4 % utgår för tiden ända fram till återbetalning skett till dig. Vad händer vid en framtida marknadsanpassning av hyressättningen? En framtida marknadsanpassning av hyressättningen skulle troligtvis inverka mycket positivt på investeringen i form av höjda hyror och värdeökning för fastighetsbeståndet. Detta beror på att det nuvarande systemet inte tar hänsyn till om en fastighet ligger i de attraktiva områden som vi fokuserar på. Påverkas ni av ett högre ränteläge? En höjning av räntenivån innebär givetvis en kostnadsökning då fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Hyresregleringen medger dock att hyresnivån kan justeras upp i efterhand som en kompensation för högre kostnader Denna utjämnande effekt är en av anledningarna till den stabila värdeutvecklingen för svenska hyreshus. Hur påverkas investeringen om någon av bolagets fastigheter ombildas till bostadsrätt? En ombildning till bostadsrätt av en enskild fastighet kan innebära ett stort kapitaltillskott och därmed högre utdelning för den aktuella fastigheten.. Bolaget är positivt inställd till ombildningar om de berörda hyresgästerna uttrycker ett sådant önskemål. Varför prioriterar ni inte storstädernas innerstadsområden? Innerstadsområdena i Stockholm, Göteborg och Malmö präglas av mycket stor efterfrågan vilket driver upp priserna och gör det svårare att hitta objekt som motsvarar våra avkastningskrav. Däremot har FHW i sina investeringsriktlinjer ett intresse av storstädernas kranskommuner där prisbilden är lägre än innerstadsområdena. Hur kan jag följa min investering hos er? Alla investerare erhåller löpande viktiga nyheter om den aktuella fastigheten samt kommande investeringar. Det kan röra sig om andra affärer i området eller annat som är väsentligt. Dessutom publicerar vi löpande kvartalsrapporter på hemsidan. Varje enskild fastighet särredovisas. Är inte sju år en ganska lång investeringshorisont? Fastigheter är traditionellt sett en långsiktig placering. Vi bedömer därför att 7 år är en nödvändig tidsperiod för inköp, förvaltning och värdeökning enligt våra investeringsmål. Vi kan dock medverka till förmedling av andrahandsförsäljning för andelar i fastigheterna när som helst under investeringstiden. Påverkas denna typ av investering av börsens svängningar? Nej, då fastigheterna värderas utifrån dess löpande kassaflöden påverkas utvecklingen mycket litet eller inte alls av en volatil börsmarknad.
Teckningsanmälan Objekt 2 Förvärv av fastighet 2 (V3H.9.9) till och med 20160831 Anmälningstiden löper fram tills dess att erbjudandet fulltecknats. Erbjudandet omfattar maximalt 111 andelar av totalt 450 andelar. Lägsta teckning: En (1) andel. Kurs SEK 65.111 kr / andel. Likviddag: Likvid skall erläggas senast 10 dagar efter betalningsinstruktion tillsänts. Andelsbevis med säkerhetsintervall i inomläget 65-100%. Namn Person/Organisationsnummer Adress Post nr Ort Kontonummer inkl clearingnummer Bank Telefonnummer E - post Önskar teckna st 1/450 andelar i Förvärvsobjekt 2 totalt: Ort Namnteckning Datum Namnförtydligande Anmälningssedeln avser teckning av andelar i enlighet med styrelsens i Aktiebolaget FHW Fastigheter AB org nr 559036-2041 beslut. Anmälningssedel med giltig teckning skickas till Aktiebolaget FHW Fastigheter, Artillerigatan 6, 1 tr, 11451 Stockholm, Tel: 0760-006280 eller via epost till info@fhw.se. Beslut om tilldelning fattas av bolagets styrelse under teckningsperioden. Vid överteckning kan tilldelning komma att utebli eller ske med ett lägre antal poster än vad anmälningssedeln avsåg, tilldelning helt eller delvis kan komma att ske genom slumpmässigt urval. Besked om tilldelning kommer att ske genom utsändande av avräkningsnota. Betalning ska erläggas kontant enligt anvisningar på avräkningsnotan. Sista dag för betalning beräknas till senast 10 dagar efter betalningsinstruktion tillsänts. Genom undertecknande av denna anmälningssedel bekräftas att jag/vi tagit del av de fullständiga villkor avseende andelar som framgår av denna anmälningssedel tillsammans med tillhörande Memorandum, Fyll i önskat antal andelar där en (1) andel avser 1/450 del av fastigheten. Priset per andel är SEK 65.111 kr. Tecknat antal andelar kan komma att reduceras vid överteckning. Courtage eller andra utgifter utgår ej. Ett Andelsemorandum kommer att upprättats med anledning av försäljning av fastighetsandelar till icke-kvalificerade investerare (lägre belopp än EUR 100.000) eller till kvalificerade investerare (högre belopp än EUR 100 000). Vid tecknande kan vidimerad kopia på id-handling begäras på utifrån svensk myndighet eller motsvarande utländsk myndighet. Vid teckning för juridisk person kan registreringsbevis där firmatecknare framgår tillsammans med vidimerad kopia på id-handling för behörig firmatecknare krävas. Betalning skall ske i enlighet med instruktioner på avräkningsnota som skickas till tecknare som erhåller tilldelning. Undertecknad är medveten om och medger att: Anmälan är bindande samt att endast en anmälningssedel per tecknare kommer att beaktas. I det fall fler än en anmälningssedel insändes kommer enbart den sist erhållna att beaktas. Felaktigt eller ofullständigt ifylld anmälningssedel kan komma att lämnas utan hänseende. Inga ändringar eller tillägg får göras i förtryckt text. Genom undertecknande av denna anmälningssedel bekräftas att jag/vi tagit del av den information som anges i bolagets anmälningssedel. Vidare bekräftar jag/vi att bolaget för undertecknads räkning verkställa teckning av fastighetsandelar i enlighet med bolagets Memorandum Koljan 7 Malmö, utgivet av styrelsen i FHW i enlighet med styrelsens beslut. I sådant fall förtida inlösen av investeringen önskas före ordinarie exit erbjuder FHW Fastigheter återköp av andelar till inköpt belopp. Uppsägningstid 6 månader. Ersättning för direktavkastning om 4 % utgår fram till återbetalning skett. Om teckningen avser ett belopp som överstiger EUR 15.000 och tecknaren inte är bosatt på sin folkbokföringsadress, skall en vidimerad kopia på giltig legitimationshandling medfölja för att anmälningssedeln skall vara giltig. För juridisk person som tecknar för ett belopp som överstiger EUR 15.000 skall alltid en vidimerad kopia på giltig legitimationshandling för behörig firmatecknare medfölja anmälningssedeln för att den skall vara giltig. Ifylld anmälan skickas till: Aktiebolaget FHW Fastigheter Sverige, Artillerigatan 6, 1 tr, 114 51 Stockholm via e-post till info@fhw.se
INFORMATION TILL INVESTERARE Erbjudandet enligt detta Andelsmemorandum ( Erbjudandet ) riktar sig till investerare i Sverige samt till investerare i annat land än i Sverige. Erbjudandet riktar sig inte i övrigt till sådana personer vars deltagande förutsätter ytterligare Andelsmemorandum, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Erbjudandet eller andra till Erbjudandet hänförliga handlingar får inte distribueras i något land där distributionen eller Erbjudandet kräver åtgärd enligt ovan eller strider mot regler i sådant land. Anmälan om teckning av andelar i strid med ovanstående kan komma att anses vara ogiltig. De andelar som omfattas av Erbjudandet har inte registrerats och kommer inte att registreras enligt United States Securities Act från 1933 ( Securities Act ) eller någon provinslag i Kanada och får inte utbjudas eller försäljas, direkt eller indirekt, inom USA eller i Kanada eller till personer med hemvist där annat än i sådana undatagsfall som ej kräver registrering enligt Securities Act eller någon provinslag i Kanada. De siffror som redovisas i detta Andelsmemorandum har i vissa fall avrundats och därför summerar inte nödvändigtvis alltid tabeller exakt. Samtliga finansiella siffror är i svenska kronor om inget annat anges. Förutom när så uttryckligen anges har ingen information i detta Andelsmemorandum reviderats eller granskats av revisor. Erbjudandet och detta Andelsmemorandum regleras av svensk rätt. Tvist i anledning av Erbjudandet eller detta Memorandum ska avgöras av svensk domstol exklusivt. FINANSINSPEKTIONEN Andelsmemorandumet är undantaget från Memorandumskyldigheten enligt Lag (1991:980) om handel med finansiella instrument, 2. Kap Memorandum, Erbjudande till allmänheten. Erbjudandet har inte registrerats eller godkänts av Finansinspektionen ( FI ). Erbjudandet har upprättats med anledning av försäljning av andelar i nämnda fastighet ( Erbjudandet ). Erbjudandet är riktad till begränsad krets en så kallad Private Placement. Erbjudandet är på exakt samma villkor för såväl aktieägare som icke aktieägare. Reglerna om prospekt är inte tillämpliga, dvs. att prospekt upprättas för den denna verksamhet. Grunden för undantaget är att det belopp som sammanlagt ska betalas av investerarna under en tid av tolv månader inte överstiger 2,5 miljoner Euro. FRAMÅTRIKTAD INFORMATION Detta Andelsmemorandum kan innehålla framåtriktad information. Sådan information är ingen garanti för framtida förhållanden och är före- mål för ofrånkomliga risker och osäkerhetsfaktorer. Framåtriktad information kan urskiljas genom att den inte uteslutande avser historiska eller aktuella sakförhållanden eller genom att den kan innefatta ord såsom kan, ska, förväntas, tros, uppskattas, planeras, förväntad avkastning, förbereds, beräknas, har för avsikt att, prognostiseras, försöker eller skulle kunna, eller negationer av sådana ord och andra variationer därav eller jämför- bar terminologi. Denna framåtriktade information speglar bolagets styrelses och företagslednings nuvarande förväntningar baserat på idag tillgänglig information och bygger på ett antal antaganden som är föremål för risker och osäkerhetsmoment som kan vara utanför företagsledningens kontroll. Faktiska resultat kan avsevärt komma att avvika från vad som uttryckts eller antytts i den framåtriktade informationen. All framåtriktad information baseras uteslutande på de förhållanden som råder vid tidpunkten då den lämnas och Bolaget och dess styrelse har ingen skyldighet (och frånsäger sig uttryckligen sådan skyldighet) att uppdatera eller ändra sådan framåtriktad information, vare sig som en följd av ny information, nya förhållanden eller något annat. All framåtriktad information som kan tillskrivas Bolaget eller personer som agerar å dess vägnar är föremål för de förbehåll som finns i eller som hänvisas till I detta avsnitt. MARKNADS OCH BRANSCHINFORMATION Detta Andelsmemorandum innehåller information från tredje part i form av bransch- och marknadsinformation samt statistik och beräkningar hämtade från branschrapporter och studier, marknadsundersökningar, offentligt tillgänglig information samt kommersiella publikationer. Viss information i detta Andelsmemorandum avseende den bransch inom vilken Bolaget verksamhet bedrivs är inte baserad på publicerad statistik eller information från oberoende tredje part. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR MEMORANDUMET Innehållet i följande erbjudandehandling bör noggrant utvärderas innan en investering görs. En investering bör föregås av noggrann analys av i synnerhet avsnittet riskfaktorer. För de fall ytterligare osäkerhet och tvivel föreligger bör du rådfråga din bank, revisor, jurist eller person som besitter nödvändig och relevant kunskap för en investering enligt denna erbjudandehandling. Erbjudandet och, eller den information som framgår av följande erbjudandehandling är inte och ska inte under några omständigheter betraktas som finansiell rådgivning. En investering i fastigheten bör endast genomföras om du är fullt införstådd med de risker och med den information som framgår av följande erbjudandehandling. TILLDELNING Efter bolagets godkännande kommer betalningsinstruktioner tillsändas. Uppgifterna behandlas i enlighet med bestämmelserna i personuppgiftslagen (PUL). ANSVARSFRISKRIVNING FORCE MAJEURE Historiska resultat är ingen garanti för framtida resultat. Bolaget eller andra av närstående bolag friskriver sig från allt ansvar och är således inte på något sätt eller vid något tillfälle ersättningsskyldigt i händelse av avbrott, driftstörningar, fel, skador m.m. som har orsakats av förhållande som är utanför respektive bolagskontroll härunder även, översvämningar, brand, strejk, krig, terror, arbetsnedläggelse, blixtnedslag, lockout eller annan arbetsrättslig incident, överbelastning av nätet, fel i andras nätverk, fel hos tredje part, systemkrasch eller force majeure eller liknande incidenter mm. RISKFAKTORER En investering i Aktiebolaget FHW Fastigheters fastighetsandelar innefattar risker. Ett antal faktorer påverkar, eller kan påverka Bolagets verksamhet direkt eller indirekt. Nedan beskrivs, utan särskild prioriteringsordning eller anspråk på att vara uttömmande, de riskfaktorer och förhållanden som anses vara av väsentlig betydelse för Bolagets verksamhet och framtida utveckling. Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända för FHW, eller som Bolaget för närvarande anser vara obetydliga, kan i framtiden ha en väsentlig negativ inverkan på FHW verksamhet, finansiella ställning och ställning i övrigt. En investering i FHW fastighetsandelar utgör en möjlighet att ta del av en framtida värdeutveckling. Allt företagande och ägande av fastighetsandelar, aktier eller andra andelar är dock förenat med ett visst mått av risktagande och en investering skall ses i detta perspektiv. Bolaget utsätts för ett antal risker och osäkerhetsfaktorer avseende tillgångarna, vilka kan ha en negativ inverkan på bland annat möjligheterna att fullfölja planerna gällande byggprojekt. Vid en bedömning av en investering i Bolagets fastighetsandelar är det av vikt att beakta ett antal riskfaktorer. Nedan beskrivs, utan inbördes rangordning, och utan anspråk på att vara heltäckande, några av de riskfaktorer och viktiga förhållanden som bedöms ha betydelse för Bolagets och dess fastighetsandelars framtida utveckling. Riskerna som beskrivs nedan är inte de enda risker som fastighetsandelar, bolaget, och dess aktieägare står inför utan en samlad utvärdering måste även innefatta övrig information i memorandumet samt en allmän omvärldsbedömning. VERKSAMHETS- OCH BRANSCHRELATERADE RISKER Marknaden är utsatt för både finansieringsrisker samt uthyrningsrisker. Bolaget kommer att försöka minska dessa risker genom att endast investera på tillväxtsområden i Sverige. MARKNADSPRISER Den framtida lönsamheten för Bolaget är också avhängt på att värdet på de fastigheter som Bolaget investerar i stiger över en medellång period uppskattningsvis 5-7 år OPERATIONELLA FAROR OCH RISKER En av de operationella farorna är förseningar i byggprojekt samt för låg uthyrningsgrad av fastighetsbeståndet. MEDARBETARE Bolagets verksamhet är beroende av förmågan att rekrytera, utveckla och behålla kvalificerade medarbetare. Om nyckelpersoner lämnar Bolaget kan det, åtminstone kortsiktigt, få negativ inverkan på verksamheten. Även om ledningen anser att Bolaget både kommer att kunna attrahera och behålla kvalificerade nyckelpersoner, kan det inte garanteras att detta kan ske på tillfredställande villkor gentemot den konkurrens som finns från andra bolag I branschen eller närstående branscher. INTJÄNINGSFÖRMÅGA OCH FRAMTIDA KAPITALBEHOV Det kan inte garanteras att Bolagets fastighetsandelar kommer att generera tillräckliga medel för att finansiera den fortsatta verksamheten. Det kan inte garanteras att Bolaget kommer att kunna erhålla nödvändig finansiering eller att sådan finansiering kan erhållas på, för befintliga aktieägare, andelsägare fördelaktiga villkor. Ett misslyckande med att erhålla ytterligare finansiering vid rätt tidpunkt kan medföra att Bolaget måste skjuta upp, dra ner på, eller avsluta verksamheter.