Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om besiktningsklausul och journal. Prövning av fastighetsmäklarens utformning av en besiktningsklausul, liksom av hennes information om dess innebörd. Anteckningarna i journalen har också granskats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har uppdragsgivaren framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN:s förmedling av en fastighet. Anmälaren har bland annat lämnat in kopior av en reklamation, ett köpekontrakt, anbudsförteckningen, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen och journalen. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt yttranden från NN samt kopior av uppdragsavtalet och det andra köpekontraktet som undertecknades i förmedlingsuppdraget. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. NN talade inte om för henne att hon använde sig av en öppen besiktningsklausul och än mindre vad en sådan innebär. Hade hon som säljare haft vetskap om att en öppen besiktningsklausul i praktiken innebär öppet köp hade hon handlat på ett annat sätt och valt en annan köpare. Hon och de först tilltänkta köparna skrev ett 27 sidor långt köpekontrakt under ett en och en halv timme långt möte den 31 maj 2012. Det visade sig tre dagar senare, när köparna valde att dra sig ur köpet, att köpekontraktet inte på något sätt var bindande. NN hade inför och vid kontraktskrivningen förklarat för henne att det enda som skulle kunna häva köpet var om radonhalten i fastigheten var över gränsvärdet, vilket hon visste att den inte var efter flera tidigare mätningar. När NN ringde henne den 4 juni 2012 för att meddela att köparna inte ville fullgöra köpet, berättade hon att den ena köparen hade ångrat sig och inte ville flytta till vare sig huset eller området. Skälen gick alltså inte att knyta till radonhalten, utan hade helt känslomässiga orsaker. Ytterligare ett exempel på otydligheter är att köpekontraktet anger två olika datum för köparnas inbetalning av handpenningen. Enligt 1 skulle handpenningen inbetalas den 21 juni 2012, men enligt 16 skulle den betalas den 28 juni 2012. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av de ingivna handlingarna noterat följande. I det första köpekontraktet anges bland annat följande. Köpekontraktets 1 Köpeskillingens erläggande 1. Betalar handpenning 2012-06-21 genom att inbetala summan på av säljaren anvisat konto, se 16. Köpekontraktets 16 Övriga villkor och bestämmelser. Köparen skall senast 2012-06-21 besikta fastigheten. Köparen skall meddela fastighetsmäklare NN huruvida de avser att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) fullfölja köpet samt som en bekräftelse på detta inbetala handpenningen på av säljaren angivet kontonummer senast 2012-06-28. För det fall köparna inte inbetalar handpenningen skall avtalet annulleras och parterna skall därefter ej ha några ekonomiska krav på varandra. Köpekontraktets 17 Deposition. Säljaren och köparen har i bifogad handling (Depositionsavtalet) avtalat att handpenningen ska deponeras hos fastighetsmäklaren på dennes klientmedelskonto. NN har förelagts att kommentera de olika datumen i klausulerna, att ange bakgrunden till formuleringen i klausulen samt att ange hur den tillkom. Hon har också förelagts att uppge vilken information som lämnades till parterna om klausulens utformning och konsekvenser. Slutligen har NN förelagts att besvara vilket konto som avsågs i 16 mot bakgrund av depositionsavtalet. Uppdragsavtalet är undertecknat den 4 april 2012. Det första köpekontraktet undertecknades den 31 maj med tillträde den 5 oktober 2012. Det andra köpekontraktet undertecknades den 15 juni med tillträde den 1 oktober 2012. Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande i den journal som anmälaren har lämnat in. Följande åtgärder är daterade den 6 september 2011. Kontroll av vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Kontroll av inskrivningsförhållanden; vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten och om fastigheten har del i en gemensamhetsanläggning. NN har angett att hon har informerat tilltänkta uppdragsgivare om sidoverksamhet och ersättning den 3 maj 2012. NN har även angett att följande har skett den 29 maj 2012. Köpekontrakt underskrivet av parterna. Depositionsavtal underskrivet. Följande åtgärder är daterade den 24 september 2012.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) Informerat tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Tillhandahållit objektsbeskrivning till tilltänkta köpare. Upplyst köparen om förhållanden rörande fastighetens skick som mäklaren iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka och som kan antas vara av betydelse för köparen. Informerat tilltänkta köpare om eventuella sidotjänster och ersättning för förekommande sidotjänster. Informerat köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Informerat köparen skriftligen om dennes undersökningsplikt. Verkat för att köparen gör eller låter göra en undersökning av fastigheten. Köparen har erbjudits en boendekostnadskalkyl. Varit observant på parternas behov att ta in återgångsvillkor och vid konstaterat behov verkat för villkor samt i förekommande fall klargjort dess innebörd. Upprättande och genomgång av köpehandlingar. Handpenning deponerad enligt skriftligt och undertecknat depositionsavtal. Handpenning utbetalad i enlighet med depositionsavtalet. I journalen finns inga noteringar om att det var två kontraktskrivningar och att det första avtalet gick åter. NN har förelagts att kommentera detta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud yttrat sig och har i huvudsak uppgett följande. Besiktningsklausulen NN bestrider att hon skulle ha undanhållit någon information om köparna. Hon har inte fått någon indikation på att köparna skulle ha varit osäkra på sitt köp eller att det fanns en betydande risk att köparna inte skulle fullfölja avtalet. Det fanns flera intresserade spekulanter och de slutliga köparna, som var
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) högstbjudande, ville göra en radonmätning för att kontrollera om det fanns radon överstigande gällande gränsvärden. Köparna framförde också önskemål om att undersöka fastigheten närmare och ville ha en rätt att frånträda fastighetsaffären om de inte kunde acceptera fastighetens skick. NN framförde informationen om köparnas önskemål om besiktning och ett suspensivt villkor till uppdragsgivaren (anmälaren), som accepterade det. I samband med att överlåtelseavtalet tecknades den 31 maj 2012 gick NN igenom överlåtelseavtalet där samtliga parter hade möjlighet att ställa frågor eller ha synpunkter. Det framgår av 16 i överlåtelseavtalet att köparna bereddes möjlighet att besiktiga fastigheten fram till den 21 juni 2012 med en rätt för köparna att bekräfta om de var villiga att fullfölja avtalet senast den 28 juni 2012 genom att inbetala handpenningen senast denna dag. Det framgår även tydligt av paragrafen att om köparna inte fullgör sitt åtagande med att inbetala handpenningen, så skulle avtalet förfalla i dess helhet. Ingen av parterna skulle då ha några krav mot varandra. Av avtalet framgår att handpenningen skulle betalas den 21 juni 2012, men med hänvisning till 16. Denna lydelse ger köparna rätt att utsträcka detta datum till senast den 28 juni 2012. Anledningen till detta var att man vid kontraktskrivningen inte med säkerhet kunde fastställa när en besiktning av fastigheten kunde ske. Som ett rimligt första datum bestämdes därför i samråd den 21 juni 2012, men i 16 införlivades en extra säkerhet för köparna att kunna sträcka ut denna betalningstid till senast den 28 juni 2012. Det upprättade villkoret utgjorde parternas gemensamma avtalsvilja. NN:s bestämda uppfattning är att hon gick igenom detta villkor och förklarade dess innebörd om att det rörde sig om en helt öppen klausul vilket gav köparen rätt att frånträda köpet om de inte var nöjda med fastigheten. Ingen av parterna framförde någon erinran när de gick igenom informationen, vilket fick NN att utgå ifrån att parterna förstod avtalet och accepterade dess innehåll. Avtalet är dessutom till sin lydelse klart och tydligt och relativt lätt att tillämpa. Mot bakgrund av köparens önskemål om att göra en radonmätning var tidsfristen också rimlig. Någon skada har i denna del inte uppkommit. Handpenningen skulle under alla förhållanden deponeras till dess frågan om
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) villkorets tillämpning klarlades. Att koppla inbetalningen av handpenningen till ett visst datum som en bekräftelse på avtalets giltighet kan inte anses vara oaktsamt eller i strid mot god mäklarsed. Genom avtalskonstruktionen får parterna en ytterst begriplig tidpunkt att ta ställning till och utrymmet för osäkerhet om avtalets tillämplighet minimeras därmed. Som framgår av 17 i avtalet hade parterna träffat en överenskommelse om deponering, vilket var anledningen till att ett depositionsavtal upprättades. Journalen NN har utfört samtliga de åtgärder som redovisats i journalen, men medger att det finns felaktiga datumangivelser. Detta beror på ett handhavandefel vilket hon beklagar. Det är också korrekt att hon på grund av samma handhavandeproblem inte har noterat att det första avtalet gick åter och att ett nytt avtal tecknades. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Det första köpekontraktet Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar en överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Mäklaren har ett ansvar för att klargöra
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) innebörden av ett villkor och se till att det blir tydligt formulerat i kontraktet (jfr prop. 1983/84:16 s. 41). Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut framhållit det har ålegat mäklaren att noga förklara innebörden av en återgångsklausul för parterna (jämför beslutet 2008-09-24:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2008). NN har gjort gällande att hon har gått igenom överlåtelseavtalet med parterna och förklarat dess innebörd. Hon har också uppgett att avtalet var ett resultat av partsviljan. I kontraktet finns två datum för när köparen skulle betala handpenningen - enligt 1 den 21 juni 2012 och enligt 16 den 28 juni 2012. Detta utgör i sig en oklarhet. NN har enligt Fastighetsmäklarinspektions mening åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att medverka till dessa avtalsvillkor. Det förhållandet att inbetalningen av handpenningen skulle utgöra en bekräftelse på avtalets giltighet gör att förseelsen bör bedömas som särskilt allvarlig. Fastighetsmäklarinspektionen finner att oklarheten i besiktningsklausulen utgör grund för en varning. Den förklaring som NN har lämnat leder inte till någon annan bedömning. Ord står mot ord om vilken information NN har lämnat om besiktningsklausulens konstruktion och risken för att överlåtelsen inte skulle fullföljas av den första köparen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är viktigt att en fastighetsmäklare är tydlig i sin information till parterna om konsekvenserna av en återgång. Mäklaren bör framhålla såväl fördelar som nackdelar med en öppen besiktningsklausul. Mot NN:s bestridande är det dock inte otvetydigt fastställt att hon har handlat i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen vid informationen till parterna om den föreslagna besiktningsklausulens innebörd. Fastighetsmäklarinspektionen prövar endast mäklarens agerande och har i ett tillsynsärende inte möjlighet att pröva parternas överenskommelse om hur en återgång ska gå till. En besiktningsklausul innebär normalt att köparen har rätt att efter köpekontraktets undertecknande besiktiga fastigheten, för att därefter inom en viss tid och under vissa omständigheter kunna begära köpets återgång. En så kallad öppen klausul innebär att köpare inte behöver motivera varför de önskar frånträda köpet. Med hänsyn till att det inte har kommit fram något annat än att besiktningsklausulen innehåller rimliga
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) tidsfrister leder utformningen i övrigt inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35). NN medger att de av inspektionen uppmärksammade datumen i journalen är felaktiga. Hon har även uppgett att hon på grund av handhavandeproblem inte har dokumenterat i journalen att det första avtalet gick åter och att ett nytt avtal tecknades. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) NN meddelas en varning för att hon har upprättat ett avtal med en otydlig besiktningsklausul med två olika datum för betalningen av handpenningen som bekräftelse på avtalets giltighet. I denna varning ingår en erinran för att hon har upprättat en bristfällig journal.